6 Bijlage 5 Anterieure overeenkomst Prinses Beatrixplein ondertekend Pré Wonen + bijlagen
Tekst van het document
Bijlage 1_Afsprakenbrief gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 16 juni 2022_getekend
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
AFSPRAKENBRIEF gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein
Nova Dreef B.V., Stichting Pré Wonen en de gemeente Haarlem nemen in aanmerking dat (A)
Partijen over relevante grondposities in het gebied Prinses Beatrixplein beschikken en dat zij al geruime tijd met elkaar in overleg zijn over de herontwikkeling hiervan;
(B)
Partijen een Ambitiedocument, bijlage 1, hebben opgesteld en een Nota van Uitgangspunten alsmede een concept van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen zijn overeengekomen;
(C)
de voorkeur wordt gegeven aan Developing Apart Together: een ontwikkelstrategie die uitgaat van samenwerking tussen grondeigenaren waar nodig en zelf doen wat kan;
(D)
Partijen een programma hebben afgesproken dat voorziet in de realisatie van circa 575 woningen, een winkelcentrum met een supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, een ondergrondse parkeergarage, een Huis van de Wijk, sociaal ondernemingen, een sportzaal, een ITK-school en een mobiliteitshub;
(E)
het uitgangspunt van Partijen is dat de kosten en baten eerlijk met elkaar worden gedeeld (“zoet en zuur delen”) en dat de ontwikkeling moet voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en die van toereikend verhaal van kosten van de Gemeente.
(F)
ter realisering van de gebiedsontwikkeling grondoverdracht tussen Partijen nodig is;
(G)
op voorhand niet is gebleken van overwegende planologische bezwaren die aan het verlenen van publiekrechtelijke medewerking aan verdere ontwikkeling en realisatie van de ontwikkeling in de weg staan;
(H)
Partijen met deze afsprakenbrief hun basisafspraken over de voorbereiding en realisatie van de ontwikkeling wensen vast te leggen,
en hebben het volgende afgesproken: 1.
ALGEMENE AFSPRAKEN
1.1
Partijen spannen er zich tot het uiterste toe in om alle voorbereidingen te treffen om de realisatie van de binnen het exploitatiegebied, beoogde gebiedsontwikkeling, hierna: “Project”, mogelijk te maken en tot daadwerkelijk uitvoering daarvan te komen. De Gemeente is bereid om de benodigde publiekrechtelijke besluitvorming voor te bereiden.
1.2
De Nota van Uitgangspunten Gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein van 28 januari 2022 en het concept van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen, die als bijlage 2 en 3 zijn aangehecht, hierna ook
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
respectievelijk: “NvU” en “SPvE”, zijn voor Partijen bindend. Daar waar deze afsprakenbrief afwijkt van deze stukken, prevaleert de afsprakenbrief. 1.3
Indien de definitieve versie van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen afwijkt van het concept van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, treden Partijen in overleg over de vraag welke consequenties dit heeft voor de onderhavige afsprakenbrief.
1.4
Partijen hebben kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, Didam) en zijn zich bewust van de verplichtingen die dit arrest met zich meebrengt voor de Gemeente bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten. Partijen zijn bij de beoogde gebiedsontwikkeling onlosmakelijk aan elkaar verbonden, waarbij Partijen de medewerking over en weer noodzakelijkerwijs nodig hebben. In dat kader hebben zij vastgesteld dat zij onder de uitzonderingssituatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad vallen. De Gemeente zal de uit het arrest voortvloeiende plicht om het voornemen tot verkoop van de gronden tijdig voorafgaand aan de verkopen op zodanige wijze bekend maken zodat een ieder daarvan kennis kan nemen, nakomen. De Gemeente betrekt bij de kennisgeving de motivering waarom Partijen van oordeel zijn dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts twee gegadigden in aanmerking komen voor de aankoop van de op deze afsprakenbrief betrekking hebbende gronden.
2.
PROGRAMMA
2.1
Partijen spannen zich tot het uiterste ervoor in om het programma, zoals opgenomen als tabel [1] van de NvU, hierna: “Programma”, te realiseren.
2.2
De beoogde realisatie van het Project geschiedt binnen zes kavels door de Partijen afzonderlijk als volgt: -
kavel 1, onderverdeeld in 1A en 1B: Dreef Beheer: winkelcentrum met een supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, woningen (middensegment en vrije sector) en een ondergrondse parkeergarage;
-
kavels 2 en 3, onderverdeeld in 2+3A en 2+3B: Gemeente en Pré Wonen: tijdelijke winkels, woningen (sociaal, middensegment en vrije sector), 32 (intramurale)zorgwoningen, sociaal ondernemingen, een sportzaal en een Huis van de Wijk;
-
kavel 4: de Gemeente en Pré Wonen: een ITK-school en woningen (sociaal en middensegment);
-
kavel 5: de Gemeente danwel een nader overeen te komen partij: mobiliteitshub en commerciële ruimten en/of sociaal ondernemingen;
2.3
kavel 8: de Gemeente: openbare ruimte.
Er zijn ook kavels 6 en 7, welke kavels evenwel buiten het exploitatiegebied vallen.
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
2.4
Kavel 8 behelst openbare ruimte. De Gemeente zorgt voor de herinrichting daarvan.
3.
EIGENDOMSSITUATIE
3.1
Om tot de realisering van het Programma door de afzonderlijke Partijen binnen de zes kavels te komen, spannen Partijen zich tot het uiterste ervoor in om te voorzien in overeenstemming over het volgende: -
kavel 1: de verwerving door Dreef Beheer van deze gronden van Pré Wonen en de Gemeente, voorzover het niet bij haar in eigendom is;
-
kavel 2: de verwerving door Pré Wonen van bouwrijpe gronden – inclusief een onderhoudsstrook – van de Gemeente;
-
kavel 4: de verwerving door de Gemeente van de gronden van Pré Wonen voor de realisatie van de ITKschool en woningen (sociaal en middensegment). Pré Wonen wordt op haar beurt in staat gesteld de sociale en middeldure huurwoningen in het Programma voor dit kavel te realiseren. Partijen maken nadere afspraken over de precieze invulling van dit programma en de beantwoording van aanbestedingsvragen in het licht van het feit dat de gemeente ook een opdrachtgeversrol heeft in verband met in elk geval de school.
3.2
Partijen zullen gezamenlijk de grondoverdracht en beoogde realisatie op een voor alle Partijen fiscaal zo voordelig mogelijke wijze onderzoeken en hierover afspraken maken.
4.
GRONDEXPLOITATIE
4.1
Bijlage 4 behelst de grondexploitatie waar Partijen vanuit gaan.
Voor wat betreft de opbrengstenkant van de grondexploitatie zijn Partijen in elk geval gebonden aan de volgende waarden: -
voor (intramurale)zorgwoningen en sociale huurwoningen: de grondprijzen – exclusief BTW en kosten koper – zoals opgenomen in tabel [2] van de NvU;
-
voor het middensegment en de vrije sector: tabel [3] van de NvU;
-
voor het niet-woonprogramma: tabel [4] van de NvU. De waarden worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd volgens de CBS CPI alle huishoudens (basisjaar 2021 = 100), voor het eerst per 1 januari 2022.
4.2
Voor wat betreft de kostenkant van de grondexploitatie zijn Partijen gebonden aan het volgende:
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
-
voor de inbrengwaarden: de waarden worden gebruikt zoals die staan in tabel [5] van de NvU. Deze waarden worden jaarlijks geïndexeerd;
-
voor de prijs voor de gronden van de Gemeente: € 2.959.157,--, zoals volgt uit de als bijlage 5 aangehechte taxatie. Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd;
-
voor de kosten van sloop, bodemsanering, bouw- en woonrijpmaken: de kengetalen uit het prijzenboek van Metafoor en het bouwkostenkompas worden gehanteerd. In onderdeel 6.4 van de NvU zijn uitgangspunten hiervoor opgenomen. Partijen dragen zelf deze kosten voor de kavels die zij ontwikkelen;
-
voor de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte: een bedrag van € 2.069.748,--
wordt
gehanteerd. Dit bedrag geldt als taakstellend voor het door Partijen overeen te komen definitief ontwerp voor de openbare ruimte. Als de kosten in redelijkheid niet binnen de taakstelling kunnen blijven, gaan Partijen in overleg over de vraag onder welke voorwaarden toch tot een definitief ontwerp kan worden gekomen. Partijen dragen de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte binnen kavel 8 naar rato op basis van de opbrengstpositie per kavel, hetgeen uitkomt op 53,4% voor Dreef Beheer, 5,3% voor Pré Wonen en 41,3% voor de Gemeente. De inrichting van de eigen kavels gebeurt voor eigen rekening;
-
voor de kosten van onderzoeken: stelposten worden gehanteerd. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven. De uiteindelijk werkelijke kosten worden verdeeld op basis van het ruimtegebruik per kavel, hetgeen uitkomt op 38% voor Dreef Beheer, 5% voor Pré Wonen en 57% voor de Gemeente;
-
voor de plankosten en kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering: de bedragen zoals opgenomen in tabel [7] van de NvU betreffen stelposten. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven. De uiteindelijk werkelijke kosten worden verdeeld op basis van het hiervoor genoemde ruimtegebruik per kavel;
-
voor de buitenplanse kosten: de uiteindelijk kosten van het eventueel aanpassen van twee kruispunten (Prinses Beatrixplein en Leonard Springerlaan) worden volgens de PPT-criteria opgevoerd. Partijen dragen deze kosten naar rato op basis van de hiervoor genoemde opbrengstpositie per kavel. In onderdeel 6.6.3 van de NvU wordt een reservering van €150.000,-- genoemd. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven;
-
voor kosten van bovenwijkse voorzieningen: de systematiek en bedragen worden gebruikt zoals die volgen uit tabel [9] van de NvU. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd;
-
in het kader van het “bonnetje” van de Gemeente: betreft de verevening van de 40-40-20 verhouding van het woonprogramma als mede het onrendabele sociaal-maatschappelijk programma over de verschillende kavels binnen het plangebied. Het bedrag van een lagere gemeentelijk grondopbrengst
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
van €2.519.280,-- als gevolg van bovengenoemde verevening, alsmede het financieel tekort op kavel 1 van €1.004.110,-- wordt gelijkelijk over Partijen verdeeld, een en andere zoals opgenomen in tabel [15] van de NvU. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd; Als jaarlijkse indexering is voorgeschreven, gebeurt dit evenzeer per 1 januari volgens de CBS CPI alle huishoudens (basisjaar 2021 = 100), voor het eerst per 1 januari 2022 4.3
De bedragen zijn daar waar van toepassing exclusief BTW en “kosten koper”.
4.4
Partijen dienen geen verzoek om financiële tegemoetkoming wegens planschade in.
5.
MOBILITEITSHUB Partijen voorzien in een mobiliteitshub. Daartoe maken zij een ontwerp met aanbestedingsplan en beheer- en onderhoudsplan. Taakstellend is een bedrag van €9.068,-- dat Dreef Beheer en Pré Wonen ieder betalen per aan het programma van de desbetreffende partij toe te rekenen en te verwerven parkeerplaats. Als de kosten in redelijkheid niet binnen de taakstelling kunnen blijven, gaan Partijen in overleg over de vraag onder welke voorwaarden toch tot een ontwerp kan worden gekomen.
6.
KABELS EN LEIDINGEN De realisatie van het Project vergt de medewerking van nutsbedrijven. Zo is een gedeelte van de gronden in het exploitatiegebied in eigendom van Liander. Hierop staat een trafo, die bij de realisatie van het Project verplaatst dient te worden. Partijen proberen met nutsbedrijven de noodzakelijke afspraken te maken, waarbij de Gemeente waar mogelijk een beroep doet op de toepasselijke verlegregeling. De kosten daarvan worden naar rato van de hiervoor genoemde opbrengstpotentie per kavel over Partijen verdeeld, een en ander overeenkomstig paragraaf 6.4 van de NvU.
7.
COMMUNICATIE Partijen voorzien gezamenlijk in de communicatie en participatie ten aanzien van het Project.
8.
AANVULLENDE DOCUMENTEN
8.1
Partijen maken uiterlijk één jaar na de datum van deze afsprakenbrief gezamenlijk de volgende aanvullende documenten: a)
stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan;
b)
faserings- en uitvoeringsplan;
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
c)
communicatie- en participatieplan;
d)
ontwerp van de mobiliteitshub met aanbestedingsplan en beheer- en onderhoudsplan;
e)
definitief ontwerp voor de openbare ruimte;
f)
plan van aanpak van de publiekrechtelijke toestemmingen die van bestuursorganen binnen en buiten de Gemeente nodig zijn voor de realisatie van het Project;
8.2
g)
exploitatie- en koopovereenkomst tussen Dreef Beheer en de Gemeente:
h)
koop- en realisatieovereenkomsten tussen Pré Wonen en de Gemeente;
i)
koopovereenkomst tussen Dreef Beheer en Pré Wonen;
j)
routeplan voor koop- en verkopen, in het bijzonder met het oog op fiscale optimalisatie.
Waar mogelijk wordt een begin gemaakt met de voorbereiding van de uitvoering van het plan van aanpak van de publiekrechtelijke toestemmingen die van bestuursorganen binnen en buiten de Gemeente nodig zijn voor de realisatie van het Project.
8.3
Opdrachten aan externe deskundigen die nodig zijn om te voorzien in de aanvullende documenten, worden niet eerder gegeven dan na toestemming van de Stuurgroep.
9.
FASERING EN PLANNING
9.1
Partijen houden voor de voorbereiding en realisatie van het Project drie startmomenten aan: -
Startmoment 1:
(i)
kavel 1A: deel winkelcentrum met deel supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, deel ondergrondse parkeergarage en woningen (middensegment en vrije sector);
(ii) kavel 2 en 3B: tijdelijke winkels; (iii) kavel 4: ITK-school en woningen (sociaal en middensegment), -
Startmoment 2:
(i)
Kavel 1B: deel winkelcentrum met deel supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, deel ondergrondse parkeergarage en woningen (middensegment en vrije sector);
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
(ii) kavel 2 en 3A: woningen (sociaal, middensegment en vrije sector), 32 (intramurale)zorgwoningen, sportzaal en Huis van de Wijk, -
Startmoment 3:
kavel 2 en 3B: woningen (sociaal, middensegment en vrije sector) en sociaal ondernemingen. 9.2
Partijen streven de in bijlage 6 opgenomen planning na.
10.
OVERLEG- EN BESLUITVORMINGSSTRUCTUUR
10.1
Partijen voorzien ten behoeve van de uitvoering van deze afsprakenbrief in een Stuurgroep en een Projectgroep.
10.2
De Stuurgroep beslist over de inhoud van concepten van de aanvullende documenten die ter besluitvorming aan respectievelijk het bestuur van Dreef Beheer, het bestuur en de raad van commissarissen van Pré Wonen en het college van burgemeester en wethouders – en indien noodzakelijk de gemeenteraad – worden voorgelegd. Zij heeft verder als taak de voortgang van de uitvoering van de afsprakenbrief te bewaken.
10.3
De Stuurgroep bestaat uit van elke partij in elk geval een vertegenwoordiger op bestuurlijk niveau en een vertegenwoordiger op managementniveau. Zij komt minimaal een keer per kwartaal bijeen en besluitvorming vindt plaats bij unanimiteit.
10.4
De Projectgroep bevordert de uitvoering van de afsprakenbrief en bereidt de besluitvorming door de Stuurgroep voor. Daartoe wordt onder meer een plan van aanpak gemaakt om tot de aanvullende documenten te komen.
10.5
De Projectgroep bestaat uit medewerkers en externe deskundigen van Partijen en komt bijeen op verzoek van één of meer van de Partijen. De Gemeente verzorgt het secretariaat.
11.
BESLUITVORMING TOEZICHTHOUDENDE INSTANTIES Partijen zijn ermee bekend dat Pré Wonen voor de uitvoering van het Project te maken kan en moet hebben met besluitvorming van toezichthoudende instanties, zoals de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Indien daartoe aanleiding bestaat, treden Partijen in overleg over de vraag welke consequenties deze besluitvorming heeft voor de onderhavige afsprakenbrief.
12.
ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN
12.1
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze afsprakenbrief onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen gedurende drie maanden met elkaar in
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
overleg treden, waarbij zij zullen trachten een voor alle Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. 12.2
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
13.
PUBLIEKRECHTELIJKE TAKEN EN VERPLICHTINGEN
13.1
De inhoud van deze afsprakenbrief zal niet van invloed zijn op de uitoefening door de Gemeente van haar publiekrechtelijke taak. Indien deze taakuitoefening leidt tot handelingen en/of besluiten welke nadelig zijn voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen, zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor ontstane nadelen.
13.2
Evenmin zal de inhoud van deze afsprakenbrief van invloed zijn op de verkrijging van toestemming van hogere overheden voor zover deze toestemming voor de Gemeente voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen of onderdelen daarvan wettelijk is vereist.
13.3
Indien een onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor Stichting en/of door Stichting ingeschakelde derden ontstane nadelen.
14.
GESCHILLENREGELING
De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze afsprakenbrief dan wel nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg zijn mochten ontstaan, en die niet in onderling overleg tussen Partijen tot een oplossing is gebracht binnen een voor ieder der Partijen in redelijkheid aanvaardbare termijn, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem. 15.
TOTSTANDKOMINGSVOORBEHOUD
15.1.
Op basis van de hierbij ambtelijk gemaakte afspraken zal uiteindelijk een overeenkomst aan de terzake bevoegde organen van partijen worden voorgelegd. Er komt niet eerder een overeenkomst op basis van onderhavige Afsprakenbrief tot stand dan nadat door of namens het college alsmede door het bestuur van Pré Wonen tot het aangaan van enigerlei overeenkomst is besloten. Bovendien dient voor totstandkoming van enigerlei overeenkomst de raad van commissarissen van Pré Wonen zijn goedkeuring te hebben gegeven.
15.2
Het college kan dit besluit ter voorafgaande goedkeuring voorleggen aan een commissie en eventueel de raad. Het besluit van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van enigerlei overeenkomst.
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
15.3.
Indien het in het vorige lid genoemde besluit niet is genomen door of namens het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Voor akkoord, op 16 juni 2022:
ONDERTEKENING Aldus in drievoud opgemaakt en door Partijen ondertekend:
Nova Dreef B.V.
Pré Wonen
de gemeente Haarlem
voor deze: dhr. S. Kat
voor deze: mw. A. Huntjens
voor deze: dhr. J. Meindersma
Afzonderlijke handtekening van Partijen voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de bijlagen als genoemd in onderhavige Afsprakenbrief.
LIJST VAN BIJLAGEN Bijlage 1:
Ambitiedocument Haarlem Beatrixplein, maart 2021
Bijlage 2:
Nota van Uitgangspunten gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein d.d. 28 januari 2022
Bijlage 3:
Concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen Beatrixplein, d.d. 15 april 2022
Bijlage 4:
Grondexploitatie gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 28 januari 2022
Bijlage 5:
Residuele berekening grondverkoop gemeente Beatrixplein, d.d. 27 januari 2022
Bijlage 6:
Planning gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 27 januari 2022
Bijlage 2_Stedenbouwkundig Plan Prinses beatrixplein, d.d. 31 oktober 2023 (hoge resolutie)
Stedenbouwkundig plan (deel 1)
BEA Hart van Parkwijk
1
Colofon
Gemeente Haarlem Dreefbeheer Pré Wonen De Zwarte Hond De Urbanisten Versie 3 31 oktober 2023
Voorwoord In de naoorlogse wijk Parkwijk in Haarlem Oost ligt het Prinses Beatrixplein. In het gebied zijn veel commerciële en maatschappelijk voorzieningen. Ook zijn er veel woningen, veel werkgelegenheid en veel groene openbare ruimte. De bebouwing en de openbare ruimte zijn echter verouderd, er is een leefbaarheidsproblematiek en het gebied is aangewezen als urgente gebiedsontwikkeling. De Zwarte Hond en de Urbanisten hebben de opdracht gekregen een stedenbouwkundig plan, een voorlopig ontwerp openbare ruimte en een beeldkwaliteitsplan voor het Prinses Beatrixplein op te stellen. Sinds oktober 2022 hebben is hier intensief en met veel plezier aan gewerkt. Er is een stedenbouwkundig plan gerealiseerd voor een herkenbaar gebied wat open, zorgzaam en comfortabel is. Met de autoluwe dreef als identiteitsdrager en het nieuwe hart van de wijk is het Prinses Beatrixplein straks een iconische plek in Haarlem om te wonen, te winkelen, te recreëren en je talenten te ontwikkelen. Bovendien is de nieuwe wijk inclusief en toekomstbestendig voor mens en natuur en goed verbonden met de omliggende buurten en de rest van de stad. Voorliggend document is de uitwerking van het stedenbouwkundig plan (SP) (deel 1). In het eerste hoofdstuk wordt er ingegaan op de ambities en uitgangspunten en wordt er een reflectie gegeven op het SPvE (Stedenbouwkundig Programma van Eisen).
In het tweede hoofdstuk wordt het stedenbouwkundig ontwerp beschreven. In twee aparte documenten wordt verder ingegaan op het ontwerp voor de openbare ruimte ontwerp (deel 2) en de beeldkwaliteit voor de uitwerking van de architectuur (deel 3).
De Zwarte Hond De Urbanisten
3
Stedenbouwkundig plan
BEA Hart van Parkwijk
Inhoud 01 Opgave & Ambitie 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Locatie Context Visie Ambities Verbinden van BEA in de context Stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE)
02 Ontwerp stedenbouwkundig plan 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 2.22
5
Uitgangspunten Plankaart Programma Massa en bouwhoogte Spelregelkaart bouwmassa Spelregelkaart openbare ruimte Fietsen en fietsparkeren Bereikbaarheid nood- en hulpdiensten Parkeren Ecologie en natuurinclusief bouwen Activiteiten in de openbare ruimte Afval Nutsen Groenparagraaf Bomen Verharding Klimaatadaptatie Bezonning en wind Natuuronderzoek Bodemenergie Fasering Participatie
7 8 10 12 16 20 22
25 27 28 30 34 36 40 42 46 50 56 60 62 64 66 68 72 74 76 82 84 86 88
01
“BEA ligt op steenworpafstand van de Haarlemse binnenstad. Vanuit hier ben je zo op andere plekken in de stad én daarbuiten. Wonen in BEA betekent veel ruimte en comfort. Binnen- maar ook buitenshuis. Een blokje om of wandeling door het park. Het groen is altijd dichtbij. BEA voorziet je van de dagelijkse gemakken en zorgt goed voor je. Je komt niets te kort. Omdat je hier nét dat bijzondere kunt vinden is BEA met zijn lokale helden ook voor de rest van Haarlem een herkenbaar begrip en bezoekje waard. Je vindt hier zowel rust als reuring. Fijne en veilige plekken met mensen om je heen. Waar je anderen kunt ontmoeten of om jezelf juist even terug te trekken. In BEA is de keuze aan jou. Veel is mogelijk, maar niks moet. Bijzonder is dat mensen hier zorg en aandacht voor elkaar hebben. Iedereen kan zich hier thuis voelen, zonder dat je elkaar in de weg zit. Samen en jezelf, goed in balans.” (Uit: Ambitiedocument, SITE, 2021)
Opgave & Ambitie Hoe wordt de samenhang in Haarlem Oost vergroot?
BEA Hart van Parkwijk - concept stedenbouwkundig plan
1.1
Locatie
Het projectgebied BEA ligt in Haarlem Oost tussen de Prins Bernhardlaan, het Prins Beatrixplein, de Vincent van Goghlaan en de Leonard Springerlaan. Binnen het projectgebied ligt het Reinaldahuis in het zuidwesten en aan de oostzijde enkele portiekflats van Pré Wonen die blijven behouden. De portiekflats zullen in een latere fase worden herontwikkeld. Binnen de (rode) plangrens wordt al het bestaande vastgoed gesloopt en vervangen door nieuwbouw.
Plangrens (Uit: SPvE)
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
Het plangebied is goed ontsloten per auto, bus en trein. Het gebied ligt zeer centraal tussen de kust, het centrum van Haarlem, het buitengebied en Amsterdam. Ook het Reinaldapark ligt letterlijk op enkele meters van het plangebied. Toch worden deze kwaliteiten op dit moment niet goed benut. Het gebied is naar binnen gekeerd en de aansluitingen op de omgeving (fiets en voetganger) zijn niet optimaal.
> Ligging in de stad
8
9
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
1.2
Context
Al geruime tijd wordt er door diverse partijen gewerkt aan de herontwikkeling van Parkwijk. Zo heeft Pré Wonen diverse sloop nieuwbouw projecten in de wijk gerealiseerd en worden er diverse wegen heringericht. Ook zijn er voorafgaand aan dit stedenbouwkundig plan meerdere beleidskaders, onderzoeken en uitgangspunten opgesteld. Een aantal mijlpalen in deze reeks zijn: 2014: de Ontwikkelstrategie Haarlem Oost De ontwikkeling rondom het Beatrixplein is daarin als urgent beoordeeld. 2019: de gemeente Haarlem, Dreefbeheer en Pré Wonen gaan samenwerken als opdrachtgever voor de herontwikkeling van het gebied. 2020: de ‘startnotitie Beatrixplein en omgeving’ 2021: het ‘ambitiedocument Beatrixplein Haarlem’ is afgerond. 2022: maatschappelijke scenarioanalyse en ambitiedocument zijn vertaald in een stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) (zie paragraaf 1.6).
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
10
Gemeente Haarlem
Ontwikkelstrategie Haarlem Oost maart 2014
Hb Ambitiedocument Prinses Beatrixplein Haarlem Maart 2021
1
t
ep
nc
Co
Omgevingsvisie Haarlem 2045
Toekomstbestendig, vergroenen, verbinden en ontmoeten
11
Ontwerp Stedenbouwkundig Programma van Eisen Prinses Beatrixplein en omgeving, Haarlem 17 mei 2022
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
1.3
Visie
Het Prinses Beatrixplein Beatrixplein in Haarlem ligt in de na-oorlogse wijk Parkwijk in Haarlem Oost. Het gebied wordt gekenmerkt door veel groen, verouderde bebouwing en achterstallig onderhoud in de openbare ruimte. Het is een plek waar gewoond en gewerkt wordt en het voorzieningen niveau is zeer gevarieerd. Het Beatrixplein in Haarlem is in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 en het Coalitieakkoord Actie 2022-2026 benoemd als icoonproject waarin zes strategische keuzes een prominente plek krijgen. De zes strategische keuzes hebben we vertaald naar drie OMGEVINGSVISIE HAARLEM 2045 hoofdontwikkelingsdoelen:
Tien minutenwijk Om bewoners minder afhankelijk te maken van een auto is het belangrijk dat zo veel mogelijk voorzieningen binnen tien minuten lopend of fietsend bereikbaar zijn. Het is daarom heel belangrijk dat het gebied goed is opgenomen in het stedelijk weefsel van de stad. Op dit moment is het gebied voor voetgangers en fietsers moeilijk bereikbaar. Hart van de wijk BEA transformeert van een introvert wijkwinkelcentrum naar een nieuw hart van de wijk. Gebiedsoverstijgend vergroot het nieuwe hart de leefbaarheid in Haarlem Oost. Om deze nieuwe centrumrol te kunnen vervullen moeten mensen hier graag willen zijn. Dit betekent dat het vergroten van de verblijfskwaliteit een zeer belangrijke doelstelling is. Continu Landschap
De ruime opzet met veel volwassen bomen biedt 6 strategische keuzes
de mogelijkheid om dit gebied te verdichten en te
In de omgevingsvisie zijn voor deze opgaven veel keuzes gemaakt en is en verstedelijken. Er wordt ingezet op een robuuste duurzame kwaliteit van de gebiedsontwikkeling. goed gekeken waar koppelkansen en synergiën te bereiken zijn. Om de inpassing van deze opgaven optimaal en slim te laten landen in de stad maakt Haarlem zes strategische keuzes voor de leefomgeving.
1. Mengen en verdichten
2.
Buurtgericht ontwikkelen
Haarlem is een populaire woonstad. We Zes strategische keuzes (uit: Omgevingsvisie HaarlemDoor 2045)de globalisering en grote veranmoeten extra woningen bouwen om te zorgen dat er voor alle doelgroepen een woning is. Hierbij is niet de kwantiteit leidend maar de kwaliteit. Dit betekent dat we de waardevolle karakteristieken BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan van Haarlem en Spaarndam koesteren, dat de woonwerkbalans minimaal gelijk blijft, de groene landschappen worden
deringen in de leefomgeving wordt het belang van sociale ankers in de buurt groter. Om elkaar te begrijpen en gezamenlijk aan de toekomst van de stad te kunnen bouwen is het belangrijk dat we elkaar ontmoeten. Zonder wederzijds begrip ontstaat tweedeling en polarisatie. Ontmoeten gaat gemakkelijker
3. Vergroenen en vernatten Als we nu niet starten met de aanpak van de toenemende gevolgen van de klimaatverandering dan staan over dertig jaar delen van Haarlem bij regenbuien onder water en bij hittegolven is het onaangenaam in de stad. 12 Haarlem gaat daarom de groen- en waterstructuur in de stad versterken. Niet alleen stelt het ons in staat de gevolgen
O M G E V I N G S V I S I E H A A R LOEM MG2E0V4I N 5G S V I S I E H A A R L E M 2 0 4 5 INLEIDING
INLEIDING
OMGEVINGSVISIE HAARLEM 2045
6 strategische 6 strategische keuzes keuzes
6 strategische keuzes
In de omgevingsvisieInzijn devoor omgevingsvisie deze opgaven zijnveel voorkeuzes deze opgaven gemaaktveel en iskeuzes gemaakt en is In de omgevingsvisie zijn voor deze opgaven veel keuzes gemaakt en is goed gekeken waar goed koppelkansen gekeken waar en synergiën koppelkansen te bereiken en synergiën zijn. Om te bereiken zijn. Om goed gekeken waar koppelkansen en synergiën te bereiken zijn. Om de inpassing van deze de opgaven inpassingoptimaal van dezeen opgaven slim te laten optimaal landen en in slim dete laten landen in de de inpassing van deze opgaven optimaal en slim te laten landen in de stad maakt Haarlemstad zes maakt strategische Haarlem keuzes zes strategische voor de leefomgeving. keuzes voor de leefomgeving. stad maakt Haarlem zes strategische keuzes voor de leefomgeving.
1. Mengen en verdichten 1. Mengen en2.verdichten Buurtgericht 2. Buurtgericht Vergroenen en 3. Vergroenen 1.3.Mengen en verdichten 2. en Buurtgericht ontwikkelen ontwikkelen vernatten vernatten ontwikkelen
4. Bevorderen gezonde 4. Bevorderen 5.gezonde Ruimte voor 5. Ruimte voor 6. Mobiliteitstransitie 6. Mobiliteitstransitie leefomgeving leefomgevingenergietransitieenergietransitie Een goed ingerichte leefomgeving Een goed ingerichteDuurzame leefomgeving energie en warmtewinning Duurzame energie en Om warmtewinning een groeiende stad Om bereikbaar een groeiende en in stad bereikbaar en in draagt bij aan een gezondere draagtleefstijl bij aanen een gezondere kosten ruimte, leefstijl zowel en bovenkosten alsruimte, onder-zowelbeweging boven- als teonderhouden, zetbeweging Haarlem in te op houden, zet Haarlem in op betere gezondheid. Extra betere groengezondheid. en water gronds. Extra groen Dezeen opgaven water zijn gronds. redelijk Deze nieuw, opgaven mobiliteitstransitie. zijn redelijk nieuw, De principes mobiliteitstransitie. hiervan De principes hiervan zorgen voor een betere luchtkwaliteit, zorgen voor een betere hiervoor luchtkwaliteit, is extra ruimte nodig hiervoor dieisinextra de ruimte zijn nodig eenvoudig: die in binnen de de zijn stad eenvoudig: reizen webinnen de stad reizen we biodiversiteit en nodigenbiodiversiteit uit tot sporten, en nodigen bestaande uit tot sporten, stad moet worden bestaande gevonden. stad moet zoveel worden mogelijk gevonden.
te voet of zoveel met de mogelijk fiets, te voet of met de fiets, fietsen, wandelen, spelen, fietsen, ontspannen wandelen, spelen, De benodigde ontspannen voorzieningen De benodigde kunnen voorzieningen de reizen kunnen van en naar dede stad reizen doen van ween naar de stad doen we en het ontmoeten van anderen. en het ontmoeten In deze van niet anderen. allemaal Inin deze het stedelijke niet allemaal gebied in het stedelijke zoveel mogelijk gebiedmet het openbaar zoveel mogelijk vervoer met het openbaar vervoer omgevingsvisie worden omgevingsvisie de recreatieve worden landen, de recreatieve bedrijventerreinlanden, Waarderpolder bedrijventerrein en deWaarderpolder fiets en we gebruiken en de defiets (eleken we gebruiken de (elekroutes door de stad gecombineerd routes door de stad en gecombineerd het omliggende landschap en het spelen omliggende landschap trische) auto spelen alleen als het trische) niet anders auto alleen als het niet anders met de groen- en waterstructuren. met de groenAls en waterstructuren. hierbij een belangrijke Als rol. hierbij Ook een vraagt belangrijke kan. rol. DeOok HOV vraagt knooppunten kan.
zijn Deessentieel HOV knooppunten zijn essentieel de stad groeit, neemt hetde belang stad groeit, van neemt dehet ruimteclaim belang van die de energietransitie de ruimteclaim die de onderdeel energietransitie van de mobiliteitstransitie onderdeel van ende mobiliteitstransitie en het omliggende landschap het evenredig omliggende landschap met zichevenredig meebrengt afstemming met zich meebrengt met de de afstemming verdichting met vande de stad. de verdichting Er komt eenvan de stad. Er komt een toe. Er moeten in de omgeving toe. Er moeten meer in de beschikbare omgeving meer ruimte in debeschikbare ondergrond.ruimte nieuw in de ondergrond. OV knooppunt aannieuw de oostkant OV knooppunt van aan de oostkant van natuurgebieden komen om natuurgebieden de gebieden komen Dezeom enorme de gebieden puzzel kanDeze alleen enorme worden puzzelde kan stad alleen en bestaande worden OV deknooppunten stad en bestaande OV knooppunten met de hoogste natuurwaarden, met de hoogste zoals natuurwaarden, gelegd als erzoals integrale ontwerpen gelegd alsvoor er integrale worden ontwerpen verbeterd. voor worden verbeterd. de Kennemerduinen, te beschermen de Kennemerduinen,het te omliggende beschermenlandschap hetworden omliggende landschap worden doengenomen we door:op Dit doen we door: tegen teveel bezoekers. tegen In de omgeving teveel bezoekers.
gemaakt In de en omgeving de regie wordt gemaakt genomen en de opregieDit wordt • regionale fietsverbindingen • regionale te fietsverbindingen te van Haarlem zorgen wevan voorHaarlem meer zorgende weondergrond. voor meer In deze omgevingsvisie de ondergrond. In deze omgevingsvisie verbeteren en tedat verbinden verbeteren met en te verbinden met natuurwaarde en mogelijkheden natuurwaarde voor en mogelijkheden reserveren wevoor ruimte waar reserveren we weten wedat ruimte waar we weten het tien-minuten netwerk; het tien-minuten netwerk; recreatie. recreatie. deze nodig is. deze nodig is. • knooppuntontwikkelingen • knooppuntontwikkelingen in in Dit doen we door: Dit doen we door: Dit doen we door: Dit doen we door: combinatie met verbeteren combinatie van de met verbeteren van de • meer kwaliteit toe te voegen • meerinkwaliteit het toe•teruimte voegen teinreserveren het en • vrij ruimte te maken te reserverenHOV en vrij bereikbaarheid. te maken HOV bereikbaarheid. buitengebied: onder andere buitengebied: door het ondervoor andere energietransitie door het voor energietransitie opwaarderen van de natuurwaarde opwaarderen van de natuurwaarde tot landbouwgrond; tot landbouwgrond; • het versterken van ecologische • het versterken van ecologische verbindingen tussen hotspots. verbindingen tussen hotspots.
Bovengenoemde strategische Bovengenoemde keuzes voorstrategische de leefomgeving keuzes dragen voor de bijleefomgeving aan de integrale dragen opgaven bij aan waar de integrale Haarlemopgaven voor staat. waar Haarlem voor staat. De keuzes worden niet uniform De keuzes over worden heel Haarlem niet uniform op dezelfde over heel manier Haarlem uitgevoerd op dezelfde maarmanier houdenuitgevoerd rekening met maar dehouden eigenschappen rekening met de eigenschappen van de verschillende buurten. van deDit verschillende betekent verdere buurten. uitwerking Dit betekent op gebiedsniveau verdere uitwerking in samenwerking op gebiedsniveau met iedereen in samenwerking die een rolmet speelt iedereen die een rol speelt bij de ontwikkeling van Haarlem. bij de ontwikkeling Met het opstellen van Haarlem. van deze Metvisie het zijn opstellen we niet van klaar deze totvisie 2045. zijnDe we visie nietwordt klaar eens tot 2045. in deDe zoveel visie tijd wordt eens in de zoveel tijd bijgesteld. De verwachting bijgesteld. is dat deDe strategische verwachting keuzes is datovereind de strategische blijven, maar keuzes dat overeind door nieuwe blijven, inzichten maar dat endoor nieuwe nieuwe ontwikkelingen inzichten en nieuwe ontwikkelingen bijstelling nodig zal zijn. bijstelling nodig zal zijn.
Tien minutenwijk 13
Haarlem is een populaireHaarlem woonstad. is een We populaire Door de woonstad. globalisering We enDoor grotede veranglobalisering Alsen wegrote nu niet veranstarten metAls dewe aanpak nu niet starten met de aanpak Haarlem is een populaire woonstad. We Door de globalisering en grote veranmoeten extra woningen bouwen moeten extra om tewoningen deringen bouwen in deom leefomgeving te deringen wordt inhet de leefomgeving van de toenemende wordt het gevolgen van devan toenemende de gevolgen van de moeten extra woningen bouwen om te deringen in de leefomgeving wordt het zorgen dat er voor alle doelgroepen zorgen dat er een voor alle belang doelgroepen van sociale een ankers belang in de buurt van sociale ankers klimaatverandering in de buurt danklimaatverandering staan over dan staan over zorgen dat er voor alle doelgroepen een belang van sociale ankers in de buurt woning is. Hierbij is niet de woning kwantiteit is. Hierbij is groter. niet de Om kwantiteit elkaar te begrijpen groter.en Om gezaelkaar tedertig begrijpen jaar delen en gezavan Haarlem dertig bij jaar delen van Haarlem bij woning is. Hierbij is niet de kwantiteit groter. Om elkaar te begrijpen en gezaleidend maar de kwaliteit. leidend Dit betekent maar de kwaliteit.
menlijkDit aan betekent de toekomstmenlijk van de stad aan de te toekomst regenbuien van deonder stad tewater regenbuien en bij hitte- onder water en bij hitteleidend maar de kwaliteit. Dit betekent menlijk aan de toekomst van de stad te dat we de waardevolle karakteristieken dat we de waardevolle kunnen karakteristieken bouwen is het belangrijk kunnen bouwen dat we is het golven belangrijk is het onaangenaam dat we golven in de is het stad. onaangenaam in de stad. dat we de waardevolle karakteristieken kunnen bouwen is het belangrijk dat we van Haarlem en Spaarndam van Haarlem koesteren, en Spaarndam elkaar ontmoeten. koesteren, Zonder elkaar wederzijds ontmoeten. Zonder Haarlem wederzijds gaat daarom de Haarlem groen- gaat en daarom de groen- en van Haarlem en Spaarndam koesteren, elkaar ontmoeten. Zonder wederzijds dat de woonwerkbalans dat minimaal de woonwerkbalans gelijk begrip minimaal ontstaatgelijk tweedeling begrip en polariontstaat tweedeling waterstructuur en polariin de stadwaterstructuur versterken. Niet in de stad versterken. Niet dat de woonwerkbalans minimaal gelijk begrip ontstaat tweedeling en polariblijft, de groene landschappen blijft, de worden groene landschappen satie. Ontmoeten worden gaat gemakkelijker satie.
Ontmoeten gaat alleen gemakkelijker stelt het ons in staat alleen de gevolgen stelt het ons in staat de gevolgen blijft, de groene landschappen worden satie. Ontmoeten gaat gemakkelijker verbeterd en het autoverkeer verbeterd niet en het autoverkeer op de fietsniet en te voet en op opplekken de fiets en te voetvan en klimaatverandering op plekken van beter klimaatverandering op te beter op te verbeterd en het autoverkeer niet op de fiets en te voet en op plekken toeneemt. De extra woningen toeneemt. komen De extra waar woningen mensen komen van naturewaar samenkomen. mensen van nature vangen, samenkomen. het levert ook een vangen, gezonde het levert ook een gezonde toeneemt. De extra woningen komen waar mensen van nature samenkomen. vooral rondom de HOV knooppunten vooral rondom en de HOV Het knooppunten fiets- en voetgangersnetwerk en Het fiets- en voetgangersnetwerk leefomgeving op. en leefomgeving op. vooral rondom de HOV knooppunten en Het fiets- en voetgangersnetwerk en in de ontwikkelzones. in de ontwikkelzones. de sociale basisinfrastructuur de sociale worden basisinfrastructuur worden in de ontwikkelzones. de sociale basisinfrastructuur worden Dit elkaar doen we door: Dit doen we door: versterkt en beter aan elkaar versterkt gekoppeld. en beter aan gekoppeld. versterkt en beter aan elkaar gekoppeld.
Dit doen we door: Dit doen we door: Deze sociale basisinfrastructuur • ruimte te creëren voor klimaatadaptatie • ruimte te creëren voor klimaatadaptatie Deze sociale bestaat basisinfrastructuur bestaat Dit doen we door: Deze sociale basisinfrastructuur bestaat • woningbouw te concentreren • woningbouw in te concentreren in sociale voorzieningen koste van ruimte voorten dekoste auto;van ruimte voor de auto; uit clusters van uit clusters van socialeten voorzieningen • woningbouw te concentreren in uit clusters van sociale voorzieningen grootschalige gebiedsontwikkelingen; grootschalige gebiedsontwikkelingen; versterken van de • het versterken van de genaamd ‘huis van de wijk’ genaamd , toeganke‘huis van •dehet wijk’ , toegankegrootschalige gebiedsontwikkelingen; genaamd ‘huis van de wijk’, toeganke• een substantieel aantal•arbeidsplaatsen een substantieel aantal arbeidsplaatsen boezemwaterstructuur. boezemwaterstructuur. lijke hulpen zorgvoorzieningen, lijke hulp-sporten zorgvoorzieningen, sport• een substantieel aantal arbeidsplaatsen lijke hulp- en zorgvoorzieningen, sporttoe te voegen aan de Waarderpolder toe te voegen aanvoorzieningen, de Waarderpolder onderwijsvoorzieningen voorzieningen, onderwijsvoorzieningen toe te voegen aan de Waarderpolder voorzieningen, onderwijsvoorzieningen en bij OV-knooppunten; en bij OV-knooppunten; en vrije tijdsvoorzieningen.
en De vrije ambitie tijdsvoorzieningen. is De ambitie is en bij OV-knooppunten; en vrije tijdsvoorzieningen. De ambitie is • bestaande wijken te beschermen: • bestaande wijkendat te beschermen: Haarlemmers belangrijke dat Haarlemmers dagelijkse belangrijke dagelijkse • bestaande wijken te beschermen: dat Haarlemmers belangrijke dagelijkse menging en karakter te behouden. menging en karakter te behouden. voorzieningen binnen maximaal voorzieningen tien binnen maximaal tien menging en karakter te behouden. voorzieningen binnen maximaal tien minuten op de fiets, of teminuten voet kunnen op de fiets, of te voet kunnen minuten op de fiets, of te voet kunnen bereiken. bereiken. bereiken. Dit doen we door: Dit doen we door: • het versterken van het•tien-minuten het versterken van het tien-minuten netwerk en de stadsstraten; netwerk en de stadsstraten; • het versterken van de •sociale het versterken basis en van de sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de ontmoetingsplaatsen buurt. in de buurt.
12
13
12
Hart van de wijk
Dit doen we door: • het versterken van het tien-minuten netwerk en de stadsstraten; • het versterken van de sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt.
3. Vergroenen4.en Bevorderen gezonde vernatten leefomgeving
5. Ruimte voor energietransitie
Als we nu niet startenEen metgoed de aanpak ingerichte leefomgeving van de toenemende draagt gevolgen bijvan aande een gezondere leefstijl en klimaatverandering betere dan staan gezondheid. over Extra groen en water dertig jaar delen vanzorgen Haarlem voor bijeen betere luchtkwaliteit, regenbuien onder water biodiversiteit en bij hitteen nodigen uit tot sporten, golven is het onaangenaam fietsen, wandelen, in de stad. spelen, ontspannen Haarlem gaat daarom en de hetgroenontmoeten en van anderen. In deze waterstructuur in de omgevingsvisie stad versterken.worden Niet de recreatieve alleen stelt het ons inroutes staat de door gevolgen de stad gecombineerd van klimaatverandering met beter de groenop teen waterstructuren. Als vangen, het levert ook deeen stadgezonde groeit, neemt het belang van leefomgeving op. het omliggende landschap evenredig toe. Er moeten in de omgeving meer Dit doen we door: natuurgebieden komen om de gebieden • ruimte te creëren voor metklimaatadaptatie de hoogste natuurwaarden, zoals ten koste van ruimte de auto; devoor Kennemerduinen, te beschermen • het versterken vantegen de teveel bezoekers. In de omgeving boezemwaterstructuur. van Haarlem zorgen we voor meer natuurwaarde en mogelijkheden voor recreatie.
Duurzame energie en warmtewinning Om een groeiende s kosten ruimte, zowel boven- als onderbeweging te houde gronds. Deze opgaven zijn redelijk nieuw, mobiliteitstransitie. hiervoor is extra ruimte nodig die in de zijn eenvoudig: binn bestaande stad moet worden gevonden. zoveel mogelijk te v De benodigde voorzieningen kunnen de reizen van en na niet allemaal in het stedelijke gebied zoveel mogelijk met landen, bedrijventerrein Waarderpolder en de fiets en we ge en het omliggende landschap spelen trische) auto alleen hierbij een belangrijke rol. Ook vraagt kan. De HOV knoop de ruimteclaim die de energietransitie onderdeel van de m met zich meebrengt afstemming met de de verdichting van d beschikbare ruimte in de ondergrond. nieuw OV knooppun Deze enorme puzzel kan alleen worden de stad en bestaand gelegd als er integrale ontwerpen voor worden verbeterd. het omliggende landschap worden Dit doen we door: gemaakt en de regie wordt genomen op • regionale fietsver de ondergrond. In deze omgevingsvisie verbeteren en te v reserveren we ruimte waar we weten dat het tien-minuten deze nodig is. • knooppuntontwik Dit doen we door: combinatie met v • ruimte te reserveren en vrij te maken HOV bereikbaarh voor energietransitie
Dit doen we door: • meer kwaliteit toe te voegen in het buitengebied: onder andere door het opwaarderen van de natuurwaarde tot landbouwgrond; • het versterken van ecologische verbindingen tussen hotspots.
6. Mobiliteits
Bovengenoemde strategische keuzes voor de leefomgeving dragen bij aan de integrale opgaven waar Haa De keuzes worden niet uniform over heel Haarlem op dezelfde manier uitgevoerd maar houden rekening m van de verschillende buurten. Dit betekent verdere uitwerking op gebiedsniveau in samenwerking met ieder bij de ontwikkeling van Haarlem. Met het opstellen van deze visie zijn we niet klaar tot 2045. De visie wordt e bijgesteld. De verwachting is dat de strategische keuzes overeind blijven, maar dat door nieuwe inzichten en n bijstelling nodig zal zijn.
12
Continu landschap
INLEIDING
Bestaand beleid vertaald in drie hoofdontwikkelingsdoelen
4. Bevorderen gezonde leefomgeving
5. Ruimte voor energietransitie
6. Mobiliteitstransitie
Een goed ingerichte leefomgeving draagt bij aan een gezondere leefstijl en betere gezondheid. Extra groen en water zorgen voor een betere luchtkwaliteit, biodiversiteit en nodigen uit tot sporten, fietsen, wandelen, spelen, ontspannen 13 en het ontmoeten van anderen. In deze omgevingsvisie worden de recreatieve routes door de stad gecombineerd
Duurzame energie en warmtewinning Om een groeiende stad bereikbaar en in kosten ruimte, zowel boven- als onderbeweging te houden, zet Haarlem in op gronds. Deze opgaven zijn redelijk nieuw, mobiliteitstransitie. De principes hiervan hiervoor is extra ruimte nodig die in de zijn eenvoudig: binnen de stad reizen we bestaande stad moet worden gevonden. zoveel mogelijk te voet of met de fiets, De benodigde voorzieningen kunnen de reizen van en naar de stad doen we BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan niet allemaal in het stedelijke gebied zoveel mogelijk met het openbaar vervoer landen, bedrijventerrein Waarderpolder en de fiets en we gebruiken de (eleken het omliggende landschap spelen trische) auto alleen als het niet anders
Kernwaarden en ambities In het ambitiedocument, opgesteld door SITE in maart 2021, wordt de gewenste identiteit van BEA samengevat in 4 kernwaarden: open, comfortabel, zorgzaam en herkenbaar. Deze kernwaarden vertellen in de meest basale vorm het ‘verhaal’ van BEA en kunnen tot ver in de gebiedsontwikkeling dienst doen als het gezamenlijke geweten. Aan de hand van deze kernwaarden zijn er door
n ambities voor BEA
de Gemeente Haarlem, Pré Wonen, Dreef Beheer, Buurts, ITK en het Reinaldahuis samen twaalf concrete ambities benoemd die verdere duiding geven aan waar BEA en de gebiedsontwikkeling voor staan. In woord, beeld én vanuit de blik van toekomstige gebruikers en bewoners van BEA worden heden en toekomst verbonden en maken we kennis met de BEA van straks.
evat in
rgzaam en de meest
en tot ver in
t gezamenlijke
den zijn door
eheer samen
Open
Comfortabel
concrete
en aan waar
. In woord,
bruikers en
omst verbonden
s.
1. Sterke gemeenschap met oog voor elkaar 2. Publieke ruimte als identiteitsdrager
5. BEA heeft een levendig hart
6. Ruimte voor rust en ontspanning
3. BEA nodigt je uit
7. Hier kun je betaalbaar en fijn wonen
Zorgzaam
Herkenbaar
8. BEA houdt je gezond
11. Intimiteit en menselijke maat
4. Goed aangesloten en perfect bereikbaar
9. Ogen op de straat, veilig voor jong en oud 10. De wijk als ‘huis van de wijk’
Vier kernwaarden (uit: Ambitiedocument Prinses Beatrixplein Haarlem maart 2021)
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
12. Een eigen (lokaal) gezicht
33
14
Leidende principes De kernwaarden en ambities zijn middels een proces van ontwerpend onderzoek vertaald naar een zestal leidende principes. Deze laten de ambities letterlijk op de kaart landen. Voor ieder principe is beschreven waar de gebiedontwikkeling aan moet voldoen en op welke manier dit zich uit in ruimtelijke en/of programmatische zin. De zes principes vormen het fundament en zijn verder uitgewerkt in het SPvE.
3.4.
De kernwaarden, ambities en leidende principes zijn door De Zwarte Hond en De Urbanisten als basis gebruikt voor de verdere uitwerking. In de volgende paragraaf worden de zes leidende principes vertaald naar onze zes hoofdambities voor de verdere uitwerking.
Van ambities naar uitgangspunten
Leidende principes
^p ^
^p
^p
p
hub
hub
hub
hub
p (o.r) pp(o.r) (o.r)p (o.r)
DE DREEF ALS IDENTITEITSDRAGER DE WIJK ALS PODIUM De De Dreef identiteitsdrager De podium Dreef als identiteitsdrager De wijk als podium Deals Dreef als identiteitsdrager De wijk als podium De wijk als podium De Dreef als identiteitsdrager •
Herkenbaardoorsamenhangendeenuitgesproken
•
beeldtaal
• •
LEVENDIG HART
LEVENDIG HART Levendig hart Levendig hart Levendig hart Levendig hart
Samenhangendsysteemvanwijkvoorzieningen • langsdeBeatrixdreef
VERBONDEN VERBONDEN
Bronpuntmetverblijfswaarde,reuring,plekvoor • Bronpuntmetverblijfswaarde,reuring,plekvoor ontmoetingensamenkomstvantraffic ontmoetingensamenkomstvantraffic
Beatrixpleinisop3schaalniveausverbonden: Beatrixpleinisop3schaalniveausverbonden:
• Mixvanprogramma’sensferen • Compleetaanbodaanvoorzieningenmetruimtevoor • Compleetaanbodaanvoorzieningenmetruimtevoor 1.Metdestad2021) Zes leidende principes (uit: Ambitiedocument Prinses Beatrixplein Haarlem1.Metdestad maart kwalitatiefhoogwaardig,groenenplatanenalsdrager • Samenhangdoorspreidingprogrammaénvoldoende localheroes • Herkenningspunten,stedelijkewandaanPrins Beeldvanderuimtevormteeneenheid:open,
Verblijfsplekendragervanallerleisoortengebruik
•
Autoluwenruimtevoorlangzaamverkeer
•
VerbindingmetReinaldaparkopveiligeen
nabijheid
•
landschappelijkewijze •
AUTOLUW autoluwautoluw autoluwautoluw
Verbonden Verbonden Verbonden Verbonden
INTIEM EN MENSELIJK VAN SCHAAL
Intiem en van menselijk van schaal Intiem en menselijk schaal Intiem en menselijk schaal Intiem en menselijk vanvan schaal
•
Zominmogelijkauto’sinhetstraatbeeld
•
Zorgvuldigeopbouwvanmassa’sentypologie
•
Toegangengaragesenexpeditieviabuitenzijde
•
Intiemeensociaalveiligestratenendoorgangenmet aandachtvoorencroachmentzones
gebied
• Kiss&RideInternationaleTaalklasVincentvan • Herkenningspunten,stedelijkewandaanPrins Bernhardlaan,zichtbaarheid,menselijkemaaten Bernhardlaan,zichtbaarheid,menselijkemaatenGoghlaan
localheroes Intiemeruimteensamenmethetgroene • Intiemeruimteensamenmethetgroene
• Zwaartepuntvoorzieningen:commercieelhartaan Platanenpleineengeschakeerdgeheel Platanenpleineengeschakeerdgeheel noordzijde,HuisvandeWijkcentraleplekaande • Levendigeentransparanteplinteneenhet • Levendigeentransparanteplinteneenhet DreefenInternationaleTaalklasschoolaanzuidzijde Platanenplein Platanenplein HuisvandeWijkalswijkbreednetwerkvanzorgen
sfeerenuitnodigendeverbindingwinkelhart sfeerenuitnodigendeverbindingwinkelhart •
• •
voertuigenvannood-enhulpdiensten.Sporadisch
WoningenmetprivébuitenruimteenaanPrins Bernhardlaanentree’s
2.Metdeomgeving voorbijvoorbeeldeenverhuizing 2.Metdeomgeving • Uitnodigendedoorstekenenoversteekplaatsen,bij • Parkerenclustereninondergrondsegarage, • Uitnodigendedoorstekenenoversteekplaatsen,bij
welzijn
Ingangenwooncomplexenzijntransparanten uitnodigend
DeDreefenhetpleinzijnalleentoegankelijkvoor
•
Parkeerhubarchitectonischicoonvoornieuwe visieopduurzamemobiliteit,gezondheiden
Reinaldahuismeestbelangrijkeverbindingmetvan parkeerhubenlangsrandenvanhetgebied Reinaldahuismeestbelangrijkeverbindingmetvan Zeggelenbuurt • Parkeerhubalsicoonmetactieveplint Zeggelenbuurt
natuurinclusiviteit.
3.Binnendebuurt 3.Binnendebuurt • WoningenenbinnentuinReinaldahuisverbondenmet • WoningenenbinnentuinReinaldahuisverbondenmet deDreef,informelelooproutes,onderscheidpubliek deDreef,informelelooproutes,onderscheidpubliek enprivateruimtes,groenebuitenruimtes. enprivateruimtes,groenebuitenruimtes.
15
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
32
33
33
34
1.4 Ambities
De leidende principes uit het Ambitiedocument zijn in het SPvE als volgt doorvertaald:
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
16
1. Dreef als indentiteitsdrager
2. De wijk als podium
De Dreef is de belangrijkste openbare ruimte en de identiteitsdrager van het gebied. Samen met het centrale plein is het ook de meest openbare plek in het gebied. De Dreef wordt zo groen als mogelijk ingericht en duidelijk begrensd door doorlopende rooilijnen.
Langs de Dreef, rond het plein en langs de Sportas liggen de belangrijke niet-woonfuncties zoals het winkelcentrum, de mobiliteitshub, de Internationale Taalklas, het Huis van de Wijk en de sportzaal. Ook de belangrijkste (verblijfs) plekken in de openbare ruimte bevinden zich langs deze lijnen. Deze lange lijnen sluiten aan op de belangrijkste lijnen en functies in de omgeving.
17
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
3. Levendig hart
4. Verbonden
Het plein markeert het einde van de Dreef aan de noordkant en is het levendige hart van de wijk. Het is dé plek om buurtgenoten te ontmoeten en even te verblijven. Vanuit het rustige Reinaldapark worden bezoekers via de Dreef naar het plein begeleid. Rond het plein bevinden zich een groot gedeelte van de winkels en op het plein is veel ruimte voor terrassen en groen. Het plein is omsloten door een duidelijke rooilijn die het plein begrenst.
Nieuwe verbindingen zorgen voor een naadloze aansluiting op de omgeving. De Dreef verbindt het hart met het Reinaldapark en de Sportas verbindt de Jac van Looystraat met de Louis Hartzstraat. De oversteekbaarheid van de wegen rond het plangebied zijn belangrijk voor het slagen van deze ambitie en goed afgestemd met de herinrichting van de Prins Bernhardlaan. Omdat het verbinden van BEA met de omgeving een hele belangrijke ambitie is, wordt deze in paragraaf 1.6 verder toegelicht.
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
18
5. Autoluw
6. Intiem en menselijk van schaal
Langzaam verkeer staat op plaats één bij de herontwikkeling. Autoverkeer rijdt rond het plangebied en parkeert in twee garage’s. Vanuit de garage’s loopt men via de openbare ruimte naar de woning. Hierdoor worden (spontane) ontmoetingen gestimuleerd. Binnen het plangebied wordt niet gereden. Het gebied is enkel toegankelijk voor calamiteiten en standplaatshouders. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat er zo veel mogelijk ruimte is voor groen, veiligheid, spelen, ontmoeten en langzaam verkeer.
De bebouwing volgt het karakter van de openbare ruimte. De openbare ruimte kent een duidelijke hierarchie; van openbaar zoals het plein en de dreef naar ‘openbaar’ zoals de tussenstraten en de Sportas naar ‘intiem’ zoals de collectieve en semi-openbare ruimte. De bebouwing en de overgangszone sluit aan op deze mate van openbaarheid.
19
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
1.5
Verbinden van BEA
Parkwijk manifesteert zich op meerdere manieren als een eiland in zijn omgeving. Ruimtelijk is de wijk naar binnen gekeerd zonder een adres aan de Prins Bernhardlaan. Ook het Prinses Beatrixplein is niet goed aangesloten op de reeks publieke ruimten in oost—west richting. Het verbinden van BEA met de omgeving doen we op verschillende manieren:
Routes Het plangebied voorziet in goede aansluitingen op het lokale netwerk. De dwarsverbindingen van omliggende straten sluiten goed aan op de sterke noord-zuid verbinding van de Dreef. Voor omwonenden zal de Dreef een belangrijk onderdeel blijven vormen van het dagelijkse ommetje.
Groenstructuren Het plangebied is een logische voortzetting van de belangrijkste groenstructuren. De groenstructuren zijn een aanleiding voor soortkeuzes en visuele voortzettingen in het plangebied. Door het versterken van bestaand groen en het toepassen van veel verschillende soorten ontstaat er een rijker en weerbaarder groensysteem.
Sport en spel BEA verbindt door middel van een sport-as de verschillende bestaande sport- en spelclusters in de omliggende wijken en in het Reinaldapark. De buitenruimte van BEA nodigt uit om te bewegen.
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
20
21
BEA Hart van Parkwijk - Stedenbouwkundig Plan
1.6
Stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) Spelregelkaart “GROEN, TENZIJ”
naa r van Z & de eggele nb binn ens uurt tad
naar Amsterdamsevaart
lage n
Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen legt de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het Beatrixplein vast. Het SPvE geeft de ambities weer waaraan de ontwikkeling van het Beatrixplein moet voldoen.
6-8
4 - 6 lagen
5-
gen P
4 - 6 lagen
Het SPvE is in oktober 2022 vastgesteld. Naar aanleiding van het advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) en zienswijzen is gekozen om een aantal thema’s in het plan te optimaliseren:
max. 5 lag
4 - 5 lagen
Minimaal 10 meter
Altijd 3 alzij dige Palazzo’s
nde pringe Vers
6-8
lage n
rooilij
n
en
4 - 5 lagen
6-8
lage
n
4 - 5 lagen
3 - 4 lagen
na Ce ar ntr um
Sc
ha
lkw
ijk
4 - 8 lagen
naar Reinald
apark
72 BFAS) Spelregelkaart “groen, tenzij”(Uit: SPvE,
1
2
Acht optimalisaties ten opzichte van SPvE
3
naar Station Ha arle Spaarnwoud m e
8 la
4
P
Circa 20 meter
1. Het versterken van het Hart.
5. De volledige alzijdigheid van de ‘palazzo’s’ en de sportzaal is
In het SPvE is het Hart van Parkwijk nog niet helder aan te wijzen.
risicovol.
De kop van de Dreef is de plek waar men het hart verwacht.
Een sportzaal is een gesloten gebouw. Voor de functionaliteit van
Ruimtelijk en programmatisch onderscheidt deze plek zich nog
de zaal is het niet praktisch om alzijdigheid te eisen die op een
niet helder in het stedelijk weefsel.
goede manier aansluit op het maaiveld. Voor woonbebouwing en appartementen geldt dat er op de begane grond vaak plek
2. Het versterken van de identiteit van de Dreef.
gevonden moet worden voor verschillende soorten bergingen.
De potentie van de Dreef als identiteitsdrager is heel hoog. Er
Hierdoor ontstaan er ‘slechte’ kanten. Het is beter om die aan
zijn hier volwassen bomen te vinden en de Dreef verbindt het
een stedenbouwkundig meer informele of collectieve ruimte te
Burgemeester Reinaldapark op een sublieme wijze met het
leggen.
wijkcentrum. De relatie tussen het parklandschap van de Dreef en de bebouwing (zowel de bestaande appartementen van Pré
6. De relatie met de omgeving en de stad versterken.
Wonen als de nieuwe palazzo’s in het SPvE) kan aan kracht en
Op dit moment ligt het plangebied als een eiland omgeven
betekenis verbeteren. De bebouwing versterkt de identiteit van
door infrastructuur in het stedelijke weefsel. Het is beter om
de Dreef niet. De Dreef is nog niet het belangrijkste adres voor de
te zoeken naar de continuïteit van lange lijnen, waardoor het
nieuwe en bestaande woningen.
gebied toegankelijker wordt voor voetgangers en fietser, maar ook beter functioneert als een hart voor de buurt. Dan kan
3. Het clusteren van de functies bij het Hart.
er beter ingespeeld worden op de kansen die toekomstige
Om levendigheid te waarborgen en van het Hart een echte
mobiliteitstransities geven. Ook de ecologische verbindingen met
ontmoetingsplek te maken is het noodzakelijk om daar de