4 Bijlage c nota van beantwoording (geschikt voor publicatie)
Tekst van het document
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
Inleiding De ontwerp-Nota Dak – dakopbouwen heeft ter inzage gelegen van 17 september tot en met 29 oktober 2025. Er zijn in totaal 12 inspraakreacties ingediend. Deel 1 van de Nota van Beantwoording bevat een lijst van de indieners van inspraakreacties. In deel 2 zijn de inspraakreacties samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord. De Nota van Beantwoording maakt integraal deel uit van het besluit tot vaststelling van de Nota Dak -dakopbouwen.
Deel 1 - Overzicht indieners inspraakreacties Cd
Naam
Adres
Huisnr
Postcode
Plaats
Deel 2 – Inspraakreacties A. Inspraakreactie
Antwoord
Ik wil bezwaar aantekenen tegen het voornemen om op het pand aan de Westerstraat 97 geen dakopbouw toe te staan, terwijl dit op het pand Kolkstraat 34 wél wordt toegestaan. Beide panden bestaan uit 3 lagen met plat dak, zijn hoekpanden die in één beeld te vangen zijn én uit dezelfde bouwperiode. Daarom verzoek ik u om het pand Westerstraat 97 ook aan te merken als pand dat mag worden voorzien van een dakopbouw in dezelfde bouwstijl.
Op grond van het geldend omgevingsplan (parapluplan Behoud Omgevingskwaliteiten) is op dit drielaagse pand de aanduiding orde -2 opgenomen ter bescherming van de stedenbouwkundige, de architectuurhistorische en de cultuurhistorische waarden. Deze waarden zijn mede geborgd in artikel 30 lid 2 onder r van het parapluplan, dat bepaalt dat ter plaatse van de aanduiding orde 2 de bestaande kap of dakvorm gehandhaafd moet blijven. De Kolkstraat 34 heeft geen aanduiding orde-2.
B. 1
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
Inspraakreactie
Antwoord
Als onder de nieuwe regels een gevel recht wordt opgetrokken in baksteen, perfect passend bij de woning, dan levert dat een mooi beeld op voor die individuele woning. Maar hoe zinvol is het om de beeldkwaliteit van één woning zo te verhogen, als aan weerszijden en er tegenover alle woningen houten dakopbouwen in allerhande vormen hebben?
Op de korte termijn zal inderdaad met name sprake zijn van een kwaliteitsverbetering op pandniveau. De visie die aan de Nota Dak – dakopbouwen ten grondslag ligt is, geldt voor de lange termijn. Als in een (deel van een) straat al veel dakopbouwen aanwezig zijn die niet voldoen qua vorm en beeldkwaliteit aan de nieuwe eisen, kan het inderdaad lang duren voor het gewenste streefbeeld bereikt is. Daar kunnen decennia overheen gaan. Lang niet al deze dakopbouwen zijn duurzaam gebouwd en zullen op termijn verduurzaamd, gerenoveerd of vervangen moeten worden. Dit biedt kansen voor de eigenaar om zowel vierkante meters als kwaliteit toe te voegen en ook de waarde van de woning te vergroten. De gemeente is optimistisch en kiest voor kwaliteit op de lange termijn in plaats van het bestendigen van de huidige situatie.
Hoe verhoudt het gewicht van een stenen opbouw op vooroorlogse woningen zich in verhouding met Haarlemse funderingsproblemen.
In de regel levert de constructie geen problemen op. Mocht dat wel het geval zijn, dan kan eventueel gekozen worden voor baksteenstrips. Een en ander zal mede afhankelijk zijn van de oorzaak van een eventueel funderingsprobleem.
Hoe verhoudt het beleidsvoornemen om opbouwen in steen verplicht te stellen, met alle kosten van dien (en mogelijk dus ook nog met extra kosten voor het verstevigen van de fundering) zich tot de krapte op de woningmarkt? Is het niet juist wenselijk dat woningen worden vergroot, om de druk op de woningmarkt en de sociale problematiek die daar mee samenhangt te beperken? Deze regels maken een dakopbouw duurder, en daarmee voor minder Haarlemmers toegankelijk.
Er is een expertsessie gehouden met architecten, bouwkundig ontwerpers en aannemers die in Haarlem veel dakopbouwen ontwerpen en bouwen. Tijdens deze sessie is het kostenaspect aan de orde gekomen. Dit wordt door deze professionals niet als een belemmerende factor beoordeeld. Aan de ene kant is bouwen op de bestaande gevel goedkoper, bouwkundig beter, makkelijker en duurzamer dan het realiseren van een terugliggende dakopbouw (petje). Het levert meer vierkante meters op en een waardestijging van de woning. De woning én het straatbeeld verbeteren ten opzichte van het bestaande beleid. Aan de andere kant kunnen er ook kostenverhogende elementen zijn in de vorm materiaal en detaillering, maar niet zodanig dat dit tot een onevenredige kostentoename leidt. Het bovenstaande meewegend is voor de gemeente de kwaliteit van de stad leidend ten opzichte van een mogelijke (beperkte) kostenstijging voor een individuele eigenaar.
2
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
C. Inspraakreactie
Antwoord
Een rigide twee-mogelijkheden optie voor vormgeving voorzijde dakopbouwing acht ik erg kort door de bocht. Ik ben wonende in de Schoterbosstraat. Er is een opbouwdichtheid van ca. 50%. Álle dakopbouwen springen terug van de voorgevel en zijn recht opgetrokken. In het voorgenomen beleid moet hier bij een nieuw te bouwen opbouw van worden afgeweken wat de eenheid in de straat dus gaat doorkruisen. Dat lijkt mij ongewenst.
De dakopbouwen in de Schoterbosstraat zijn allemaal terugliggend, recht opgetrokken (zogenaamde petjes). Onderling zijn er veel verschillen in materiaal, kleur, vormgeving en detaillering. De dakopbouwen sluiten veelal niet op elkaar aan. Er is dus feitelijk geen sprake van eenheid. Het mogelijk maken van een andere type dakopbouw dan het toegewezen hoofdtype (rechtop trekken), draagt dus niet bij aan het versterken van de eenheid. De gemeente acht het van belang vast te houden aan de doelstelling om de bestaande regeling eenvoudiger, duidelijker en doeltreffender te maken. We willen meer ruimtelijke kwaliteit tot stand brengen door vast te houden aan twee hoofdtypen, die zoveel mogelijk versmelten met het originele gebouw waarop ze worden geplaatst en aan de buitenkant zo min mogelijk herkenbaar als nieuwe verdieping. Petjes passen niet binnen die visie. De huidige of toekomstige bewoners kunnen ervoor kiezen de bestaande dakopbouwen aan te passen aan het nieuwe beleid indien bijvoorbeeld de dakopbouw aan renovatie of vervanging toe is of bij verduurzaming hiervan.
D. Inspraakreactie
Antwoord
3
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
Met belangstelling heb ik uw plan gelezen. In het meeste kan ik me wel vinden. Echter vind ik een stukje op uw kaartje best vreemd. Het met rood omcirkelde stukje (in de Gedempte Schalk Burgergracht, Haarlem noord) wijst u een rijtje huizen aan als 'rechte opbouw'. De rest van de straat wordt gezien als schuin, huizen met dezelfde gevels. De twee aangekruiste huizen hebben al een opbouw met schuin dak. Dit stukje zou ook als schuin aangemerkt moeten worden om gelijkheid in de straat te behouden. Is dat wellicht nog aan te passen?
Dit is een terechte opmerking. We hebben de digitale kaart aangepast.
Oude versie
Aangepaste versie
E. Inspraakreactie
Antwoord
Gaat de gemeente werken met een lijst van aanbevolen architecten? Dat zal vooral in de beginfase van het in werking zijn van de nieuwe maatregelen zekerheid geven over ontwerpen / bouwen in lijn met de nieuwe beeldkwaliteitsregels;
De gemeente gaat vooralsnog niet werken met een lijst van aanbevolen architecten. Wel heeft de gemeente een expertsessie gehouden met professionals die zich in Haarlem veel bezig houden met ontwerpen en bouwen van dakopbouwen. Deze partijen zijn daarmee op de hoogte van de nieuwe Nota dak -dakopbouwen en bijbehorende spelregels.
Het laten bouwen van een dakopbouw die voldoet aan de nieuwe beeldkwaliteitsregels (zoals het
Tijdens de expertsessie is het kostenaspect aan de orde gekomen. Dit wordt door deze professionals niet als een belemmerende factor beoordeeld. Aan de ene kant is bouwen op de bestaande gevel goedkoper, 4
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
doorzetten van bijzondering in metselwerk) zal een substantieel ander kostenplaatje met zich brengen dan het opbouwen van een ‘petje’ voor welke opbouw tientallen ontwerptekeningen voorhanden zijn van reeds gerealiseerde opbouwen in aangrenzende of buurtpanden. De kosten van een architect, aannemer én materiaalkosten zullen een stuk forser zijn. Hoe gaat de gemeente om met deze ingrijpende kostenverhogende maatregelen? Stelt zij subsidie ter beschikking, leningen met aantrekkelijke rentevoorwaarden of andere hulp om deze financiële discrepantie te compenseren?
bouwkundig beter, makkelijker en duurzamer dan het realiseren van een terugliggende dakopbouw (petje). Het levert meer vierkante meters op en waardestijging van de woning. De woning én het straatbeeld verbeteren ten opzichte van het bestaande beleid. Aan de andere kant kunnen er ook kostenverhogende elementen zijn in de vorm materiaal en detaillering, maar niet zodanig dat dit tot een onevenredige kostentoename leidt. De gemeente ziet mede hierom geen aanleiding subsidies te verstrekken of andere financiële regelingen op te tuigen.
Denkt de gemeente na over het subsidiëren van ontwerptekeningen voor dakopbouwen mede gelet op het feit dat een ontwerptekening voor een ensemble (met minimale aanpassingen hier en daar) kan worden gebruikt voor meerdere toekomstige dakopbouwen in dezelfde straat?
De gemeente ziet hier geen rol voor zichzelf weggelegd. Dit is aan de bewoners in de straat zelf om dit eventueel onderling te regelen.
Geldt er een overgangsregeling?
De welstandsregels in deze nota zijn een wijziging van de Nota Ruimtelijke kwaliteit (deel 2) en treden na vaststelling en publicatie direct in werking voor nieuwe aanvragen. Reeds ingediende aanvragen vallen nog onder de oude welstandsregels. De aangewezen hoofdtypen dakopbouwen worden na vaststelling verwerkt in het omgevingsplan (voor zover nodig). Hier gaat enige tijd overheen (minimaal 2 jaar) voordat dit verwerkt is. In de tussentijd blijven ‘oude’ bouwmogelijkheden van kracht. Omdat dit mogelijk tot ongewenste dakopbouwen leidt, overweegt het 5
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
college om op enig moment een zogenaamd voorbereidingsbesluit te nemen om dit tegen te gaan. Dit wordt op een nader moment bepaald als alle consequenties hiervan in beeld zijn.
F. Inspraakreactie
Antwoord
Er zal veel weerstand zijn tegen het plan maar ik wil aangeven dat ik het een positief plan vindt. Wij wonen in Byzantiumstraat. Ik vind het een mooie buurt en ben bang dat als iedereen maar een dakopbouw gaat doen de buurt zijn karakter verliest.
Dank voor uw positieve reactie. Ook de gemeente vindt dat het karakter van deze mooie buurt behouden moet blijven. In de Byzantiumstraat zijn op grond van het omgevingsplan vrijwel geen dakopbouwen toegestaan. Dit geldt voor het overgrote deel van de Slachtshuisbuurt. Uitzonderingen hierop zijn de Cornelis van Noordenstraat en de Friezenstraat. De Nota Dak -dakopbouwen maakt geen nieuwe dakopbouwen mogelijk op locaties waar die nu nog niet zijn toegestaan. De gemeenteraad heeft in mei 2024 met het parapluplan Behoud Omgevingskwaliteiten (onderdeel van het omgevingsplan) voor grote delen van de Slachthuisbuurt, waaronder de Byzantiumstraat, de goot- en bouwhoogte aangepast in overeenstemming met de bestaande situatie. Dit is juist gedaan om de unieke architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorisch waarden van deze buurt te beschermen.
G. Inspraakreactie
Antwoord
Ik maak mij ernstig zorgen over de ruimtelijke toekomst van de Indischebuurt-Noord, met opgetrokken metselwerk in 3 lagen. Overweeg
De straten in de Indischebuurt-Noord hebben een breedte tussen de 12 en 18 meter. Daarmee zijn deze straten gemiddeld breder dan bijvoorbeeld in de Transvaalbuurt (9-12 meter) en Leidsebuurt (5-11 meter). Dat verschil komt terug in de wijze van toewijzen van de twee nieuwe hoofdtypen dakopbouwen. In de 6
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
alstublieft het merendeel van de gebouwen niet de opbouwen rechtop te trekken, maar stel de maat van de straat centraal! De straten in de buurt waar ik woon zijn smal. Daarnaast heeft het merendeel van de woningen een schraal en vlak metselwerk (historisch goedkope bouw en 100% sociale huur), waardoor 3 lagen gemetseld niet aantrekkelijk is en er te weinig context is om op voort te metselen.
smallere straten van de Leidsebuurt en Transvaalbuurt is het hoofdtype met schuine kap leidend. In buurten met gemiddeld bredere straten is het hoofdtype met het recht optrekken van de gevel leidend. Hier komt nog bij dat in de Indische Buurt relatief veel oude dakopbouwen van het type ‘petje’ zijn gerealiseerd, waardoor het voor de hand ligt nieuwe dakopbouwen in deze straten te voorzien van een recht opgetrokken type. Daarmee wordt de kans in de toekomst groter dat bestaande petjes-dakopbouwen op termijn worden omgezet in een recht opgetrokken dakopbouw met een rustiger straatbeeld als gevolg. Dat mogelijke effect ontbreekt als op deze plekken een dakopbouw met schuine kap als hoofdtype zou worden toegewezen. Indiener heeft gelijk dat de architectuur van het grootste deel van de bebouwing sober is van opzet. De Nota Dak - dakopbouwen heeft echter niet het doel zich uit te spreken over de mate van soberheid van bestaande panden. Wel doet de nota uitspraak over het behoud en de uitstraling van de architectuur van bestaande panden als onderdeel van de identiteit van straten en buurten als herkenbaar onderdeel ervan in het stedelijk weefsel. De soberheid van de architectuur is daarmee onderdeel van de identiteit van de Indische Buurt Noord. Dakopbouwen gerealiseerd op grond van de nieuwe nota zullen in ieder geval de detaillering van de bestaande gevel overnemen.
Dat geldt onder meer voor rollagen en goten met klossen – die vaak wel degelijk onderdeel vormen van het detail van de gevel. Ten overvloede kan nog worden gesteld dat de architectuur waar indiener naar verwijst van oorsprong meer details bevatte en daarmee niet de soberheid uitstraalde van tegenwoordig. Deze details zaten met name in de roedenverdeling van de ramen die in de loop der tijd bij renovaties stap voor stap zijn versoberd tot de huidige toestand. Hoewel de nieuwe nota dit niet verplicht stelt, wordt herstel van de oorspronkelijke detaillering zoals het terugbrengen van de roedenverdeling van ramen door eigenaren uiteraard toegejuicht. Ten slotte volgt hieronder een aantal dakopbouwen van het hoofdtype I die ondanks de sobere architectuur toch een aanwinst zijn voor het straatbeeld: Spaarnhovenstraat 13-15, Timorstraat 145-151, Pijnboomstraat 74-76 (Bomenbuurt).
7
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
De gemeenteraad heeft al in mei 2024 met het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten besloten terug te grijpen naar twee hoofdtypen (oertypen). In een deel van de Indischebuurt Noord is met dit bestemmingsplan al het hoofdtype 1 (recht optrekken) aan een reeks woningen toegekend. Ik deel de analyse dat de terugliggende dakopbouwen architectonisch soms te veel afleidt van het hoofdvolume. Echter zullen deze waarschijnlijk tot in lengte van dagen blijven staan. Deze opbouwen moeten ook op moment x gerenoveerd worden. Ik betreur dat er niet gekozen wordt voor aantrekkelijke architectonische uitgangspunten die dakopbouwen met terugligging ook tot schoonheid bombarderen, waardoor alle dakopbouwen in de toekomst prachtig worden (de nieuwe en de bestaande). Tevens zijn hier veel kansen i.c.m. duurzaamheiddoelstellingen van de stad (biobased, circulair etc.). Er zijn genoeg voorbeelden waarbij een toevoeging aan een volume met respect voor de historie kwalitatief aantrekkelijk is. Het huidige welstandskader was simpel weg niet goed genoeg. Met andere woorden, kies voor strategie die de maatvoering van de straten omarmd met 1 meter terug ligging (huidige situatie – sluit ruimtelijk aan). Maar dan juiste en nieuwe architectonische uitgangspunten en bijvoorbeeld een welstandtoets t.b.v. kwaliteit. Hiervoor zouden de leges genoeg moeten inbrengen om dit te bekostigen.
Hoewel niet met zekerheid op voorhand valt vast te stellen dat in de toekomst alle ‘petjes’-dakopbouwen zullen worden omgezet in recht opgetrokken dakopbouwen van het hoofdtype II, is de kans wel groter dat dit gebeurt dan in het geval van het toewijzen van dakopbouwen met een schuine kap. De gemeente heeft deze vraag in het proces nadrukkelijk voorgelegd aan een aantal architecten en aannemers om vooraf de kans in te schatten of terugliggende dakopbouwen kan maken om op termijn te worden omgezet naar recht opgetrokken dakopbouwen. Het antwoord op deze vraag werd over het algemeen positief beantwoord, met de kanttekening dat zowel het plaatsen als omzetten van dakopbouwen een particulier initiatief betreft. De gemeente kan (en wil) het initiatief niet afdwingen, maar maakt het met de nieuwe nota wel aantrekkelijker om terugliggende dakopbouwen om te zetten naar recht opgetrokken exemplaren, vanwege het feit dat een aantal extra vierkante meters gewonnen kan worden bij een eventuele renovatie van de bestaande terugliggende dakopbouw. Het pleit van indiener om terugliggende dakopbouwen tot schoonheid te bombarderen, wordt niet gedeeld.
Dit type dakopbouw is ooit als compromis in het beleid opgenomen en heeft in veel gevallen tot een rommelig straatbeeld geleid waarbij de derde bouwlaag vaak geen architectonische binding meer heeft met de onderliggende bouwlagen en de ensemblewaarde in straten en buurten is gedaald. Vanuit dit oogpunt ligt het niet voor de hand om dit type dakopbouw voort te zetten of te omarmen als wenselijk hoofdtype. De ervaring van de afgelopen 15 jaar heeft geleerd dat in de praktijk terugliggende dakopbouwen lastig te toetsen zijn op kwaliteit in zowel volume als vormgeving (ook door middel van een welstandstoets). De nieuwe nota vereenvoudigt met het toekennen van slechts twee hoofdtypen het ontwerp- en toetsingsproces aanzienlijk, waardoor het makkelijk wordt om meer op kwaliteit te toetsen in het aanvraagproces.
8
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
Blijkbaar gaat er procedureel veel verkeerd. De nota is nog niet vastgesteld toch worden er al dakopbouwen gerealiseerd met een opgetrokken gevel op plekken waar het nu volgens het bestemmingsplan niet mag. Of een opgetrokken gevel met een dubbele dakgoot. Kortom de huidige toetsingsmanier levert een rommeltje in de praktijk. Hoe gaat de gemeente toetsen in vervolgtraject na de vaststelling van de nota op details/uitwerkingen? Moet de indiener langs de welstand?
In een deel van de Indischebuurt Noord is met het paraplubestemmingsplan Behoud Omgevingskwaliteiten al het hoofdtype 1 (recht optrekken) aan een reeks woningen toegekend, waar eerder petjes waren toegestaan. Daarbij is in de toelichting aangegeven, dat de nieuwe regeling de komende jaren wordt uitgerold over heel Haarlem. In dat licht is het logisch dat aanvragen voor dakopbouwen, die aangevraagd worden in afwijking van het omgevingsplan, op die manier beoordeeld worden. Dit past in het ingezette beleid, dat nu verder uitgewerkt is in de Nota Dak -dakopbouwen. Dubbele dakgoten kwamen in het verleden vaker voor, zowel bij recht opgetrokken dakopbouwen als bij petjes. Dubbele goten passen niet in het nieuwe beleid: Bestaande goten en lijsten worden altijd verwijderd en naar de bovenste laag verplaatst. In de eindsituatie is slechts sprake van een enkele goot of lijst die de gevel als geheel beëindigt. Er is na realisatie van een dakopbouw nooit sprake van twee goten of lijsten boven elkaar (goten van bestaande erkers uitgezonderd). Indien mogelijk wordt de bestaande goot hergebruikt voor de nieuwe gevelbeëindiging. Een kopie van de originele goot (inclusief lijsten, klossen, detaillering) is toegestaan. Net als nu, worden aanvragen ook welstandelijk beoordeeld. De beoordeling zal gebeuren aan de hand van de nieuwe beoordelingsregels voor ruimtelijke kwaliteit (welstandsregels).
H. Inspraakreactie
Antwoord
Mijn woning is gebouwd in 2004 en ligt binnen een vooroorlogse wijk. De woning beschikt reeds over een bestaande dakopbouw aan de achterzijde. De wens is de dakopbouw in de toekomst uit te breiden richting
De Nota Dak-dakopbouwen geeft een visie op - en beeldkwaliteitsregels voor dakopbouwen. Er worden met deze Nota geen nieuwe locaties aangewezen waarvoor nu nog geen bouwrecht voor een dakopbouw in het omgevingsplan is opgenomen. Deze procedure is dus in beginsel niet bedoeld om een afweging te maken over de wenselijkheid van nieuwe bouwmogelijkheden. Gezien de kwaliteit van het ontwerp van dit jonge 9
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
de straatzijde conform de uitgangspunten uit de Nota Dak 2025. Volgens het geldende bestemmingsplan is de gewenste uitbreiding niet toegestaan. Er bestaat onduidelijkheid over de haalbaarheid van dergelijke uitbreidingen: Enerzijds sluit het ontwerp en de ambitie van de Nota Dak 2025 goed aan bij dit soort maatwerkvoorstellen. Anderzijds verhindert het huidige bestemmingsplan deze ontwikkeling volledig.
ensemble en de reeds bestaande bouwmogelijkheden wordt medewerking door de gemeente aan een aanvraag niet kansrijk ingeschat. Ook heeft de gemeenteraad in de Omgevingsvisie aangegeven terughoudend te willen zijn: “We zijn terughoudend met kleinschalige projecten, zoals het splitsen van woningen of lagen toevoegen aan gebouwen in bestaande wijken.”
I. Inspraakreactie
Antwoord
In reactie op de conceptversie van de 'Nota Dak dakopbouwen' moet ik tot mijn spijt constateren dat er met geen woord gerept wordt over de consequenties daarvan voor de buren. Zelf heb ik door de werkzaamheden t.b.v. de dakopbouwen van mijn beide buren, die ik op mijn dak moest toelaten, voor zo’n €10.000 schade geleden. Door gebrek aan beschermende regelgeving kon/kan ik deze nergens verhalen. Ook zijn zonnepanelen niet rendabel door de schaduw die de opbouw veroorzaakt en mis ik zon in de tuin. Daarnaast is omdat op de gehele binnenmuur – dus ook mijn gedeelte – gebouwd
De gemeente vindt het bijzonder vervelend dat u schade heeft geleden als gevolg van bouwwerkzaamheden bij uw buren. Nog vervelender is het voor u dat u genoemde schade niet heeft kunnen verhalen. Het gaat hierbij om de vraag wie daarvoor aansprakelijk is. In het aansprakelijkheidsrecht geldt als hoofdregel dat alleen degene die de schade daadwerkelijk heeft veroorzaakt daarvoor aansprakelijk kan zijn. Dit is dus een vraagstuk waar de gemeente geen partij in is. De gemeente gaat daarmee ook niet over genoemde schades en garantiestellingen. Daarbij is het goed te benadrukken dat dit aangepaste beleid alleen gaat over hoe een dakopbouw gebouwd moet worden qua vorm en materiaal als een bouwrecht aanwezig is. Er zijn geen nieuwe gebouwen aangewezen waar dakopbouwen worden toegestaan. De aanvaardbaarheid van de toegestane dakopbouwen in het omgevingsplan zijn al in eerdere bestemmingsplannen afgewogen. Over het algemeen geldt daarbij dat
10
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
moest worden het huis veel gehoriger geworden. En ten slotte functioneren de wasemkanalen minder omdat ze verhoogd moesten worden. Na onderzoek in mijn buurt en uit gesprekken met dakdekkers is mij gebleken dat dergelijke schades veel voorkomen.
de gemeente het belang van het uitbreiden van woningen zwaarder weegt dan de afname van het rendement van zonnepanelen.
Ik zou daarom willen verzoeken regelgeving te implementeren en op te nemen in de nota. Regelgeving die enerzijds een levenslange garantie (lekkage ontstaat vaak pas jaren later) op schadeloosstelling biedt en anderzijds een (financiële) compensatie voor de ingeschatte waardedaling (zonnepanelen niet rendabel) van belendende percelen.
J. Inspraakreactie
Antwoord
In hoeverre betekent het nieuwe beleid in de nota Dak - dakopbouwen een aanpassing van de regels in het Omgevingsplan? Daarin staan ook regels voor dakopbouwen, o.a. de impact op de buurpanden. Ontstaat er geen (tijdelijke) conflictsituatie ni de regelgeving wanneer de nota wordt aangenomen?
De Nota bestaat uit twee delen: een visiedeel en een deel met regels over welstand. De welstandsregels treden na publicatie meteen in werking. Nieuwe aanvragen van na de publicatie moeten hieraan voldoen. Uit het visiedeel vloeit voort welke hoofdtype dakopbouw aan welk pand is toegewezen (zie overzichtskaart). Het is inderdaad zo dat niet elk toegewezen type dakopbouw overeenkomt met de bouwmogelijkheden die in het omgevingsplan staan. De komende jaren zal het omgevingsplan daarop worden aangepast. In de tussentijd kunnen aanvragers gebruik blijven maken van het geldende bouwrecht, maar zal de gemeente positief 11
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
meewerken aan aanvragen die afwijken van het omgevingsplan die voldoen aan de nieuwe Nota (toegewezen hoofdtype en welstand). De nota Dakopbouwen is niet altijd duidelijk hoe e.e.a. nu precies moet worden toegepast in de werkelijkheid. Neem nu de uitgangspunten van hoofden zijstraten (pagina 9): “Op deze plekken passen bijvoorbeeld het aanzetten van hoeken, langs hoofdwegen en pleinen die de stedenbouwkundige structuur beter beleefbaar maken. Eenvoudige dakopbouwen met een schuine kap passen beter langs zij- en tussenstraten.” Hoe moet ik dit zien in de omgeving Raadhuisplein/Middenweg/Zaanenlaan. Middenweg krijgt een rechte dakopbouw toegewezen, maar is toch een zij/tussenstraat?
Er worden in de nota vier factoren aangehaald die invloed hebben op de toewijzing van de nieuwe hoofdtypen dakopbouw. De door indiener aangehaald tekst vormt in eerste aanleg inderdaad de stedenbouwkundige leidraad voor de keuze van het hoofdtype. Ook andere factoren, zoals de aanwezigheid van bestaande dakopbouwen hebben echter invloed op de keuze voor een bepaald type. In het geval van de Raadhuisstraat gaat het om de aanwezigheid van het appartementencomplex op nr. 12 en de bestaande (terugliggende) dakopbouwen van het type ‘petje’ op nrs. 3, 4a, 7 en 13. Ook de historische opbouw op nr. 9 is hier van belang: deze optrekking heeft al plaatsgevonden voor de Tweede Wereldoorlog.
De nota Dakopbouwen - met als doel de vormgeving is ook niet compleet in voorlichting naar de mogelijke aanvragers voor een dakopbouw. Voorlichting over de vereenvoudiging van regels moet wel altijd een compleet beeld geven van de regels. Er moet immers altijd rekening met de buurpercelen worden gehouden (kokervorming, lichtinval etc.). Dit aspect ontbreekt volledig in de nota, alsmede in het stappenplan/stroomschema over de keuze van vorm van een dakopbouw. Completer was geweest
De nieuwe nota biedt ontwerpregels voor het realiseren van dakopbouwen volgens twee hoofdtypen. In hoofdlijn gaat de nota in op de wijze waarop een nieuwe toewijzing hiervan tot stand komt in de stad. Het proces van toewijzing zal plaatsvinden door het aanpassen van het omgevingsplan. Onderdeel van het aanpassen van het omgevingsplan is een inspraakronde waarin eventuele bezwaren naar voren kunnen worden gebracht. De aanpassing van het omgevingsplan is nog niet gestart.
De Middenweg is onderdeel van een oude doorlopende structuur van voor de bouw van de huidige woningen. Dit komt bijvoorbeeld terug in de benaming van de straat als ‘weg’. In de huidige setting is de straat een structurerende straat door de buurt waar deze doorheen loopt. Daarmee staat de weg in een hogere hiërarchie dan de aanliggende straten. Dit, in combinatie met de breedte van de straat heeft geleid tot het aanwijzen van voornamelijk hoofdtype I, het recht optrekken van de gevels.
Overigens wijzen wij erop dat de nieuwe nota niet voorziet in het mogelijk maken van extra dakopbouwen. De afweging over de aanvaardbaarheid van een dakopbouw is al bij eerdere bestemmingsplannen door de raad gemaakt.
12
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
wanneer hier ook aandacht was gegeven aan mogelijk mitigerende maatregelen bij negatieve gevolgen van dakopbouwen voor buurpercelen, met name op de hoeken.
De nota voorziet slechts in het toekennen van een hoofdtype aan panden met een bestaande dakopbouwmogelijkheid. En dat laatste slechts aan de voorzijde van panden. De wijze waarop de vormgeving van achterzijde van dakopbouwen plaatsvindt, blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee blijven eventuele wijzigingen in bezonningsbeperkingen tamelijk beperkt.
K. Inspraakreactie
Antwoord
Voorlichting over de vereenvoudiging van regels moet een compleet beeld geven van de regels. Er moet immers altijd rekening met de buurpercelen worden gehouden (afstand van woningen tot elkaar, mogelijke kokervorming, beperking lichtinval, etc.). Dit aspect ontbreekt volledig in de nota, alsmede in het stappenplan/stroomschema over de keuze van vorm van een dakopbouw. Completer was geweest wanneer hier ook aandacht was gegeven aan mogelijk mitigerende maatregelen bij negatieve gevolgen van dakopbouwen voor het woongenot van buurpercelen, met name op de hoeken. Kan dit aangevuld worden in de nota?
De Nota wordt op dit punt niet aangevuld. De nieuwe nota voorziet niet in het mogelijk maken van extra dakopbouwen, maar slechts in het toekennen van een hoofdtype aan panden met een bestaande dakopbouwmogelijkheid. En dat laatste slechts aan de voorzijde van panden. De wijze waarop de vormgeving van achterzijde van dakopbouwen plaatsvindt, blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee blijven eventuele wijzigingen in bezonningsbeperkingen tamelijk beperkt. Eventuele specifieke bezwaren kunnen worden geuit in de procedure die hoort bij het aanpassen van het omgevingsplan. Deze aanpassing zal vanaf 2026 in werking worden gezet met daarbij een inspraakronde die plaatsvindt na publicatie.
In hoeverre zijn de esthetische uitgangspunten voor stedenbouwkundige structuur verenigbaar -of in conflict- met andere geldende regels zoals het
De nieuwe nota voorziet niet in het mogelijk maken van extra dakopbouwen. De Nota kent slechts een hoofdtype aan panden toe met een bestaande dakopbouwmogelijkheid met nieuwe welstandsregels. De 13
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
omgevingsplan bij (het aanvragen van bouwaanvragen voor) dakopbouwen? Een duidelijke uitleg hierover ontbreekt in de nota, waardoor er onduidelijke verwachtingen (altijd toestemming) ontstaan bij aanvragers van een dakopbouw. Dit verhoogt de kans op conflictsituaties tussen buren, omdat er minder overleg over aanvragen van een dakopbouw plaats zal gaan vinden "het is toegestaan, dus...".
ruimtelijke aanvaardbaarheid van een dakopbouw op een pand met een dergelijk bouwrecht is al door de raad in een eerder bestemmingsplan afgewogen en staat in beginsel niet meer ter discussie.
In de nota Dakopbouwen is het niet altijd duidelijk hoe e.e.a. nu precies moet worden toegepast in de praktijk. Neem de uitgangspunten van hoofd- en zijstraten (pagina 9): “Op deze plekken passen bijvoorbeeld het aanzetten van hoeken, langs hoofdwegen en pleinen die de stedenbouwkundige structuur beter beleefbaar maken. Eenvoudige dakopbouwen met een schuine kap passen beter langs zij- en tussenstraten.” Hoe moet ik dit zien in de omgeving Raadhuisplein/Middenweg/hoek Zaanenlaan? De Middenweg krijgt volgens de uitgangspunten van de nota (eerdere opbouwen daar zijn recht, dus voortzetting van het eenduidige straatbeeld) een rechte dakopbouw toegewezen,
Er worden in de nota vier factoren aangehaald die invloed hebben op de toewijzing van de nieuwe hoofdtypen dakopbouw. De door indiener aangehaald tekst vormt in eerste aanleg inderdaad de stedenbouwkundige leidraad voor de keuze van het hoofdtype. Ook andere factoren, zoals de aanwezigheid van bestaande dakopbouwen hebben echter invloed op de keuze voor een bepaald type. In het geval van de Raadhuisstraat gaat het om de aanwezigheid van het appartementencomplex op nr. 12 en de bestaande (terugliggende) dakopbouwen van het type ‘petje’ op nrs. 3, 4a, 7 en 13. Ook de historische opbouw op nr. 9 is hier van belang: deze optrekking heeft al plaatsgevonden voor de Tweede Wereldoorlog.
Omdat de hoofdtypen niet in alle gevallen overeenstemmen met de geldende bouwmogelijkheden in het omgevingsplan, wordt het omgevingsplan in de periode 2026-2028 hierop aangepast. In de tijd tussen vaststelling van de nieuwe nota en aanpassing van het omgevingsplan, zijn de huidige regels in het omgevingsplan leidend voor het toetsen van bouwaanvragen omtrent dakopbouwen. In geval van een bestaand bouwrecht voor een dakopbouw, kan qua vormgeving (hoofdtype) met een vergunning afgeweken worden van het omgevingsplan. De gemeente zal daar in beginsel positief aan meewerken, indien voldaan wordt aan het nieuwe vastgestelde beleid.
De Middenweg is onderdeel van een oude doorlopende structuur van voor de bouw van de huidige woningen. Dit komt bijvoorbeeld terug in de benaming van de straat als ‘weg’. In de huidige setting is de straat een structurerende straat door de buurt waar deze doorheen loopt. Daarmee staat de weg in een hogere hiërarchie dan de aanliggende straten. Dit, in combinatie met de breedte van de straat heeft geleid tot het aanwijzen van voornamelijk hoofdtype I, het recht optrekken van de gevels.
14
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
maar het is toch een zij/tussenstraat, dus daar past een schuine dakopbouw?
L. Inspraakreactie
Antwoord
Ik reageer omdat de voorgestelde lijn ertoe lijkt te leiden dat dakopbouwen in de Karolingenstraat niet langer toelaatbaar worden, terwijl binnen hetzelfde historisch ensemble uit 1922 (blokken A, B en C) in de afgelopen jaren wel dakopbouwen zijn vergund, onder meer aan de Siwartstraat 8 (2017) en Siwartstraat 16 (2022). Bij de beoordeling van Siwartstraat 8 is gesproken over een trendsetter. In 2018 heb ik mede op basis van die informatie mijn woning gekocht en verbouwd. Daarbij is bewust rekening gehouden met een latere opbouw, waaronder het plaatsen van een vaste trap naar de zolder. Mijn gezinssituatie maakt de opbouw functioneel noodzakelijk. Wij hebben twee jonge kinderen en de bovenverdieping van onze vooroorlogse arbeiderswoning is beperkt. Zonder opbouw rest op termijn feitelijk verhuizen, terwijl een zorgvuldig ontworpen en in het straatbeeld
Op grond van het omgevingsplan is aan dit adres een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 8 meter toegekend. Boven de goothoogte moeten de gebouwen worden afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling niet meer dan 70º mag bedragen. De gemeente heeft geen voornemen dit bouwrecht in te perken. Hierbij merken we op dat de aangehaalde voorbeeldadressen, anders dan bij het adres van indiener, een maximum goothoogte van 4 meter in plaats van 6 meter is toegekend. Alleen al om die reden kunnen deze adressen geen trendsetter zijn voor de woning van indiener. Daarbij komt dat de gemeenteraad in 2024 het Paraplu(bestemmings)plan behoud omgevingskwaliteiten Haarlem heeft vastgesteld. In dit omgevingsplan zijn in de Slachthuisbuurt bij veel panden de goot- en bouwhoogten aangepast in overeenstemming met de bestaande situatie om zo de bouwmogelijkheden, met name dakopbouwen, in te perken. Dit is gebeurd ter voorkoming van aantasting van architectonische en cultuurhistorische waarden van de buurt en het verdwijnen van kleinere en betaalbare woningen.
15
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
versmeltende opbouw technisch en ruimtelijk mogelijk is. Verhuizen brengt aanzienlijke kosten en sociale nadelen met zich mee; wij zijn sterk verbonden met de buurt en de directe omgeving. Daarnaast speelt de vraag naar consistentie en evenredigheid. Binnen hetzelfde ensemble zijn vergelijkbare opbouwen toegestaan en gerealiseerd. Een striktere lijn specifiek voor de Karolingenstraat vraagt om een duidelijke en publiek inzichtelijke motivering op ensembleniveau. De nota verwijst naar doelen als het voorkomen van verrommeling en het borgen van betaalbaarheid. Deze doelen erken ik, maar de relatie met individuele, zorgvuldig vormgegeven opbouwen in particuliere rijen wordt niet concreet onderbouwd. Een gedifferentieerde benadering ligt dan voor de hand, niet een generieke uitsluiting.
Zie het antwoord hierboven.
Ik verzoek u daarom in de verdere uitwerking het Zie het antwoord hierboven. volgende te borgen: maak de toewijzing en motivering per straat of ensemble inzichtelijk en heroverweeg de lijn voor de Karolingenstraat in het licht van de bestaande vergunningen in de Siwartstraat; neem een overgangsregeling of maatwerk op voor bewoners die aantoonbaar op eerder gewekt vertrouwen hebben gehandeld; licht de betaalbaarheidsredenering 16
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
concreet en gedifferentieerd toe; voorkom willekeur door voor identieke typologieën binnen hetzelfde ensemble een consistente lijn te hanteren. Tot slot meld ik dat meerdere bewoners in onze straat hierdoor worden geraakt. Met verschillende buren ben ik in gesprek. Mijn directe buren op nummer 35 verkeren in een vergelijkbare situatie en hun vergunning stagneert al geruime tijd. Zij sluiten desgewenst aan bij een vervolggesprek of locatiebezoek.
De aanvraag voor een dakopbouw voor Karolingenstraat 35 is al in 2024 beoordeeld en geweigerd. Zie verder het antwoord hierboven.
M. Inspraakreactie
Antwoord
De Historische Vereniging Haerlem heeft met belangstelling het concept van de Nota Dak 2025 gelezen. Op 14 oktober jl. hebben wij samen met de vertegenwoordiger van de Erfgoedvereniging Heemschut uitleg gekregen over de wijzigingen in en aanscherpingen van het beleid ten aanzien van dakopbouwen e.d. Dit was zeer verhelderend en gaf ons ook de mogelijkheid om vragen te stellen. Het verheugt ons te constateren dat het beleid als geheel nu duidelijker en strakker geworden is, zodat
We danken de Historische Vereniging Haerlem voor deze reactie.
17
Bijlage C: Nota van Beantwoording Nota Dak – dakopbouwen Geanonimiseerde versie voor publicatie op internet
‘ongelukken’ zoals de grote dakopbouw aan de Kinderhuisvest niet meer mogelijk zullen zijn. In de wijken met seriematige en strokenbouw waar nog geen dakopbouwen zijn, is een hoge architectonische kwaliteit van de eerste dakopbouw op die locatie, de trendsetter, van groot belang. Reden waarop wij een dringende oproep doen aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit om bij de beoordeling van een dergelijke trendsetter absoluut voor kwaliteit te gaan. Resumerend is de Historische Vereniging daarom positief over de Nota Dak 2025 en hoopt dat dit nieuwe beleid een bijdrage zal leveren aan de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteiten van Haarlem.
18