6 Bijlage 5 RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Haarlem

31

Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten In dit onderzoek hanteren we een aantal inkomensgrenzen en prijssegmenten (in blauw). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur19 gelden een aantal aangepaste termen. Hieronder geven we de definities van de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen in deze rapportage en de relatie met de nieuwe definities uit de Wet betaalbare huur (in oranje). Sociale huur •

Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 januari 2025 is dit maximaal € 900,07 (de liberalisatiegrens). Onder de Wet betaalbare huur wordt deze prijsgrens de maximale lagehuurgrens genoemd, en woningen daaronder vallen in het laagsegment.

•

De doelgroep voor sociale huur is onder te verdelen in twee subdoelgroepen: de primaire en de secundaire doelgroep. o

De primaire doelgroep heeft recht op het ontvangen van huurtoeslag (daarom ook wel ‘doelgroep huurtoeslag’ genoemd). De grenzen voor deze doelgroep zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de OWgerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de OWgerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de OWgerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens.

o

De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens voor sociale huur (ook wel de DAEB-grens). Die bovengrens is €49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025).

Middenhuur Onder de Wet betaalbare huur is de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. lles tussen de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. Na de invoering van de Wet betaalbare huur vormen het laagsegment en middensegment samen het gereguleerde segment. Betaalbare koop Voor prijsgrenzen in de koopsector sluiten we aan bij de segmenten zoals gehanteerd in WiMRA2023/2025.20 In de koopsector wordt tot € 405.000 gesproken van betaalbare koop (prijspeil 2025).21

19

De Wet betaalbare huur is aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer en sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet reguleert het middensegment door het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook te laten gelden voor midden huurwoningen tot en met 186 punten. 20

O&S Amsterdam (2023/2025) Wonen in de MRA.

21

Het Rijk heeft de betaalbare koopprijsgrens in 2025 verhoogd naar € 405.000.

32

Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid Om de toegankelijkheid van de huur- en koopsector te onderzoeken bekijken we in paragrafen 2.3.3 en 3.4 in hoeverre het actuele particuliere huur- en koopaanbod betaalbaar is voor de vijf indicatieve inkomens. Indicatieve middeninkomens We laten in deze analyse de doelgroep voor de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden om een woning te vinden. De middeninkomens zijn het meeste aangewezen op betaalbare particuliere huurwoningen en op betaalbare koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We sluiten in deze analyse aan bij middeninkomens zoals gedefinieerd voor het WiMRA2025. 22 • • • • • • • •

Passend toewijzen 1: € 28.365 (bovengrens passend toewijzen voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Passend toewijzen 2: € 38.500 (bovengrens passend toewijzen voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: € 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: € 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 (1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: €99.338 (2x EU-grens alleenstaanden).

Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2025, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van €148.001 bij een bruto jaarinkomen van €35.000 tot €476.842 bij een jaarinkomen van €100.000.

33

Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75%).

Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen € 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

Groep A B C D E F

Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000

Om de toegankelijkheid van de huursector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het actuele particuliere huuraanbod betaalbaar is voor acht indicatieve inkomens. Wie een particuliere huurwoning wil betrekken, heeft hiervoor vaak een bepaald minimuminkomen voor nodig. In de middenhuur geldt soms ook nog een maximale inkomensgrens. De inkomensgrens varieert per verhuurder/beheerder, maar ligt doorgaans op een minimum van tussen de 3,5 à 4,5 keer de (kale) huur. Voor de analyse gaan we daarom uit van een inkomenseis van 4 keer de (kale) huur om de toegankelijkheid van het aanbod in te schatten.

€2.083,33

€1.875,00

€1.666,67

€1.458,33

€1.250,00

€1.041,67

€833,33

€625,00

€2.250,00 €2.000,00 €1.750,00 €1.500,00 €1.250,00 €1.000,00 €750,00 €500,00 €250,00 €-

€416,67

Maximale huur op basis van inkomenseis op 4 keer de (kale) huur voor verschillende inkomensgroepen.

€ € € € € € € € € 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000

34

Maximale huur op basis van inkomenseis op 4 keer de (kale) huur voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen € 28.375 (primaire doelgroep 1phh) € 38.500 (primaire doelgroep mphh) € 49.699 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

Groep A B C D E F G H

Maandinkomen € 2.365 € 3.208 € 4.142 € 4.571 € 5.174 € 6.209 € 6.856 € 8.278

Bovengrens huur € 591 € 802 € 1.036 € 1.143 € 1.294 € 1.552 € 1.714 € 2.070

35

36