4 Bijlage 3, Financiele informatie (WOO) - Verweyhal

Bijlage3

Financiële informatie

Collegebesluit Grote BBV 2026/39571

Markt 16, Grote Houtstraat

1a, 1b

—

Verkoop appartementsrecht Verweyhal,

(geanonimiseerd) (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) dient de gemeente bij voorgenomen verkoop van onroerend goed gelijke kansen te bieden aan potentiële gegadigden, tenzij objectief kan worden gemotiveerd dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Op grond

van

het Didam-arrest

college stelt vast dat voor de voorgenomen verkoop van het appartementsrecht (A4) van de Verweyhal slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, te weten de eigenaar van het andere appartementsrecht (A3) binnen hetzelfde gebouw. De verkoop vindt plaats nadat de raad heeft ingestemd met het voorgenomen collegebesluit en vindt alleen plaats wanneer koper de gemiddelde marktwaarde van de uitkomsten van twee onafhankelijke taxaties betaalt. De taxaties zijn opgesteld in opdracht van de Gemeente Haarlem. Het

Aan

de taxateurs is gevraagd

om

de

volgende

marktwaarden

(onder bijzonder uitgangspunt)

te

bepalen: Appartementsrecht

(in eigendom van de beoogde koper) Marktwaarde op basis van het volgende bijzondere uitgangspunt: Het object functioneert zelfstandig en is niet afhankelijk van andere appartementsrechten A3

—

-__

voor

installaties.

Appartementsrecht

(in eigendom van de Gemeente) Marktwaarde op basis van de volgende bijzondere uitgangspunten: -_Het object is leeg en vrij van huur; de huidige verhuurde staat blijft buiten beschouwing. Het object functioneert zelfstandig en is niet afhankelijk van andere appartementsrechten A4

—

-__

voor

installaties.

-___De technische

-__

Volle

staat van

de

verdiepingsvloer

is

goed

en

vormt

geen

belemmering voor

beoogde gebruik. de ontsluiting wordt uitgegaan van een te vestigen erfdienstbaarheid die: het gebruik van de huidige ontsluiting via het ‘vishuisje’ mogelijk houdt (eigendom Gemeente Haarlem), óf voorziet in een hoofdontsluiting via appartementsrecht A3 (monumentale trappenhal, entree Grote Houtstraat). Daarbij wordt aangenomen dat aan de eigenaar/gebruiker van A4 geen kosten of vergoeding in rekening worden gebracht. Het eventuele bezwarende effect van deze erfdienstbaarheid voor A3 blijft buiten beschouwing. Voor

eigendom

Marktwaarde

—

Grote

op basis

Houtstraat

1A,

1B en Grote

Markt 16

(Haarlem)

volgende bijzondere uitgangspunten: object is volledig in eigendom (geen appartementsrechten). Het object functioneert zelfstandig; de VvE is vervallen en er zijn geen samenvoeging van de appartementsrechten. van

de

-__Het -__

het

kosten

voor

-__

object beschikt over een detailhandelsbestemming voor zowel de begane grond als de verdiepingen, waardoor het volledig geschikt is voor retailgebruik. De verdieping heeft hierbij eveneens een toegankelijke entree voor publiek en is daarmee geschikt voor een zelfstandige Het

retailfunctie. -__

Specifieke gebruiksvormen fastfoodketen en een (boutique) hotel zijn uitgesloten. geldt de voorwaarde dat het object publiek toegankelijk dient te zijn. Valuation

Daarnaast

Advisory Services heeft in opdracht van de gemeente per 18 februari 2026 een volledige taxatie uitgevoerd en de volgende marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt bepaald: (geanonimiseerd) k.. -__Appartementsrecht A3: CBRE

-_

-__

&

Appartementsrecht A4: € (geanonimiseerd) k.k. Volle eigendom: € (geanonimiseerd) k.k.

Stima Valuation

&

Advisory B.V. heeft in opdracht van de gemeente per 25 februari 2026 een volledige taxatie uitgevoerd en de volgende marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt bepaald: Appartementsrecht A3: (geanonimiseerd) k.k. -_Appartementsrecht A4: € (geanonimiseerd) k.k. Volle eigendom: € (geanonimiseerd)-k.k.

BÀ

-_

-__

De waarde

object op basis van het volle eigendom is hoger dan de gecombineerde waarden van de appartementsrechten afzonderlijk. Voor het appartementsrecht 4 geldt nu dat binnen de splitsing is geregeld dat het alleen gebruikt mag worden voor museale doeleinden. Dit beperkt de mogelijkheden en daarmee de waarde. Wanneer

van

het

partij het volledige eigendom van het hele gebouw krijgt, vervalt de splitsing. De beperking uit de splitsingsakte vervalt dan ook. In dat geval krijgt het hele gebouw de bestemming detailhandel (winkel). Dit gebruik is breder en waardevoller dan de huidige museale bestemming. Daardoor is de waarde van het gehele object als één geheel hoger dan de waarde van de appartementsrechten apart. De

één

verkoopprijs

uitkomsten

van

van

(geanonimiseerd) k.k. is bepaald GN

de taxaties.

1.

de waarde

2.

daar de waarde

Het resterende

van

De waarde

de hand

van

het gewogen

gemiddelde

bedrag vormt

4 is

van

appartementsrecht daarbij berekend door: te gebouw eigendom bepalen, en van appartementsrecht 3 (begane grond en kelder) van af te trekken.

het

van

in volledig

de waarde

Bestemming

Oppervlakte

Centrumgebied

529

(detailhandel/ museum)

aan

m? VVO

van

appartementsrecht

4.

WOZ

(geanonimiseerd) oeicatum MN

1

januari 2025)

de