Bijlage 1- Afbakening en stappenplan stimulering wooncoöperaties

Bijlage 1 – Afbakening en stappenplan stimulering wooncoöperaties Hieronder volgt een toelichting op de afbakening van stimulering wooncoöperaties, een toelichting op de beschikbare locaties, en een onderbouwing bij de benodigde financiële middelen.

Afbakening In het volkshuisvestingsprogramma noemen we een aantal vormen van collectief wonen: 1. Middels wooncoöperaties voor realisatie middensegment (op gemeentegrond) 2. Vanuit het actieprogramma Wonen & Zorg (vormen van collectief wonen in woon-zorg complexen) 3. Stimuleren vormen van collectief wonen op ontwikkellocaties van projectontwikkelaars Voor dit stuk gaan we in op de mogelijkheden voor variant 1. Parallel hieraan wordt vanuit het Actieprogramma ingezet op variant 2. Variant 3 kan op later datum verder opgepakt worden, als deze eerste variant succesvol verlopen is, en er meer initiatiefgroepen in beeld zijn, die (conform kaders rijk) ook een eerste professionaliseringsslag hebben gemaakt (o.a. keurmerk Wooncoöperaties Coöplink behaald hebben). Gemeente Haarlem is aangesloten bij de landelijke ‘koplopersgroep’ voor gemeenten die wooncoöperaties een plek willen bieden. Gezien de hoge bouwkosten is ontwikkeling in het middensegment voor deze groep eigenlijk alleen goed te realiseren wanneer de gemeente eigen grond uitgeeft hiervoor, en daarbij gebruik maakt van bijvoorbeeld erfpacht, of zorgt dat de residuele grondprijs laag genoeg is als gevolg van de randvoorwaarden die aan de ontwikkeling gesteld worden. Eventueel kan ook gerekend worden met een aparte grondprijs categorie.

(Nader uit te werken.) Financiering voor wooncoöperaties is op dit moment behoorlijk complex. Gemeente Amsterdam heeft op dit moment als echte koploper een eigen fonds ontwikkeld. De verwachting is dat met het landelijke leenfonds deze financiële barrière zal zijn opgelost.

Locaties Er is op dit moment al één locatie waar een wooncollectief een plek heeft gevonden. Bij de reactie op het initiatiefvoorstel Samen beter Wonen heeft het college aangegeven op dat moment geen ambtelijke capaciteit beschikbaar te hebben voor dit onderwerp en er werden geen middelen voor beschikbaar gesteld. Desondanks heeft het college een vorm gevonden waarmee een eerste collectief toch een plek kon vinden in Haarlem. Bij de Zwemmerslaan is in de tender voor de ontwikkelaar meegenomen dat de ontwikkelaar zelf binnen hun ontwikkeling plek moet bieden aan een wooncollectief. De Knarrenhof heeft hier succesvol de selectie voor doorlopen en wordt door ontwikkelaar HBB betrokken bij de realisatie van hun woonconcept. Op dit moment zijn er in Haarlem nog 3 mogelijke ontwikkellocaties met een kavel waar een wooncoöperatie kan landen. In de huidige plancapaciteit zijn verder geen locaties opgenomen met gemeentegrond waar deze doelgroep kansrijk kan zijn. Op dit moment is er alleen bij het zwembad in Noord (planetenlaan) nog een woningbouwlocatie die tot ontwikkeling kan komen die nog niet is opgenomen in de ‘harde’ plancapaciteit. Hier wordt echter al voor diverse gemeentelijke doelen gekeken naar de kansen die dit biedt. We gaan er vooralsnog vanuit dat deze locatie geen ruimte kan bieden aan een wooncoöperatie.

Het gaat om deze 3 locaties waarbij ook al is opgenomen dat hier ruimte is voor een wooncoöperatie:

• • •

Korte Verspronckweg Delftplein Floris van Adrichemlaan

Korte Verspronckweg - 200 woningen. Programma: 50% sociaal, 12,5%-30% middensegment, 20%-37,5% vrij) - Planning: Start bouw 2029. - Tender gunningsfase Q1 2027. - 30-40 wooneenheden collectieve woonvorm. - In het PvEL is (op basis onderzoeksbureau Ravenskop) in eerste instantie ingezet op een wooncollectief met betaalbare koop. Gezien de landelijke ontwikkelingen en de aangenomen motie is dit inmiddels aangepast naar inzet op primair betaalbaar (huur)programma. Delftplein - 300-400 woningen. Programma: 60% sociaal, 40% middensegment. - Planning: Start bouw 2031. - Momenteel wordt de tender (partnerselectie) Delftplein voorbereid. Tender gunningsfase Q4 2026/Q1 2027. - Het kavel voor een wooncoöperatie wordt daarna los in de markt gezet, valt binnen de 40% middensegment (10% van de 40% middensegment = 30-40 eenheden voor wooncoöperatie). Floris van Adrichemlaan: - Programma: 40% sociaal, 40% midden, 20% vrij. - Volgens openbare info (d.d. 22 september 2025) start bouw 2027, maar naar verwachting eerder 2029 of later (planning moet nog geüpdate worden) - PvEL: o Eis: In het plangebied dient minimaal een plek voor een wooncoöperatie/collectief te komen. o Wensen: De wooncoöperatie/collectief biedt huisvesting voor een diverse groep bewoners, die met elkaar en voor elkaar kunnen en willen zorgen en een gemeenschap willen vormen.

- NB Hier moet nog nader bekrachtigd worden dat we hier dan echt willen kiezen voor een Wooncoöperatie in het middensegment, conform landelijk leenfonds.

Doelgroep Het uitgangspunt voor de realisatie van wooncoöperaties is het stimuleren van gemeenschapsvorming en het realiseren van langdurig betaalbare voorraad in het middensegment. Voor de locatie Delftplein is dit al concreet verankert. Voor de korte Verspronckweg is dit (na de inspraakperiode) aangepast in het PvEL. Voor de Floris v Adrichem moet dit nog nader worden uitgewerkt, maar is wel al opgenomen dat hier een plek voor gereserveerd wordt. Voor een nadere uitwerking van de kaders die we hierbij verder willen stellen als gemeente, wachten we de randvoorwaarden af die het SVn uitwerkt voor het fonds wooncoöperaties in de opdracht van het ministerie. Advies vanuit andere koplopersgemeenten en Coöplink is om waar dit nog mogelijk is als voorwaarde te stellen dat minimaal 75% van de woningen in het middensegment moet vallen, maar daarnaast ook ruimte te bieden aan enkele sociale huurwoningen als dit in de ideële doelstellingen past van het wooncollectief.

Advies is ook om te overwegen geen formele ‘tender’ uit te geven, maar te spreken van een ‘selectiefase’. Een en ander moet nader onderzocht worden en worden uitgewerkt in een ‘beleidskader wooncoöperaties’ waarin op hoofdlijnen de uitgangspunten worden vastgesteld. Op het niveau van de kavel kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld of onderdelen waar hoger op gescoord kan worden. Bijvoorbeeld op het vlak van duurzame kwaliteit of het huisvesten van een specifieke doelgroep binnen het middensegment. Het stimuleren van wooncollectieven doen we als gemeente op eigen grond nadrukkelijk niet voor collectieven in het hogere segment. Daarbij is doorgaans dan sprake van een CPO-project in plaats van een wooncoöperatie. (Dit kan op later datum wel nader bekeken worden bij het uitwerken van variant 3, collectief wonen op locaties van ontwikkelaars).

Uitvoering Motie De motie vraagt om: • Een ‘tenderbegeleider collectief wonen’ aan te stellen en dit te bekostigen uit de reserve wonen (budget voor uitvoering ambities Volkshuisvestingsprogramma) • Te onderzoeken of een ‘fast lane traject collectief wonen’ mogelijk en wenselijk is • De mogelijkheid te onderzoeken tot een voorfinancieringsfonds voor collectieve initiatieven (lening die wordt terugbetaald bij realisatie) Gezien het beperkte aantal locaties dat geschikt is voor de realisatie van wooncoöperaties (alleen kansrijk op locaties met gemeentegrond) en daarmee een beperkt aantal tenders is het college voornemens om geen personeel aan te nemen voor dit dossier, maar om in plaats hiervan expertise in te huren voor de specifieke kavels waar een wooncoöperatie kan landen. Door begeleiding in te huren voor zowel de initiatiefgroepen áls de ambtelijke organisatie kunnen we zorgen voor een zo soepel mogelijk proces. Aangezien er vanuit de rijksoverheid al concreet gewerkt wordt aan een leenfonds is het niet wenselijk en vooral ook niet noodzakelijk om als gemeente zelf ook een fonds in te richten. Het college geeft uitvoering aan het gedachtengoed achter de motie door: • •

Gebruik te maken van het landelijke leenfonds voor de financiering van wooncoöperaties Op de genoemde 3 locaties in te zetten op realisatie van een wooncoöperatie primair voor het middensegment (al dan niet aangevuld met sociale huur). • Hiertoe expertise in te huren voor: o Begeleiding van de bewonerscollectieven o Begeleiding van medewerkers intern per kavel (stroomlijnen proces, maatwerk advies voor traject met bewonerscollectieven) o Beleidsadvisering bij totstandkoming ‘Beleidsrichtlijn/beleidskader Wooncoöperaties’ • Gebruik te maken van het digitale platform voor wooncoöperaties (Crowdbuilding)

Kosteninschatting totstandkoming Wooncoöperaties Begeleiding initiatiefgroepen en medewerkers intern Een aantal gemeenten heeft al ervaring met het inhuren van specifieke expertise op dit vlak door de samenwerking met Stichting !Woon en is daar tevreden over. !Woon heeft nauwe banden met Coöplink (die hebben een keurmerk ontwikkeld voor Wooncoöperaties waar het landelijk fonds naar verwachting de criteria van gaat gebruiken). !Woon verzorgt cursussen en (proces)begeleiding voor zowel

bewonersgroepen als gemeenten. Beiden vanuit een verschillende expert. (Dit helpt ook voor het opbouwen van vertrouwen bij de bewonersgroepen. Hun begeleider werkt echt voor hen, en niet ook voor de gemeente, maar de lijnen zijn wel heel kort.) We hebben van !Woon een beknopte kosteninschatting ontvangen t.b.v. van dit stuk. De kosten voor ondersteuning zijn opgebouwd per kavel. Hieronder is dit t.b.v. de begroting teruggerekend naar kalenderjaar, met een schatting voor de verdeling van werkzaamheden over de tijd (50% per jaar). Dit kan in de praktijk nog schuiven. Digitaal platform Crowdbuilding: De meeste gemeenten in de koplopersgroep gebruiken het nieuwe platform voor Wooncoöperaties van Crowdbuilding, of zijn bezig hierop aan te sluiten. Het platform biedt ondersteuning op een aantal niveaus. • Basis pagina (Dit is gratis als provincie NH ook aansluit. We hebben bericht van de provincie dat de gedeputeerde enthousiast en dit verder wordt uitgewerkt. We gaan er dus vanuit dat we hier geen kosten voor hoeven maken. (Anders €10.000 per jaar) • Een gemeentepagina – waar groepen elkaar (en nieuwe leden) vinden en waar locaties worden aangekondigd. Tevens veel educatie voor groepen, en volgen voortgang (keurmerk, statuten etc.) (€10.000 per jaar) Daarnaast is het mogelijk om een pagina op kavelniveau af te nemen. Andere gemeenten zijn hier erg enthousiast over i.v.m.

efficiëntie van de documentenstroom, de workflow, procesondersteuning, communicatie met initiatieven etc. Kosten hiervoor zijn €10.000 per kavel, maar dit wordt bij die gemeenten doorgaans uit de projectbegroting gehaald. We gaan er voor Haarlem ook vanuit dat, als men hier inderdaad gebruik van wil maken, dit gefinancierd kan worden vanuit het project. Voorstel is dus om de gemeentepagina af te nemen voor in elk geval de jaren 2027 en 2028, mogelijk langer als de planning van kavel 3 concreter wordt, en een langere looptijd krijgt. Kostenoverzicht per jaar 2026 € 8.000 (expertise inhuur bij beleidskader wooncoöperaties) € 8.000

2027 €6.750 begeleiding initiatieven €9.590 kavelbegeleiding intern €10.000 digitaal platform €26.340

2028 €6.750 begeleiding initiatieven €9.590 kavelbegeleiding intern € 10.000 digitaal platform €26.340

Kosten voor inhuur expertise voor het opstellen van een beleidskader in 2026 á €8.000 worden gedekt binnen de huidige begroting van het VHP. Dit budget á €300.000 is reeds onttrokken uit de reserve. Voor 2027 en 2028 is momenteel nog geen dekking, maar zoals eerder beschreven in dit voorstel kunnen Rijksmiddelen hiervoor gealloceerd worden. Voorgesteld wordt om deze extra middelen in 2027 en 2028 te onttrekken uit de reserve wonen en deze onttrekking op te nemen in de P&C-cyclus (Najaarsnota 2026/begroting 2027)