Beantwoording Art. 32 vragen PvdA/GLH stijgende onderhoudskosten voor Haarlemse woningcorporaties

Gemeente Haarlem

Raadsfractie PvdA/GL t.a.v. Dion Heinis, Maarten Wiedemeijer en Ziggy Klazes

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail

ECDW/2026/24197 27januari 2026 Economie, Cultuur, Duurzaamheid en Wonen E.C.C. Magré 0642654975 emagre@haarlem.nl

Onderwerp: art. 32 vragen - stijgende onderhoudskosten voor Haarlemse woni ngcorporaties

Geachte heer Heinis e.a., Op 7 januari 2026 heeft u vragen gesteld ex art. 32 RvO inzake stijgende onderhoudskosten voor Haarlemse woningcorporaties. Met deze brief geven wij antwoord op uw vragen. Hieronder is uw vraag steeds cursief weergegeven waarna het antwoord van het college volgt. Voor een compleet beeld van de context voegen wij uw brief bij deze antwoordbrief. 1. ls het college het met ons eens dat de stijgende onderhoudskosten ervoor kunnen zorgen dat de Haarlemse corporaties onvoldoende tempo kunnen maken met de verduurzamings- en nieuwbouwopgave? Antwoord: De woningcorporaties moeten net als iedere andere organisatie een sluitende begroting maken. Extra uitgaven op de ene post hebben altijd effect op andere posten. Het college is het daarom met u eens dat stijgende onderhoudskosten effect hebben op andere uitgaven, waaronder de nieuwbouwopgave. Een deel van de extra onderhoudskosten hangt echter samen met de verduurzamingsopgave dus daar is minder sprake van een rechtstreekse tegenstelling. 2. ls het college bereid om samen met de Haarlemse corporaties een analyse te maken van de onderhoudskosten en de marktkracht in onze regio, waarbij ook wordt ingegaan op de invloed van private equity? Antwoord: Het college heeft navraag gedaan bij de woningcorporaties. De corporaties kijken goed naar hun onderhoudslasten.

Zij zien als oorzaak vooral een combinatie van extra werkzaamheden en algemene kostenstijgingen (breder dan specifiek voor onderhoud). Materiaaikosten zijn bijvoorbeeld ook een

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: ECDW/2026/24197 Telefoonnummer: 14 023 l www.haarlem.nl

1/5

factor. De corporaties proberen kosten zo laag mogelijk te houden, maar compiexen moeten wel voldoende kwaliteit bereiken en/of behouden. Bij het aanbesteden voor de verschillende onderhoudswerkzaamheden (dagelijks onderhoud/ mutatieonderhoud/ planmatig onderhoud/ renovatie) zien de corporaties dat er voldoende inschrijvingen zijn om een goede selectie te kunnen maken. De ¡nkoopafdeling kijkt kritisch naar hoe inschrijvingen zich verhouden tot markttarief. Er is echter geen goed zicht op in hoeverre dit markttarief beïnvloed zou worden door private equity, en niet alle corporaties hebben zicht op verbindingen achter de schermen tussen op het oog coricurrerende partijen. Ymere geeft aan dat er in de regel met één leverancier per private equity partij zaken wordt gedaan. Bij hun Ro/Mo tenders zagen zij dat meerdere leveranciers die onder één partij vielen zich inschreven. Daar wordt dus wel naar gekeken. Of deze partijen echt duurder zijn kunnen ze niet zeggen in brede zin. ln het geval van de betreffende tender waren dit niet de scherpste inschrijvingen, maar ze waren ook niet exorbitant duurder. Het zou interessant zijn om hier meer zicht op te hebben. De corporaties benadrukken hierbij dat een onderzoek op landelijke niveau, bijvoorbeeld vanuit Aedes, effectiever en passender is.

Het college is het met de corporaties eens dat een onderzoek op lokaal niveau op dit moment niet wenselijk is. Wanneer er landelijk voldoende inzicht oritstaat met concrete verwijzingen naar partijen die ook in onze regio actief zijn, kan dit worden heroverwogen. 3. Is het college bereid om te onderzoeken ofeen eigen onderhoudsdienst van de gemeente en/of Haarlemse corporaties kan bijdragen aan het binnen de perken houden van de onderhoudskosten? Antwoord: De woningcorporaties zijn niet enthousiast over dit voorstel. Op dit moment zijn er weinig concrete voorbeelden vanuit de Haarlemse woningcorporaties die aannemelijk maken dat onvoldoende marktwerking en/of private equity de grootste oorzaak is van de toegenomen uitgaven aan onderhoud. Bovendien is het zeer de vraag of de voorgestelde maatregel daar werkelijk de meest voor de hand liggende oplossing voor is. Het college ziet daarom op dit moment geen aanleiding om dit te onderzoeken. 4. Is het college bereid om eventuele maatregelen op te nemen in de prestatieafspraken die in 2026 gemaakt gaan worden? Antwoord: Gezien de beantwoording van vraag 2 en 3 kan het college hierover geen afspraken vastleggen in de prestatieafspraken die in 2026 gemaakt worden.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: ECDW/2026/24197 Telefoonnummer: 14 023 l www.haarlem.nl

2/5

5. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat de winstbelasting voor woningcorporaties zo snel mogelijk wordt afgeschaft. Daarom stellen wij nog een aanvullende vraag: Ziet het college aanvullende mogelijkheden om, bijvoorbeeld in VNG-verband ofin MRA-verband, tijdens de formatie te lobbyen voor afschaffing van de winstbelasting voor woningcorporaties? Antwoord: Er is de afgelopen jaren, en zeker in aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen, veelvuldig aandacht gevraagd voor dit onderwerp. Het college blijft het belangrijk vinden dat de winstbelasting voor woningcorporaties wordt afgeschaft. Het college zal hier ¡n MRA- en VNG-verband blijvend aandacht voor vragen wanneer zich kansen voordoen.

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

t i

de burgemeester,

tt

drs. K. Radstake

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: ECDW/2026/24197 Teiefoonnummer: 14 023 l www.haarlem.nl

3/5

Artikel 32-vragen over stijgende onderhoudskosten voor Haarlemse woningcorporaties In de Aedes Benchmark is een opvaliende stijging van de onderhoudskosten voor woningcorporaties zichtbaar. ln de periode 2021 tot en met 2024 stegen de onderhoudskosten (exclusief verbeteruitgaven) met maar liefst 35%, terwijl de consumentenprijsindex met nog geen 20% steeg. Ook andere uitgaven stijgen snel, zoals de VPB-last. Woningcorporaties zonder winstoogmerk moeten steeds meer winstbelasting betalen. Deze uitgave verdubbelt tussen 2025 en 2029: van € 777 miljoen naar €1,5 miljard. Deze stijgende kosten zijn een grote bedreiging voor de volkshuisvestelijke ambities in Haarlem. Exploitatieresultaat ernstig verslechterd ln een column signaleert Johan Conijn de stijging van de onderhoudskosten. Hij schrijft dat het exploitatieresultaat van de bestaande woningvoorraad ernstig is verslechterd. De extra middelen die door de afschaffing van de verhuurderheffing beschikbaar kwamen, zijn hierdoor in enkele jaren verdampt. Het is nu zelfs zo dat woningcorporaties moeten lenen voor de instandhouding van hun woningbezit. Conijn pleit voor een grondige analyse van de onderhoudsuitgaven om de stijging binnen de perken te houden. Private equity jaagt op corporatiemiljarden De stijging van de onderhoudskosten wordt ook in verband gebracht met een jacht van private equity op corporatiemiljarden.

Private equity staat voor privaat vermogen dat een goed rendement zoekt. Daarvoor worden bedrijven opgekocht en vaak ook weer snel doorverkocht. Doorgaans al na vijf tot zeven jaar. Dat zorgt ook voor het sprinkhanenimago van deze sector. Mirjam de Rijke schrijft private equity veel belangstelling heeft voor onderhoudsbedrijven voor sociale woningbouw: Klandizie verzekerd, want corporaties besteden iederjaar 7,5 miljard euro aan onderhoud en dat wordt door alie duurzaamheidsmaatregelen nog veel meer. Met kralen rijgen, het opkopen van kleine spelers, bouwen de opkopers onderhoudsconglomeraten. Leon Bobbe schrijft dat in een column voor Nul2O dat er in de bouw vooral wordt geïnvesteerd in agglomeraten: Dezelfde soort bedrijven of elkaar aanvullende bedrijven gaan in één investeringsmandje. Dat mandje kan op enig moment worden doorverkocht. Daar kunnen flinke winsten mee worden gemaakt.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: ECDW/2026/24197 Telefoonnummer: 14 023 l www.haarlem.ril

4/5

Ook Aedes maakt zich zorgen. Private equity veroorzaakt vaak hogere prijzen door een te grote marktmacht. Lokale context Voor GroenLinks-PvdA is het belangrijk om meer inzicht te krijgen en grip te krijgen op de onderhoudskosten. Daarom stellen wij de volgende vragen: 1.ls het college het met ons eens dat de stijgende onderhoudskosten ervoor kunnen zorgen dat de Haarlemse corporaties onvoldoende tempo kunnen maken met de verduurzamings- en nieuwbouwopgave? 2. ls het college bereid om samen met de Haarlemse corporaties een analyse te maken van de onderhoudskosten en de marktkracht in onze regio, waarbij ook wordt ingegaan op de invloed van private equity? 3. ls het college bereid om te onderzoeken of een eigen onderhoudsdienst van de gemeente en/of Haarlemse corporaties kan bijdragen aan het binnen de perken houden van de onderhoudskosten? 4. ls het college bereid om eventueie maatregelen op te nemen in de prestatieafspraken die in 2026 gemaakt gaan worden? Daarnaast vinden wij het belangrijk dat de winstbelasting voor woningcorporaties zo snei mogelijk wordt afgeschaft. Daarom stellen wij nog een aanvullende vraag: 5. Ziet het college aanvullende mogelijkheden om, bijvoorbeeld in VNG-verband of in MRA-verband, tijdens de formatie te lobbyen voor afschaffing van de winstbelasting voor woningcorporaties? Alvast veel dank voor de beantwoording.

Dion Heinis, Maarten Wiedemeijer en Ziggy Klazes

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: ECDW/2026/24197 Telefoonnummer: 14 023 l www.haarlem.nl

5/5