Bijlage 1 08 Ontwikkelstrategie

23

gebiedsontwikkelaar is het ontwikkelgebied waarbinnen het vastgoed valt dan maken de gemeente en de gebiedsontwikkelaar afspraken over de (mogelijke) tijdelijke situatie en de herontwikkeling van het geruilde. Grondruil ten behoeve van de ontwikkeling van maatschappelijke functies Voor de ontwikkeling van gemeentelijke maatschappelijke functies kan ook grondruil worden ingezet. Grondruil voor gemeentelijke maatschappelijke functies zal alleen worden ingezet als het om een grondgebonden ontwikkeling gaat die door de gemeente op de markt wordt gezet (tender/aanbesteding). Er is geen sprake van grondruil wanneer de ontwikkeling van de gemeentelijke maatschappelijke functie onderdeel is van een groter samengesteld blok te ontwikkelen door derden waarbinnen de gemeente een appartementsrecht afneemt. Proces om te komen tot grondruil In geval van grondruil geldt dat dit op basis van een taxatie zal moeten plaatsvinden omdat geen sprake mag zijn van ongeoorloofde staatssteun. Het exacte proces en werkwijze worden, als uitwerking op deze ontwikkelstrategie, de komende periode nader bepaald. Vooralsnog is het uitgangspunt om de grondwaarde voor het betreffende ontwikkelgebied residueel te bepalen (complexwaarde). Daarbij wordt rekening gehouden met de specifieke uitgangspunten van het ontwikkelgebied, waaronder het bouwprogramma.

De bedoeling is om deze meters 1 op 1 te ruilen op grond van de residueel bepaalde waarde (voor zover dit betrekking heeft op de toekomstige openbare ruimte). De residuele grondwaarde wordt per ontwikkelgebied bepaald en kan ook per ontwikkelgebied verschillen, bijvoorbeeld als gevolg van verschillen in bouwprogramma. De situatie kan zich voordoen dat de gemeente meer meters moet overnemen voor de aanleg van de toekomstige openbare ruimte dan dat de ontwikkelaar nodig heeft om het bouwplan te realiseren. In dat geval is het uitgangspunt dat de gemeente niet bijbetaalt voor deze extra meters. 3.5.3 Inzet grondbeleidsinstrumentarium Van een aantal ambities en doelen is de verwachting dat deze niet met alleen een faciliterende gemeentelijke rol te realiseren zijn. Dit betreft onder andere de ontwikkeling van maatschappelijke functies die bij uitstek verantwoordelijkheid van de gemeente zijn en waarvoor maatschappelijk vastgoed gebouwd moet worden, zoals de ontwikkeling van het sportcluster met zwembad en sporthal, zorgfuncties en of publiek parkeren . In de vorige paragraaf is aangegeven dat gemeentelijke gronden als ruilmiddel kunnen worden ingezet. Waar dat niet voldoende is, kan de gemeente aanvullende instrumenten inzetten om gronden in eigendom te krijgen.

Aanvullend kan de gemeente strategische verwervingen doen om posities in te nemen die nodig zijn voor de ontwikkeling van genoemde functies.

3.6 Fasering Het winkelcentrum zal gefaseerd herontwikkeld worden. Daarbij is een goede fasering van de ontwikkeling van de ontwikkelgebieden van belang. Om een ontwikkelgebied tot ontwikkeling te brengen moet wat betreft de fasering rekening gehouden worden met de onderstaande spelregels: • Het winkelcentrum moet ten allen tijde open blijven en de winkels bereikbaar. Het kan zijn dat winkels tijdelijk op een andere plek in het centrum terecht komen. De fasering moet zodanig zijn dat dit mogelijk is. • Indien een ontwikkelgebied wordt ontwikkeld is ten allen tijde nog 15.000 m² winkelruimte beschikbaar in de rest van het centrum. Enerzijds wordt daarmee het functioneren van het

24

gebied als winkelcentrum geborgd, anderzijds biedt dit de schuifruimte voor winkels, die terug willen komen in het ontwikkelgebied, tijdelijk te huisvesten. • Bij elk ontwikkelgebied moet een plan zijn om winkels / voorzieningen die terug komen in het gebied tijdelijk elders een plek te geven. • Tijdens de ontwikkeling blijft de bereikbaarheid van het centrum maximaal geborgd en kunnen omliggende winkels blijven functioneren. Het is aan de ontwikkelaar om aan te tonen dat dit voldoende is geborgd. Indien daarvoor de aanleg van tijdelijke openbare ruimte noodzakelijk is, is het aan de ontwikkelaar om dit aan te leggen. • Het is van belang dat tijdens de herontwikkeling er altijd voldoende parkeerplaatsen zijn. Bij de ontwikkeling moet daarmee rekening worden gehouden. Bij elk ontwikkelgebied zal de gemeente toetsen of aan deze voorwaarde wordt voldaan. • Binnen het winkelcentrum zal tijdens de bouw weinig ruimte zijn en ook latere fasen moeten bereikbaar zijn voor bouwverkeer. De bouw van een ontwikkelgebied mag de ontwikkeling van één of meer volgende ontwikkelgebieden niet onmogelijk maken. Om die reden is het van belang dat de fasering zodanig is dat ook latere fasen nog te bouwen zijn. • Er kunnen meerdere ontwikkelgebieden tegelijk in uitvoering zijn, maar dan zijn de bovenstaande punten van toepassing om de overlast voor de rest van het winkelcentrum te beperken.

• Het heeft de voorkeur om de inrichting van de openbare ruimte zo goed mogelijk aan te sluiten op de bouw van de ontwikkelgebieden. Een goede fasering maakt dat de openbare ruimte logisch en efficiënt ingericht kan worden. • Een ontwikkeling dient zorg te dragen voor sloop/demontage van de aan de ontwikkeling grenzende overdekte passage en alle gevolgen voor het (door)functioneren van aangrenzende bestaande delen/eigendommen. • Aansluiting op nutstracés en zaken als riolering moeten mogelijk zijn. Indien dure en tijdelijke voorzieningen nodig zijn dan zijn die voor rekening van de ontwikkelaar. Bouwlogistiek en veiligheid De toenemende druk op het gebied heeft gevolgen voor de uitvoerbaarheid van fasen en leidt ook tot toenemende veiligheidsrisico’s en mogelijke overlast. De totale planontwikkeling vereist dan ook een goed inzicht van deze risico’s. De gemeente coördineert de totale herontwikkeling van het centrum en houdt overzicht over de ontwikkelfasen. De basis voor de regels en afspraken zijn verankerd in de omgevingswet, deze liggen vast in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl hoofdstuk 7) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Aanvullend dient een ontwikkelfase te voldoen aan de uitganspunten ten aanzien van de uitvoerbaarheid zoals deze zijn in paragraaf 3.6.

Voor de uitvoering van een ontwikkelfase stelt de ontwikkelaar een uitvoeringsplan op, op basis van de wettelijke- en de project specifieke eisen. Een uitvoeringsplan dient door de gemeente getoetst en goedgekeurd te worden alvorens er met een plan mag worden gestart.

3.7 Sturing Hoofdstuk 7 van het Masterplan gaat in op het vervolgproces dat ontwikkelende partijen moeten doorlopen om op een efficiënte manier tot een stedenbouwkundig plan en/of gebouwontwerp en uiteindelijk een vergunningaanvraag te komen. Daarbij is het Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP) leidend. In dit hoofdstuk staat aangegeven welke producten nodig zijn voor de verdere uitwerking van de plannen en welke onderzoeken uitgevoerd moeten worden.

25

Met het vastleggen van dit proces heeft de gemeente op verschillende momenten sturing op de uit te werken plannen, ook vanuit een faciliterende rol. Resumé belangrijkste eisen en wensen ontwikkelstrategie: • De gemeente voert in de basis een faciliterend grondbeleid. Dit met uitzondering van de noord/oosthoek (busstation, sportcluster en publieke parkeergarage), waarvan de gemeente denkt dat een actief grondbeleid nodig is om deze publieke en maatschappelijke functies te verwezenlijken. • Vanwege de gefaseerde ontwikkeling van het gebied wijst de gemeente ontwikkelgebieden aan, zijnde een stedenbouwkundige eenheid die zelfstandig en financieel haalbaar te ontwikkelen is. Een ontwikkelgebied heeft voldoende maat en schaal (tenminste 100 woningen) om de ruimtelijke kwaliteit te borgen en alle gemeentelijke ambities te verwezenlijken (zoals voldoende sociale woningen om voor een woningcorporatie interessant te zijn om af te nemen en te exploiteren). • Per ontwikkelgebied wordt een gebiedsontwikkelaar aangewezen. De gebiedsontwikkelaar heeft tenminste 60% grondeigendom in het ontwikkelgebied dan wel kan aantonen meer dan 60% onder controle te hebben. • De gebiedsontwikkelaar werkt het plan, binnen de kaders van het masterplan, verder uit. De gemeente heeft een faciliterende rol. De gebiedsontwikkelaar is contractpartner voor de gemeente (voorschot- en anterieure overeenkomst).

• Ontwikkelende partijen zijn verantwoordelijk voor het realiseren van privaat parkeren (bewonersparkeren bij de midden- en vrije sectorwoningen). Het overig parkeren wordt in de publieke garages opgelost die door de gemeente gebouwd en geëxploiteerd worden. Ontwikkelende partijen betalen een bijdrage aan publiek parkeren waarbij rekening wordt gehouden met de salderingsregeling met bestaande rechten. • De gemeente heeft in nagenoeg elk blok grondposities. De gemeente is bereid deze in te zetten als 'ruilgronden', bijvoorbeeld waar het Masterplan afwijkt van bestaande rooilijnen of om gronden voor maatschappelijk vastgoed in handen te krijgen. • De gefaseerde ontwikkeling maakt dat een aantal spelregels met betrekking tot de fasering is vastgelegd. Ontwikkelende partijen moeten daaraan voldoen zodat ook tijdens de herontwikkeling het winkelcentrum kan blijven functioneren. • Onderzoeken tonen aan dat de warmte- en koudebehoefte opgelost kan worden met bodemwarmtesystemen, waarbij uitgegaan moet worden van doubletten en bepaalde blokken moeten worden geclusterd. De gemeente neemt een coördinerende rol daarbij.

26

4.

Businesscase en financiële spelregels De ontwikkeling van de ontwikkelgebieden ligt grotendeels bij de eigenaren en ontwikkelende partijen in het gebied. Voor de ontwikkelende partijen moet er financieel wel een haalbare ontwikkeling mogelijk zijn binnen de kaders van het Masterplan. De gemeente maakt ook diverse kosten ten behoeve van de ontwikkeling van het gebied. Deze worden meegenomen in het gemeentelijke kostenverhaal.

4.1 Businesscase Om de financiële haalbaarheid te toetsen heeft de gemeente een businesscase opgesteld om de haalbaarheid te toetsen. Daarin is een integrale doorrekening opgesteld van het plan, zowel de publieke als de private investeringen. De businesscase is de basis voor de publieke investeringen en het kostenverhaal. De doorrekening van het Masterplan laat op basis van de huidige inzichten en financiële parameters een haalbare ontwikkeling zien. De gemeente zal de businesscase periodiek actualiseren en waar nodig bijstellen.

4.2 Publieke investeringen Op basis van de gemeentelijke rol zoals die is omschreven in hoofdstuk 3 is er een aantal publieke investeringen in het gebied. Dit zijn investeringen waarvan de gemeente ervoor kiest deze te doen en te verhalen via het kostenverhaal. Dit betreft een aantal investeringen die het niveau van een individueel ontwikkelgebied te boven gaan, maar die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van het winkelcentrum als geheel (dus alle ontwikkelgebieden samen). De publieke investeringen zijn als volgt: • Plankosten: • Overkoepelende plankosten (masterplan, communicatie op gebiedsniveau en gebiedsmanagement, overall procesmanagement, businesscase etc.) • Overkoepelende onderzoeken • Civieltechnische investeringen binnen het plangebied: • Verleggen van kabels en Leidingen, inclusief eventuele aanpassingen aan het hoofdriool aan de randen (Europaweg en Aziëweg) van het centrum • Inrichting van de toekomstige openbare ruimte in het centrum • Realiseren van nieuwe kunstwerken (bruggen en kades) • Bijzondere inrichtingselementen en aansluitingen op de omgeving: • Verplaatsen en aanpassen van de bestaande OV-halte aan de noordoostkant van het plangebied.

• Aansluiting op doorgaande fiets- en voetgangersverbindingen inclusief daarvoor benodigde bruggen en / of duikers • Aansluitingen van de toekomstige parkeervoorzieningen op de Europaweg • Inrichting van het Wil Merkiespark • Parkeren: • Bouw en exploitatie van de publieke parkeervoorziening voor auto's in het gebied • Bouw en exploitatie van de publieke fietsenstallingen in het gebied

27

4.3 Spelregels kostenverhaal Kostenverhaal op verschillende niveaus: 1. Projectspecifieke kosten; per ontwikkelgebied worden specifieke kosten gemaakt met betrekking tot de toetsing van de plannen aan de kaders van het Masterplan en de uiteindelijke vergunningaanvraag. 2. Publieke investeringen op het niveau van het hele exploitatiegebied Masterplan (overkoepelende investeringen zoals benoemd in paragraaf 4.2) 3. Bovenwijkse investeringen op grond van de nota bovenwijkse voorzieningen

4.4 Dekking strategische aankopen Het kan zijn dat de gemeente in specifieke situaties over wil gaan tot strategische aankopen. In aanvulling op deze ontwikkelstrategie zal daarvoor nog een afwegingskader worden opgesteld. De kosten voor eventuele strategische aankopen worden, als deze niet direct doorgeleverd kunnen worden aan de gebiedsontwikkelaar in het betreffende ontwikkelgebied, in eerste instantie gedekt uit de businesscase. De businesscase zal daartoe zodanig moeten worden ingericht dat alle gemeentelijke opbrengsten (exploitatiebijdragen op basis van de AO's en opbrengsten van grondverkopen) binnen de businesscase blijven. Een deel van de ontwikkeling van het winkelcentrum is onderdeel van de businesscase Europawegzone waarover de raad jaarlijks, bij de Kadernota over wordt geïnformeerd middels de Meerjaren Prognose Zones (MPZ). E.e.a. zoals ook is toegelicht in paragraaf 4.2. Indien de gemeente de grondexploitatie voert, moeten de gronden benodigd voor de realisatie van het maatschappelijk vastgoed alsmede de bouwkosten voor maatschappelijk vastgoed en het bijbehorende parkeren (obv dubbelgebruik) gedekt worden vanuit de daarvoor gebruikelijke budgetten. Dat betekent dat tijdig inzicht moet komen in het te realiseren maatschappelijk vastgoed zodat dit kan worden opgenomen in het IP.

Waar het gaat om de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed in blokken waar de gemeente een faciliterende rol heeft is het de voorkeur van de gemeente om turn-key afnemer te zijn. Daartoe zullen voor de betreffende blokken tijdig afspraken worden gemaakt.

Resumé belangrijkste eisen en wensen ontwikkelstrategie: • Binnen het gebied is sprake van een aantal publieke investeringen zoals de inrichting openbare ruimte en het publiek parkeren. Deze investeringen worden door de gemeente gedaan. • De kosten voor de publieke investeringen (zie paragraaf 4.2) worden verhaald op de ontwikkelende partijen. Daarvoor worden spelregels opgesteld voor het kostenverhaal en is een salderingsregeling voor het publieke parkeren opgesteld. Deze gelden voor elke te sluiten anterieure overeenkomst in het gebied. • De gemeente verhaalt drie typen kosten; projectspecifieke kosten, de publieke investeringen die worden gemaakt om het centrum als geheel te ontwikkelen en de bovenwijkse kosten op grond van de nota Bovenwijkse Netwerkvoorzieningen. • De gemeente kan strategische aankopen doen in het gebied, bijvoorbeeld om bepaalde maatschappelijke doelen te bereiken. Hiervoor is een afwegingskader opgesteld.

28

5.

Eigenaren en stakeholders De gemeente is niet de enige partij in de ontwikkeling van centrum Schalkwijk. De gemeentelijke voorkeursrol, een in de basis faciliterende rol voor de ontwikkeling van de ontwikkelgebieden, betekent dat er voor de ontwikkeling van het gebied samenwerking gezocht moet worden met de verschillende stakeholders.

5.1 CVVE De CVvE is een belangrijke partij in het hele proces. De CVvE is eigenaar van de huidige passagegronden en de bijbehorende overkapping. Tevens is de CVvE eigenaar van de Tunispassage parkeergarage in het noordoosten van het plangebied. De CVvE kan alleen bij voldoende mandaat vanuit haar leden meewerken aan de herontwikkeling van centrum. Besluiten over participatie aan de ontwikkeling zoals het inbrengen van passagegronden, overkapping en de Tunispassage parkeergarage kunnen alleen worden genomen met instemming van de leden. Verder is de CVvE haar eigen organisatiestructuur aan het wijzigen omdat de constructie van de CVvE niet past bij de toekomstige eigendomsopzet van het centrum. De CVvE is aan het kijken of een andere samenwerkingsstructuur, zoals bv. een BIZ of een winkeliersvereniging, beter passend is bij de nieuwe opzet. De CVvE is een belangrijke partner in de communicatie richting de individuele eigenaren in het winkelcentrum. Het doel van de gemeente is om met de CVvE een ontwikkelovereenkomst te sluiten waarin een aantal afspraken worden gemaakt over rol en verantwoordelijkheden met betrekking tot de rest van de ontwikkeling van centrum Schalkwijk.

De volgende onderdelen kunnen worden vastgelegd in de overeenkomst: • Onderlinge verdeling van taken, rollen en verantwoordelijkheden met betrekking tot de ontwikkeling van centrum Schalkwijk • Specifiek daarbij de rol van de CVvE in de communicatie en afstemming met de bestaande eigenaren in het gebied • Inbreng van de gronden die in bezit zijn van de CVvE alsmede de principes met betrekking tot de sloop van de overkapping • Afspraken over de bestaande parkeervoorziening en de bouw en exploitatie van de toekomstige publieke parkeergarages • Overlegstructuur tussen gemeente en CVvE, zowel ambtelijk als (waar nodig) bestuurlijk

5.2 Overige eigenaren Communicatie en formele overlegstructuren met individuele eigenaren vindt plaats op het niveau van een ontwikkelgebied. Zodra een ontwikkelgebied is aangewezen inclusief de gebiedsontwikkelaar daarvan, geldt de gebiedsontwikkelaar als aanspreekpunt voor de ontwikkeling. Uitgangspunt is dat de gebiedsontwikkelaar de gezamenlijke belangen van de eigenaren binnen het ontwikkelgebied behartigt. De overlegstructuur wordt per ontwikkelgebied bepaald.

29

5.3 Woningcorporaties De woningcorporaties zijn de beoogde 'ontwikkelaars' of afnemers en de exploitanten van het sociale programma en daarmee een belangrijke partij om het aandeel sociale woningbouw te realiseren (en mogelijk ook een deel van de middenhuur). 'Ontwikkelaars' staat tussen haakjes omdat de corporaties hoogstwaarschijnlijk niet zelf de ontwikkelaar/bouwheer zullen zijn maar wel de (turn-key) afnemer van de op papier ontwikkelde sociale huurwoningen en eventueel woningen in het lage middeldure segement. Vandaar dat de woningcorporaties in een vroeg stadium zijn betrokken en als stakeholder hebben meegedacht in de totstandkoming van het Masterplan. Met de woningcorporaties is gezamenlijk onderzoek gedaan wat voor woningen en voor welke doelgroepen er in het Centrum Schalkwijk ontwikkeld kan worden. Dit is gedaan conform het principe van een Conceptcirkel waarbij met verschillende stakeholders en experts het gebied is onderzocht en geanalyseerd en daaruit een adviesrapport is opgesteld welke uitspraken doet voor de herontwikkeling van een toekomstbestendig, duurzaam en prettig woonklimaat in het Centrum Schalkwijk. Aanvullend hebben de corporaties een Programma van Eisen opgesteld indien zij turnkey afnemer van de sociale huurwoningen zijn. Zoals eerder in deze ontwikkelstrategie beschreven heeft de gemeente slechts een deel van de gronden in eigendom.

Dit beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om regie te voeren. Op basis van onderstaande punten tracht de gemeente de corporaties in positie te krijgen: • Bestaande afspraken ten aanzien van de ontwikkeling van sociale woningen blijven het vertrekpunt voor de ontwikkeling van het gebied, zoals de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middenhuur, prestatieafspraken en het traject 'Samen anders'. • Ten behoeve van de ontwikkeling van Centrum Schalkwijk stellen gemeente en corporaties in gezamenlijkheid een uitvoeringsagenda op. Hierin worden afspraken over de ontwikkeling van het gebied, de rol van de corporaties en de wijze waarop de gemeente daarbij kan en wil ondersteunen vastgelegd. • Er vindt, ten tijde van de ontwikkeling van Centrum Schalkwijk, een periodiek overleg plaats tussen corporaties en gemeenten over de uitvoeringsagenda. Hierin kan onder andere worden afgestemd welke corporatie in welk ontwikkelgebied de aangewezen partij is om de sociale woningen te ontwikkelen. De gemeente neemt deze afspraken mee in de toetsing van de plannen. • Partijen zullen de businesscase samen verder uitwerken en elkaar inzicht geven in de financiële consequenties.

5.4 Gebiedsorganisatie Om Centrum Schalkwijk ook in de toekomst een gemengd en gedifferentieerd karakter te laten behouden is het van belang om ook na te denken over de toekomstige gebiedsorganisatie van het nieuwe stadsdeelcentrum. Zeker ook nu de CVvE niet in de huidige rol zal doorgaan. De gemeente zal zich gaan inspannen om een samenwerking te organiseren tussen de verschillende toekomstige bewoners, ondernemers, eigenaren en gebruikers van het winkelcentrum. Dit kan gaan om plintmanagement en placemaking en/of placemanagement. Hoe deze organisatie eruit gaat zien is nog onderwerp van verdere uitwerking.

30

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 5 maart 2025

Tekst: E. Lamfers en M. Kaldenhoven, ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 31