4. Bijlage 3: Advies Hanson Bedrijfsmakelaars
Tekst van het document
Hanson Bedrijfsmakelaars Zandvoortselaan 8 B
2106 CN Heemstede
BTW 514.93.981.B01
KVK 54925002
T 023 -532 99 55
IBAN NL10 RABO 0170 7559 59
ADVISERING • (VER)HUUR • (VER)KOOP • BELEGGINGEN • TAXATIES
Aan
Gemeente Haarlem afdeling Beheer Beleid Openbare Ruimte T.a.v. mevrouw C.van Lit Postbus 511 2003 PB Haarlem
datum
12 november 2020 2020-11-123.1 onderwerp
Advies Grote Houtstraat 70 Haarlem.
Geachte mevrouw Van Lit, Hiermee ontvangt u ons advies met betrekking tot het ontvangen voorstel van Brickstone Retail d.d. 2 oktober 2020 en uw verzoek d.d. 20 oktober 2020 met kenmerk BBOR 2020 1003367. Uitgangspunten Omschrijving Kelderruimte onderdeel van het gebouw gelegen aan de Grote Houtstraat 70/ Gierstraat 5 Haarlem. Gebruik Ten behoeve van een openbare fietsenstalling. Mogelijk met openbare toiletvoorziening. Oppervlakte totaal circa 1550 m2 verdeeld over: - circa 1500 m 2 VVO kelder - circa 50 m2 parterre entree Gierstraat 5 Haarlem. Huurtermijn: 15 jaar + 5 verlengingsjaren. Verhuurder ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. Huurder Gemeente Haarlem. Oplevering Bouwkundige wijzigingen ten behoeve van het gebruik. Zoals genoemd in de oplevering van Brickstone offerte. Locatie Hoewel gesproken wordt over de Grote Houtstraat 70 betreft dit de winkelingang waar nu de Hema is gevestigd. De werkelijke toekomstige entree wordt in de Gierstraat gerealiseerd. Dit is ook ons uitgangspunt in het verdere advies De BagViewer (historisch) geeft aan Gierstraat 5, dit zou het nieuwe adres kunnen worden, benodigd voor de nieuwe (solitaire) huurder, ook voor onder andere eigen nutscontracten etc.
Huurovereenkomst Het betreft hier kelder met een toekomstig gebruik van stallingsruimte voor (elektrische) fietsen en met een entree aan de Gierstraat 5 Haarlem, conform gebruik vallende onder artikel artikel 7:230a BW. Huurbetaling Per kwartaal vooruit.
12 NOVEMBER 2020 1 van 5
Hanson Bedrijfsmakelaars Zandvoortselaan 8 B
2106 CN Heemstede
BTW 514.93.981.B01
KVK 54925002
T 023 -532 99 55
IBAN NL10 RABO 0170 7559 59
ADVISERING • (VER)HUUR • (VER)KOOP • BELEGGINGEN • TAXATIES
Garantie Geen.
Bestemming De betreffende ruimte valt onder het vigerend Bestemmingsplan ‘ Vijfhoek/Heiliglanden - De Kamp’ en geeft aan Enkel bestemming Centrum I De bestemming voor de begane grond luidt:
Er zal een besluit moeten worden genomen over de bestemming van de kelder. Deze wordt wel benoemd onder 4.1.1. b maar betreft de begane grond. Bijbehorende voorzieningen 4.1.2 d geeft wel een verwijzing naar 4.1.1b maar is niet duidelijk of dit onder deze noemer ook valt, n.l. het gebruik van de kelder betreft niet alleen bezoekers van de parterre. Er zal dus een bestemmingscheck moeten worden uitgevoerd, of deze te gebruiken is als fietsenstalling. Dit moet een voorbehoud zijn.
12 NOVEMBER 2020 2 van 5
Hanson Bedrijfsmakelaars Zandvoortselaan 8 B
2106 CN Heemstede
BTW 514.93.981.B01
KVK 54925002
T 023 -532 99 55
IBAN NL10 RABO 0170 7559 59
ADVISERING • (VER)HUUR • (VER)KOOP • BELEGGINGEN • TAXATIES
Huurprijs De geoffreerde huurprijs van € 247.500,- achten wij niet reëel en te hoog. Ons advies. Parterre : Uitgaande van een winkel VVO m2 op de parterre van 50 m2 x € 350,-- (max) = € 17.500,Kelder: 1500 m2 x € 120,- per m2 per jaar = € 180.000,TOTAAL € 197.500,- exclusief BTW. Genoemde prijs inclusief eigen bijdrage huurder: € 250.000,- excl. BTW. (10,75 per m2 per jaar uitgaande van 15 jaar zonder renteberekening). Deze eigenbijdrage zal betrekking hebben om het gebruiksklaar te maken voor een fietsenstalling. Een genoemde entree aan de Gierstraat is voor beiden partijen een toegevoegde waarde. Ons advies is dan ook om deze kosten gezamenlijk op te pakken. Indien er geen eigen bijdrage behoeft vanuit verhuurder, oftewel turn-key oplevering, is ons advies om de kelderruimte met € 5,- per m2 te verhogen naar € 125,- per m2. De m2 prijs voor de entree achten wij marktconform. Met bovenstaand voorstel doet u de verhuurder niets te kort, u heeft zelf een unieke ruimte gevonden en als de verhuurder de begane grond en deze kelder aan 1 partij zou verhuren, zou zij een lagere prijs voor het geheel ontvangen. De kans bestaat dat de partij die de begane grond zou huren, de kelder als gedeeltelijke opslag zou gaan gebruiken. Daarnaast is het belangrijk dat er vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt over de oplevering aan het einde van de huurperiode.
Voorstel is om het op te leveren in de dan geldende staat. De huurperiode zouden wij eerst op 10 jaar zetten, met en verlenging van 5 jaar. Mede omdat er geen zicht is hoe de (fietsen) markt zich ontwikkeld. Tevens zouden wij voorstellen dat verhuurder op voorhand toestemming geeft aan huurder om aanpassingen in het gehuurde aan te brengen voor elektrische fietsen. Wellicht dat het aantal elektrische fietsen over 5 jaar 80% van het totaal bedraagt.
12 NOVEMBER 2020 3 van 5
Hanson Bedrijfsmakelaars Zandvoortselaan 8 B
2106 CN Heemstede
BTW 514.93.981.B01
KVK 54925002
T 023 -532 99 55
IBAN NL10 RABO 0170 7559 59
ADVISERING • (VER)HUUR • (VER)KOOP • BELEGGINGEN • TAXATIES
In bovenstaande grafiek Noord Holland is in Haarlem het verloop te zien over 2018 en 2019. (Bovenstaande grafiek Bron NVM business).
Referenties: In Leiden verhuren ze een gelijksoortig gebouw voor 900 fietsen, tegen € 75,- per m2. Sportcity in Haarlem huurt 1761m2, tegen €140,- per m2. Deze prijs ligt iets hoger, mede doordat di ook, begane grond en 1e verdieping behelst. En in Utrecht een gelijksoortig gebouw voor 800 fietsen tegen € 130,- per m2. Waar is deze ruimte mee te vergelijken en prijsbepalend. -locatie centrum -Het gebruik -Oppervlakte Het aanbod verhuurbaar winkel vloeroppervlak neemt in het centrum toe. De wet van vraag en aanbod zorgt voor een voortzettende daling in de prijs. Dit is al jaren een tendens o.a. door het gewijzigd koopgedrag (Internet), Vergrijzing van consumenten en natuurlijk de huidige Covid19 periode. Daarentegen neemt het fietsgebruik toe onder andere doordat bezoekers milieubewuster en gezonder zijn. De auto in het centrum steeds meer wordt geweerd. Er is een tekort aan fietsenstallingen. Als er in de omgeving van de Botermarkt een grote openbare fietsenstalling wordt gecreëerd, is dit voor verhuurder positief op het vlak van uitstraling en zichtbaarheid van het pand, het straatbeeld en komt dit de verhuurbaarheid van de overige delen van het pand ten goede.
12 NOVEMBER 2020 4 van 5
Hanson Bedrijfsmakelaars Zandvoortselaan 8 B
2106 CN Heemstede
BTW 514.93.981.B01
KVK 54925002
T 023 -532 99 55
IBAN NL10 RABO 0170 7559 59
ADVISERING • (VER)HUUR • (VER)KOOP • BELEGGINGEN • TAXATIES
(Bovenstaande grafiek Bron NVM business) Oplevering einde contract In de staat zoals na verbouwing door verhuurder en huurder is aanvaard.
Wij vertrouwen erop u hiermee een passend advies te hebben gegeven. Mocht u naar aanleiding van voormelde inhoudelijke vragen of opmerkingen hebben dan vernemen wij dat graag
Met vriendelijke groet,
De heer J.P. Bedaux Hanson Bedrijfsmakelaars +
12 NOVEMBER 2020 5 van 5