6 Bijlage 4 Ontwikkelstrategie

Ontwikkelstrategie Gebiedsontwikkeling Sportweg

11 december 2025 Project- en Contractmanagement

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting

3

2.

Inleiding

4

2.1

Aanleiding ontwikkelstrategie

4

2.2

Ontwikkeling Sportweg

6

2.3

Vervolgstappen

7

3.

Ontwikkelstrategie Sportweg

7

3.1

Context

8

3.2

Opknippen en faseren

8

3.3

Sturingsinstrumenten

9

4.

Overige eigenaren en stakeholders

10

4.1

Marktpartijen

10

4.2

Woningcorporaties

10

5.

Selectieprocedure marktpartij(-en)

11

5.1

Infrastructuur

11

5.2

Ontwikkelgebieden

11

1.

Samenvatting De ambitie voor de gebiedsontwikkeling Sportweg is om een levendige, multifunctionele stadsbuurt te realiseren Haarlem Noord. Hier komen wonen, werken, recreëren en ontmoeten samen in een dynamisch en toekomstbestendig gebied rond een plein. De mix van functies en voorzieningen sluit aan bij het concept van de 10minutenstad en biedt bewoners en bezoekers een breed scala aan mogelijkheden binnen handbereik. Het programma bestaat uit ten minste 245 woningen (waarvan 50% sociale huur), een zorginstelling met circa 120 zorgeenheden, een supermarkt, commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Ontwikkelstrategie De documenten die tot nu toe zijn opgesteld, hebben vooral betrekking op 'wat' de gemeente wil in de gebiedsontwikkeling Sportweg. Deze ontwikkelstrategie gaat over de vraag 'hoe' de gemeente dit gaat bereiken. Daarbij gaat het om vragen als: welke gemeentelijke rol past daar het beste bij, welke instrumenten heeft de gemeente tot haar beschikking en op welke wijze vindt samenwerking met de verschillende actoren in het gebied plaats ? Rolneming gemeente De gemeente heeft alle gronden in het gedeelte ten noorden van de Planetenlaan in eigendom (ontwikkelgebieden A tot en met F in figuur 1). Ontwikkelgebied G is eigendom van een externe partij (Dreef Beheer).

Figuur 1: Overzicht ontwikkelgebieden

De gemeente Haarlem heeft met Dreef Beheer, Pré Wonen en Sint Jacob een Intentieovereenkomst gesloten om te onderzoeken of 1-op-1 grondtransacties met deze partijen op basis van de huidige stand van de jurisprudentie mogelijk zijn. Het betreft hier dan de ontwikkelgebieden B, D, E en G. Voor de ontwikkelgebieden C en F wordt via een Tenderprocedure een partij geselecteerd. Via de tender en het gronduitgiftecontract wordt gestuurd op de ambities en doelstellingen. Het Programma van Eisen van de Leefomgeving (PvEL) is één van de tenderdocumenten. Het biedt de gemeente de mogelijkheid om het plan met de beste prijs-kwaliteitsverhouding te kiezen. Vanuit het stedenbouwkundig plan stuurt de gemeente op de integrale kwaliteit. De gemeente realiseert de aanpassing van de infrastructuur en is verantwoordelijk voor de realisatie van ontwikkelgebied A. Rol van de woningbouwcorporaties De intentie is dat Pré Wonen het eigendom verkrijgt van de gronden van de ontwikkelgebieden B en G. Hiermee is geborgd dat er in de gebiedsontwikkeling sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Bij een eventuele tender zal borging plaats dienen te vinden door in de tender mee te nemen onder welke condities Pré Wonen als 'turn-key'- belegger de woningen zal afnemen (kwaliteitsniveau, prijs etc.).

Aanbestedings- en tenderstrategie De wijze waarop de gronden in de markt worden gezet, wordt uitgewerkt in een tenderstrategie. Op hoofdlijnen zijn er drie mogelijkheden: 1. Prijsselectie; de gemeente zet het plan op de markt en selecteert vervolgens de partij met de hoogste prijs. 2. Planselectie; de gemeente vraagt zowel een plan als een prijs. De gemeente kiest de partij met de beste prijs-kwaliteitverhouding. 3. Partnerselectie; de gemeente kiest eerst een partij die past bij de opgave. Daarna werken gemeente en de betreffende partij het plan samen verder uit. De uitwerking in een aanbestedings- en tenderstrategie is geen onderdeel van deze ontwikkelstrategie.

2.

Inleiding 2.1 Aanleiding ontwikkelstrategie De zone Orionweg en Planetenlaan in Haarlem Noord is de komende jaren volop in ontwikkeling. Er komen nieuwe woningen, winkels en voorzieningen zoals een nieuw zwembad, een woonzorginstelling, een gezondheidscentrum en een supermarkt. Ook komt er (meer) ruimte voor groen en parkeren. Voor deze zone zijn in 2020 de verschillende ambities vertaald in een (ontwikkel)visie op het gebied. In de ontwikkelvisie Orionweg/Planetenlaan zijn de ruimtelijke, functionele en programmatische kaders opgesteld waaraan nieuwe bebouwing en buitenruimte moet voldoen. Dit betreffen zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders met betrekking tot het woonen voorzieningenprogramma, de openbare ruimte, bouwwerken, bereikbaarheid en parkeren, milieu- en duurzaamheidsaspecten.

Aan de Ontwikkelvisie lagen voor de gebiedsontwikkeling Sportweg (Stadionplein) de volgende uitgangspunten ten grondslag • het concentreren van bebouwing en functies rond een nieuw Stadionplein; • een stedenbouwkundige opzet van groene hoven langs de Planetenlaan en Orionweg; • het creëren van een aantrekkelijke overgang van Schoterbos naar de Planetenwijk en • het doortrekken van een groene zone vanuit het sportpark de Planetenlaan in.

Figuur 2: Ruimtelijk concept Ontwikkelvisie

Wat is een ontwikkelstrategie Daar waar de ontwikkelvisie (op hoofdlijnen) over het 'wat' gaan, gaat deze ontwikkelstrategie over het 'hoe'. De vraag die daarbij centraal staat is op welke wijze (hoe) de gemeentelijke doelstellingen en ambities het beste kunnen worden behaald binnen het beoogde tijdspad. De ontwikkelstrategie geeft daarbij antwoord op een aantal vragen zoals: 1. Welke gemeentelijke rol daar het beste bij past? 2. Welke instrumenten de gemeente tot haar beschikking heeft? 3. Op welke wijze de samenwerking met de verschillende actoren in het gebied het beste kan plaats vinden. Het doel van dit document is om de keuzes voor bovenstaande punten vast te leggen en daarmee richting te geven aan de manier waarop het gebied het beste ontwikkeld kan worden. Daarmee is de ontwikkelstrategie een belangrijk document en van invloed op de wijze waarop de verdere planuitwerking plaatsvindt. De ontwikkelstrategie gaat primair over de wijze waarop de gemeente van uit haar eigen rol en positie kan en wenst samen te werken met verschillende partijen en stakeholders (o.m. projectontwikkelaars, (grond-) eigenaren, woningbouwcorporaties en andere mogelijke belanghebbenden) binnen het gebied.

2.2 Ontwikkeling Sportweg De druk op de Haarlemse woningmarkt is groot. Haarlem heeft de ambitie om tot 2030 tenminste 10.000 woningen toe te voegen, verdeeld over een aantal

ontwikkelzones, waaronder de zone Orionweg-Planetenlaan. Binnen deze zone is de gebiedsontwikkeling Sportweg (voorheen Stadionplein genoemd) gelegen. Haarlem heeft de mogelijkheid om het gebied rondom het stadionplein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied in een groene en duurzame leefomgeving. Deze ambitie is in 2020 vertaald in een door de gemeente vastgestelde ontwikkelvisie.

Figuur 3: Vastgestelde ontwikkelvisie zone Orionweg-Planetenlaan

Algemeen De gebiedsontwikkeling Sportweg ligt op een bijzondere locatie: direct aan het groene Schoterbos en het Noordersportpark, op een steenworp afstand van een belangrijk OV-knooppunt én op de markante kruising van de Rijksstraatweg en de Jan Gijzenvaart. Daarmee is het goed gepositioneerd om uit te groeien tot een verbindende plek, waar groen, stad en mensen samenkomen. Met de ontwikkeling van het gebied wordt beoogd om een duurzame, dynamische en inclusief gebied te ontwikkelen. Een nieuw stuk van Haarlem Noord waar goed en efficiënt wordt omgegaan met de (openbare) ruimte en waar sociale verbinding en duurzaamheid centraal staan. Bij de ontwikkeling van de Sportweg zijn verschillende partijen betrokken. In de afgelopen periode zijn, mede in overleg met diverse stakeholders, verschillende stappen gezet in de planontwikkeling. Samen met de partijen in het gebied is in 2020 de Ontwikkelvisie opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee ligt er een kaderstellend document waarin de ambities en doelstellingen op hoofdlijnen voor het gebied zijn vastgelegd.

2.3 Vervolgstappen De gebiedsontwikkeling zal straks uiteenvallen in verschillende deelprojecten. Voor die deelprojecten is het Haarlems Ruimtelijk Planproces richtinggevend, maar als het noodzakelijk is voor de voortgang en/of planontwikkeling, kan hier vanaf worden geweken.

De gemeente is grotendeels grondeigenaar in het plangebied. Dit betekent dat, hoewel er diverse partijen betrokken en benodigd zijn voor de verdere planontwikkeling, de gemeente stevig invloed kan uitoefenen op de verdere planuitwerking. Het is zaak om op basis daarvan de juiste strategie te kiezen om de gemeentelijke doelstellingen en ambities ook daadwerkelijk zo goed mogelijk te realiseren. Voor de verdere uitwerking is een Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) opgesteld en zijn verschillende benodigde onderzoeken (geluid, stikstof, ecologie, etc.) uitgevoerd. Deze vormen straks het kader voor de op te stellen stedenbouwkundige plannen (SP), Ontwerp Openbare Ruimte (OOR) en het Beeldkwaliteitsplan (BKP). Deze documenten zijn uiteindelijk weer van invloed op het op te stellen omgevingsplan. Ook de grondexploitatie zal worden geactualiseerd. Omdat in deze ontwikkelstrategie de rol van de gemeente en de rol van andere partijen (o.a. grondeigenaren, ontwikkelaars en corporaties) wordt bepaald, wordt daarmee ook richting gegeven aan de uitwerking van het vervolgproces en de verschillende planproducten.

3.

Ontwikkelstrategie Sportweg De scope van de ontwikkeling van de gebiedsontwikkeling Sportweg is breder dan alleen de toevoeging van minimaal 245 woningen. Het biedt de kans om een kwalitatief hoogwaardig, gemengd stedelijk woonmilieu te realiseren. Hiermee wordt bijgedragen aan de thema's zoals die zijn benoemd in de omgevingsvisie van de gemeente. De gemeente kan verschillende rollen innemen binnen een gebiedsontwikkeling. Dit heeft onder andere te maken met grondposities, de mogelijkheid en bereidheid om grondposities te verwerven, de mate van regie die de gemeente wil voeren en de risico's die de gemeente kan of wil lopen. Medebepalend daarbij is, op welke wijze de doelstellingen die geformuleerd zijn voor het gebied het best gerealiseerd kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkelstrategie verder uitgewerkt, waarbij de doelstellingen van de gemeente, de scope en structuur van de ontwikkeling en de eigendomssituatie belangrijke uitgangspunten zijn.

3.1 Context Structuur van de ontwikkeling en grondposities De ontwikkeling Sportweg is op te delen in een aantal ontwikkelgebieden. Deze indeling is onder andere van belang voor de keuzes met betrekking tot de fasering van de ontwikkeling.

Het grootste deel van de grond is in eigendom van de gemeente. Voor de totale ontwikkeling van de gebiedsontwikkeling Sportweg is echter ook een andere grondeigenaar nodig.

3.2 Opknippen en faseren Gezien de verschillende typen deelontwikkelingen (sociale woningbouw, verzorgingstehuis, huis van de wijk, supermarkt en andere commerciële voorzieningen) die er zijn, is het logisch om de Sportweg op te knippen. Er zijn weliswaar onderlinge relaties en afhankelijkheden, maar de beoogde ontwikkelgebieden zijn zelfstandig en afzonderlijk tot ontwikkeling te brengen. Opknippen in deelprojecten wordt om meerdere redenen geadviseerd. • Deelprojecten kunnen met prioriteit worden opgepakt zonder te moeten wachten op andere delen waar bijvoorbeeld meer onderzoek of uitwerking voor nodig is. • Er kan beter worden ingespeeld op de eigendomssituatie in het gebied. • Door opknippen is er een goede fasering in het gebied aan te brengen, waardoor de totale ontwikkeling beter te beheersen en managen is. • De scope van de deelprojecten is verschillend waardoor de inzet en rol van de gemeente verschilt. Voor een deel van de ontwikkelgebieden geldt dat deze separaat getenderd worden. Om goed te kunnen sturen, zal de tender goed moet worden voorbereid. De kaders moeten vooraf goed en duidelijk zijn. Het voor de gebiedsontwikkeling Sportweg opgestelde PvEL bevat de balans tussen enerzijds de 'harde eisen' die écht gerealiseerd moeten worden (o.a.

wettelijke normen) en anderzijds het bieden van voldoende ruimte aan de marktpartijen om, op basis hun specifieke kennis en expertise, een stedenbouwkundig plan op te stellen. Een en ander wordt verder uitgewerkt in de tenderstrategie. Fasering De structuur van het plangebied is bepalend voor de fasering. Daarbij geldt dat er bepaalde voorwaardelijkheden zijn tussen de deelgebieden. De fasering van de ontwikkeling van het plan is als volgt: 1. Ontwikkeling van de ontwikkelgebieden ten noorden van de Planetenlaan. De grond is in eigendom van de gemeente. 2. Ontwikkeling van het ontwikkelgebied ten zuiden van de Planetenlaan. Dit gebied komt (pas) vrij voor ontwikkeling na verplaatsing van de supermarkt.

3.3 Sturingsinstrumenten Sturen op integrale kwaliteit van het plan Met het PvEL stuurt de gemeente op de integrale kwaliteit van het gebied. Het PvEL bevat de 'harde eisen' die écht gerealiseerd moeten worden (o.a. wettelijke normen) en anderzijds de ambities voor het gebied. Binnen deze harde eisen biedt de gemeente marktpartijen voldoende ruimte om een stedenbouwkundig plan op te stellen, uitgaande van hun specifieke kennis en expertise. Dit PvEL is de basis voor de tenderdocumenten op basis waarvan een marktpartij wordt geselecteerd. In het tenderdocument worden de 'harde eisen', kwaliteitseisen en stedenbouwkundige randvoorwaarden aangegeven waar de ontwikkelaar aan

moet voldoen. Ook wordt hierin het woningbouwprogramma en overig programma als randvoorwaarde meegegeven. In de tender wordt de partij geselecteerd met de beste prijs-kwaliteit verhouding. In de verkoopovereenkomst worden de randvoorwaarden en condities waaronder de grond wordt verkocht vastgelegd. De gemeente dient uiteindelijk het omgevingsplan vast te stellen. Samen met de verkoopovereenkomst heeft de gemeente dan voldoende sturingsmiddelen. Het gefaseerd vermarkten van de ontwikkelgebieden biedt nog ruimte om tussentijds bij te sturen. Financiële sturing De financiële sturing vindt plaats op basis van de integrale businesscase. De businesscase is het financiële kader voor de tenderprocedure, bijvoorbeeld om een minimaal grond bod te bepalen. Omdat de gemeente nagenoeg alle gronden in eigendom heeft, heeft de gemeente door de businesscase periodiek te actualiseren voldoende mogelijkheden om tijdig bij te sturen op de financiën. Sturing op de planning Door zelf opdrachtgever te zijn van de infrastructuur heeft de gemeente de planning daarvan in eigen hand. Via de uitgifte van de ontwikkelgebieden kan de gemeente ook sturen op de planning van de woningbouw. Bijvoorbeeld door daarover afspraken te maken in de tender en de bijbehorende verkoopovereenkomst. Indien nodig, bijvoorbeeld als gevolg van marktomstandigheden, kunnen de ontwikkelgebieden verder worden opgeknipt.

Dit biedt de flexibiliteit om bijvoorbeeld plots weg te zetten bij een woningcorporatie of belegger op het moment dat stagnatie op de woningmarkt optreedt. Sturing op risico's Omdat de gemeente grondeigenaar is in het gebied loopt de gemeente per definitie meer risico dan bij een zuiver faciliterende rol waarbij een ontwikkelaar eigen grond ontwikkelt. De resultaten van de tender zijn immers afhankelijk van de marktomstandigheden. Bij een dalende of stagnerende markt zal het grondbod lager zijn.

4.

Overige eigenaren en stakeholders Ondanks dat de gemeente grotendeel grondeigenaar is in het gebied, is de ontwikkeling van de Sportweg afhankelijk van een aantal andere partijen. Met al deze partijen moeten afspraken worden gemaakt of zal afstemming plaats vinden.

4.1 Marktpartijen Marktpartijen zijn een belangrijke partij om het gebied tot ontwikkeling te brengen. De gemeente heeft in de Sportweg gronden in eigendom, maar is niet de partij die de woningen en de overige functies daadwerkelijk ontwikkelt en bouwt. In de Sportweg is op dit moment met Dreef Beheer een concrete ontwikkelende partij (tevens grondeigenaar) in beeld. De voorkeur van de gemeente is om de gronden van Dreef Beheer te verwerven zodat de gemeente het gebied volledig in eigendom heeft. Het is echter ook mogelijk dat deze gronden door de eigenaar zelf worden ontwikkeld. In dat geval stuurt de gemeente via de uitgangspunten van het PvEL om tot integrale kwaliteit in het gebied te komen. Daarnaast zijn Sint Jacob en Pré Wonen potentiële partijen voor het realiseren van een verzorgingstehuis en sociale huurwoningen. Voor de ontwikkelgebieden waarvoor geen 1-op-1 grondtransacties mogelijk zijn, is een tender nodig. Hiervoor moeten nog partijen worden geselecteerd.

4.2 Woningcorporaties De woningcorporaties zijn als het ware de ontwikkelaars en exploitanten van het sociale programma en daarmee een belangrijke partij om het aandeel sociale woningbouw te realiseren (en mogelijk ook een deel van de middenhuur). De gemeentelijke grondpositie geeft de gemeente een goed vertrekpunt om corporaties een goede positie te verschaffen in een tender. De insteek is om een aantal ontwikkelgebieden uit te geven aan Pré Wonen. Indien dit niet het geval is, zullen in de tender randvoorwaarden worden vastgelegd op basis waarvan de corporaties de sociale huurwoningen afnemen van de ontwikkelende partij als turnkey-belegger. Door vooraf de eisen voor de woningen (kwaliteit, afmetingen, etc.) en de prijs vast te leggen, kunnen ontwikkelende partijen dit meenemen in hun plan en grondbod. Dit voorkomt veel discussie tussen ontwikkelaar en woningcorporatie.

5.

Selectieprocedure marktpartij(en) Met het opknippen van het plangebied in ontwikkelgebieden, is de vervolgvraag hoe de selectie moet plaatsvinden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de infrastructuur (aanbesteding) en de ontwikkelgebieden (verkoop / tender).

5.1 Infrastructuur In het geval van de infrastructuur is sprake van een overheidsopdracht die moet worden aanbesteed. Bij deze aanbesteding spelen diverse factoren mee. Hoe de aanbesteding er dan voor de overige onderdelen uit komt te zien, wordt later uitgewerkt in de aanbestedingsstrategie. In deze ontwikkelstrategie worden de verschillende mogelijkheden kort toegelicht.

5.2 Ontwikkelgebieden Er worden twee ontwikkelgebieden met een tender op de markt gezet, blok C en blok F.

Figuur 4: Overzicht ontwikkelgebieden

Deze ontwikkelgebieden zullen met in tender op de markt worden gezet. De wijze waarop de tender wordt vormgegeven is afhankelijk van wat we willen bereiken. In theorie zijn er driemogelijkheden: 1. Prijsselectie: in dat geval weet de gemeente al exact wat zij wil, bijvoorbeeld als het plan zelf al ver is uitgewerkt. De gemeente zoekt bij het beoogde plan de inschrijvers met de beste financiële bieding. 2. Planselectie: de gemeente heeft een aantal randvoorwaarden waarbinnen de inschrijver tot een plan met een zo goed mogelijke prijs-kwaliteit moet zien te komen. 3. Partnerselectie: in dit geval zijn de mogelijke oplossingen en voorwaarden nog dermate onduidelijk dat eerst een partij wordt gezocht om samen het plan verder uit te werken.

Figuur 5: Verschil prijs-, plan en partnerselectie1 De optie van prijsselectie valt af, gezien de doelstellingen van de gemeente en de wens om de creativiteit van de markt te benutten voor de ontwikkeling om tot een kwalitatief hoogwaardig plan (en ook commercieel goed plan) te komen. Zowel planselectie als partnerselectie zijn een optie voor de gebiedsontwikkeling Sportweg en hebben voor- en nadelen. Planselectie biedt de marktpartij de mogelijkheid om binnen de kaders tot het beste plan te komen zowel wat betreft kwaliteit als prijs. Zowel plan als prijs zijn dus direct duidelijk. Daar staat tegenover dat na selectie van het beste plan er weinig flexibiliteit meer is. Dat laatste is een nadeel als het gaat om relatief grote en complexe ontwikkelingen met een langere doorlooptijd. Bij partnerselectie wordt eerst een partij geselecteerd en pas daarna het plan verder uitgewerkt. Bij complexe projecten kan dat een voordeel zijn, zowel de gemeente als de marktpartij kunnen hun expertise inbrengen om samen tot de beste oplossing te komen. Bijkomend voordeel is dat in een gebied met verschillende stakeholders, samenwerken als criterium gesteld wordt. Nadeel is wel dat dit meer inzet vergt vanuit de ambtelijke organisatie (samen een plan opstellen en voorstellen van de marktpartij moeten toetsen).

De gemeente dient dus voldoende kennis in huis te hebben om een volwaardig sparringpartner te zijn in het proces (of moet deze inhuren). Ander nadeel kan zijn dat de definitieve prijsafspraken pas kunnen worden gemaakt nadat het plan is uitgewerkt. Dat kan leiden tot prijsonderhandeling over het uiteindelijke plan, wat feitelijk 1 op 1 onderhandeling is met de vooraf geselecteerde partij. De keuze hoeft nu ook nog niet te worden gemaakt. Zodra de ontwikkelgebieden, de ruimtelijke kaders (PvEL) en de fundamentele afwegingen meer vorm krijgen, kan alsnog een keuze worden gemaakt. Eventueel kan per deelontwikkeling gekeken

1 Bron: Fakton:

worden naar de beste vorm. Een goede voorbereiding van de tender is daarbij van belang. Alle betrokken vakdisciplines moeten hun input kunnen leveren. De volgende onderwerpen zijn van belang om uiteindelijk de keuze te maken: 1. Context van de ontwikkeling. 2. Omschrijving van het plangebied en de omgeving. 3. Publiekrechtelijk kader. 4. Opgave met de ruimtelijke, programmatische, duurzaamheidsambities en randvoorwaarden. 5. Financiële verwachtingen. 6. Contractstructuur en juridische uitgangspunten. 7. Procesmatige stappen zoals de wijze van inschrijving, beoordelingscriteria, vormgeving dialooggesprekken en planning. Bovenstaande betekent wel dat de gemeente de tender goed moet voorbereiden om tot de juiste inschrijvingen te komen. Dit zal vooraf de nodige inzet vergen. Ten aanzien van punt 3 is de huidige inschatting dat we zonder een kant en klaar omgevingsplan tenderen. Dit biedt mogelijk voor de ontwikkelende partijen een extra risico (nog geen planologische zekerheid) maar voorkomt dat een ingediend plan niet helemaal binnen het omgevingsplan past. In een dergelijke situatie zou het omgevingsplan alsnog moeten worden aangepast.