Bijlage 1 Memo BBA (openbaar)

MEMO

pan

(geanonimiseerd) |

van

(geanonimiseerd) |

Project

“Hof in de Egelantier” te Haarlem

Kopie

Projectnummer

(geanonimiseerd)

Betreft

Marktconformiteitstoets

Datum

07

Bijlagen

Stichtingskosten Ontwikkelaar

Geachte

juni 2024 vs

BBA

(geanonimiseerd) MN

U heeft

ons gevraagd om de businesscase van ontwikkelaar Lingotto voor het project “Hof in de Egelantier” te Haarlem te beoordelen op marktconformiteit. Het project bevindt zich op dit moment einde DO fase. De ontwikkelaar is voornemens om de technische ontwerpfase in bouwteam uit te werken. Middels deze memo

informeren wij

u

over

bevindingen.

onze

UITGANGSPUNTEN « * « * * * * *

/ ONTVANGEN DOCUMENTEN d.d. 24-05-2024; —lingotto d.d. 25-04-2024; Onderbouwing bouwkosten HOF Lingotto DO begroting —d.d. 15-03-2024; Skaal — DO begroting — Burgy d.d. 28-06-2023 incl. opmerkingen kolom “bespreking 29-06-2023” Nexton Overzicht inschrijving d.d. 05-07-2023 Huygen d.d. 14-09-2021; Demarcatielijst bij LOI Villa Egelantier d.d. 23-05-2024; _Inkoopfacturen Email toelichting Business case d.d. 16-05-2024. Lingotto Business

case

—

—

—

—

—

—

—

—

—

-

—

Wij hebben een beoordeling uitgevoerd op de marktconformiteit van de onderdelen ‘bouwkosten’ en ‘bijkomende kosten’ die in de business case zijn opgenomen. Er is hierbij uitsluitend gekeken naar de gehanteerde prijsstelling. Er is geen inhoudelijke beoordeling uitgevoerd of de begroting overeenkomt ontwerpdocumenten. De

memo

e

_Marktconformiteit

is als volgt

*

Aandachtspunten

met de

opgebouwd: kosten

MARKTCONFORMITEIT

Wij beoordelen de totale

KOSTEN kosten zoals

gepresenteerd door de ontwikkelaar als iets boven marktconform*. Op

(geanonimiseerd) Zie hiervoor ook

bijlage 1 van deze memo. *Wij constateren hierbij wel een belangrijk risico, zie hiervoor opmerking

1 onder

‘aandachtspunten’.

Toelichting bouwkosten De opgenomen

bouwkosten in de businesscase zijn opgebouwd uit diverse onderdelen en onderbouwd met deelbegrotingen. Wij hebben de ontvangen begrotingen beoordeeld op eenheidsprijzen en vergeleken met onze

eigen bouwkosten kostendata als referentie. Onze kostendatabase is opgebouwd aanbestedingen, actuele materiaal- en materieelprijzen en normstellingen.

recente

BBA

BOUWKUNDIGE

BEGELEIDINGS

ADVIESGROEP

uit kostendata vanuit

In de

gepresenteerde bouwkosten zijn prijsindexeringen opgenomen zoals indexeringen tot start bouw prijsafkoop tot en met einde werk. Op basis van de bdb index als referentie beoordelen wij de opgenomen indexeringen als marktconform.

en

een

Naast de

prijsindexeringen

is ook

Omdat (geanonimiseerd) |

rekening gehoude

het hier om

percentage ook in deze fase adviseren

om

een aan

(geanonimiseerd)

bestaand monumentaal gebouw gaat zouden wij te houden in de businesscase.

een

dergelijk

In de

begroting (geanonimiseerd)opgenomen voor het realiseren van 3 hotelkamers i.p.v. vergaderruimten. Op basis van recente referentieprojecten zouden wij nier (geanonimiseerd) kamer verwachten. Bij de ontvangen documenten is hier geen nadere onderbouwing van gegeven. Wij adviseren om deze alsnog op te vragen zodat deze beoordeeld kan worden.

te

voor onvoorzien / nader detailleren. In de fase begroting van de terreininrichtineopgenomen (geanonimiseerd) nader te (einde DO) zou dit wat ons (geanonimiseerd) detailleren. Onvoorzien is al in de stichtingskosten voorzien. Dit zou naar beneden bijgesteld moeten worden.

In de

waarin het ontwerp zich verkeerd

eer

Toelichting bijkomende kosten De opgenomen bijkomende kosten in de businesscase zijn opgebouwd uit diverse onderdelen. Wij hebben deze onderdelen vergeleken met onze eigen stichtingskosten begrotingen. De kosten zoals door de ontwikkelaar zijn opgenomen vallen binnen de bandbreedte wat wij zouden verwachten.

ij

hebben aangenomen dat deze post opgenomen (geanonimiseerd) is als post onvoorzien voor de bijkomende kosten waaruit bijvoorbeeld niet genoemde osten zoals opstellen (geanonimiseerd) etc. uit gedekt moeten kunnen worden. Er is

Eris

een

ost ook bedoeld

energielabels

namelijk voor

geen aparte post onvoorzien onder

bijkomende kosten

opgenomen.

Wij zouden hier

| Blij(geanonimiseerd)

aanhouden.

financieringskosten gerekend over alle bijkomende kosten. Uitgangspunt is dat er wordt verkocht voor Wij beoordelen deze post als te hoog en zou wat ons betreft aangepast moeten worden naar de werkelijke kosten. (geanonimiseerd) Er zijn

start bouw.

AANDACHTSPUNTEN

Bij het doornemen

van

alle documenten hebben wij

aantal zaken geconstateerd die wij hieronder bij u

een

onder de aandacht willen brengen: 1. Inde begroting van Burgy is terug te lezen dat

er

in de

Definitieve Ontwerp fase diverse

(taakstellende) bezuinigingen zijn overeengekomen die nu onderdeel zijn van de totale bouwkosten. Gelet op de hoogte van deze bezuiniging (geanonimiseerd) en het soort bezuinigingen (o.a. vereenvoudiging materialisatie

en

afwerkniveau)

zien wij dit als

potentieel

risico

voor

de volgende

fase van het project. Indien niet alle bezuinigen kunnen worden waargemaakt zal dit direct ten koste gaan van het resultaat van de businesscase.

Wij hebben hier verder geen oordeel over omdat wij niet op de hoogte zijn wat er is afgesproken. Wij adviseren om de bezuinigingen te laten toetsen door het beoordelingsteam (past dit binnen wat is afgesproken, voldoet dit aan de eisen van de monumentale status, etc). Wij adviseren om dit risico met de ontwikkelaar te bespreken en het risico voor eventuele toekomstige overschrijdingen voor zover dit nog niet gebeurd is contractueel bij de ontwikkelaar neer te leggen.

BBA

BOUWKUNDIGE

BEGELEIDINGS

ADVIESGROEP

BBA\

Voorbeelden

doorgevoerde bezuinigingen zijn: pvc i.p.v. zink; -_20mm fermacel vloeren i.p.v. 40mm vloeren (consequentie geluidseis?); Bij een aantal daken alleen overlagen i.p.v. nieuwe dakopbouw met isolatie en opstanden (consequen ie duurzaamheid?) Geen groendaken; inder voegwerk herstel; inder metselwerk herstel; van

-_Hemelwaterafvoeren

-_

-_

-

-

inder hou rotreparatie;

-

Niet inboeten verweerde

-

Nietalhets

-_

-_Alleen nood

stenen;

opverf herstellen; erstel glas

en

lood;

Alleen plaatselijk herstel pleisterlaag buitengevel; -_Soundblok verwijderd uit MS wanden (consequentie geluidseis?); -_Vervallen af ouwtimmerwerk interieur/ exterieur; -_

Naast bovenstaande

aanpassingen zijn er nog een aantal taakstellende bezuinigingen in de begroting bijvoorbeeld op buitenkozijnen, binnendeuren en binnenkozijnen. Voor de nu opgenomen budgetten zijn wel kozijnen en deuren te realiseren. Wij weten alleen niet of dit nog past bij hetgeen is afgesproken, het is nu wel minimaal. opgenomen,

2.

_ Uit het overzicht

adviseren wel om aangegeven

ontvangen facturen constateren wij dat van de totale bijkomende (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Hier hebben wij niet direct een opmerking op. Wij ON. bij de ontwikkelaar een overzicht op te vragen waarin op regelniveau staat

met

(DE geanonimise rd) iseetactureerd welke

kosten

er

per onderdeel

gemaakt

verwachten zijn. Een mogelijk risico is namelijk dat komen waar geen financiële dekking voor is. Vertrouwende Met

S.

(Sjoerd) Enthoven

1

Stichtingskosten

B

hierme e voldoende te hebben geïnformeerd.

vriendelijke groet,

BIJLAGE

BBA

u

er

Ontwikkelaar

vs

BBA

zijn

en

welke kosten

op onderdelen

er

nog

wanneer

te

overschrijdingen zijn of gaan

20240607-Invest-MCT_Egelatier

le

Bijlage

Ontwikkelaar

BOUWKOSTEN

EN INSTALLATIEKOSTEN

bouw

en

extra

kamers

installatiekosten

BG

+

installatie aanpassingen

terreininrichting uit begroting bouw

installatiekosten

en

terreininrichting BK Ingenieurs prijsonzekerheid in begroting (3%) indexering

tot

start

bouw 2025

(3,8%

en

3%)

prijsvast einde werk (2%) OVERIG kunstwerk extra

reservering asbest

onvoorzien

na

strippen

(5%)

BIJKOMENDE

KOSTEN

architect constructeur

installatie adviseur

bouwfysica adviseur directievoering adviseurs overig

adviseurs

(o.a. juridisch)

bouwkosten

promotiekosten verkoopkosten leges, heffingen

en

verzekeringen (2,7%)

aansluitkosten

algemene kosten aanvullende

ADVIESCRO0

Investeringskosten

1:

Omschrijving

BOUW-

EE BEG ETD

(AK) ontwikkelaar opdrachten adviseurs t.b.v. vergunning

financieringskosten investering

tot

aan

start

bouw

TOTAAL BOUWKOSTEN EN BIJKOMENDE KOSTEN

BBA BOUWKUNDIGE

BEGELEIDINGS ADVIESGROEP

(EXCL. BTW)

BBA

Uitgangspunten

BBA

bij beoordeling

(geano im se rd) 1