Beantwoording artikel 32-vragen CU inzake Wonen boven winkels -- Huisvestingsverordening

Raadsfractie ChristenUnie Haarlem t.a.v. de heer F. Visser

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail

VTH/2025/657882 16 september 2025 Vergunningen, Toezicht en Handhaving A.F. van Heusden - Verhoef 0642635689 (niet op vrijdag) a.v.heusden@haarlem.nl

Onderwerp: beantwoording artikel 32-vragen inzake Wonen boven winkels Huisvestingsverordening

Geachte heer Visser, Op 18 juli 2025 heeft u vragen gesteld ex art. 32 RvO inzake Wonen boven winkels – Huisvestingsverordening. Met deze brief geven wij antwoord op uw vragen. Hieronder is uw vraag steeds cursief weergegeven waarna het antwoord van het college volgt. Vraag 1 Kunt u aangeven hoeveel vergunningaanvragen voor projecten voor wonen boven winkels in de binnenstad inmiddels zijn vlotgetrokken door de aangepaste gedragslijn waardoor het mogelijk maken van maatwerk voor fietsparkeren en het toestaan van het afzien van parkeerrechten en om hoeveel woningen dit gaat? Kunt u ook aangeven hoeveel vergunningaanvragen hier niet mee geholpen zijn? Kunt u hierbij in ieder geval ingaan op alle vergunningaanvragen genoemd in de vorige set schriftelijke vragen van de ChristenUnie over dit onderwerp? Antwoord Ten tijde van het vaststellen van de vaste richtlijn waren tien aanvragen c.q. bezwaren in de wacht gezet in afwachting van de richtlijn. Deze aanvragen zijn daarna weer opgepakt. Twee van de tien aanvragen konden daarna alsnog zonder aanpassing van de aanvraag worden vergund. De overige aanvragen moesten worden aangepast omdat niet werd voldaan aan de eis van één woning per bouwlaag of omdat er nog een oplossing voor het fietsparkeren was aangeleverd. Twee aanvragers hebben alsnog een mogelijkheid gevonden om het fietsparkeren op eigen terrein op te lossen.

Wij zijn nog in afwachting van de aanvragen waarbij het aantal woningen wordt aangepast.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/7

Vraag 2 Zijn er bij genoemde vergunningaanvragen nog belemmeringen die om een uitspraak vragen van de Gemeenteraad ten aanzien van het vastgestelde beleid om zo meer woningen mogelijk te maken? Antwoord Nee. Het signaal dat wij ontvangen, is dat het realiseren van fietsparkeerplaatsen problematisch blijft. Vooralsnog zien wij echter dat het fietsparkeren gedeeltelijk ook beter kan worden opgelost nu er meer maatwerk wordt geleverd en de kwaliteitseisen voor het fietsparkeren minder streng worden gehanteerd. Een formeel voorstel voor het aanpassen van de kwaliteitseisen wordt binnenkort besproken in de gemeenteraad. Wij zien verder geen technische belemmeringen om leegstaande winkelruimte boven winkels om te zetten naar woningen. Voor groter complexen zoals de voormalig V&D of het Jan Sikkes pand hanteert de gemeente een projectmatige aanpak om maatwerk te leveren. Wij zien nog wel een aantal belemmeringen waar de eigenaar verantwoordelijkheid heeft. Bestaande boekwaardes, het willen realiseren van een maximaal financieel rendement of een door de eigenaar ongewenste ontsluiting via de winkelpui leidt er ook toe bestaande leegstaande ruimtes boven winkels niet wordt omgezet naar woonruimte.

Vraag 3 Is inmiddels het beleid aangepast zodat vergunningaanvragers voor complexe zaken ook weer rechtstreeks contact kunnen hebben met de beleidsafdeling in plaats van dat er steeds een plantoetser als poortwachter tussenzit die alleen als doorgeefluik functioneert waardoor er geen echte dialoog op gang komt tussen de initiatiefnemer en de betreffende beleidsafdeling? Zo nee, waarom niet? Antwoord Zoals wij eerder aan u hebben gemeld, wordt voor complexe zaken vooroverleg mogelijk gemaakt. Hiervoor start een pilot in het najaar, zodat het vooroverleg dan nog niet algemeen wordt opengesteld. Een initiatiefnemer kan één keer overleg voeren met de betrokken adviseurs. Het is aan de initiatiefnemer om zijn vraag zo concreet mogelijk te stellen, zodat hij ook een zo concreet mogelijk antwoord krijgt. Er wordt geen procedure opgetuigd met betrekking tot opvragen van stukken en dergelijke, omdat dat in feite neer zou komen op een verkapte behandeling van een aanvraag. Wij plaatsen hierbij de kanttekening dat er geen onbeperkte capaciteit is en dat verzoeken op datum van binnenkomst worden opgepakt. Initiatiefnemers moeten er dus rekening mee houden dat het enige tijd kan duren voor hun vraag wordt opgepakt.

Daarnaast vallen de aanvragen voor Wonen boven winkels over het algemeen niet onder de complexe zaken, omdat de regels op zichzelf voor een professional vindbaar en toepasbaar zijn.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/7

Daarnaast is het binnenkort mogelijk om een informatieverzoek in te dienen. Het informatieverzoek is bedoeld om burgers te verwijzen naar de juiste plek waar zij relevante en algemeen beschikbare informatie kunnen vinden. De focus ligt hierbij op het vindbaar maken van bestaande informatie over geldende regels en procedures, zonder dat er wordt ingegaan op individuele situaties of complexe juridische details. Via het informatieverzoek wordt de burger bovendien geïnformeerd over onder andere indieningsvereisten, mogelijke aanvullende toestemmingen die nodig kunnen zijn, en andere relevante aspecten die van belang zijn bij het indienen van een aanvraag of het naleven van regelgeving. Het informatieverzoek is bij uitstek geschikt om initiatiefnemers te informeren over de mogelijkheden voor het realiseren van woningen boven winkels. Vraag 4 Is het inmiddels weer mogelijk voor vergunningaanvragen een parkeeratelier te houden wat eerder niet mogelijk was door gebrek aan personeel? Deelt het college de mening dat het niet aanbieden van een parkeeratelier juist meer ambtelijke inzet kan vragen omdat dit een zwaardere last kan leggen op het toetsproces? Antwoord Een parkeeratelier is alleen nodig voor grotere ontwikkelingen, waarbij bijvoorbeeld ook zaken als deelmobiliteit/deelauto’s, dubbelgebruik en dergelijke aan de orde zijn.

Voor wonen boven winkels zal een dergelijk atelier niet aan de orde zijn, omdat aan de eenvoudige parkeernormen uit de richtlijn moet worden voldaan. Vraag 5 Klopt het dat zowel de oude als de nieuwe gedragslijn voor de toepassing van de parkeernormen alleen geldt voor wonen boven winkels in de buurt binnenstad en in de Generaal Cronjéstraat en Grote Houtstraat en dat daarbij met ‘binnenstad’ wordt bedoeld het gebied dat in het parkeerbeleid is aangeduid als ‘binnenstad’, met uitzondering van de Stationsbuurt? En klopt het ook dat deze zelfde gebiedsbegrenzing ook geldt voor de toepassing van artikel 3.1.2 lid 5 van de Huisvestingsverordening waarin een uitzonderingsregeling staat voor de vergunningplicht voor woningvormen in het kader van wonen boven winkels? Antwoord De richtlijn heeft niet alleen betrekking op Wonen boven winkels, maar ook op andere gevallen binnen het centrum waarin meer woningen binnen een pand worden gerealiseerd dan op dit moment aanwezig. De Huisvestingsverordening gaat voor het centrum grotendeels uit van een verbod om woningvorming. Dit heeft meerdere redenen. Het gaat in alle gevallen om het behoud van de leefbaarheid in de stad en om de samenstelling van de woningvoorraad. Daarnaast zijn er straten waarin wonen lastig te combineren is met de al aanwezige functies. Of waarin nauwelijks sprake is van leegstaande verdiepingen.

Hierop is voor de binnenstad een uitzondering gemaakt voor Wonen

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/7

boven winkels. De Huisvestingsverordening staat hier maximaal één woning per bouwlaag toe. De nieuwe richtlijn zorgt ervoor dat dergelijke aanvragen niet hoeven te stuiten op parkeren. Het gaat hier om het gebied binnenstad (volgens de Huisvestingsverordening) en de Grote Houtstraat. De richtlijn geldt echter voor meer gebieden dan alleen Wonen boven winkels, omdat in delen van het centrum ook geldt dat wonen op basis van het omgevingsplan wel is toegestaan, de Huisvestingsverordening ook één woning mogelijk maakt, maar het initiatief vervolgens toch stuit op de parkeernormen. De richtlijn is ook voor deze situatie bedoeld om tegenstrijdigheid in het beleid op te lossen. De richtlijn geldt niet voor de gehele gemeente omdat de casuïstiek in andere delen van de gemeente een andere is dan in het centrum. Vraag 6 Klopt het dat deze gebiedsbegrenzing door de gemeentelijke juristen in beroep- en bezwaarprocedures wordt uitgelegd als “de buurt Binnenstad” + Grote Houtstraat + Cronjéstraat? Kunt u dit nader toelichten aangezien de “stationsbuurt” volgens de buurtbegrenzing helemaal niet hoort bij de “buurt Binnenstad”? Kortom: wat is de waarde van de toevoeging “met uitzondering van de Stationsbuurt” als deze buurt al helemaal niet tot de binnenstad behoord? Antwoord Zie bovenstaand.

De richtlijn geldt voor een ruimer gebied dan alleen het gebied dat in de Huisvestingsverordening is aangewezen voor Wonen boven winkels. Daarbij geldt dat het omgevingsplan in eerste aanleg bepaalt waar woningen zijn toestaan. Gedurende langere tijd is het uitgangspunt geweest dat globaal wordt bestemd om zoveel mogelijk ontwikkelingen mogelijk te maken, waarbij de eigenaar bepaalt welke ontwikkeling hij wenst. Dit heeft zich vertaald in veel gemengde functies en centrumfuncties, waarbij panden met een werkfunctie ook een woonbestemming hebben gekregen. In de huidige markt betekent dit dat de woonfunctie de werkfunctie kan verdringen. Deze ontwikkeling is voor het centrum niet altijd gewenst, zeker niet in het stationsgebied. Om die reden is het stationsgebied uitgezonderd van “Wonen boven winkels”. Vraag 7 Klopt het dat de nieuwe gedragslijn ook gericht lijkt te zijn op een veel groter gebied (namelijk het gebied tussen singels en grachten) aangezien deze gedragslijn spreekt van centrumgebied en van “de binnenstad” maar niet van de buurt ‘Binnenstad’ als het gaat om het gebied waar de gedragslijn op van toepassing is. Deelt u de mening dat initiatiefnemers hiermee zouden mogen verwachten dat de gedragslijn breder toegepast mag worden dan alleen de buurt binnenstad? Antwoord Zie vraag 5 over het gebied. De richtlijn bestaat uit een stappenplan.

Bij stap 1 wordt aangegeven op welk gebied de richtlijn betrekking heeft. Inclusief een link naar kaartmateriaal, welke in elk geval voor elke professional

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/7

begrijpelijk en leesbaar is. In stap 3 volgt de vraag of de woning ligt binnen het gebied van Wonen boven winkels. Zo ja, dan volgt stap 4. Zo nee, dan volgt stap 5. Ook hier is een link naar kaartmateriaal bijgevoegd. Van initiatiefnemers mag worden verwacht dat zij niet stoppen bij het lezen van stap 1, maar het stappenplan verder doorlopen. Van gewekte verwachtingen is dan ook geen sprake. Vraag 8 Klopt het dat in het project Wonen Boven Winkels 2010-2015 ook werd uitgegaan van een veel groter “winkelgebied”? Antwoord Binnen het project Wonen boven winkels is destijds uitgegaan van een andere systematiek. Er is daarin gekozen voor straten in plaats van een gebied. Onderstaand treft u een overzicht van de straten aan.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/7

Vraag 9 Klopt het dat desondanks door de interpretatie van de gemeentelijke juristen de even zijde van de Kruisstraat en de Bareljorisstraat in het huidige beleid onder ‘binnenstad’ vallen maar de oneven zijde van deze straten niet omdat deze zijde van deze straten valt onder de buurt ‘Bakenes’ en dat daardoor de oneven zijde van deze straten niet valt onder wonen boven winkels? Klopt het dat zelfs een deel van de Grote Markt door deze interpretatie niet valt onder ‘binnenstad’ en dus niet in aanmerking komt voor het beleid wonen boven winkels? Antwoord Het klopt dat delen van straten soms wel en soms niet onder Wonen boven winkels valt. Bij een aanpassing van de Huisvestingsverordening kan de gemeenteraad besluiten om straten volledig toe te voegen of juist uit te sluiten van de regels voor Wonen boven winkels. Inmiddels is in het kader van participatie een concept-Huisvestingsverordening ter inzage gelegd. Hierin wordt uitgegaan van straten voor Wonen boven winkels.

Vraag 10 Herinnert u zich dat de Raad eind 2021 met een amendement heeft bewerkstelligd dat het deel van de Grote Houtstraat dat buiten de buurt ‘binnenstad’ valt (het deel ten zuiden van de Verwulft) heeft toegevoegd aan het winkelgebied zodat daar wel het soepeler regime van wonen boven winkels geldt? Antwoord Ja Vraag 11 Deelt het college de mening dat dezelfde redenatie die toen in het amendement is toegepast ook zou moeten gelden voor de oneven zijde van de Kruisstraat en Barteljorisstraat aangezien deze straten ook aan beide zijden overduidelijk tot het winkelgebied behoren? En deelt het college deze zelfde mening ook voor de Grote Markt, Gierstraat, Nieuwstraat, Smedestraat, Botermarkt, Barrevoetestraat en de even zijde van de Gedempte Oudegracht? Antwoord Hiervoor verwijzen wij naar het antwoord op vraag 9. Wij plaatsen hier nog wel de kanttekening bij dat ook het omgevingsplan het wonen mogelijk moet maken. Als het omgevingsplan wonen niet toestaat, is Wonen boven winkels ook niet mogelijk. Vraag 12 Is het college bereid om op de kortst mogelijke termijn de genoemde gebiedsbegrenzing van wonen boven winkels te wijzigen zowel ten aanzien van de gedragslijn van de parkeernormen als ten aanzien

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6/7

van de uitzonderingsregeling voor de vergunningplicht voor woningvorming in de Huistvestingsverordening zodat lopende aanvragen in genoemde straten vlot getrokken kunnen worden? Antwoord Zoals vermeld is een voorstel om straten aan te wijzen voor wonen boven winkels op dit moment in voorbereiding. Vraag 13 Is het college bereid vooruitlopend hierop maatwerk toe te passen zodat vergunningaanvragen zoals die voor Kruisstraat 41 nu met spoed kunnen worden goedgekeurd en de bouw nog dit jaar kan starten? Antwoord Kruisstraat 41 is al een vergunde woning. Van wonen boven winkels is dus niet echt sprake. Dat heeft als doel leegstaande opslag of winkelruimte terug te brengen door wonen toe te staan. Er is nu sprake van één woning, die beoogd te worden gesplitst in twee woningen. Dit is op basis van de Huisvestingsverordening hier niet toegestaan, zodat de woningvormingsvergunning niet kan worden verleend. Het splitsen van een bestaande woning in meerdere kleinere woningen is aan banden gelegd vanwege de leefbaarheid in een straat en het behoud van de samenstelling van de woningvoorraad. De gewenste uitbreiding van de woningvoorraad met kleinere woningen wordt gerealiseerd in het nieuwbouwprogramma. Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

mr. C.M. Lenstra

drs. J. Wienen

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2025/657882 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

7/7