6 Bijlage 5 Tekst oplegging bijzondere bepalingen

4 november 2025

Ter nadere uitwerking van de Anterieure Overeenkomst zijn Gemeente Haarlem en VORM Ontwikkeling B.V. overeengekomen dat de doorlopende tekst van de aan rechtsopvolgers op te leggen bijzondere bepalingen als volgt komt te luiden:

"Artikel 17 Beheer, Onderhoud en overdracht Plangebied Algemeen uitgangspunt 1. Partijen beogen een feitelijke én juridische openbaarheid in de zin van artikel 1 lid 1 onder b van de Wegenverkeerswet resp. artikel 4 lid 1 van de Wegenwet voor de delen van het Plangebied die openbaar toegankelijk zijn. De betrokken delen van het Plangebied zijn met een lichtgroene kleur aangegeven op bijlage 10. Het is de Ontwikkelaar en/of zijn rechtsopvolger(s) uit dien hoofde niet toegestaan die delen van het Plangebied fysiek af te sluiten voor bezoekers door bijvoorbeeld slagbomen, hekwerken of borden te plaatsen met aanduidingen als ‘eigen weg’ of ‘verboden toegang’ etc. Evenmin is het de Ontwikkelaar en/of zijn rechtsopvolger(s) toegestaan betaling voor toegang te vragen. Ingeval overtreding van het in dit lid bepaalde verbeurt Ontwikkelaar zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro). Artikel 19 van deze Overeenkomst (kettingbeding) is op dit lid van toepassing.". Enzovoorts. "Artikel 19 Kettingbeding 1.

Ontwikkelaar is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de Overeenkomst, bij een juridische levering van (een gedeelte van) het Bouwplan, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, niet zijnde een hypotheekrecht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte van levering woordelijk op te nemen. 2. Op gelijke wijze als in het eerste lid bepaald, verbindt de Ontwikkelaar zich jegens de Gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde, dat ook deze de verplichtingen van het eerste lid van dit artikel zal opleggen aan diens rechtsopvolgers of zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan. 3. Indien de Ontwikkelaar handelt in strijd met het voorgaande, verbeurt hij zonder rechterlijke tussenkomst een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van € 200.000,00 (zegge: tweehonderdduizend euro). Artikel 20 (Woning)bouwprogramma 1.

De ontwikkelaar realiseert een (woning)bouwprogramma in het bouwplan bestaande uit: • 43,75% (70) woningen in de Sociale huur waaronder 22 woningen voor de Blijf Groep en bijbehorende algemene ruimten; • 13,75% (22) Maisonnette-woningen, KoopStartregeling, • 3,75% (6) woningen in de Hoge Middeldure koop, • 38,75% (62) woningen in de Vrije sector Koop; • circa 62 m2 GO t.b.v. commerciële ruimte.". De Ontwikkelaar dan wel zijn rechtsopvolger verplicht zich nadrukkelijk om in het Bouwplan de in lid 1 genoemde percentages huur- en/of koopwoningen in de sector sociaal dan wel middelduur aan te houden en de woningen ook uitsluitend te zullen laten gebruiken als Sociale Huurwoning of Middeldure koopwoning zoals bedoeld in artikel 20 lid 5. Er geldt derhalve een nadrukkelijk verbod op het wijzigen van deze categorieën en bijbehorende percentages.

4 november 2025

2.

3. 4.

5.

Het is Ontwikkelaar toegestaan de woningen in de categorieën Middeldure koop naar eigen inzicht te verdelen tussen de classificaties hoog en laag behoudens 22 maisonnettes in bouwblok F. Deze woningen krijgen een maximale koopsom van € 390.000,- VON conform de door de rijksoverheid vastgestelde grens voor betaalbare koopwoningen (prijspeil per 1 januari 2024). De betrokken 22 woningen worden in eerste instantie uitsluitend verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal en daarnaast ook bij voorkeur aan inwoners uit de gemeente Haarlem. Indien na drie maanden na start verkoop blijkt dat er onvoldoende maisonnettes aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal kunnen worden verkocht, vervalt deze voorwaarde. Deze verplichting wordt uitgewerkt in een verkoopprocedure die voorafgaand aan start verkoop aan de Gemeente ter goedkeuring wordt voorgelegd. Op het realiseren van het woningbouwprogramma is de Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment d.d. 2 november 2022 (bijlage 13) van toepassing tenzij daarvan in deze overeenkomst nadrukkelijk wordt afgeweken. Het college stelt jaarlijks conform de spelregels uit de Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment d.d.

2 november 2022 (bijlage 13) en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij de categorieën uit lid 1 vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen". Kaders en afspraken met betrekking tot de te realiseren woningen A. Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning die valt onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 808,06(prijspeil 1 januari 2023). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m2 GBO, maar op projectniveau is het gemiddelde tenminste 50m2 GBO. Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie (bijvoorbeeld een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakte-verhouding redelijk is (en bijvoorbeeld rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basisprogramma van eisen zoals dat door de drie Haarlemse corporaties gezamenlijk is opgesteld (zie bijlage 6 van Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment 2 november 2022 (bijlage 13)).

Voor wat betreft de in het Bouwplan te realiseren sociale woningen geldt het volgende: a) Woonruimteverdeling verloopt via Woonservice (dus ook de nieuwe sociale huurwoningen die worden aangeboden door particuliere partijen); b) Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroepen beperken. c) De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van Haarlem, en daarna ZuidKennemerland/IJmond. d) De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling. Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de Ontwikkelaar als de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting de Gemeente moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door Ontwikkelaar zelf mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna in een allonge bij de onderhavige overeenkomst op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota kaders en instrumenten, de afspraken verder worden vastgelegd.

4 november 2025

e)

6.

De huren worden conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken geïndexeerd. f) Indien de verhuurder geen toegelaten instelling is wordt per 1 juli van elk jaar per woning de huurprijs aangeleverd via een door de Gemeente vastgesteld format om de huurprijzen te toetsen. Daarvoor dient inzicht te worden gegeven in een deel van de huuradministratie. g) Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 50 jaar vanaf het moment van eerste verhuur. Bij overtreding hiervan verbeurt de Ontwikkelaar (dan wel rechtsvolger) zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 200.000 per woning. h) 65% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat deze een maximale huurprijs mogen hebben tot de aftoppingsgrens. i) Het betreft zelfstandige woningen. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Bovenstaande regeling is van toepassing op: de 22 woningen bekend onder de adressen Spaarndamseweg 432A tot en met 432H, 432J, 434A tot en met 434H, 434J en 436A tot en met 436D te Haarlem; de 48 woningen bekend onder de adressen Spaarndamseweg 462 tot en met 476 (even nummers) en Chris Wol park 1 tot en met 40 te Haarlem. B.

Maisonnette-woningen, KoopStartregeling Middeldure koopwoningen Maisonnette-woningen zijn Maisonnettes met een VONprijs van € 405.000,-- (prijspeil 1 januari 2025). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60m2 GBO. Voor deze woningen geldt: het bepaalde in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen, waaronder begrepen een zelfbewoningsverplichting, (welke als bijlage aan het afschrift van de akte van vestiging erfpacht ten behoeve van de koper wordt gevoegd); het bepaalde in dit artikel onder lid 6 (herleven van de reguliere zelfbewoningsplicht). Bovenstaande regeling is van toepassing op de 22 woningen bekend onder de adressen Chris Wol park 42, 43 en 45 tot en met 64 te Haarlem. C. Hoge Middeldure koopwoningen Hoge Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een VON-prijs van €305.176 tot maximaal € 451.578 (prijspeil 1 januari 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding (zie ook lid 7). Bovenstaande regeling is van toepassing op de 6 woningen bekend onder de adressen Spaarndamseweg 440A, 440B, 442A, 442B, 444A en 444B te Haarlem. D. Koopwoningen Vrije sector a) De Koopwoning met een VON-prijs boven de € 451.578 (prijspeil 1 januari 2023) bij eerste verkoop.

b) Het is Ontwikkelaar dan wel zijn rechtsopvolger toegestaan de woningen in de Vrije Sector te verkopen tegen een lager niveau dan onder a) genoemd. Bovenstaande regeling is van toepassing op: de 32 woningen bekend onder de adressen Chris Wol park 65 tot en met 92 en de Spaarndamseweg 478, 480 en 483 te Haarlem; de 30 woningen bekend onder de adressen Spaarndamseweg 446A tot en met D, 448A tot en met D, 450A tot en met D, 452A tot en met D, 454A tot en met D, 456A tot en met D, 458A tot en met D, 460A en 460 B te Haarlem. De Ontwikkelaar verkoopt de woningen genoemd onder B door middel van de KoopStartregeling van Stichting Opmaat, dat wil zeggen door middel van uitgifte in erfpacht.

4 november 2025

Gedurende de looptijd van de KoopStartregeling geldt de zelfbewoningsverplichting uit de KoopStartregeling, zoals genoemd in Hoofdstuk 6 van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. Het betre ende artikel (6.1 lid 2) luidt als volgt: "2. Zelfbewoning De Erfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en in het Registergoed zijn hoofdverblijf te hebben. De Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Erfverpachter kan de Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken." Nadat de Erfpacht- en KoopStartbepalingen niet meer van toepassing zijn, doordat de erfpacht is omgezet in eigendom door aankoop van de bloot eigendom dan wel door verkoop van de woning aan een derde overeenkomstig het bepaalde in de KoopStartregeling, is vervolgens de zelfbewoningsplicht van de Gemeente zoals opgenomen in artikel 3.3 van de Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020 van toepassing. De Ontwikkelaar neemt bij wijze van kettingbeding in de koopovereenkomsten dan ook dit zelfbewoningsbeding op voor de duur van 10 jaar na oplevering. Indien deze regeling herleeft nadat de Erfpacht- en KoopStartbepalingen niet meer van toepassing zijn, geldt het zelfbewoningsbeding enkel nog voor de nog resterende termijn. 7.

De Ontwikkelaar neemt bij wijze van kettingbeding in de koopovereenkomsten voor de woningen genoemd onder C een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsbeding op voor de duur van 10 jaar na oplevering. Artikelen 3.3 en 3.7 van de Algemene Verkoopvoorwaarden Gemeente Haarlem 2020 zijn terzake van toepassing. Waar in voornoemde artikelen van de Algemene Verkoopvoorwaarden ‘Gemeente’ staat dient ‘Ontwikkelaar’ (VORM Ontwikkeling BV) worden gelezen. De teksten van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht dienen vooraf te worden goedgekeurd door de Gemeente. 8. Boete- en kettingbeding Op het niet nakomen van het bepaalde in dit artikel is de Ontwikkelaar (dan wel zijn rechtsopvolger(s)) op eerste aanzegging door de Gemeente en zonder rechterlijke tussenkomst aan de Gemeente een boete verschuldigd van € 200.000,00 per woning en onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en schadevergoeding te vorderen. 9. Artikel 19 van deze Overeenkomst (kettingbeding) is op dit artikel van toepassing.". Enzovoorts. "Artikel 22 Uitsluiting van parkeervergunning, handhaving bezoekersparkeren 1. De Ontwikkelaar dan wel zijn rechtsopvolgers (waaronder nieuwe bewoners) komen niet in aanmerking voor een gemeentelijke parkeervergunning, een abonnement met korting dan wel een vergelijkbare regeling.

Ontwikkelaar is verplicht zijn rechtsopvolgers expliciet op deze afspraak te wijzen en deze vast te leggen in koop- en of huurovereenkomsten. 2. De aangewezen bezoekersparkeerplaatsen (voor zowel auto’s als fietsen) zijn bedoeld voor bezoekers van het Plangebied en zullen als zodanig aangegeven worden. De Ontwikkelaar (dan wel zijn rechtsopvolger) draagt er zorg voor dat deze situatie in de toekomst behouden blijft, tenzij hierover met de Gemeente nadere afspraken worden gemaakt. 3. Artikel 19 van deze Overeenkomst (kettingbeding) is op dit artikel van toepassing.".