Bijlage 1 Brief afdeling VTH van 30 mei 2024

Brunelleschi Ontwikkeling B.V.

Onderwerp:

Geachte

Datum Ons kenmerk Afdeling Contact Telefoon E-mail Kopie aan Bijlage(n)

30 mei 2024 0392-2023-0133256 Vergunningen, Toezicht & Handhaving mevrouw 14 023 @haarlem.nl

Voornemen tot weigering op grond van inhoudelijke beoordeling aanvraag Wabo

,

U heeft op 15 december 2023 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het transformeren van een kantoorgebouw naar een woongebouw met het kenmerk 0392-2023-0133256 op het perceel Delftlaan 327 te Haarlem. Uw aanvraag is inhoudelijk beoordeeld. Hierbij is gebleken dat uw aanvraag op een groot aantal punten in strijd met de regelgeving. Zie hieronder de negatieve adviezen: 1.

2.

Inhoudelijk advies Brandveiligheid - Adviseur brandveiligheid (VRK): De aanvraag betreft de transformatie van een kantoorgebouw naar woongebouw. Deze is door de VRK getoetst op het niveau van bestaande bouw/ nieuwbouw/verbouw. Het advies luidt: Uit de aanvraag blijkt (vooralsnog) onvoldoende dat er aan de brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan. Geadviseerd wordt op basis van brandveiligheid niet de vergunning af te geven. Vluchtroutes: Met betrekking tot de ontvluchting voldoet het bouwplan hier niet aan de nieuwbouw- en verbouweisen. De appartementen op de begane grond liggen aan een doodlopende besloten verkeersroute, zijnde een extra beschermde vluchtroute. Deze ontvluchting is op basis van artikel 2.104 lid 2 van het Bouwbesluit niet toegestaan. Volgens het Bouwbesluit, niveau verbouw, mag niet voorbij een ander appartement gevlucht worden tenzij de woningtoegangsdeuren recht tegen over elkaar liggen. De rookmelders in het ganggebied moeten niet-ioniserende rookmelders zijn die zijn aangesloten op een voorziening voor elektriciteit en die voldoet aan de primaire inrichtingseisen en de primaire producteisen volgens NEN 2555. In dit geval moeten deze rookmelders zijn aangesloten op een elektriciteitsgroep van bijvoorbeeld de gangverlichting, maar niet op een elektriciteitsgroep van een worden. (artikel 6.21 van het Bouwbesluit).

De weerstand tegen rookdoorgang is niet aangegeven. De weerstand tegen rookdoorgang van de woning naar het trappenhuis is R200, bepaald volgens NEN 6075. Het plan voldoet hiermee niet aan Bouwbesluit 2012 artikel 2.94b lid 4 (aangestuurd door 2.95 lid 2). Conclusie Advies Brandveiligheid niet akkoord Inhoudelijk advies Flora en Fauna - Adviseur flora en fauna: De aanvrager is voornemens het kantoorgebouw op de planlocatie te transformeren naar een woongebouw. Het pand zal hierdoor grootschalig worden aangepast. Uit ecologisch onderzoek is gebleken dat op de

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/7

3.

4.

5.

planlocatie twee zomerverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. Een vergunning(aanvraag) en compensatieplan ten aanzien van de vergunningplichtige flora- en fauna activiteit (het vernietigen van verblijfplaatsen van vleermuizen) maakt geen onderdeel uit van de meegezonden stukken. Er dient een vergunning(aanvraag) en compensatieplan aangeleverd te worden ten aanzien van de vergunningplichtige flora- en fauna activiteit: het vernietigen van verblijfplaatsen van vleermuizen. Conclusie Advies Flora en Fauna niet akkoord. Inhoudelijk advies Geluid - Adviseur geluid: Beoordeeld is het stuk Delftlaan, Haarlem Akoestisch onderzoek verkeerslawaai Status definitief Versie 001 Rapport M.2023.0399.00.R001 Datum 9 juni 2023. Het advies is negatief omdat: Blz. 7: Rapport wordt opgemerkt dat alleen de volgende eis geldt: “Wa eer de geluid elasti g op de ge el groter is da afgero d 48 dB, oet de o i g minstens 1 geluidluwe zijde hebben. Uit het Haarlems geluidbeleid volgt, dat dit beleid stelt in artikel 11: Artikel 11 Een Hogere Waarde voor een woning wordt alleen vastgesteld indien deze woning minimaal één geluidsluwe zijde heeft. Het plan voldoet niet aan deze voorwaarde. Verdere opmerkingen: De geluidsbelasting is hoog, aan de westgevel hebben de woningen een geluidsbelasting vanwege de N208 van 62 dB (na aftrek).

De hieraan grenzende woningen hebben maar één gevel, te weten een geluidsbelaste gevel. Er is hier geen sprake van een geluidluwe zijde. Verder wordt opgemerkt dat de hogere waarde lijst bijlage 8 onjuist is. Een hogere waarde is een geluidsbelasting per weg inclusief aftrek. De gemeente is niet bereid af te wijken van haar geluidbeleid op dit punt. Om een hogere waarde procedure op te starten geldt de eis van één geluidluwe zijde per woning. Oplossingsrichting is:  tweezijdig georiënteerde woningen realiseren, waarbij iedere woning een geluidsluwe oostzijde heeft.  als acceptabel alternatief voor een geluidsluwe zijde bij transformatie accepteert de gemeente ook een volledig afsluitbare loggia, permanent geventileerd met buitenluchtkwaliteit, waaraan de studio geluidluw kan spuien. Bij transformatie van kantoor naar een nieuwe geluidgevoelige bestemming, zoals wonen geldt verder dat ook voldaan moet worden aan een acceptabele geluidkwaliteit tussen buren onderling. Hiervoor geldt als minimum eis een verruiming van 5 dB t.o.v. de lucht- en contactgeluidsisolatie eis voor nieuwbouw. Hieraan wordt volgens de aangeleverde stukken in dit plan voldaan. Bij transformatie van kantoor naar een nieuwe geluidgevoelige bestemming, zoals wonen geldt verder dat ook voldaan moet worden aan een acceptabele geluidkwaliteit binnen.

Hiervoor geldt als minimum eis een verruiming van 5 dB t.o.v. geluidwering eis van de gevel voor nieuwbouw. Hieraan wordt in dit plan voldaan. Conclusie Advies Geluid niet akkoord. Inhoudelijk advies Parkeren - Adviseur verkeer en parkeren: Negatief advies omdat het autoparkeren niet in balans is. Openbare ruimte kan niet worden gebruikt voor de parkeerbehoefte van woningen buiten het sociale domein. Ook ontbreekt de onderbouwing van het fietsparkeren. Conclusie Advies Verkeer – Parkeren niet akkoord. Inhoudelijk advies RO - Adviseur stedenbouw, landschap en planologie: Een initiatief is ingediend om een bestaand kantoorpand aan de Delftlaan te transformeren naar meerdere

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/7

kleine woningen (53 tiny appartments). Vigerend beleid Bestemmingsplan Sinnevelt en Planetenlaan. De vigerende bestemming van deze locatie is Kantoor. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoor; b. ondergrondse parkeervoorzieningen en parkeervoorzieningen voor wat betreft de begane grond ten behoeve van de hoofdbestemming; c. tuinen en erven; d. bijbehorende voorzieningen. De aanvraag is in strijd met artikel 7.1 onder a en b (gebruiksregels). Er is sprake van het realiseren van woningen. Dit is geen kantoor. Er is binnen dit gebruik ook geen sprake van het realiseren van parkeeroplossingen. De aanvraag is in strijd met artikel 7.2 onder c (bouwregels). Er geldt een maximale bouwhoogte van 14, de gevraagde bouwhoogte bedraagt circa 15,4 m ten opzichte van het bouwkundige peil. Het maaiveld ligt echter lager, dus overschrijding is meer dan 1,4 m. De overschrijding is dus ook meer dan 10%. Omgevingsvisie Haarlem: Om de inpassing van alle ruimtelijke claims in goede banen te leiden, maakt Haarlem zes strategische keuzes. Deze keuzes geven richting aan ontwikkeling in de stad zodat de schaarse ruimte optimaal wordt benut.

Hierdoor bereiken we dat Haarlem een aantrekkelijke woon- en werkstad blijft, dat het sociaal weefsel wordt versterkt, dat Haarlem klimaatbestendig is, goed voor mens en dier wordt ingericht, er ruimte komt voor de energietransitie en dat Haarlem een duurzaam bereikbare stad wordt. Deze bovenstaande opgaven zijn vertaald in strategische keuzes. Dit zijn keuzes voor de leefomgeving die bijdragen aan de integrale opgaven waar Haarlem voor staat. Deze keuzes moeten per stadsdeel en wijk worden ingericht, op en manier die daar passend is. Mengen en verdichten In Haarlem moeten nieuwe woningen worden bijgebouwd en wordt gewerkt aan het verbeteren van de woonwerkbalans. Dit moet ook met oog voor versterken van (buurt)groen en landschappelijk groen en aandacht voor autoverkeer. Woningen bouwen we daarom in de ontwikkelzones en andere grootschalige gebiedsontwikkelingen. Arbeidsplaatsen voegen we toe rondom OV-knooppunten en in de Waarderpolder. Bestaande wijken worden beschermd, menging en cultuurhistorische waarden worden behouden. Vergroenen en vernatten: We hebben te maken met klimaatverandering, en daar moeten we ons op voorbereiden. Anders staan op korte termijn met grote regenbuien delen van Haarlem onder water en wordt de stad bij een hittegolf onleefbaar. Groen- en waterstructuren worden daarom versterkt.

Er komt ruimte voor klimaatadaptieve aatregele , oeze aterstru ture orde ersterkt e auto’s parkere ij ieu ou i principe ondergronds zodat in de openbare ruimte mogelijkheden zijn om meer te vergroenen. Buurtgericht ontwikkelen: Fiets- en voetgangersnetwerk en sociale basisinfrastructuur worden versterk. Dit laatste bestaat uit clusters van sociale wijkvoorzieningen, toegankelijke hulp- en zorgvoorzieningen, voorzieningen voor sport, onderwijs en vrije tijd. Deze belangrijke dagelijks voorzieningen zijn gemakkelijk in eigen buurt te bereiken. Dit is zichtbaar in het versterken van het tien-minuten-netwerk en verbeteren van de stadstraten. Ook is er oog voor verbeteren van sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt. Bevorderen gezonde leefomgeving: Extra groen en water zorgen voor verbetering van luchtkwaliteit, biodiversiteit en nodigen uit te fietsen, wandelen, sporten en spelen, ontspannen en ontmoeten. Als de stad groeit neemt het belang van groen toe. Wel in als om de stad moeten we de groene plekken beschermen en versterken zodat in de nabijheid mogelijkheid is tot het bezoeken van groene plekken. De recreatieve routes moeten daarom Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/7

worden versterkt. Er wordt meer kwaliteit toegevoegd in het buitengebied, onder andere door het opwaarderen van de natuurwaarde van landbouwgrond en het versterken van ecologische verbindingen tussen hotspots. Ruimte voor energietransitie: Duurzame energie en warmtewinning kosten ruimte, zowel boven- als ondergronds. Dit kan niet alleemaal in het stedelijk gebied landen, het buitengebied en Waarderpolder spelen daarom ook een belangrijke rol. Ook is er een grote ruimteclaim op de ondergrond waardoor afstemming tussen boven- en ondergrond nodig is. In de omgevingsvisie wordt daarom ruimte gereserveerd voor de energietransitie. Mobiliteitstransitie: Haarlem zet in op andere vormen van mobiliteit, om de stad bereikbaar en in beweging te houden. Binnenstedelijk verplaatsen we ons voornamelijk met de fiets of te voet. Buiten de stad reizen we vooral met openbaar vervoer, de auto gebruiken we alleen als het niet anders kan. HOV-knooppunten zijn daarom essentieel voor de mobiliteitstransitie. Regionale verbindingen moeten worden versterkt en worden aangesloten op het tien-minuten netwerk. Daarnaast zet Haarlem zich in voor knooppuntontwikkeling in combinatie met versterken van HOV bereikbaarheid. Voor dit advies is afstemming geweest met de afdeling wonen en economie. Belang behouden van economische functies: In Haarlem wordt werk gemaakt van het behouden van ruimte voor werk.

Bestaande werklocaties worden behouden en waar mogelijk geïntensiveerd. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt ingezet op realiseren van multifunctionele woon-werkgebieden. Zo wordt de economische structuur versterkt en komt wonen en werken dichter bij elkaar te liggen. In Haarlem is het de trend dat onder de druk van de woningopgave de ruimte voor werkfuncties schaarser wordt. Het is belangrijk voor de dynamiek en levendigheid van de stad dat hier voldoende ruimte voor behouden blijft, en waar mogelijk bij komt. Dit versterkt op mogelijke locaties de sociale controle op straat, versterkt de economische waarde en structuur van Haarlem, en draagt bij aan het terugdringen van de woonwerkpendel. Haarlem kent een mismatch tussen opleidingsniveau en aanbod van banen. Er is te weinig ruimte beschikbaar voor kennisintensieve banen, daarom wordt op meerdere locaties gewerkt aan versterking van dit aanbod. Hierdoor willen we een betere balans realiseren. Het aantal banen moet daarom omhoog, meegroeien met de woningbouwambitie, verspreid over de stad. Het zwaartepunt van nieuwe banen wordt gerealiseerd om en nabij ov-knooppunten en de Waarderpolder. In overige delen van de stad wordt in mindere mate werkfuncties toegevoegd, maar wordt wel vast gehouden aan bestaande werkfuncties. Ook in deze wijken is dit van belang.

Kleinschalige (kantoor)locaties, zoals de Delftlaan, kan bijdrage aan de woonwerkbalans van Haarlem en zorgen voor meer dynamiek en sociale controle in de bestaande woonwijk. Dit versterkt tevens de wijkeconomie omdat overdag werknemers aanwezig zijn en gebruik maken van de voorzieningen. De ambitie blijft om wonen en werken in Haarlem te versterken en geen homogene buurten te realiseren. Wonen en werken kunnen goed worden gemengd. Mengen van functies: Het mengen van functies is het uitgangspunt. Er is te weinig ruimte in de stad om alle ambities te laten landen, daarom wordt ingezet op efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik. Wonen en werken kan goed mengen. Wijkverzorgende functies, creatieve plekken of maatschappelijke voorzieningen kunnen goed samen met woningbouw worden gerealiseerd. Ook op de locatie van Delftlaan 327 is er een vraag vanuit perspectief van de buurt en stad voor het realiseren van bijvoorbeeld maatschappelijk Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/7

voorzieningen, creatieve bedrijfjes, ruimte voor sport, ontmoeten en verblijf of zorggerelateerde voorzieningen. Dit is passend in de structuur van de buurt en kan goed samen gaan met mogelijke woningen op de verdiepingen. Een programma van voorzieningen op de begane grond en mogelijk op de eerste verdieping is een moderne, efficiënte manier van het gebruik van deze ruimte. De huidige inzet op 100% woningen houdt geen rekening met andere ruimtevragen uit de stad. Behoefte aan woningen: Haarlem kent een grote vraag naar woningen. Haarlem is een aantrekkelijke stad om te wonen, veel mensen vinden de weg er naar toe. Om deze vraag een oplossing te bieden wordt gewerkt aan 10.000 woningen in de ontwikkelzones. Hier komt ruimte voor nieuwe starters maar ook doorstromers uit de stad waardoor bestaande gezinswoningen beschikbaar kunne komen. Buiten de ontwikkelzones wordt voorzichtig met bestaande wijken omgegaan. De leefbaarheid staat vaak onder druk en het inpassen van meer woningen, en inwoners, is lastig. Er moet op kleine schaal ruimte worden gereserveerd voor extra parkeren, nutsvoorzieningen, afvalcontainers, fietsen in de openbare ruimte, bankjes en geveltuinen etc. Om de leefbaarheid te beschermen wordt hier kritisch mee omgegaan buiten de locaties waar dit integraal wordt opgepakt. Aan het louter toevoegen van woningen wordt dus niet zomaar meegewerkt.

Er moet bij transformeren een goed plan komen met integrale aanpak, waar dus bijvoorbeeld ook de vraag naar voorzieningen is meegenomen. Segmentering en kwalificering woningen: Er worden woningen gerealiseerd voor starters op de woningmarkt, een doelgroep die het moeilijk heeft en waar Haarlem aandacht voor wil hebben. Voor deze groep moeten betaalbare woningen worden toegevoegd. In dit plan worden kleine laag middeldure koop appartementen voorgesteld. Eind 2018 zijn in Haarlem woningbouwspelregels zoals de 40/40/20-regel geïntroduceerd. Dit om de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumentarium voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in het sociale huur- en middensegment. In 2022 is hierop een actualisatie doorgevoerd en vastgesteld. Dit betekent dat er een woningbouwprogrammering geldt van 50% sociale huur en 50% vrij. Waarbij voor de 50% vrij wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting geldt om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en realiseren in het (lage) middeldure segment. Het plan voldoet niet aan deze 50/30/20-spelregel. Daarbij geldt wel dat het haalbaar moet kunnen zijn. Afwijken kan alleen als de ontwikkelaar op een transparantie en toetsbare manier aantoont dat de plannen financieel niet haalbaar zijn.

De plannen en initiatieven, waarbinnen naast de 50% sociale woningbouw, ook 30% in het middeldure segment wordt gerealiseerd krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Het ingediende plan voorziet in 53 appartementen. 35 appartementen daarvan zijn nog geen 40m2 groot, waarvan ook meerdere nog geen 30m2 zijn. De appartementen zijn dus te klein om te voldoen aan het Haarlems woningbouwbeleid, zoals ook benoemd in de ruimtelijke onderbouwing. Het gaat echter niet om een aantal woningen die niet voldoen aan de regels (zoals benoemd in de onderbouwing op pagina 12), maar om alle woningen in dit plan. Wel wordt aangegeven dat er rekening gehouden kan worden met gedeelde ruimtes, bijvoorbeeld voor wasmachines. Dit kan een ruimtebesparing zijn in de appartementen waardoor de afwijking te legitimeren is. Echter wordt op de plattegronden niet duidelijk waar deze gemeenschappelijke ruimte komt, en hoe en waarvoor deze gebruikt kan worden door de bewoners. Gedeelde wasruimtes en fietsenstalling kan onderdeel zijn van het concept, Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/7

maar in het huidige plan is volstrekt onduidelijk of, hoe en waar dit gerealiseerd wordt. Daarnaast vallen veel woningen ver onder de Haarlemse richtlijnen voor wat betreft grootte. Afwijken van beleid is daarom niet gewenst. Er wordt aangegeven dat de woningen in de sociale koop zullen vallen, wat een opening kan bieden om soepeler om te gaan met de regels. De vierkante meterprijs per woning komt echt ver boven het Haarlems gemiddelde uit, waardoor afgevraagd kan worden of dit echt een sociale optie is. De toekomstig bewoner koopt zoals gezegd weinig vierkante meters huis, krijgt betrekkelijk weinig comfort en betaald gemiddeld de absolute hoofdprijs. Deze stap in de berekening van de huizenprijs van dit plan, is in de ruimtelijke onderbouwing niet toegelicht. Er kan echter niet worden gesproken van sociale koop en is het woonconcept sterk onderbelicht in het plan. Het plan biedt geen reden om af te wijken van het beleid. Stedenbouwkundig: Met betrekking tot de overschrijding van de toegestane bouwhoogte leidt dit plan ertoe dat het open en groene karakter van de oorspronkelijke groene scheg wordt aangetast. De groene scheg vormt een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige opzet van Sinnevelt en het groene, open en publieke karakter ervan zijn belangrijke onderdelen van de woonkwaliteit van Sinnevelt. De overschrijding van de bouwhoogte is daarom bezwaarlijk.

Het functionele doel van deze plek was oorspronkelijk om hier een openbare scheg van te maken. De overwegende woonfunctie van de buurt wordt hier kort doorbroken voor andere functies en biedt ruimte voor voorzieningen die aansluiten bij het woonmilieu. Vasthouden aan deze voorzieningenstructuur van de wijk zorgt ervoor dat de woonwijken in Haarlem geen homogene woonbuurten worden, maar juist buurten zijn waar ook overdag mensen aanwezig zijn. Dit kan in de huidige vorm van kantoorfunctie zijn, maar ook met een sterker programma van buurtgerichte (maatschappelijke) voorzieningen. Op die manier draagt de plek bij aan het voorzieningenniveau van de buurt waardoor meer dynamiek en levendigheid ontstaat. Tevens zijn de gevels aan de Delftlaan geluidsbelast en bevinden deze zich boven de voorkeursgrenswaarde geluidsbelasting. De regels voor afwijking hiervan zijn opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing maar zijn niet correct omdat deze locatie in bestaande stedenbouwkundige opzet geen woongebied beoogd. Geluidsbelasting blijft dus een aandachtgebied dat nu niet voldoende is opgelost. Conclusie: Bovenstaand in ogenschouw nemend is er geen reden om mee te werken aan het plan. Advies is dus ook negatief. Aanpassen project Gelet op het voorgaande concluderen we dat de strijdigheden van zodanige aard zijn dat bij aanpassing van het plan sprake is van een andere aanvraag.

Wij adviseren u de aanvraag binnen 14 dagen in te trekken via het omgevingsloket online en na overweging en/of aanpassing van het project een nieuwe aanvraag in te dienen. Weigering Op basis van de huidige inhoudelijke beoordeling moeten wij de vergunning weigeren. Wanneer u de aanvraag niet intrekt binnen de hierboven genoemde termijn, zijn wij genoodzaakt alsnog over te gaan tot de formele weigering van de door u gevraagde vergunning.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6/7

Nadere informatie Als u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met het Klantcontactcentrum van de gemeente Haarlem. Bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 8.30 uur tot 16.30 uur op telefoonnummer 14 023 en via e-mail: antwoord@haarlem.nl. Met vriendelijke groet,

Team Advies & Ondersteuning Deze brief is automatisch aangemaakt en daarom niet ondertekend

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 0392-2023-0133256 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

7/7