Document · PDF

Bijlage 1 Taxatierapport Jan Sluijterslaan 2 Pand makelaars

gemeenteraad 19 december 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Verkoop Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 1610.353 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. ,

Pagina 32/247

7 juni 2024

7 8

9 10

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de eigenaar is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden is niet vastgesteld conform het wettelijk kader (woningwaarderingsstelsel). " " In de waardering is erderhalve vanuit gegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen dan wel te restitueren premies subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. ,

Plaatselijke voorschriften 1

Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen.

het gebruik

Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn " kosten koper " tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder " kosten koper " verstaan wij de overdrachtsbelasting notariskosten wegens levering van de onroerende zaak evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. ,

Toekomstige wetgeving 1 Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden 1 Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt die van substantiële invloed is op de waardering zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; ,

Pagina 33/247

7 juni 2024

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. ,

Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties zoals accountants en De Nederlandse Bank. Tevens zullen de nadere afspraken omtrent verstrekking en aansprakelijkheid in de dienstenovereenkomst worden gerespecteerd. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van PAND Makelaars B. V. 2 Iedere aansprakelijkheid van PAND Makelaars B. V. is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervalt één jaar na het uitbrengen van dit rapport. 3 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden.

Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 4 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. ,

Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als juridisch expert. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn. 6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons en/of aangeleverde gegevens dan wel gegevens afkomstig zijn van plattegronden huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. ,

Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden zoals een elektromagnetisch veld radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen. ,

Pagina 34/247

7 juni 2024

Copyright 1 Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze hetzij elektronisch mechanisch door fotokopieën opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PAND Makelaars B. V. ,

Taxatieonzekerheid 1 Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan zoals bij alle opinies variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. ,

Pagina 35/247

7 juni 2024

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.

Geraadpleegde Informatie Plausibiliteitsverklaring Rekenmodel Foto's Kadastrale gegevens Eigendomsakte Huurinformatie Bestemmingsplan Bodemonderzoek Overige akten Funderingsrapport Plattegrond tekeningen Referenties Marktgegevens WOZ-beschikking Asbestrapport Bouwkundig rapport BAG rapport Meetrapport NEN 2580 en Energielabel Opdrachtbevestiging

Pagina 36/247

7 juni 2024

BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE

Soort informatie

Geraadpleegd

Bron

Kadastrale gegevens

Openbaar

Koopovereenkomst

Nee

Niet van toepassing

Leveringsakte

Openbaar

Splitsingsakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtgegevens

Nee

Niet van toepassing

Huuroverzicht

Nee

Niet van toepassing

Huurovereenkomst(en)

Opdrachtgever

Allonges

Nee

Niet van toepassing

Plattegrondtekeningen

Nee

Niet van toepassing

Meetcertificaat(en) NEN 2580

Opdrachtgever

Bodemrapport(en)

Nee

Niet van toepassing

Asbestinventarisatie(s)

Opdrachtgever

Bouwkundige rapportage(s)

Opdrachtgever

Onderhoudsrapportage(s)

Nee

Niet van toepassing

Energielabel

Nee

Niet van toepassing

Bestemmingsplan(nen)

Openbaar

WOZ-beschikking

Opdrachtgever

VVE stukken

Nee

Niet van toepassing

Pachtovereenkomst

Nee

Niet van toepassing

BAG

Openbaar

Funderingsviewer

Openbaar

WWS punten

Nee

Niet van toepassing

Bodemloket

Opmerking

BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende,

(geanonimiseerd)

Bedrijfsnaam: Naam: Adres: Lid

van

NVM

vermelding

business, van

ingeschreven (registratie)nummer:

RICS:

verder

te noemen

(geanonimiseerd)

atig Vastgoed

van

het

NRVT-register,

onder

“taxateur”,

verklaart: e

Taxateur heeft het taxatierapport van een kinderdagopvang (KDV), plaatselijk bekend als Jan Sluijterslaan 2, 2033TM Haarlem, kadastraal bekend onder: Gemeente HAARLEM, sectie P, nummer 3406, getaxeerd door de heer R.E. de Graaf, verbonden aan PAND Makelaars (PAND B.V), kantoorhoudende aan de Bingerweg 18a-r F2, 2031AZ te Haarlem, beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 29-05-2024 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen.

Op basis van plausibel is.

de beoordeelde stukken

is taxateur

Aldus door taxateur,

(geanonimiseerd)

van

mening

dat de waarde in het taxatierapport

BIJLAGE 3 - REKENMODEL

PAND MAKELAARS

PAND MAKELAARS COMMERCIEEL

VASTGOED

marktwaarde

Object

Adres Plaats Opdrachtgvr Waardepeildatum huurder/gebruiker

omschrijving

- scenario 1 -

GEMIDDELD

Kinderdagopvang locatie (KDV) Jan Sluijterslaan 2 2033TM Haarlem Gemeente Haarlem

18-04-2024 v.v.o.

huurwaarde

totaal

bvo. %

vvo

Onderhoud

onderhoud

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

onr.zaakbel.

assurantiepremie beheerkosten onderhoudskosten

waterschapslasten riodlrecht servicekosten

erfpacht

canon

Totale lasten Netto markthuurwaarde

DIV / Netto

aanvangsrendement aanvangsrendement Waarde vrij op naam Correcties renovatie stelpost p/m2 (isolatie-ventilatie) direct onderhoud (bouwkundigrapport} leegstand Bruto

verhuurkosten

gekap.

canon

contante waarde BTW

van

waarde

von

Correcties not.kosten/kad.recht

in %

overdrachtsbelasting Correcties k.k.

ongebonden grond kk. aftrek

gekap. canon

[Waarde kosten koper MARKTWAARDE

KOSTEN

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd) KOPER

(geanonimise rd)

PAND MAKELAARS COMMERCIEEL

VASTGOED

MARKTHUURWAARDE

Object Adres

Kinderdagopvang locatie (KDV) Jan Sluijterslaan 2

Plaats

2033TM

Opdrachtgever

Gemeente Haarlem

Peildatum

18-04-2024

Huurder/gebr

Omschrijving Kinderdagopvang gebouw bgg Speelterrein (3,0m2 pik bt 3,5m2 pik bt) 449 Gebouw ongebonden grond (1.700m2 -462-385m2)

Hero kindercentra Hero kindercentra Hero kindercentra

/ GEWOGEN

GEMIDDELDE

Haarlem

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

MARKTHUURWAARDE

GEWOGEN

GEMIDDELDE

MARKTWAARDE

wegings %

(geanonimiseerd)

BIJLAGE 4 - FOTO'S

BIJLAGE 5 - KADASTRALE GEGEVENS

BETREFT

Haarlem P 3406 UW REFERENTIE

RdG - JSL2 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-04-2024 - 13:27

S11177229180

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

26-04-2024 - 14:59

26-04-2024

14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduidingHaarlem P 3406 Kadastrale objectidentificatie: 012470340670000

LocatieJan Sluijterslaan 2 2033 TM Haarlem BAG identificatie: 0392010000027532 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte1. 700 m² Grens en grootteVastgesteld

Coördinaten105696 - 487950 OmschrijvingOnderwijs Erf - tuin Ontstaan uitHaarlem P 3398

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking inEr zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 18961/192 Amsterdam

Ingeschreven op03-06-2004 om 09:00

Hyp4 10772/14 Amsterdam

Ingeschreven op31-12-1991

Hyp4 9895/6 Amsterdam

Ingeschreven op09-01-1990

Hyp4 7498/7 Amsterdam 84 HLM02/18904 ASD 84 HLM02/10898 ASD Aanvullend stuk Hyp4 18989/199 Amsterdam Is aanvulling op Hyp4 18961/192 Amsterdam

Ingeschreven op15-07-2004 om 09:00

BETREFT

Haarlem P 3406 UW REFERENTIE

RdG - JSL2 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-04-2024 - 13:27

S11177229180

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

26-04-2024 - 14:59

26-04-2024

BLAD

2 van 2

Naam gerechtigdeGemeente Haarlem

AdresGrote Markt 2 2011 RD HAARLEM PostadresPostbus 511 2003 PB HAARLEM Statutaire zetelHAARLEM

KvK-nummer34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam , zetel en adres , raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel , de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

14:59

Kadastrale kaart

12345 25

Uw referentie: RdG - JSL2

Deze kaart is noordgericht

Schaal 1: 500

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing

Kadastrale gemeenteHaarlem Sectie P Perceel 3406

Voor een eensluidend uittreksel , geleverd op 29 april 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor , waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

BIJLAGE 6 - EIGENDOMSAKTE

Amsterdam , Onroerende Zaken Hyp4 : 18961/192 03-06-2004 09:00

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam op 03-06-2004 om 09:00 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 18961 nummer 192. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.

Amsterdam , Onroerende Zaken Hyp4 : 18961/192 03-06-2004 09:00

Amsterdam , Onroerende Zaken Hyp4 : 18989/199 15-07-2004 09:00

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam op 15-07-2004 om 09:00 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 18989 nummer 199. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.

Amsterdam , Onroerende Zaken Hyp4 : 18989/199 15-07-2004 09:00

BIJLAGE 7 - HUURINFORMATIE

Huurverhoging berekenen | CBS

29-05-2024 , 13:27

Indexering huren: 29-05-2024 / 13:27 11.. RReeeekkss

Alle huishoudens 22. TTee vveerrhhooggeenn hhuuuurrpprriijjss iinn eeuurroo''ss 159579 , .

33.. CCPPII nniieeuuww Maart 2024 44.. CCPPII oouudd Maart 1994 55.. BBaassiissjjaaaarr

1990=100

Berekening gewijzigde huurprijs De gewijzigde huurprijs wordt:

€€33. 15 1 5332288 .

Procentuele verandering = +976% , 22074 , (CPI Alle huishoudens 1990=100 Maart 2024) ,

× €159579 , = 1976 , × €159579 , = €315328 ,

(CPI Alle huishoudens , 1990=100 , Maart 1994) 11170 ,

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) doet geen uitspraak over de vraag of de toepassing van een bepaalde indexeringsclausule op grond van wettelijke bepalingen of anderszins al of niet correct is. CBS aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten in de voor de berekening gebruikte software en/of voor fouten tijdens de verzending van de informatie.

https://www. cbs. nl/nl-nl/onze-diensten/huurverhoging-berekenen

Pagina 1 van 1

BIJLAGE 8 - BESTEMMINGSPLAN

BIJLAGE 9 - BODEMONDERZOEK

Rapport Bodemloket Datum: 6-5-2024

Legenda Locatie Voortgang onderzoek

Mijnsteengebieden

Pagina 1 van 2

Bodemloket Rapport

Rapport Inhoud 1

Algemeen

Disclaimer

Algemeen Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Mogelijk is informatie beschikbaar bij gemeente , omgevingsdienst of provincie.

Disclaimer De bodeminformatie omvat alleen informatie die bij de provincie en gemeenten bekend is. Wanneer er geen gegevens op de kaart staan kunnen we niet met zekerheid zeggen dat de ondergrond schoon is. Andersom wijzen historische bedrijfsactiviteiten op de kaart niet zonder meer op bodemverontreiniging. Om daar duidelijkheid in te krijgen moet de bodem verder onderzocht worden. De inhoud van deze bodeminformatiekaart is met de grootste zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat de informatie verouderd is of onjuistheden bevat. Wij vragen daarvoor uw begrip. Neem voor de meest actuele situatie van een locatie contact op met de gegevensbeheerder van de locatie. De contactgegevens van de gegevensbeheerder staat hierboven. Uw reactie stellen we op prijs. Het geeft ons gelegenheid de fouten en gebreken te herstellen. Rijkswaterstaat beheert de website Bodemloket. Vragen over de werking van de website kunt u stellen via onze helpdesk: http://www. bodemplus. nl/helpdesk.

Pagina 2 van 2

BIJLAGE 10 - OVERIGE AKTEN

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14936067/2