Beantwoording artikel 32 vragen D66 ,VVD, PvdA, HvH, Trots, AP en CDA met betrekking tot handhaving illegale woningsplitsingen

Raadsfracties D66 ,VVD, PvdA, HvH, Trots, AP en CDA T.a.v. de heer J. Krouwels, A. Bruch, D. Heinis, mevrouw L. van Zetten, J. Amand, D. van Leeuwen en mevrouw P. Oppenhuis

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail

VTH/2025/275820 11 maart 2025 Vergunningen, Toezicht en Handhaving A.F. van Heusden - Verhoef 0235113770 (niet op vrijdag) a.v.heusden@haarlem.nl

Onderwerp: beantwoording artikel 32 vragen D66 ,VVD, PvdA, HvH, Trots, AP en CDA met betrekking tot handhaving illegale woningsplitsingen

Geachte heer Krouwels, heer Bruch, heer Heinis, mevrouw Van Zetten, heer Amand, heer Van Leeuwen en mevrouw Oppenhuis, Op 25 februari 2025 heeft u vragen gesteld ex art. 32 RvO inzake handhaving illegale woningsplitsingen. Met deze brief geven wij antwoord op uw vragen. Hieronder is uw vraag steeds cursief weergegeven waarna het antwoord van het college volgt. Vraag 1 Hoeveel woningen zijn er de afgelopen jaren als ‘illegaal gesplitst’ aangemerkt? Antwoord: Dat wordt niet apart bijgehouden. In zijn algemeenheid geldt dat we per maand circa 5 nieuwe zaken van illegale woningsplitsing oppakken. Vraag 2 Is bekend hoeveel bewoners hun huis moesten verlaten na handhavingstrajecten van de gemeente? Welke verplichtingen hebben verhuurders aan huurders op het moment dat dit gebeurt? Kan de gemeente bewoners helpen die na een handhavingsactie in problemen terechtkomen? Antwoord: Dat wordt niet apart bijgehouden. De gemeente zet geen huurders uit woningen, maar spreekt de eigenaar aan. Huurders hebben huurbescherming, zodat de eigenaren/verhuurders verplicht zijn om vervangende woonruimte voor de huurders te regelen. Als zich problemen voordoen, verwijzen wij de huurders door naar iWoon, die de huurder verder kan ondersteunen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/6

Vraag 3 Hoe wordt rekening gehouden met de situatie dat eigenaren ten tijde van de splitsing te goeder trouw hebben gehandeld en onder een ander beleid vielen? Antwoord Er is geen sprake is van legale situaties die door de wijziging van het beleid illegaal zijn geworden. Voor het splitsen van een woning in meerdere woningen is al tientallen jaren een omgevingsvergunning (vroeger bouwvergunning) nodig. Bij de beoordeling van deze aanvraag wordt onder andere getoetst of het plan voldoet aan de bouwtechnische eisen, waaronder de eisen ten aanzien van veiligheid, en aan ruimtelijke eisen als parkeren. Daarnaast is sinds 2019 een vergunning nodig voor het woningvormen op grond van de Huisvestingsverordening. Dit stelsel is ingevoerd ter bescherming van de samenstelling van de woningvoorraad en het behoud van de leefbaarheid in de wijken. Deze vergunningsplicht is niet met terugwerkende kracht ingevoerd. Alle woningen die voor mei 2019 legaal, dus met omgevingsvergunning/bouwvergunning zijn gesplitst, hebben geen vergunning nodig op grond van de Huisvestingsverordening. Het gemeentebestuur heeft daarbij voorzien in een ruimhartig overgangsrecht, waardoor eigenaren de mogelijkheid hebben gehad om de bouwkundige splitsing te legaliseren. Veelal was daarbij een aanpassing van de appartementen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit) nodig.

Dit heeft in de eerste maanden van 2019 tot extra aanvragen geleid voor het legaliseren van al uitgevoerde woningsplitsingen. Van professionals (vastgoedeigenaren, architecten, makelaars, notarissen enzovoort) mag worden verwacht dat zij op de hoogte zijn van het feit dat voor verbouwingen een omgevingsvergunning/bouwvergunning nodig kan zijn en zich hier nader over informeren/laten informeren. Daarmee is niet gezegd dat eigenaren te kwader trouw zijn. Het enkele feit dat men zich niet op de hoogte heeft gesteld van de geldende regels, houdt echter niet in dat men dan ook niet aan deze regels hoeft te voldoen. Wanneer een (nieuwe) eigenaar gaat splitsen, zal hij dit ook kenbaar moeten maken bij/ aan een hypotheekverstrekker, verzekeringsmaatschappij en/ of een notaris, zodat er niet alleen vanuit de gemeente verplichtingen zijn. Toekomstige eigenaren en hun adviseurs doen er altijd verstandig aan het bouwarchief te raadplegen voordat ze een pand kopen. Het bouwarchief is openbaar en kan dus door iedereen worden geraadpleegd (Bouwtekeningen opvragen | Gemeente Haarlem). Het niet raadplegen van het bouwarchief voorafgaand aan de koop van een pand is een risico. Dat risico komt voor rekening van de potentiële koper.

Veelal krijgt de toezichthouder overigens ook te maken met woningeigenaren die splitsen in zorgwoningen (zonder vergunning) of vluchtelingen plaatsen met het idee hier een maatschappelijk doel mee te dienen. Dat wil niet zeggen dat er sprake is van goeder trouw.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/6

Verder krijgen eigenaren ruim voldoende de tijd voor legalisatie. Dit traject duurt veelal maanden, echter geen jaren. In veel gevallen komt, naast de reguliere handhaving, de toezichthouder met de eigenaar tot een werkbare oplossing en is het opleggen van een last (dwangsom) niet nodig. Vraag 4 In hoeverre is het juridisch mogelijk om bij de beoordeling van gesplitste woningen rekening te houden met de regelgeving die destijds gold? Antwoord Zoals vermeld geldt dat alle legale situaties, dus die situaties waarin de woning met omgevingsvergunning/bouwvergunning is gesplitst, legaal zijn gebleven. De regelgeving is niet met terugwerkende kracht ingevoerd. In de situaties waarin de woning zonder omgevingsvergunning/bouwvergunning is gesplitst, is er geen sprake van een legale situatie. Op het moment dat een eigenaar deze situatie alsnog wil legaliseren, zal hij moeten voldoen aan de nu geldende regels. Als rekening wordt gehouden met eerdere regelgeving, dan houdt dat in dat afgeweken wordt van de regels omdat de eigenaren destijds niet in overeenstemming met de wet hebben gehandeld. Tegelijkertijd worden andere initiatieven, waarbij de initiatiefnemers zich wel aan de regels houden, afgewezen. Het college vindt dit niet getuigen van goed bestuur. Vraag 5 NVM Haarlem is van mening dat de overgangsregeling van destijds niet goed genoeg was.

Deelt het college deze mening? Zo nee, waarom niet? Antwoord Het college deelt deze mening niet. De woningvormingsvergunning is niet met terugwerkende kracht ingevoerd, dus alle legale situaties zijn niet geraakt door de invoering van de woningvormingsvergunning. Het gemeentebestuur heeft een overgangsperiode geboden voor het legaliseren van illegale situaties. In deze periode konden betrokkenen nog een omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwkundig splitsen en was geen woningvormingsvergunning nodig. Sommige eigenaren hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt, anderen om hen moverende redenen niet. Vraag 6 NVM Haarlem zegt dat de gemeente belangrijke dossiers niet op orde zijn en dat de gemeente niet altijd kan aantonen dat regels niet zijn gevolgd. Klopt dit? En is dit relevant in de handhavingstrajecten? Antwoord Wij kunnen deze stelling niet onderschrijven. Wij weten niet op welke belangrijke dossiers wordt gedoeld. In alle handhavingsprocedures mogen betrokkenen hun zienswijzen geven. In incidentele gevallen kan het voorkomen dat de zienswijze leidt tot een heroverweging van het

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/6

handhavingstraject omdat er sprake is van bijzondere, veelal persoonlijke, omstandigheden. In de overige gevallen wordt beoordeeld hoe de handhaving in dat geval het beste plaats kan vinden, rekening houdend met de bijzonderheden van elk geval. Soms bestaat de mogelijkheid om alsnog te legaliseren. In dat geval wordt die mogelijkheid vanzelfsprekend geboden, waarbij het aan de eigenaar is om die legalisatie dan ook in gang te zetten. Er zijn ook situaties waarin de eigenaar zorgt voor herhuisvesting of ruime financiële compensatie, waarna de situatie zonder de inzet van verdere handhavingsmiddelen wordt opgelost. Voor de juridische procedure is het vanzelfsprekend relevant dat er sprake is van een situatie die niet in overeenstemming is met de regels. Er wordt dan ook alleen een handhavingsprocedure gestart indien dit vaststaat. In alle gevallen waarin een handhavingszaak aan de bestuursrechter is voorgelegd, is het handhavingsbesluit in stand gebleven. Vraag 7 Hoe gaat het college om met juridische onzekerheid en de maatschappelijke impact van deze handhaving op zowel eigenaren als huurders? Antwoord Voorop moet worden gesteld dat er geen sprake is van juridische onzekerheid. Er is sprake van een situatie die zonder vergunning is gerealiseerd. Dit is niet toegestaan, hier is geen onzekerheid over.

Dat betrokkenen vervolgens in een onzekere positie komen, is op zichzelf juist, maar is niet het gevolg van een juridische onzekerheid. En is ook niet te wijten aan de gemeente. In de incidentele situaties waarin wel een juridische onzekerheid is, bijvoorbeeld door onduidelijkheden in het bouwarchief, handhaven we niet. De betrokkenen krijgen dan altijd het voordeel van de twijfel. Mocht er sprake zijn van een onveilige situatie, dan handhaven we in die gevallen alleen op het opheffen van de onveiligheid. Overigens zijn de handhavingsprocedures tijdelijk stilgelegd in afwachting van een rechterlijke uitspraak over de vraag of onze handhaving op de juridisch juiste grondslag is gebaseerd. De rechtbank heeft de gemeente in het gelijk gesteld, waarop de handhaving weer is hervat. Dat neemt niet weg dat het college zich bewust is van de gevolgen voor de betrokkenen. Er is daarom gekozen voor een zorgvuldig overgangsrecht. Verder houdt het college zoveel mogelijk rekening met de impact van de gevolgen bij de inzet van handhavingsprocedures. Dit doet echter niet af aan de eigen verantwoordelijkheid van eigenaren. In alle gevallen van langer bestaande situaties, ontbreekt de benodigde omgevingsvergunning en heeft dan ook geen enkele toetsing plaatsgevonden aan de bouwtechnische eisen, waaronder eisen van brandveiligheid.

De eigenaar is echter wel primair verantwoordelijk voor de veiligheid van het gebouw en daarmee voor de veiligheid van zijn huurders. En dient dan ook zelf te controleren of hij over alle benodigde vergunningen beschikt. Verder merken we op dat het in deze procedures meestal gaat over eigenaren met een behoorlijke vastgoedportefeuille, een aantal zelfs met een grote portefeuille.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/6

Voor huurders ligt de situatie enigszins anders. Van hen kan minder snel worden verwacht dat ze onderzoek doen naar de vergunningen. Tegelijkertijd hebben huurders aanspraak op huurbescherming, zodat de verhuurder/eigenaar verplicht is om vervangende woonruimte te regelen. Wij begrijpen dat dit impact heeft op de betrokken huurders. Tegelijkertijd is de verhuurder verantwoordelijk voor zijn huurders en gaat het hier om commerciële verhuur van woningen waar eigenaren ook (vaak jarenlang) financieel voordeel van hebben gehad. Het college vindt het belangrijk dat de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan vergunningsvereisten bij de ontwikkelaars en commerciële verhuurders blijft liggen. Vaak kan de eigenaar overigens zijn huurders binnen zijn eigen vastgoedportefeuille een andere woonruimte aanbieden. Vraag 8 NVM Haarlem pleit ervoor om (onder voorwaarden) bestaande situaties van vóór 2014 te legaliseren. Ziet het college mogelijkheden om deze woningen alsnog te legaliseren mits ze voldoen aan de bouwen brandveiligheidsvoorschriften? Antwoord Voorop moet worden gezet dat met grote regelmaat niet aan de voorschriften wordt voldaan. Zo is in bijna 100% van alle gevallen sprake van strijdigheid met de eisen die worden gesteld aan de brandveiligheid.

En in de gevallen waarin daaraan (net) wel wordt voldaan, kunnen situaties ontstaan die desondanks bestuurlijk niet gewenst worden geacht. Een voorbeeld wordt gevormd door de Spaarndamseweg 386-0007. Een appartement van 14 m² in een voormalige berging, waarover eerder door de gemeenteraad vragen zijn gesteld. Het college vindt het niet wenselijk dergelijke woningen, die op geen enkele wijze woonkwaliteit bieden, alsnog te legaliseren. De toezichthouder komt ook geregeld woningen tegen waar huishoudens wonen op voormalige zolders. Hier voldoet de vrije stahoogte niet wat een gevaar kan opleveren bij het vluchten. Zo ook bij gevelkozijnen die niet voldoen aan de eisen van brandoverslag. In een enkel geval is het mogelijk om dit op te lossen, maar de kosten daarvan liggen erg vaak (te) hoog. Daar komt bij dat er een mogelijkheid is geboden tot het legaliseren van bestaande situaties en dat elke (potentiële) eigenaar een onderzoeksplicht heeft. Omdat het bouwarchief openbaar is, had elke eigenaar (daar waar hij niet zelf verantwoordelijk is geweest voor het bouwkundig splitsen zonder vergunning) kunnen nagaan of de situatie in overeenstemming is met de verleende vergunningen. Hetzelfde geldt voor makelaars. Ook de makelaars kunnen het bouwarchief raadplegen en hun cliënten wijzen op het ontbreken van een vergunning.

Ook heeft de toezichthouder in bepaalde gevallen de makelaar op omissies in een verkoopadvertentie gewezen waar uiteindelijk niet naar is gehandeld. Het is naar het oordeel van het college niet verdedigbaar dat aanvragers die zich aan de regels houden worden geconfronteerd met een weigering, terwijl aanvragers die een illegale situatie hebben laten voortbestaan wel in een afwijking van de regels een vergunning krijgen. Het college merkt tot slot op dat bloksgewijs wordt gehandhaafd, waarbij is gestart met de straten en/of gebieden waar de meeste signalen van overlast zijn. Voor de meeste eigenaren geldt dat

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/6

handhaving nog geruime tijd zal duren. Zij hebben daarmee indirect voldoende tijd om de huurders te herhuisvesten en de splitsing ongedaan te maken. Ook makelaars hebben hierin een verantwoordelijkheid en kunnen bijdragen aan een geleidelijke oplossing van de problematiek door onderzoek te doen en potentiële kopers goed te informeren.

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

mr. C.M. Lenstra

drs. J. Wienen

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/275820 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6/6