Beantwoording art 32 Christenunie inz Bouwplan Delftlaan 327

Raadsfractie ChristenUnie Haarlem T.a.v. de heer Frank Visser

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail

VTH/2024/1287553 22 juli 2024 Vergunningen, Toezicht en Handhaving A.F. van Heusden 0235113770 (niet op vrijdag) a.v.heusden@haarlem.nl

Onderwerp: Beantwoording art 32 Christenunie inz. Bouwplan Delftlaan 327

Geachte heer Visser, Op 5 juli 2024 heeft u vragen gesteld ex art. 32 RvO inzake Bouwplan Delftlaan 327. Met deze brief geven wij antwoord op uw vragen. Hieronder is uw vraag steeds cursief weergegeven waarna het antwoord van het college volgt. Voor een compleet beeld van de context voegen wij uw brief bij deze antwoordbrief. Algemeen Voordat wij ingaan op de vragen, melden wij in zijn algemeenheid het volgende. De aanvraag om omgevingsvergunning is ingetrokken en daarmee niet verder beoordeeld. Tegelijkertijd is ook de betrokken plantoetser niet meer bij de gemeente Haarlem werkzaam. Wij kunnen op basis van de stukken niet nagaan welke stukken als laatste door de plantoetser bij de beoordeling zijn betrokken en tot welke conclusies dit heeft geleid, omdat hier geen besluit op is gevolgd. Wel kunnen wij aangeven hoe de procedure verloopt. Nadat een aanvraag volledig en compleet is ingediend, wordt deze doorgestuurd naar onze interne adviseurs. Deze adviseurs brengen hun advies uit, waarna wordt beoordeeld of de aanvraag, al dan niet na aanpassing of aanvulling van de aanvraag in aanmerking komt voor vergunningverlening. In dit geval is geoordeeld dat de aanvraag niet voor vergunningverlening in aanmerking kan komen. De aanvrager is vervolgens bij brief van 30 mei 2024 op de hoogte gesteld van alle uitgebrachte adviezen.

In deze brief is expliciet aangegeven dat het niet mogelijk is om de aanvraag dusdanig aan te passen, dat deze op basis van de nog lopende aanvraag voor vergunningverlening in aanmerking kan komen. De aanvrager is geadviseerd om de aanvraag in te trekken. Hij is er uitdrukkelijk op gewezen dat de vergunning anders zal worden geweigerd. Indien de aanvrager besluit de aanvraag niet in te trekken, wordt de aanvraag conform de regels verder behandeld en geweigerd. In dat geval is de aanvraag

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/8

leges verschuldigd voor de behandeling van de aanvraag. Als de aanvrager de aanvraag intrekt, worden de leges verminderd met 75 %. De aanvrager is daarom in overweging gegeven om de aanvraag in te trekken en zo de hoogte van de te betalen leges te verminderen. Het staat de aanvrager vanzelfsprekend volledig vrij of hij kiest voor intrekking van de aanvraag (en daarmee een vermindering van de leges) of voor verdere behandeling van de aanvraag (inclusief de daarmee gepaard gaande leges). Wij vinden het echter wel zorgvuldig om op de aanvrager op de mogelijkheid tot intrekking te wijzen. Voor een goed beeld is een geanonimiseerde versie van de brief van 30 mei 2024 bij deze beantwoording gevoegd. De grondslag voor de weigering van de vergunning had gelegen in de stedenbouwkundige en planologische beoordeling van de aanvraag. De bouwstenen voor een dergelijke weigering vindt u onder punt 5 (bladzijden 2 tot en met 6) van bijgaande brief.

Vraag 1: Klopt het dat het oordeel over het transformatieplan Delftlaan 327 t.a.v. vluchtroutes, weerstand tegen rookdoorgang en rookmelders niet gebaseerd is op de meest recente stukken die zijn ingediend op 11 maart 2024 waarin juist al deze knelpunten zijn opgelost? Antwoord: Zaken met betrekking tot vluchtroutes, weerstand tegen rookdoorgang en rookmelders kunnen veelal lopende de procedure worden opgelost. Dit zou dan ook geen dragende reden zijn geweest om de vergunning te weigeren. Overigens mag van een aanvrager worden verwacht dat hij ervoor zorgt dat een aanvraag direct aan dergelijke wettelijke en essentiële veiligheidseisen voldoet. Vraag 2 Klopt het dat t.a.v. vleermuizen wel degelijk een compensatieplan is ingediend maar dat dit alleen niet in OLO kon worden ingeladen maar dat het wel door de gemeente is ontvangen en dit op 21 mei ook nog is bevestigd door de behandelend ambtenaar? Antwoord Volgens ons zaaksysteem hebben wij op 7 mei een activiteitenplan Flora en fauna ontvangen. In dit plan wordt ingegaan op vleermuizen. Als uw vraag op dit stuk betrekking heeft, dan kunnen wij bevestigen dat is ontvangen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/8

Vraag 3 Klopt het dat een aanvullend rapport in het kader van soortenbescherming niet door de gemeente is geaccepteerd omdat het verwijst naar de Omgevingswet in plaats van naar de Wet Natuurbescherming in relatie tot de WABO? Deelt u de mening dat de tekst van het rapport inhoudelijk niet anders zal zijn en dat deze vormfout eenvoudig hersteld had kunnen worden? Antwoord Het klopt dat het volgende aan de aanvrager is gemeld: ” Op 7 mei 2024 heeft u een aanvullend rapport ingediend inzake de aanvraag Delftlaan 327 in Haarlem (onderstaand emailbericht) in het kader van soortenbescherming. Dit rapport is gebaseerd op de Omgevingswet en niet op de Wet natuurbescherming in relatie tot de Wabo. De formele aanvraag dateert nog van voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan dient de aanvraag nog onder het oude recht te worden behandeld (artikel 2.6, lid 1 Aanvullingswet natuur Omgevingswet). Het rapport is daarom niet geschikt als aanvulling voor deze huidige aanvraag, daarbij komt dat u het aanvraagformulier (zie bijlage) niet heeft ingevuld en aangeleverd als aanvulling op de huidige Wabo-aanvraag met OLO-aanvraagnummer 8247449. Verder merken wij op dat er reeds andere redenen zijn om de gevraagde vergunning te weigeren, het volledig maken van de aanvraag op dit punt is dan ook niet echt zinvol.

U kunt eventueel een nieuwe aanvraag indienden via het DSO voor de verschillende activiteiten, zoals eerder ook is aangegeven.” Het is dan ook juist dat de aanvrager deze vormfout eenvoudig had kunnen herstellen, maar dit zou niet tot een vergunning hebben geleid. Vraag 4 De woningen zouden volgens de beoordeling ook afgewezen moeten worden omdat ze geen geluidsluwe zijde hebben. Deelt het college de mening van de indiener dat hiervoor technische oplossingen mogelijk zijn zoals een harbour venster? Is er überhaupt over dit onderwerp navraag gedaan bij de indiener? Antwoord In de brief van 30 mei 2024 is onder punt 3 ingegaan op dit aspect. Hierin zijn suggesties opgenomen waarmee de aanvrager aan het geluidbeleid kan voldoen. De aanvrager is hier dus wel op geattendeerd, maar is om al eerder genoemde redenen niet in de gelegenheid gesteld zijn aanvraag op aan te passen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/8

Overigens merken wij hierbij op dat voorkeursgrenswaarde voor geluid landelijk gelijk is en dat de aanvrager er dus van op de hoogte had kunnen en moeten zijn dat deze worden overschreden. Het had de aanvrager ook bekend moeten zijn dat het dan op zijn weg ligt om te onderbouwen welke maatregelen mogelijk zijn om een aanvaardbaar woonklimaat voor de toekomstige bewoners te garanderen. Het is niet duidelijk waarom de aanvrager dit niet uit eigen beweging in de aanvraag heeft opgenomen. Vraag 5 In de beoordeling wordt gesteld dat het parkeren niet in balans zou zijn. Waar is dit oordeel op gebaseerd? Antwoord Het parkeerbeleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormen. De initiatiefnemer voldoet niet aan deze nota. Daarbij merken wij op dat de aanvraag op verschillende onderdelen afwijkt van deze nota. Er wordt bijvoorbeeld niet volledig voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein. Ook worden er niet voldoende fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein voorzien. Daarmee is het parkeren niet in balans.

Vraag 6 Klopt het dat de aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte (4 parkeerkoffers met in totaal 17 parkeerplaatsen) in 1990 speciaal zijn aangelegd ten behoeve van het kantoorgebouw dat nu getransformeerd wordt? Zo ja, waarom zouden deze dan niet mogen worden meegerekend in de parkeercapaciteit die moet worden gerealiseerd voor de nieuwe woningen? De kantoren zijn er immers niet meer? Deelt het college de mening dat op deze manier transformatie van vergelijkbare locaties in Haarlem extreem moeilijk zo niet onmogelijk wordt gemaakt aangezien je bij bestaande bouw niet zomaar een inpandige garage kunt realiseren wat bij nieuwbouw wel mogelijk is? De initiatiefnemer stelt dat deze parkeerplaatsen zijn aangelegd voor dit kantoorgebouw, maar onderbouwt dit niet. Het is aan de initiatiefnemer om dit te onderbouwen. Dat gezegd hebbende legt de gemeente openbare parkeerplaatsen aan voor algemeen gebruik. Deze parkeerplaatsen mogen zowel door de bezoekers van het kantoor als door de bewoners van het gebied worden gebruikt. Zo worden de openbare parkeerplaatsen maximaal benut. Het zal daarom zonder meer de bedoeling zijn geweest dat de bezoekers van het kantoorpand overdag deze parkeerplekken kunnen gebruiken, evenzeer als het zonder meer de bedoeling is geweest dat omwonenden hier ’s nachts en in de weekenden kunnen staan.

Deze parkeerplekken mogen niet worden meegerekend (gesaldeerd in de terminologie van het parkeerbeleid) omdat het maatgevend moment van het parkeren anders is. Voor een kantoorgebouw ligt de parkeerdruk het hoogst tijdens kantooruren overdag. De bezettingsgraad is ’s

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/8

nachts en in de weekenden beduidend lager. Voor een woning ligt de bezettingsgraad het hoogst tijdens de nacht. De plekken die overdag beschikbaar zijn voor het kantoorpersoneel, zijn daarom niet automatisch beschikbaar voor nieuwe bewoners ’s nachts. Saldering is daarom niet mogelijk. Wij delen niet uw zorg dat transformatie zo onmogelijk wordt gemaakt. Het is ons bekend dat de behoefte aan extra woningen groot is in Haarlem. Tegelijkertijd is ons bekend dat er bij een deel van de huidige en toekomstige bewoners behoefte bestaat aan een eigen auto. Binnen deze gegevens zullen wij een zorgvuldige afweging moeten maken. Het toestaan van extra bewoners zonder rekening te houden met de toename van het aantal auto’s, levert immers een verhoging van de toch al hoge parkeerdruk op. Het is niet redelijk dat dit wordt afgewenteld op de omwonenden. Het is aan de initiatiefnemer om hiervoor met een oplossing te komen. In de nota Parkeerbeleid hebben wij een evenwicht gezocht en naar ons oordeel gevonden. De parkeernorm is beduidend verlaagd, waardoor er minder parkeerplaatsen per woning aangebracht hoeven te worden. Daarnaast is een ruime aftrek voor het OV opgenomen en voorziet het beleid in een gunstige afrondingsregel (0,49 parkeerplaats wordt afgerond naar nul, terwijl over het algemeen gebruikelijk is dat vanaf 0,1 parkeerplaats wordt verhoogd naar één).

Daarmee is de parkeernorm dusdanig laag, dat een initiatiefnemer in staat moet zijn om hiervoor een oplossing op eigen terrein te realiseren. Naast de lage autoparkeernorm staat een verplichting tot fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein. Het is immers niet goed verdedigbaar dat de parkeernorm voor auto’s wordt verlaagd zonder dat bewoners de mogelijkheid krijgen om het meest logische alternatieve vervoermiddel, de fiets, veilig te kunnen stallen. Vraag 6 Klopt het dat de beoordelaar in zijn geheel niet heeft gereageerd op het verzoek op in dit geval bij sociale koop net zoals bij sociale huur parkeren in de publieke ruimte wel toe te staan? Antwoord De adviseur heeft aangegeven dat niet wordt voldaan aan de nota parkeernormen. Die conclusie is terecht. Daarbij is conform de parkeernota de parkeernorm voor een goedkope koopwoning toegepast. Als er geen sprake is van een sociale huurwoning, dan worden ook de regels voor een sociale huurwoning niet toegepast. Vraag 7 Klopt het dat door de lagere ligging van het maaiveld is geconcludeerd dat de bouwhoogte meer dan 10% wordt overschreden? Klopt het dat dit verschil slechts circa 1 a 2 decimeter is en dat dit

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/8

oplosbaar is door de achterbouw iets verder uit te diepen? Ook hier weer de vraag: is over dit knelpunt überhaupt het gesprek aangegaan met de indiener juist gezien deze kleine marge? Antwoord De beoordeling van de hoogte heeft plaatsgevonden op basis van de ingediende aanvraag. Als bij de beoordeling van een aanvraag blijkt dat de vergunning kan worden verleend als de aanvraag op een klein en ondergeschikt punt wordt aangepast, dan wordt de aanvrager in de gelegenheid gesteld om zijn aanvraag aan te passen. Omdat er in dit geval geen sprake is van een plan dat met kleine en ondergeschikte aanpassing alsnog vergunbaar is, is de aanvrager niet in de gelegenheid gesteld om de aanvraag aan te passen. Vraag 8 Klopt het dat het bouwplan ook wordt afgewezen omdat “meerdere appartementen” kleiner zouden zijn dan 30 m2? Klopt het dat dit om slechts 2 van de 53 appartementen gaat en dat dit volgens de indiener met kleine aanpassingen oplosbaar is? Waarom bent u gezien dit geringe verschil niet in gesprek gegaan met de indiener om dit op te lossen? Antwoord Zie hetgeen hierover reeds eerder is opgemerkt.

Vraag 9 Klopt het dat ambtelijk is gesteld dat het onduidelijk is waar gedeelde wasruimtes en fietsenstallingen zijn voorzien terwijl deze gewoon op de geleverde kaarten waren ingetekend? Was het niet op zijn plaats geweest dat even telefonisch na te vragen in plaats van een bouwplan op basis hiervan af te wijzen? Antwoord In bijgevoegde brief treft u de inhoud van de adviezen aan. Daarin is niet ingegaan op wasruimtes. Wel is geconstateerd dat de onderbouwing voor het fietsparkeren ontbreekt. Als de aanvraag was geweigerd, dan was dat niet op deze grondslag gebeurt. Dat neemt niet weg dat het niet zo kan zijn dat een aanvraag onduidelijk wordt ingediend en dat het dan aan de gemeente is om navraag te doen bij de aanvrager wat is bedoeld. Het is de verantwoordelijkheid van de aanvrager om een goede, volledige en heldere aanvraag in te dienen. Vraag 10 Klopt het dat de aanvraag tenslotte is afgewezen omdat de vierkante meterprijs hoger zou zijn dan gebruikelijk in Haarlem? Deelt het college de mening dat bij kleinere woningen de vierkante meterprijs sowieso hoger zal zijn omdat de kosten voor standaard voorzieningen zoals een keuken,

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6/8

sanitair en CV moeten worden verdeeld over minder vierkante meters? Ook hier weer: waarom heeft de gemeente niet navraag gedaan bij de indiener om de prijs beter te onderbouwen in plaats van de aanvraag gelijk af te wijzen? Antwoord Zoals vermeld is de aanvraag niet afgewezen, maar ingetrokken. De aanvrager heeft in zijn aanvraag vermeld dat het gaat om sociale koopwoningen. Dit is onder meer van belang voor de bepaling van de hoogte van de parkeernorm (voor dure woningen geldt een hogere parkeernorm), maar kan ook van belang zijn bij de vraag of het plan in aanmerking komt voor een afwijking van het omgevingsplan. De vierkante meter prijs is betrokken bij de vraag of er wel sprake is van sociale koop, maar niet uitsluitend om die reden. Er is ook ingegaan op hetgeen de koper wordt geboden in relatie tot de hoge prijs. Wij verwijzen hiervoor naar bijgevoegde brief (bovenaan bladzijde 6).

Vraag 11 Hoe evalueert het college deze omgang met bouwvergunningaanvragen, namelijk het niet meenemen van de meest recente stukken en het afwijzen van een aanvraag op basis van kleine, oplosbare, overschrijdingen van normen? Deelt het college de mening dat deze aanpak midden in een woningcrisis onwenselijk is en dat juist maximaal zou moeten worden gezocht naar mogelijkheden om zoveel mogelijk van dit soort bouwprojecten gerealiseerd te krijgen? Antwoord Het college heeft in het bovenstaande toegelicht dat de aanvraag niet voor verlening in aanmerking komt. Dit had niet te maken met kleine, oplosbare, overschrijdingen. Vraag 12 Is het college bereid de bouwvergunningaanvraag opnieuw in behandeling te nemen en bij bezwaren in overleg te gaan met de indiener om te zien of het plan passend te maken is aan de voorwaarden? Antwoord De aanvraag is ingetrokken, zodat het de aanvrager vrij staat om de aanvraag opnieuw in te dienen. Als de aanvrager ervoor kiest de aanvraag ongewijzigd in te dienen, zal deze worden geweigerd wegens strijd met het gemeentelijk beleid. Als de aanvrager van mening is dat de aanvraag dusdanig kan worden aangepast dat deze wel passend kan worden gemaakt, dan is het aan hem om dit aan te tonen.

Het college ziet geen aanleiding om hiervoor zelf in overleg te gaan, maar verwijst naar de eigen verantwoordelijkheid van een aanvrager van een woningbouwproject om tot een goede, volledige en heldere aanvraag te komen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

7/8

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

C.M. Lenstra

de burgemeester,

drs. J. Wienen

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: VTH/2024/1287553 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

8/8