Document · PDF

4 Bijlage 3 - Taxatierapport STIMA aankoop twee percelen Blinkertpad

commissie Ontwikkeling 4 april 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: 20.30 uur Vrijgeven krediet aankoop twee percelen Blinkertpad - raadsbesluit en zware voorhangprocedure (ER)11.755 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

TAXATIERAPPORT: GRONDEN NABIJ BLINKERTPAD 5 TE HAARLEM

Pagina 1 van 33

Dossier Dossier Datum Opdrachtgever

: 2023/P100316 : 28 februari 2023 : Gemeente Haarlem

Opdrachtnemer Statutaire naam

: S ma Valua on & Advisory B.V. Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters B.V. Kamer van Koophandel : 76673790 09198096 Omzetbelas ngnummer : NL860739132B01 NL820937162B01 Bankrekeningnummer : NL62 RABO 0349 0223 99 NL80 FVLB 0225 9374 76 Adres : Papendorpseweg 75 Laageind 11A Postcode : 3528 BJ 3465 KG Ves gingsplaats : Utrecht Driebruggen Telefoonnummer : 085 - 13 00 611 0348 - 74 84 00 E-mailadres : info@s ma-va.nl j.naus@vlnn.nl Website : www.s ma-va.nl www.vlnn.nl Taxateurs Namen

: J. Gijsbers

J.M. Naus

Pagina 2 van 33

INHOUDSOPGAVE 1. BENOEMING EN STATUS

1.1 Benoeming taxateurs

1.2 Status taxateur

2. OPDRACHT

2.1 Opdrachtgever

2.2 Doel

2.3 Voorwerp

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

2.5 Algemene uitgangspunten

2.6 Bijzondere uitgangspunten

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid

2.10 Concept en trackrecord

3. KADASTRALE GEGEVENS

3.1 Uitgangspunten

3.2 Kadastrale gegevens

3.3 Eigendom

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita eve verplich ngen

3.5 Overige zakelijke rechten

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID

4.1 Loca eomschrijving

4.2 Bereikbaarheid

4.3 Voorzieningen

5. RUIMTELIJK BELEID

5.1 Uitgangspunten

5.2 Bestemmingsplan

5.3 Gebruik

5.4 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

5.5 Programma Aanpak S kstof (PAS)

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

6. TOESTAND MILIEU

6.1 Uitgangspunten

6.2 Bodemloket

6.3 Overige informa e

6.4 PFAS-regelgeving

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast

7. OMSCHRIJVING OBJECT

7.1 Uitgangspunten

7.2 Object

7.3 Situering

7.4 Func e belendende wateren

Pagina 3 van 33

7.5 Huur- of pachtovereenkomst

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES

8.1 Uitgangspunten

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt

8.3 Referen es (koop)

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING

9.1 Courantheid

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

9.3 Waarderingsmethodieken

9.4 Op male aanwending

9.5 Waardering

10. WAARDERING

11. ONDERTEKENING

BIJLAGEN

Pagina 4 van 33

1. BENOEMING EN STATUS 1.1 Benoeming taxateurs Taxateur namens opdrachtnemer S ma Valua on & Advisory B.V. is: De heer J. (Joost) Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer Bedrijfsma g Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer RT143966841 en Professional Member van de Royal Ins tu on of Chartered Surveyors (RICS), ingeschreven in het VRS-register als RICS Registered Valuer onder nummer 6544785. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), nummer D0471, vakgebied: vastgoed. Verantwoordelijk taxateur namens opdrachtnemer Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters B.V. wordt: De heer mr. ing. J.M. (Joan) Naus RT, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer Wonen en Landelijk en Agrarisch Vastgoed bij het NRVT onder registra enummer RT953523683.

1.2 Status taxateur • Taxateurs zijn professioneel en gekwali ceerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxa estandaarden (Red Book), Engelse versie januari 2022. Tevens beschikken taxateurs over voldoende actuele lokale, na onale en interna onale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de speci eke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxa e vakbekwaam uit te voeren. • Taxateurs verrichten de professionele taxa edienst in overeenstemming met de versie 2022 van de IVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door de Interna onal Valua on Standards Council. • Taxateurs verklaren op de hoogte te zijn en te handelen overeenkoms g de meest recente Reglementen, de toepasselijke Prak jkhandreiking en in voorkomende gevallen het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed van het NRVT alsmede het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. • Taxateurs zijn voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. Taxateur Gijsbers beschikt niet over een inschrijving in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, maar hee voldoende exper se over de benodigde methodieken alsmede beschikt hij over voldoende data om zich een oordeel te vormen, e.e.a. in combina e met taxateur Naus. • Taxateurs conformeren zich aan de jaarlijkse hercer door het NRVT en RICS.

cering en permanente educa e zoals vereist

• Taxateurs verklaren recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij het te waarderen object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. • Taxateurs hebben geen nanciële voordelen uit de taxa eopdracht anders dan het in rekening te brengen taxa ehonorarium. • De taxa e is een ona ankelijk en objec ef waardeoordeel, waarbij taxateurs optreden als externe taxateurs.

Pagina 5 van 33

2. OPDRACHT 2.1 Opdrachtgever De opdracht is verstrekt door de heer G. Wink namens de gemeente Haarlem geves gd Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR te Haarlem. Contactgegevens zijn gwink@haarlem.nl en 06 - 43 28 01 63 opdracht is verstrekt middels ondertekening van deze opdrachtbeves ging. De taxa e is uitgevoerd conform de opdrachtbeves ging welke aan dit rapport als bijlage is aangehecht. Het in de opdrachtbeves ging beschreven object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxa e zijn gedurende het taxa eproces niet aangepast.

2.2 Doel Het doel van de taxa e is het bepalen van de marktwaarde, in verband met het mogelijk verwerven van de gronden voor het aanleggen van een etspad en de realisa e van een openbaar park.

2.3 Voorwerp 2.3.1 Te taxeren belang Het belang van de taxa e betre het volle eigendom. 2.3.2 Taxa etype De taxa eopdracht betre een volledige taxa e. 2.3.3 Omschrijving Percelen grond thans in gebruik als grasland en openbaar toegankelijke weide. 2.3.4 Adres Nabij Blinkertpad 5, 2015 EX te Haarlem. 2.3.5 Kadastrale gegevens (beknopt) Gemeente Haarlem, sec e T, nummer 4073 en 4074, samen groot 18.711 m2. 2.3.6 Bezich ging Op 30 januari 2023 hee de bezich ging van de gronden en de directe omgeving door taxateur Gijsbers plaatsgevonden. Op 15 februari 2023 hee taxateur Naus dit gedaan. 2.3.7 Waardepeildatum De waardepeildatum van deze taxa e is: 30 januari 2023.

Pagina 6 van 33

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Marktwaarde ('market value') zoals gede nieerd in IVS 104, paragraaf 30.1 is: ‘Het gescha e bedrag waartegen een object of recht c.q. verplich ng zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transac e, na behoorlijke marke ng en waarbij de par jen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ De ni e gebaseerd op Interna onal Valua on Standards 2022, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valua on – Global Standards 2022.

2.5 Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt wordt gehanteerd wanneer het redelijk is dat de taxateur accepteert dat iets waar is zonder de noodzaak van speci ek onderzoek of speci eke veri ca e. In de taxa e zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. • BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. • De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waardepeildatum. • De gegevens die gebruikt worden in kader van de taxa e worden verondersteld volledig en correct te zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar gestelde informa e wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. • Tenzij anders overeengekomen, worden basisdocumenten, zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten, globaal doorgelezen. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informa e ter beschikking wordt gesteld, moet er meegenomen worden dat de taxateurs niet competent zijn als vastgoedjurist.

Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxa e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. • Naast de IPMS (Interna onal Property Measurements Standards), voorgeschreven door de RICS, kan voor de Nederlandse markt ook gebruik gemaakt worden van de gebruikelijke NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt in principe het uitgangspunt. • Voor de speci ca es van de oppervlakten van de onroerende zaken worden in de regel de gegevens a oms g van pla egronden en/of huur-(overzichten)-contracten gehanteerd. Er wordt uitgegaan van het feit dat deze gegevens correct en volledig zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer caat op basis van NEN 2580 voor de speci ca e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. • Het object is niet verpacht, er wordt daarom geen rekening gehouden met enige gebruiksrechten van derden.

Pagina 7 van 33

2.6 Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt wordt door taxateurs gehanteerd wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum of wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpar j niet zou worden gehanteerd bij een transac e op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het e ect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking Gedurende het taxa eproces zijn er geen aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de o erte/opdrachtbeves ging.

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e Titel document

Bron

Datum document

Kadastrale gegevens

Kadaster

6-2-2023

Bestemmingsplan

Ruimtelijkeplannen.nl

22-6-2017

Planologische informa e

Gemeente Haarlem

13-12-2021

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid Dit taxa erapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. Opdrachtnemers hebben, op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal bedrag dat in het desbetre ende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (S ma Valua on & Advisory B.V. via Schouten Verzekeringsdienst als gevolmach gde van HDI Global Specialty SE, polisnummer 354019, verzekerd bedrag maximaal € 2.500.000,- per aanspraak en maximaal € 5.000.000,- per jaar | Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters B.V. via AON Risk Solu ons, polisnummer V0100066987, geves gd te Noordwijk), na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening is.

Pagina 8 van 33

Opdrachtnemers zijn slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade betre . Opdrachtnemers zijn in geen geval aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gederfde winst, economisch verlies, gemiste kansen of andersoor ge gevolgschade. Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, is de aansprakelijkheid van opdrachtnemers beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht. Op het taxa erapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemers/taxateurs. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxa erapport. Opdrachtnemer S ma staat sinds 26 maart 2020 als ‘Firm Regulated by RICS’ geregistreerd onder registra enummer 840922. Tevens is opdrachtnemer S ma lid van NVM en opdrachtnemer VLNN is lid van NVR en VastgoedPro. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€).

2.10 Concept en trackrecord Taxateurs hebben d.d. 15 februari 2023 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reac e van opdrachtgever is ontvangen op 28 februari 2023 en hee niet geleid tot aanpassingen (ten opzichte van het concept).

Pagina 9 van 33

3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering zijn taxateurs ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen uitvoerig titelonderzoek gedaan waaruit mogelijk zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3.2 Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente

Sectie

Nummer

Oppervlakte

Haarlem

4073

5.610 m2

Haarlem

4074

13.101 m2

Totaal

18.711 m2

3.3 Eigendom Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie berust het eigendom van de percelen bij: Mevrouw Geertruida Maria Veldt, geboren te Bloemendaal op 2 maart 1944, wonende

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen Uit recherche bij het Kadaster van akte Hyp4 deel 2697 nummer 51 en akte Hyp4 deel 3204 nummer 2 blijken geen erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen.

3.5 Overige zakelijke rechten Uit recherche bij het Kadaster blijken geen overige zakelijke rechten.

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Pagina 10 van 33

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche Uit akte Hyp4 deel 3204 nummer 2 blijkt dat het perceel 4074 bestaat uit een perceel tuingrond met daarop een glazen teeltkas met ijzeren onderbouw op betonpoeren, stenen schuur, asfaltweg, draineersysteem met pompinstalla e en regeninstalla e en eventuele aanhorigheden. Ten jde van de inspec e is enkel een betonplaat aangetro en wat vroeger de ondergrond en het voorterrein betrof van de kas en schuur (zie aangehechte luch oto’s). Van enige drainage- of beregeningsmogelijkheden is aan taxateurs niets bekend. Uitgangspunt van de taxa e vormt derhalve dat er zich geen installa es in de grond bevinden.

Pagina 11 van 33

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID 4.1 Loca eomschrijving Het getaxeerde is gelegen aan de noordzijde van de wijk Duinwijk, tegen het Houtmanpad c.q. de Brouwersvaart. De wijk is gelegen aan de uiterste westkant van de stad. Duinwijk grenst grotendeels aan Aerdenhout en Overveen en is grotendeels gelegen ten westen van de Westelijke Randweg (N205), alleen de Bloemenbuurt bevindt zich aan de oostkant van de ringweg. Er wonen 5.725 mensen in Duinwijk. De wijk kenmerkt zich door hogere inkomens en huizenprijzen, en verschillende tuinderijen zorgen voor een groen karakter. Er bevinden zich twee grotere onderwijsinstellingen in de wijk: het Nova College (MBO) en een ves ging van Hogeschool Inholland (HBO).

Bron: GoogleMaps d.d. 6 februari 2023

4.2 Bereikbaarheid Auto De loca e is per auto redelijk bereikbaar. De gronden worden hoofdzakelijk ontsloten middels de Blinkertlaan en vervolgens de Gilles Schoolmeesterlaan rich ng de Rollandslaan/Vlaamseweg. De wegen staan in verbinding met de N208. De N208 verbindt de A44 (bij Sassenheim) met de A22 (bij Velsen Zuid). De A9 is via de N205 bereikbaar. Vanuit het Zijlwegkwar er zijn de gronden per auto niet direct toegankelijk daar de N208 een directe verbinding onmogelijk maakt. Wel is er een etspad (Houtmanpad) onder de N208 aanwezig, direct naast de Brouwersvaart. Op de hierna ingevoegde a eelding staat weergegeven welke plaatsen binnen circa 30 autominuten (zonder le) bereikbaar zijn.

Pagina 12 van 33

Bron: Walkscore.com d.d. 6 februari 2023

Openbaar Vervoer De loca e is per openbaar vervoer ma g bereikbaar. Nabij de loca e zijn verschillende bushaltes gelegen, zoals onder meer de halte Vijver (lijn 14 en 481), Ramplaankwar er (lijn 81 en 84) en Nova College (lijn 7, 8, 81 en 84). Het treinsta on (Heemstede - Aerdenhout) is gelegen op circa 3 km afstand en treinsta on (Haarlem) is gelegen op circa 3,5 km afstand van het getaxeerde.

4.3 Voorzieningen Het getaxeerde hee een redelijk voorzieningenniveau. De Walkscore is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwan ceren. De loca e hee een Walkscore van 64 op een schaal van 0 tot 100, welke in de onderstaande a eelding is weergegeven. Deze score gee aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand veel voorzieningen (scholen, horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn.

Pagina 13 van 33

Bron: Walkscore.com d.d. 6 februari 2023

5. RUIMTELIJK BELEID 5.1 Uitgangspunten

1. Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde, zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht, zijn taxateurs er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en ves gings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te res tueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateurs zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

5.2 Bestemmingsplan Naam bestemmingsplan Planstatus Enkelbestemming Dubbelbestemming

: Binnenduinrand : Onherroepelijk (vastgesteld 2017-06-22) : Agrarisch met waarden : Waarde - Archeologie 5

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl d.d. 6 februari 2023

Op de hierna ingevoegde a eeldingen worden enkele planologische bijzonderheden nader geduid.

Pagina 14 van 33

Op een gedeelte van het perceel is een bouwvlak van toepassing met een maximum goothoogte van 5 meter en een maximum bouwhoogte van 6 meter.

In het zuidelijk gedeelte van perceel 4074 is een gedeelte bestemd tot water.

In het meest zuidelijke deel van perceel 4074 is een gedeelte van het perceel voorzien van de func eaanduiding paardenhouderij en is daar van een gedeelte aangewezen als bouwvlak.

Het repara eplan B Haarlem 2019 en repara eplan C Haarlem 2020 gelden eveneens, maar hebben geen invloed op de te taxeren percelen. Ook is na de vaststelling van het bestemmingsplan Binnenduinrand het Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 vastgesteld en onherroepelijk in werking getreden. Dit hee eveneens geen invloed op de te taxeren percelen.

Pagina 15 van 33

5.3 Gebruik De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden; 2. grondgebonden tuinbouwbedrijf; 3. alsmede glastuinbouwbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw'; 4. alsmede hoveniersbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'speci eke vorm van agrarisch met waarden - hovenier'; 5. alsmede agrarisch handels- en exportbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'speci eke vorm van agrarisch – agrarisch handels- en exportbedrijf'; 6. alsmede bloemenbinderij ter plaatse van de 'speci eke vorm van agrarisch - bloembinderij'; 7. alsmede kweken van bomen ter plaatse van de aanduiding 'bomenteelt'; 8. uitsluitend grasland ter plaatse van de aanduiding 'speci eke vorm van agrarisch met waarden grasland'; 9. recrea ef medegebruik; met daarbij behorende: 1. groenvoorzieningen, natuurvriendelijke oevers, erven, wegen en paden, waterlopen en waterpar jen, voorzieningen voor de waterhuishouding. De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding; 2. waterlopen en waterpar jen; 3. verkeer te water; 4. recrea ef medegebruik; met daarbij behorende; 1. waterstaatkundige voorzieningen; 2. aanmeervoorzieningen; 3. de groenvoorzieningen, natuurvriendelijke oevers.

Een grondgebonden tuinbouwbedrijf is gede nieerd als een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van gewassen, hoofdzakelijk op de open grond al dan niet in combina e met teeltondersteunend glas, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en frui eelt. De voor ‘Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Het gebruik is thans grasland en daardoor conform de vigerende bestemming.

Pagina 16 van 33

5.4 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid Er zijn geen bijzonderheden op korte termijn te verwachten. Omdat het perceel zich - vanwege de ligging nabij de bebouwde kom - mogelijk leent voor een andere aanwending dan een agrarische is navraag gedaan bij de gemeente Haarlem. Daarop is een brief ontvangen die als standaard wordt gebruikt voor dit kavel. Klaarblijkelijk zijn er verschillende aanvragen geweest voor dit perceel. Onderstaand zijn de eerste twee alinea’s weergegeven uit dit schrijven, waarbij het onderstreepte gedeelte door taxateurs is aangebracht: “Geachte heer en mevrouw, U hee gevraagd naar de mogelijkheden voor een paardenpension met bijbehorende woning aan het Blinkertpad 5. Voor dit perceel zijn al veel vragen gesteld, variërend van een boerderij tot camping waardoor ik weet wat de gemeente op deze loca e voor ogen hee . Geen van de voorgaande vragen hee op medewerking van de gemeente kunnen rekenen, het betre één van de las gste loca es in Haarlem. In mijn func e tracht ik (bouw)plannen van ini a efnemers te begeleiden binnen de gemeente in het kader van vooroverleg, probeer ik te waarschuwen voor eventuele uitdagingen en probeer ik te adviseren over de te bewandelen route. Daarbij moet ik benadrukken dat ik bij het Klantcontactcentrum werk, niet bij een beleidsafdeling die de plannen inhoudelijk beantwoorden.

Een idee zoals u beschrij start al jd bij het ter plekke geldende bestemmingsplan. U kunt het bestemmingsplan Binnenduinrand overigens ook zelf inzien via www.ruimtelijkeplannen.nl De loca e hee de bestemming ‘agrarisch met waarden’, o.a. bedoeld voor een grondgebonden tuinbouwbedrijf. Een grondgebonden tuinbouwbedrijf is gede nieerd als een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van gewassen, hoofdzakelijk op de open grond al dan niet in combina e met teeltondersteunend glas, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en frui eelt. Een bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan ter plekke van de aanduiding bedrijfswoning en ter plekke niet toegestaan (dit blijkt uit het de paragraaf ‘speci eke gebruiksregels’). Bij de afdeling Omgevingsbeleid van de gemeente worden de bestemmingsplannen gemaakt en wordt overwogen of een onthe ng van het bestemmingsplan wenselijk is. De afdeling Omgevingsbeleid hee bij diverse ini a efnemers voor dit gebied reeds aangegeven dat ze geen onthe ng wil verlenen van het bestemmingsplan tbv een andere func e dan een grondgebonden tuinbouwbedrijf, inclusief het houden van vee, B&B en (bedrijfs)woningen.” De volledige brief is aangehecht als bijlage.

5.5 Programma Aanpak S kstof (PAS) De taxa e vindt plaats onder het uitgangspunt dat de uitspraak van de Raad van State d.d. 29 mei 2019 over de PAS geen belemmering vormt voor de realisa e van enig object op deze loca e.

ffi

Pagina 17 van 33

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Er is geen vermelding op de kadastrale ui reksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informa e is on rokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n).

Pagina 18 van 33

6. TOESTAND MILIEU 6.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van gi ige sto en c.q. sto en welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de func onaliteit van het perceel aantasten. 2. Taxateurs hebben geen uitgebreid onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van sto en in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van sto en die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een nega ef milieuaspect betekent dit niet dat er geen nega eve milieuaspecten zijn. Het feit dat er nega eve milieuaspecten worden vermeld betekent niet al jd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 4. Tenzij uit de rapportage anders blijkt, zijn taxateurs bij de taxa e ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 5. Taxateurs hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getro en om het ontstaan van legionella te voorkomen.

6.2 Bodemloket Wij raadpleegden www.bodemloket.nl voor het verkrijgen van informa e over mogelijke verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Hier bleek geen informa e aanwezig.

6.3 Overige informa e Uit de website van de Omgevingsdienst IJmond blijkt eveneens geen informa e aanwezig.

Bron: h ps://gisviewer.odijmond.nl/?Adviesbodem

Pagina 19 van 33

Het uitgangspunt wordt aangenomen dat de bodem geschikt is voor het planologisch toegestane gebruik. Vanwege de voormalige opstanden en de onbekendheid met de aanwezigheid van puin ()onder de verharding) adviseren taxateurs voor aankoop een bodemonderzoek te laten verrichten. De resultaten hiervan kunnen waardebeïnvloedend werken.

6.4 PFAS-regelgeving Uitgangspunt in de taxa e is dat bij oplevering van het object sprake is van een gesloten grondbalans ten aanzien van een mogelijke ontwikkeling.

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast De AHN-viewer gee aan dat de loca e op circa 0,15 meter onder NAP ligt. De internetpagina overstroomik.nl van de Rijksoverheid gee aan dat de kans op overstroming klein is.

Pagina 20 van 33

7. OMSCHRIJVING OBJECT 7.1 Uitgangspunten

1. Hoewel taxateurs bij de inspec e en opname van de onroerende zaak een idee hee kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben zij, voor zover zij in staat zijn gesteld om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 3. Ten behoeve van een taxa e waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspec e achteraf. 4. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 5. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gede nieerd door het Nederlands Normalisa eins tuut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, de ni es en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 6.

Taxateurs hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspec edatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxa erapport. De situa e per peildatum is leidend. 7. Bij de inspec e van het perceel is globaal onderzocht of er gebruik is gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 8. Buiten deze taxa e blijven inventaris en/of branche-speci eke inrich ngen.

7.2 Object Soort object

Percelen landbouwgrond met verharding en bouwvlak

Grondtype

De grondsoort betre zandgrond.

Huidig en beoogd gebruik

Geheel in eigen gebruik

Pagina 21 van 33

Volgens de Bodemkaart van Nederland betre het een Kalkhoudende enkeerdgrond, ma g jn zand met moerig materiaal beginnend dieper dan 80cm en doorgaand dieper dan 120cm (EZ50Av). De kaart is toegevoegd in de fotobijlage. De percelen zijn al geruime jd in gebruik als grasland. Volgens Boerenbunder.nl wordt de cultuurgrond in elk geval al sinds 2013 gebruikt als grasland. Het perceel is momenteel ook begroeid met riet en bramenstruiken.

7.3 Situering Op de hiervoor ingevoegde luch oto zijn de percelen weergegeven. Uit de a eelding valt op te maken dat de percelen aan de noordzijde begrensd worden door het Houtmanpad / Brouwersvaart en aan de oostzijde door de N208. Aan de zuidzijde is een watergang gelegen, zie §7.4. Op de a eelding is duidelijk te zien dat er een betonpad dwars door het perceel loopt. In het midden is duidelijk een plaat aanwezig waar voorheen enige bebouwing was gesitueerd. De fundering / vloer van de bebouwing is nog zichtbaar, het overige aangelegde terrein betrof waarschijnlijk manoeuvreerruimte danwel opslag. Ook is er een pad aanwezig wat door etsers als verkorte route wordt gebruikt van het bruggetje over de Brouwersvaart rich ng Duinwijk / Ramplaankwar er. Dit pad was ten jde van de inspec e las g begaanbaar vanwege regenval. Enkele foto’s die jdens de opname zijn gemaakt zijn hierna ingevoegd.

Pagina 22 van 33

7.4 Func e belendende wateren Uit de ‘legger oppervlaktewater’ van Hoogheemraadschap van Rijnland is de hierna ingevoegde a eelding opgenomen. Uit deze legger blijkt dat al het water een zogenaamde primaire watergang betre en dat er aan de zuidzijde 10% begroeiing is toegestaan en aan de oostzijde 20%.

Ter plaatse van de Brouwersvaart is geen begroeiing toegestaan. De watergang die haaks op de Brouwersvaart staat en van het noorden in zuidelijke rich ng naar het voormalige bouwvlak loopt is 10% begroeiing toegestaan. Hierbij behoort zowel het gewoon als het buitengewoon onderhoud toe aan de kadastrale eigenaar. Het talud dient onderhouden te worden door de aangrenzende eigenaren. Het water ten oosten van perceel 4074 wordt onderhouden door het Hoogheemraadschap, zowel wat betre het gewoon als het buitengewoon onderhoud. Het talud dient onderhouden te worden door de aangrenzende eigenaren. Wat betre de watergang gelegen in het zuiden van perceel 4074 behoort zowel het gewoon als het buitengewoon onderhoud toe aan de kadastrale eigenaar. Het talud dient onderhouden te worden door de aangrenzende eigenaren.

7.5 Huur- of pachtovereenkomst Niet van toepassing, het geheel is in eigen gebruik.

Pagina 23 van 33

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES 8.1 Uitgangspunten

1. Een taxa e is jda ankelijk: de waarde re ecteert de verkregen informa e en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspec edatum maar vóór de waardepeildatum, worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) al jd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum, maar voor de datum van de rapportage, een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substan ële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situa e. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxa erapport. 4. Toekoms ge (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Na onaal De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 4e kwartaal van 2022 met 2,5% gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal: van € 75.200 naar € 77.100 per ha ( guur 1). Over heel 2022 is de grondprijs uitgekomen op € 73.400 per ha, 5,8% hoger dan in 2021 (€ 69.400 per ha).

Bron: Kadaster

De gemiddelde prijs van bouwland steeg in het 4e kwartaal van 2022 met ruim 3% naar € 88.900 per ha ( guur 1). Over heel 2022 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 84.500 per ha, 7,6% boven de prijs in 2021 (€ 78.500 per ha). De gemiddelde prijs van grasland nam in het 4e kwartaal van 2022 met ruim 3% toe tot € 69.200 per ha ( guur 1). Over heel 2022 noteert grasland een gemiddelde prijs van € 66.200 per ha, 4,7% meer dan in 2021 (€ 63.200 per ha).

Pagina 24 van 33

De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 4e kwartaal van 2022 met ruim 7% gedaald tot € 74.600 per ha. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in guur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond. In het 4e kwartaal van 2022 is 11.000 ha landbouwgrond verhandeld ( guur 2), 1.400 ha (15%) meer dan in hetzelfde kwartaal van 2021. In heel 2022 is 30.800 ha grond verhandeld. Dat is 6% minder dan in 2021, toen 32.700 ha werd overgedragen. De rela eve grondmobiliteit – de verhandelde oppervlakte afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam in 2022 uit op 1,71% tegen 1,81% in 2021.

Bron: Kadaster

Provinciaal Op de hiernaast getoonde weergave is de grondprijs per provincie geduid. De gemiddelde prijs in NoordHolland per hectare bedroeg in Q4 2022 € 84.300,-.

Pagina 25 van 33

Op de hiernaast getoonde weergave is de prijsontwikkeling weergegeven van 2020 tot en met Q2 2022. Sindsdien 2020 hee er een aanzienlijke s jging plaatsgevonden van het prijsniveau. Bron: Kwartaalbericht Kadaster

8.3 Referen es (koop) Ten einde inzicht te verkrijgen in het koopprijsniveau van objecten in de omgeving is gezocht naar referen etransac es die in 2022 hebben plaatsgevonden. Als bron is het Kadaster aangehouden. De met oranje gekleurde percelen - zoals hierna getoond - zijn hierbij onderzocht.

Pagina 26 van 33

Bron: Kadata

Van deze transac es blijken er slechts twee vergelijkbaar met de te taxeren percelen. Onderstaand zijn de aktes nader geanalyseerd. In de akte Hyp4 deel 83998 nummer 56 d.d. 6 april 2022 is opgenomen dat een 2-tal percelen zijn verkocht gelegen te Santpoort-Noord / Velserbroek. De percelen zijn direct naast elkaar gelegen en zijn gesitueerd ten noorden van de Mc Donalds en ten zuiden van Velserbroek, maar beide direct aan de N208. De koopsom bedraagt € 468.405,- kosten koper, de prijs per m2 bedraagt derhalve € 15,- per m2. De koper is N3 Natuurbeheer B.V., verkoper betrof een par culier. Het verkochte is verkocht onder gestanddoening van de lopende geliberaliseerde pachtovereenkomst. Er is een eerste recht van koop verstrekt aan verkoper indien zij besluit gronden door te verkopen, of een ontwikkeling in de rich ng van woningbouw plaatsvindt.

In de akte Hyp4 deel 83937 nummer 173 d.d. 15 maart 2022 is opgenomen dat een perceel is verkocht gelegen te Bloemendaal. De koopsom bedraagt € 385.234,50 kosten koper, de prijs per m2 bedraagt derhalve € 9,50 per m2. De koper is een par culier die nabij woont, verkoper betrof een par culier. Het perceel wordt aangewend ten behoeve van een agrarische bedrijfsuitoefening.

Omdat de referen es hierboven nog niet de gewenste duidelijkheid bieden is verder onderzoek gedaan naar transac es in de regio in 2021. Dit hee geresulteerd in een 2-tal transac es die vergelijkbaar zijn. Onderstaand worden de aktes nader geanalyseerd. In de akte Hyp4 deel 81462 nummer 106 d.d. 8 juni 2021 is opgenomen dat een perceel is verkocht gelegen te Velserbroek. De koopsom bedraagt € 300.000,kosten koper, de prijs per m2 bedraagt derhalve € 10,13 per m2. De koper en verkoper zijn beide par culieren. Het perceel wordt aangewend ten behoeve van een agrarische bedrijfsuitoefening. Het perceel grenst direct aan de bebouwde kom.

Pagina 27 van 33

In de akte Hyp4 deel 80922 nummer 101 d.d. 29 maart 2021 is opgenomen dat een perceel is verkocht gelegen te Velserbroek. De koopsom bedraagt € 92.000,- kosten koper, de prijs per m2 bedraagt derhalve € 20,31 per m2. De koper en verkoper zijn beide par culieren. In de grond bevinden zich nog restanten van een fundering. Kopers wonen aangrenzend aan het perceel.

Ook is nog een transac e gerechercheerd die zeer nabij het object is gesitueerd. Het betre de percelen 3683, 3687 en 3688 te Haarlem. Deze percelen zijn op 15 juni 2020 verkocht voor € 75.000,- kosten koper, derhalve € 17,80 per m2. De betrokken par jen zijn par culieren, waarbij moet worden opgemerkt dat de tuin van koper grenst aan perceel 3683.

De prijzen van agrarische percelen die nabij de bebouwde kom zijn gesitueerd variëren aldus binnen een bandbreedte van circa € 10,- tot € 20,- per m2. Het al dan niet van toepassing zijn van de onder- of bovenzijde van de bandbreedte hee veelal te maken met een ligging nabij een huiskavel of guns ge posi onering ten opzichte van andere kavels. De percelen beschikken niet over bouwmogelijkheden.

Pagina 28 van 33

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING 9.1 Courantheid Onderwerp

Competen e

Kwali ca e

Loca e

Tegen bebouwde kom gelegen (aan oostzijde gescheiden door N208), ma g ontsloten voor agrarische voertuigen, kavel aan noord-, oost- en westzijde grenzend aan water daarmee redelijk solitair gelegen

Voldoende

Vastgoedobject

Goede lengte-/breedteverhouding van perceel, bouwmogelijkheden aanwezig, grondareaal is te beperkt voor een zelfstandige agrarische benu ng, verplich ng tot volledig onderhoud watergang zuid- en noordzijde

Voldoende

Mate van verkoopbaarheid

Beperkte kopersdoelgroep vanuit agrarische sector vanwege ingesloten ligging. mogelijk interesse vanuit speculanten die voorsorteren op woningbouw (waartoe overigens geen directe aanleiding bestaat)

Ma g

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komen ondergetekenden op onderstaand beeld: Strengths

Weaknesses

Goede lengte-breedteverhouding

Grondareaal te beperkt voor zelfstandige exploita e

Bouwmogelijkheden aanwezig

Aanwezige betonverharding beperkt inrich ng

Perceel natuurlijk afgekaderd door water

Watergang zuidzijde geheel op eigen perceel gelegen (volledige onderhoudsverplich ng) Ma ge bereikbaarheid met agrarische voertuigen Grond al lang in gebruik als grasland. Hierdoor grotere kans op bodemziektes (ritnaalden) bij omschakeling naar grondgebonden tuinbouw.

tti

Pagina 29 van 33

Opportuni es

Threats

Weinig agrarische grond te koop in Haarlem e.o.

Poten eel gevaarlijke situa es met etsers (ontslui ng kom Haarlem via Houtmanpad) Grond wordt gebruikt als grasland. Dit is in strijd met het bestemmingsplan. Grasland is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding: 'speci eke vorm van agrarisch met waarden - grasland'

Aangrenzende eigenaren lijken beste kopers

Onduidelijke bodemsitua e (geen publieke informa e beschikbaar en onduidelijk wat onder vm. bebouwing en betonpad is gebruikt)

9.3 Waarderingsmethodieken De taxa emethoden bieden de taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzich gheid, immobiliteit, vertraagde prijsreac es, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emo onele binding. Deze kenmerken maken het de taxateurs uitermate las g, waarbij zij veel ervaring zullen moeten inze en om de marktkenmerken in een evenwich ge verhouding te brengen tot de taxa emethode. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Hierna is de vergelijkingsmethode globaal uitgelegd. De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transac es te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transac es en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden.

9.4 Op male aanwending De marktwaardebasis gaat uit van de op male aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De op male aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxa ewaarde van de onroerende zaak. De op male aanwending lijkt in onderhavige situa e zich voor te doen bij een (semi-)agrarisch gebruik. Enige poten e op het gebied van ontwikkeling is thans niet aan de orde, zie hiervoor §5.4.

Pagina 30 van 33

9.5 Waardering Bestemming Agrarische grond

Oppervlakte (ca.)

Prijs per m2

Totaal

18.711

€ 17,50

€ 327.443

In deze prijs per m2 is o.a. rekening gehouden met het aanwezige bouwblok. De referen e aan de Zijlweg levert een goed indica e voor de marktwaarde, maar hierbij dient geabstraheerd te worden voor het speci eke belang van koper (grenst immers aan tuin van woning). Ook voor de verminderde bruikbaarheid vanwege het water is (beperkt) gecorrigeerd. Taxateurs zijn van mening dat een zelfstandige agrarische exploita e hier niet kansrijk is. De ontslui ng en grondareaal zijn niet ingericht daarop. Er is rekening gehouden met de mogelijkheid tot deelverkoop van het perceel. De kans op handhaving door de gemeente is aanwezig doch klein.

Pagina 31 van 33

10. WAARDERING 10.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informa e en analyses zijn, tot de nale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar speci eke invloed hee . Er moet een balans ontstaan tussen de objec eve en subjec eve elementen die het eindoordeel bepalen. 10.2 Scha ngsonzekerheid Een taxa e is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blij echter vrijwel al jd sprake van enige vorm van scha ngsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informa evoorziening door opdrachtgever, gebrekkige mark nforma e en algemene taxa e-onnauwkeurigheden. Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxa e standaarden willen wij graag uw aandacht vragen voor het navolgende: Vanaf 24 februari 2022 is Rusland vijandige ac es gaan ondernemen in Oekraïne. Deze geopoli ek beïnvloedende ac e hee e ect op de Nederlandse economie. De in a e is extreem hoog en wordt verwacht hoog te blijven, de rente is fors gestegen en speci eke grondsto en worden schaars door de economische sanc es die o.a. de EU aan Rusland hee opgelegd.

Het e ect van deze ontwikkeling is zo goed mogelijk verwerkt in deze taxa e, maar vanwege sterk vola ele jden nog erg onduidelijk. Op basis van de beschikbare mark nforma e, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informa e (bijv. geen o ertes voor achterstallig onderhoud) en de toegepaste taxa emethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxa e sprake is van gemiddelde taxa e-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type vastgoedobject in rela e tot de huidige marktomstandigheden. 10.3 Eindoordeel taxateurs Aldus concluderend per waardepeildatum 30 januari 2023 op:

Marktwaarde

€ 327.500,=

Zegge

Driehonderd zevenentwin gduizend vij onderd euro

10.4 Plausibiliteitsverklaring Daar deze taxa e is uitgevoerd door twee taxateurs is reeds voldaan aan het 4-ogenprincipe.

tti

Pagina 32 van 33

11. ONDERTEKENING Taxateurs verklaren gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateurs vertrouwen erop met dit rapport te hebben gehandeld overeenkoms g de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus opgemaakt op 28 februari 2023 te Utrecht/Driebruggen,

J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

mr. ing. J.M. Naus RT

BIJLAGEN • Kadastrale kaart en ui reksel • Brief gemeente Haarlem i.v.m. Blinkertpad 5 • Luch oto’s en bodemkaart • Opdrachtbeves ging

Pagina 33 van 33

Bijlage 1 Kadastrale kaart en uittreksel

Kadastrale kaart

Uw referentie: Gemeente

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Haarlem T 4073

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 6 februari 2023 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Kadastrale kaart

Uw referentie: Gemeente

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Haarlem T 4074

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 6 februari 2023 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

BETREFT

Haarlem T 4073 UW REFERENTIE

Gemeente GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-02-2023 - 13:33

S11146727675

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-02-2023 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem T 4073 Kadastrale objectidentificatie: 012510407370000

Kadastrale grootte 5.610 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 102226 - 488786 Omschrijving Erf - tuin Ontstaan uit Haarlem T 2804

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 82183/174

Ingeschreven op 20-09-2021 om 09:00

Verklaring van erfrecht Hyp4 2697/51 Haarlem Naam gerechtigde Mevrouw Geertruida Maria Veldt Adres Geboren 02-03-1944 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

te BLOEMENDAAL

BETREFT

Haarlem T 4074 UW REFERENTIE

Gemeente GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-02-2023 - 13:33

S11146727715

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-02-2023 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem T 4074 Kadastrale objectidentificatie: 012510407470000

Locatie Blinkertpad 5

2015 EX Haarlem BAG identificatie: 0392010000006793 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte 13.101 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 102307 - 488770 Omschrijving Wonen

Erf - tuin Ontstaan uit Haarlem T 3484

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 82183/174

Ingeschreven op 20-09-2021 om 09:00

Verklaring van erfrecht Hyp4 3204/2 Haarlem Naam gerechtigde Mevrouw Geertruida Maria Veldt Adres Geboren 02-03-1944 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

te BLOEMENDAAL

Bijlage 2 Brief gemeente Haarlem i.v.m. Blinkertpad 5

Geachte heer en mevrouw, U heeft gevraagd naar de mogelijkheden voor een paardenpension met bijbehorende woning aan het Blinkertpad 5. Voor dit perceel zijn al veel vragen gesteld, variërend van een boerderij tot camping waardoor ik weet wat de gemeente op deze locatie voor ogen heeft. Geen van de voorgaande vragen heeft op medewerking van de gemeente kunnen rekenen, het betreft één van de lastigste locaties in Haarlem. In mijn functie tracht ik (bouw)plannen van initiatiefnemers te begeleiden binnen de gemeente in het kader van vooroverleg, probeer ik te waarschuwen voor eventuele uitdagingen en probeer ik te adviseren over de te bewandelen route. Daarbij moet ik benadrukken dat ik bij het Klantcontactcentrum werk, niet bij een beleidsafdeling die de plannen inhoudelijk beantwoorden. Een idee zoals u beschrijft start altijd bij het ter plekke geldende bestemmingsplan. U kunt het bestemmingsplan Binnenduinrand overigens ook zelf inzien via www.ruimtelijkeplannen.nl De locatie heeft de bestemming ‘agrarisch met waarden’, o.a. bedoeld voor een grondgebonden tuinbouwbedrijf. Een grondgebonden tuinbouwbedrijf is gedefinieerd als een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van gewassen, hoofdzakelijk op de open grond al dan niet in combinatie met teeltondersteunend glas, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en fruitteelt.

Een bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan ter plekke van de aanduiding bedrijfswoning en ter plekke niet toegestaan (dit blijkt uit het de paragraaf ‘specifieke gebruiksregels’). Bij de afdeling Omgevingsbeleid van de gemeente worden de bestemmingsplannen gemaakt en wordt overwogen of een ontheffing van het bestemmingsplan wenselijk is. De afdeling Omgevingsbeleid heeft bij diverse initiatiefnemers voor dit gebied reeds aangegeven dat ze geen ontheffing wil verlenen van het bestemmingsplan tbv een andere functie dan een grondgebonden tuinbouwbedrijf, inclusief het houden van vee, B&B en (bedrijfs)woningen. Bestemmingsplan Binnenduinrand. Artikel 3 Agrarisch met waarden 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden; b. grondgebonden tuinbouwbedrijf; c. alsmede glastuinbouwbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw'; NVT d. alsmede hoveniersbedrijfter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - hovenier'; NVT e. alsmede agrarisch handels- en exportbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – agrarisch handels- en exportbedrijf'; NVT f. alsmede bloemenbinderij ter plaatse van de 'specifieke vorm van agrarisch - bloembinderij'; NVT g.

alsmede kweken van bomen ter plaatse van de aanduiding 'bomenteelt'; NVT h. uitsluitend grasland ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden grasland'; NVT i. recreatief medegebruik; Met daarbij behorende: j.groenvoorzieningen, natuurvriendelijke oevers, erven, wegen en paden, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding. Uit de specifieke gebruiksregels blijkt dat er aangewezen locaties zijn waar o.a. een bedrijfswoning of paardenhouderij is toegestaan. Deze functies zijn niet aangeduid op de locatie aan het Blinkertpad en daarom niet toegestaan.

3.5 Specifieke gebruiksregels Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 20 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels: 3.5.1 Toegestaan gebruik Niet als strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt aangemerkt: a. bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' d. een paardenhouderij voor het niet-bedrijfsmatig houden van maximaal 8 paarden, ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij'; e. één niet-overdekte paardenbak, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie paardenbak'; Op het perceel is bebouwing mogelijk, alleen niet tbv de door u gewenste functies. 3.2 Bouwregels Op gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden: 3.2.1 Gebouwen a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, met een uitrolmogelijkheid voor rolkassen ter plaatse van de 'specifieke vorm van agrarisch - rolkas'; NVT b. binnen een bouwvlak mogen uitsluitend bedrijfsgebouwen ten behoeve van maximaal één agrarisch bedrijf worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven goot- en bouwhoogte toegestaan; d.

de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 meter bedragen; Ten slotte de begripsbepaling 1.49 Grondgebonden tuinbouwbedrijf: een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van gewassen, hoofdzakelijk op de open grond al dan niet in combinatie met teeltondersteunend glas, daaronder niet begrepen bosbouw, sier- en fruitteelt.

Bijlage 3 Luchtfoto’s en bodemkaart

Mocht u ondanks de bovenstaande informatie nog vragen hebben kunt u me rechtstreeks benaderen. Met vriendelijke groet, Jon Groen Sn. Adviseur / Accountmanager Bedrijven Omgeving Afd. Klantcontactcentrum Gemeente Haarlem Tel 023 511 3194

Situatie 22-6-2022

Situatie 20-3-2021

Situatie 5-10-2018

Situatie 30-9-2013

Bodemkaart

Bron

Bijlage 4 Opdrachtbevestiging

STIM A

vlnn|

VALUATION & ADVISORY

Schriftelijke opdrachtbevestiging tot overeenkomst voor de professionele taxatiedienst

van de grond nabij Blinkertpad 5 te Haarlem

■

Partou Aan Zee

Blinkertpad 5, 2015 EX Haarlem

• Herqjdnde Kinderdag\ Focus De Blinkert "ennemerhart

M A D Pr<

f STIMA

VLNN |

\/AiiiATir>MP

An\/icnnv VALUATION & ADVISORY

Dossier

Offerte

: Blinkertpad 5 te Haarlem

Kenmerk

:2022/P100316

Datum

: 22 december 2022

Opdrachtgever

: Gemeente Haarlem

Opdrachtnemer

Statutaire naam

: Stima Valuation & Advisory B.V. Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters B.V.

Kamer van Koophandel

:76673790

09198096

Omzetbelastingnummer

: NL860739132B01

NL820937162B01

Bankrekeningnummer

: NL62 RABO 0349 0223 99

NL80 FVLB 0225 9374 76

Adres

: Papendorpseweg 75

Laageind HA

Postcode

: 3528 BJ

3465 KG

Vestigingsplaats

: Utrecht

Driebruggen

Telefoonnummer

: 085- 13 00 611

0348 - 74 84 00

E-mailadres

: info@stima-va.nl

j.naus@vlnn.nl

Website

: www.stima-va.nl

www.vlnn.nl

: J. Gijsbers

J.M. Naus

Taxateurs

Namen

Paraaf:

Pagina 2 van 11

VLNN | r

STIMA

VALUATION & ADVISORY

INHOUDSOPGAVE:

1. BENOEMING EN STATUS

1.1 Benoeming verantwoordelijk taxateurs

1.2 Status taxateurs

2. OPDRACHT

2.1 Opdrachtgever

2.2 Doel

2.3 Voorwerp van taxatie

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

2.5 Algemene uitgangspunten

2.6 Bijzondere uitgangspunten

2.7 Aard en bron van de informatie die ten grondslag ligt aan de taxatie

2.8 Plausibiliteit

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid

2.10 Objectiviteit en onafhankelijkheid

2.11 Roulatie

2.12 Concept rapportage

2.13 Definitieve rapportage

2.14 Honorering

2.15 Voorwaarden

3. ONDERTEKENING

Paraaf:

Pagina 3 van 11

t STIMA

vlnn|

VALUATION & ADVISORY

1. BENOEMING EN STATUS

1.1 Benoeming verantwoordelijk taxateurs Verantwoordelijk taxateur namens opdrachtnemer Stima Valuation & Advisory B.V. wordt:

De heer J. (Joost) Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, register-taxateur van onroerende zaken,

ingeschreven in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed bij het Nederlands

Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en Professional Member van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), ingeschreven in het VRS-register als RICS Registered Valuer onder nummer 6544785.

Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), nummer D0471, vakgebied: vastgoed.

Verantwoordelijk taxateur namens opdrachtnemer Van Lanschot Nannega Naus Rentmeesters B.V. wordt: De heer J.M. (Joan) Naus RT, register-taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer

Wonen en Landelijk en Agrarisch Vastgoed bij het NRVT onder registratienummer RT953523683.

1.2 Status taxateurs • Taxateurs zijn professioneel en gekwalificeerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxatiestandaarden

(Red Book), Engelse versie januari 2022. Tevens beschikken taxateurs over voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt

hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren.

• Taxateurs verrichten de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de versie 2022 van de IVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council

(www.ivsc.org). • Taxateurs verklaren op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de meest recente

Reglementen, de toepasselijke Praktijkhandreiking en in voorkomende gevallen het Subreglement

Grootzakelijk Vastgoed van het NRVT alsmede het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. • Taxateurs zijn voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. Taxateur

Gijsbers beschikt niet over een inschrijving in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, maar heeft voldoende expertise over de benodigde methodieken alsmede beschikt hij over voldoende data om zich een oordeel te vormen, e.e.a. in combinatie met taxateur Naus.

• Taxateurs conformeren zich aan de jaarlijkse hercertificering en permanente educatie zoals vereist

door het NRVT en RICS. • Taxateurs verklaren recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij het te waarderen object, welke

betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. • Taxateurs hebben geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening te

brengen taxatiehonorarium. • De taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel, waarbij taxateurs optreden als externe taxateurs.

Paraaf:

Pagina 4 van 11

STIMA

vlnn|

VALUATION & ADVISORY

2. OPDRACHT 2.1 Opdrachtgever De opdracht wordt verstrekt door de heer G. Wink namens de gemeente Haarlem gevestigd Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR te Haarlem. Contactgegevens zijn gwink@haarlem.nl en 06 - 43 28 01 63

opdracht wordt verstrekt middels ondertekening van deze opdrachtbevestiging.

2.2 Doel Het doel van de taxatie is het bepalen van de marktwaarde, in verband met het mogelijk verwerven van de gronden voor het aanleggen van een fietspad en de realisatie van een openbaar park.

2.3 Voorwerp van taxatie 2.3.1

Te taxeren belang

Het belang van de taxatie betreft het volle eigendom.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13966608/1