Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Projectnummer Kenmerk Datum

Spaarnepoort te Haarlem Versie 1.3 20042 20042.01 6 juni 2024

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

3

4

5

6

Inleiding Projectbeschrijving

5 6

Projectlocatie Toekomstige situatie Stedenbouwkundig plan Geldend bestemmingsplan

6 7 11 22

Ruimtelijk beleid

25

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

25 27 30 32

Omgevingsaspecten

43

Motivering behoefte / Ladder voor duurzame verstedelijking Hoogbouw Effect Rapportage (HER) Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bezonning Bodem Duurzaamheid Externe veiligheid Geluid Groen Kabels en leidingen Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water Windhinder (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

43 44 46 48 50 51 52 53 56 63 64 69 70 72 73 76 85 89 93

Beschrijving uitvoerbaarheid

95

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

95 95

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

97

Bijlagen 1 2 3 4

Stedenbouwkundig plan Spaarnepoort Hoogbouweffectrapportage Archeologisch bureauonderzoek Archeologisch veldonderzoek

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 3

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Bezonningsonderzoek Bodemonderzoek Memo externe veiligheid Geluidonderzoek Boomeffectanalyse Ecologische quickscan Vleermuizenonderzoek Stikstofberekening Mobiliteitsonderzoek Waterretentieoverzicht Windonderzoek Aanmeldnotitie m.e.r. Verslag informatiebijeenkomst

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 4

1

INLEIDING In opdracht van Entree Haarlem B.V. heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van drie woontorens aan de Schipholpoort 40-100 te Haarlem. Op de locatie, momenteel nog ingericht met drie verouderde en deels leegstaande kantoorpanden, wil initiatiefnemer circa 625 huurappartementen (62% sociaal, 38% midden) realiseren, inclusief commerciële voorzieningen in de plint en ondergronds parkeren. Ten behoeve van deze ontwikkeling zijn in de afgelopen jaren een gebiedsvisie, startnotitie, stedenbouwkundig plan van eisen (SPvE) en een stedenbouwkundig plan opgesteld door, en samen met de gemeente Haarlem. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 5

2

PROJECTBESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen aan de Schipholpoort 40-100, ligt aan de kop van de Europaweg aan de Spaarnezijde en maakt onderdeel uit van de noordelijke entree van Schalkwijk. Het kantorenparkje met vijf panden met een totaal van 12.500 m2 bvo en 300 parkeerplaatsen, waar het projectgebied deel van uitmaakt, is rond 1990 gebouwd. Ten westen van de locatie liggen de twee resterende kantoorpanden van het kantorenparkje aan de Schipholpoort en de sportvelden van Sportvereniging Olympia Haarlem. Daarachter stroomt de Spaarne en ligt de brug die de N205 verder de stad in leidt. Ten noorden liggen aan de overzijde van de Schipholweg meerlaagse woningen die inmiddels nagenoeg gerealiseerd zijn evenals de ontwikkellocatie Schipholpoort 1 welke ook opgenomen is in het SPvE. Ten oosten van de projectlocatie ligt het huidige kantoorpand van Rijkswaterstaat, waar, zoals tevens opgenomen in het SPvE, het wooncomplex Schonevaert gerealiseerd zal worden. In het zuiden, ligt de overige bebouwing van de Europawijk met haar rechtlijnige wegenpatroon en grotere bouwvolumes aan appartementencomplexen, kantoorgebouwen, grootschalige bedrijven en galerijflats, afgewisseld met kleinschalige woonbuurten. Langs de gehele Schipholweg is de afgelopen jaren de hoogte ingegaan.

De beoogde ontwikkeling aan de Schipholpoort 40-100 sluit aan op de hoogbouwcorridor gevormd door meerlaagse bebouwing langs de Schipholweg. De locatie kenmerkt zich door een ligging ten opzichte van twee grote ontwikkelingen en het nieuwe OVknooppunt voor de stad: Haarlem Nieuw-Zuid. Tezamen met de locaties Schipholweg 1 en Schonevaert vormt het plangebied een nieuw stedelijk ensemble. Figuur 1. Luchtfoto projectlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking).

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 6

TOEKOMSTIGE SITUATIE Achtergrond Startnotitie Voor het project Schipholpoort 40-100 is op 12 november 2019 de startnotitie vastgesteld door de gemeenteraad, waarin randvoorwaarden zijn vastgelegd voor verdere ontwikkeling. Hiermee wordt globaal een aanzet gegeven voor het opstellen van nadere regels die in een SPVE, stedenbouwkundig plan en uiteindelijk in een omgevingsplan worden vastgelegd. De startnotitie heeft de basis gevormd voor voorliggende ontwikkeling.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Haarlem Nieuw Zuid Op 1 juli 2021 is het stedenbouwkundig programma van eisen vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. Het SPvE heeft betrekking op het gebied nabij de kruising van de Schipholweg en Europaweg waarbij het geldt als stedenbouwkundig toetsingskader voor beoogde nieuwbouw op de volgende adressen:  Toekanweg 7  Schipholpoort 40-70  Schipholweg 1 en J.J. Hamelinkstraat 17 t/m 45 (oneven) Het SPvE bevat een visie voor het te ontwikkelen plangebied voorzien van een integraal toetsingskader, waaraan initiatieven moeten voldoen met het oog op een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Er worden randvoorwaarden gesteld aan mobiliteit, woningbouw, economische functies en voorzieningen, groen, ecologie, duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulariteit en architectonische beeldkwaliteit. Het SPvE brengt als toetsingskader samenhang aan tussen de individuele projecten en is het uitgangspunt voor de verdere samenwerking tussen de drie betrokken initiatiefnemers en de gemeente. Er zijn ook ambities geformuleerd voor een toekomstige herinrichting van de openbare ruimte, die meegenomen worden in de projecten voor de mobiliteitshub en herinrichting van de Europaweg.

In het onderdeel met betrekking tot de beeldkwaliteit is de ambitie opgenomen dat de architectuur het hoogstedelijk karakter van de locatie versterkt. Daarbij vormt de locatie op het niveau van de stad een aantrekkelijk beeld aan de stadshorizon. Langs het Spaarne en vanuit het oosten als je de stad binnen komt rijden is de hoogbouw van verre te zien. Een herkenbaar punt, dat de oriëntatie op de stad versterkt. De ontwikkelingen op de genoemde adressen doorlopen ieder hun eigen proces binnen een eigen planning. De ontwikkelende partijen stellen ieder een stedenbouwkundig plan op dat de gemeente toetst aan de uitgangspunten van het SPvE. Het SPvE bestaat grofweg uit drie delen: het ruimtelijk kader, beeldkwaliteit en een spelregelkaart en maatwerkafspraken per locatie. In de navolgende paragraven worden deze globaal weergegeven. 2.2.2.1 Ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader uit het SPvE is opgedeeld in de volgende aspecten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Stedenbouw Openbare ruimte Groen Programma Duurzaamheid Omgeving en gezondheid

1. Stedenbouw Het gebied krijgt een impuls door het realiseren van een hoogbouwcluster. De hoogbouw is een fysieke manifestatie van de moderne stad als tegenhanger van de kleinschalige oude stad. Voor de projectlocatie

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 7

geldt dat het gestrooide karakter van de bebouwing deels terugkomt in de vorm van losse stroken in wisselende rooilijn en daarop hoge bovenbouwen. Hiermee ontstaat voldoende diversiteit in bebouwing. Zo komt ook de verdichting op deze plek tot zijn recht en wordt aansluiting gezocht bij de diffusere opzet van de bebouwing aan de zuid- en westkant van de Europaweg. De losse rooilijnen vormen meer variatie en doorzichten tussen de verschillende volumes. De hoogbouw is duidelijk, onderscheidend en positief aanwezig in het gebied. Hiervoor moet wel een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) worden opgesteld. Vanaf verschillende plekken binnen en buiten de stad ontstaat zicht op het toekomstige ensemble. Het componeren hiervan luistert nauw en gebeurt in samenhang en aan de hand van belangrijke zichtlijnen. Een compositie waarbij een opgaande lijn wordt opgezocht langs de Schipholweg is het uitgangspunt. 2. Openbare ruimte De ambitie van het ontwikkelen van een succesvolle openbare ruimte worden samengevat in een ambitieweb met zes thema’s:  identiteit/placemaking  verblijfskwaliteit  mobiliteit  klimaatadaptatie  flora en fauna  bodem en ondergrond. 3. Groen Er liggen een aantal generieke groenopgaven voor het gehele gebied aangezien het nu vooral een versteend gebied is zonder waardevol groen.

De herinrichting van het openbare gebied en de te realiseren nieuwbouw biedt kansen voor vergroening en het realiseren van een groene leefomgeving. Er is geïnventariseerd welk groen nu aanwezig is, wat er verdwijnt en welke bomen vervangen moeten worden. Voor de ontwikkeling van Spaarnepoort geldt dat er geen bomen in de openbare ruimte gekapt hoeven te worden. Wel zijn er een aantal bomen op het eigen perceel die gekapt moeten worden. Dit te verwijderen groen moet op het eigen terrein gecompenseerd worden, bijvoorbeeld door binnentuinen, groen op daken en gevelgroen. Het SPvE geeft ambities mee voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. De nieuwbouw aan de Schipholpoort heeft een relatie met het achtergelegen sportpark en de Groene Zoom. Het is de bedoeling dat er in de toekomst een (fysiek) verbinding met het achtergelegen sportpark komt zodat de bewoners daar kunnen recreëren in het groen. Groene buitenruimten en groenaccenten in de westelijke gevels van de nieuwbouw benadrukken de relatie met het groen op maaiveld. Tussen de nieuwbouw en de Europaweg komt een plein met een groene inrichting. Om een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor mens en dier te maken, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen bij het ontwerpen van nieuwbouw en (openbare) buitenruimte hier omheen.

Er moet aandacht zijn voor klimaatadaptief bouwen en inrichten van de openbare ruimte door onder andere oplossingen te bieden voor het bergen van water en het tegengaan van hittestress. 4. Programma Naast woningbouw is ook het commerciële programma belangrijk om een gewenst hoog stedelijk gemengd gebied te realiseren. Er is behoefte aan een duidelijke programmatische laag. Hiervoor wordt een gebiedsconcept opgesteld (zie ook paragraaf 3.4.9). In elk geval worden verschillende eisen gesteld aan het niet-woonprogramma. Dit betreft onder andere dat het project bij moet dragen aan het verhogen van de leefbaarheid in het gebied, er minimaal twee plintlagen van het gebouw gereserveerd zijn voor nietwoonfuncties, de programmatische invulling richt zich op zowel lokale/verzorgende functies als ook op bovenregionale aantrekkingskracht en er moet een duidelijke relatie ontstaan met het OV-knooppunt. Het niet-woonprogramma wordt kwalitatief getoetst aan de volgende uitgangspunten: -draagt bij aan de levendigheid van het gebied; -is openbaar toegankelijkheid -draagt bij aan het toevoegen van werkgelegenheid -draagt bij aan de gewenste mobiliteitstransitie -draagt bij aan het gebiedsconcept

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 8

5. Duurzaamheid De Haarlemse duurzaamheidsambities zijn onderverdeeld in de volgende thema’s:  Mobiliteit: er wordt gewoond en gewerkt naast een moderne mobiliteitshub, de hoeveelheid asfalt mag niet toenemen, er kome goede fietsverbindingen en een mobiliteitsplan stimuleert bewoners en werknemers om af te zien van het gebruik en bezit van een eigen auto.  Klimaatadaptie: overtollig hemelwater moet worden afgekoppeld van het gemengde riool, wateroverlast moet voorkomen worden en maatregelen tegen hittestress moeten genomen worden om opwarming van het stedelijk gebied te verminderen.  Circulariteit: circulair bouwen en slopen wordt gestimuleerd  Energie en warmte: er wordt in ieder geval voldaan aan de BENG-eisen en mogelijk aan energieneutrale plannen.  Projectspecifiek: Spaarnepoort komt met haar unieke startersconcept tegemoet aan de grote behoefte aan woningen in de starterscategorie. Jonge Haarlemmers en mensen die in Haarlem werken in beroepen als leerkracht, zorgmedewerker of politieagent, kunnen hier een huis vinden. Dit heeft een duurzame impact op de Haarlemse samenleving. De ambitie van de ontwikkelaar is om een BREEAM Excellent certificaat te behalen. Circulaire sloop, modulaire bouw en zoveel mogelijk gebruik van circulaire materialen dragen bij aan een duurzamer Haarlem. 6.

Omgeving en gezondheid Hier vallen de diverse omgevingsaspecten onder, te weten:  Parkeren: er moet voldaan worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid  Geluid: er moet voldaan worden aan het gemeentelijke geluidsbeleid  Luchtkwaliteit en stikstof: hier gelden de wettelijke normen voor  Externe veiligheid en explosieven: hier gelden de wettelijke normen voor  Magneetvelden: het effect van magneetvelden moet meegewogen worden bij het bepalen van de transformatorhuisjes  Afvalinzameling: in de openbare ruimte worden de grondstoffen centraal ingezameld, met inachtneming van de gemeentelijke randvoorwaarden  Bezonning en windhinder: voldaan moet worden aan de lichte TNO-norm ten aanzien van bezonning. Voor wind is het uitgangspunt dat een goed windklimaat in de openbare ruimte en op verblijfsplekken kan worden gerealiseerd op basis van de NEN-8100 norm. 2.2.2.2 Beeldkwaliteit In het SPvE is een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld die als doel heeft de kwaliteit en sfeer van de architectuur en inrichting van de openbare ruimte vast te leggen als toetsingskader. Als ambitie voor de beeldkwaliteit geldt dat de architectuur het hoogstedelijk karakter van de plek versterkt. De architectuur bepaalt in grote mate het aangezicht van de plek. Het geheel bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke beleving.

Concreet heeft bebouwing in het gebied een royale uitstraling die uitnodigt tot een bezoek en het verblijven in de aansluitende openbare ruimte. Gebouwen zijn markant en karakteristiek voor de plek. Het geheel straalt harmonie uit, maar is nooit saai. Er is sprake van een gebalanceerd geheel met aansprekende diversiteit zonder schreeuwerig te zijn. Om dit te bereiken zijn een aantal basisprincipes opgenomen over de alzijdigheid, de plinten, de gevel beëindiging van de bovenbouw, materiaal- en kleurgebruik, buitenruimte en galerijen en het nachtbeeld van de nieuwbouw. Voor de Schipholpoort zijn specifieke beeldkwaliteitseisen gesteld. Schipholpoort Locatie Schipholpoort heeft een sterke relatie met zowel de Europaweg, Schipholweg en de groene zoom. Vanuit Schalkwijk kondigt de bebouwing het hoogbouwcluster aan en markeert het begin van de Europaweg. De relatie met het achtergelegen sportpark wordt in de toekomst bij een betere openstelling prominenter. Ook vangt de bebouwing het zicht vanaf de Schipholweg deels op en begeleidt het de pleinruimte die ontstaat langs Europaweg en Schipholweg. Voldoende stedenbouwkundige begeleiding / wandvorming ter afbakening van het brede profiel van de Europaweg met tegelijkertijd toegangen tot het achtergelegen groene dwaalmilieu in de tweede lijn.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 9

Als uitgangspunt geldt een opzet in gestrooide vorm met open tussenruimten die de relatie leggen met de tweede lijn en richting Spaarne steeds ruimer worden. Door de wisselende rooilijnen ontstaan er pockets die de kwaliteit van het hoofdverblijfsgebied verrijken. Kleinere stadspleintjes met een menselijke maat.            

serie van twee à drie losse stroken met tussenliggende doorwaadbare ruimte naar de tweede lijn iedere strook bestaat uit maximaal twee onderbouwen met een niet-samengestelde bovenbouw de ruimte tussen de bouwstroken neemt in breedte toe van minimaal 6 meter rond de Europaweg naar gemiddeld minimaal 12 meter tegenover het pleintje aan de Hamelinkstraat en minimaal gemiddeld 25 meter richting groene zoom en Spaarne bovenbouw mag maximaal 1,5 meter overhangen ten opzichte van de onderbouw; onderbouw mag maximaal 1,5 meter overhangen t.o.v. de plint (exclusief private buitenruimten) Een gevellengte per strook tot 90 meter is mogelijk indien de rooilijn wordt voorzien van een of meerdere subtiele knikken.

Dit, om een monotone uitstraling van een (te) lange gevelwand te voorkomen onder- en bovenbouw zijn nadrukkelijk familie van elkaar per strook de twee oostelijke bovenbouwen (met onderbouw) zijn nadere familie van elkaar en onderscheiden zich van het gebouw aan de westzijde; dit gebouw gaat in de uitstraling nadrukkelijker een relatie aan met de nabijheid het sportpark een groene uitstraling van het westelijke gebouw wordt toegejuicht de architectuur van de oostelijke strook/ stroken past bij de tegenovergelegen ontwikkeling van Schonenvaert; het vormt de wand(en) van de entree van de Europaweg de achterzijde van de stroken worden behandeld als voorkanten en begeleiden een informele secundaire looproute onderdoorgangen zijn minimaal twee lagen hoog, kennen een doorlopende plint en hebben een lichte uitstraling parkeren wordt uit het zicht opgelost. Het is niet toegestaan hiertoe het aangrenzende maaiveld te verhogen langs de Schipholwegzijde en Europawegzijde parkeervoorzieningen worden ontsloten via de Schipholpoort en hebben geen negatieve invloed op de ruimtelijke beleving van de Europaweg.

Dit is vertaald naar de volgende schets voor de Schipholpoort. Figuur 2. Schets Schipholpoort (bron: SPVE Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid)

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 10

2.2.2.3 Spelregelkaart en maatwerkafspraken In de bijlage van het SPvE is per ontwikkellocatie een spelregelkaart opgenomen en zijn maatwerkafspraken weergegeven. Op deze spelregelkaart zijn de bouwmassa’s en bouwlagen weergegeven van de te realiseren nieuwbouw. Figuur 3. Spelregelkaart Schipholpoort (bron: SPVE Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid)

De volgende maatwerkafspraken ten aanzien van het woonprogramma zijn gemaakt voor de ontwikkeling van Schipholpoort: “Er komen totaal circa 630 appartementen (allemaal huur) waarvan 60% sociale huur en 40% midden duur. De oppervlaktes variëren tussen circa 24 m2 en 65 m2. De appartementen zijn met name geschikt voor 1- en 2-persoonshuishoudens van circa 20 tot 35 jaar. De doelgroep bestaat onder meer uit groepen die in de huidige woningmarkt moeilijk een eerste woning kunnen bemachtigen, maar wel van groot belang zijn voor de arbeidsmarkt in Haarlem. Het gaat dan bijvoorbeeld om beginnende leerkrachten, politieagenten en technische vaklieden. Er wordt gedacht aan specifieke voorzieningen voor de doelgroep, zoals een gemeenschappelijke werkplaats, dakterras, rooftop gardening, fitnessruimte, hobbyruimtes en woonkamer.” 2.2.2.4 Conclusie en toets Het SPvE faciliteert en stimuleert de ontwikkeling aan de Schipholpoort door op diverse aspecten aan te geven wat de ambities zijn en aan welke randvoorwaarden voldaan moet worden. Door initiatiefnemer is een stedenbouwkundig plan opgesteld op basis van het vastgestelde SPvE. In de volgende paragraaf worden al diverse aspecten uit het ruimtelijk kader en beeldkwaliteitskader getoetst.

De aspecten Groen, Duurzaamheid, Omgeving en gezondheid (waarbinnen de diverse omgevingsaspecten aanwezig zijn) zijn in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing per aspect terug te vinden.

STEDENBOUWKUNDIG PLAN Door NUDUS architecten is het stedenbouwkundig plan voor Schipholpoort (Spaarnepoort) opgesteld (zie bijlage 1). In het stedenbouwkundig plan wordt ingegaan op de visie achter het ontwerp, de vorm van het gebouw, de relatie met de omliggende openbare ruimte, het programma, duurzaamheidsaspecten en de beeldkwaliteit. Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 11

De uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor Schipholpoort sluit aan op het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid (SPvE) zoals in voorgaande paragraaf behandeld. In de navolgende paragraaf komen programma, massa en maatvoering, openbare ruimte, buitenruimte en duurzaamheid aan bod.

Programma Het programma bestaat uit een stedelijke mix van commerciële functies in de plint en een ruim aanbod van verschillende woningtypologieën in de onderbouw en torens, De gebouwen tellen samen tot 41.000 m2 BVO hebben een levendige plint met publieke functies, een woonlobby voor de starters, een half verdiepte fietsenstalling, een parkeergarage en naast de privébuitenruimtes ook ruime gezamenlijke daktuinen. De begane grond is ingevuld met commerciële/niet-wonen functies en de entrees van de woontorens. De 7 meter hoge plint heeft twee verdiepingen die aansluiten op maaiveld en podium niveau. De prominente hoeken onder de overstekken activeren het maaiveld met horecaprogrammering of entrees. De commerciële units zijn afzonderlijk te verhuren of in combinatie. Een deel van de lobby van de toren 2 is openbaar. Ook niet-bewoners kunnen hier verblijven en gebruik maken van faciliteiten zoals bijvoorbeeld een koffiebar. Parkeren De te realiseren parkeergarage bied plaats aan 221 parkeerplaatsen voor zowel deelauto’s als reguliere personenvoertuigen. Fietsparkeren is verspreid over kelder en begane grond en het dak daarvan vormt het verhoogde niveau van de binnentuin. In totaal worden 1.515 inpandige fietsparkeerplekken gerealiseerd, verspreidt over de torensp. In de parkeerkelder bevinden zich geen e-bike oplaadpunten.

Er wordt verondersteld dat de gebruiker de accu meeneemt en thuis oplaadt. In de openbare ruimte worden circa 100 fietsparkeerplaatsen op maaiveld voor bezoekers gerealiseerd. Figuur 4. Situatietekening begane grond (bron: NUDUS, Stedenbouwkundig plan Spaarnepoort)

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 12

De binnentuin bovenop de verdiepte fietskelder is het verbindende stuk tussen de 3 stroken. De mezzanine verdieping in de commerciële ruimtes sluit direct aan op de binnentuin. De ruimtes zijn zowel te bereiken vanaf het maaiveld als vanaf de binnentuin. De commerciële ruimtes kunnen de openbare ruimte nabij de gevel deels gebruiken voor terrassen. Ook de lobby van toren 2 sluit aan op het niveau van de binnentuin. Dit is tevens de toegang voor minder validen om op de binnentuinniveau te komen. Figuur 5. Programma overzicht (bron: Stedenbouwkundig plan Spaarnepoort)

Wonen De ontwikkeling te Schipholpoort bestaat uit 625 woningen; 387 sociale huurwoningen voor starters (62%) en 238 middeldure huurwoningen (38%) en een totaal bruto vloeroppervlak (bvo) van circa 37.019 m2. De 625 woningen zijn als volgt verdeeld:  321 studio’s (1-kamer, sociale huur)  75 2-kamerwoningen (waarvan 66 sociale huur en 9 middeldure huur)  229 3-kamerwoningen (middeldure huur) Doelgroep In toren 1 en 2 (sociale huur) is de doelgroep (werkende) jongeren die aan de start staan van hun wooncarrière. In eerste instantie ligt de focus bij deze doelgroep op jongeren met cruciale beroepen (onderwijs, zorg, politie, etc). Uit onderzoek blijkt juist dat voor deze doelgroep het (financieel) onhaalbaar wordt om in de stad te wonen terwijl ze hier wel werken en willen wonen. De woningen zijn klein maar er is zijn veel kwalitatief hoogwaardige gemeenschappelijke ruimten die interactie tussen bewoners zal stimuleren. Denk bijvoorbeeld aan gemeenschappelijke functies zoals een gedeelde woonkamer, game room, mini bioscoop, waskamer en werkplekken. Daarnaast zullen er in de plint van het gebouw(publieke) sportfaciliteiten worden gerealiseerd waar je als bewoner gebruik van maken. Dit startersconcept is afgekeken bij een eerder bewezen product van dezelfde eigenaar, namelijk Startmotor Rotterdam. De doelgroep in toren 3 (middeldure huur) zal meer gemixt zijn.

Er zullen hier meer 2-persoonshuishoudens op af komen door de aanwezigheid van 1 of 2 slaapkamers. Niet-woon programma De plint van het gebouw (begane grond en mezzanine) worden voorzien van diverse commerciële voorzieningen met een totaal van 3.193 m2 bvo. De commerciële ruimte wordt ingevuld met 2.815 m² bvo aan functies die gericht zijn op dienstverlening in sport, gezondheid en ontspanning. In totaal mag

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 13

hiervan15% gebruikt worden als detailhandel (supermarkt uitgesloten), wat neerkomt op een maximum van 420 m2 bvo. De overige 378 m² wordt ingericht als horecafunctie (daghoreca). Ambitiedocument Knooppunt Haarlem Nieuw Zuid Voor het niet-wonen programma wordt aangesloten bij het Ambitiedocument knooppunt Haarlem NieuwZuid. De focus ligt voornamelijk op een flex-werkconcept en aanverwante voorzieningen zoals ondersteunende horeca, detailhandel, hospitality en ontspannen. Dit ambitiedocument is opgesteld in samenwerking met de diverse stakeholders in het gebied om te komen tot een evenwichtige verdeling van niet-woonfuncties rondom het knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Hierbij zijn de ontwikkelingen van Schipholweg 1, Schipholpoort en Toekanweg 7 in meegenomen. Het Ambitiedocument is vertaald naar een Gebiedsconvenant waarin concrete inhoudelijke- en procesafspraken tussen onder andere gemeente en ontwikkelaars zijn vastgelegd. Deze worden geborgd in de op 20 juli 2022 ondertekende anterieure overeenkomsten tussen gemeente en ontwikkelaars welke samen met het ondertekende Ambitiedocument en Gebiedsconvenant worden aangeboden aan het college van B&W. Voor de locatie Schipholpoort is gekozen voor het gebiedsconcept Urban Sports.

De volgende programmatische uitgangspunten gelden voor de ontwikkeling van Schipholpoort:  Schipholpoort maakt ruimtelijk en programmatisch onderdeel uit van de bouwsteen ‘Urban Sports’ Het niet-woonprogramma (in o.a. de plint) wordt ingevuld met functies die gericht zijn op dienstverlening in sport, gezondheid en ontspanning. Hierbij kan onderscheidgemaakt worden naar: o Kleinschalige sport- en spelvoorzieningen (indoor en outdoor) o Sportgerelateerde speciaalzaken (combinatie retail en kantoorfunctie o Zorgvoorzieningen op gebied van sport en gezondheid zoals fysiotherapeut, huisarts, osteopaat, voedingsdietiek  Het programma in de plintlagen wordt volledig publiek toegankelijk en krijgt een publieke uitstraling behoudens noodzakelijke nutsvoorzieningen (niet zijnde privé fietsenstallingen en woningbergingen).  Diensten die zich enkel richten op bewoners en geen toegevoegde waarde hebben voor andere gebruikers van het gebouw en/of het sportconcept worden op de begane grond niet toegestaan. Diensten die zich richten op bewoners hebben een dubbelfunctie voor de buurt en/of andere bezoekers van het gebouw  De sportprogrammering van Schipholpoort werkt aanvullend op de binnensportvoorzieningen die reeds aanwezig zijn op het Sportpark en in de bestaande buurt.

 De sportprogrammering van Schipholpoort richt zich naast eigen bezoekers en bewoners van zowel Schipholpoort als Schonenvaert op de wijk en stadsdeel als geheel  (Delen van) de directe buitenruimte/binnentuin zijn behalve voor bewoners ook voor gebruikers van het gebied publiek toegankelijk  De buitenruimte rondom Schipholpoort dient gezien te worden als een uitloper van het Sportpark en is hiernaar ingericht (bijv. onderdeel runtrack) Mogelijke invulling en samenstelling niet-woonprogramma Schipholpoort (= 100%)  Compacte indoor sportvoorziening met bijv. crossfit, gym, klimmuur, tafeltennis: ca. 30%  Urban outdoor sportplein met buurthoreca: ca. 15%  Horeca zoals ‘Wasbar’ als multifunctionele ontmoetingsplek voor bewoners en de buurt (wasserette, study, koffiebar): ca. 20% (in dit geval maximaal 200 m2)  Lichaamstherapeutische praktijkruimtes en voedingsadvies met medisch gebruik van sportvoorzieningen: ca. 20%  Sport gerelateerde retail: ca. 15% In voorliggend plan is de hoeveelheid ontworpen commerciële ruimte beperkt door de beperkte omvang van het kavel en de footprint van het gebouw. Het SPvE stelt daarbij dat als het metrage beperkt is, de kwaliteit van de commerciële ruimte belangrijk is. De ontworpen commerciële ruimten zijn goed zichtbaar gelegen aan de Schipholweg en Europaweg.

De commerciële plint is dubbel hoog, voorzien van een mezzanine niveau met mogelijkheid tot een terras aan de zonnige binnentuin en hebben allen grote transparantie. Daarbij is op

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 14

de kop van toren 3 een voorziening voor een horeca gelegenheid met buitenterras. Tezamen zorgt dit voor levendigheid en mogelijkheid tot bijdrage aan het gebiedsconcept. Afwijken m2-eis uit SpvE In het plan wordt minder bruto vierkante meter aan niet-woonfuncties gerealiseerd dan is opgenomen in het SpvE. Dit komt doordat er in het plan verhoudingsgewijs weinig plinten worden gegeneerd ten opzichte van het totale plan, doordat er 3 hoogte accenten in zitten. Het SpvE biedt de mogelijkheid van de geëiste m2 af te wijken door het geven van een financiële/exploitatiebijdrage. In verband daarmee voldoet de initiatiefnemer aan de gemeente een financiële bijdrage die wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Deze komt ten goede aan de geambieerde kwaliteit van het Gebiedsconcept. Deze bijdrage wordt voldaan bij eerste ingebruikname van het Bouwplan. Daarnaast zal door Initiatiefnemer een bedrag aanwenden als incentive richting (potentiële) huurders zodat er ruimte wordt geboden ten behoeve van het realiseren van de ambities uit het Gebiedsconcept. Indicatie arbeidsplaatsen Op basis van ca. 3.193 m2 BVO niet-wonen programma (2.815 m2 commercieel en 378 m2 daghoreca) kan een indicatieve inschatting gemaakt worden op basis van een bezetting van 12 m2 VVO /persoon. Bij een VVO (verhuurbaar vloeroppervlak) van ca. 2.715 m2 (ratio bvo – vvo van 1 - 0,85) betekent dit potentieel ca.

226 arbeidersplekken. Aangezien het gewenste gebiedsconcept ‘Urban Sports’ betreft, met functies zoals daghoreca, sportschool, praktijkruimte en sportgerelateerde retail, zal het daadwerkelijke aantal arbeidsplaatsen hier veel lager liggen: er is dan namelijk veel meer m2 per arbeidsplaats aanwezig dan bij de klassieke werkfuncties (kantoor).

Massa en maatvoering Verbinden De locatie Spaarnepoort vormt een entree in twee richtingen. Samen met de ontwikkeling Schipholweg 1 is het entree tot de zuidzijde van het Spaarne. Aan de Europaweg vormt het samen met Schonenvaert een entree naar Schalkwijk. Dit vraagt om een oplossing die naar alle zijdes reageert en dus afwijkt van de traditionele blokkenstad. De stroken verbinden de nieuwbouw aan de schaal van de omringende bebouwing en de torens geven accenten aan het gebied. In het silhouette gezien vanuit het zuiden van Haarlem lopen de hoogtes gradueel op en vormt de nieuwe hoogbouw een ensemble in de skyline. Spaarnepoort is onderdeel van de wijkentree en samen met de nabij gelegen Schonenvaert ontwikkellocatie vormen ze de entree tot het nieuwe Schalkwijk. Ze markeren het begin van de Europaweg. Spaarnepoort bouwt op vanaf het oosten naar een hoogte accent aan het water. Figuur 6. Opgaande lijn binnen het hoog stedelijk ensemble (bron: Stedenbouwkundig plan Spaarnepoort)

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 15

Ferme stoere blokken die in maat en schaal staan voor hun aanwezigheid. Het gebouw ensemble heeft een herkenbare karakteristieke uitgesproken vormgeving en daarmee een sterke identiteit. De vormgeving wordt benadrukt door een samenspel van robuuste steenachtige materialen en subtiele aluminium delen. In de plint zijn de winkelpuien dubbel hoog om een stedelijke indruk te geven. Tegelijkertijd is de detailering om een menselijke schaal, met referenties aan authentieke Haarlemse winkels in de binnenstad. De royale publieke plint activeert de verschillende verblijfsplekken rondom het gebouw. De binnentuin is toegankelijk voor de buurtbewoners. Voor de bewoners is er ook nog de daktuin waar de gemeenschappelijke woonkamers aan grenzen. De beoogde ontwikkeling bestaat uit 3 torens. Toren 1 kent maximaal 4 lagen onderbouw en 12 lagen bovenbouw, toren 2 kent maximaal 5 lagen onderbouw en 17 lagen bovenbouw en toren 3 kent maximaal 6 lagen onderbouw en 22 lagen bovenbouw. Figuur 7. Plankaart (bron: NUDUS, Stedenbouwkundig plan Spaarnepoort)

De bouwhoogte voor de torens varieert van 70 meter, 57 meter en 41 meter (exclusief intallaties e.d.). Het opgetilde maaiveld is circa 3,3 meter hoog en de basis waar de torens op staan varieert van circa 16 meter tot circa 19 meter en circa 22 meter. Op figuur 7 zijn de hoogtes inzichtelijk gemaakt.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 16

Figuur 8. Bouwhoogte (bron: NUDUS)

Beeldkwaliteit Gevelpatroon Om te refereren naar de nabije omgeving heeft de architect zich laten inspireren door de aanwezige vormentaal van Haarlem. De karakteristieke zoals de horizontale lijnen van de 2-3 laagse woningbouw, de stoere nieuwbouw blokken en de hoogte accenten in de wijken komen terug in de nieuwe gevel van Spaarnepoort. De torens zijn stoere blokken en hebben een gridgevel. De onderbouw benadrukt de horizontale lijnen zoals de laagbouw uit de omgeving Materiaal en kleurgebruik De gevels van Startmotor gebouwen toren 1 en 2 krijgen een warmrode basiskleur en zijn uitgevoerd in diverse materialen als beton, aluminium en tegels. Voor een speels schaduwspel is de gevel verfijnd met een tectoniek in reliëf of vorm. De afwerking van het beton (bijv. gepolijst versus ruw) draagt bij aan de expressie van het materiaal in de gevel. De gevels van toren 3 krijgen een warme crème-beige basiskleur, ton-sur-ton uitgevoerd in diverse materialen zoals beton, aluminium en tegels. Toren 3 heeft drie soorten gevelmodules, ieder met een eigen afwerking, detaillering en tectoniek. Gevelopbouw De gevelmodules verschalen per bouwdeel van het gebouw. De hoge plint gevel is meer dan 70% open en staat stevig op het maaiveld door de massieve delen. De onderbouw is fijner en rijker gedetailleerd dan de bovenbouw.

In de onderbouw accentueren de balkons elke verdieping en borgen privacy van de woningen. In de toren is het gevel element verschaalt tot een open grid structuur waardoor de gevel als 1 volume wordt gelezen. Gevelbeëindiging De drie torens vormen een hiërarchische compositie waarbij toren 3, als grootste en hoogste, de belangrijkste is. Volgens deze opzet zijn ook de gevelbeëindigingen vormgegeven, met een oplopend detailniveau en schaal van toren 1 tot 3. De hoogste toren heeft een additionele verbijzondering richting de stad. Op de hoek siert de daktuin als een corsage de bovenbouw en vult speels de stadshorizon aan.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 17

Figuur 9. Impressie gevels (bron: NUDUS)

Alzijdigheid De gebouwen zijn alzijdig geprogrammeerd, doordat in de bovenbouw en onderbouw de woningen allemaal aan de gevel zitten. Ook zorgen de buitenruimten van de woningen voor extra levendigheid aan de gevels. De plint is rondom geprogrammeerd met niet-woonfuncties en heeft een directe invloed op de aansluitende stedelijke ruimte. Aan alle kanten van de kavel nodigt het gebouw en zijn functies uit om te verblijven, ook het dakvlak is toegankelijk voor publiek. Geveldetail De gevels van torens 1 en 2 worden in grote mate gedefinieerd door de buitenruimte. Rondom beide torens bevindt zich een doorlopend balkon van rood beton. Het balkon heeft een spijlenhekwerk als balustrade wat licht en lucht geeft aan de appartementen. De privacy wordt gewaarborgd door middel van een aluminium scherm, die tevens een verticale gelaagdheid geeft in de gevel. In de onderbouw van beide torens zijn de verticale elementen verwijderd, zodat een horizontaal beeld ontstaat. De betonnen balustrades zijn hoger vanwege de geluidsbelasting. Het plafond van de balkons is uitgevoerd als een geperforeerde plaat. Alle elementen en materialen zijn gecomposeerd volgens het ton-sur-ton concept. De gevel van toren 3 is een spel van afwisselend geplaatste balkons van verschillende dikte en breedte. In de horizontaal gelaagde onderbouw zijn de balkons opgenomen in de hoge banden die rondom het gebouw gaan.

De balkons van de bovenbouw zijn eerst breder en dikker, voordat ze naar boven toe verdunnen en versmallen. Op deze manier ontstaat een subtiele gradiënt over de gevel van onder naar boven die de hoogte accentueert.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 18

De gevelelementen zijn ton-sur-ton gecombineerd, met beton, aluminium en hout als de belangrijkste materialen. De betonnen geveldelen in de bovenbouw hebben verschillende afwerkingen die de gevel textuur geven. Plinten De meer gesloten kopgevel van toren 2 contrasteert met de andere, meer open plintgevels. De entree krijgt daarmee een herkenbare eigen sfeer. De compositie van de open en gesloten delen geeft elke achtergelegen ruimte daglicht en uitzicht. De plintlagen staan stevig op de grond met de massieve kolommen en gaan een relatie aan met de aangrenzende openbare ruimte door middel van terrassen en entrees. Het detailniveau in de plint en de onderbouw zorgen voor een plastiek voor schaduwwerking wat de gevel meer een menselijke schaal geeft en daarmee een hoogwaardige prettige uitstraling. De onderkant van de buitenruimtes van de onderbouw zijn met aandacht gematerialiseerd, sluiten evenwichtig aan bij de gevelarchitectuur en dragen zo bij aan een prettige ervaring vanaf het maaiveld. De buitenruimtes zijn onderdeel van de entree gebieden voor torens 1 en 2. Bij toren 3 is de buitenruimte onderdeel van de horeca die gepland is in de plint. ‘s Avonds zijn de buitenruimtes aangenaam verlicht en dragen bij aan een sfeerrijke en veilige openbare ruimte.

Verlichtingsplan Met een integraal verlichtingsplan ambiëren we dat ook in de meer donkere uren van de dag het gebouw en de omringende openbare ruimte een prettig en veilig verblijfsklimaat behouden voor de bewoners en de passanten. Langs de stedelijke plintgevel geeft een subtiele indirecte verlichting een gloed aan de gevels naast het interieur dat mogelijk ook verlicht is. De verlichting bij de entrees zijn te herkennen aan een meer huiselijk karakter en dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van een stedelijke interieur. De landschappelijke elementen, de binnentuin en het plein worden afgestemd met de landschapsarchitect. Ambitie is om met de verlichting zowel veiligheid te geven als de beoogde sfeer te behouden. Geluidmaatregelen Het merendeel van de gevels ondervinden geluidhinder van de omringende infrastructuur. Voor een kwalitatief en gezond leefklimaat in de woning zijn er een aantal maatregelen integraal meegenomen in de gevelarchitectuur. De woningen aan de niet-geluidluwe gevels zijn allemaal voorzien van een geluidsbox, die spuien/ventileren zonder geluidhinder mogelijk maakt. Ook de gesloten / massieve borstwering van de balkons weren de geluidhinder op de gevel. Naast de geluidboxen en de massieve delen rondom de balustrades, zijn alle balkons aan de onderzijde gedetailleerd voor maximale geluidabsorptie.

De positie van de 3 gebouw stroken weren het geluid voor de zuidkant van de gebouwen en de binnentuin. Deze zijn daarmee geluidluw. Buitenruimte Alle appartementen hebben een buitenruimte. Ook de kleinste starterswoningen. De buitenruimtes zijn daarmee een prominent onderdeel van de gevelarchitectuur. De balkons van toren 1 en toren 2 zitten achter het raamwerk van de gevel. Hierdoor is het volume van het bouwblok simpel en duidelijk leesbaar. In contrast zorgen de buitenruimten van toren 3 voor tactiliteit en ritme door middel van verspringende balkons op een grafisch grid met sterke schaduwwerking. Gezamenlijke buitenruimte De vijfde gevel is de bijzondere daktuin tussen toren 1 en toren 2. Het landschapsontwerp van BOOM refereert naar het droge duinlandschap van de duinen aan de Hollandse kust. De daktuin is de additionele buitenruimte voor de bewoners en sluit aan op de gemeenschappelijke verblijfsruimtes in beide torens. De buitenruimte is waar mogelijk landschappelijk van karakter. De verharde/ uitgespaarde ruimtes zijn gereserveerd als gebruiksruimte voor sport, spel of terrassen. In de daktuinen worden houten dekdelen gebruikt waardoor regenwater goed kan infiltreren naar het polderdak. De royale tuinen bieden plaats aan

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 19

vogels en insecten en beplanting die specifiek wordt uitgezocht als waard-drachtplanten en voedselplanten voor vogels. Verder worden geen ecologische voorzieningen opgenomen in het gebouw. Het dakpakket houdt rekening met een minimale maat van 35 cm granulaat oplopend tot 90 cm; genoeg om vaste planten, heesters, meerstammigen en af en toe een boom te planten. Het polderdaksysteem buffert daarnaast regenwater als watervoorziening voor de beplanting. Figuur 10. Impressie gezamenlijke buitenruimte dakterras (bron: NUDUS)

Openbare ruimte Door de speelse losse plaatsing van de stroken op de kavel ontstaan er diverse soorten buitenruimtes om de gebouwen heen. Aan de oostzijde het Europaplein; het plein is een prominente beëindiging van de Europaweg, een plek verbinding aangaat met het buurpand Schonenvaert door middel van de doorgangen naar de 2de lijn, en kenmerkt zich met een stedelijke allure door de terrassen van de functies in de plint. De hoeken onder de torens zorgen voor een doorwaadbaarheid rondom het pand. De opgetilde binnentuin aan de Spaarnepoort - ook via de 2 passages gemakkelijk te bereiken - ligt pal op het zuiden. Het karakter van deze tuin is geïnspireerd op de lommerijke parken in Haarlem en zorgt voor een aangenaam verblijfsklimaat. Onder toren 3 bevind zich een beschutte plek onder de toren waar de commerciële plint terrassen in de avond zon kan plaatsen met uitzicht op het nabije sportpark. De Schipholweg route is onderdeel van de dwaalroute langs het plan. De route leidt langs de entree en postkamer van toren 1, die open en uitnodigend zijn. Vervolgens, technische ruimten en de entree tot het fietsparkeren. Het fietsparkeren wordt zoveel mogelijk transparant uitgevoerd, zodat er daglicht de stalling in kan vloeien. Dit komt ten goede aan het straatbeeld en de sociale veiligheid van het gebied.

Boven de functies op de begane grond kijken de commerciële functies op mezzanine uit over de Schipholweg. Na de fraai vormgegeven tuin en binnenplein, die via een luie trap goed te bereiken is, vervolgd men de route langs de plint tot aan de horecahoek van toren 3. Afvalinzameling Voor de te realiseren huishoudens in de diverse bouwblokken worden plekken gereserveerd voor (ondergrondse) afvalcontainers voor restafval, papier, plastic en gft. Dit gebeurt in samenspraak met de gemeente in verband met het herinrichten van de Schipholweg (realiseren OV-hub) en Europaweg (inrichting als stadsstraat). Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 20

Opstelplaatsen brandweer en bevoorrading Langs de Schipholweg en Europaweg komen twee opstelplaatsen voor de brandweer. De definitieve locatie is afhankelijk van de ontwerpen Stadstraat Europaweg en de OV Hub. De bevoorrading van de commerciële ruimtes zal vanaf de Schipholpoort plaatsvinden. Figuur 11. Impressie binnentuin (bron: NUDUS)

Duurzaamheid Het gaat om bewustwording van de invloed op het welzijn van het individu en het collectief, en op ecologisch en economisch gebied. Met dit project zal impact worden gemaakt door invulling te geven aan de onderstaande 4 strategische pijlers:  Public impact: Elementen als architectonische vormgeving, bruikbaarheid, materiaalgebruik en hoe de ontworpen ruimte straks wordt beleefd, spelen hierbij een rol. Voor dit project wordt voor deze strategische pijler impact gemaakt door: - Verbinding leggen tussen mensen - door het creëren van communities - Inspirerende architectuur - Slim gebouw - Aandacht voor sport - Verhogen van gevoel van veiligheid  Ecological impact: Hierbij wordt gekeken naar de korte en lange termijnsgevolgen, plaatselijk en globaal. De aanbouw, gekozen materialen, afval en het efficiënt omgaan met energie hebben allemaal hun invloed op de mate waarin de natuurlijke omgeving wordt belast. Being is een uitgesproken voorstander van circulair bouwen. Voor dit project wordt voor deze strategische pijler impact gemaakt door: - Streven naar circulaire sloop - Onderzoeken mogelijkheden - modulaire bouw Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 21





- Verhogen biodiversiteit - Slimme mobiliteit door elektrische deelauto’s - Voldoende fietsparkeerplekken - Toepassen van zonnepanelen - Gebruik van WKO - Waterberging - Zo veel mogelijk gebruik van - circulaire materialen Econmical impact: Door onszelf bewust te maken van de mogelijke en wenselijke consequenties voor de toekomstige gebruikers kunnen we hier het verschil maken. Voor dit project wordt voor deze strategische pijler impact gemaakt door: - Starters concept: voor starters met een cruciaal beroep - Verbetering van publieke ruimte door invulling plint - Aandacht voor jeugd - Shared living/ gedeelde publieke ruimten Personal impact: Groen ondernemen met sociale en economische groei is geen utopie. Wie blijvend succes ambieert heeft ook oog voor de commerciële en economische waarde van een project, voor alle belanghebbenden. Daarom is er regelmatig goed overleg met alle partijen, van investeerders en gemeentes tot werknemers en andere betrokkenen. Voor dit project wordt voor deze strategische pijler impact gemaakt door: - Samen blijven wonen d.m.v. aanbod sociale,- (60%) en middeldure (40%) huur - Commerciële ruimte t.b.v. werkgelegenheid - Voorkomen van tweedeling in de stad d.m.v. divers woning aanbod - Doorstroom mogelijkheden

GELDEND BESTEMMINGSPLAN Ter plaatse van het projectgebied is het bestemmingsplan “Europawijk” geldend. Dit plan is op 28 februari 2019 vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. De projectlocatie heeft de bestemming ‘Dienstverlening’, ‘Verkeer’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’. Er is één bouwvlak aanwezig, waarbinnen gebouwd mag worden met een bouwhoogte variërend van 15 meter tot en met 30 meter met een binnenterrein van 2 meter hoog. Figuur 2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Vervolgens worden de relevante bepalingen uit de regels weergegeven, voor zover relevant voor de ontwikkeling en daarmee niet limitatief.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 22

Figuur 12. uitsnede bestemmingsplankaart (bron: ruimtelijkeplannen.nl, eigen bewerking)

Artikel 4 Dienstverlening 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Dienstverlening’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. dienstverlening; b. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen. Artikel 11 Verkeer 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. straten en wegen; b. voet- en fietspaden; c. parkeervoorzieningen; d. bergingen; e. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport. Artikel 16 Waarde – Archeologie 16.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 16.2 Bouwregels In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt de volgende voorwaarde: 1.

ter plaatse van de bestemming 'Waarde - archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen; 2. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden; a. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 23

3.

b. het doen van opgravingen; c. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige. Het bepaalde in lid 2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

Toets aan bestemmingsplan De ontwikkeling van 625 appartementen en een commerciële plint is op een aantal onderdelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De strijdigheden zijn gelegen in:  de enkelbestemming ‘Dienstverlening’, waarbinnen geen woningen zijn toegestaan;  de enkelbestemming ‘Verkeer’ waarbinnen wonen niet is toegestaan;  de overschrijding van de maximum bouwhoogte van 30 meter;  het buiten het bouwvlak treden. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, dient een procedure doorlopen te worden om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. Naast het geldend bestemmingsplan ‘Europawijk’ zijn ter hoogte van het plangebied de volgende bestemmingsplan ook vigerend:  Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018;  Reparatieplan B Haarlem 2019;  Reparatieplan C Haarlem 2020. Het Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 heeft betrekking op het parkeren in Haarlem en wordt verder besproken in paragraaf 4.12. Het reparatieplan B Haarlem 2019 legt de gebiedsaanduiding ‘Overige zone herziening planregels 1’ op het plangebied, welke betrekking heeft op woonschepen. Reparatieplan C heeft betrekking op de specifieke gebruiksregels voor de functie Wonen. Beide reparatieplannen leggen dan ook geen restricties op voor het plangebied.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 24

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 13. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 25

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling Op het projectgebied is nationaal belang “het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften” van toepassing. Zo voorziet de beoogde ontwikkeling in de realisatie van 625 woningen, De opgave is aansluitend op de woonbehoefte tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad en een goede kwaliteit van de woningvoorraad in regio’s met bevolkingsdaling te behouden. De voorgenomen ontwikkeling draagt hiermee een bijdrage aan de realisatie van 1,1 miljoen woningen.

3.1.1.2 Conclusie Geen van de 21 nationale belangen worden negatief geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling Ter plaatse van het plangebied gelden geen nationale belangen op basis van het Barro. Op basis van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is nationaal belang nummer 6 ‘radarstations’ wel van toepassing op het plangebied. De volgende radarverstoringsgebieden zijn over het plangebied gelegen:   

radarverstoringsgebied maximale hoogte 90 meter t.o.v. NAP. radarverstoringsgebied bouwwerken behorende bij radarstation Schiphol Centrum. radarverstoringsgebied bouwwerken behorende bij radarstation Schiphol TAR West.

De voorgenomen bebouwing wordt maximaal 70 meter hoog, waardoor de maximale hoogte van 90 meter niet wordt overschreden. Qua aard en omvang vormt de beoogde ontwikkeling derhalve geen belemmering voor de radars. 3.1.2.2 Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 26

voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 3.1.3.1 Relatie tot ontwikkeling De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. 3.1.3.2 Conclusie Het Bro vormt, vooruitlopend op hoofdstuk 4, geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van de Schipholpoort te Haarlem.

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie NH2050 De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld door de Provinciale Staten van Noord-Holland op 19 november 2018. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsvisie richt zich op lange termijn ambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het ‘waarom’ en ten dele over het ‘wat’. Onder de hoofdambitie, ‘balans tussen economische groei en leefbaarheid’, zijn samenhangende ambities geformuleerd. De ambities zijn uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. In die bewegingen worden meerdere ontwikkelprincipes gehanteerd. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen. De omgevingsvisie laat in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving.

Daarnaast schetst de provincie vijf samenhangende bewegingen, die laten zien hoe wordt omgegaan met opgaven die op de samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren. Deze bewegingen zijn niet overkoepelend en zijn locatie- of onderwerp specifiek. Het gaat om de onderwerpen: Dynamisch Schiereiland, Metropool in ontwikkeling, Sterke kernen, sterke regio’s, Nieuwe energie en Natuurlijk en Vitaal landelijke omgeving. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling In de eerste fase van de omgevingsvisie, zijn verkenningen uitgevoerd. Deze verkenningen maken nu onderdeel uit van de omgevingsvisie. In de Verkenningen NH2050 zijn acht hoofdthema's van trends en ontwikkelingen, met hun kernopgaven, geformuleerd. Een van deze acht hoofdthema's is verstedelijking. Hierin wordt aangegeven dat de woningbehoefte voor Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid in de toekomst nog steeds toeneemt. De prognoses laten ook in lage scenario's nog groei zien in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Ook in Noord-Holland Noord is er een groei vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde, waarbij een deel van Noord-Holland Noord langzamerhand meer in beeld komt bij woningzoekenden in het zuidelijk deel van de provincie. Migratie, vooral van expats, heeft in toenemende mate invloed op de woningbehoefte.

Tegelijkertijd is er steeds meer structureel leegstaand vastgoed en kunnen er leefbaarheidsproblemen in verouderde nieuwbouwwijken ontstaan. De woningbehoefte op de korte termijn is groot, op de lange termijn neemt deze volgens de huidige inzichten af. De ambitie ten aanzien van woningbouw is dat vraag en aanbod van woon- en werklocatie, zowel kwantitatief als kwalitatief, beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De voorgenomen ontwikkeling maakt zowel woningen als woonwerkwoningen en werklocaties mogelijk.

Mees Ruimte & Milieu | 20042.01.RO

Pagina | 27

3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de voornoemde ambitie van de provincie om woningbouw vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden in te plannen. De projectlocatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en er wordt voorzien in zowel een kwalitatieve als kwantitatieve behoefte, zoals ook zal blijken uit de beleidstoets in de navolgende paragrafen.

Omgevingsverordening NH2020 In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Er wordt gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Voor het plangebied geldt dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. In de navolgende paragrafen komt het regionaal beleid en gemeentelijk beleid aan bod, waar uit deze overeenstemming zal blijken. Vooruitlopend op de bespreking van dit beleid kan worden gesteld dat het stedenbouwkundig kader van de ontwikkeling past binnen het SPvE voor Knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid. Voor detailhandel geldt dat er voorwaarden zijn voor de realisatie van nieuwe detailhandel ter plaatse van bedrijventerreinen of kantoorlocaties.