Bijlage 1 Taxatierapport

Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo. 2.9. Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.

Maart 2024

Pagina 33 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3.1 . Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 . Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden

Opmerkingen

1.

Benoeming van de opdrachtgever

2.

Benoeming van de taxateur

3.

Het doel van de taxatie

4.

Het onderwerp van de taxatie

5.

Het te taxeren belang

6.

Gebruik van het object of de classificatie van het object

De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht).

7.

Basis van de waarde

De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).

8.

Datum opname en inspectie

9.

Verklaring van eerdere betrokkenheid

Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest.

Maart 2024

Pagina 34 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

10.

Verklaring omtrent de status van de taxateur

In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt.

11.

Valuta

In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden.

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

13.

Opschorting verslaggeving

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

15.

Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid

Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt.

16.

Publicatie

17.

Norm

18.

Kwalificatie taxateur

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

20.

Tuchtrecht

In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.

3.3 . Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen, dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3.4 . Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd.

Maart 2024

Pagina 35 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is, dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 . Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan. 3.6 . Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek.

Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen.

Maart 2024

Pagina 36 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

4. Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4.1 . Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn, dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 . Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie, waarop hij zich bij de waardering baseert, te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 . Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No 1.

Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed

Privaatrechtelijke aspecten

Publiekrechtelijke status van het vastgoed

Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur)overeenkomsten 2.

Gebruik van het object

Ruimten

Huurders

Locatieaspecten

Maart 2024

Eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart, kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen (zie ook 4.5). Bestemmingplan, voorbereidingsbesluit, omgevings- vergunning, exploitatieplannen etc. (zie ook 4.6). Status ten aanzien van B.T.W., (herzieningsperiode), overdrachtsbelasting, nieuw vervaardigd onroerend goed etc.(zie ook 4.7). Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten, looptijden, bijzondere verplichtingen, zekerheden, andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde, zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren, (sociale) veiligheid, winkels etc.

Pagina 37 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Technische eigenschappen

Beperkte technische omschrijving

Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object.

Bouw- en/of renovatieen/of uitbreidingsplannen

Omschrijving van voorgenomen bouw-, renovatie- of uitbreidingsplannen, kosten en status. Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld WKOinstallaties klimaatbeheersingsinstallaties etc . De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur is nimmer een garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke (zie ook 4.8). Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde, zoals bodem, grondwater, geluid, licht, stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest) zijn (zie ook 4.9). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig?

Voorzieningen behorende tot het vastgoed

Onderhoudstoestand

Milieu (vervuiling)

Duurzaamheid

Risico’s

Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische

Maart 2024

Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object, de markt en of de voorgenomen ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt

Pagina 38 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 5.5.2).

en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.

4.4 . Specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290BW te rekenen met de markthuur, wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 BW procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art 7:303 BW, bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn (ROZ) luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde. 4.5 . Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen.

Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden, waaronder: • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; • De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); • Het actuele canonbedrag per jaar; • Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld; • Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag, welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien, dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld.

Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat, kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde;

Maart 2024

Pagina 39 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

•

• • •

Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt, dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum, dient deze datum te worden aangegeven; Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is, bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren, openbare lichamen (zoals waterschappen, hoogheemraadschappen, spoorwegen etc.):graag vermelden wie grondeigenaar is.

4.6 . Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. 4.7 . Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden.

Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal. Gebreken, die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. 4.8 . Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde (kunnen) beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebron(nen). De taxateur dient bij eigenaar, gebruiker, koper en verkoper te vragen naar eventuele bodemrapporten en het gebruik in het verleden. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bron(nen) waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst, alsmede het Bodemloket.

Maart 2024

Pagina 40 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt en/of als zodanig worden herkend. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Marktwaarde als waarderingsgrondslag editie 2010 Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, Prof. Dr. A.C. Hordijk MRICS.

Maart 2024

Pagina 41 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

5. Vereisten voor de verslaglegging in het Taxatierapport 5.1 . Algemene uitgangspunten Het taxatierapport vormt de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Een taxatierapport dient vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multi-interpretabel te zijn. Daarnaast dient in het taxatierapport geborgd te zijn dat deze voldoet aan het doel van de taxatie, zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. Indien in het taxatierapport wordt afgeweken van de hieronder omschreven minimumvereisten, dient dit te worden aangetekend en voorzien van een door de taxateur onderbouwde argumentatie. In het kader van de bestrijding van fraude dient gestreefd te worden naar maximale transparantie in de verslaglegging. Indien er gegevens niet openbaar gemaakt (mogen) worden in de verslaglegging dient hiervan aantekening gemaakt te worden in het rapport, voorzien van een argumentatie. Bijvoorbeeld een bedrijfseconomisch belang van de opdrachtgever, maar wel ingezien door de taxateur. 5.2 . Minimumvereisten taxatierapport Naast het feit dat het rapport moet voldoen aan de in de vorige paragraaf geformuleerde algemene beginselen, dient het inhoudelijk minimaal aan de onderstaande vereisten te voldoen: 1.

Benoeming van de opdrachtgever

2.

Duiding van de taxateur

3.

Datum opname en inspectie

4.

Peildatum van de waarde

5.

Object/ onderwerp van de taxatie

6.

Het te taxeren belang

7.

De basis van de waarde

8.

Bijzondere uitgangspunten/ afwijkingen en voorbehouden

Maart 2024

Het rapport moet gericht zijn aan de opdrachtgever. Voor het overige dienen die eisen in acht genomen worden die gelden voor opdrachtverlening en identificatie in het rechtsverkeer. Het rapport moet duidelijk herkenbaar zijn als afkomstig van een met naam en toenaam genoemde taxateur (natuurlijk persoon) alsmede van zijn professionele kwalificatie(s). Daarnaast de gegevens van het bedrijf of de organisatie waaraan de taxateur verbonden is De opnamedatum dient in het taxatierapport te worden vermeld. De peildatum voor de waardering dient in het taxatierapport apart te worden vermeld ook al is deze gelijk aan de opnamedatum. Het object/ onderwerp/object van de taxatie dient voldoende omschreven te zijn en juridisch geduid door de kadastrale aanduiding. Het juridisch belang in het te taxeren object dient geduid te worden. Bijvoorbeeld taxatie ten behoeve van koop/ huur / financiering. De basis van de waarde dient te worden vermeld, aangevuld met een uitgeschreven definitie van de betreffende waarde. De basis van de waarde dient in overeenstemming te zijn met die zoals gedefinieerd in deze norm (zie ook 5.3). De taxateur onderbouwt uitgebreid en gemotiveerd welke bijzondere uitgangspunten, uitsluitingen en of aannames er door hem zijn gehanteerd.

Pagina 42 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

9.

Verklaring intern/extern

10.

Verklaring van eerdere betrokkenheid bij het object Openbaarmaking of uitsluiting van de betrokkenheid van de taxateur bij de opdrachtgever of het object

11.

12.

Verklaring van de kwalificatie(s) van de taxateur

13.

Verklaring van toepassing zijnde tuchtrecht Gebruikt valuta

14.

15. 16.

Bevestiging door de taxateur van de gehanteerde norm Verklaring beperking geldigheid

17.

De taxatie vermeldt de omvang van de uitgevoerde recherche, de aard en de geraadpleegde bronnen van informatie

18.

De vastgestelde waarde dient te worden weergegeven in cijfers en in woorden met toevoeging van de gehanteerde valuta Het rapport dient te worden ondertekend en voorzien van een datum van ondertekening Visuele object presentatie

19.

20.

Maart 2024

De taxateur verklaart of deze tot de organisatie van de opdrachtgever behoort, dan wel een onafhankelijke derde is. De taxateur verklaart of deze het object de afgelopen twee jaren eerder getaxeerd heeft en met welk doel. De taxateur verklaart in welke verhouding hij tot de opdrachtgever staat, dan wel het object. Is er uitsluitend sprake van een verhouding opdrachtgeveropdrachtnemer of zijn er ander verbanden of belangen van de taxateur bij opdrachtgever of object? Hier geeft de taxateur aan op grond van welke kwalificaties hij van mening is in staat te zijn deze taxatie uit te voeren. Bijvoorbeeld ingeschreven in het register ….. De taxateur verklaart welk tuchtrecht van toepassing is op hem en de uitgevoerde taxatie. In het taxatierapport wordt verklaard in welke valuta de waardering is uitgebracht. Indien waardecomponenten uit een andere valuta zijn gebruikt, wordt aangegeven welke wisselkoers per peildatum is gehanteerd ten opzichte van de hoofdvaluta en wat de bron is waaruit is geput. De taxateur verklaart overeenkomstig welke norm hij voor de taxatie heeft gehanteerd. “ Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor het genoemde doel (te taxeren belang) en de genoemde opdrachtgever etc. “ De taxateur beschrijft welke recherches door hem in het kader van de taxatie zijn uitgevoerd.

Ook maakt hij uitputtend melding van de geraadpleegde bronnen en de omvang van de verkregen en gehanteerde informatie. Indien er sprake is van meerdere objecten dienen deze individueel gewaardeerd te worden.

Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeeldingen van het vastgoed waardoor een goed totaalbeeld van het vastgoed kan worden verkregen. Hierbij wordt bij voorkeur ook de omgeving in beeld gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt (zie ook 5.5).

Pagina 43 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

5.3 . Onderbouwing waardeoordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. De taxateur geeft uitleg over de gehanteerde methodieken en waarom hij deze heeft gehanteerd. Van iedere gehanteerde methode wordt een berekening bijgevoegd, welke is voorzien van een onderbouwing van de gebruikte marktgegevens (kapitalisatiefactoren/vergelijkingsobjecten/etc.). Bij de berekeningen wordt voor de vloeroppervlakten NEN 2580 gehanteerd. In de berekening dienen een onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de economische huurwaarde en de exploitatielasten terug te vinden zijn. 5.4 . Referentiepanden Huidige richtlijn ROZ: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven, voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object).

Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. In het taxatierapport dient de taxateur de afwijking tussen de getaxeerde waarde en de modelwaarden nader toe te lichten. De afwijking kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de onroerende zaak qua gebruik afwijkt van de referentieobjecten. Dit dient u per referentieobject aan te geven. 5.5 . Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeelding van het object waardoor een goed totaalbeeld van het object kan worden verkregen, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt. Het taxatierapport bevat ten minste vier afbeeldingen per object waarbij minstens de voor- en achterkant van het object, het straatbeeld en het interieur in beeld worden gebracht. De foto’s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. 5.6 . Taxatierichtlijn, specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte (en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art.

7:303 bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van huurherziening. Het vaststellen van deze herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde.

Maart 2024

Pagina 44 / 51

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Bijlage 2. Berekeningen

Maart 2024

Pagina 45 / 51

Samenvatting Deelobject Functie Deel A Verhuur Deel B 0 Deel C 0 Deel D 0 Deel E 0 TOTAAL marktwaarde TOTAAL (afgerond) Berekende waarde

m2 BVO Plaatsen 5.530 88 0 0 0 0 0 0 0 0 5.530 88

Bouwjaar 2023 0 0 0 0

Einde exploitatie Exploitatietermijn Marktwaarde 2046 23 € 1.565.132 0 -2023 € 0 -2023 € 0 -2023 € 0 -2023 € € 1.565.132 € 1.565.000 Marktwaarde bij voortgezet gebruik

Bedrijfswaarde Boekwaarde Inkomsten en uitgaven Kalenderjaar Exploitatiejaar 2024 1 2025 2 2026 3 2027 4 2028 5 2029 6 2030 7 2031 8 2032 9 2033 10 2034 11 2035 12 2036 13 2037 14 2038 15 2039 16 2040 17 2041 18 2042 19 2043 20 2044 21 2045 22 2046 23

€ €

Inkomsten € € € € € € € € € €

384.532 392.222 400.067 408.068 416.230 424.554 433.045 441.706 450.540 459.551

€ € € € € € € € € € €

478.117 487.679 497.433 507.382 517.529 527.880 538.437 549.206 560.190 571.394 276.500

Uitgaven Netto cashflow Contante waarde € -455.583 € -455.583 € -427.777 € -189.750 € 194.781 € 171.731 € -193.077 € 199.146 € 164.863 € -196.462 € 203.605 € 158.267 € -199.908 € 208.160 € 151.932 € -203.907 € 212.323 € 145.512 € -207.985 € 216.569 € 139.364 € -212.144 € 220.901 € 133.475 € -216.387 € 225.319 € 127.835 € -220.715 € 229.825 € 122.434 € -225.129 € 234.422 € 117.261 € -307.942 € -307.942 € -144.635 € -234.225 € 243.892 € 107.561 € -238.909 € 248.770 € 103.016 € -243.687 € 253.746 € 98.663 € -248.561 € 258.821 € 94.494 € -253.532 € 263.997 € 90.501 € -258.603 € 269.277 € 86.677 € -263.775 € 274.662 € 83.015 € -269.050 € 280.156 € 79.507 € -274.432 € 285.759 € 76.148 € -279.920 € 291.474 € 72.930 € -382.349 € -105.849 € -24.868

-

Samenvatting Deelobject Functie Deel A Verhuur Deel B 0 Deel C 0 Deel D 0 Deel E 0 TOTAAL marktwaarde TOTAAL (afgerond) Berekende waarde

m2 BVO Plaatsen 5.530 88 0 0 0 0 0 0 0 0 5.530 88

Bouwjaar 2023 0 0 0 0

Einde exploitatie Exploitatietermijn Marktwaarde 2029 6 € 1.264.722 0 -2023 € 0 -2023 € 0 -2023 € 0 -2023 € € 1.264.722 € 1.265.000 Marktwaarde bij voortgezet gebruik

Bedrijfswaarde Boekwaarde Inkomsten en uitgaven Kalenderjaar Exploitatiejaar 2024 1 2025 2 2026 3 2027 4 2028 5 2029 6

€ €

€ € € € € €

Inkomsten 376.992 384.532 392.222 400.067 408.068 1.106.000

Uitgaven Netto cashflow Contante waarde € -186.483 € 190.509 € 178.882 € -189.750 € 194.781 € 171.731 € -193.077 € 199.146 € 164.863 € -196.462 € 203.605 € 158.267 € -199.908 € 208.160 € 151.932 € -273.444 € 832.556 € 570.579

-

Woonruimte klein belgie haarlem

Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte

1. Oppervlakte, verwarmingsmogelijkheden en kookgelegenheid Voorziening*

m²

wooneenheden

verwarmd

Punten

Woon- en slaapkamer

17,00 m²

1

Ja

Oppervlakte vertrekken

17,00 m²

85,00

Verwarming eigen vertrekken

17,00 m²

12,75

Keuken voldoet niet aan de vereisten voor een keuken of een

0,00

gemeenschappelijke keuken voor meer dan 5 wooneenheden Punten

97,75

2. Toilet, wasgelegenheid en kwaliteitsfactoren Toilet en wasgelegenheid

aantal

wooneenheden

Punten

Toilet

1

1

12,00

Wastafel

1

1

10,00

Douche of bad

1

1

15,00

Voorziening*

m²

wooneenheden

afsluitbaar

Verwarming Er is een cv en alle radiatoren in tenminste het hoofdwoonvertrek

Ja

3,00

hebben een thermostaatknop Punten

40,00

3. Minpunten Punten Minpunten*

0,00

Totaal Totaal aantal punten (afgerond)

138 € 342,93

Maximale huurprijs per 1 juli 2023 (kale huurprijs)

Pagina 1 van 2

* Deze uitkomsten zijn gebaseerd op complexe berekeningen. Als u meer wilt weten over de rekenregels, dan kunt u deze nalezen in het beleidsboek waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte op de website van de Huurcommissie. Toelichting bij * Minpunten In totaal kan niet meer worden afgetrokken dan 50% van alle positieve punten. Voorzieningen Een fietsenberging wordt alleen gewaardeerd als de oppervlakte per wooneenheid minstens 2 m² is (na deling door het aantal wooneenheden) en afsluitbaar is. Extra voor rijksmonument of stads- en dorpsgezicht Bij een rijksmonument worden 50 punten extra toegekend. Bij een beschermd stads- en dorpsgezicht kan de huurprijs met 15% worden verhoogd.

Disclaimer Deze puntentelling is samengesteld op 19-12-2023 met de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. U vindt de Huurprijscheck op Huurcommissie.nl Zowel huurders als verhuurders kunnen gebruik maken van deze online Huurprijscheck. Als gegevens correct zijn ingevuld, is de uitkomst ervan een goede inschatting van het puntentotaal en de bijbehorende maximale huurprijs. Toch kan een onderzoek door de Huurcommissie tot een afwijkend puntentotaal leiden. Bijvoorbeeld omdat de oppervlakte preciezer wordt opgemeten, of omdat de onderzoeker een ander oordeel heeft over de extra's in de woning. Onderhoudsgebreken hebben geen invloed op het puntentotaal, maar kunnen wel zorgen voor een (tijdelijke) verlaging/bevriezing van de huurprijs. Daarvoor moet dan wel een procedure bij de Huurcommissie worden gevoerd.

Pagina 2 van 2

Taxatierapport Belgiëlaan 3, Haarlem

Bijlage 3. Opdrachtbrief

Maart 2024

Pagina 46 / 51

Kenmerk: BvS/EvO/23.24717 Behandeld door: Bert van Scherpenzeel Onderwerp: Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem

Sint Jacob De heer B.B. Spruit, Strategisch vastgoedadviseur Floris van Adrichemlaan 15 2035 VB HAARLEM

’s-Hertogenbosch, 14 november 2023

Beste heer Spruit, Conform afspraak tussen jou en mijn collega Bert van Scherpenzeel doen wij je bijgaand de opdrachtbrief toekomen met betrekking tot de door onze organisatie uit te voeren taxatie. Wij kijken uit naar een mooie samenwerking. Met vriendelijke groet, AAG Organisatie & Vastgoed bv

{{Signer1}} 15/11/2023 11:25:41 CET

Signed By: Bram Baselmans <B.Baselmans@aag.nl> ID: 1a534410-2487-4583-8963-ce0b92e42c95 Auth: Scribble

Het Wielsem 10 Postbus 90161 5200 MP ’s-Hertogenbosch k.v.k. 16066331

T 073 - 640 97 77 E info@aag.nl W www.aag.nl

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 2 van 22

Opdrachtbrief Klein België, Belgiëlaan 3 2034 AV Haarlem

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 3 van 22

Beste heer Spruit, Per mail op 26 oktober hebben wij van je het verzoek tot bepaling van de marktwaarde mogen ontvangen. Het gaat om twee marktwaardes, te weten: - marktwaarde bij verkoop van de units aan de gemeente; - marktwaarde bij verkoop van de units aan de markt. Vastgoed dat ten behoeve van Sint Jacob getaxeerd moet worden: Units staande te Belgielaan 3 te Haarlem. Wij kunnen het definitieve rapport opleveren op: 30 november 2023. Door middel van deze brief wordt aangeduid op welke wijze en onder welke condities de te verrichten taxatie zal worden uitgevoerd. Met ondertekening van dit schrijven wordt over en weer overeenstemming verkregen over de opdrachtvoorwaarden. Deze opdrachtbrief is als volgt ingedeeld: 1. Verantwoordelijkheden van de taxateur (opdrachtnemer) 2. Verantwoordelijkheden van de opdrachtgever 3. Taxatie 4. Omvang en reikwijdte van de taxatie 5. Recherche en bronnen 6. Rapportage 7. Beperkingen in het gebruik en de geldigheid van de taxatie 8. Honorarium 9. Opdrachtgever 10. Voorwaarden 11. Overige afspraken 12. Klachtenprocedure 13. Planning en bevestiging door opdrachtgever

Heb je vragen over deze opdrachtbrief? Neem contact op met Bert van Scherpenzeel 06 - 12927094 b.vanscherpenzeel@aag.nl

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 4 van 22

Opdrachtbrief Artikel 1: Verantwoordelijkheden van de taxateur (opdrachtnemer) 1.1. Opdracht Het is mijn verantwoordelijkheid, om namens AAG Organisatie & Vastgoed bv als zijnde opdrachtnemer een volledige taxatie uit te voeren van het object/de objecten: Belgielaan 3 te Haarlem. Het betreft een gebouw dat is opgebouwd uit verplaatsbare units. De units zijn onroerende zolang zij op de huidige locatie staan, bij het verplaatsen van de units worden zij roerend en is het in beginsel niet aan de taxateur om de waarde van de roerende zaken te bepalen. Echter zodra de units weer in gebruik zijn, betreft het opnieuw een onroerende zaak. Taxateur is derhalve van mening dat het te taxeren object weliswaar roerend kan zijn, maar dat het naar de aard van het gebruik van de units bedoelt is als onroerende zaak. De taxatie heeft het volgende doel: Ten behoeve van het verkrijgen van toestemming van Het College Sanering Zorginstellingen te Utrecht voor vervreemding van het te taxeren object. 1.2. Wet en regelgeving Bij de uitvoering van mijn werkzaamheden zal ik alle relevante wet- en regelgeving en beroepsstandaarden in acht nemen. Concreet betekent dit dat ik onder meer de volgende regels en standaarden van toepassing verklaar: •

International Valuation Standards (IVS) en het bijbehorende Red Book (zie ook www.rics.org);

•

European Valuation Standards (EVS) en het bijbehorende Blue Book (zie ook www.tegova.org);

•

Algemene Gedrags- en beroepsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) (zie ook www.nrvt.nl);

•

Het reglement van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed met addendum Groot Zakelijk Vastgoed.

1.3. Uitvoer taxatie De taxatie zal worden uitgevoerd door G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT, RICS Registered Valuer, hiervoor en hierna aangeduid met ‘de taxateur’. De taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder registratienummer RT041762973 en ingeschreven in de Kamer(s): ☒ Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed met aantekening voor Groot Zakelijk Vastgoed De taxateur is verbonden aan: Naam: Straat + huisnr: Postcode:

AAG Organisatie & Vastgoed bv Het Wielsem 10 5231 BW

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 5 van 22

Woonplaats: E-mail adres: Telefoon:

’s-Hertogenbosch b.vanscherpenzeel@aag.nl 06 - 12 92 70 94

De taxateur is geregistreerd RICS Recognised Valuer onder nummer 1295671. De taxateur is geregistreerd REV-taxateur (Recognised European Valuer door TEGoVA) ingeschreven onder nummer: REV-NL/VBO/2019/7. De taxateur verklaart hierbij dat hij: professioneel gekwalificeerd is conform de RICS Taxatiestandaarden; •

gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren overeenkomstig EVS:

•

gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren overeenkomstig NRVT;

•

competent is om de taxatieopdracht uit te voeren. Indien de taxateur materiële hulp van anderen nodig heeft met betrekking tot een bepaald aspect van de opdracht, dienen de aard van dergelijke hulp en de mate van vertrouwen te worden overeengekomen en te worden vastgelegd;

•

in staat is een onafhankelijke en onbevooroordeelde taxatie te leveren;

•

in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan de opdrachtgever, het object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder van het object, de financier van het object of eventuele andere belanghebbenden bij het object;

•

werkzaamheden verricht voor AAG en niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling;

•

niet eerder is betrokken bij enige opdracht die gerelateerd is aan het onderhavige object;

•

niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling;

•

kennis heeft van de IVS en voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen;

•

kennis heeft van de EVS en voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen;

•

de taxatie zal uitvoeren in overeenstemming met de regels uit de geldende IVS;

•

de taxatie zal uitvoeren in overeenstemming met de regels uit de geldende EVS;

•

de taxatie zal uitvoeren conform de reglementen van het NRVT;

•

zich zal onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van VBO makelaar en het NRVT;

•

de werkzaamheden zal verrichten in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VBO Makelaar;

•

tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VBO Makelaar en de RICS daaraan stellen en dat de premie van deze verzekering is voldaan.

De taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie hieromtrent verwijs ik je naar www.fiu-nederland.nl. Waar in deze opdrachtbrief ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan respectievelijk ook ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld.

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 6 van 22

Bij de uitvoering van de opdracht zal zoveel als mogelijk de zorg van een goed opdrachtnemer in acht worden genomen. AAG Organisatie & Vastgoed bv is, in afwijking van artikel 7:404 BW, te allen tijde gerechtigd om andere personen aan te wijzen die de werkzaamheden zullen verrichten. In afwijking van artikel 7:404, 7:407 lid 2 en 7:409 van het Burgerlijk Wetboek zijn de (rechts)personen die de opdracht uitvoeren of bij de uitvoering op een of andere manier betrokken zijn, niet persoonlijk gebonden of aansprakelijk jegens de opdrachtgever. AAG Organisatie & Vastgoed bv heeft de bevoegdheid om namens de opdrachtgever overeenkomsten met hulppersonen te sluiten. AAG Organisatie & Vastgoed bv is niet aansprakelijk voor tekortkomingen van deze derden.

Artikel 2: Verantwoordelijkheden van de opdrachtgever 2.1. Documentatie Door middel van het ondertekenen van deze opdrachtbevestiging erken en begrijp je dat je jouw volledige medewerking verleend hebt en verantwoordelijkheid draagt voor het aan mij: •

verschaffen van toegang tot alle informatie waarvan je bewust bent dat deze relevant is voor de taxatie van het object. Hierbij valt te denken aan vastleggingen in administraties, documentatie en andere informatiebronnen

•

verstrekken van aanvullend voor het doel van de taxatie benodigde informatie, verschaffen van onbeperkte toegang tot personen binnen jouw organisatie van wie ik vind dat het nodig is informatie te verkrijgen.

Om tot een taxatie te komen verzoek ik je vriendelijk mij alle benodigde gegevens te doen toekomen, zoals vermeld in bijlage A. Wil je zo vriendelijk zijn deze gegevens zo spoedig mogelijk aan te leveren? Zolang ik niet beschik over de benodigde stukken worden de werkzaamheden niet opgestart en kan ik niet gehouden worden aan het taxatierapport uit te brengen. Tevens verzoeken wij je bijlage C (Duurzaamheidsparagraaf) in te vullen voor de locatie/locaties. 2.2. Bevestiging van de taxatie In verband met deze aspecten zal ik je verzoeken de relevante mededelingen die aan mij zijn gedaan schriftelijk te bevestigen en tevens te bevestigen dat je mij alle van belang zijnde informatie hebt verschaft. 2.3. Verklaring opdrachtgever De opdrachtgever is inhoudelijk aansprakelijk voor de door hem aangeleverde gegevens. Door ondertekening verklaar je hierbij de gegevens benodigd voor de uitvoering van de taxatie prompt en naar waarheid te verschaffen aan G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT, RICS Registered Valuer.

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 7 van 22

Artikel 3: Taxatie 3.1. Taxatiemethode De regels die in de IVS en EVS zijn vastgelegd en NRVT reglementen schrijven voor dat ik taxeer volgens een gestandaardiseerde taxatiemethode. Voor dit taxatieobject heb ik als hoofd waarderingsmethodiek gebruikt: een inkomstenbenadering (DCF / NAR-BAR, enz.). Als tweede methodiek is gekozen voor: een inkomstenbenadering (DCF / NAR-BAR, enz.). 3.2. Taxatietype De taxatieopdracht omvat de opdracht voor een volledige taxatie. 3.3. Te taxeren belang Het te taxeren belang is: volle eigendom. 3.4. Type object en gebruik Type object en gebruik is: alle te taxeren objecten in deze opdrachtbrief zijn in gebruik als gebouwen waar verblijf met zorg wordt geboden, waarbij het aannemelijk is dat dit gebruik gedurende de beschouwingsperiode van de taxatie wordt gecontinueerd.

Artikel 4: Artikel 4: Omvang en reikwijdte van de taxatie 4.1. Basis van de waarde Een waardering op basis van de IVS, EVS en de NRVT reglementen is uitsluitend gebaseerd op de marktwaarde. Onder marktwaarde wordt verstaan: marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 4.2. Relevante data in het rapport De rapportagedatum en de inspectiedatum zullen in het taxatierapport vermeld worden. De waarde peildatum die is overeengekomen: inspectiedatum. 4.3. Uitgangspunten •

Taxateur verklaart dat de interne inspectie van het object ten behoeve van de taxatie geen bouwtechnische keuring is. Het taxatierapport kan dan ook niet worden gebruikt om een nader beeld te krijgen van de bouwkundige en of technische staat van het getaxeerde object. De taxateur doet de externe inspectie alleen voor de waardebepaling.

•

Wijzigt de wet- en regelgeving dan kan dit invloed hebben op de getaxeerde waarde. De mate van invloed van toekomstige wijzigingen in wet- en of regelgeving is niet in de vaststelling van de waarde meegenomen.

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 8 van 22

•

Taxateur gaat uit van de waardering van het object zoals omschreven. Wordt het getaxeerde object in een andere omvang gewaardeerd en of in eigendom overgedragen dan kan dit invloed op de waarde hebben.

•

De getaxeerde waardes worden gebaseerd op inschattingen en niet gebaseerd op vaststaande gegevens.

•

Om hun opdrachtgevers bij te staan in de omstandigheden die aanleiding geven tot de taxatie of waardebepaling, moeten taxateurs soms uitgangspunten hanteren met betrekking tot de interpretatie van juridische documenten. Desalniettemin moet men zich ervan bewust zijn dat de interpretatie van juridische documenten een kwestie voor juristen is. De taxateur moet in zulke situaties verklaren dat de aangenomen uitgangspunten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd moeten worden en dat de taxateur geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaardt voor de “juiste” interpretatie van de juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object.

4.4. Bijzondere uitgangspunten We zijn tot de vaststelling gekomen dat er bij het aangaan van de opdracht geen bijzondere uitgangspunten zijn.

Artikel 5: Recherche en bronnen 5.1. Recherche Om tot een valide taxatie te komen zal de taxateur, ten minste maar niet uitsluitend de volgende onderzoeksgebieden onderzoeken en hierover rapporteren in het taxatierapport. Deze verplichte onderzoeksgebieden zijn: •

Juridische aspecten van het vastgoed, waaronder: o publiekrechtelijke aspecten zoals bestemmingsplaninformatie; o privaatrechtelijke aspecten zoals onderzoek naar de eigendomsverkrijging en gevestigde beperkte rechten; o uit openbare bronnen bekende informatie omtrent de bodemgesteldheid.

•

Gebruik van het object;

•

Technische omschrijving van het object waaronder: o omschrijving van het object; o globale inschatting van de staat van onderhoud; o omschrijving van de ligging en bereikbaarheid.

•

Risico’s;

•

Courantheid van het object en SWOT-analyse;

•

Marktomstandigheden;

•

Bijzondere waardecomponenten;

•

Referentietransacties.

5.2. Bronnen Voor het uitvoeren van de taxatie gebruikt de taxateur onder meer de navolgende bronnen: Kadaster, Kadata, historische databases, eigen archief, verstrekte gegevens door opdrachtgever, de website van

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 9 van 22

het Bodemloket (bodemloket.nl) en de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Indien gebruik wordt gemaakt van meer of andere bronnen dan de bovenstaande, dan wordt hiervan melding gemaakt in het taxatierapport. Om te komen tot een beoordeling van het gebouw wordt het object geïnspecteerd. Naar aanleiding waarvan voor interne doeleinden een verslag wordt gemaakt. Dit verslag wordt eveneens als bron gebruikt.

Artikel 6: Rapportage Het taxatierapport is de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Het taxatierapport zal vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multiinterpretabel zijn. Daarnaast voldoet het taxatierapport aan het doel zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. In het rapport wordt de waarde peildatum voor de waardering apart vermeld, ook als deze gelijk is aan de opnamedatum dan wel de datum van uitbrengen van de rapportage. In de rapportage zal de taxateur uitvoerig melding maken van de geraadpleegde bronnen en de omvang van de verkregen en gebruikte informatie. Het taxatierapport zal worden opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2013 gepubliceerd door de International Valuation Standards Counsil (IVSC) en/of de verplichte regels en voorschriften van de RICS Taxatie- professionele standaarden (“Red Book”), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors. Wij verklaren dat naleving van de standaarden kan worden gecontroleerd op grond van de reglementen van RICS voor gedrag en disciplinaire maatregelen. Het taxatierapport voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Blue Book en in artikel 10 van het Kamerreglement Bedrijfsmatig vastgoed van het NRVT.

Indien afgeweken is van deze standaard zal dit door de taxateur worden toegelicht middels het zogeheten COMPLY or EXPLAIN. Indien bepaalde gegevens niet openbaar gemaakt mogen worden, zal hiervan een aantekening worden opgenomen in het rapport, voorzien van een EXPLAIN. In aanvulling op bovenstaande zal de taxateur, indien van toepassing, gedetailleerd aangeven welke bijzondere uitgangspunten of vooronderstellingen zijn gehanteerd. In voorkomende gevallen zal de taxateur duidelijk maken welke (afwijkende) factoren bij de waardering van (grote) invloed zijn geweest op de uitgebrachte waarde. Alle bedragen die in de taxatie zullen worden gebruikt zijn in euro’s. 6.1. Openbaarmaking Mijn voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van mijn taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 10 van 22

verzenden aan derden van een ander verslag waarin mijn naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van mijn naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dien je mij tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid.

Artikel 7: Beperkingen in het gebruik en de geldigheid van de taxatie Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor de doelstelling zoals onder punt 1.1 van deze opdrachtbrief is genoemd. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever, slechts voor het doel van de opdracht en slechts gedurende de geldigheid van de taxatie wordt door mij verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Alle bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Zonder toestemming van de taxateur mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking worden gesteld aan derden. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van de taxateur. De taxatie wordt vastgesteld op de waarde peildatum. Wijzigingen in de invloedssfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Als gevolg daarvan is het taxatierapport slechts geldig voor de duur van twaalf maanden na de waarde peildatum.

Artikel 8: Honorarium Wij voeren dit project uit op basis van de tijd besteed aan de opdracht. Hierbij houden we rekening met de directe tijd en reistijd die we besteed hebben aan deze opdracht. Mocht blijken dat niet mogelijk is om de werkzaamheden binnen genoemde uren te realiseren en dat dit veroorzaakt wordt door werkzaamheden die niet in de offerte staan dan worden deze aan je in rekening gebracht. Voor de uitvoering van de taxatieopdracht en het opstellen van de taxatierapportage schatten wij een tijdsbesteding van circa 17 uur in. Voor de verrichte werkzaamheden wordt een vergoeding van € 3.200,00 overeengekomen. Deze vergoeding is exclusief btw en inclusief kantoorkosten. Voor eventueel meerwerk rekenen wij € 218,00 per uur, excl. btw, prijspeil 2023, het tarief voor een management consultant/taxateur. De taxateur, die de plausibiliteitsverklaring zal ondertekenen, vraagt eveneens een vergoeding voor zijn verrichte werkzaamheden. De opdrachtgever ontvangt hiervoor geen aparte factuur. De kosten voor het uitvoeren van deze plausibiliteitstoets zijn opgenomen in de totale honorering. Zie ook punt 11.2. De vergoeding die taxateur ontvangt voor de taxatiewerkzaamheden is niet afhankelijk van de hoogte van de uitkomst van de taxatie. Het door AAG Organisatie en Vastgoed bv.

in rekening gebrachte honorarium voor deze opdracht en eventuele andere voor deze opdrachtgever uitgevoerde opdrachten is kleiner dan vijfentwintig procent van de totale omzet van AAG Organisatie en Vastgoed bv.

Artikel 9: Opdrachtgever De opdrachtgever voor deze taxatiedienst is:

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 11 van 22

Naam opdrachtgever: Stichting Sint Jacob. Straat + huisnr.: Floris van Adrichemlaan 15 Postcode: 2035 VB Woonplaats: Haarlem Rechtsvorm opdrachtgever: Stichting Voor deze taxatie rechtsgeldig vertegenwoordigd door: Naam contactpersoon: B.B. Spruit Straat + huisnr.: Floris van Adrichemlaan 15 Postcode: 2035 VB Woonplaats: Haarlem E-mail adres: B.Spruit@sintjacob.nl De beoogde gebruiker(s) voor deze taxatiedienst is opdrachtgever. Indien deze gegevens niet juist zijn, wil je dan zo vriendelijk zijn dit in deze opdrachtbrief met een pen te wijzigen? Mochten deze gegevens wijzigen lopende de opdracht, verzoek ik je mij daarvan zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen. Wij gaan met uiterste zorgvuldigheid om met jouw persoonsgegevens. De Privacyverklaring vind je op onze internetsite www.aag.nl onder Algemene voorwaarden en Privacyverklaring.

Artikel 10: Voorwaarden Op de werkzaamheden van de taxateur zijn de ‘VBO Makelaar Algemene Voorwaarden voor Professionele Opdrachtgevers’ (deze voorwaarden zijn tevens te downloaden via http://www.vbomakelaar.nl/bedrijfsmatig/algemene-voorwaarden) en ‘De Algemene Voorwaarden AAG’ van toepassing. Je vindt onze algemene voorwaarden op de website van AAG (www.aag.nl) onder Algemene Voorwaarden - AAG Organisatie & Vastgoed bv. Op jouw verzoek sturen wij je de VBO Makelaar Algemene Voorwaarden voor Professionele Opdrachtgevers en of De Algemene Voorwaarden AAG kosteloos toe. Je verklaart door ondertekening van deze offerte dat je kennis hebt genomen van de inhoud van de VBO Makelaar Algemene Voorwaarden voor Professionele Opdrachtgevers en De Algemene Voorwaarden AAG. Je stemt in met de toepassing van De Algemene Voorwaarden AAG. In geval van inconsistentie tussen deze opdrachtbrief en de algemene voorwaarden, prevaleert het bepaalde in deze opdrachtbrief. Door ondertekening en retournering van deze opdrachtbevestiging verklaar je de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en te accepteren. Indien een onderdeel in deze opdrachtbrief of in de algemene voorwaarden nietig zou zijn of vernietigd wordt, zullen de overige onderdelen volledig van kracht blijven. Wij zijn trots op onze medewerkers. Zij zijn specialisten die wij coachen en opleiden tot de beste in hun vakgebied.

Je respecteert dat vast en zeker en je accepteert daarom dat jouw organisatie (of

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 12 van 22

daaraan gelieerd) conform artikel 4, lid 5 van De Algemene Voorwaarden AAG onze medewerkers niet in dienst neemt gedurende de looptijd en gedurende één jaar na afloop van de opdracht.

Artikel 11: Overige afspraken 11.1. Doorlopend toezicht Opdrachtgever stemt ermee in dat het taxatierapport In het kader van het doorlopend toezicht van de RICS en het NRVT inhoudelijk gecontroleerd kan worden. Overigens vindt dit toezicht onder vertrouwelijkheid en strikte geheimhouding van de taxatiegegevens plaats. 11.2. Plausibiliteitstoets Conform de reglementen van het NRVT is de taxateur verplicht, voordat hij het rapport uitbrengt, deze op plausibiliteit te laten toetsen door een controlerend taxateur. De controlerend taxateur toetst of de taxatie aannemelijk en geloofwaardig is en of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de EVS. De controlerend taxateur legt hierover een verklaring af, welke verklaring bij het taxatierapport wordt gevoegd. De kosten voor het uitvoeren van deze plausibiliteitstoets zijn opgenomen in de totale honorering. 11.3. Concept rapport De taxateur overlegt een concept taxatierapport aan opdrachtgever per e-mail of downloadlink. Opdrachtgever wordt verzocht binnen 5 werkdagen na aflevering van het concept rapport eventuele opmerkingen aan de taxateur door te geven. Indien geen reactie wordt ontvangen dan gaat de taxateur ervan uit, dat er geen opmerkingen zijn. De taxateur stelt dan het definitieve taxatierapport op.

Indien de reactie van opdrachtgever niet heeft geleid tot een afwijking in de waarde van het object in het definitieve rapport van meer dan vijf procent ten opzichte van het eerste concept rapport, dan wordt er in beginsel geen nadere toelichting in het rapport omschreven. Indien de reactie van opdrachtgever wel leidt tot afwijkingen van meer dan vijf procent ten opzichte van het conceptrapport dan wordt in het definitieve rapport de inhoud van de reactie van opdrachtgever omschreven en aangegeven welke overwegingen van de taxateur hebben geleid tot aanpassing van de getaxeerde waarde. Indien opdrachtgever, bijvoorbeeld vanwege gewenste spoed, afziet van het recht tot het ontvangen van een concept rapport wordt dit in het taxatierapport vermeld. 11.4. Wijze van levering rapport Het conceptrapport en het definitieve rapport worden digitaal via een downloadlink aan je toegezonden. Indien gewenst zenden wij een tweetal geprinte exemplaren naar je op. Opdrachtgever wenst: (graag aanvinken hoe je het rapport wenst te ontvangen) x Het taxatierapport te ontvangen via een downloadlink. ☐ Het taxatierapport te ontvangen zowel via een downloadlink als geprint document (1 keer). ☐ Het taxatierapport te ontvangen zowel via een downloadlink als geprint document (2 keer).

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 13 van 22

In verband met het vereiste onderzoekswerk kan levering van het concept rapport enige tijd in beslag nemen. Tijdens de inspectie kan de taxateur je een goede schatting geven van de leveringstijd.

Artikel 12: Klachtenprocedure In overeenstemming met de RICS “Rules of Conduct” hanteren wij een klachtenprocedure. Als je klachten hebt over onze diensten verzoeken wij je contact op te nemen met drs. J.C. (Johan) van Houwelingen MCM, Raad van Bestuur.

Artikel 13: Planning en bevestiging door opdrachtgever 13.1. Planning en betalingsafspraken Na opdrachtverstrekking door opdrachtgever zullen door de taxateur onder andere de navolgende werkzaamheden worden verricht: •

Voorbereiden (Kadaster, ordenen van benodigde informatie);

•

Inspectie (opname van de locatie ter plaatse);

•

Onderzoek (op basis van documenten en inspectie komen tot wijze waarop de waarde bepaald wordt);

•

Waardering (uitvoeren van het benodigde rekenwerk);

•

Uitwerking rapport (opstellen van de rapportage inclusief uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten zoals vastgelegd in de taxatieovereenkomst);

•

Plausibiliteitstoets (wordt door een externe taxateur uitgevoerd);

•

Levering concept rapport (per mail wordt het concept toegestuurd waarbij wij een toelichting geven op de rapportage);

•

Levering definitief rapport.

Je ontvangt van ons een factuur. Het bedrag op deze factuur is gebaseerd op de voortgang van de werkzaamheden. 13.2. Bevestiging door opdrachtgever Door ondertekening van deze opdracht bevestigt, verklaart en/of onderkent de opdrachtgever de volgende zaken en afspraken: •

Voor het opmaken van de taxatie zal opdrachtgever alle voor de taxatie benodigde informatie aan de taxateur verschaffen;

•

Opdrachtgever bevestigt en verklaart hierbij dat alle door hem aan de taxateur verstrekte informatie van de objectgegevens juist en volledig (zullen) zijn;

•

Opdrachtgever verklaart hierbij dat hij of zij alle gebeurtenissen, die zich na de waarde peildatum en vóór de rapportagedatum voordoen en van invloed kunnen zijn op de waarde van het te taxeren object, onverwijld aan de taxateur zal melden;

•

Opdrachtgever bevestigt en verklaart hierbij dat er, naast alle aan de taxateur verstrekte en te verstrekken informatie, geen additionele informatie bekend is die van belang is of zou kunnen zijn voor het uitvoeren van de taxatieopdracht;

Kenmerk: Onderwerp: Pagina:

BvS/EvO/23.24717 Taxatie units Belgiëlaan 3 te Haarlem 14 van 22

•

Opdrachtgever bevestigt en verklaart hierbij dat hij of zij niet bekend is met (mogelijke) overtredingen van wet-/regelgeving waarmee de taxateur bij (de opstelling van) de taxatie rekening moet houden;

•

Opdrachtgever is er mee bekend dat de opdrachtbrief ondertekend is op basis van AAG richtlijnen. Dat neemt niet weg dat de werkzaamheden sec en alleen door de taxateur worden uitgevoerd. En dat de opdrachtbrief vanuit sec regelgeving vanuit NRVT bezien alleen door de taxateur is ondertekend.

De opdracht voegen wij graag voor referentiedoeleinden toe aan onze referentielijst. Heb je daartegen bezwaar? Dan vernemen wij dat graag van je. De kwaliteit van de adviseurs en dienstverlening van AAG heeft voortdurend onze aandacht. Daarom vragen wij bij afsluiting van het project jouw medewerking voor een tevredenheidsmeting. Als blijk van jouw instemming met deze opdrachtbevestiging verzoek ik je dit exemplaar digitaal te ondertekenen. Nadat ik het door jou getekende exemplaar van de brief retour heb ontvangen, zal ik contact met je opnemen om een afspraak te maken over de aanvang van mijn taxatiewerkzaamheden. Tot slot vermeld ik nog dat deze opdrachtbevestiging van kracht blijft totdat de opdracht wordt beëindigd of gewijzigd, dan wel door een andere wordt vervangen. Ik dank je voor de verleende opdracht en het in mij gestelde vertrouwen en zie jouw reactie met belangstelling tegemoet. Aldus overeengekomen en ondertekend te ’s-Hertogenbosch: AAG Organisatie & Vastgoed bv G.C. (Bert) van Scherpenzeel MRE MRICS REV RT RICS Registered Valuer