5 Bijlage 4 - Taxatie Tiede de Boer aankoop twee percelen Blinkertpad

Specifiek overeengekomen werkzaamheden gronden nabij Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem Februari 2023

Inhoudsopgave 1

Algemeen

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17

Aanleiding Opdrachtgever Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Rechten van derden inzake taxatierapport Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties Geldigheidsduur

3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5

2

Kadastrale eigendomsinformatie

5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Plaatselijke aanduiding Het getaxeerde belang Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen

6 6 6 6 6 7 7

3

Omschrijving van het getaxeerde

7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Globale beschrijving Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

7 8 8 9 9 9 9 9

4

Waardebepaling

10

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Veronderstellingen en algemene uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid Markt Referenties

10 10 10 11 11 12

2

5

Taxatie

12

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) SWOT-analyse Backtesting Overwegingen ten aanzien van de waarde Toelichting op de waardering Waardebepaling

12 12 12 13 13 14

6

Verantwoording

14

Bijlage 1 Foto’s van het getaxeerde Bijlage 2 Referenties Bijlage 3 Bestemmingsplan Bijlage 4 Normblad Bijlage 5 Kadastrale gegevens Bijlage 6 Opdrachtbevestiging

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

3

1

Algemeen

1.1

Aanleiding De gemeente Haarlem is voornemens een fietspad en openbaar groen te realiseren op gronden nabij het Blinkertpad 5 te Haarlem. In verband hiermee wenst de gemeente inzicht te krijgen in de waarde van de benodigde percelen grond, als ook in de hoogte van de schadeloosstelling voor het verwerven van de gronden. Het betreft nadrukkelijk Specifiek overeengekomen werkzaamheden en geen professionele taxatiedienst. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT.

1.2

Opdrachtgever Gemeente Haarlem Mevrouw L. Kooij Accountmanager Gronden Postbus 511 2003 PB Haarlem

1.3

Opdrachtnemer/taxateur De heer T. de Boer, registertaxateur /onteigeningsdeskundige, kantoorhoudende aan de Reigerlaan 28 te 2106 DE Heemstede. Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur onder nummer RT510156326. Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding.

1.4

Doel van de taxatie Inzicht in de waarde op basis van het voorgenomen gebruik en bestemming, inclusief de schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet en relevante jurisprudentie.

1.5

Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren.

1.5.1

Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever, of een aan hem gelieerde vennootschap.

1.5.2

Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende verklaart niet eerder bij het object betrokken te zijn geweest. Anders dan dat het object dat hij voor dezelfde opdrachtgever (de gemeente Haarlem) een aankoopadvies heeft geschreven voor dezelfde percelen.

1.5.3

Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

4

1.6

Rechten van derden inzake taxatierapport Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ondergetekende wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.

1.7

Voorwaarden Op deze taxatie zijn de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing.

1.8

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g..

1.9

Informatiebronnen De taxatie is mede samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur heeft zelf de (minimaal) vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven. Voor de taxatie van het vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: • Kadastrale kaarten en eigendomsinformaties geleverd door het Kadaster.nl; • Planologische informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl; • GeoWeb, Geografische informatie van de NVM; • Bodeminformatie via de gemeente Haarlem; • Informatie van opdrachtgever.

1.10

Juistheid gegevensbronnen De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgevers en/of derden. De door de opdrachtgevers en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

1.11

Inspectie De taxateur heeft op 3 februari 2023 het object ter plaatse opgenomen.

1.12

Waardepeildatum Als waardepeildatum wordt de opnamedatum aangehouden, te weten 3 februari 2023.

1.13

Omschrijving waarde begrippen Definitie Onteigeningsschadeloosstelling De schadeloosstelling vormt de volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Onteigeningswet). Verder bepaalt artikel 40b dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak vergoed dient te worden. De schadeloosstelling is conform het bepaalde in de Onteigeningswet en de relevante jurisprudentie getaxeerd. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

5

Definitie Marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Uitgangspunten: – rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; – er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft; – geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Onder de wettelijke transactiekosten wordt verstaan: De wettelijke transactiekosten zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten verbonden aan de notariële transportakte en de kosten verbonden aan de kadastrale inschrijving van de overdracht.

1.14

Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht in de objecten tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

1.15

Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

1.16

Eerdere taxaties Er zijn voor het betreffende object bij taxateur geen eerdere taxaties bekend.

1.17

Geldigheidsduur Deze taxatie heeft een geldigheidsduur van een jaar. Indien sprake is van ingrijpende economische, planologische of andersoortige wijziging van omstandigheden, ter zake van het gewaardeerde, zulks ter beoordeling van de taxateur, de geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment dat bedoelde omstandigheden zich voordoen.

2

Kadastrale eigendomsinformatie De rechtstoestand van het kadastrale object, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen op de datum, zoals vermeld op de bijgevoegde kadastrale eigendomsinformatie en tekeningen is als volgt: Gemeente

Sectie

Nummer

Haarlem Haarlem Totaal

T T

4073 4074

Oppervlakte in ha ha a ca 00 56 10 01 31 01

Te taxeren in ha. ha a ca 00 56 10 01 31 01 01 87 11

Rechten: Recht van eigendom

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

6

Naam gerechtigde Mevrouw G.M. Veldt

Bron: Kadaster (toestandsdatum: 3 februari 2023) Voor de kadastrale eigendomsinformaties wordt verwezen naar de bijlagen.

2.1

Plaatselijke aanduiding Het getaxeerde is gelegen Blinkertpad 5 in Haarlem.

2.2

Het getaxeerde belang Het getaxeerde belang is het recht van eigendom.

2.3

Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbenden bekend. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat het getaxeerde leeg en ontruimd zal worden geleverd, vrij van huur- en gebruiksrechten.

2.4

Publiekrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte van levering en de Eigendomsinformatie beoordeeld, er blijkt dat er ten aanzien van het object sprake is van de navolgende (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving, ten aanzien van het object. Als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de (Erfgoedwet art. 3.1): Als beschermd stads- of dorpsgezicht (art. 9 lid 1 sub a Erfgoedwet): Als een door de gemeente of de provincie beschermd monument: Wet voorkeursrecht gemeenten:

Geen Geen Geen Geen

Taxateur heeft de Eigendomsinformatie beoordeeld of er met betrekking tot het object besluiten ingeschreven zijn in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB). Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen inschrijvingen in het kader van de WKPB zijn geregistreerd.

2.5

Privaatrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte van levering en de Eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden zoals dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige privaatrechtelijke lasten en beperkingen. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen privaatrechtelijke beperkingen zijn geregistreerd. Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten. Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden (kadastrale registratie en Eigendomsinformatie).

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

7

2.6

Belemmeringenwet privaatrecht Taxateur heeft de akte van levering en de Eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht zijn geregistreerd.

2.7

Overige beperkingen Taxateur heeft de kadastrale Eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden overige van significante waardebeperkende omstandigheden. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen overige beperkingen staan geregistreerd.

3

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Globale beschrijving Het betreft een perceel agrarische grond, bestaande uit twee kadastrale percelen. Ten tijde van de opname was het perceel vrij toegankelijk via het Houtmanpad, het lijkt erop dat dit een geforceerde toegang is. Het perceel is grotendeels met gras ingezaaid, in het midden loopt, evenwijdig met het Houtmanpad, een met asfalt verhard pad. In het midden van de percelen is een oude fundering zichtbaar, ter hoogte hiervan is opgaand groen. In het bestemmingplan is op deze locatie een bouwblok weergegeven.

Luchtfoto, bron: Geo-web NVM.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

8

De grondsoort is 100% zand, zie onderstaande afbeeldingen van Boerenbunder.nl

3.2

Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten De taxatieopdracht behelst het taxeren van het geheel uitgaande van een marktwaarde vrij van huur en gebruik. Er is dan ook geen onderzoek gedaan naar de inhoud van eventuele huur-, pacht en/of gebruiksovereenkomsten.

3.3

Locatieomschrijving De percelen zijn gelegen in het zuidwesten van Haarlem tussen de woonwijk Ramplaankwartier en de N208 (Westelijke randweg). De bereikbaarheid met de auto is matig en met landbouwvoertuigen slecht.

Bron: Google maps indicatieve ligging van het getaxeerde. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

9

3.4

Planologie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd via de site van www.ruimtelijkeplannen.nl. Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Status: Uitgebreide status Datum status: Enkelbestemming: Dubbelbestemming: Gebiedsaanduiding: Functieaanduiding:

Haarlem Binnenduinrand NL.IMRO.0392.BP8120006-va02 Vastgesteld Onherroepelijk Vastgesteld 22 juni 2017 Agrarische met waardendoeleinden Waarde-Archeologie 5 Geen Zie bijlage

De bestemming “Agrarisch met waarden” omvat: − − −

het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden; grondgebonden tuinbouwbedrijf; recreatief medegebruik;

met daarbij behorende: −

groenvoorzieningen, natuurvriendelijke oevers, erven, wegen en paden, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding.

Voor de relevante gegevens uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de bijlagen.

3.5

Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.6

Courantheid Het betreft een matig courant object; het object heeft een agrarische bestemming heeft, maar is niet gelegen in een gebied met agrarische activiteiten.

3.7

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging De taxateur heeft kennisgenomen van de omgevingsrapportage opgevraagd bij de gemeente Haarlem. Hieruit blijkt dat er bodemonderzoek in de directe omgeving heeft plaatsgevonden. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat er in de directe omgeving geen ernstige verontreiniging is aangetroffen. Er is door de taxateur verder geen onderzoek verricht naar verontreiniging van de bodem behorende bij de onroerende zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of aan de onroerende zaak die schadelijk zijn voor de mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. De taxatie geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming niet mogelijk is.

3.8

Asbesthoudende stoffen Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd, daar dit buiten het kader van deze taxatie valt. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

10

4

Waardebepaling

4.1

Veronderstellingen en algemene uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen; − Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden; − Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden; − De taxatie is gebaseerd op de aan de ondertekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, NVM-databestand, Kadaster en Funda. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest; − Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; − Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht; − Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt; − Verondersteld wordt dat de rechthebbende wenst te verkopen, er sprake is van een redelijk handelende koper en verkoper en de transactie binnen een redelijke termijn tot stand zou komen; − Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; − Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; − Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; − Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; − Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging;

4.2

Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in afwijking van de algemene uitgangspunten, de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: − Geen.

4.3

Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

11

Op basis van EVS-2021 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). Een werkwijze die de (geld)inkomsten en (geld)uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten- of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- en of geldstromen van toekomstige jaren. Vergelijkingsmethode (comparatieve benadering). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij met name vergeleken is met uitgifteprijzen van vergelijkbare gronden door gemeenten.

4.4

Taxatieonzekerheid Taxateur is van mening dat het een courant object is; er worden zeer regelmatig vergelijkbare, agrarische percelen, verkocht.

4.5

Markt Grondprijs stijgt De gemiddelde prijs voor agrarische grond steeg in 2021 naar ruim € 67.000 per hectare, een toename van 5,7% ten opzichte van 2020. Grond blijft dus aantrekkelijk, al stijgen de prijzen minder hard dan voorheen. De regionale verschillen zijn groot. In Westelijk Holland en de IJsselmeerpolders stegen de grondprijzen met respectievelijk 16% en 19%. In de rest van het land is de groei kleiner, in Bouwhoek en Hogeland daalde de grondprijs met 14%. Grasland blijft met een gemiddelde prijsstijging van 6,2% tot € 62.000 per hectare goedkoper dan bouwland. In Zuidwest-Brabant werd met € 82.000 per hectare gemiddeld de hoogste prijs betaald. Plus voor meer hectares Uit de NVM-cijfers blijkt dat de perceelgrootte bij akkerbouw de verkoopprijs beïnvloedt: hoe groter het perceel, hoe hoger de prijs per hectare. Grondtransacties van 5 hectare of meer leverden in 2021 gemiddeld € 77.500 per hectare op. Per hectare is dat zo’n 9 procent meer dan kleinere stukken grond van minder dan 1 hectare. Deze trend was al zichtbaar in 2019 en 2020, maar heeft zich in 2021 sterker doorgezet. Bron: NVM Vastgoed in Beeld Agrarisch en Landelijke 2021 De gemiddelde prijs van grasland lag in het eerste halfjaar van 2022 op € 64.300,- per ha. Ten opzichte van 2021 bedroeg de stijging 4%. Niet in iedere regio stegen de prijzen hard.

Opvallend was de toename in de regio’s Westelijk Holland (+14%) en het Zuidelijk Veehouderijgebied (+16%). In een van de grootste graslandgebieden, het Noordelijk Weidegebied, daalde de prijs met 3%. De prijsontwikkeling van grasland begeeft zich sinds 2019 in een stijgende lijn. De prijs voor akkerbouwland zit in de lift. De gemiddelde prijs van akkerbouwland in de eerste zes maanden van 2022, lag met € 80.000,- per hectare 8,5% hoger dan 2021. Goede akkerbouwgrond is schaars en in de markt zijn verschillende bestaande boerenbedrijven actief die grond willen bijkopen om schaalvoordelen te behalen. Met circa 33% van het totale transactievolume in akkerbouwland waren de Veenkoloniën en Oldambt in omvang de belangrijkste regio, gevolgd door het Zuidwestelijk Akkerbouwgebied met 16%. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

12

Bron: NVM Vastgoed in Beeld Agrarisch en Landelijke eerste helft 2022 in feiten en cijfers

4.6

Referenties Voor het bepalen van de waarde heeft de taxateur diverse transacties onderzocht die rond het getaxeerde hebben plaatsgevonden. Daar er in de nabijheid onvoldoende bruikbare referenties zijn gevonden heeft taxateur in een ruimer gebied gezocht. De transacties die volgens de taxateur relevant zijn voor deze taxatie zijn opgenomen in bijlage 2.

5

Taxatie

5.1

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Optimale aanwending / Highest And Best: De taxateur is van mening dat het gebruik conform het huidige gebruik bestemming “agrarisch met waarden” voor het getaxeerde als Highest And Best Use aangemerkt moet worden voor deze taxatie.

5.2

SWOT-analyse Beoordeling eigenschappen getaxeerde Sterke eigenschappen getaxeerde • Bodem geschikt voor tuinbouw. • Landelijk gelegen in de Randstad en vlakbij alle voorzieningen. Zwakke eigenschappen getaxeerde • Matige ontsluiting. • Te beperkte omvang voor volwaardige agrarische exploitatie. • Onzekere economische tijden. Oorlog in Oekraïne, oplopende inflatie en stijging van de (hypotheek)rente waardoor de gronden minder waard worden. Beoordeling externe factoren Kansen locatie • Mogelijk ontwikkeling naar woningen, op de lange termijn. • Gebruik als paardenweide of hobbymatig agrarisch gebruikt. Bedreigingen locatie • Ontwikkelen nieuwe natuur. • Realiseren openbaar groen en fietspad.

5.3

Backtesting Taxateur heeft de onroerende zaak in 2021 gewaardeerd in het kader van een aankoopadvies aan de gemeente Haarlem. Het verschil tussen de indertijd gerapporteerde waarde (€ 235.000,=) en de thans getaxeerde waarde (€ 360.000,=) wordt verklaard door de stijging van de grondwaarde voor agrarische gronden en ook de toenemende trend dat particulieren bereid zijn hoge bedrage te betalen voor percelen agrarische gronden om deze hobbymatig te gebruiken. Ook betreft dit een schadeloosstelling krachtens de Onteigeningwet. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

13

5.4

Overwegingen ten aanzien van de waarde −

− − −

− − −

5.5

Hoewel er (nog) geen sprake is van onteigening, heeft taxateur wel een schadeloosstellingsberekening opgesteld, omdat hij er vanuit gaat dat een eigenaar uitsluitend wenst mee te werken aan verkoop indien hij een volledige schadeloosstelling ontvangt. De taxatie is opgesteld op basis van een geschat oppervlakte van het fietspad, zie oppervlakte berekeningsschets in de bijlage. De waardering en de begroting van de schadeloosstelling heeft plaatsgevonden op basis van de onteigeningswet en de hierop van toepassing zijnde jurisprudentie. De gronden worden al sinds enkele jaren niet meer agrarisch geëxploiteerd. Taxateur heeft dan ook geoordeeld dat er door de eigenaar geen nieuw eigendom aangekocht behoeft te worden en er derhalve sprake is van liquidatie als bedoeld in het onteigeningsrecht. De taxateur heeft geoordeeld dat er, indien uitsluitend de gronden voor het fietspad worden verworven, er sprake is van waardevermindering van de overblijvende gronden. De taxateur gaat ervan uit dat het bedrijf gedurende de werkzaamheden normaal bereikbaar zal zijn. Eventuele planschade als gevolg van de planologische wijziging ten behoeve van de aanleg van de nieuwe infrastructuur en/of nadeelcompensatie als gevolg van verkeersbesluiten, of werkzaamheden, voor zover deze geen rechtstreeks noodzakelijk gevolg zijn van de ontneming van gronden, zijn niet meegenomen in de taxatie.

Toelichting op de waardering Vermogenswaarde − De gemeente wenst de gronden aan te kopen voor het aanleggen van een fietspad en openbaar groen, dit maakt dat er geen hogere waarde is op basis van het toekomstige gebruik. Op basis van het onteigeningsrecht dient de waarde dan ook bepaald te worden op basis van het agrarische gebruik en bestemming. − Het object ontleent, de aanleg van het fietspad en het openbaar groen weggedacht, dan ook de hoogste waarde aan het huidig gebruik, te weten agrarische gronden. − Indien de gemeente uitsluitend het fietspad aanlegt, zonder de overige gronden aan te kopen, vermindert de waarde van deze gronden. De percelen worden dan namelijk (nog) kleiner dan ze thans zijn en ook verslechtert de kavelvorm. Taxateur schat de waardevermindering als gevolg van de doorsnijding op € 5,= per m2. − Het betreft gronden die conform de bestemming uitsluitend agrarisch te gebruiken zijn. De bodemkwaliteit en de bestemming staan wel tuinbouwbedrijf toe, dit geeft een hogere waarde dan graslanden. − De percelen zijn slecht ontsloten, te weten via het Blinkertpad en dus door een woonwijk. Hiermee zijn de gronden voor een agrariër die op afstand gevestigd is, niet makkelijk bereikbaar. Ook maakt de matige ontsluiting het niet aannemelijk dat het bouwvlak bebouwd wordt met een opstal ten nutte van agrarische bedrijven in de omgeving.

− Solistische ligging, er zijn nog maar enkele agrarische bedrijven in de directe omgeving. − Al met al een beperkt nut voor agrarisch gebruik door beperkte omvang en in combinatie met de matige ontsluiting. Taxateur ziet wel mogelijkheden voor een meer educatieve of hobbymatige exploitatie van het geheel. − Er is de afgelopen twee jaar een trend waarneembaar dat particulieren agrarische gronden aankopen voor hobbymatig gebruik. Er is al langer vraag naar paardenweide, zeker in ZuidKennemerland, de vraag voor hobbymatig te gebruiken tuingronden is van recente datum. De gemeente heeft aangegeven dat het gebruik als paardenweide niet gewenst is, daar het strijdig is met het bestemmingsplan. Hierbij merkt taxateur op dat ook de door hem onderzochte referenties de bestemming niet in overeenstemming is met het beoogde gebruik van de koper. − Alles overwegende is de grondwaarde door de taxateur bepaald op € 17,50 per m2. − Er is een bouwblok aanwezig op de getaxeerde gronden, deze heeft een oppervlakte van circa 3.900 m2. Deze is echter (veel) te groot in vergelijking met de omvang van het perceel.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

14

− −

Ondanks het feit dat de oppervlakte van het bouwblok groot is, heeft deze wel een waarde die hoger ligt dat de agrarische waarde. Taxateur waardeert het bouwblok op € 25,= per m2. Doordat er geen (agrarische) exploitatie wordt gevoerd op de gronden en er dus geen inkomen wordt gegenareerd, ziet taxateur geen grond voor het vergoeden van inkomensschade. Ook ziet taxateur, om dezelfde reden, geen grond voor een vergoeding voor de aankoop van vervangende gronden. De schadeloosstelling behelst derhalve niet veel meer dan de vergoeding van de vermogenswaarde (marktwaarde) van de gronden.

De taxateur heeft onderzocht of er recent in de omgeving van het getaxeerde vergelijkbare percelen zijn verkocht. In de bijlage zijn de referenties behandeld en nader geanalyseerd. Bijkomende schaden − Taxateur veronderstelt dat de kosten voor het plaatsen van een nieuwe erfafscheiding zullen worden gedragen door de gemeente Haarlem en vormen derhalve geen schadepost voor de eigenaar. − De verkoop c.q. ontneming heeft gevolgen voor de boekhouding, de kosten voor een account om deze aanpassingen door te voeren dienen vergoed te worden. Deze kosten worden begroot op € 2.000,=. − Taxateur is van mening dat de fundering van het huidige kavelpad bruikbaar is als fundering voor het fietspad. Immers het tracé van het fietspad is precies over dit pad geprojecteerd. Uit onteigeningsjurisprudentie volgt dat de eigenaar recht heeft op een vergoeding. Omdat taxateur niet kan inschatten hoe groot het voordeel is van de reeds aanwezige fundering, is de post opgenomen als PM-post. − Of er een belastingschade ontstaat als gevolg van de ontneming is thans nog onduidelijk, maar wordt door taxateur niet aannemelijk geacht. Vandaar dat ook deze post op PM is gezet. − Voor zover taxateur bekend heeft de eigenaar (nog) geen eigen deskundige aangesteld, dientengevolge zijn er thans geen deskundige kosten te vergoeden. Ook deze post is als PMpost opgenomen.

5.6

Waardebepaling Deze waardering is tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Taxateur heeft twee scenario’s getaxeerd; verwerving van uitsluitend de gronden voor het fietspad en verwerving van het geheel. Alles overwegende is de taxateur van mening dat de schadeloosstelling bij verwerving van uitsluitend de gronden voor het fietspad bedraagt: € 103.000,= ZEGGE: HONDERDDRIEDUIZEND EURO Alles overwegende is de taxateur van mening dat de schadeloosstelling bij verwerving van alle gronden bedraagt: € 360.000,= ZEGGE: DRIEHONDERDZESTIGDUIZEND EURO

6

Verantwoording De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

15

Dit rapport is uitsluitend gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Een concept van dit rapport is op 13 februari 2023 verstuurd naar opdrachtgever. Opdrachtgever had een enkele tekstuele opmerking. Aldus opgemaakt en getekend,

T. de Boer Rentmeester en Beëdigd taxateur/makelaar

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Heemstede, 21 februari 2023

Paraaf

16

Foto’s

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

17

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

18

Berekening oppervlakte van het fietspad.

Berekening oppervlakte bouwblok

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

19

Rekenblad Perceel nummer 4073 4074 Totaal

Oppervlakte 5610 m2 13101 m2 18711 m2

Scenario uitsluitend aankopen gronden fietspad Te verwerven oppervlakte Vermogenswaarde Oppervlakte grasland Oppervlakte bouwblok Waardevermindering

480 m2

405 € 17,50 € 7.087,50 75 € 25,00 € 1.875,00 18231 € 5,00 € 91.155,00 € 100.117,50

Bijkomende schade Accountant Bijzondere geschiktheid Vergoeding deskundige kosten Belastingschade

€ 2.000,00 PM PM PM € 2.000,00 € 102.117,50 € 882,50 € 103.000,00

Afronding/onvoorzien

Scenario aankopen geheel Te verwerven oppervlakte

18711 m2

Vermogenswaarde Oppervlakte grasland Oppervlakte bouwblok

14811 € 17,50 € 259.192,50 3900 € 25,00 € 97.500,00 € 356.692,50

Bijkomende schade Accountant Bijzondere geschiktheid Vergoeding deskundige kosten Belastingschade

Afronding/onvoorzien

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

€ 2.000,00 PM PM PM € 2.000,00 € 358.692,50 € 1.307,50 € 360.000,00

Paraaf

20

Referenties De taxateur acht de onderstaande transacties relevant als onderbouwing voor deze taxatie. Perceel bloembollenland tegenover Zuider Leidsevaart 22 te Hillegom Koopsom: € 226.800,- K.K. Koopsom per m2: € 15,Bestemming c.q. gebruik van de zaak: Bloembollenland Kadastrale gegevens: Gemeente Hillegom, sectie D, nummer 2669, groot 15.120 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 15 juli 2022 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 84650 nummer 110 Analyse Het betreft een perceel bloembollenland gelegen in de omgeving van het getaxeerde. Perceel landbouwgrond nabij De Riphoeve Domineeslaan 183 te Zwanenburg Koopsom: € 113.025,- K.K. Koopsom per m2: € 15,Bestemming c.q. gebruik van de zaak: Agrarische bestemming (bron ruimtelijkeplannen.nl) Kadastrale gegevens: Gemeente Haarlemmermeer, sectie A, nummer 11223 , groot 7.535 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 17 mei 2022 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 84253 nummer 118 Analyse Het betreft een perceel agrarische grond gelegen in de omgeving van het getaxeerde. Perceel grond te Hillegom (plaatselijk niet nader aangeduid) Koopsom: € 286.000,- K.K. Koopsom per m2: € 23,13 k.k. Bestemming c.q. gebruik van de zaak: bollencultuur en tuinbouw.

Kadastrale gegevens: Gemeente Hillegom, sectie A, nummer 9684, groot 12.365 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 21 april 2022 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 84076 nummer 92 Analyse Het betreft een perceel bollenland, ook geschikt voor tuinbouw aangekocht door de aanliggende eigenaar.

Analyse

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

21

Perceel landbouwgrond bij verkoop in gebruik als weiland/grasland. Vergelijkbare bestemming, echter geen bouwblokken. Transactieprijs € 385.234,= € 9,50 per m2. Taxateur is van mening dat de getaxeerde gronden een hogere waarde toegekend moet worden, dit gezien het feit dat de getaxeerde gronden direct grenzend zijn aan de bouwvlakken en dus een huiskavel is. Bron NVM-databestand Perceel grond gelegen te Voorhout Koopsom: € 206.050,= K.K. Koopsom per m2: € 13,= Transactiedatum (koopovereenkomst): 17 februari 2021 Beschrijving van de zaak: Bollengrond Kadastrale gegevens: Voorhout, sectie A, nummer 4232 Totale perceel oppervlakte: 15.850 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 1 september 2021 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 82046 nummer 195 Opmerking: Betreft bollengrond. Analyse Betreft een perceel bollenland dat gekocht is door een agrariër.

Perceel grond gelegen Hondsbosseweg te Heemskerk Koopsom: € 125.000,= K.K. Koopsom per m2: € 16,72 Beschrijving van de zaak: Cultuurgrond (zand) Kadastrale gegevens: Heemskerk, sectie E, nummers 2821 en 2405 Totale perceel oppervlakte: 7.475 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 20 januari 2021 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 80424 nummer 152 Analyse Cultuurgrond zand, aangekocht door recente kopers van aanliggende woning met agrarische bestemming. Perceel grond gelegen Cieweg te Heemskerk Koopsom: € 111.347,= Koopsom per m2: € 27,50 Beschrijving van de zaak: Perceel agrarische tuindersgrond. Kadastrale gegevens: Heemskerk, sectie E, nummer 2868 Totale perceel oppervlakte: 4.049 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 22 december 2021 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 83242 nummer 182 Analyse Aangekocht voor particulier gebruik (paarden).

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

22

Perceel grond gelegen Korendijk te Castricum Koopsom: € 40.000,= k.k. Koopsom per m2: € 53,33 Beschrijving van de zaak: Perceel agrarische grond, hobbyweide. Kadastrale gegevens: Castricum, sectie B, nummer 11087 Totale perceel oppervlakte: 750 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 22 december 2021 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 77279 nummer 123 Analyse Perceel hobbyweide met bestemming agrarische met waarden zonder bouwvlak. Ingericht als moestuin. Het betreft een zeer klein perceel, dit verklaart de hoger waarde per m2.. Perceel grond gelegen Sluisweg te Akersloot Koopsom: € 35.009,= k.k. Koopsom per m2: € 30,98 Beschrijving van de zaak: Perceel agrarische grond, hobbyweide. Kadastrale gegevens: Akersloot, sectie G, nummer 2957 Totale perceel oppervlakte: 1.130 m2 Recht: volle eigendom Aktedatum: 30 december 2020 Bron: akte ingeschreven in Hyp4 deel 80216 nummer 25 Analyse Relatief klein perceel grond gelegen aan doodlopende weg. Behoorde bij particuliere woning aan overzijde.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

23

Bestemmingsplan

Agrarisch met waarden Bestemmingsomschrijving De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden; grondgebonden tuinbouwbedrijf; alsmede glastuinbouwbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw'; alsmede hoveniersbedrijfter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - hovenier'; alsmede agrarisch handels- en exportbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – agrarisch handels- en exportbedrijf'; alsmede bloemenbinderij ter plaatse van de 'specifieke vorm van agrarisch bloembinderij'; alsmede kweken van bomen ter plaatse van de aanduiding 'bomenteelt'; uitsluitend grasland ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - grasland'; recreatief medegebruik;

met daarbij behorende: 10. groenvoorzieningen, natuurvriendelijke oevers, erven, wegen en paden, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding. Waarde - Archeologie Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

24

3.2.1 Gebouwen 1.

2. 3. 4.

gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, met een uitrolmogelijkheid voor rolkassen ter plaatse van de 'specifieke vorm van agrarisch rolkas'; binnen een bouwvlak mogen uitsluitend bedrijfsgebouwen ten behoeve van maximaal één agrarisch bedrijf worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven goot- en bouwhoogte toegestaan; de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 meter bedragen;

1.76 Recreatief medegebruik: dagrecreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatief gebruik is toegestaan. Hieronder valt het gebruik van (bestaande) paden, wegen, sloten en vaarten ten behoeve van dagrecreatie zoals wandelen, fietsen en kanoën.

Taxatie percelen grond gelegen Blinkertpad 5 2015 EX Haarlem.

Paraaf

Normblad taxatierapport Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1.

Definitiebepalingen voor de basis van de waarde

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.

zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.

na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9. waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld

worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is.

De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert.

Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 - 5.3.7). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k.

is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.

1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc. 2.

Kwalificaties van de taxateur

Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1. Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2. De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2.1.4.

Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.

Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2.4.1. In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest.

2.4.2. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. a. Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. b. Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt.

Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.4. De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.5.

Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. c. Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.7.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2.7.2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.7.3.

Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.

d. Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever. 5. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden

Opmerkingen

1.

Benoeming van de opdrachtgever

2.

Benoeming van de taxateur

3.

Het doel van de taxatie

4.

Het onderwerp van de taxatie

5.

Het te taxeren belang

6.

Gebruik van het object of de classificatie van het object

De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht).

7.

Basis van de waarde

De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).

8.

Datum opname en inspectie

9.

Verklaring van eerdere betrokkenheid

10.

Verklaring omtrent de status van de taxateur

Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt.

11.

Valuta

In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden.

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

13.

Opschorting verslaggeving

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

15.

Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid

16.

Publicatie

17.

Norm

18.

Kwalificatie taxateur

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

20.

Tuchtrecht

Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.