Bijlage 1, Taxatierapport 1 (WOO) - Verweyhal
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT: GROTE HOUTSTRAAT 1A , 1B en GROTE MARKT 16 te HAARLEM
Status: defini-ef
Pagina 1 van 61
Dossier:
Dossier
:
2026/P100568
Datum
:
10 maart
Opdrachtgever
:
Gemeente
:
Stima Valuation &
2026 Haarlem
Opdrachtnemer: Statutaire Kamer
naam
Advisory B.V.
(geanonimiseerd)
Koophandel Omzetbelastingnummer Bankrekeningnummer van
Adres
apendorpseweg
Postcode
Vestigingsplaats Telefoonnummer E-mailadres Website
namens
3528
:
Utrecht
:085
Inschrijvingsnummer Taxateur
:
RICS
BJ
-
13 00 611
1
info@stima-va.nl
:
www.stima-va.nl
(geanonimiseerd) |
opdrachtnemer:
(geanonimiseerd) clap
mi REGISTER TAXATEUR
Status:
NVM
definitief
(ÔrRIC 3,
&\
land
deskundige
LRGD
Pagina
2 van
61
INHOUDSOPGAVE 1. BENOEMING EN STATUS
5
1. 1 Benoeming taxateur
5
1. 2 Status taxateur
5
2. OPDRACHT
6
2. 1 Opdrachtgever
6
2. 2 Doel
6
2. 3 Onderwerp
6
2. 4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)
6
2. 5 Algemene uitgangspunten
7
2. 6 Bijzondere uitgangspunten
7
2. 7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking
9
2. 8 Aard en bron van de informa-e die ten grondslag ligt aan de taxa-e
9
2. 9 Verantwoording en aansprakelijkheid
9
2. 10 Concept en trackrecord
10
3. KADASTRALE GEGEVENS
11
3. 1 Uitgangspunten
11
3. 2 Kadastrale gegevens
11
3. 3 Eigendom
11
3. 4 Erfdienstbaarheden , kwalita-eve verplich-ngen
11
3. 5 Overige zakelijke rechten
12
3. 6 Publiekrechtelijke beperkingen
12
3. 7 Overige informa-e uit kadastrale recherche
13
4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID
16
4. 1 Loca-eomschrijving
16
4. 2 Bereikbaarheid
17
4. 3 Voorzieningen
18
4. 4 Parkeren
18
4. 5 Stadscentrum Haarlem
18
5. RUIMTELIJK BELEID
19
5. 1 Uitgangspunten
19
5. 2 Omgevingsplan/Bestemmingsplan
19
5. 3 Func-e
20
5. 4 Verwach-ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid
21
5. 5 Programma Aanpak S-kstof (PAS)
21
5. 6 Gemeentelijk voorkeursrecht
22
5. 7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht
22
6. TOESTAND MILIEU
23
6. 1 Uitgangspunten
23
6. 2 Bodeminforma-e
23
6. 3 PFAS-regelgeving
24
6. 4 Klimaat- en milieurisico’s
24
6. 5 Leefomgeving
26
6. 6 Archeologie
26
7. OMSCHRIJVING OBJECT
27
7. 1 Uitgangspunten
27
Status: defini-ef
Pagina 3 van 61
7. 2 Beschrijving monumentale status
27
7. 3 Bouwaard
29
7. 4 Indeling
31
7. 5 Vloeroppervlakten
36
7. 6 Parkeervoorziening
37
7. 7 Huurovereenkomst
37
7. 8 Duurzaamheid
37
7. 9 Asbest
37
7. 10 Fundering
38
8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES
39
8. 1 Uitgangspunten
39
8. 2 Beschrijving van de vastgoedmarkt
39
8. 3 Referen-es (huur , winkel)
43
8. 4 Referen-es (huur , maatschappelijk)
44
8. 5 Referen-es (koop)
45
9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING
48
9. 1 Courantheid
48
9. 2 Kwalita-eve gevoeligheidsanalyse (SWOT)
49
9. 3 Waarderingsmethodieken
50
9. 4 Op-male aanwending
52
9. 5 Berekening begane grond en souterrain (appartementsrecht 3)
53
9. 6 Berekening verdiepingen (appartementsrecht 4)
54
9. 7 Berekening gehele object (volle eigendom)
56
10. WAARDERING
58
10. 1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken
58
10. 2 Schagngsonzekerheid
58
10. 3 Eindoordeel taxateur
58
10. 4 Back-test
59
10. 5 Plausibiliteitsverklaring
60
11. ONDERTEKENING
61
BIJLAGEN
61
Status: defini-ef
Pagina 4 van 61
$ STIMA 1. BENOEMING 1.1
EN STAT
Benoeming taxateur Taxateur
opdrachtnemer Stima Valuation
namens
& Advisory
B.V. is:
(geanonimiseerd) ingeschreven
in de
kamer
Vastgoed
Taxateurs
Institution
of Chartered
onder
(NRVT)
-
Grootzakelijk Vastgoed bij
nummer (geanonimiseerd) EN
onder
(RICS), ingeschreven
Surveyors
(geanonimiseerd) Ingeschreven
nummer
numme
Bedrijfsmatig Vastgoed
in
het
in
het
Professional
«
het VRS-register
Landelijk Register
Nederlands
Member als
van
Register de
Royal Valuer
Registered Gerechtelijke Deskundigen (LRGD),
van
RICS
(geanonimiseerd) vakgebied: vastgoed.
1.2 Status taxateur
e
Taxateur
professioneel
is
het
gelang geval) vaardigheden en inzicht om e
Taxateur
de
beschikt
en
kennis
het
van
over
voldoende actuele
object,
type
de
de taxatie vakbekwaam
lokale,
specifieke
nationale
markt
internationale
en
hiervoor
professionele taxatiedienst in overeenstemming met de meest opgesteld en wordt onderhouden door de International Valuation
is
(naar
benodigde
uit te voeren.
verricht de
IVS, die
de
en
recente
versie van
Standards
Council
(www.ivsc.org). e
Taxateur en
verklaart op de
hoogte
door de
e
Taxateur
is voldoende
e
Taxateur
conformeert zich
het NRVT,
RICS en LRGD.
Taxateur
verklaart
met
de
recentelijk
niet
betrokkenheid
sprake
is van
Taxateur
competent
aan
welke
uitgebracht e
zijn en
te handelen
toepassing zijnde Praktijkhandreiking
van
RICS.
e
te
betrekking
het
tot het te taxeren
jaarlijkse hercertificering
betrokken
te
De taxatie is een
e
Taxateur
Reglementen
recente
Redbook,
zoals
permanente educatie zoals
kan leiden tot
opgesteld
te
waarderen Taxateur
vereist door
zaken,
onroerende
verklaart dat
er
geen
2022
reeds
een
taxatierapport
anders dan
het in
rekening gebrachte
onderhavig object.
heeft geen
e
definitief
en
meest
RICS
vastgoedobject.
zijn geweest bij de
financiële voordelen
uit de
taxatieopdracht
taxatiehonorarium.
Status:
alsmede het
belangenverstrengeling. potentiële belangenverstrengeling. Wel heeft taxateur in
van
eventueel
van
overeenkomstig de NRVT
onafhankelijk
en
objectief waardeoordeel.
treedt op als extern taxateur.
Pagina
5 van
61
Denen 2.
OPDRACHT
2.1
Opdrachtgever gemeente (geanonimiseerd) er Contactgegevens zijn (geanonimiseerd)
opdracht is op 3 maart 2026 verstrekt door de gevestigd Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR te De
(geanonimiseerd) ee de
opdracht
de
Haarlem
|
Haarlem.
is verstrekt middels
bevestigend schrijven met verwijzing
en
naar
opdrachtbevestiging.
De taxatie
Het in aanzien
is
uitgevoerd conform de opdrachtbevestiging welke de opdrachtbevestiging beschreven object en diepgang de taxatie
van
Opdrachtgever
heeft
onderhavige opdracht,
zijn gedurende
het
bijzondere
geen
taxatieproces instructies
anders dan in het rapport
aan
dit rapport
van
de
als
bijlage
afgesproken
is aangehecht.
werkzaamheden
ten
het
van
niet aangepast.
opgegeven
opdrachtnemer
aan
in
kader
genoemd.
2.2 Doel
Het
doel
van
de
in verband
uitgangspunten, 2.3
taxatie
is
het
met
bepalen van de marktwaarde een beoogde transactie.
inachtneming
(bijzondere)
van
Onderwerp
Te taxeren
belang
Volle
eigendom
Taxatietype
Volledige taxatie
Omschrijving object (beknopt)
Een
Adres
Grote
Kadastrale gegevens
(beknopt)
Houtstraat
Gemeente
af
ie
appartementsrecht
lei
1b, 2011
SB
te
Haarlem
en
Grote
Markt
te Haarlem
Haarlem,
25 februari 2026, van
Waardepeildatum
la,
is
sectie
D,
heeft
een
nummer
9114, appartementsindex 3
4
en
edelen
alsmede
perceel grond waarop een rijksmonumentaal object gesitueerd, voorheen in gebruik als horeca en museum
16, 2011 RB
2.4
met
het
er
volledige inspectie plaatsgevonden
gehele object
25 februari 2026
Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Marktwaarde
('market
value!)
zoals
gedefinieerd
in
IVS
102,
appendix
A10.01
is
(vertaald
naar
Nederlands): ‘Het
Status:
geschatte bedrag waartegen
definitief
een
object of recht c.q. verplichting zou
Pagina
6 van
61
worden
overgedragen
op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transac:e , na behoorlijke marke:ng en waarbij de par:jen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken , prudent en niet onder dwang. ’ Defini-e gebaseerd op Interna-onal Valua-on Standards 2025 , uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valua-on – Global Standards , eigen vertaling naar Nederlands. 2. 5 Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt wordt gehanteerd wanneer het redelijk is dat de taxateur accepteert dat iets waar is zonder de noodzaak van specifiek onderzoek of specifieke verifica-e. In de taxa-e zijn onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd. BTW: Alle genoemde bedragen zijn , voor zover van toepassing , exclusief BTW , tenzij anders gemeld. • De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waardepeildatum. • De gegevens die gebruikt worden in het kader van de taxa-e worden verondersteld volledig en correct •
te zijn , ongeacht of deze door de opdrachtgever , dan wel door derden , worden verstrekt , tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar
gestelde informa-e wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. • Tenzij anders overeengekomen , worden basisdocumenten , zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten , globaal doorgelezen. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten , beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informa-e ter beschikking wordt gesteld , moet er meegenomen worden dat de taxateurs niet competent zijn als vastgoedjurist. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxa-e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. • Naast de IPMS (Interna-onal Property Measurements Standards) , voorgeschreven door de RICS , kan voor de Nederlandse markt ook gebruik gemaakt worden van de gebruikelijke NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt in principe het uitgangspunt. • Voor de specifica-es van de oppervlakten van de onroerende zaken worden in de regel de gegevens aooms-g van plapegronden en/of huur-(overzichten)-contracten gehanteerd. Er wordt uitgegaan van het feit dat deze gegevens correct en volledig zijn , tenzij anders vermeld.
Eventueel door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer-ficaat op basis van NEN 2580 voor de specifica-e van de oppervlakten van het gebouw , tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. • Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€). • Het uitgangspunt wordt - op verzoek van opdrachtgever - aangenomen dat er geen fasroodketen en geen (bou-que) hotel in het object mag worden geves-gd. Ook geldt de verplich-ng om de Verweyhal voor het publiek toegankelijk te maken. Opdrachtgever heej per E-mailbericht d. d. 2 maart 2026 aangegeven dat openstelling conform een winkel of restaurant voldoende is om hieraan te voldoen. 2. 6 Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt wordt door de taxateur gehanteerd wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum of wanneer een uitgangspunt
door een gebruikelijke marktpar-j niet zou worden gehanteerd bij een transac-e op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het effect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Status: defini-ef
Pagina 7 van 61
De volgende bijzondere uitgangspunten zijn van toepassing: Ten aanzien
van
de taxa-e van appartementsrechten A3 en A4 wordt als bijzonder uitgangspunt
gehanteerd dat: - de objecten geheel vrij van huur en gebruik worden opgeleverd. Appartementsrecht 4 is momenteel nog verhuurd , maar omwille van de vergelijkbaarheid van de appartementsrechten heej opdrachtgever verzocht deze verhuurde staat buiten beschouwing te laten. Een lege oplevering zou tot de mogelijkheden behoren. - de onderlinge verbondenheid van de gebouwgebonden technische installa-es wordt buiten beschouwing gelaten. Opdrachtgever heej aangegeven dat de objecten thans technisch met elkaar verbonden zijn (gebouwgebonden installa-es). Opdrachtgever heej aangegeven dat het splitsen van deze installa-es (opdat de objecten zelfstandig func-oneel zijn) op een andere manier wordt verrekend. - de staat van de verdiepingsvloer voldoende is voor het huidige en evt. planologisch toegestane gebruik. De vloer is thans onderwerp van discussie vanwege de technische staat hiervan. Om de taxa-e zo zuiver mogelijk te laten verlopen heej opdrachtgever verzocht om dit aspect buiten beschouwing te laten. Opdrachtgever en wederpar-j voorzien in een afzonderlijke afwikkeling van de hierbij behorende kosten. - ten aanzien van de ontslui-ng van appartementsrecht A4 wordt uitgegaan dat een erfdienstbaarheid wordt geves-gd die voorziet in een hoofdontslui-ng via appartementsrecht A3 (via de monumentale trappenhal met entree aan de Grote Houtstraat).
Hierbij wordt aangenomen dat er geen kosten of vergoeding (hoe ook genaamd) aan de appartementseigenaar of gebruiker(s) van appartementsrecht A4 in rekening worden gebracht. Het evt. bezwarende effect hiervan als dienend erf dient voor appartementsrecht A3 buiten beschouwing te worden gelaten. Ten aanzien van de taxa-e van het volle eigendom wordt als bijzonder uitgangspunt gehanteerd dat: - het object geheel vrij van huur en gebruik is (zie hierboven); -
-
de onderlinge verbondenheid is beëindigd en het object volledig zelfstandig technisch func-oneel is (zie hierboven); de Vereniging van Eigenaars danwel de appartementssplitsing buiten beschouwing wordt gelaten en er sprake is van volle eigendom. Dit vanwege het voorgenomen doel van deze taxa-e. Indien opdrachtgever of de wederpar-j overgaat tot verwerving van het andere gedeelte levert dit de mogelijkheid tot het creëren van volle eigendom (vanwege vermenging van de appartementsrechten , deze splitsing kan ongedaan worden gemaakt). Ook kan de ontslui-ng dan geheel zelfstandig geschieden en wordt de mogelijkheid tot entree via het ‘vissershuisje’ buiten beschouwing gelaten.
Opdrachtgever heej middels ondertekening van de opdrachtbeves-ging verklaard geen prijs te stellen op het schapen van een waarde zonder toepassing van de hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunten. Dit in afwijking van de meest recente prak-jkhandreiking Bedrijfsma-g Vastgoed van NRVT. Dit zou de omvang van de taxa-eopdracht , de te onderzoeken informa-e en verantwoordelijkheid van de taxateur vergroten waarin opdrachtgever geen belang (voor haarzelf en andere belanghebbenden) ziet in het kader van het doel van deze taxa-e.
Status: defini-ef
Pagina 8 van 61
2.7
Wijzigingen Gedurende
het
uitgangspunten verhuurd
meer
(bijzondere) uitgangspunten
van
taxatieproces
zijn
zoals
in
vermeld
dient de
en
is de
vinden.
Ook
niet tot
het verkochte
het verkochte.
(geanonimiseerd) De
onderdelen de
namens
Hierna
bron
en
ontvangen.
offerte/opdrachtbevestiging.
blijven
van
in het
dat het
d.d.
voor
het
2026.
Dit
de Grote
bron
relevante
welke
aangegeven
informatie
zelf op
bij de
beoordeelt.
Deze
taxateur
Titel document
taxateur
Plattegrond Grote grond en gevels
Markt 10-18 te
Plattegronden 10 juli 1973
stempel
met
bouw-
woningtoezicht
(geanonimiseerd)
maart
2026
(boutique)
hotel.
2
op
opdrachtgever
informatie
wordt
heeft
geeft aan
aangegeven instanties. Taxateur
vervolgens gehanteerd
Plausibel
: Opdrachtgever
| Ja
Opdrachtgever
| Ja
Haarlem, begane
en
de
van
niet tot
de heer
van
is
daarboven
behoort
blijven.
moet
Bron
meetrapport, Duresta d.d. 4 november 2025
ruimte
mag worden evenals geen
publiek toegankelijk
plaats te
Houtstraat
bericht
na
Daarnaast
grondslag ligt aan de taxatie
hij de ontvangen informatie als ‘plausibel’ bij de uitwerking van de taxatie.
|
|
_: Opdrachtgever
| Ja Ì
Plattegronden verbouwing met stempel woningtoezicht 7 maart 1994
informatie
Wanneer
via
de informatie die ten
of
NEN-2580
Zo
4 enkel
februari
25
pand gevestigd
pand
overige informatie vraagt
De
opzichte van de (bijzondere) bleek appartementsrecht 3 niet
ten
eigendom bij opdrachtgever.
in
Haarlem
gemeente
geen fastfoodketen
er
bij de
staat
geweest
ontsluiting van appartementsrecht
afspraak blijkt te zijn gemaakt
2.8 Aard
de
aanpassingen
objectafbakening gewijzigd aangezien de toiletten en de technische komen te behoren. De berging ter plaatse van de begane grond
Deze
aangegeven dat
wel
er
opdrachtverstrekking
na
niet ter
bouw-
beschikking
| Ja
Opdrachtgever
en
wordt
gesteld,
kan
hier
niet
specifiek rekening
mee
worden
gehouden. 2.9
Verantwoording
en
Dit taxatierapport
is
opdrachtgever
en
slechts
voor
inhoud
aanvaard.
Zonder
voorafgaande toestemming
worden
gesteld.
(geanonimiseerd) Tú Het
uitsluitend
bestemd het doel
voor
opdrachtgever
de
wordt
van
opdracht
opdrachtgever toegestaan het kader het verkoopproces.
Het
is
mag
en
genoemd
doel.
Uitsluitend
verantwoordelijkheid het rapport niet ter beschikking
het rapport
vertrouwelijk te delen
ten
met
tegenover
aanzien
de
van
van
de
derden
(geanonimiseerd) |
opgestelde (taxatie)rapport mag, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming door opdrachtnemer, voor geen ander doel worden aangewend dan waartoe het is opgemaakt, niet worden gereproduceerd, of gepubliceerd (inclusief publieke verwijzingen).
Status:
door
aansprakelijkheid
definitief
ons
Pagina
9 van
61
Opdrachtnemer heej , op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden , een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (via Schouten Verzekeringsdienst als gevolmach-gde van HDI Global Specialty SE , polisnummer 354019 , verzekerd bedrag maximaal € 2.500.000-, per aanspraak en maximaal € 5.000.000-, per jaar) , na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst , wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk (schade)bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening en risico is.
Opdrachtnemer is slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade betrej. Opdrachtnemer is in geen geval aansprakelijk voor gevolgschade , daaronder begrepen gederfde winst , economisch verlies , gemiste kansen of andere soorten indirecte schade. Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt , is de aansprakelijkheid van opdrachtnemer beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht. Op het taxa-erapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur.
Ingeval van een geschil tussen de opdrachtgever en de taxateur , aangaande de uitvoering van de taxa-e is met uitslui-ng van alle anderen bevoegd S-ch-ng Tuchtrechtspraak NRVT en de meest recente versie van het Reglement Tuchtrechtspraak NRVT. Door S-ch-ng Tuchtrechtspraak NRVT zal uitsluitend geoordeeld worden op basis van de meest recente versie van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels , Reglement Defini-es , de Prak-jkhandreiking Bedrijfsma-g Vastgoed en indien van toepassing het Subreglement Grootzakelijk vastgoed. Een beoordeling van de taxateur naar de norm van de IVS danwel RICS Reglementen is alleen dan aan de orde wanneer de voornoemde NRVT-reglementen met betrekking tot de voorliggende kwes-e geen uitsluitsel geven. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxa-erapport.
2. 10 Concept en trackrecord heej d. d. 4 maart 2026 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reac-e van opdrachtgever is ontvangen op 9 maart 2026 en heej geleid tot enkele tekstuele (ten opzichte van het concept). De waarden zijn niet gewijzigd. Taxateur
Hierbij
wordt
volledigheidshalve opgemerkt dat taxa-erapport vertrouwen kan worden ontleend.
Status: defini-ef
alleen
Pagina 10 van 61
aan
een
defini-ef
(lees:
ondertekend)
‚STIMA 3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1
Uitgangspunten
1.
Bij de waardering wordt
2.
is taxateur
uitgegaan dat de onroerende
ervan
zaak vrij
hypotheek
van
en
beslagen
geleverd.
gedaan waaruit mogelijk zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiksvervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij de waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaars (VvE). Taxateur heeft geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de VvE gehad. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de financiële positie van de VvE zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door taxateur vastgestelde waarde. Voorts is taxateur ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de VvE geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door taxateur vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke Er
uitvoerig titelonderzoek
is geen
of
3.
4.
5.
eenheden zijn weergegeven. 3.2 Kadastrale gegevens
3.3
Kadastrale gemeente
Sectie
Nummer
Appartementsindex
Haarlem
D
9114
3
Haarlem
D
9114
4
Eigendom Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie Gemeente
Haarlem,
sectie
D,
nummer
berust
het
eigendom
9114, appartementsindex
het
van
object bij:
3:
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
3.4
Gemeente
Haarlem,
Gemeente
Haarlem, gevestigd
sectie
D,
nummer
Grote
9114, appartementsindex
Markt 2, 2011
4:
RD te Haarlem.
Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen Uit recherche
of
kwalitatieve
kettingbeding rookafvoer.
1.
ten
bij het
Haarlem’
als
zijn enkele standaard erfdienstbaarheden opgenomen t.b.v. leidingwerk
en
verplichtingen. opgenomen
behoeve
definitief
en/
de
Zo
van
en
akte Hyp4
deel 63480
zijn de ‘Algemene
nummer
69
Verkoopwaarden
van
gemeente
zijn de volgende bijzondere erfdienstbaarheden
van
toepassing
het
16
(Vleeshal),
Haarlem
appartementsrecht Status:
erfdienstbaarheden
van
Daarnaast
gemeente
blijken wel
Kadaster
perceel sectie
kadastraal
D
plaatselijk
bekend
Grote
Markt
nummer
1099,
als
heersend
Haarlem
sectie
bekend
gemeente Pagina
11 van 61
erf‚ D
,
namelijk:
kadastraal
en
ten
laste
nummer
9114
A-3
bekend van
het
als dienend
erf , wordt geves-gd de erfdienstbaarheid van uitgang om uitsluitend in geval van nood vanaf het heersend erf via de bestaande hal en poort , eigendom van de eigenaar van het dienend erf , te gaan naar de openbare weg (Spekstraat). Omdat het een nooduitgang betrej mag van de erfdienstbaarheid geen gebruik worden gemaakt om vanaf de openbare weg (Spekstraat) via het dienend erf te gaan naar het heersend erf. De eigenaren van de dienende erven zijn verplicht de hal en gang waarover de erfdienstbaarheid zich uitstrekt te allen -jde vrij te houden. Het is hen verboden daarin voorwerpen van welke aard ook te plaatsen , te stallen of op te slaan , die een onbelemmerde doorgang naar de openbare weg (Spekstraat) verhinderen; 2.
ten behoeve van het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Haarlem sec-e D nummer 9114 A-4 (exposi-eruimte) , als heersend erf , en ten laste van het appartementsrecht kadastraal
bekend gemeente Haarlem sec-e D nummer 9114 A-3 (bedrijfsruimte op de begane grond) als dienend erf , worden geves-gd de navolgende erfdienstbaarheden: erfdienstbaarheid van (nood-)uitgang als hiervoor onder 1 breder omschreven om uitsluitend in geval van nood vanaf het heersend erf via de bestaande gang , horecaruimte , hal en uitgang deel uitmakende van het privégedeelte waarvan de eigenaar van het dienend erf het uitsluitend gebruik heej , te gaan naar de openbare weg (Grote Houtstraat); de tweede en derde volzin van het onder 1. gestelde zijn muta-s mutandis van toepassing;
a.
een
b.
de erfdienstbaarheid van overpad houdende het recht van de eigenaar van het heersend erf om via de bestaande gang , horecaruimte , hal en toegang/uitgang , behorende tot het privégedeelte van het het dienend erf , goederen ten dienste van de exploita-e van het heersend erf , zoals schilderijen , ander voorwerpen van kunst en aanverwante zaken , die door hun aard en/of omvang niet via de eigen gang van en naar
de exposi-eruimte overgebracht kunnen worden , via het dienend erf te vervoeren van en naar de openbare weg (Grote Houtstraat). De eigenaar van het heersend erf is verplicht van de erfdienstbaarheid op een voor de eigenaar van het dienend erf op de minst bezwarende wijze gebruik te maken. In verband hiermee dient hij met de eigenaar van het dienend erf vooraf overleg te plegen over het -jds-p waarop hij van deze erfdienstbaarheid gebruik wil maken. De hiervoor genoemde erfdienstbaarheden worden meegewogen in de analyse en berekening van de scenario’s behorende bij de appartementsrechten. Bij de analyse en berekening van het volle eigendom
wordt het hiervoor genoemde onder 2 buiten beschouwing gelaten. 3. 5 Overige zakelijke rechten Uit recherche bij het Kadaster blijken geen overige zakelijke rechten.
3. 6 Publiekrechtelijke beperkingen De hierna genoemde beperking is bekend in de gemeentelijke beperkingenregistra-e en de kadastrale registra-e. Op beide percelen is de volgende publiekrechtelijke beperking van toepassing genaamd:
Erfgoedwet: Afschrij inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door minister OCW (in onderzoek).
Status: defini-ef
Pagina 12 van 61
Betrokken bestuurspersoon: De Staat (Onderwijs , Cultuur en Wetenschap) , vermeld in stuk Hyp4 72869/136 ingeschreven op 29 maart 2018. Datum in werking 23 november 1999 , aooms-g uit stuk Hyp4 82748/123. De kenmerken van de monumentale status zijn in §5. 7 en hoofdstuk 7 weergegeven.
3. 7 Overige informa\e uit kadastrale recherche Uit recherche
akte Hyp4 deel 63480 appartementsrechten worden herleid. van
nummer
69 kunnen
de volgende
kenmerken van de
Omschrijving Gemeente Haarlem sec-e D nummer 9114 appartementsindex 3; Het appartementsrecht , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte omvapende
horeca- en winkelruimte met hal en gang op de begane grond , poort naar de Spekstraat en kelder omvapende feest- , centrale-verwarmings- , technische- , toilet- en opslagruimte met verdere aanhorigheden , plaatselijk bekend Grote Houtstraat 1-A en 1-B te 2011 SB Haarlem. Gemeente Haarlem sec-e D nummer 9114 appartementsindex 4. Het appartementsrecht , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van recep-e , hal en opslagruimte op de begane grond , de exposi-e- en depôtruimte op de eerste verdieping , vide , het teken-/prentenkabinet op
de tweede verdieping , dakterras en paviljoen op de derde verdieping en verdere aanhorigheden , plaatselijk bekend als Grote Markt 16 te 2011 RD Haarlem. Verhouding De in lid 1 van dit ar-kel bedoelde aandelen vastgesteld in de gemeenschap
worden gewijzigd als
volgt: -
-
de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 3: voor twin-g negenender-gste (20/39) gedeelte , en de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 4: voor negen-en negenender-gste (19/39) gedeelte.
De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor
uitsluitend gebruik bestemde gedeelten.
Bestemming De bestemming van de privé-gedeelten is: -
het appartementsrecht met indexnummer 3: horeca- en bedrijfsruimte;
-
het appartementsrecht met indexnummer 4: museum- en exposi-eruimte.
Het is voorts niet toegestaan in de privégedeelten gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen of de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf , bordeel of sexclub. Dit verbod houdt uitdrukkelijk niet in een verbod tot het exploiteren van een hotel waarin geen sprake is van de hiervoor bedoelde ac-viteiten.
Status: defini-ef
Pagina 13 van 61
Naam vereniging De vereniging is genaamd: Vereniging van eigenaars gebouw “Grote Houtstraat 1 te Haarlem”. De vereniging is opgericht per 29 oktober 2013 , maar is niet ac-ef. Conform mondelinge opgave van opdrachtgever wordt enkel voorzien in de betaling van de premie behorende bij de opstalverzekering. Alle overige verplich-ngen die voortvloeien uit de VvE-structuur worden momenteel niet nageleefd.
Modelreglement Het standaard modelreglement zoals ingeschreven in de akte Hyp4 deel 19399 nummer 166 d. d. 17 januari 2006 is gebruikt. Wijzigingen en/of aanvullingen modelreglement
Ar-kel 2 Aan het tweede lid wordt toegevoegd:
“Een gedeelte van de bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw heej een horecabestemming. Het rumoer en de geluiden die de exploita-e van een horecaonderneming gewoonlijk met zich meebrengen , zijn geen vormen van geluidshinder of andere vormen van hinder in de zin van dit ar-kel en moeten door de eigenaar van het andere appartementsrecht worden gedoogd. " Ar-kel 17 Het tweede lid wordt vervangen door:
" 2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend: a. de leidingen voor: -
de afvoer van hemelwater , gootwater en fecaliën , voor zover uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte;
het transport van gas , water , elektriciteit en telefoon- audio en videosignalen in een privé gedeelte vanaf de meterkast; b. de installa-es met de daarbij behorende leidingen , voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte; c. de raamkozijnen met glazen ramen en sponningen , de deurkozijnen met deuren en drempels in de buitengevels , alsmede de balkons; -
d. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte , voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in ar-kel 18 als zodanig gekwalificeerd. ” Ar-kel 22 Aan het tweede lid wordt toegevoegd: “In afwijking van het vorenstaande is het aan de eigenaar/gebruiker van de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte , mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen , toegestaan (licht) reclames , uithangborden , zonneschermen en dergelijke aan te brengen , mits deze niet komen boven de onderzijde van de kozijnen van de ramen van de op de eerste verdieping gelegen woning(en) en mits deze geen licht naar boven uitstralen. Het aanbrengen en aanwezig zijn van de in de vorige zin bedoelde voorwerpen is voor rekening en risico van de eigenaar/gebruiker van de bedrijfs-/ winkelruimte , terwijl de eventueel terzake verschuldigde precariorechten en andere lasten , alsmede de Status: defini-ef
Pagina 14 van 61
door het aanbrengen en aanwezig zijn van die voorwerpen veroorzaakte meerdere kosten van repara-e en onderhoud geheel voor zijn rekening komen. ” Ar-kel 25 Aan het eerste lid wordt toegevoegd: " Het is niet toegestaan in de appartmentsrechten gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf , bordeel of sexclub. De exploita-e van een hotel is uitdrukkelijk wel toegestaan. ” Voor de wijziging van de bestemming Vereniging van Eigenaars vereist.
van
de appartementsrechten is een unaniem besluit van de
Ar-kel 50 Aan dit ar-kel wordt een lid toegevoegd: A4. Een voorstel dat overeenkoms-g de eerste zin van het tweede lid bij staking van stemmen wordt geacht te zijn verworpen , zal niepemin geacht worden te zijn aangenomen op die vergadering , indien een deskundige - aan te wijzen door de eigenaars in onderling overleg of door de kantonrechter op eerste verzoek van één van de eigenaars indien voormelde aanwijzing niet heej plaats gevonden binnen één maand na de desbetreffende vergadering - beslist dat het desbetreffende voorstel in het belang van de gemeenschap respec-evelijk de vereniging is. De op vorenbedoelde beslissing van de deskundige vallende kosten en de kosten verbonden aan de eventuele aanwijzing van die deskundige door de kantonrechter komen ten laste van beide eigenaars ,
ieder voor de helj , indien de deskundige heej beslist dat het betreffende voorstel in het belang van de gemeenschap respec-evelijk de vereniging is. In alle overige gevallen komen de in de vorige zin bedoelde kosten ten laste van de eigenaar die om aanwijzing van de deskundige heej verzocht. De begrote kosten die in verband met vorenbedoelde beslissing verschuldigd zullen zijn , dienen bij vooruitbetaling door de eigenaar die om aanwijzing heej verzocht aan de desbetreffende deskundige te worden voldaan en dienen terstond na het uitbrengen van het advies conform het vorenstaande te worden verrekend. ”
Status: defini-ef
Pagina 15 van 61
4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID 4. 1 Loca\eomschrijving Het te taxeren object is gelegen in de Haarlemse binnenstad , aan de oostzijde van de Grote Houtstraat op de hoek met de Grote Markt. Het object bevindt zich daarmee op de overgang tussen het centrale verblijfsgebied rond de Grote Markt en de hoofdwinkelas van de Grote Houtstraat , die als winkelstraat
de Grote Markt rich-ng Houtplein loopt. De directe belendingen betreffen overwegend aaneengesloten , historisch-stedelijke bebouwing met plinrunc-es (detailhandel/horeca) en daarboven veelal wonen en/of overige centrumfunc-es , passend bij het kernwinkelgebied van Haarlem. van
Het
voorzieningenaanbod is primair voetgangersgericht en kenmerkt zich door een hoge passantenintensiteit , mede doordat de Grote Houtstraat onderdeel uitmaakt van het autoluwe/ voetgangersgebied van de binnenstad. Het sociaal-demografische profiel van de omgeving van het object sluit aan bij een binnenstedelijk milieu: een rela-ef compacte woonomgeving met een mix van leejijdsgroepen en huishoudens , waarbij
(zoals gebruikelijk in centrumgebieden) het aandeel kleinere huishoudens en het aandeel bewoners in (meer) stedelijke woonvormen rela-ef hoog is ten opzichte van buitenwijken. Grote Houtstraat 1a te Haarlem ligt in een centrumgebied met een duidelijke economische dynamiek die wordt gedragen door detailhandel , horeca , cultuur en stedelijk toerisme , met een regionaal verzorgingsgebied dat verder reikt dan de gemeentegrenzen. De Grote Houtstraat wordt in
gemeentelijke
beleidsdocumenten expliciet als kernwinkelstraat aangemerkt en func-oneert als ruggengraat van het winkelgebied in de binnenstad , hetgeen de stedenbouwkundige context (historische structuur , hoge func-emenging en verblijfsruimte) mede verklaart. In regionaal perspec-ef bevindt Grote Houtstraat 1a te Haarlem zich in Zuid-Kennemerland binnen de noordelijke Randstad , met sterke func-onele rela-es rich-ng de Metropoolregio Amsterdam. Dit vertaalt zich in een stedelijke economie waarin dienstverlening , crea-eve/culturele sectoren en
bezoekerseconomie een substan-eel gewicht hebben , en waarin bereikbaarheid rich-ng Amsterdam en Schiphol mede rich-nggevend is voor het ves-gings- en bezoekersklimaat van het centrum. Navolgende figuren tonen globaal de ligging van het object.
Status: defini-ef
Pagina 16 van 61
4. 2 Bereikbaarheid Auto De bereikbaarheid van Grote Houtstraat 1a te Haarlem per auto is goed op stedelijk/regionaal niveau , met ontslui-ng via de hoofdwegenstructuur rondom Haarlem en aanslui-ng op het rijkswegennet. De
laatste route naar het te taxeren object verloopt door de binnenstad , waarbij moet worden onderkend dat de directe omgeving onderdeel is van het voetgangersgebied en dat gemotoriseerd verkeer daar in beginsel is beperkt en veelal ontheffings- en venster-jdenregimes kent. Dit betekent dat de auto in de prak-jk primair func-oneert voor aanrijden tot aan de centrumring en parkeervoorzieningen , en niet voor ‘deur-tot-deur’-bereikbaarheid in de straat zelf. Binnen een reisperiode van 30 minuten (zonder file) per auto zijn steden bereikbaar
zoals Leiden ,
Alkmaar en Utrecht:
Bron: website Walkscore
Openbaar Vervoer De bereikbaarheid van Grote Houtstraat 1a te Haarlem per openbaar vervoer is goed , mede door de nabijheid van Haarlem Centraal (Sta-on Haarlem) als belangrijkste spoorwegknooppunt van de stad. Sta-on Haarlem ligt aan meerdere spoorlijnen , waaronder verbindingen rich-ng Amsterdam , Roperdam en Zandvoort , waardoor het te taxeren object regionaal goed is ingebed in het OV-netwerk. Vanaf Sta-on Haarlem is de binnenstad , en daarmee Grote Houtstraat 1a te Haarlem , verder te bereiken per bus en te voet; in de binnenstad liggen busknooppunten zoals Houtplein en (in de directe centrumomgeving) haltes die de binnenstad verbinden met omliggende wijken en met regionale bestemmingen. Haarlem kent in de regel geen stedelijk tramnet , zodat de OV-ontslui-ng in de prak-jk wordt gedragen door trein en bus.
Status: defini-ef
Pagina 17 van 61
4. 3 Voorzieningen Het
getaxeerde heej een uitstekend voorzieningenniveau. De Walkscore is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwan-ficeren. De loca-e heej een Walkscore van 99 op een schaal van 0 tot 100 , welke in de onderstaande axeelding is weergegeven. Deze score geej aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand nagenoeg alle voorzieningen (horeca , winkels , supermarkten e. d. ) gesitueerd zijn.
Bron: website Walkscore
4. 4 Parkeren Voor parkeren is in de nabijheid van Grote Houtstraat 1a te Haarlem vooral aangewezen op de publieke parkeergarages en -terreinen in en rond de binnenstad. In dat kader liggen onder meer parkeergarage Raaks en parkeergarage De Kamp op loopafstand van het kernwinkelgebied , waarmee de combina-e van autorit en het laatste deel te voet gebruikelijk is voor bezoekers en gebruikers van het centrum. Het is mogelijk om de auto te parkeren op circa 10 minuten loopafstand. In de directe omgeving bedraagt het
parkeertarief circa € 420 , per uur in de parkeergarage De Appelaar , op iets grotere afstand circa € 370 , per uur.
4. 5 Stadscentrum Haarlem Het winkelhart van Haarlem concentreert zich in de binnenstad en is primair opgebouwd rond de hoofdwinkelstraten Grote Houtstraat en Barteljorisstraat , met een fijnmazig netwerk van zijstraten en pleinen dat het winkelgebied ‘breed’ maakt en sterk voetgangersgericht. In beleidsma-ge zin worden
deze straten doorgaans als kernwinkelstraten beschouwd , aangevuld met de zogeheten “Gouden Straatjes” (o. a. Anegang en omliggende straten) waar het accent meer ligt op boe-eks en speciaalzaken. Qua formulemix is sprake van een combina-e van landelijke ketens in de hoofdstraten en meer onderscheidende , lokaal/regionaal georiënteerde winkels in de zijstraten.
Status: defini-ef
Pagina 18 van 61
5. RUIMTELIJK BELEID 5. 1 Uitgangspunten 1. Indien de taxateur onderzoek heej verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde , zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht , is taxateur er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder omgevingsplan , omgevingsvergunningen , bouwverordeningen en ves-gings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarde(n) beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen , dan wel te res-tueren premies , subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. Inmiddels is de Omgevingswet in werking getreden , hierdoor heeJ iedere gemeente omgevingsplan van rechtswege. Het Omgevingsplan bestaat uit een :jdelijk en nieuw deel.
direct een
Het :jdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit: -
(ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten , zoals bestemmingsplannen
-
rijksregels over ac:viteiten (aangeduid als de bruidsschat)
deel van het omgevingsplan is eerst nog leeg , met uitzondering van eventuele voorbereidingsbesluiten op basis van het overgangsrecht. De regels in het nieuwe deel komen deels tot stand door bestaande regels uit het :jdelijk deel om te ze+en naar het nieuwe deel. Daarnaast neemt de gemeente in het nieuwe deel nieuwe regels op voor ruimtelijke ontwikkelingen en beleid. Het wijzigen/ vaststellen van het nieuwe deel van het omgevingsplan kan ook thema:sch gebeuren. Deze overgangsfase duurt tot eind 2031. Het
nieuwe
Hierna worden de regels zoals verkregen via omgevingswet. overheid. nl/regels-op-de-kaart weergegeven.
5. 2 Omgevingsplan/Bestemmingsplan Naam
: Omgevingsplan
gemeente Haarlem : In werking sinds 1 januari 2026
Planstatus Gebiedsaanwijzingen
: Archeologie
1b , centrumgebied , consumentgerichte dienstverlening , detailhandel , func-es begane grond ook vanaf de eerste verdieping , horeca categorie 4 , horeca categorie 4 vanaf de eerste verdieping , museum , rijksbeschermd stadsgezicht , rijksmonument , shortstay , wonen vanaf de eerste verdieping , zakelijke dienstverlening
Bouwvlak
: Ja
Maatvoering
: Goot- en
bouwhoogte handhaven , norm van toepassing op monumenten
Op de volgende pagina is een uitsnede van de plankaart weergegeven:
Status: defini-ef
Pagina 19 van 61
Bron: Website Omgevingsloket
5. 3 Func\e Loca-es mogen op de begane grond worden gebruikt voor: a. detailhandel;
b. aan detailhandel ondergeschikte en daarmee verbonden horeca categorie 1 met niet meer dan 30% van de verkoopvloeroppervlakte , zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken. Bij de aanduiding museum
is een museum toegestaan.
Horeca 4: 1. Bij de aanduiding horeca categorie 4 is horeca categorie 4 op de begane grond toegestaan. 2. Bij de aanduiding horeca categorie 4 vanaf de eerste verdieping is horeca categorie 4 vanaf de eerste 3.
verdieping toegestaan. Ook zijn toegestaan: groenvoorzieningen , wegen en paden , tuinen , erven en terreinen , (ondergrondse) parkeervoorzieningen , voorzieningen van openbaar nut , voorzieningen voor de waterhuishouding , warmte-koudeopslag , warmte-koudetransport.
Bij de aanduiding shortstay is shortstay vanaf de eerste verdieping toegestaan. Een woning vanaf de eerste verdieping is toegestaan bij de aanduiding wonen vanaf de eerste verdieping
Zakelijke dienstverlening: 1. Paragraaf 2. 2. 14 is van toepassing op het gebruiken van gronden en bouwwerken voor zakelijke dienstverlening en geldt ter plaatse van de aanduiding zakelijke dienstverlening . 2. Op vormen van planologisch gebruik op het gebied van consumentgerichte dienstverlening is niet deze paragraaf , maar paragraaf 2. 2. 3 van toepassing. Status: defini-ef
Pagina 20 van 61
5. 4 Verwach\ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid Er zijn geen bijzonderheden op korte termijn te verwachten.
5. 5 Programma Aanpak S\kstof (PAS) Taxateur heej kennis genomen van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de PAS van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603) en de consequen-es die deze uitspraak
heej voor diverse bouwprojecten in Nederland. Genoemde uitspraak heej mogelijk gevolgen voor de ontwikkelingen van de onderhavige loca-e. Hierbij moet men denken aan: - Vertraging (extra rentekosten) doordat er op korte termijn geen vergunning is; -
-
Vertraging doordat meerdere projecten komen s-l te liggen , waarna er na repara-e van de PASproblema-ek ook andere projecten in uitvoering worden gebracht;
Onzekerheid (extra risico , mogelijkheid dat sommige projecten als gevolg van nieuwe regels niet door kunnen gaan);
-
Onzekerheid omdat kan worden aangenomen dat de nieuwe regels ook door belanghebbenden aan de rechter zullen worden voorgelegd (er is dus nog geen beproefde oplossing);
-
Extra kosten voor te nemen maatregelen;
-
Extra kosten voor onderzoek / besluitvorming;
-
Extra kosten/s-jging bouwkosten indien de repara-e lang op zich laat wachten waardoor de komende -jd (residuele) waarde verder afneemt (aantal verleende omgevingsvergunningen is reeds gedaald) en er na
de repara-e een bouwspurt ontstaat waardoor de bouwprijzen mogelijk onder druk komen te
staan. Een koper zal deze factoren per heden in zijn prijsvorming meenemen.
Navolgende figuur toont de Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving van de getaxeerde loca-e.
Status: defini-ef Bron: Website Natura2000
Pagina 21 van 61
Hieruit kan worden geconcludeerd dat er wel (s-kstofgevoelige) Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving (invloedsfeer) van de loca-e zijn gelegen. Met behulp van de Aerius-calcula-e dient de aanvrager aan te tonen dat de s-kstofdeposi-e -jdens de bouw- en gebruiksfase op s-kstofgevoelige Natura 2000-gebieden gelijk of kleiner is dan nul. Het gaat daarbij in elk geval om aanvragen voor een omgevingsvergunning voor (woning)bouwprojecten , evenementen , de ves-ging van nieuwe bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen en de aanleg van infrastructuur. Voor de bouw van bijv. gasloze woningen wordt gekeken naar de bouwfase (verkeer en materieel) en de gebruiksfase (verkeer). Door nieuwer materieel te gebruiken (in AERIUS calculator
stageklasses die corresponderen met materieel van recentere bouwjaren , die ook minder brandstof gebruiken) is de in de AERIUS berekening opgenomen s-kstofdeposi-e lager en kan worden voldaan aan mol/hectare/jaar. het vereiste van 000 , 5. 6 Gemeentelijk voorkeursrecht Er is geen vermelding op de kadastrale uipreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (voorheen de Wet Voorkeursrecht Gemeenten). Deze informa-e is onprokken uit de kadastrale berichtgeving , te vinden in de bijlage(n).
5. 7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht Uit het Rijksmonumentregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat het object een monumentale status heej. Het monument is genaamd “Trou moet Blijcken”. De waardering zoals opgenomen in het monumentenregister
luidt als volgt:
“Het uit 1879-80 daterende gebouw is van algemeen belang wegens cultuurhistorische en architectuurhistorische waarden , als zijnde een qua exterieur gaaf bewaard Eclec:sch sociëteitsgebouw. Daarnaast is het pand van belang door zijn prominente situering in het centrum van Haarlem , op de hoek Grote Houtstraat/Grote Markt. ” Tot 2024 werd een beschermd stads- en dorpsgezicht aangewezen via een aanwijzingsbesluit. Onder de Omgevingswet wordt een beschermd gezicht aangewezen via een instruc-e aan de gemeente. Deze instruc-e verplicht de gemeente om het desbetreffende gebied de func-eaanduiding rijksbeschermd
stadsgezicht of rijksbeschermd dorpsgezicht te geven en in het omgevingsplan te voorzien in een adequate bescherming ervan. Dit is geregeld in ar-kel 2. 34 lid 4 van de Omgevingswet. De besluiten tot aanwijzing van bestaande rijksbeschermde stads- of dorpsgezichten gelden op grond van het overgangsrecht ook als zo’n instruc-e (ar-kel 4. 35 van de Invoeringswet Omgevingswet). Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat de loca-e wel onder een gebied valt dat is aangewezen als rijksbeschermd
stads- of dorpsgezicht (volgens overgangsrecht in Erfgoedwet) , te weten: Haarlem.
Status: defini-ef
Pagina 22 van 61
6. TOESTAND MILIEU 6. 1 Uitgangspunten 1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de bodem en de opstallen vrij zijn van gijige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu , dan wel de func-onaliteit van het perceel aantasten. 2. Taxateur heej geen uitgebreid onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater , of naar materialen die schadelijk zijn voor mens , milieu of gebouwen , of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een nega-ef milieuaspect betekent dit niet dat er geen nega-eve milieuaspecten zijn. Het feit dat er nega-eve milieuaspecten worden vermeld betekent niet al-jd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 4. Tenzij uit de rapportage anders blijkt , is taxateur bij de taxa-e ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 5. Taxateur heej aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. 6.
Er wordt bij de taxa-e verondersteld dat zich in , op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden , zoals een elektromagne-sch veld , radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de prak-jk wel voordoen , wordt verondersteld dat deze geen kwan-ficeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 7. Taxateur heej globaal onderzoek verricht naar klimaatrisico’s maar verklaart hierbij dat de informa-e vaak nog ontbreekt en er dient door de instan-es nog nader onderzoek te worden verricht (zie p. 8 rapport Klimaatrisico’s in Nederland , PBL). Taxateur aanvaardt daarom geen aansprakelijkheid wanneer de informa-e onjuist blijkt te zijn. 6. 2 Bodeminforma\e Via de website van de gemeente Haarlem blijkt onderstaande axeelding raadpleegbaar:
Bron: website gemeente Haarlem d. d. 2 maart 2026
Hieruit blijkt enkel dat er een beoordeling is op basis van historisch onderzoek. De beoordeling luidt: ’Niet erns-g’. Aanvullende informa-e is bij opdrachtgever niet bekend. Daarom wordt het uitgangspunt aangenomen dat de bodem geschikt is voor het planologisch toegestane gebruik. Status: defini-ef
Pagina 23 van 61
6. 3 PFAS-regelgeving Bij deze taxa-e is geen rekening gehouden met eventuele nega-eve gevolgen die kunnen voortvloeien uit de regelgeving vanuit PFAS. Thans is nog onvoldoende duidelijk of , en in welke mate , dergelijke stoffen op de onderhavige loca-e aanwezig zijn en wat hiervan de gevolgen zullen zijn. Derhalve is het uitgangspunt gehanteerd dat er geen nega-eve gevolgen zullen zijn , al dan niet middels het realiseren van een gesloten grondbalans
bij een evt. herontwikkeling.
6. 4 Klimaat- en milieurisico’s Overstromingskansen Het te taxeren object is gelegen in de historische binnenstad van Haarlem , op de hoger gelegen Haarlemse strandwal. Daarmee is de maaiveldsitua-e in rela-eve zin guns-ger dan in de lager gelegen polder- en strandvlaktedelen van de gemeente. Tegelijker-jd ligt Haarlem binnen het door primaire waterkeringen beschermde systeem van dijkring 14 , zodat bij een grootschalige dijkdoorbraak of buitengewone overstromingssitua-e geen afwezigheid van risico kan worden verondersteld. Voor het te taxeren object leidt dit tot het beeld van een beperkte tot middelma-ge overstromingsgevoeligheid in rela-eve stedelijke context , maar niet tot een risicoloze ligging. Grondwater en wateroverlast Voor het te taxeren object geldt dat de ligging in het centrum vanuit grondwateroogpunt rela-ef guns-g is. De gemeente Haarlem vermeldt expliciet dat in sommige buurten , waaronder het centrum , het grondwater zo diep ligt dat geen drainage nodig is om de gemeentelijke norm te halen. Dat neemt niet weg dat langdurige regenval en piekbuien in de binnenstad tot water op straat en -jdelijke gebruiksbelemmeringen kunnen leiden , mede omdat het centrum door de gemeente als bekend aandachtsgebied voor wateroverlast wordt benoemd.
Voor de exploita-e is met name relevant dat eventuele souterrains , kelders of laaggelegen installa-eruimten gevoeliger kunnen zijn voor indringend water bij langdurige neerslag. Hieestress Het te taxeren object ligt in een sterk versteend en dichtbebouwd centrumgebied. Voor Haarlem is uit gemeentelijke stukken af te leiden dat juist het centrum en de meest verdichte stedelijke delen
bovengemiddeld gevoelig zijn voor hipestress. Voor het te taxeren object kan dit in warme perioden leiden tot een lagere verblijfskwaliteit in en direct rond het object , hogere koelbehoeje en , akankelijk exploita-elasten of van bouwkundige staat en installa-etechnische uitrus-ng , aanvullende comfortbeperkingen. Bodemdaling De ligging van het te taxeren object op de Haarlemse strandwal wijst op een rela-ef hogere en zandige ondergrond , waar regenwater goed kan infiltreren en waar de bodemgesteldheid minder kwetsbaar is dan in veen- en kleigebieden. Tegen die achtergrond is voor het te taxeren object geen bovengemiddeld bodemdalingrisico aannemelijk zoals dat eerder past bij de lagere , slappere delen van Haarlem. Dat laat onverlet dat in een historische binnenstedelijke segng wel rekening moet worden gehouden met de gebruikelijke gevoeligheid van oudere bebouwing voor zegngen , funderingskwes-es en lokale ongelijkheden , maar niet met een uitgesproken loca-egebonden bodemdalingprofiel. Status: defini-ef
Pagina 24 van 61
Natuurbranden Het te taxeren object is gelegen in compact stedelijk gebied en niet in of aan een aaneengesloten natuurgebied. De landelijke risicoduiding voor natuurbranden ziet op grotere aaneengesloten bos- , heide- , veen- of duingebieden. Voor het te taxeren object is het directe natuurbrandrisico daarom
verwaarloosbaar. Hoogstens kan bij een regionale brand in de duinen of andere natuurgebieden in de omgeving -jdelijk rookoverlast of beperkte bereikbaarheidsverstoring optreden , maar dat betrej geen primair objectrisico. Aardbevingen Voor het te taxeren object bestaan geen concrete aanwijzingen voor een verhoogd aardbevingsrisico. De Nederlandse seismische aandacht concentreert zich in de prak-jk op andere regio’s en specifieke mijnbouwcontexten. Voor Haarlem en de directe omgeving is geen bijzonder aardbevingsprofiel aannemelijk , zodat dit thema in de waardering slechts een verwaarloosbare rol speelt. Droogte De ligging op zandige ondergrond binnen de strandwal betekent dat infiltra-e rela-ef goed mogelijk is , maar in een versteend binnenstedelijk milieu werkt droogte vooral door via opwarming , verdroging van
beperkt aanwezige beplan-ng en druk op de kwaliteit van de directe openbare ruimte. Voor het te taxeren object zijn de voornaamste gevolgen daarom indirect van aard: vermindering van verblijfskwaliteit in warme en droge perioden en , waar relevant , hogere water- en onderhoudsbehoeje van eventueel groen of binnenterreinen. Een zwaar gebruiksbeperkend droogterisico op perceelsniveau volgt uit de geraadpleegde publieke bronnen niet. Wind Het te taxeren object ligt in gesloten binnenstedelijke bebouwing , direct aan het kernwinkelgebied en aan de rand van de Grote Markt. Daardoor zal de regionale windbelas-ng op maaiveldniveau deels
worden gedempt door de omliggende stedelijke massa , terwijl ter plaatse van straathoeken , pleinvorming en hogere gevelvlakken juist lokale windversnellingen en windhinder kunnen optreden. Voor gebruik en exploita-e is dit met name relevant voor entrees , terraszones , gevelonderdelen en onderhoud van dak- en gevelelementen , maar niet als een uitzonderlijk loca-erisico. Milieurisico’s Voor het te taxeren object geldt dat de ligging in de oude binnenstad aanleiding geej tot aandacht voor bodemkwaliteit bij ingrepen in de ondergrond. De gemeente Haarlem heej de oude binnenstad eerder aangemerkt als de meest verontreinigde zone binnen haar bodemkwaliteitsindeling. Daar staat tegenover dat de gemeente tevens aangeej dat binnen Haarlem geen bekende verontreinigingsgevallen meer aanwezig zijn die mogelijk een gezondheidsrisico vormen. Voor de waardering betekent dit dat milieukundige risico’s vooral transac-erelevant en uitvoeringsrelevant zijn bij verbouwing , func-ewijziging of grondroerende werkzaamheden , en minder als direct dagelijks gebruiksrisico. Luchtkwaliteit en geluid Het te taxeren object ligt in het autoluwe voetgangersgebied van de Haarlemse binnenstad , hetgeen de directe blootstelling aan doorgaand autoverkeer beperkt ten opzichte van regulier ontsloten centrumloca-es.
Daar staat tegenover dat sprake is van een intensief gebruikt kernwinkelgebied , zodat geluidbelas-ng vooral samenhangt met publieksstromen , bevoorrading in toegestane venster-jden , horeca-ac-viteit en stedelijke levendigheid. Vanuit luchtkwaliteit is de autoluwe ligging guns-g in Status: defini-ef
Pagina 25 van 61
rela-eve zin , terwijl vanuit geluid eerder rekening moet worden gehouden met centrumdynamiek dan met zware verkeers- of industriegeluidbelas-ng. Geraadpleegde publieke bronnen: Gemeente Haarlem; Atlas Leefomgeving; Klimaateffectatlas; Risicokaart/Overstroomik; KNMI; NLOG; Regionaal Risicoprofiel Kennemerland; Monumentenregister; gemeentelijke bodem- en groenpublica-es van Haarlem. 6. 5 Leefomgeving Onderstaande kaart biedt inzicht in de leefomgeving van een object. Wat betrej leefomgevingskwaliteit worden enkele mogelijk overlastgevende variabelen gemeten. Wat betrej buur-nforma-e worden enkele specifieke voorzieningen in de omgeving (nogmaals , zie ook §4. 3) getoond.
Bron: website Atlas Leefomgeving
6. 6 Archeologie Op de Indica-eve Kaart van Erfgoedatlas (AMK2014) is de omgeving van het perceel gecategoriseerd als gebied met een hoge archeologische waarde. Het perceel zelf kent geen specifieke bekende
archeologische monumenten.
Status: defini-ef
Pagina 26 van 61
7. OMSCHRIJVING OBJECT 7. 1 Uitgangspunten 1. Hoewel taxateur bij de inspec-e en opname van de onroerende zaak zich een idee heej kunnen vormen over de staat van onderhoud , heej hij , voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren , slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. Bij de beoordeling van het onderhoud is een rela-e gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of func-onele veroudering van de onderdelen is daarbij in rela-e gebracht tot de ouderdom , type gebruik en de (mul--) func-onaliteit van het gehele gebouw. 3. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geej slechts een indica-ef inzicht. Voor meer gedetailleerde informa-e adviseert taxateur een bouwkundig onderzoek. 4. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf maaiveld beoordeeld. 5. Bij de waardering is ervan uitgegaan , dat de in het getaxeerde aanwezige technische installa-es in func-onerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik , zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installa-es is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7.
Ten behoeve van een taxa-e , waarin de opstallen nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden , wordt ervan uitgegaan dat de noodzakelijke Nuts-aanslui-ngen aanwezig zijn , (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd , gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspec-e achteraf. 8. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9. De bruto oppervlakte is , tenzij anders opgegeven , gedefinieerd door het Nederlands Normalisa-eins-tuut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen , defini-es en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 10. Taxateur heej geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspec-edatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxa-erapport. De situa-e per waardepeildatum is leidend. 11. Bij de bouw , verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energielabel aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energielabel gaat hij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen.
Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energielabel wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energielabel geen nega-eve gevolgen heej voor de waarde. 12. Bij de inspec-e van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens , zoals in het bijzonder asbest. 13. Buiten deze taxa-e blijven inventaris en/of branche-specifieke inrich-ngen.
7. 2 Beschrijving monumentale status Historie
Voormalig sociëteitsgebouw van de herensociëteit " Trou moet Blijcken." Het in Eclec-sche s-jl opgetrokken pand is gelegen aan de oostzijde van de Grote Houtstraat op de hoek met de Grote Markt en werd in 1879-1880 gebouwd naar ontwerp van de architect A. J. van Beek.
Status: defini-ef
Pagina 27 van 61
Het pand diende als stadssociëteit (Trou " moet Blijcken " bezat in de Haarlemmerhout eveneens een buitensociëteit) en werd gebouwd naar aanleiding van een prijsvraag die " Trou moet Blijcken " in 1876 uitschreef. Na veel strubbelingen werd de opdracht voor de bouw uiteindelijk toegekend aan de
Amsterdamse architect Van Beek die in 1879 starpe met de bouw van het pand in samenwerking met de aannemer A. Raasveld. Op 7 december 1880 werd de sociëteit officieel geopend. Al snel bleek dat " Trou moet Blijcken " in de financiële problemen zat en in 1901 werd besloten de parterre van de sociëteit te verhuren als winkelruimte. In 1922 verhuisde " Trou moet Blijcken " naar een nieuwe , goedkopere , behuizing aan de Grote Houtstraat 115 en werd het pand verkocht aan de gemeente Haarlem. Sindsdien waren er verschillende gemeentelijke diensten in het pand gehuisvest en werd de parterre als winkelruimte verhuurd. In 1992 is de verdieping van het pand verbouwd tot de Kees Verwey-hal , een dépendance van het Frans Halsmuseum. Omschrijving Voormalig sociëteitsgebouw van twee bouwlagen: een lage parterre-verdieping en een hoge bel-etage , onder plat dak. Het pand is gebouwd op een rechthoekig grondplan met afgeronde hoeken en staat aan drie zijden vrij. Deze vrijstaande gevelwanden zijn respec-evelijk zeven traveeën (Grote Houtstraat-zijde) , twee traveeën (Spekstraat-zijde) en vier traveeën (Grote Markt-zijde) breed. De gevel aan de Grote Houtstraat is op twee plaatsen risalerend.1 Het pand is opgetrokken in rode baksteen op een donkergrijs gepleisterde plint met bosschage-mo-ef.