Aankoop gebouw Voorhelmstraat 23 — 25 (De Greiner) - getekend raadsbesluit

Raadsbesluit

Gemeente Haarlem

Onderwerp Aankoop gebouw Voorhelmstraat 23 — 25 ('De Greiner') Nummer

2024/1884902

Portefeuillehouder

De Raadt, E.

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken

Afdeling

Vastgoed

Auteur

K. Mense

Telefoonnummer

023-5115495

Email

kmense@haarlem.nl

Kernboodschap

ln de wijk het Rozenprieel bevindt zich aan de Voorhelmstraat 23 — 25 het gebouw 'De Greiner' welke in eigendom is van Ymere. Het gebouw heeft al geruime tijd de functie van een cultureel-economische broedplaats. Vanuit het gemeentelijk cultureel en economisch beleid heeft de gemeente de wens om het bestaand aanbod aan broedplaatsen in de stad te bestendigen en daar waar mogeiijk uit te breiden. Per 30 september is Ymere de openbare procedure voor verkoop van De Greiner gestart. Het college ziet een belangrijke rol voor de gemeente om het gebouw te verwerven en daarmee te behouden als cultureel-economische broedplaats. Mede gelet op de functie van broedplaats, de grootte en indeling van het gebouw en haar huurdersbestand ziet de gemeente het als een aanvulling op haar gemeentelijk vastgoedportefeuille. Onder voorbehoud van goedkeuring commissie Ontwikkeling en gemeenteraad heeft de gemeente een bod uitgebracht (zie bijlage 1). Voor Ymere was dit bod, en vanwege de duurzame relatie met de gemeente in de stad, een reden om de verkoopprocedure op te schorten om onderhands met cle gemeente de onderhandelingen aan te gaan.

Behandelvoorstel voor

Het college stuurt dit voorgenomen besluit ter advisering aan de commissie

commissie

Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het verzoek zijn wensen en bedenkingen te geven (zware voorhangprocedure). Tevens wordt de commissie Ontwikkeling verzocht advies te geven aan de raad over het collegevoorstel (besluitpunten ad. 2 t/m 5) en over de wijze van agendering van dit raadsvoorstel in de raadsvergadering.

Kenmerk: 2024/1884902

1/8

Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het coliege én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen voigt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening Gemeente Haarlem 2024. Met het oog op de concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens van de verkopende partij, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Wet open overheid, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en een verplichting tot geheimhouding ten aanzien van bijlage 1 van de Gemeentewet. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde duur. Halfjaarlijks wordt beoordeeld of de geheimhoudingsverplichting kan worden opgeheven. Relevante eerdere

Collegebesluit 'Actieprogramma lmpact Ondernemen 2020 —

besluiten

de commissie Ontwikkeling van 4 juni 2020. Raadsvoorstel Cultuurplan 2022 —

vastgesteld in

vastgesteld in de gemeenteraad van 23

december 2021.

Besluit College

1.

d.d. 19 november 2024

Het college besluit tot de aankoop van de Voorhelmstraat 23 — 25, onder de voorwaarde dat de door de raad ter kennis van het college gebrachte wensen en bedenkingen niet tot een ander besluit leiden.

2.

Het college stelt het voorstel aan de raad vast.

de secretaris,

Kenmerk: 2024/1884902

de burgemeester,

2/8

-

Ontwerp -besluit Raad d.d

.9 DEC 2024

De raad der gemeente Haarlem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

(wordt ingevuld door de griffie)

Besluit: 1. Zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de aankoop van de Voorhelmstraat 23 — 25 2. Het voorstel van het bod (zie bijlage 1) vast te stellen en hiervoor een krediet vrij te geven plus € 40.000 voor de bijkomende kosten. 3. De nader te bepalen renovatie- en/of onderhoudswerkzaamheden te betrekken in de afwegingen voor toevoegingen aan het IP en/of de begroting bij de Kadernota 2026. 4. De nader te bepalen verduurzaming werkzaamheden in de Kadernota 2026 af te wegen als mogelijke ais ophoging van de IP-post 'verduurzarning gemeentelijk vastgoed'. 5. Vanaf 2025 de exploitatielasten en huurbaten van De Greiner in de Voortgangsrapportage 2025 en de Kadernota 2026 op te nemen. de voorzitter,

er,

1. lnieiding ln de wijk het Rozenprieel bevindt zich aan de

orhelmstraat 23 — 25 de cultureel-economische

broedplaats 'De Greiner'. Deze voormalige huishoudschool uit 1903 bood tot begin jaren zeventig onderdak aan de Haarlemse Huishoud- en lndustrieschool. Daarna werd het gebouw nog gebruikt door de Hogeschool Haarlem. Het gebouw werd in 1999 aangewezen als rijksmonument. ln 2009 heeft Ymere het gebouw van de gemeente Haarlem gekocht onder de strikte voorwaarde dat het gebouw voor een termijn van zeker 15 jaar haar maatschappelijke functie zou behouden met de 1/3e een commerciële eisen van 1/3e culturele invulling, 1/3 maatschappelijke ¡nvulling en maximaal ¡nvulling. Het gebouw heeft een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 3.300 m2. Mede door de aangescherpte Woningwet voor woningcorporaties behoort het beheer en exploitatie van De Greiner niet meer tot de kerntaken van Ymere. Hierdoor is het interne besluit genomen voor verkoop. ln het Cultuurplan 2022 - 2028 is afgesproken dat de gemeente sterk wil inzetten op bestendigen van het aantal (culturele) broedplaatsen in de stad en daar waar mogelijk uitbreiding. De termijn van 15 jaar is per september van dit jaar afgelopen, waardoor bij verkoop aan derden en/of het optimaliseren van het pand het risico aanwezig is dat deze broedplaats verloren gaat voor

Kenmerk: 2024/1884902

3/8

de stad. Voor het college is dit dan ook een belangrijke reden om De Greiner te verwerven en toe te voegen aan de strategische vastgoedportefeuille voor behoud en bestendigen van cultureel — economische broedplaatsen. Ymere heeft deze zomer het besluit genomen tot verkoop van De Greiner. De biedingsprocedure is 30 september gestart en zou in principe donderdag 7 november sluiten. Onder voorbehoud van goedkeuring commissie Ontwikkeling en gemeenteraad heeft de gemeente een bod uitgebracht (bijlage ij. Voor Ymere was dit bod, en vanwege de duurzame relatie met de gemeente in de stad, een reden om de verkoopprocedure op te schorten om onderhands met de gemeente de onderhandelingen aan te gaan. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van de aankoop van de Voorhelmstraat 23 — 25. 2. Het voorstel van het bod (zie bijlage 1) aan de raad vast te stellen en hiervoor een krediet vrij te geven plus € 40.000 voor bijkomende kosten. 3. De nader te bepalen renovatie- en/of onderhoudswerkzaamheden te betrekken in de afwegingen voor toevoegingen aan het IP en/of de begroting bij de Kadernota 2026. 4. De nader te bepalen verduurzaming werkzaamheden in de Kadernota 2026 af te wegen als mogelijke als ophoging van de IP-post 'verduurzaming gemeentelijk vastgoed'. 5.

Vanaf 2025 de exploitatielasten en huurbaten van De Greiner in de Voortgangsrapportage 2025 en de Kadernota 2026 op te nemen. 3. Beoogd resultaat Met de aankoop van De Greiner wordt verzekerd dat de functie van cultureel-economische broedplaats behouden blijft voor de stad. Daarnaast biedt de omvang van het gebouw voldoende doorschuifmogelijkheden voor vervangende huisvesting van culturele instellingen / autonome kunstenaars in de stad. 4. Argumenten 1. De Greiner past binnen het Cultuurplan 2022 — 2028 Zowel in het cultuurpian 2022 - 2028 van de gemeente als het coalitieakkoord is de ambitie uitgesproken voor meer betaalbare ruimte voor makers in de stad. ln een groeiende stad met een grote druk op ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen is het moeilijk betaalbare vierkante meters te claimen voor cultuur en creativiteit. Daarom is behoud van deze functie in dit gebouw, met haar huidige invulling, essentieel. Bij verwerving spreekt de gemeente de wens uit voor het bestendigen en daar waar mogelijk versterken we het culturele en creatieve karakter van het gebouw met passende huurders. De mogelijkheid om betaalbare ruimte aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille toe te voegen is door verwerving van De Greiner aanwezig. Een deel van de Haarlemse culturele sector is reeds gehuisvest in De Greiner, waaronder met name Stichting Klein

Kenmerk: 2024/1884902

4/8

Haarlem. Daarnaast worden de 17 atelierruimtes door de gemeentelijke partner Stichting 37PK toegewezen aan autonome kunstenaars, net zoals dat gebeurt voor de gemeentelijke atelierpanden. 2. De Greiner past binnen het economisch beleid Het aantrekken van innovatieve bedrijven is een belangrijke pijler om de stad te blijven positioneren als creatieve stad van toegepaste innovatie. Locaties met modulair, betaalbaar ruimten en flexibele ruimtelijke plannen ('experimenteerruimte') zijn kansrijk om innovatie aan te trekken en dragen bij aan een dynamisch, aantrekkelijk en onderscheidend ondernemings- en vestigingsklimaat in de stad. De Greiner maakt hier een belangrijk onderdeel van uit, waarbij we innovatie en creatieve bedrijven ruimte geven in stedelijke woon-werkmilieus. Daarnaast heeft de Greiner een gunstige Iigging ten opzichte van het te realiseren HOV knooppunt aan de Schipholweg, wat we als een van de focusgebieden zien van kennisintensieve bedrijvigheid. Door hier betaalbare werkruimtes aan te kunnen blijven bieden, zorgt dat er ruimte behouden blijft voor kleinschalige innovatieve startups die van toegevoegde waarde kunnen zijn voor de nieuwe bedrijvigheid rondom dit OV cluster en de profilering ervan. 3. De Greiner vervult nu een buurtgerichtefunctie De Greiner staat in stadsdeel Zuidwest op de rand van de wijk Rozenprieei en ¡s van waarde voor de buurt.

Het zorgt voor levendigheid en diversiteit in deze woonbuurt. Daarnaast organiseert Stichting Klein Haariem diverse activiteiten voor en met de buurt. De gemeente spreekt dan ook de wens uit om de huidige culturele en creatieve invulling van de Greiner te behouden en waar mogelijk uit te breiden. Deze locatie is bovendien uniek voor Haarlem: er is geen ander gebouw dat als volwaardige culturele broedplaats functioneert. 4. Huurdersbestand de Greiner Het huidig huurdersbestand sluit grotendeels aan op de partijen die de gemeente idealiter huisvest: autonome kustenaars, kleinschalige innovatieve startups, creatieve makers en cultureel maatschappelijk betrokken organisaties. Met name de verhuur aan die laatste groep wordt door Stichting Klein Haarlem als verhuurder mogelijk gemaakt. Ook Klein Haarlem zelf is voor het culturele aanbod in de stad relevant: zij bereiken een (jonge diverse) doelgroep die de grotere organisaties vaak niet weten aan te spreken. Festivals als Boring en Parksessies worden bijvoorbeeld door Klein Haarlem geproduceerd. 5. Uitbesteden van het vastgoedbeheer (property management) Het beheer van een gebouw als De Greiner met een verhuurbaar vloeroppervlak van 3.300 m2 met een veelvoudig aan diverse huurders vraagt om de nodige capaciteit. De gemeente spreekt de wens uit om het beheer van De Greiner na verwerving uit te besteden aan een externe relatie.

Hierbij kan worden gedacht aan een partij als Stichting Klein Haarlem of eventueel een ander professioneel vastgoedmanagement organisatie.

Kenmerk: 2024/1884902

5/8

-

6. Financiering van de aankoop en de verbouwing De aankoop van 'De Greiner' met de bijkomende kosten is niet voorzien in het gemeentelijk lnvesteringsplan (IP) (zie ook kanttekening ij. Gemeenten zijn op basis van de Wet op belastingen va n rechtsverkeer vrijgesteld va n overdrachtsbelasti ng. De overige kosten kope r (advieskosten, notariskosten) worden begroot op circa € 40.000. Het eerstvolgende moment van actualisatie van het lP is de Kadernota 2026, wanneer de koop al is afgerond. Op basis van de beschikbaar gestelde data — bouwkundige inspectie — wordt het initiële (achterstallig) onderhoud geraamd op circa € 2.000.000. Na verwerving zai een technisch due diligence onderzoek worden uitgevoerd om deze kosten definitiefte kunnen vaststellen. Afhankelijk van de aard van de uit te voeren werkzaamheden komen deze kosten ten laste van de exploitatie (onderhoud) of het lP (vervanging, renovatie). Bij de Kadernota 2026 wordt een voorstel gedaan voor het verwerken van deze kosten in de begroting en/of in het IP. Voor de benodigde verduurzaming van het gebouw is geen data beschikbaar. Op basis van een eigen aanname op basis van kengetallen wordt gerekend op een totaal van minimaal € 2.000.000. De te verwachten kosten zullen na verwerving worden bepaald vanuit een maatwerkadvies.

De totale kosten zullen ter afweging worden voorgelegd als ophoging van de IP-post voor verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed (VG.DRZ) in de Kadernota 2026. Aankoop

Bijlage l

lnitieel (achterstallig) onderhoud

€ 2.000.000

Verd u urzaming (schatting)

€ 2.000.000

7. Verwervings- en investeringskosten z!jn kostendekkend Het college zet bij de investering in en de exploitatie van De Greiner in op minimaal een kostprijsdekkende verhuur gedurende de looptijd van veertig jaar. Op basis van de beschikbaar gestelde data door Ymere ziet het college mogelijkheden voor een optimalisatie van de huurbaten in de komende jaren. De exploitatielasten en huurbaten zullen in de Voortgangsrapportage 2025 en Kadernota 2026 worden opgenomen. Het uitgangspunt is daarmee dat de verwerving van het pand (inclusief daarbij behorende (investerings)lasten voor achterstallig onderhoud en verduurzaming) over de gehele looptijd gezien minstens budgetneutraal is. 8. Geheimhouding in verband met artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid Nu de concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens van de verkopende partij als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder f van de Wet openbaarheid overheid in het geding zijn, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van bijlage 1 een geheimhoudingsverplichting opgelegd.

Kenmerk: 2024/1884902

6/8

Door Ymere is per 30 september jongstleden de openbare verkoopprocedure gedaan. Op basis van het verkoopvoorstel van de gemeente heeft Ymere besioten om de openbare verkoopprocedure op te schorten tot bestuurlijke besluitvorming van de gemeente. Bekendmaking van de koopprijs kan de positie van Ymere ten opzichte van de andere potentiële kopers in het geding brengen. ln dit kader dient op deze informatie geheimhouding te worden opgelegd. De geheimhouding op bijlage 1 blijft voor onbepaalde tijd van kracht. Halfjaarlijks wordt bezien of geheimhouding nog nodig is. 5. Risico's en kanttekeningen 1. Besluitvorming kan niet wachten De Greiner is per 30 septemberjongstleden in de verkoop gezet door Ymere. De aankoop is feitelijk een investering die nog niet in het investeringsplan is voorzien. Artikel 5, lid 7 van de financiële verordening beschrijft dat nieuwe bestedingsvoorstellen en investeringen die nog niet opgenomen ziin in het investeringsplan behandeld worden bij de integrale financiële afwegingsmomenten (kadernota, begroting, tussenrapportages). Daarbij informeert het college de raad over de ruimte binnen de financiële kaders voor het al dan niet opnemen van investeringsbedragen in het investeringsplan.

Bij voorstellen buiten de financiële afwegingsmomenten voor autorisatie van investeringskredieten voor investeringen, die niet of niet geheel zijn opgenomen in het investeringsplan, motiveert het college in het voorstel waarom besluitvorming niet kan wachten op het eerstvolgende integrale financiële afwegingsmoment. Bij dergelijke voorstellen, groter dan € 1 miljoen, informeert het college de raad in het voorstel over het effect van de investering op het geldende financiële kader van de gemeente. Tussentijdse spoedeisende zaken worden, voorafgaand aan de besteding, door het college ter goedkeuring voorgelegd aan de inhoudelijke raadscommissie en/ofde commissie Bestuur. Afwachten tot besluitvorming bij het eerstvolgende financiële afwegingsmoment is in het geval van aankoop van De Greiner niet mogelijk. De gemeente is dan te laat voor koop van De Greiner. De aankoop van De Greiner zal leiden tot een stijging van de netto schuldquote van ongeveer 0,5%. De bij de Programmabegroting 2025 - 2029 berekende netto schuldquote voor 2024 was 66%. Ophoging met 0,5% leidt daarmee niet tot een overschrijding van het gestelde maximum van 120%.

2. De gemeente koopt het pand 'as is, where is' Om een onderhandelingspositie te verkrijgen heeft de gemeente een bod uitgebracht onder de voorwaarde van 'as is, where is'. Dit betekent dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de gemeente komen en dat de verkoper (Ymere) daar niet op aangesproken kan worden. Om toch een goed beeld te krijgen van bouwkundige staat van het pand, baseert de gemeente zich op de beschikbaar gestelde bouwtechnisch onderzoeksrapport vanuit Ymere. Uit het rapport blijkt dat het grootste gedeelte van de kozijnen en installaties in zeer matige tot slechte staat

Kenmerk: 2024/1884902

7/8

'-r-

verkeert. Het rapport laat zien dat na de initiële investeringsiasten in 2009 minimaal onderhoud is uitgevoerd aan het gebouw. ln het rapport wordt uitgegaan van initiële kosten van circa € 2.000.000 voor vervangingen en onderhoud. De totale kosten zullen worden betrokken bij de aanpassingen van de begroting en/of in het IP bij de Kadernota 2026. 3. De kosten voor verduurzaming zijn nog niet exact bekend. Op basis van de beschikbare data valt nog weinig te zeggen over de benodigde verduurzamingsopgaven. Via een eigen inschatting worden deze kosten nu conservatief geraamd op minimaal € 2.000.000. Na verwerving zal een duurzaamheidscan voor de Greiner worden opgesteld en zullen de benodigde investeringsmiddelen worden voorgelegd aan de raad als ophoging van het IP-post voor verduurzaming gemeentelijk vastgoed (VG.DRZ) in de Kadernota 2026. 4. Onderhouds- en exploitatielasten nog niet exact bekend. Wanneer het pand in eigendom komt van de gemeente gelden de onderhoudseisen en normen voor de strategische vastgoedportefeuille van de gemeente. ln lijn met het onderhoudsbeleid moet het onderhoud voldoen aan de minimale onderhoudsscore 3 volgens de NEN 2767. ln deze fase van het proces kan nog geen definitieve inschatting worden gemaakt van de onderhouds- en exploitatielasten.

Zodra het gebouw is verworven en de onderhoudswerkzaamheden zijn afgerond zal een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van het pand worden opgesteld en zal via de P&C-cyclus het benodigde onderhoudsbudget ter goedkeuring aan de raad worden gevraagd. 5. Kostprijsdekkende verhuur is een onzekerheid Op basis van de beschikbaar gestelde data door Ymere en de lopende huurstroom stelt het college zich op het standpunt dat De Greiner kostprijs dekkend kan worden verhuurd. Echter geldt wel dat onzekerheid is over de feitelijke initiële kosten voor de renovatie/onderhoud en verduurzaming, welke in de worst-case scenario een drukkend effect kan hebben op de haalbaarheid van een kostprijsdekkende huur van het gebouw. Om dit risico beheersbaar te houden is het noodzakelijk dat de gemeente bij de uitvoering periodiek stuurt op de uitgeven en mogelijk, daar waar nodig en gewenst, bijsturing doet in het ambitieniveau voor verduurzaming van De Greiner. 6. Uitvoering Na besluitvorming op dit raadsvoorstel zal Ymere worden ge•i•nformeerd over dit besluit. De koopovereenkomst zal na een positieve behandeiing in de gemeenteraad worden ondertekend. Daarnaast zal een notaris opdracht krijgen om de akte van levering voor te bereiden. Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht wordt gestart met het verder uitwerken van de plannen voor de initiële onderhoudswerkzaamheden en verduurzaming. 7. Bijiagen 1.

[GEHEIMI - Financiële informatie

Kenmerk: 2024/1884902

8/8