Bijlage 1 Huurovereenkomst (HOVK) gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

HUUROVEREENKOMST VERBLIJFSUNITS

16 april 2024

tussen TNM DEVELOPMENT B.V. handelend in haar hoedanigheid van enige beherend vennoot van LVD1 C.V. als Verhuurder en GEMEENTE HAARLEM als Huurder

Gebaseerd op model voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1-2015 vastgesteld en op 17-2-2015 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 15/20 tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl.

52807407-v5

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

INHOUDSOPGAVE Artikel

Pagina

1 2 3 4

HET GEHUURDE, BESTEMMING.......................................................................................... 1 VOORWAARDEN.................................................................................................................... 2 DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING................................................................................3 HUURPRIJS, OMZETBELASTING, SERVICEKOSTEN, HUURPRIJSAANPASSING, BETALINGSVERPLICHTING, BETAALPERIODE..................................................................3

5

KOSTEN VAN LEVERING VAN ZAKEN EN DIENSTEN........................................................................6 ZEKERHEDEN........................................................................................................................ 6

6 7 8 9 10 11

BEHEERDER.......................................................................................................................... 6 INCENTIVES........................................................................................................................... 6 ASBEST.................................................................................................................................. 7 DUURZAAMHEID/ GREEN LEASE........................................................................................ 7 BIJZONDERE BEPALINGEN.................................................................................................. 7 BIJLAGEN

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

52807407-v4

Plattegrond/Tekening van het Gehuurde Processen-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van de opleveringen) Algemene Bepalingen Opleverniveau Gehuurde Fasering oplevering per Blok Planning Demarcatielijst (later aan te hechten) Tekening verblijfsunits type B PMC13 (4 personen)

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

DEZE HUUROVEREENKOMST van 16 april 2024 tussen: (1)

TNM Development B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid opgericht naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Delft en kantoorhoudende te Benedenrijweg 186, (2987 VB) Ridderkerk, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 92412483, handelend in haar hoedanigheid van enige beherend vennoot van de LVD1 C.V., een commanditaire vennootschap aangegaan naar Nederlands recht, kantoorhoudende te Benedenrijweg 186, (2987 VB) Ridderkerk, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 92932606, (Verhuurder); en

(2)

GEMEENTE HAARLEM, een publiekrechtelijke rechtspersoon, opgericht en bestaand onder Nederlands recht, gevestigd te Grote Markt 2 in (2011 RD) Haarlem, Nederland, geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 34369366 (Huurder);

ACHTERGROND: (A)

Verhuurder is/wordt eigenaar van de opstallen, te weten 58 tijdelijke verplaatsbare 2persoonswoningen (hierna: ‘verblijfsunits’) verdeeld over 5 blokken, welke gefaseerd worden geplaatst op grond van de Huurder gelegen aan de Laan van Decima 3 te (2031 CX) Haarlem.

(B)

Huurder wenst de verblijfsunits (gemeubileerd en gestoffeerd conform Bijlage 4 en de als Bijlage 7 aan te hechten demarcatielijst) tegen een vergoeding voor een eerste huurperiode van 3 jaar ter beschikking gesteld te krijgen, met het doel om de verblijfsunits aan COA in gebruik te geven ten behoeve van de maatschappelijke taak van COA om tijdelijk vluchtelingen op te vangen dan wel voor herhuisvesting van (Oekraïense) vluchtelingen of andere nood behoevenden ten behoeve van de eigen maatschappelijke taak van Huurder om deze personen tijdelijk op te vangen.

(C)

Verhuurder wenst de verblijfsunits conform overweging (B) aan Huurder ter beschikking te stellen, zodat COA dan wel Huurder de verblijfsunits kan gebruiken in het kader van de uitvoering van de respectievelijke maatschappelijke taak van COA en Huurder.

(D)

Partijen zijn van mening dat het de (ver)huur van roerende zaken betreft dan wel voor zover daar geen sprake van zou zijn, dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW.

(E)

De oplevering van de verblijfsunits aan Huurder zal in fasen met deelopleveringen geschieden, waarbij ieder van de 5 blokken separaat aan Huurder zal worden opgeleverd, een en ander zoals nader in deze huurovereenkomst (de Huurovereenkomst) omschreven.

(F)

Partijen leggen hun afspraken vast in deze Huurovereenkomst.

komen overeen als volgt:

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

1

1

HET GEHUURDE, BESTEMMING

1.1

Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de opstallen bestaande uit in totaal 58 verblijfsunits (inclusief meubilair en stoffering) verdeeld over 5 blokken (het Gehuurde). Het Gehuurde zal gefaseerd worden geplaatst in een plangebied gelegen: Laan van Decima 3 te (2031 CX) Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie O nr. 748. Het Gehuurde is weergegeven op Bijlage 1 (Plattegrond/Tekening van het Gehuurde), elke blok verblijfsunits genaamd een Blok (respectievelijk Blok E tot en met Blok I) en tezamen de Blokken. Verhuurder garandeert dat elke verblijfsunit minimaal de metrages zoals opgenomen in Bijlage 1 zal bevatten. De staat van het Gehuurde per Blok op de Opleveringdatum van dat Blok is beschreven in de als Bijlage 2 (Proces-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van de opleveringen)) aan te hechten, een en ander zoals nader omschreven in artikel 1.1 van deze Huurovereenkomst.

1.2

Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als opvanglocatie voor het tijdelijke verblijf van (Oekraïense) vluchtelingen of andere nood behoevenden ten behoeve van de uitvoering van de maatschappelijke taak van Huurder respectievelijk COA. Huurder is er voor eigen rekening en risico voor verantwoordelijk dat dit gebruik is toegestaan op grond van het geldende bestemmingsplan. Als Huurder op enig moment de maatschappelijke taak anders wenst in te vullen in het Gehuurde, dan dient Huurder daarover in overleg te treden met Verhuurder. Verhuurder zal haar toestemming zoals bedoeld in artikel 1.3 van deze Huurovereenkomst niet zonder zwaarwegende gronden weigeren.

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

2

1.3

Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het Gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2 van deze Huurovereenkomst.

1.4

De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het Gehuurde bedraagt zoveel als bouwkundig is toegestaan.

1.5

Huurder zal gelijktijdig met de oplevering van elk Blok, een kopie van het energielabel, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen, ontvangen ten aanzien van het Gehuurde.

1.6

Indien blijkt dat de in artikel 1.1 van deze Huurovereenkomst genoemde oppervlakte niet juist is komen partijen overeen dat een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder- dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs.

2

VOORWAARDEN

2.1

Van deze Huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17 februari 2015 en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21, (de Algemene Bepalingen (Bijlage 3)). De inhoud van deze Algemene Bepalingen is partijen bekend. Huurder en Verhuurder hebben een exemplaar van de Algemene Bepalingen ontvangen.

2.2

De Algemene Bepalingen waarnaar in artikel 2.1 van deze Huurovereenkomst wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze Huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het Gehuurde niet mogelijk is.

3

DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING

3.1

Deze Huurovereenkomst gaat in op de Opleverdatum van het eerste Blok (naar verwachting Blok E) (de Ingangsdatum) en is aangegaan voor een periode van 3 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok (naar verwachting Blok I).

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 van deze Huurovereenkomst genoemde periode wordt deze Huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze Huurovereenkomst door opzegging door Huurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 van deze Huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 jaar, derhalve tot en met de dag gelegen 5 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok (naar verwachting Blok I). Deze Huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor periode van telkens één jaar, behoudens beëindiging van deze Huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 van deze Huurovereenkomst.

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

3

3.3

Beëindiging van deze Huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode, met inachtneming van een termijn van minimaal 6 maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

4

HUURPRIJS, OMZETBELASTING, SERVICEKOSTEN, BETALINGSVERPLICHTING, BETAALPERIODE

4.1

De aanvangshuurprijs op jaarbasis van het Gehuurde wordt als volgt berekend: het aantal verblijfsunits dat opgeleverd is maal een aanvangshuurprijs per jaar van € 23.571,04 exclusief BTW per opgeleverde verblijfsunit.

4.2

Partijen komen – voor zover nodig om de huur btw belast te laten zijn – overeen dat Verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.

HUURPRIJSAANPASSING,

Partijen gaan er vanuit dat het 9% btw tarief van toepassing is gelet op het bepaalde in post b11 onder sub 3 van het besluit van het ministerie van financiën van 31 maart 2022 nr. 2022-6334. Indien zou blijken dat een ander btw tarief van toepassing is, is Verhuurder met terugwerkende kracht gerechtigd het toepasselijke btw tarief toe te passen. Indien géén met omzetbelasting belaste verhuur wordt overeengekomen (of anderszins geen btw is verschuldigd) is Huurder naast de huurprijs een afzonderlijke vergoeding aan Verhuurder verschuldigd, ter compensatie van het nadeel dat Verhuurder c.q. diens rechtsopvolger(s) lijdt dan wel zal lijden, omdat de omzetbelasting op de investeringen en exploitatiekosten van Verhuurder niet (meer) aftrekbaar is. Het gestelde in artikel 19 Algemene Bepalingen is dan niet van toepassing.

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

4

4.3

Partijen verklaren onder verwijzing naar artikel 11 lid 1 aanhef onder b onderdeel 5 van de Wet op de omzetbelasting 1968 een met omzetbelasting belaste verhuur te zijn overeengekomen. Tevens wordt omzetbelasting in rekening gebracht over de vergoeding die Huurder verschuldigd is voor door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten, zoals vastgelegd in artikel 5 van deze Huurovereenkomst en in artikel 18 Algemene Bepalingen. Huurder verklaart door ondertekening van deze Huurovereenkomst, mede ten behoeve van de rechtsopvolger(s) van Verhuurder, dat hij het Gehuurde blijvend gebruikt of blijvend laat gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van omzetbelasting op de voet van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bestaat.

4.4

Het boekjaar van Huurder loopt van 1 januari tot en met 31 december.

4.5

De huurprijs wordt jaarlijks per juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2025 aangepast overeenkomstig artikel 17.1 t/m 17.3 Algemene Bepalingen.

4.6

De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 Algemene Bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

4.7

Huurder is geen omzetbelasting meer over de huurprijs verschuldigd indien het Gehuurde niet langer met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat wel waren overeengekomen. Als dat het geval is, komen de in artikel 19.1 Algemene Bepalingen bedoelde vergoedingen voor de omzetbelasting in de plaats en wordt deze vergoeding bij voorbaat weergeven in artikel 4.8 van deze Huurovereenkomst.

4.8

De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: Per betaalperiode van één kwartaal:

4.9

(a)

de huurprijs per verblijfsunit;

€ 5.892,76

(b)

9% BTW over de huurprijs;

€ 530,35

(c)

het voorschot op de door Verhuurder verzorgde zaken en diensten met de daarover verschuldigde BTW

€ PM

TOTAAL

€ 372.540,29

De eerste en alle volgende huurbetalingen van Huurder zullen gedaan worden per kwartaal, waarbij de eerste huurbetaling plaats zal vinden op 1 juli 2024. Verder wordt de huurbetaling per kwartaal als volgt bepaald: Q3 2024: de te betalen huur ziet op (i) de verschuldigde huur vanaf de Ingangsdatum tot aan 1 juli 2024 (derhalve ziende op de verblijfsunits die in die periode reeds zijn opgeleverd) en (ii) de verschuldigde huur vanaf 1 juli 2024 tot en met 30 september 2024 (derhalve ziende op de verblijfsunits die in die periode reeds zijn opgeleverd). Q4 2024: de te betalen huur ziet op (i) de verschuldigde huur vanaf 1 oktober 2024 tot en met 31 december 2024 (derhalve ziende op de verblijfsunits die in die periode reeds zijn opgeleverd), te

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

5

vermeerderen met eventueel te weinig op 1 juli 2024 betaalde huur voor verblijfsunits die in de periode 1 juli 2024 tot en met 30 september 2024 zijn opgeleverd. Q1 2025 en verder: de te betalen huur ziet op (i) de verschuldigde huur vanaf 1 januari 2025 tot en met 31 maart 2025 (derhalve ziende op de verblijfsunits die in die periode reeds zijn opgeleverd), te vermeerderen met eventueel te weinig op 1 oktober 2024 betaalde huur voor verblijfsunits die in de periode 1 oktober 2024 tot en met 31 december 2024 zijn opgeleverd. Met andere woorden: Huurder betaalt per kwartaal vooruit per opgeleverde verblijfsunit en indien een verblijfsunit in een kwartaal wordt opgeleverd, wordt dit achteraf tussen partijen verrekend. 4.10

De uit hoofde van deze Huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 en 4.9 van deze Huurovereenkomst zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

4.11

Tenzij anders vermeld, luiden alle bedragen in deze Huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende Algemene Bepalingen exclusief omzetbelasting.

5

KOSTEN VAN LEVERING VAN ZAKEN EN DIENSTEN

5.1

De werkzaamheden in verband met onderhoud, herstel en vernieuwing in, op of aan het Gehuurde die door of namens Verhuurder worden uitgevoerd, doch conform de demarcatielijst zoals bedoeld in artikel 11.12 van deze Huurovereenkomst voor rekening van Huurder komen, zullen door Verhuurder aan Huurder worden doorberekend. Het gestelde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen is daarop voor zover mogelijk van toepassing. Het voorschot op de door Verhuurder verzorgde zaken en diensten zoals bedoeld in dit artikel 5.1 zal door partijen in goed overleg nader worden overeengekomen.

5.2

Behoudens het bepaalde in artikelen 5.1 en (eventueel) 11.14 van deze Huurovereenkomst, zal Verhuurder geen levering van zaken en diensten verrichten.

6

ZEKERHEDEN Partijen komen overeen dat Huurder geen zekerheid behoeft te verstrekken.

7

BEHEERDER

7.1

Totdat Verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op de Verhuurder.

7.2

Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient Huurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze Huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen.

7.3

De huuropzegging moet tevens aan de Verhuurder worden gezonden

8

INCENTIVES Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze Huurovereenkomst vermeld.

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

6

9

ASBEST Verhuurder verklaart dat in het Gehuurde geen asbest is verwerkt.

10

DUURZAAMHEID/ GREEN LEASE Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.

11

BIJZONDERE BEPALINGEN

Gefaseerde oplevering en opleverniveau

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

7

11.1

Het Gehuurde dient te worden opgeleverd door Verhuurder aan Huurder in de staat welke is omschreven in Bijlage 4 (Opleverniveau Gehuurde). De oplevering van het Gehuurde zal naar verwachting per Blok in fasen plaatsvinden zoals weergegeven in Bijlage 5 (Fasering oplevering per Blok) en overeenkomstig de indicatieve planning zoals uiteengezet in Bijlage 6 met daarin gespecificeerd een uiterlijke opleverdatum (i) voor Blok E, en (ii) voor Blok F, (iii) voor Blok G, (iv) voor Blok H en (v) Blok I (elke uiterlijke opleverdatum een Uiterlijke Opleverdatum). De staat van het Gehuurde per Blok zal worden beschreven in een proces-verbaal van oplevering bij de oplevering van een Blok. Partijen zullen nadere afspraken maken over het proces van de oplevering in een opleverprotocol. Verhuurder zal hierin het voortouw nemen en een concept opleverprotocol aan Huurder voorleggen. Elke oplevering zoals vastgelegd in een (door partijen rechtsgeldig ondertekende) proces-verbaal van oplevering van een Blok is een Oplevering en de dag van Oplevering een Opleverdatum.

11.2

Opleveringsgebreken vormen geen reden voor het door Huurder onthouden van een Oplevering voor zover het aantal opleveringsgebreken niet zodanig is dat het herstel daarvan op een Opleverdatum in de weg zou kunnen staan aan het beoogde gebruik van het Gehuurde overeenkomstig het bepaalde in deze Huurovereenkomst.

11.3

Eventuele opleveringsgebreken worden zo snel mogelijk volledig hersteld, doch in elk geval binnen één maand na een Opleverdatum, een en ander voor rekening en risico van Verhuurder en naar redelijke tevredenheid van Huurder. Partijen erkennen dat de termijn van één maand uitsluitend kan worden verlengd indien dat noodzakelijk is in verband met langere leveringstijden. Voor zover bedoelde opleveringsgebreken niet allemaal volledig binnen drie (3) maanden na een Opleverdatum zijn hersteld (tenzij en voor zover er sprake is van langere toeleveringstijden), heeft Huurder het recht om eventuele resterende opleveringsgebreken te (laten) herstellen en de daaraan verbonden kosten op Verhuurder te verhalen.

11.4

Huurder is zelf verantwoordelijk voor het aansluiten en aanleggen van (nuts)voorzieningen ten aanzien van het Gehuurde. Voorts is Huurder zelf verantwoordelijk voor het verwijderen van de bestaande units, zodat de grond geschikt is voor de plaatsing van de nieuwe verblijfsunits conform deze Huurovereenkomst. Dit betekent dat een eventuele niet aangesloten / beschikbaar zijn van benodigde (nuts)voorzieningen voor het gebruik van een op te leveren Blok dan wel het niet tijdig beschikbaar zijn van de grond voor het plaatsen van een op te leveren Blok, niet in de weg zal staan aan een Oplevering van dat betreffende Blok in het kader van deze Huurovereenkomst. In dat geval zal Huurder een ander stuk grond dienen aan te wijzen waar de verblijfsunits kunnen worden geplaatst en zal Huurder Verhuurder compenseren voor eventuele (vertragings)schade, hoe ook genaamd (waaronder in ieder geval eventuele kosten van transport en opslag van de verblijfsunits).

11.5

In het geval een Oplevering niet op of voor een Uiterlijke Opleverdatum heeft plaatsgevonden, anders dan om aan Huurder toe te rekenen redenen of vanwege Overmacht (zoals hieronder gedefinieerd), heeft Verhuurder recht op een grace period van twee (2) weken gerekend vanaf een Uiterlijke Opleverdatum (Grace Period).

11.6

In het geval een Oplevering op of voor afloop van de Grace Period nog niet heeft plaatsgevonden, anders dan om aan Huurder toe te rekenen redenen of vanwege Overmacht, betaalt Verhuurder aan Huurder na afloop van de Grace Period een boete ter hoogte van € 50,- per niet opgeleverde verblijfsunit per werkdag tot aan een Opleverdatum.

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

8

De boete ter compensatie van de schade van Huurder als gevolg van bedoelde vertraging geldt als gefixeerde schadevergoeding, met dien verstande dat het totale boetebedrag ter compensatie onder deze Huurovereenkomst (derhalve van alle Opleveringen tezamen) maximaal 10% van de koopprijs voor Einddatum 1 zoals uiteengezet in artikel 11.20 van deze Huurovereenkomst, te weten € 314.750,45, kan bedragen. 11.7

Onder overmacht wordt verstaan een gebeurtenis of situatie waardoor op basis van artikel 6:75 Burgerlijk Wetboek sprake is van tekortkoming die niet toerekenbaar is, waaronder in ieder geval de situatie waarin een aannemer van Verhuurder zich ten opzichte van Verhuurder kan beroepen op overmacht en/of de situatie waarin een Oplevering niet kan plaatsvinden vanwege het ontbreken van een conveniërend gevestigd opstalrecht (Overmacht). In het geval van Overmacht is de aan Verhuurder extra gegunde periode gelijk aan het aantal kalenderdagen waarin de Overmacht zich voordoet.

Einde Huurovereenkomst 11.8

De Huurder zal het Gehuurde aan het einde van de Huurovereenkomst aan de Verhuurder opleveren in de staat die in het processen-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering, en verder zoals omschreven in artikel 22 Algemene Bepalingen. Verder dient het Gehuurde geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en ontdaan van alle daar op/in aanwezige voorzieningen te zijn.

11.9

Aan het einde van de Huurovereenkomst heeft Verhuurder recht op een afbouwperiode zodat Verhuurder de gelegenheid heeft om de verblijfsunits gefaseerd te ontmantelen. Deze afbouwperiode betreft 2 maanden gerekend vanaf de datum waarop Huurder het Gehuurde conform artikel 11.8 van deze Huurovereenkomst aan Verhuurder heeft opgeleverd. Indien een afbouwperiode korter of langer dan 2 maanden wenselijk is, treden Huurder en Verhuurder hierover in overleg en zullen Partijen hieraan hun medewerking verlenen, behoudens indien en voor zover sprake is van zwaarwegende belangen. Verhuurder is hiervoor geen compensatie (hoe dan ook genaamd) aan Huurder verschuldigd.

11.10

Bij opzegging van deze Huurovereenkomst door Huurder is Huurder aan Verhuurder een verwijderingsbijdrage verschuldigd voor de afbouw, transport en opslag van de verblijfsunits ten bedrage van (i) €300.000,- exclusief BTW indien opzegging plaatsvindt tegen het einde van de eerste huurperiode die eindigt 3 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok (naar verwachting Blok I) en (ii) €250.000,- exclusief BTW indien opzegging plaatsvindt tegen het einde van de tweede huurperiode die eindigt 5 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok (naar verwachting Blok I) dan wel latere huurperiodes.

Vergunningen en bestemmingsplan

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

9

11.11

Huurder is voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor het voldoen aan het geldende bestemmingsplan gedurende de hele duur van deze Huurovereenkomst. Ook is Huurder voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de benodigde vergunningen, ontheffingen etc. in relatie tot het gebruik als omschreven in artikel 1.2 van deze Huurovereenkomst en voor het (plaatsen van) de verblijfsunits. Huurder is mitsdien voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor de aanvraag van de voor (het plaatsen van) de verblijfsunits benodigde omgevingsvergunning, met dien verstande dat Verhuurder verantwoordelijkheid draagt voor de bouwtechnische kwaliteit van de voor een ontvankelijke aanvraag van de omgevingsvergunning benodigde documenten. Verhuurder zal voornoemde aanvraagdocumenten, op verzoek van Huurder, binnen een redelijke termijn verstrekken.

Demarcatielijst, eigendom, onderhoud, herstel en vernieuwing 11.12

Partijen zullen een demarcatielijst nader overeenkomen die alsdan aan deze Huurovereenkomst zal worden gehecht (Bijlage 7). In aanvulling op het Gehuurde als omschreven in artikel 1 van de Algemene Bepalingen behoort tot het Gehuurde hetgeen zal zijn beschreven in de demarcatielijst. Ter verduidelijking: de verblijfsunits worden gemeubileerd en gestoffeerd verhuurd. Voorts zal de demarcatielijst een verdeling bevatten van de verplichtingen van partijen ter zake onderhoud, herstel en vernieuwing van (de onderdelen die deel uitmaken van) het Gehuurde, waarbij partijen artikel 11 van de Algemene Bepalingen als uitgangspunt zullen nemen.

11.13

Huurder zal voor eigen rekening en risico de nodige contracten met derden partijen van goede naam, faam en solvabiliteit sluiten met betrekking tot de vereiste onderhouds-, reparatie- en vernieuwingswerkzaamheden aan het Gehuurde voor zover die conform de demarcatielijst voor rekening van Huurder komen. Huurder zal Verhuurder op diens eerste verzoek daartoe een kopie van de bovengenoemde contracten verstrekken, evenals kopieën van eventuele rapporten en documentatie ten aanzien van onderhoud, reparaties en vernieuwingen aan het Gehuurde voor zover die conform de demarcatielijst voor rekening van Huurder komen. Verhuurder is gerechtigd bindende aanwijzingen en voorschriften te geven ten behoeve van (de uitvoering van) werkzaamheden aan (onderdelen van) het Gehuurde die door of namens Huurder worden uitgevoerd. Indien Partijen nader overeenkomen dat (een deel van) de bovengenoemde werkzaamheden niet door Huurder maar door Verhuurder worden verricht, zullen de kosten ten aanzien van die werkzaamheden door Verhuurder aan Huurder worden doorberekend conform artikel 5.1 van deze Huurovereenkomst.

11.14

Huurder dient ervoor te zorgen dat noodzakelijke onderhouds-, reparatie en vernieuwingswerkzaamheden aan het Gehuurde die conform de demarcatielijst voor rekening van Verhuurder dienen te worden verricht via een centraal punt (bijvoorbeeld een huismeester of een onderhoudsorganisatie) bij Verhuurder onder de aandacht worden gebracht. Huurder zal uiterlijk op de Ingangsdatum de contactgegevens van de huismeester dan wel onderhoudsorganisatie aan Verhuurder verstrekken.

Veranderingen en toevoegingen door Huurder

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

10

11.15

In afwijking op artikel 12.1 en 12.2 van de Algemene bepalingen geldt dat Huurder Verhuurder tijdig, ten minste 15 (vijftien) kalenderdagen vooraf schriftelijk op te hoogte dient te stellen en schriftelijke toestemming dient te vragen van iedere verandering of toevoeging door Huurder in, op of aan het Gehuurde. Indien er zonder vooraf schriftelijke toestemming van de Verhuurder wijzigingen in, op of aan het Gehuurde worden aangebracht, dan zal Huurder dergelijke wijzigingen bij het einde van de Huurovereenkomst ongedaan moeten maken.

Aanpassing Gehuurde 11.16

11.17

Huurder heeft eenmalig het recht Verhuurder te verzoeken onderzoek te verrichten naar de technische en economische haalbaarheid om het Gehuurde als volgt aan te passen (hierna te noemen: Gehuurde Type B): Verblijfsunits

Gehuurde

Gehuurde B

2-persoonsverblijfsunits conform Bijlage 1

58

34

4-persoonsverblijfsunits conform Bijlage 8

N/A

12

Totaal

58

46

Type

Indien Huurder gebruik wenst te maken van haar recht het Gehuurde te wijzigingen naar Gehuurde Type B, dient Huurder vóór 19 april 2024 een schriftelijk verzoek in te dienen bij Verhuurder. Verhuurder zal de technische en economische haalbaarheid onderzoeken om het Gehuurde aan te passen naar Gehuurde Type B en vervolgens binnen 2 weken Huurder schriftelijk informeren (i) of aanpassing van het Gehuurde naar Gehuurde Type B al dan niet haalbaar is en, voor zover aanpassing naar Gehuurde Type B haalbaar is, (ii) over de voorwaarden (ter volledige discretie van Verhuurder), zoals de aangepaste huurprijs, voorschot servicekosten, koopprijzen conform artikel 11.20 van deze Huurovereenkomst en eventuele overige kosten en/of vergoedingen ter zake de aanpassing van het Gehuurde naar Gehuurde Type B. Vervolgens dient Huurder binnen 1 week na ontvangst van de voorwaarden schriftelijk te bevestigen of Huurder al dan niet instemt met een aanpassing van het Gehuurde naar Gehuurde Type B tegen de voorwaarden zoals door Verhuurder genoemd. Indien Huurder bevestigt dat het Gehuurde wordt aangepast naar Gehuurde Type B, zullen Partijen dit in een allonge bij deze Huurovereenkomst vastleggen.

Koopoptie

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

11

11.18

Huurder heeft eenmalig het recht om het Gehuurde (58 verblijfsunits) van Verhuurder te kopen, te weten per (i) de einddatum van de eerste huurperiode die eindigt 3 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok (Einddatum 1); óf (iii) de einddatum van de tweede huurperiode die eindigt 5 jaar gerekend vanaf de Opleverdatum van het laatste Blok ( Einddatum 2). Indien Huurder gebruik maakt van de koopoptie tegen Einddatum 1 dan wel Einddatum 2, dient Huurder uiterlijk 12 maanden vóór Einddatum 1 respectievelijk Einddatum 2 aan Verhuurder te laten weten dat zij gebruik wenst te maken van de koopoptie.

11.19

In dat geval zal Huurder als koper het Gehuurde voetstoots (‘as-is where-is’) van Verhuurder als verkoper aanvaarden, hetgeen inhoudt dat het Gehuurde aan Huurder zal worden verkocht en geleverd in de feitelijke, juridische, fiscale, technische en bouwkundige toestand waarin het Gehuurde zich alsdan bevindt, met alle bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende gebruiksstaat (zoals bij Huurder vanwege haar gebruik conform deze Huurovereenkomst bekend).

11.20

De koop dient te worden vastgelegd in een schriftelijk marktconform koopcontract. Ingeval Huurder gebruik maakt van de koopoptie, dient uiterlijk binnen 3 maanden gerekend vanaf de datum waarop Huurder schriftelijk conform dit artikel 11.18 van deze Huurovereenkomst schriftelijk aan Verhuurder laat weten dat zij gebruik wenst te maken van de koopoptie het koopcontract rechtsgeldig door partijen te zijn ondertekend. Vervolgens zal de levering van de verblijfsunits aan Huurder als koper met voorafgaande betaling van de koopprijs plaatsvinden op Einddatum 1 respectievelijk Einddatum 2. De koopprijs is hieronder weergegeven in een tabel. De kosten koper zijn voor rekening van Huurder als koper, waaronder begrepen maar niet beperkt tot eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting of omzetbelasting. Einddatum

Koopprijs k.k.

Einddatum 1

€ 3.379.255,-

Einddatum 2

€ 2.415.249,-

Roerend v onroerend en opstalrecht

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

12

11.21

Partijen beogen uitdrukkelijk dat het Gehuurde volledig eigendom is en blijft van Verhuurder (tenzij en totdat Huurder de koopoptie rechtsgeding heeft uitgeoefend). Partijen nemen het standpunt in dat het Gehuurde dient te kwalificeren als een roerende zaak, waardoor de Gemeente niet door natrekking eigenaar wordt van het Gehuurde. Volledigheidshalve, dit standpunt wordt niet gewijzigd/beïnvloed door de keuze van Partijen voor het gebruik van het model huurovereenkomst van ROZ voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Partijen zullen op een later moment indien gewenst nader onderzoek doen naar de kwalificatie van het Gehuurde (roerend v onroerend).

11.22

Ter waarborging van de eigendomsrechten van de Verhuurder van het Gehuurde en de (zekerheids)rechten van de financier van Verhuurder, komen partijen overeen dat Verhuurder na de Ingangsdatum van deze Huurovereenkomst een opstalrecht op het Gehuurde zal vestigen, waarbij Huurder binnen 4 weken na ontvangst van een concept akte (i) haar toestemming zal verlenen, welke toestemming Huurder niet zonder zwaarwegende gronden mag weerhouden, dan wel (ii) in goed overleg met Verhuurder treden, zodat Huurder akkoord is met de inhoud van het opstalrecht. Voorts zal Huurder aan het vestigen van het opstalrecht haar medewerking verlenen, zonder retributie of andere vergoeding (dan wel voor zover dat wel overeengekomen wordt, met een verhoging van de huurprijs gelijk aan het bedrag van vernoemde retributie of andere vergoeding). De kosten voor het vestigen van voornoemd opstalrecht komen voor rekening van Verhuurder.

Omgevingswet 11.23

Op het moment van ondertekening van deze Huurovereenkomst is de Omgevingswet in werking getreden. Voor zover begrippen en/of bepalingen uit deze Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen na inwerkingtreding van de Omgevingswet niet aansluiten op of in overeenstemming zijn met de begrippen uit de Omgevingswet dient aan de begrippen en/of bepalingen in deze Huurovereenkomst een zodanige invulling te worden gegeven dat de betekenis daarvan zo veel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze begrippen en/of bepalingen hadden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

11.24

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet dient in plaats van de verwijzingen in deze Huurovereenkomst en Algemene Bepalingen naar het Bouwbesluit 2012, Activiteitenbesluit milieubeheer en Besluit energieprestatie gebouwen te worden gelezen de daarvoor in de plaats komende wet- en regelgeving.

Afwijkingen Algemene Bepalingen 11.25

Naast de afwijkingen en/of aanvullingen op de Algemene Bepalingen genoemd in of voortvloeiend uit deze Huurovereenkomst zijn de volgende afwijkingen en/of aanvullingen van toepassing: (a)

artikel 5.6 Algemene Bepalingen wordt uitgesloten;

(b)

in afwijking van artikel 6.1 Algemene Bepalingen, is het Huurder toegestaan (een gedeelte van) het Gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan COA en derden mits dat past binnen het gebruik zoals bedoeld in artikel 1.2 van de Huurovereenkomst en voorts de bepalingen van de onderhuurovereenkomst niet in strijd zijn met de bepalingen uit de Huurovereenkomst (bijvoorbeeld huurtermijn(en) et cetera);

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

13

(c)

artikel 23.2 Algemene Bepalingen wordt uitgesloten; en

(d)

artikel 29 Algemene Bepalingen wordt uitgesloten.

DEZE HUUROVEREENKOMST is aangegaan op de datum als genoemd aan het begin van deze Huurovereenkomst. Restant van de pagina opzettelijk blanco gelaten Handtekeningenpagina’s volgen

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

14

HANDTEKENINGENPAGINA (1/2) Verhuurder

Getekend voor en namens TNM Development B.V., te dezen handelend als enig beherend vennoot en voor rekening en risico van LVD1 C.V.

___________________________ Door: TheNewMakers Holding B.V. Titel: Bestuurder Door: P.M.M. Stoutjesdijk Holding B.V. Titel: Bestuurder Door: P.M.M. Stoutjesdijk Titel: Bestuurder

___________________________ Door: TheNewMakers Holding B.V. Titel: Bestuurder Door: F. van Zeist Holding B.V. Titel: Bestuurder Door: F. van Zeist Titel: Bestuurder

Huurder Gemeente Haarlem

___________________________ Doo r Titel :

52807407-v4

___________________________ Door Titel:

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

15

HANDTEKENINGENPAGINA (2/2)

Afzonderlijke handtekening(en) van Huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ als genoemd in artikel 2.1 van deze Huurovereenkomst.

Gemeente Haarlem

___________________________ Doo r Titel :

52807407-v4

___________________________ Door Titel:

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

16

BIJLAGE 1 Plattegrond / Tekening van het Gehuurde

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

17

BIJLAGE 2 Processen-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van de opleveringen)

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

18

BIJLAGE 3 Algemene Bepalingen (ongewijzigd t.o.v. Huurovereenkomst fase 1 d.d. 9 feb 2024)

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

19

BIJLAGE 4 Opleverniveau Gehuurde (ongewijzigd t.o.v. Huurovereenkomst fase 1 d.d. 9 feb 2024)

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

20

BIJLAGE 5 Fasering oplevering per Blok

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

21

BIJLAGE 6 Planning

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

22

BIJLAGE 7 Demarcatielijst (later aan te hechten)

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

23

BIJLAGE 8 Tekening verblijfsunits type B PM13 (4 personen)

52807407-v4

Huurovereenkomst gemeente Haarlem fase 2 LVD3 dd 16 april 2024

24