Document · PDF

Bijlage 1 Ontwikkelstrategie Spaarndamseweg

gemeenteraad 30 november 2023, gemeente HaarlemBij agendapunt: Vaststellen ontwikkelstrategie Spaarndamseweg11.012 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Spaarndamseweg Ontwikkelstrategie 23 oktober 2023 P&G

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting

Inleiding

2.1

Aanleiding voor een ontwikkelstrategie

2.2

Prioritering Ontwikkelzones

Ontwikkelstrategie Ontwikkelzone Spaarndamseweg

3.1

Context 3.1.1

Algemeen

3.1.2

Eigendomssituatie

3.1.3

Betrokken partijen - bestaande omgeving

3.1.4

Private Ontwikkel Projecten

3.1.5

Publieke projecten

3.1.6

Projectdefinitie en prioritering

3.2

Mogelijke rollen gemeente

3.3

Rolneming gemeente

3.3.1

Faciliterende rol bij de private ontwikkelingslocaties

3.3.2

Samenwerking bij Spaarneboog

3.3.3

Initiërend (actief) bij publieke projecten binnen de zone

3.4

Sturing

3.4.1

Sturing op kwaliteit

3.4.2

Sturing op Geld - budget en financiering

3.4.3

Sturing op planning/ sturing door prioritering

3.4.4

Sturing op Risico’s

Vervolg

bijlage

Samenvatting Ontwikkelzone Spaarndamseweg transformeert de komende jaren naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied. Binnen de zone worden naast 650 tot mogelijk wel 1.200 nieuwe woningen ook nieuwe voorzieningen, werkgelegenheid en aantrekkelijke straten en een groenere openbare ruimte gerealiseerd. Op het eerste gezicht lijkt de ontwikkeling van de zone te bestaan uit een verzameling van losse projecten die nagenoeg geen enkele relatie met elkaar hebben. Dat is gedeeltelijk wel het geval. Maar voor wie beter kijkt ziet tal van kansen om de zone langs het Spaarne te verbeteren. Sommige vraagstukken zijn nu eenmaal niet op het niveau van de individuele kavel op te lossen en hebben baat bij integrale sturing. Gaat de in 2020 vastgestelde Ontwikkelvisie Spaarndamseweg over het wat? Deze Ontwikkelstrategie gaat veel meer over het hoe? De ontwikkelstrategie geeft de gemeente inzicht in sturingsmogelijkheden die zij bij het ontwikkelen van de zone heeft en leidt ertoe dat zij meer grip krijgt op de ontwikkeling van de zone als geheel en de (deel-) projecten binnen de zone. Meer dan voor de andere ontwikkelzones geldt dat de gemeente eigenlijk op een rijdende trein springt. Een aantal ontwikkelingen is al gestart, een aantal ontwikkelingen bevindt zich al in een vergevorderd stadium.

De gemeente heeft behalve het openbaar gebied nauwelijks (grond-) eigendommen binnen de zone. De zeven private ontwikkellocaties zijn samen goed voor het realiseren van de totale woningbouwopgave binnen de zone. Daarnaast is de gemeente bij het realiseren van haar beleidsdoelstellingen (bijv. Omgevingsvisie) voor een aanzienlijk deel afhankelijk van de gronden die in handen zijn van private partijen. Of het nu gaat om het realiseren van (maatschappelijke en economische) voorzieningen, de doelstellingen op het gebied van groen, klimaat, mobiliteit en water. Als gevolg daarvan heeft de gemeente een faciliterende rol bij de realisatie van de private ontwikkelingen. Dat is overigens in lijn met de nota grond. Hierbij is zij kaderstellend en zorgt zij ervoor dat de realisatie van de beleidsdoelstellingen in de projecten publiekrechtelijk (bestemmingsplan/ omgevingsplan) en privaatrechtelijk (Anterieure overeenkomst) geborgd kunnen worden. Eén van de sleutelprojecten binnen de ontwikkelzone is de ontwikkeling van- en rondom winkelcentrum Spaarneboog. Hier liggen kansen voor de realisatie van een gemengd gebied met een substantieel aantal (450 tot wel 700) woningen en samenhang met de herinrichting van het openbaar gebied en het Nelson Mandela park in het bijzonder.

Voor dit gebied luidt het advies dat de gemeente nadere samenwerking met de ontwikkelende partij (-en) zoekt zodat meer invloed kan worden uitgeoefend op de totale ontwikkeling van het gebied. De gemeente is echter niet alleen afhankelijk van de ontwikkelingen door marktpartijen. De Ontwikkelvisie onderscheidt een zevental publieke projecten (openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen) die bijdragen aan de algemene verbetering van het woon- en leefklimaat binnen de zone en de aangrenzende wijken. Binnen deze projecten is de gemeente aan zet en heeft zij een initiërende en actieve rol. Voor deze projecten moet de financiering deels nog worden gevonden. De (on-) mogelijkheid om nog kosten te verhalen vanuit de private ontwikkelingen speelt daarbij een belangrijke rol. Tevens moet worden gezocht naar externe financieringsmogelijkheden (subsidies) en wordt een beroep gedaan op bestaande (onderhouds-) budgetten en de gemeentelijke begroting (IP).

In de ontwikkelstrategie wordt de rolneming van de gemeente binnen de diverse projecten nader uitgewerkt. In het bijgevoegde schema is de rol in relatie tot het risicoprofiel per project samengevat. Deelgebied/ deelproject Private ontwikkelingen/ samenwerking Spaarndamseweg 74 Carpet Right Spaarndamseweg 120 Sprnboog Spaarndamseweg 214, Filippo Spaarndamseweg Deliterrein* Spaarndamseweg 380 Topcars Spaarndamseweg 466 Sonneborn Spaarndamseweg 50 KvStation Publieke werken Fietsbrug Spaarne - Waarderpolder Waterkanten SPW Mandelapark (icm Spaarneboog) Dwarsstraten

Eigendom

Urgentie

Potentie

Sturingswens

(Voorgenomen) rol gemeente

Risicoprofiel

middel

faciliterend

beperkt

50%

hoog

actief/ samenwerking

aanzienlijk

hoog

actief/ samenwerking

aanzienlijk

hoog

middel

actief*/ grex

aanzienlijk

laag

faciliterend

minimaal

hoog

faciliterend

beperkt

10%

hoog

middel

faciliterend

beperkt

75%

laag

middel

n.t.b.

aanzienlijk

100%

middel

hoog

middel

n.t.b.

aanzienlijk

100%

hoog

actief

aanzienlijk

100%

hoog

actief

aanzienlijk

In de ontwikkelstrategie wordt een aantal keuzes gemaakt. Deze worden door middel van een omkaderde tekst uitgelicht. Hier volgt een samenvatting van de belangrijkste keuzes die in het document worden voorgesteld. Keuze 1: In lijn met de nota grondbeleid voert de gemeente voor de zones een situationeel grondbeleid: per situatie wordt bekeken welke rol de gemeente het best kan nemen. Keuze 2: In de projecten Sonneborn, 50kV, SPW 380 en Carpet Right heeft de gemeente een faciliterende rol en gebruikt zij haar publiekrechtelijke mogelijkheden om de maatschappelijke belangen binnen deze projecten te behartigen. Keuze 3: Bij de gebiedsontwikkeling Spaarneboog heeft de gemeente een actieve rol waarbij zij in samenwerking met Hoorne vastgoed een integraal plan maakt voor de locaties Spaarneboog, Quality Bakers, Filippo, de Paul Krugerkade en het Nelson Mandelapark. De uiteindelijke samenwerkingsvorm wordt in Q4 2023 nader uitgewerkt. Keuze 4: Voor sommige opgaven, zoals waterberging, klimaat adaptatie en vergroening wordt gekeken naar de zone als geheel. De kosten worden voor deze investeringen worden, indien mogelijk, via kostenverhaal doorbelast aan de afzonderlijke ontwikkelprojecten.

Tot slot: de ontwikkelzone Spaarndamseweg is begin 2023 niet aangemerkt als prioritaire zone. Dat heeft vooralsnog weinig invloed op de woningbouwproductie binnen de zone maar heeft mogelijk wel gevolgen voor de uitvoering van de openbare werken en daarmee zowel op het leefklimaat binnen de zone als voor de aangrenzende buurten. De stedelijke transformatie die met de zoneontwikkeling is in gezet gaat immers niet alleen over het toevoegen van nieuwe woningen maar in brede zin om het maken van een aantrekkelijke en leefbare stad. Dit betekent dat de komende jaren, doorlopend moeten worden gekeken naar de kansen die zich voordoen om ook de openbare ruimte (publieke werken) te realiseren.

Inleiding 2.1 Aanleiding voor een ontwikkelstrategie Met het vaststellen van de ontwikkelvisie voor de Spaarndamseweg (dd. 17 januari 2020) is de gemeenteraad een ontwikkelstrategie in het vooruitzicht gesteld. Daar waar de visie gaat over het 'wat', gaat deze ontwikkelstrategie over het 'hoe'. De vraag die daarbij centraal staat is op welke wijze (hoe) de gemeentelijke doelstellingen en ambities het beste kunnen worden behaald binnen het beoogde tijdspad. De ontwikkelstrategie geeft daarbij antwoord op een aantal vragen zoals: 1. Welke gemeentelijke rol daar het beste bij past; 2. Welke instrumenten de gemeente tot haar beschikking heeft; 3. Op welke wijze de samenwerking met de verschillende actoren in het gebied het beste plaats kan vinden. Het doel van dit document is om de keuzes met betrekking tot de bovenstaande punten vast te leggen en daarmee richting te geven aan de vraag op welke manier het gebied het beste ontwikkeld kan worden. Daarmee is de ontwikkelstrategie een belangrijk document en van invloed op de wijze waarop de verdere planuitwerking plaatsvindt. De ontwikkelstrategie gaat primair over de wijze waarop de gemeente vanuit haar eigen rol en positie kan en wenst samen te werken met verschillende partijen en stakeholders (o.m. projectontwikkelaars, (grond-) eigenaren, woningbouwcorporaties en andere mogelijke belanghebbenden) binnen het gebied.

Gebiedsontwikkeling is niet statisch Project- en gebiedsontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is complex en kenmerkt zich door een lange doorlooptijd (10-15 jaar). Ontwikkeling van de zone Spaarndamseweg is dan ook een proces van de lange termijn. Voortgang van de zone is onderhevig aan verschillende marktomstandigheden, zoals macro-economische invloeden (hoog- en laagconjunctuur). Om die reden is flexibiliteit in proces en strategie gewenst. In de ontwikkelstrategie is hierop geanticipeerd.

2.2 Prioritering Ontwikkelzones Eind 2023 heeft het College een besluit genomen over de prioritering van de Ontwikkelzones in Haarlem. Dit het besluit hield onder meer in dat 'gebiedsontwikkeling en het toevoegen van woningen primair plaats heeft in de ontwikkelzones; in de rest van de stad wordt er terughoudend om gegaan met het toevoegen van woningen. Bij ontwikkelzones wordt prioriteit gegeven aan de zones die versneld kunnen worden gerealiseerd met behulp van de verkregen WBI-subsidies.' Dit besluit heeft gevolgen voor de inzet van de toch al beperkte beschikbare ambtelijke capaciteit binnen de gemeente Haarlem. Voor ontwikkelzone Spaarndamseweg houdt dit het volgende in: • Er worden tot nader order geen nieuwe projecten binnen deze zones (op-) gestart. Dit geldt zowel voor de private als publieke projecten; • Het zone-management wordt tot nader order afgeschaald. Alleen de noodzakelijke werkzaamheden worden verricht die nodig zijn om de voortgang van lopende projecten te

bewaken. Daarnaast wordt onderhavige ontwikkelstrategie met daarin meegenomen de gevolgen van de prioritering voor de ontwikkelzone afgerond en ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Andere sturingsdocumenten en instrumenten die noodzakelijk zijn voor de zone ontwikkeling als geheel zoals businesscase, uitvoeringsprogramma worden vooralsnog niet opgesteld. De gevolgen van de prioritering lijken voor de ontwikkelzone Spaarndamseweg te overzien omdat vrijwel alle private ontwikkelprojecten zijn opgestart. Daarmee wordt al aan het grootste deel van de woningbouwopgave gewerkt. Tegelijkertijd schuiven de noodzakelijke investeringen in de kwaliteit van het openbaar gebied verder naar achter. In hoofdstuk 3, paragraaf 3.4.3 wordt nader ingegaan op de gevolgen van de prioritering voor de zone.

Ontwikkelstrategie Ontwikkelzone Spaarndamseweg De scope van de ontwikkeling van de acht ontwikkelzones reikt verder dan de alleen de woningbouwopgave. Dat geldt ook voor Ontwikkelzone Spaarndamseweg. Het toevoegen van nieuwe woningen (mogelijk 650 tot wel 1200) in de zone Spaarndamseweg vormt een directe aanleiding om te kijken naar de wijze waarop actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie zoals duurzaamheid en klimaatadaptie, mobiliteit- en energie-transitie hun plek binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen krijgen. Daarnaast is Haarlem ambitieus op het gebied van werkgelegenheid, het voorzieningenniveau (zorg, maatschappelijk, winkels/ horeca/dienstverlening en sport en recreatie). Ook voor deze thema's moet letterlijk ruimte in de zone zelf en de aangrenzende wijken worden gemaakt. De omgevingsvisie Haarlem 2045 spreekt niet voor niets van een 10 minuten stad: een gemengde stad waarin het merendeel van de dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand te bereiken zijn. Dat vraagt iets van zowel de verspreiding van de functies over de stad als van het mobiliteitsnetwerk binnen de stad. Voor de zone Spaarndamseweg is 'mengen & verdichten' een van de belangrijkste opgaven die voortkomt uit de omgevingsvisie. Overigens kan dat op gespannen voet staan met de ruimte die overblijft voor vergroening en de noodzakelijke kwaliteitsimpulsen in de openbare ruimte.

De bovengenoemde thema's moeten enerzijds binnen de private ontwikkelingsprojecten vorm krijgen en anderzijds liggen er kansen in het openbaar gebied, de publieke ruimte, om de zone duurzaam te transformeren en toekomstbestendig te maken. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de wijze waarop de gemeente Haarlem de komende tien jaar, binnen haar mogelijkheden, sturing wenst te geven aan de realisatie de ontwikkeling van de zones. Om hier de juiste richting voor de kiezen is het eerst van belang om kort de verschillende rollen die de gemeente kan hebben toe te lichten.

3.1 Context 3.1.1 Algemeen Ontwikkelzone Spaarndamseweg strekt zich over en een lengte van bijna twee kilometer uit langs het Spaarne aan de oostzijde van de wijken Transvaal en Indische buurt. De zone kent een zevental (private) ontwikkellocaties waarbinnen 600 tot mogelijk wel 1.200 woningen kunnen worden gerealiseerd. De locaties grenzen zonder uitzondering aan de Spaarndamseweg en het Spaarne en hebben met uitzondering van Spaarneboog en het Filippo terrein nagenoeg geen ruimtelijke en of fysieke relatie met elkaar. Dit betekent dat de projecten in veel gevallen onafhankelijk van elkaar ontwikkeld kunnen worden.

Binnen ontwikkelzone Spaarndamseweg zijn grofweg twee soorten projecten te onderscheiden: de private projecten op één van de zeven ontwikkelingslocaties door marktpartij (-en) en de publieke projecten/ initiatieven en programma’s buiten de zeven ontwikkelingslocaties; Met uitzondering van het Deliterrein (ca 100 woningen) komen er binnen de zone geen Grex (-en) (Grond Exploitaties) en of PPS -en (gezamenlijke GREX-en) voor. Op het Deli terrein is sprake geweest van een gemeentelijke gronduitgifte. De koopovereenkomst met ontwikkelaar AM is al in 2018 getekend en een deel van de ontwikkeling (ca 30 woningen) is in 2021 gerealiseerd. De bouw van tweede en laatste fase gaat als het goed is in 2024 van start. Voor het project Spaarneboog stuurt de gemeente op een integrale gebiedsontwikkeling waarbij de private grondeigenaar Hoorne vastgoed (eigenaar van Spaarneboorg, Quality Bakers en Filippo), een samenwerking aangaat met de gemeente. De wijze waarop gemeente en grondeigenaar kunnen samenwerken wordt in de komende periode nader onderzocht. De Startnotitie voor het project is voor de zomer door de raad vastgesteld. 3.1.2 Eigendomssituatie Op bijgevoegde kaart is een overzicht gegeven van de actuele eigendomssituatie van de verschillende ontwikkellocaties binnen de zone.

Hierbij is zichtbaar dat met uitzondering van de gronden op het Deli terrein alle overige ontwikkellocaties in bezit zijn van private grondeigenaren op marktpartijen (projectontwikkelaars). Rondom de (her-) ontwikkeling van de Spaarneboog ligt

het Nelson Mandelapark en een aantal gemeentelijke locaties waarop maatschappelijke functies zijn ondergebracht.

3.1.3 Betrokken partijen - bestaande omgeving De woningbouwontwikkeling binnen ontwikkelzone Spaarndamseweg is in sterke mate afhankelijk van grondeigenaren, investeerders en projectontwikkelaars. Het huidige corporatiebezit is beperkt en speelt bij aanvang van de zone ontwikkeling geen cruciale rol van betekenis anders dan dat zij de potentiële afnemer zijn van de 50% sociale woningen binnen alle ontwikkellocaties. Momenteel zijn er geen wijkraden binnen de zone Spaarndamseweg actief. Hierdoor ontbreekt vooralsnog een georganiseerd klankbordverband voor de politiek en ambtenaren. In relatie tot de prioritering van de ontwikkelzones is 2023 op zone-niveau geen structureel overleg geïnitieerd.

Op projectniveau weten de verschillende omwonenden en directe belanghebbenden zich rondom structureel te organiseren. Dit heeft de aandacht binnen de lopende ontwikkelprojecten waarin participatie een belangrijke rol speelt. Afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt, worden bewonersavonden en klankbordgroepen georganiseerd. Rondom de omvangrijkste gebiedsontwikkeling binnen de zone, Spaarneboog, wordt gewerkt aan een langjarige communicatie en participatie strategie. In de nog vast te stellen startnotitie wordt hier als vanzelfsprekend aandacht aan geschonken. Het Hoogheemraadschap Rijnland is eveneens een belangrijke partner bij de ontwikkeling van de zone. Als het gaat om de waterbergingscapaciteit binnen de zone is het hoogheemraadschap een belangrijke partner. De ruimte voor waterberging binnen de zone is beperkt. Daarmee is het een strategische opgave die zonebreed moet worden benaderd. Vanuit de zone is er ook aandacht voor 'overkant', de Waarderpolder. Ontwikkelingen binnen de zone kunnen van invloed zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijventerrein. Tot slot moeten in de vervolgfase alle voor de ontwikkeling van de zone relevante belangenverenigingen zoals de fietsersbond, platform Groen, winkeliers- en ondernemersverenigingen nader in beeld worden gebracht en worden betrokken.

3.1.4 Private Ontwikkel Projecten De zone Spaarndamseweg kent een zevental private ontwikkelprojecten. Dit zijn de projecten waarvan de gronden in handen zijn van (professionele) marktpartijen (projectontwikkelaars): 1. Carpet Right, herontwikkeling van de Carpet Right locatie. Een plint met 1.600m2 detailhandel en een woontoren met daarin 30 woningen. Gemeente en ontwikkelaar hebben in september 2022 een Anterieure overeenkomst getekend. De uitgebreide vergunningsprocedure wordt in Q4 van dit jaar afgerond. De bouw moet in 2024 starten; 2. Spaarneboog & Quality Bakers, veruit de grootste (gebieds-)ontwikkeling binnen de zone door eigenaar Hoorne groep. Een gebied van in totaal 7 hectare (3 ha Hoorne, 4 ha gemeente) waarbij een integraal ontwerp kan worden gemaakt van de herontwikkeling van winkelcentrum de Spaarneboog, de toevoeging van de 450 tot 750 nieuwe woningen, de herschikking van het Nelson Mandelapark en de maatschappelijke voorzieningen en de herinrichting van de Paul Krugerkade. Stand van zaken: de startnotitie is voor het zomerreces (2023) door de raad vastgesteld. De realisatie van een eerste fase start op zijn vroegst in het najaar van 2025. 3. Filippo-terrein/ kwantum, begin van de herontwikkeling van de bestaande bouwmarktlocatie (ca 6.000m2 ) aan de Spaarndamseweg tegenover de Spaarneboog.

De locatie maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling rondom Spaarneboog. De locatie kan in potentie circa 100 woningen en mogelijk een basisschool van circa 2.400m2 huisvesten. Hoorne Vastgoed heeft de locatie begin dit jaar verworven. 4. Deli Terrein, ontwikkeling van projectontwikkelaar AM met in totaal circa 130 woningen in twee fasen. Bestemmingplan is op 20 april 2023 vastgesteld. De bouw van de tweede fase start in begin van 2024, oplevering in de zomer van 2026. Gemeentelijke verkoop gronden heeft al in 2018 plaats gehad; 5. Spaarndamseweg 380, Topcars-locatie, private ontwikkeling met circa 40 woningen. Project bevindt zich in de initiatieffase en ligt momenteel stil. Start realisatie op zijn vroegst in 2026 6. Sonnebornterrein, private ontwikkeling door Vorm Vastgoed. Ontwikkeling van circa 140 woningen, gecombineerd met maatschappelijke voorziening (‘Blijf’ huis), circa 180 openbare parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening en commerciële functies in de plint aan de Spaarndamseweg. Locatie wordt momenteel gebruikt voor een tijdelijke Albert Heijn. Startnotitie is in maart 2022 door de Raad vastgesteld. Het SPvE is in oktober 2022 vastgesteld. Stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan worden op dit moment uitgewerkt. De raad heeft recentelijk een krediet verstrekt voor de realisatie van een openbare parkeergarage voor de bewoners van de omliggende wijken.

Start realisatie op zijn vroegst in de eerste helft van 2025;

7. Spaarndamseweg 13/ 50kV, private ontwikkeling door ontwikkelaar Wibaut op locatie voormalig transformatorstation. 140 sociale huurwoningen met gedeeltelijke commerciële plint (ca 200m2), AO is in oktober 2022 getekend. Het bestemmingsplan heeft december vorig jaar ter inzage gelegen en is in september door de raad vastgesteld. Start realisatie op zijn vroegst in de tweede helft van 2024. 3.1.5 Publieke projecten In de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg is een viertal ‘publieke’ projecten gedefinieerd. Het betreft projecten die betrekking hebben over de herinrichting van de openbare ruimte met als doel betere verbindingen tot stand te brengen en de stad (de aangrenzende bestaande wijken) verder te vergroenen en daarmee een aantrekkelijk verblijfsklimaat te realiseren. De gemeente neemt de aanleg van deze voorzieningen voor haar rekening nemen en waar mogelijk verhalen op de ontwikkellocaties in het gebied: 1. Deelproject 1: Waterkanten: herinrichting van zowel de oost als de westoever van ’t Spaarne. Spaarndamseweg moet hiermee een aantrekkelijker verblijfsgebied tot stand worden gebracht in combinatie met en een recreatieve noord-zuid verbinding langs het Spaarne voor langzaam verkeer.

Want hoewel de Spaarndamseweg in 2014 al een grondige opknapbeurt heeft gehad, blijft de straat een barrière vormen tussen ’t Spaarne en de achtergelegen wijken en hebben de oevers en de trottoirs op sommige plaatsen een minder aantrekkelijk verblijfsklimaat. Bij gebrek aan groen en parken in de bestaande wijken zou het Spaarne veel meer dan nu het geval is als een stadspark kunnen functioneren; 2. Deelproject 2: Nelson Mandelapark. Herontwikkeling en herpositionering van het Nelson Mandelapark als onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling Spaarneboog/ Quality Bakers/ Filippo. Inzet is het verbeteren van de ruimtelijke en functionele kwaliteit als ook de veiligheid in relatie tot de maatschappelijke en recreatieve voorzieningen in het huidige park; 3. Deelproject 3: Herinrichting dwarsstraten. Voor alle dwarsstraten binnen de zone is gesteld dat de ruimtelijk functionele kwaliteit ervan moet verbeteren. In de huidige situatie zijn de dwarsstraten sterk 'versteend' en bepalen geparkeerde auto's in grote mate het straatbeeld. De dwarsstraten zijn cruciaal in het verbinden van de achtergelegen buurten met het Spaarne. De thema’s, vergroening, klimaatadaptatie en mobiliteit zijn hier aan de orde. Daar waar mogelijk moet gelijke tred worden gehouden met de werkzaamheden die voortkomen uit het onderhoudsprogramma voor de openbare ruimte in de zone.

De Paul Krugerkade, ter hoogte van de Spaarneboog is een van de eerste straten die als onderdeel van de totale gebiedsontwikkeling in dit gebied wordt aangepakt. De Paul Krugerkade moet in de nabije toekomst een aantrekkelijke, autoluwe en groene fietsstraat worden. 4. Deelproject 4: Fietsbrug Paul Krugerkade – Figeeterrein. De brug heeft zowel een recreatieve als economische functie omdat het bedrijventerrein Waarderpolder een extra fietsverbinding geeft met Haarlem Noord. Daarnaast wordt Haarlem Noord beter verbonden met het buitengebied ten oosten van Haarlem. Nut en noodzaak van de verbinding dient overigens nog worden onderzocht en aangetoond. Het is aannemelijk dat andere oeververbindingen de komende jaren een hogere prioriteit hebben. Tot slot kent de ontwikkelzone een drietal maatschappelijke opgaven. Het gaat hierbij om de volgende ontwikkelingen die binnen de gebiedsontwikkeling rondom Spaarneboog hun plek moeten vinden en daarmee onderdeel worden van de totale programmatische opgave binnen de gebiedsontwikkeling: 1. Basisschool. Dit is de vervanging en tevens uitbreiding van Basisschool de Cirkel die nu is gelegen aan de Atjehstraat. Met de nieuwbouw binnen Spaarneboog komt de huidige locatie beschikbaar als vergroeningslocatie in de wijk. De School heeft behoefte aan een oppervlakte van circa 2.400m2

2. Sportzaal van ca 900m2 ter vervanging van de huidige sportzaal in het Nelson Mandelapark. De Sportzaal kan worden gecombineerd met de basisschool. 3. Huis van de Wijk. Een nieuw wijkcentrum, deels ter vervanging van de Fjord, met een oppervlakte van circa 1.500m2. De genoemde projecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling. Voor een aantal geldt dat het SPVE al door de raad is vastgesteld en dat wordt gewerkt aan een Anterieure overeenkomst en een Bestemmingsplan (Carpet Right, Deli, 50kV) Andere projecten bevinden zich nog in het initiatief stadium (Filippo, Spaarneboog) of in de fase van het opstellen van een Stedenbouwkundig plan (Sonneborn). . In het bijgevoegde overzicht is de stand van zaken en de te verwachten start en opleveringsdatum weergegeven. Voor de publieke, openbare ruimte projecten (met uitzondering van het Nelson Mandela park en de Paul Krugerkade) geldt dat deze vooralsnog tegen het einde van de ontwikkeling gepland zijn en dat er op dit moment geen inspanningen gepleegd worden. In het overzicht hieronder is de huidige status van de projecten weergegeven. woningaantallen

periode

Status

Toelichting

Projecten privaat OV uitgebreide procedure

Spaarndamseweg 74 Carpet Right

heden

2024

voorbeiding

Spaarndamseweg 120 Spraarneboog

500

heden

2028

initiatief

Startnotitie Raad

Spaarndamseweg 214, Filippo

100

heden

2026

initatief

i.c.m. Spaarneboog

Spaarndamseweg Deliterrein

134

heden

2024

voorbereiding

Bestemmingsplan

Spaarndamseweg 380 Topcars

initiatief

Spaarndamseweg 466 Sonneborn

140

heden

2026

voorbereiding

SP - Bestemmingsplan

Spaarndamseweg 50 KvStation

140

heden

2025

voorbereiding

Bestemmingsplan

Fietsbrug Spaarne - Waarderpolder

ntb

pre-initiatief

Waterkanten SPW

ntb

pre-initiatief

Mandelapark (icm Spaarneboog)

ntb

2028

pre-initiatief

Dwarsstraten

ntb

pre-initiatief

Basisschool

ntb

initiatitef

i.c.m. Spaarneboog

Sporthal

ntb

initiatief

i.c.m. Spaarneboog

Huis van de Wijk

ntb

2028

initiatief

i.c.m. Spaarneboog

Startnotitie

Projecten publiek (Openbare Ruimte)

i.c.m. Spaarneboog

Projecten publiek (MO)

Overzicht projecten zone Spaarndamseweg

3.1.6

Projectdefinitie en prioritering

Samengevat zijn de private ontwikkelingslocaties onder te verdelen in drie soorten projecten als men daarbij de te realiseren woningaantallen en de locatie grootte als criterium neemt: 1. Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling (-en) van circa 7 hectare rondom winkelcentrum Spaarneboog waarin tussen de 450 en 650 woningen, economische en maatschappelijke voorzieningen in een gemengd stedelijk gebied worden gerealiseerd. De herontwikkeling van de locaties Quality Bakers en het Nelson Mandelapark alsook ook de omliggende wegen vormen onderdeel vormt van de opgave. Filippo wordt eveneens meegenomen in de totale ontwikkeling; 2. Middelgrote woningbouwprojecten met meer dan 50 woningen. Hieronder vallen de projecten 50 KV, Sonneborn en Deli-terrein en Filippo met daarin kansen voor nieuwe (maatschappelijke en of economische voorzieningen; 3. Kleinere projecten <50 woningen waaronder Spaarndamseweg 380 en Carpet Right; Hieruit kan worden opgemaakt dat meer dan 50% de van de totale woningbouwopgave binnen de zone wordt gerealiseerd binnen Spaarneboog en omgeving en dat 90% wordt gerealiseerd binnen een van de vier grote ontwikkelingslocaties. Als vanzelfsprekend is dat van belang voor de verdere uitwerking van deze ontwikkelstrategie. Ook voor Publieke Projecten geldt dat er drie soorten projecten binnen de zone kunnen worden onderscheiden: 1.

Projecten waarvan nut en noodzaak nog nader moet worden onderzocht. Hieronder valt de fietsbrug over het Spaarne ter hoogte van de Paul Krugerkade; 2. Publieke projecten die niet direct project gerelateerd zijn. Hierbij gaat het om de meeste dwarsstraten en de herinrichting van de Spaarnekades; 3. Projecten die onderdeel uitmaken van een (integrale) gebiedsontwikkeling. Dit betreffen de projecten Nelson Mandelapark en Paul Krugerkade binnen de gebiedsontwikkeling rondom Spaarneboog en Filippo.

3.2 Mogelijke rollen gemeente De gemeente Haarlem voert voor de ontwikkeling van de zones een situationeel grondbeleid. Dat betekent dat per situatie gekeken wordt wat de rol van de gemeente bij een ontwikkeling moet zijn. In de nota grondbeleid is een voorkeur voor faciliterend grondbeleid vastgelegd, maar dan wel met zoveel mogelijk regie voor de gemeente. In de nota wordt dat de rol van regisseur genoemd. Dit houdt in dat de gemeente actief zoekt naar partijen die tot ontwikkeling over willen gaan en duidelijk aangeeft welke kaders er zijn voor de ontwikkeling. Keuze 1: in lijn met de nota grondbeleid voert de gemeente voor de zones een situationeel grondbeleid: per situatie wordt bekeken welke rol de gemeente het beste kan nemen.

Situationeel grondbeleid betekent dat er per project (en per geval) wordt afgewogen of de gemeente een actieve grondpolitiek voert, voor een samenwerkingsmodel met (markt-) partijen kiest (PPS) of een faciliterend grondbeleid voert. Welke keuze wordt gemaakt is in de eerste plaats

afhankelijk van de mate waarin de gemeente, grondposities binnen de zone heeft en wat de risico's zijn in relatie tot de ontwikkeling daarvan. Voorts is het afhankelijk van de mate van urgentie om iets te doen, de mate waarin de gemeente wenst te sturen, de potentie van een gebied en de mogelijkheden/ wenselijkheid om risico's te dragen.

1. Initiërende rol - actieve grondpolitiek Er zijn grofweg twee soorten projecten die de gemeente vanuit een initiërende rol kan ontwikkelen. Grond- en of vastgoed eigendom speelt hierin een cruciale rol. Het gaat hierbij om gronduitgifte vanuit een (gemeentelijke Grondexploitatie (GREX)) of door te investeren in openbare ruimte of publieke voorzieningen. In beide gevallen is het hebben of verkrijgen van een grondpositie (al dan niet met vastgoed) essentieel. Vanuit de grondpositie heeft de gemeente de meeste invloed op dat wat er moet worden gerealiseerd. In het geval van een Grondexploitatie is er in vrijwel alle gevallen sprake van gronduitgifte door middel van een selectieprocedure (tender) aan marktpartijen waarbij de gemeente de voorwaarden ten aan zien van de toekomstige ontwikkeling stelt. In het geval van de publieke voorzieningen (maatschappelijk, cultureel, onderwijs, etc.) geldt dat de gemeente haar eigen opdrachtgever is en de grond daarbij in feite aan zichzelf uitgeeft. Bij het voeren van een actieve grondpolitiek draagt de gemeente het (financiële) risico en verwerft zij in sommige gevallen actief gronden. Bij dat laatste kan het vestigen van een voorkeursrecht om speculatie tegen te gaan een effectief instrument zijn. In de nota grondbeleid worden drie overwegingen genoemd om over te gaan tot actief grondbeleid: 1.

Maatschappelijke noodzaak; ontwikkeling van functies die niet zo snel door de markt worden opgepakt 2. Sterke grondpositie; indien er sprake is van financiële potentie en de risico's beperkt zijn 3. Een ontwikkeling faciliteren; strategisch positie innemen om partijen in het gebied te faciliteren in de ontwikkeling

2. Faciliterend- passief grondbeleid Tegenover actieve grondpolitiek staat een faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft in deze ontwikkelingen geen grondeigendom anders dan het bestaande openbaar gebied. De grond is dan ook in handen van private/ marktpartijen. Hoewel de gemeente de eigenaren binnen een gebied actief kan benaderen om een ontwikkeling op gang te krijgen, bijvoorbeeld door medewerking aan

de ontwikkeling in het vooruitzicht te stellen, is het in de meest gevallen zo dat de marktpartijen de gemeente een verzoek tot medewerking doen. Het gaat dan in veel gevallen om een ontwikkeling waarbij een wijziging van het bestemmingplan noodzakelijk is. Vanuit haar faciliterende rol stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar wordt de ontwikkeling (en de risico’s daarvan) aan derden (zoals ontwikkelaars en/of woningcorporaties) overgelaten. Bij het vaststellen van de kaders pakt de gemeente bij voorkeur de regisseursrol. Afspraken over de kaders, de planning, vergoedingen en kostenverhaal worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Een voordeel van faciliterend grondbeleid bij met name uitzonderlijke en/of complexe ontwikkelingen is dat er meer en beter gebruik kan worden gemaakt van de beschikbare expertise en creativiteit in de markt. Daar komt bij dat de gemeente geen gronden verwerft zodat zij geen (financieel) risico loopt bij negatieve marktontwikkelingen. Nadeel is echter dat de gemeente in deze rol altijd moet onderhandelen met de marktpartijen over de te behalen doelstellingen binnen het project. Het komt dan ook dikwijls voor dat onderwerpen als woningaantallen, categorieën, en de realisatie van andere beleidsdoelstellingen en afdrachten in relatie tot het wettelijke kostenverhaal ter discussie worden gesteld. 3.

Publiek Private Samenwerking - samenwerking met markt Een derde rol die de gemeente binnen gebiedsontwikkelingen kan aannemen is de rol van samenwerkingspartner. De gemeente werkt daarin samen met markt partijen binnen een zogenaamde Publiek Private Samenwerking PPS. Wanneer zowel marktpartijen en als de gemeente binnen een gebied grondeigendommen hebben kan ervoor worden gekozen om een gezamenlijke GREX te voeren waarbij de kosten en de opbrengsten naar rato van de ingebrachte grondeigendommen worden verdeeld. De gemeente heeft binnen deze samenwerking veel grip op de te behalen beleidsdoelstellingen, zowel op basis van het ingebrachte bezit als in de rol van publiekrechtelijke partij die de randvoorwaarden voor de ontwikkeling in het bestemmingsplan vastlegt. Als vanzelfsprekend is de mate van sturing die de gemeente heeft binnen een PPS afhankelijk van de grote van de positie binnen het samenwerking verband. Daarbij zal het in de praktijk zo zijn dat de gemeente nimmer commerciële ontwikkelingen zoals woningen of kantoren ter hand zal nemen. Hier zal zij ervoor kiezen om de gronden uit te geven aan marktpartijen binnen de PPS vastgestelde randvoorwaarden. Met betrekking tot het realiseren van maatschappelijk vastgoed kan ervoor worden gekozen om deze als gemeente zelf te ontwikkelingen op eigen of aan te kopen gronden.

Er kunnen echter ook argumenten zijn om binnen de PPS afspraken te maken met commerciële partijen zodat zij zorgdragen voor de realisatie van het maatschappelijk programma. Overigens kan dit ook van toepassing zijn op het realiseren van (delen van) de openbare ruimte.

3.3 Rolneming gemeente Om de rol van de gemeente te bepalen zijn de elementen eigendom, urgentie, potentie en sturingswens per deelgebied ingeschat. Bij de voorgenomen rol hoort een risicoprofiel. In het onderstaande schema is het risicoprofiel per project weergegeven.

Deelgebied/ deelproject Private ontwikkelingen/ samenwerking Spaarndamseweg 74 Carpet Right Spaarndamseweg 120 Sprnboog Spaarndamseweg 214, Filippo Spaarndamseweg Deliterrein* Spaarndamseweg 380 Topcars Spaarndamseweg 466 Sonneborn Spaarndamseweg 50 KvStation Publieke werken Fietsbrug Spaarne - Waarderpolder Waterkanten SPW Mandelapark (icm Spaarneboog) Dwarsstraten

Eigendom

Urgentie

Potentie

Sturingswens

(Voorgenomen) rol gemeente

Risicoprofiel

middel

faciliterend

beperkt

50%

hoog

actief/ samenwerking

aanzienlijk

hoog

actief/ samenwerking

aanzienlijk

hoog

middel

actief*/ grex

aanzienlijk

laag

faciliterend

minimaal

hoog

faciliterend

beperkt

10%

hoog

middel

faciliterend

beperkt

75%

laag

middel

n.t.b.

aanzienlijk

100%

middel

hoog

middel

n.t.b.

aanzienlijk

100%

hoog

actief

aanzienlijk

100%

hoog

actief

aanzienlijk

Overzicht urgentie en risicoprofiel per deelgebied

Eigendom: Binnen de private ontwikkelingsprojecten is het grondeigendom van de gemeente binnen de Zone Spaarndamseweg, te verwaarlozen. Alleen binnen de gebiedsontwikkeling Spaarneboog eo (en omgeving) is er sprake van substantieel gemeentelijk eigendom (circa 50%) en ligt een initiërende en actieve rol binnen een samenwerkingsverband voor de hand. Verwerving van delen van locaties is in sommige gevallen te overwegen als het gaat om de ontwikkeling en realisatie van maatschappelijk voorzieningen zoals scholen, huis van de buurt, sportfaciliteiten. Urgentie: Bij het beoordelen van de urgentie is voornamelijk gekeken naar de mate waarin de ontwikkeling een urgent probleem binnen de zone oplost. Dit kan gaan om verloedering van openbare ruimte (Spaarneboog/ Nelsonmandelapark), de staat van (gemeentelijk) vastgoed (Spaarneboog) of over de noodzaak om een school te bouwen (Filippo) Potentie: Bij het beoordelen van de urgentie is voornamelijk gekeken naar de mate waarin de ontwikkeling van de locatie kan bijdragen aan het realiseren van de publieke/ gemeentelijke doelstellingen. Voor Spaarneoog eo is de opgave voor de verbetering van de verblijfskwaliteit (veiligheid) en de mogelijkheden om langzaam verkeer de ruimte te geven relevant. Maar ook de grote hoeveelheid woningen die hier binnen de zone kan worden gerealiseerd.

Voor Sonneborn geldt de realisatie van openbaar groen en de ontwikkeling van MO als belangrijk. Voor 50kV geldt dat hier 100% sociaal voor jongeren wordt gerealiseerd. Sturingswens: De sturingswens is als hoog gekwalificeerd bij veel gemeentelijk grondeigendom. Middelhoog bij complexe ontwikkelingen en laag bij relatief eenvoudige ontwikkelingen. Met ander woorden: hoe groter het gemeentelijke (financiële) risico of het gemeentelijk belang wordt ingeschat des te meer sturing er gewenst is. Alle projecten die moeten bijdragen aan de bouw van meer (betaalbare) woningen zijn in private handen. Buiten het openbaar gebied zijn er nauwelijks locaties in handen van de gemeente. Er is geen of zeer gering corporatie bezit. Dat betekent dat woningcorporaties nieuwe voorraad sociale woningen moeten inkopen bij de private partijen. In de initiatieffase van de zone-ontwikkeling heeft de gemeente duidelijk een regierol gehad. Met het opstellen van de ontwikkelvisie heeft de gemeente het initiatief genomen om op zoneniveau de realisatie van de diverse (beleids-) doelstellingen binnen de zone te vertalen. Hierop volgt een uitvoeringsfase waarin met marktpartijen gekeken wordt naar de vertaling van de ontwikkelvisie binnen de verschillende projecten. Ook hier voert de gemeente regie maar dat gebeurt meer en meer vanuit een faciliterende rol.

Met betrekking tot de publieke projecten binnen de zone houdt de gemeente een

regierol en neemt heeft zij een actieve (initiërende rol) in het bijgevoegde overzicht is per ontwikkellocatie een afweging gemaakt met betrekking tot de rol van de gemeente. 3.3.1 Faciliterende rol bij de private ontwikkelingslocaties Door de eigendomsverhoudingen heeft de gemeente Haarlem heeft een overwegend faciliterende rol heeft binnen het ontwikkelingsproces van de zeven private ontwikkellocaties binnen de zone. De gemeente kan haar beleidsdoelstellingen en de uitwerking van de ontwikkelvisie binnen de private ontwikkelingslocaties alleen realiseren als zij daarover bindende afspraken te maakt met marktpartijen. De afspraken zijn reeds, of worden nog vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Voor alle ontwikkellocaties moet het bestemmingsplan (per 2023 een omgevingsplan) worden gewijzigd. Dit geeft de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke positie in beginsel ruime mogelijkheden om haar beleidsdoelstellingen binnen de ontwikkelingslocaties te verwezenlijken. Met de noodzakelijke wijzigingen van de bestemmingen heeft de gemeente de verplichting om een Exploitatieplan op te stellen of in het geval van overeenstemming een Anterieure Overeenkomst (AO) met de ontwikkelende partijen (marktpartijen) af te sluiten. Een dergelijke overeenkomst maakt het opstellen van een exploitatieplan overbodig.

Ineen anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over het te realiseren programma, het stedenbouwkundigplan en de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast speelt het wettelijke kostenverhaal een belangrijke rol in de afspraken met de marktpartijen. Hierbij dienen alle kosten die redelijkerwijs aan het project gerelateerd kunnen worden bij de initiatiefnemer in rekening te worden gebracht. De criteria Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid (PPT) spelen hierin een belangrijke rol. Een en ander wordt nader toegelicht in de paragraaf 3.4.2) In een Anterieure Overeenkomst kunnen ook(aanvullende) afspraken worden gemaakt over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen en de inzet op het gebied van mobiliteit en klimaatadaptatie. De gemeente heeft hiermee zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk de mogelijkheden om haar beleid te implementeren en regie te voeren op de realisatie van de gemeentelijke doelstellingen waarbij het (financiële) risico tot een minimum beperkt wordt)

Keuze 2: in de projecten Sonneborn, 50kV, SPW 380 en Carpet Right heeft de gemeente een faciliterende rol en gebruikt zij haar publiekrechtelijke mogelijkheden om de maatschappelijke belangen binnen deze projecten te behartigen.

3.3.2 Samenwerking bij Spaarneboog Voor het project Spaarneboog en omgeving is de rol van de gemeente op dit moment nog niet vastgelegd. Met de eigenaar van het winkelcentrum en de achtergelegen, voormalige Quality Bakers locatie zijn de eerste verkenningen voor het opstellen van een Startnotitie gedaan. Hierbij wordt duidelijk dat de (her-) ontwikkeling deel uit moet maken van een integrale gebiedsontwikkeling waarbij het Nelson Mandela park, het buurthuis de Fjord aan de Paul Krugerkade, de Nieuwe Werf (MO aan de werfstraat, de Conrad Sporthal en de Krugerkade- en de Werfstraat zelf. Dit betekent dat de gemeente een actieve rol neemt binnen de ontwikkeling en de komende periode onderzoekt of en welke samenwerkingsvorm met de Hoorne Groep overeengekomen kan worden. Het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst waarin afspraken worden gemaakt over de wijze van samenwerking, de verdeling van de initiële kosten, het vervolgtraject en de planning ligt hierbij voor de hand. Het eventuele besluit om een actieve rol te nemen in de gebiedsontwikkeling rondom de Spaarneboog heeft automatisch tot gevolg dat niet alle kosten die door de gemeente worden gemaakt verhaald kunnen worden op de marktpartij (en) en dat er in dat geval een aanvullend budget noodzakelijk is. Voor opbrengsten vanuit de

verkoop van vastgoed en of gronden geldt dat deze bij voorkeur binnen de zone blijven en worden ingezet voor de realisatie van publieke projecten elders in de zone. De actieve rol van de gemeente kan op verschillende manieren verder worden uitgewerkt. Het kan zijn dat de gemeente volledig actief zelf de grondexploitatie gaat voeren, maar een concessiemodel behoort ook tot de mogelijkheden. In dat geval brengen partijen de grond in huidige staat in waarna er een gezamenlijke de grondexploitatie wordt gevoerd. Bij de gronduitgifte kan de gemeente de kaders meegeven. Keuze 3: bij de gebiedsontwikkeling Spaarneboog heeft de gemeente een actieve rol waarbij zij in samenwerking met Hoorne vastgoed een integraal plan maakt voor de locaties Spaarneboog, Quality Bakers, Filippo, de Paul Krugerkade en het Nelson Mandelapark. De uiteindelijke samenwerkingsvorm wordt in Q1 2024 nader uitgewerkt.

3.3.3 Initiërend (actief) bij publieke projecten binnen de zone Het is evident dat de gemeente een initiërende rol bij de realisatie van de publieke projecten en van zone brede (gemeentelijke) doelstellingen zoals het versterken en het 'vergroenen' van de dwarsstraten, het verbeteren van het fietsnetwerk (en overig langzaam verkeersroutes), behoud en vermeerdering van het aantal arbeidsplaatsen, de inspanningen op maatschappelijke en sociale doelstellingen, klimaatadaptatie en verduurzaming van het gebouwen en het energiesysteem. Grote puzzel is het vinden van financiering voor deze projecten. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.4.2. Zoals eerder is geconstateerd moet een deel van deze doelstellingen worden gerealiseerd binnen de private ontwikkelingen. De mate waarin dat mogelijk is, is mede afhankelijk van de 'onderhandelingen' met de marktpartijen. Want hoewel de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke taken veel kan opleggen of eisen van markt partijen ligt een te grote stapeling van ambities altijd op de loer en kan de haalbaarheid van projecten in het geding komen. Bij de ontwikkelprojecten moet daarom altijd een afweging worden gemaakt wat een project kan dragen. Tot slot moet zone breed worden bekeken of er in het openbare gebied kansen liggen om opgaven die in sommige gevallen niet op 'kavelniveau' kunnen worden opgelost, te kunnen realiseren.

Denk hierbij onder meer aan de wateropgave vanuit klimaatadaptie, de mobiliteit-opgaven (wijkhubs, parkeren) en de energietransitie. Als vanzelfsprekend moeten eventuele zonebrede investeringen voor een deel wel 'terug worden verdiend' via het kostenverhaal en de afdrachten op grond van de nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. Publieke doelstellingen Het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van economische en maatschappelijke voorzieningen, buitenruimte, bebouwing (bebouwingscontouren en hoogbouw), mobiliteit, recreatie (verblijf aan ’t Spaarne en fietsnetwerk), ecologie, energie en klimaatadaptatie heeft gedeeltelijk plaats binnen de hierboven genoemde publieke projecten. Bij de herinrichting van de dwarsstraten en de overs van het Spaarne kunnen beleidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie (water, groen), ecologie en mobiliteit (langzaam verkeer, autoluw etc) voor een deel worden gerealiseerd. Maar de beleidsdoelstellingen moeten eveneens terugkomen binnen de private projecten: zo zijn er verschillende maatschappelijke functies die binnen de zone hun plek moeten krijgen (denk aan Blijfhuis, basisschool en buurt- en ontmoetingscentra of zorgfuncties) Maar denk ook aan de doelstellingen ten aanzien van een evenwichtig en betaalbaar woningaanbod (50% sociaal) en de werkgelegenheid in de wijken.

Daarnaast zijn de doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid

en klimaat, mobiliteit en energie dusdanig urgent en actueel dat deze niet allen betrekking hebben op de publieke ruimte of domein. Alle ontwikkelingen zullen hieraan een steentje bij moeten dragen. Dus ook de private ontwikkelingen. De mate waarbinnen in de private projecten publiek beleidsdoelstellingen kunnen worden gerealiseerd is afhankelijk van veel factoren. Bijvoorbeeld een project als 50kV dat uit 100% sociale woningen bestaat zal mogelijk een minder grote bijdrage kunnen leveren aan werkgelegenheid of aan de toevoeging van openbaar groen voor de buurt. In dat geval moeten er keuzes worden gemaakt. Terwijl een grote gebiedsontwikkeling rondom Spaarneboog veel meer ruimte laat voor de verwezenlijking van groen, werkgelegenheid, gebouwd parkeren etc. Schaalgrootte speelt daarbij ook een rol. Keuze 4: voor sommige opgaven, zoals waterberging, klimaat adaptatie en vergroening wordt gekeken naar de zone als geheel. De kosten worden voor deze investeringen worden, indien mogelijk, via kostenverhaal doorbelast aan de afzonderlijke ontwikkelprojecten.

3.4 Sturing Om de kwaliteit van de zone-ontwikkeling en de afzonderlijke projecten te kunnen borgen is projectmatige sturing noodzakelijk. Het Haarlems Plan Proces helpt hier als vanzelfsprekend bij. In deze paragraaf worden de vier belangrijkste sturingsinstrumenten toegelicht.

3.4.1 Sturing op kwaliteit Sturing via Bestemmingsplan in combinatie met Anterieure Overeenkomst Het bestemmingplan of omgevingsplan biedt in combinatie met de af te sluiten Anterieure Overeenkomst voldoende sturingsmogelijkheden om zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken te maken. Daarnaast is het bestuur en de gemeenteraad binnen het Haarlems planproces intensief betrokken bij de totstandkoming van plannen en projecten. Zowel het bestuur als de raad kunnen daarbij gedurende het planproces (bij-) sturen op de kwaliteit en de te behalen gemeentelijke doelstellingen. Sturing via participatie, PIP voor de zone Participatie draagt ook bij aan de kwaliteit van de verschillende projecten. Voor projecten die inmiddels binnen de zone lopen (Deli, Sonneborn, 50kV en Carpet Right) heeft participatie met de verschillende belanghebbenden geleid tot aanpassingen in de plannen. In 2022 wordt zone breed een overkoepeld Participatie en Inspraakplan (PIP) op- en vastgesteld. Voor de afzonderlijke projecten wordt dit als vanzelfsprekend ook gedaan. Sturing op Beeldkwaliteit Voor de meeste projecten wordt naast en stedenbouwkundig programma van Eisen en een stedenbouwkundig plan, een Beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Een beeldkwaliteitsplan geeft de Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit in aanvulling op de welstandsnota een extra toetsingskader voor de beoordeling en toetsing van de individuele plannen binnen de zone.

3.4.2 Sturing op Geld - budget en financiering Algemeen Bij de financiering van projecten is het van belang om het onderscheid te maken tussen publieke, private of samenwerkingsprojecten (PPS) Bij de financiering van de private ontwikkelingen is de overheid in de regel niet betrokken. Uitzonderingen daargelaten, komen private ontwikkelingen voor rekening en risico van de betrokken marktpartijen (projectontwikkelaars) tenzij er aantoonbaar wensen van de gemeente worden ingebracht die redelijkerwijs en aantoonbaar niet vanuit de private ontwikkeling kunnen worden gefinancierd. Een overheidsbijdrage kan in sommige gevallen gerechtvaardigd zijn maar mag in de praktijk nooit leiden tot staatsteun. Voor vrijwel de publieke projecten en investeringen die in het nog op te stellen in uitvoeringsprogramma worden opgenomen moet nog dekking worden gevonden. De dekking publieke projecten komt in de regel via drie financieringsbronnen: het kostenverhaal, subsidies en fondsen, en de algemene middelen (IP, gemeentelijke begroting). Kostenverhaal Dat de gemeente een faciliterende rol heeft in het gebied betekent niet dat de gemeente geen kosten maakt. Ze werkt samen met de grondeigenaren, faciliteert de ontwikkeling en investeert in de openbare ruimte. Als gevolg daarvan maakt de gemeente kosten.

De gemeente is wettelijk verplicht deze kosten te verhalen op de ontwikkelende partijen in het gebied. Binnen Ontwikkelzone Spaarndamseweg wordt per project gekeken of er een basis bestaat voor kostenverhaal. De mogelijkheden zijn hiervoor echter beperkt omdat voor een aantal projecten binnen de zone geldt dat zij zich ten tijde van het opstellen van de Ontwikkelvisie al in een dermate vergevorderd stadium bevonden (Anterieure Overeenkomst is al afgesloten/ gronduitgifte heeft al plaats gehad) dat kostenverhaal nu niet meer mogelijk is. Voor de overige projecten geldt dat per project goed gekeken wordt naar de grondslag voor kostenverhaal waarbij de haalbaarheid van projecten, mede in relatie tot de ambities en het kostenverhaal niet in het geding mag zijn. Per saldo geldt dat er nog slechts drie ontwikkelingen binnen de zone waarop nog substantieel kosten te verhalen zijn: het gaat hierbij om Spaarneboog/ Qualitybakers Filippo en het Sonneborn terrein. Kostenverhaalregels De kosten die de gemeente binnen de zone maakt ten aanzien van de publieke projecten worden naar redelijkheid en proportionaliteit aan de verschillende private ontwikkelingen toegerekend. De te verhalen gemeentelijke kosten in het gebied worden onderscheiden naar een drietal 'niveaus': 1. Deelplan specifieke kosten.

In de praktijk zullen dit vooral de gemeentelijke plankosten zijn die met de ontwikkeling van een deelgebied samenhangen. Dit betreft bijvoorbeeld het toetsen van het stedenbouwkundig plan, het omgevingsplan en de aansluiting op de openbare ruimte. 2. Investeringen op zone-niveau. Dit betreft onder andere de herinrichting van de bestaande openbare ruimte ten behoeve van de verschillende ontwikkelplots maar ook de algemene plankosten waaronder het zonemanagement en de sturingsdocumenten voor de zone. 3. Bovenwijkse kosten. Dit betreft de bijdrage op grond van de Nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. De businesscase die in het kader van het Uitvoeringsprogramma (UP) wordt opgesteld vormt de basis voor het kostenverhaal. Na uitwerking van het UP wordt een verdeling gemaakt van het kostenverhaal. De raad wordt hierover in een latere fase geïnformeerd.

De zone is opgebouwd uit verschillende (deel-) projecten. De kostenverhaalsregels gelden in principe voor alle projecten. Omdat de kosten en de baten per project verschillen zullen ook de mogelijkheden tot kostenverhaal per project verschillen. Kostenverhaal per ontwikkeling Omdat is gekozen om alle projecten binnen de zone te ontwikkelen door middel van aparte bestemmings- of omgevingsplannen (per 2024, als de Omgevingswet in gaat), worden de kosten per ontwikkeling verhaald. Dit wordt in alle gevallen gedaan door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelende partij. In de anterieure overeenkomst worden ook andere afspraken ten aanzien van de ontwikkeling vastgelegd, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwprogramma en de kwaliteit van eventueel binnen de eigen ontwikkeling aan te leggen openbare ruimte. Kostenverhaal via gemeentelijke grondexploitatie De gemeente heeft een deel van de gronden binnen de ontwikkelzone in eigendom. Deze gronden maken onderdeel uit van de financiële businesscase van de gebiedsontwikkeling. De gronden kunnen strategisch worden ingezet om een integrale ontwikkeling mogelijk te maken en daarmee bijdragen aan het realiseren van voorzieningen die niet door marktpartijen (kunnen) worden opgepakt. De gemeentelijke kosten die direct samenhangen met de exploitatie van de gronden worden gedekt met de grondopbrengsten.

Hiervoor wordt een grondexploitatie geopend. Vanuit de grondopbrengsten kan wordt er tevens een bijdrage kosten bovenwijkse netwerkvoorzieningen gedaan worden. Kostenverhaal via anterieure overeenkomsten In de anterieure overeenkomst worden naast financiële ook andere afspraken ten aanzien van de ontwikkeling vastgelegd, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwprogramma en de kwaliteit van eventueel binnen de eigen ontwikkeling aan te leggen openbare ruimte. Indien een eigenaar geen overeenkomst wil sluiten met de gemeente kan het kostenverhaal publiekrechtelijk worden vastgesteld bij het omgevingsplan (middels een exploitatieplan). De rekenmethodiek is in dat geval hetzelfde als bij een anterieure overeenkomst. De voorkeur gaat uit naar een anterieure overeenkomst. Om het kostenverhaal voor de te sluiten anterieure overeenkomsten te bepalen wordt gebruik gemaakt van de hierboven genoemde kostenverhaalregel. De kostenverhaalsregels kunnen daarbij wel verschillend worden toegepast per ontwikkeling. Dit kan komen doordat inbrengwaarde of bouwprogramma per ontwikkelgebied verschillen en er daardoor verschillen zijn in de ‘financiële ruimte’ bij de ontwikkelaar om kosten toe te rekenen.

Doordat kosten per ontwikkelgebied worden verhaald, zijn de 'kosten op zone niveau' in feite 'bovenplanse' kosten die op basis van de criteria Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PPT criteria) worden toegerekend aan de verschillende ontwikkelingen. Dit maakt het verhalen van deze kosten complexer. Het kan er tevens toe leiden dat niet alle investeringen in gelijke mate aan alle ontwikkelgebieden kunnen worden toegerekend. Ten behoeve van het kostenverhaal heeft de gemeente belang bij financieel haalbare ontwikkelingen. Dat betekent dat de strategie erop gericht zal zijn om waar nodig actief mee te denken en rekenen met de ontwikkelende partijen om tot haalbare ontwikkelgebieden te komen. De gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om voorzieningen bestemd voor het hele gebied, zoals een parkeerhub, of waterberging elders te programmeren/ faciliteren zodat een ontwikkeling

die financieel onder druk staat wordt ontlast. Kosten daarvoor zullen in dat geval zoveel mogelijk worden meegenomen in de spelregels voor kostenverhaal. Subsidies en fondsen Voor het merendeel van de publieke programma's en projecten (investeringen) is binnen ontwikkelzone nochtans geen dekking gevonden. Bij Publieke werken zoals het netwerk van de dwarsstraten, vergroening, wateropgave en investeringen in de mobliteitstransitie moet er naast reserveringen binnen de gemeentelijke begroting (IP), gekeken worden naar mogelijke financieringsbronnen buiten de gemeente Haarlem. Zowel het Rijk (Woningbouw Impulsgelden), als de provincie en de MRA beschikken overtal van subsidiemogelijkheden die de binnenstedelijke ontwikkelingen moeten versnellen en stimuleren. Het kan hierbij gaan om de gedeeltelijke vergoeding van onderzoeks- en proceskosten maar ook om substantiële bijdragen in infrastructuur, woningbouw en werkgelegenheid. In de praktijk staat daar wel tegenover dat de subsidies in veel gevallen uitgaan van een 50% -50% regeling waarbij de gemeente, exclusief de bijdragen vanuit het wettelijke kostenverhaal de andere helft van de investering voor haar rekening moet nemen. Dit betekent dat de gemeente (de Raad moet instemmen met de investering en dat deze moet worden opgenomen in de gemeentelijke begroting.

Mogelijk kan dat gelijk oplopen met de voor- of najaarsbegroting, de aanpassing van het IP (investeringsplan). In sommige gevallen is een afzonderlijk College en of Raadsbesluit noodzakelijk. Binnen de zone Spaarndamseweg komt het project Spaarneboog eo mogelijk in aanmerking voor een WBI subsidie (Woning Bouw Impuls gelden). Algemene middelen Met het opstellen van een uitvoeringsprogramma (UP) voor de zone wordt inzichtelijk welke publieke projecten en investeringen er de komende tien jaar binnen de zone worden gewenst zijn om de zone te ontwikkelen. Hierbij wordt een voorstel gedaan voor de prioritering van de projecten, de planning, en de benodigde investeringen met bijbehorende financieringsbronnen. Het UP Spaarndamseweg wordt op een geschikt moment aan de Raad voorgelegd. Daarbij wordt gevraagd of de raad zich committeert aan de benodigde investeringen en of de raad bereid is geld in de gemeentelijke begroting (te reserveren voor de voorbereiding van de diverse publieke projecten. Dat gaat dan om een meer jaren voorbereidingskrediet om de publieke projecten binnen de zone te kunnen starten en voor te bereiden. Afhankelijk van de omvang van de investeringen (die tijdens de fase van onderzoek en voorbereiding duidelijker inzichtelijk moeten worden gemaakt) wordt in een later stadium het besluit over de reservering van middelen in het IP voorbereid.

Voor de publieke projecten wordt gekeken naar de verschillende financieringsmogelijkheden binnen de gemeente. Zo kunnen reeds vastgestelde budgetten uit de meerjaren onderhoudsbegroting voor de buitenruimte strategisch worden gecombineerd met eventuele subsidies, bijdragen vanuit het wettelijk kostenverhaal en een bijdrage vanuit de Algemene Middelen. De wijkgerichte aanpak voor het beheer en onderhoud zorgt er daarbij voor dat er meer regie en samenhang ontstaat voor de aanpak van de openbare ruimte. De ambities vanuit de zone kunnen hier goed hun aansluiting bij vinden. 3.4.3 Sturing op planning/ sturing door prioritering De gemeente wil kunnen sturen door middel van planning en prioritering van de verschillende projecten binnen de zone. De ontwikkeling van de zone moet in 2032 zijn afgerond. Het tempo waarin de private projecten binnen de zone zich voltrekken is naast de professionaliteit de capaciteiten van de betrokken marktpartijen dikwijls afhankelijk van de gemeentelijke inzet en capaciteit. De gemeente Haarlem is decennialang een 'beheer gemeente' geweest, voor een goed deel gericht op het behoud en beheer van de bestaande stad. Met de ontwikkeling van de zones en de forse woningbouwopgave is de omschakeling richting een meer 'ontwikkelende organisatie'

noodzakelijk. De gemeente werft aan alle kanten nieuwe medewerkers die bij kunnen dragen aan het versnellen van de ruimtelijke opgaven. Maar ondanks de recente versterkingen van het ambtelijk apparaat moeten er keuzes worden gemaakt met betrekking tot de prioritering en de urgentie van de projecten. Een nieuwe beoordelingssystematiek voor de zogenaamde 'intake' van projecten (initiatief voorstellen) in de initiatief fase moet helpt bij het maken een onderbouwde en transparante afweging in welke projecten er wel worden opgepakt en welke mogelijk op een later tijdstip aan bod komen. Inmiddels zijn alle initiatieven binnen de zone beoordeeld en is er een score bepaald. In de inleiding van dit document is aangegeven dat Spaarndamseweg geen prioritaire ontwikkelzone is. Dat heeft voor deze zone geen consequenties voorde private ontwikkelprojecten omdat alle zeven projecten al zijn gestart voor 2023. De woningproductie loopt dan ook geen gevaar door de prioritering. Zorgelijker is dat de prioritering de uitvoering van de publieke projecten in de openbare ruimte op nog grotere achterstand zet. De uitvoering van deze projecten loopt nu al niet in de pas met de uitvoering van de private ontwikkellocaties.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13532249/2