3 Bijlage 2 Taxatierapport
Tekst van het document
Pagina 32/182
20 december 2024
Overige Definities Met de hierna in dit rapport gebruikte termen in de beschrijving van de onderhoudssituatie: uitstekend, goed, voldoende, matig, onvoldoende en niet waargenomen, wordt het volgende bedoeld: Uitstekend
zo goed als nieuw
Goed
op peil
Voldoende
onderhoud is afdoende en zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn
Matig
onderhoud op korte termijn noodzakelijk
Slecht
achterstallig onderhoud
Niet waargenomen
bij oppervlakkige waarneming niet gezien, maar mogelijk wel aanwezig
De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Tabel voor woningen: Energieklasse
Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen
A++
Kleiner of gelijk aan 0,60
A+
0,61 - 0,80
A
0,81 - 1,20
B
1,21 - 1,40
C
1,41 - 1,80
D
1,81 - 2,10
E
2,11 - 2,40
F
2,41 - 2,70
G
Groter dan 2,70
Tabel voor energieklassen en utiliteitsgebouwen: Energieklasse
Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen
A++
Kleiner of gelijk aan 0,60
A+
0,61 - 0,80
A
0,81 - 1,20
B
1,21 - 1,40
C
1,41 - 1,80
D
1,81 - 2,10
E
2,11 - 2,40
F
2,41 - 2,70
G
Groter dan 2,70
Bron: www.rijksoverheid.nl B.V.O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. V.V.O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de "correctie glaslijn". Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.
Pagina 33/182
20 december 2024
Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Waardepeildatum De datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald.
Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen. Bijzonder object Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt, vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken. Bedrijfsgerelateerd object Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.
Pagina 34/182
20 december 2024
Begrippenlijst NAR
Netto Aanvangs Rendement
BAR
Bruto Aanvangs Rendement
DCF
Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows
Disconteringsvoet
Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening contant worden gemaakt
Internal Rate of Return (IRR)
Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde)
HABU
Highest And Best Use
EVS
European Valuation Standards 2020
IVS
International Valuation Standards 2020
IVSC
International Valuation Standards Committee
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
TEGoVA
The European Group of Valuers Association
NRVT
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
Pagina 35/182
20 december 2024
9. Algemene uitgangspunten Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.
2
Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw.
3
De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek.
4
De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld.
5
Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan.
6
De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.
7
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen.
8
Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.
9
De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de "NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen".
Milieu 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.
2
Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden.
3
Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest.
4
Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf "Milieu" onverminderd van toepassing.
5
Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.
Pagina 36/182
20 december 2024
6
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.
7
Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
2
Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken.
3
Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.
4
Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.
5
Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
Huurrecht 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht.
2
Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan.
Publieksrecht 1
Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.
2
Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan.
3
De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en).
4
Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger.
5
Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen.
6
Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden.
Pagina 37/182
20 december 2024
7
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.
8
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak.
9
Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de eigenaar is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten.
10 De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden is niet vastgesteld conform het wettelijk kader ("woningwaarderingsstelsel"). In de waardering is erderhalve vanuit gegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. Voordelen 1
Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.
2
Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften 1
Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen.
Fiscale wetgeving 1
In
de
taxatie
is
geen
rekening
gehouden
met
specifieke
fiscale
regelgeving
betreffende
de
vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2
Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.
3
De vastgestelde waarden zijn "kosten koper" tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder "kosten koper" verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Toekomstige wetgeving 1
Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.
Rechten van derden 1
Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.
Tijd 1
Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;
2
Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;
3
Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;
Pagina 38/182
20 december 2024
4
Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
Aansprakelijkheid 1
Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandse Bank. Tevens zullen de nadere afspraken omtrent verstrekking en aansprakelijkheid in de dienstenovereenkomst worden gerespecteerd. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs.
2
Iedere aansprakelijkheid van Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervalt één jaar na het uitbrengen van dit rapport.
3
Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.
4
Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.
Beschikbare gegevens 1
De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.
2
De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.
3
Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.
4
Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als juridisch expert. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.
5
Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn.
6
Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde
gegevens
dan
wel
gegevens
afkomstig
zijn
van
plattegronden
en/of
huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens volledig en correct zijn. 7
Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.
8
Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.
Overige waarde bepalende factoren 1
Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.
2
Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.
Pagina 39/182
20 december 2024
Copyright 1
Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs.
Taxatieonzekerheid 1
Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.
Pagina 40/182
20 december 2024
Bijlagen 1.
Geraadpleegde Informatie
2.
Rekenmodel
3.
Foto's
4.
Kadastrale gegevens
5.
Eigendomsakte
6.
Bestemmingsplan / Omgevingsplan
7.
Bodemonderzoek
8.
Meetrapportage
9.
Archief foto's bouwtekeningen
10.
Bouwkundig keuringsrapport
11.
Duurzaamheidsparagraaf
Pagina 41/182
20 december 2024
BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE
Soort informatie
Geraadpleegd
Bron
Datum
Kadastrale gegevens
Ja
Openbaar
20 december 2024
Koopovereenkomst
Nee
Niet van toepassing
Leveringsakte
Ja
Openbaar
Splitsingsakte
Nee
Niet van toepassing
Erfpachtakte
Nee
Niet van toepassing
Erfpachtgegevens
Nee
Niet van toepassing
Huuroverzicht
Nee
Niet van toepassing
Huurovereenkomst(en)
Nee
Niet van toepassing
Allonges
Nee
Niet van toepassing
Plattegrondtekeningen
Ja
Openbaar
20 december 2024
Meetcertificaat(en) NEN
Ja
Opdrachtgever
19 december 2024
Bodemrapport(en)
Nee
Niet van toepassing
Asbestinventarisatie(s)
Nee
Niet van toepassing
Bouwkundige
Ja
Opdrachtgever
Onderhoudsrapportage(s)
Nee
Niet van toepassing
Energielabel
Nee
Niet van toepassing
Bestemmingsplan(nen)
Ja
Openbaar
WOZ-beschikking
Nee
Niet van toepassing
VVE stukken
Nee
Niet van toepassing
Pachtovereenkomst
Nee
Niet van toepassing
BAG
Ja
Openbaar
Funderingsviewer
Ja
Openbaar
WWS punten
Nee
Niet van toepassing
Bodemloket
Ja
Openbaar
Opmerking
20 december 2024
2580
20 december 2024
rapportage(s)
20 december 2024
20 december 2025
20 december 2024
geen bijzonderheden
BIJLAGE 2 - REKENMODEL
Rekenmodel
1) Waardering huidige staat As-Is (kantoor) Waarde €1.035.000 kosten koper Voor de waardering is berekend vanuit de BAR/NAR methode en de DFC methode. De toegekende huurwaarden zijn gebaseerd op passende referenties, waarbij er een correctie is gedaan voor het direct noodzakelijk onderhoud. Hierna wordt er een BAR berekend op basis van referenties van de beleggingen. Voor het scenario Kantoor is er gebruik gemaakt van de waardering op basis van de inkomstenmethoden, BAR/NAR. Waarbij er een minimale correctie is gedaan vanwege achterstallig onderhoud zodat het getaxeerde als kantoor verhuurd kan worden. De afwerkstaat van het getaxeerde is dan sober en doelmatig, de huurder zou dit nog voor eigen rekening kunnen aanpassen.
Taxateur
Bedrijf
John Kramer
Taxatiedatum
Kramer &Partners
Versie
2024-12-20
1
Ruimten Omschrijving
m2
MHW/m2
MHW/jr
Kelder
58
€ 20,00
€ 1.160,00
begane grond
200
€ 210,00
€ 42.000,00
eerste verdieping
178
€ 150,00
€ 26.700,00
tweede verdieping
154
€ 80,00
€ 12.320,00
buitenterrein parkeerplaatsen
12
€ 1.200,00
€ 14.400,00
Totale Markthuur
602
Exploitatielasten
Eenheden
€ 96.580,00
€/Eenheid
Totaal
Onderhoud
588
€ 12,00
€ 7.056,00
Beheer
1
€ 900,00
€ 900,00
Verzekering
1
€ 2.200,00
€ 2.200,00
Onroerende zaak belasting
1
€ 2.200,00
€ 2.200,00
Waterschapslasten
1
€ 365,00
€ 365,00
Rioolheffing
1
€ 150,00
€ 150,00
13,33%
€ 12.871,00
Totale exploitatielasten
Netto huur
€ 83.709,00
NAR NAR
5,00%
Marktwaarde V.O.N.
€ 1.674.180,00
Correcties Minimale verbouwing voor geschikt maken kantoor
Eenheden 588
€/Eenheid € 750,00
Totale correcties
Totaal € 441.000,00
€ 441.000,00
Marktwaarde na correcties V.O.N.
€ 1.233.180,00
Transactiekosten
Percentage
€/Eenheid
Totaal
Notaris en Kadaster
0,10%
€ 1.914.190,05
€ 1.914,19
Overdrachtsbelasting
10,40%
€ 1.914.190,05
€ 199.075,76
Total Transaction costs
10,50%
€ 200.989,95
MARKTWAARDE NA CORRECTIES K.K
€ 1.032.190,05
Additionele waarde
Eenheden
€/Eenheid
Totaal
Additionele grond
0
€ 0,00
€ 0,00
Overig
0
€ 0,00
€ 0,00
Totale additionele waarde
€ 0,00
MARKTWAARDE NA CORRECTIES K.K. (incl. additionele waarde)
€ 1.032.190,00
BAR / MHW 9,36%
Factor / MHW 10,687
Rekenmodel
2) Transformatie naar Kantoor in combinatie met Wonen Waarde €1.600.000 kosten koper In dit scenario wordt de begane grond verhuurd als kantoor. De bovengelegen verdiepingen hebben hun eigen opgang en worden getransformeerd naar een ruime woning. Voor de waardering van dit scenario is er op basis van de comparatieve methode gekeken naar passende referenties. De passende referenties zijn qua onderhoud aanzienlijk beter dan het getaxeerde. Hierdoor is er in de berekening een correctie gedaan voor modernisering en transformatie. De gegevens gebruik voor deze correctie zijn deels gebaseerd op de bouwkundige keuring die door opdrachtgever is uitgevoerd. Tevens is er gebruik gemaakt van Bouwkostencompas. Waarbij de bouwkundige keuring aangeeft dat de kunststof kozijnen dienen te worden vervangen, de vraag is of dit daadwerkelijk noodzakelijk is en wat de vergunning hierover aangeeft. NB: Voor het gebruik van enkel een woning zien taxateur geen betere markt, het getaxeerde is dusdanig in omvang dat de huurprijs zijn maximum kent die niet hoger is dan de HABU (Kantoor i.c.m. met Wonen). De BAR/NAR berekening geeft met deze uitgangspunten een minder hoge waarde, dit omdat de correctie eenmalig op de jaarhuur wordt gedaan. Echter een beter passend scenario is de DCF waarbij de huurstroom voor de komende 10 jaar wordt berekend. Derhalve heeft taxateur deze waardering aangehouden.
DCF Model Taxateur
Bedrijf
John Kramer
Waardepeildatum
Kramer & Partners
2024-12-20
Versie 1
Aannames 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
CPI
Aannames
2,10%
2,10%
2,10%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten
2,20%
2,30%
2,80%
2,80%
2,80%
2,80%
2,80%
2,80%
2,80%
2,80%
Huurgegevens Naam huurder
Oppervlakte (m²)
Markthuur/m²
Markthuur
Kelder
58
€ 20,00
€ 1.160,00
Begane grond Kantoor
200
€ 160,00
€ 32.000,00
Verdiepingen Wonen
332
€ 250,00
€ 83.000,00
Parkeerplaatsen Kantoor
5
€ 1.200,00
€ 6.000,00
Parkeerplaatsen Wonen
3
€ 600,00
€ 1.800,00
Totaal
598
207,29
123.960,00
Kasstroomgegevens Kasstroomgegevens
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Kasstroomgegevens
€ 123.960,00
€ 126.563,16
€ 129.220,99
€ 131.934,63
€ 134.573,32
€ 137.264,79
€ 140.010,08
€ 142.810,28
€ 145.666,49
€ 148.579,82
Huurconcessies
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Leegstand
€ 123.960,00
€ 126.563,16
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totale inkomsten
€ 0,00
€ 0,00
€ 129.220,9 9
€ 131.934,6 3
€ 134.573,3 2
€ 137.264,7 9
€ 140.010,0 8
€ 142.810,2 8
€ 145.666,4 9
€ 2.786.330 ,11
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Erfpacht
Exploitatielasten
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Onderhoud
€ 7.056,00
€ 7.211,23
€ 7.377,09
€ 7.583,65
€ 7.795,99
€ 8.014,28
€ 8.238,68
€ 8.469,36
€ 8.706,50
€ 8.950,29
Onroerende zaak belasting
€ 2.200,00
€ 2.248,40
€ 2.300,11
€ 2.364,52
€ 2.430,72
€ 2.498,78
€ 2.568,75
€ 2.640,67
€ 2.714,61
€ 2.790,62
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Lokale belastingen
Exploitatielasten
€ 515,00
€ 526,33
€ 538,44
€ 553,51
€ 569,01
€ 584,94
€ 601,32
€ 618,16
€ 635,47
€ 653,26
Verzekering
€ 2.200,00
€ 2.248,40
€ 2.300,11
€ 2.364,52
€ 2.430,72
€ 2.498,78
€ 2.568,75
€ 2.640,67
€ 2.714,61
€ 2.790,62
Beheer
€ 900,00
€ 919,80
€ 940,96
€ 967,30
€ 994,39
€ 1.022,23
€ 1.050,85
€ 1.080,28
€ 1.110,52
€ 1.141,62
Onderhoud Parkeerplaatsen en tuin
€ 800,00
€ 817,60
€ 836,40
€ 859,82
€ 883,90
€ 908,65
€ 934,09
€ 960,25
€ 987,13
€ 1.014,77
Overige exploitatielasten
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Overige exploitatielasten
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totale exploitatielasten
13.671,00
13.971,76
€ 14.293,11
€ 14.693,32
€ 15.104,73
€ 15.527,67
€ 15.962,44
€ 16.409,39
€ 16.868,85
€ 17.341,18
3
4
5
6
7
8
9
10
Overige kasstromen
1
2
Complete transformatie, modernisering en verduurzaming naar wonen
€800.000,00
€199.600,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totale correcties
€800.000,0
€199.600,0
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Disconteringsvoet
4,20%
Exit Yield (waarde v.o.n.)
5,20%
Eindwaarde
102,00%
€ 151.551,42
110,49%
5,75%
€ 2.637.750,29
Contante waarde Contante waarde
1 €786.329,00
Totale kasstromen
2
3
4
5
6
7
8
9
10 € 2.803.671, 28
€185.628,24
€ 143.514,10
€ 146.627,95
€ 149.678,05
€ 152.792,45
€ 155.972,52
€ 159.219,67
€ 162.535,34
2
3
4
5
6
7
8
9
10
€ 112.237,59
€ 1.858.017, 94
Contante waarde kasstromen Contante waarde kasstromen Contante waarde kasstromen
1 €754.634,36
Transactiekosten
€170.965,55
€ 126.850,27
Percentage
Notaris en kadastrale kosten
0,09%
Overdrachtsbelasting
10,40%
€ 124.378,66
€ 121.848,32
€ 119.370,11
€ 116.942,95
€ 114.565,79
Marktwaarde v.o.n.
MARKTWAARDE K.K. afgerond
€ 1.768.611,74
€ 1.602.000,00
Taxateur
Bedrijf
John Kramer
Taxatiedatum
Kramer & Partners
Versie
2024-12-20
1
Ruimten Omschrijving
m2
MHW/m2
MHW/jr
Kelder
57
€ 20,00
€ 1.140,00
Begane grond Kantoor
200
€ 160,00
€ 32.000,00
Verdiepingen Wonen
332
€ 250,00
€ 83.000,00
Parkeerplaatsen Kantoor
5
€ 1.200,00
€ 6.000,00
Parkeerplaatsen Wonen
3
€ 600,00
€ 1.800,00
Totale Markthuur
597
Exploitatielasten
Eenheden
€ 123.940,00
€/Eenheid
Totaal
Onderhoud Pand
588
€ 12,00
€ 7.056,00
Beheer
1
€ 900,00
€ 900,00
Verzekering
1
€ 2.200,00
€ 2.200,00
Onroerende zaak belasting
1
€ 2.200,00
€ 2.200,00
Waterschapslasten
1
€ 365,00
€ 365,00
Rioolheffing
1
€ 150,00
€ 150,00
Onderhoud Parkeerplaatsen en tuin
1
€ 800,00
€ 800,00
11,03%
€ 13.671,00
Totale exploitatielasten
Netto huur
€ 110.269,00
NAR NAR
4,00%
Marktwaarde V.O.N.
€ 2.756.725,00
Correcties Complete transformatie, modernisering en verduurzaming naar wonen
Eenheden 588
€/Eenheid € 1.700,00
Totale correcties
Totaal € 999.600,00
€ 999.600,00
Marktwaarde na correcties V.O.N.
€ 1.757.125,00
Transactiekosten
Percentage
€/Eenheid
Totaal
Notaris en Kadaster
0,09%
€ 3.399.696,81
€ 3.059,73
Overdrachtsbelasting
10,40%
€ 3.399.696,81
€ 353.568,47
Total Transaction costs
10,49%
€ 356.628,19
MARKTWAARDE NA CORRECTIES K.K
€ 1.400.496,81
Additionele waarde
Eenheden
€/Eenheid
Totaal
Additionele grond
0
€ 0,00
€ 0,00
Overig
0
€ 0,00
€ 0,00
Totale additionele waarde
€ 0,00
MARKTWAARDE NA CORRECTIES K.K. (incl. additionele waarde)
€ 1.400.497,00
BAR / MHW 8,85%
Factor / MHW 11,300
4) Waardering bijzonder uitgangspunt: Transformatie en splitsing naar 3 woonappartementen inclusief 6 parkeerplaatsen waarde €1.900.000 koste koper. Voor de waarde berekening van dit scenario is gekeken naar de Leegwaarde van het getaxeerde nadat deze is verbouwd en officieel is gesplitst naar 3 appartementen elk met 2 parkeerplaatsen. Hier is vanuit de comparatieve methode gekeken naar de referenties Koop appartementen (waarbij wordt opgemerkt dat de prijzen van de koopreferenties kosten koper zijn en de opbrengstverwachtingsprijzen van het getaxeerde VON, hierdoor liggen deze circa 10% hoger), waarde de transformatiekosten in mindering zijn gebracht. Voor het rekenmodel zie bijlage.
Kleverparkweg 17 Haarlem Scenario: Splitsen naar 3 appartementen (wonen) inclusief 6 parkeerplaatsen en tuin prijzen zijn ex btw Omschrijving Appartement 1, BG incl 2 pp Appartement 3, 1ste etage incl 2 pp Appartement 4, 2e etage incl 2 pp Kelder
Oppervlak BVO Oppervlak BVO Buitenterrein 219 206 195 70
Totaal BVO
620
Verbouwingskosten Sloop & achterstrallig onderhoud gebouw Opbouw appartmenten Afwerking appartementen Keuken Badkamer (1,5 per app) Onvoorzien Verbetering achterterrein Directe bouwkosten Winst & Risico incl verz etc Ontwikkelkosten (financiering etc) Architect Splitsigskosten Legeskosten
oppervlakte
70
300
prijs per m2 totaal 620 € 600 € 372.000 620 € 1.400 € 868.000 620 € 350 € 217.000 3 € 35.000 € 105.000 4,5 € 20.000 € 90.000 3 € 40.000 € 120.000 400 € 190 € 76.000 €
1.848.000
Bijkomende kosten
€
228.996
Totale bouwkosten ex btw Totale bouwkosten incl. BTW 21%
€ €
2.076.996 2.513.165
3 € 3 €
6% € 1% € 8.500 € 5.000 € 3% €
110.880 18.480 25.500 15.000 59.136
Opbrengsten Omschrijving Appartement 1, BG Appartement 2, 1ste etage Appartement 3, 2de etage Parkeerplaatsen
Oppervlak GBO prijs per m2 200 € 8.800 € € 177 € 7.700 € 151 € 7.000 € 6 € 40.000 €
Totaal aan opbrengsten
€
Waardering leegwaarde appartementen na verbouwing Totaal aan opbrengsten
€
4.419.900
Totale bouwkosten ex btw
€
2.513.165
Opbrengsten Bruto
€
1.906.735
Waardering leegwaarde appartementen na verbouwing
€
1.900.000
1.760.000 1.362.900 1.057.000 240.000 4.419.900 VON
BIJLAGE 3 - FOTO'S
BIJLAGE 4 - KADASTRALE GEGEVENS
BETREFT
Haarlem A 5546 UW REFERENTIE
Taxatie GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
20-12-2024 - 14:00
S11194186605
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
20-12-2024 - 11:52
20-12-2024 - 11:52
BLAD
1 van 2
Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem A 5546 Kadastrale objectidentificatie: 012360554670000
Locatie Kleverparkweg 17
2023 CA Haarlem BAG identificatie: 0392010000032277 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Kadastrale grootte 625 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 103569 - 489595 Omschrijving Wonen Koopsom € 1.500.000
Koopjaar 2023
Ontstaan uit Haarlem A 5339
Haarlem A 5340
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, de zin van de Wet kenbaarheid afschrift) publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Is ontleend aan object met BAG identificatie: 0392100000049613
Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 07-12-2010 Afkomstig uit stuk Hyp4 79676/61
Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59
Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 07-12-2010
Publiekrechtelijke beperking in Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in de zin van de Wet kenbaarheid rijksmonumentenregister door minister OCW publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap)
BETREFT
Haarlem A 5546 UW REFERENTIE
Taxatie GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
20-12-2024 - 14:00
S11194186605
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
20-12-2024 - 11:52
20-12-2024 - 11:52
BLAD
2 van 2
Vermeld in stuk Hyp4 72869/136
Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00
Naamswijziging rechtspersoon Datum in werking 07-02-1980 Afkomstig uit stuk Hyp4 82740/126
Ingeschreven op 22-11-2021 om 09:00
Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 07-02-1980
RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 86411/150
Ingeschreven op 24-04-2023 om 12:39
Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde De heer Matthijs Johan Lek Adres Route Cantonale 28
1925 LE CHATELARD VS Valais Zwitserland Geboren 18-09-1977
te LEIDEN
Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen
Burgerlijke staat Ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap (ten tijde van verkrijging)
De bewaarder van het Kadaster verklaart dat deze informatie hetzelfde is als de informatie uit de Basisregistratie Kadaster. Voor het gebruik van deze gegevens gelden regels die staan in de Databankenwet (artikel 2, lid 1). Hebt u hier vragen over? Neem contact op met onze klantenservice.
Kadastrale kaart
Uw referentie: Taxatie
Deze kaart is noordgericht
12345 25
Schaal 1: 500
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
Haarlem A 5546
Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 20 december 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
BIJLAGE 5 - EIGENDOMSAKTE
De Bewaarder 24/04/2023 13:19:05 CEST
Verklaring: Het bijgevoegde stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 24-04-2023 om 12:39 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 86411 nummer 150. De bewaarder.
Simone Petra Lidia Sturm - Peper 2023-04-24 12:39:00 CEST
Heden, vierentwintig april tweeduizend drieëntwintig, verschenen voor mij, mr. Simone Petra Lidia Sturm-Peper, notaris te Haarlem: 1. de heer Petrus Joannes Maria Bohnenn, geboren te Amsterdam op vijftien mei negentienhonderd vijfenveertig, wonende te 1981 LC Velsen-Zuid (gemeente Velsen), Rijksweg 88, ten deze handelend als alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder van – en mitsdien rechtsgeldig vertegenwoordigende – de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: B.V. Administratief en Economisch Advies Bureau Ademo, statutair gevestigd te Haarlem, Wateringweg 133, postcode: 2031 EG, ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel onder nummer 34040406, welke vennootschap op haar beurt handelt in haar hoedanigheid van alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder van – en mitsdien rechtsgeldig vertegenwoordigende - de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Klever B.V., statutair gevestigd te Haarlem, Wateringweg 133, postcode: 2031 EG, ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel onder nummer 34100778; hierna te noemen "verkoper"; en 2. de heer Matthijs Johan Lek, geboren te Leiden op achttien september negentienhonderd zevenenzeventig, wonende te 1925 Le Chatelard Vs (Zwitserland), Route Catonale 28, ongehuwd en niet geregistreerd als partner in de zin van het geregistreerd partnerschap; hierna te noemen "koper".
De comparanten verklaarden: KOOP Verkoper en koper hebben op tien februari tweeduizend drieëntwintig een koopcontract gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. Van het koopcontract blijkt uit een onderhandse akte, die aan deze akte wordt gehecht en hierna wordt aangeduid met "het koopcontract". LEVERING Ter uitvoering van het koopcontract levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt: OMSCHRIJVING REGISTERGOED de woning met ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Kleverparkweg 17, 2023 CA te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem sectie A nummer 5546, groot zes are en vijfentwintig centiare (6 a 25 ca), hierna aangeduid met "het verkochte". PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN: 1. Op welk perceel door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers een aantekening is gesteld met betrekking tot Publiekrechtelijke beperkingen: Besluit monument, Gemeentewet. Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking zeven december tweeduizend tien Afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 79676 nummer 61, ingeschreven op zestien november tweeduizend twintig. Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging). 2. Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door minister Onderwijs Cultuur en Wetenschap.
Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk hypotheken 4 deel 72869 nummer 136, ingeschreven op negenentwintig maart tweeduizend achttien, naamswijziging rechtspersoon. Datum in werking zeven februari negentienhonderd tachtig Afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 82740 nummer 126, ingeschreven op tweeëntwintig november tweeduizend éénentwintig. Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging). Beschermd stads- of dorpsgezicht
Verkoper verklaart dat het bij deze verkochte registergoed is gelegen binnen een gebied dat vanwege de overheid is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht. KOOPPRIJS De koopprijs van het verkochte is: een miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 1.500.000,00). OMZETBELASTING Over de koopprijs is geen omzetbelasting verschuldigd. VERKLARING OVERDRACHTSBELASTING LAAG TARIEF Wegens de levering van het verkochte is twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper. Koper verklaart de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en past daarom het lage tarief voor de overdrachtsbelasting toe. De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs, aangezien deze ten minste gelijk is aan de waarde van het verkochte en bedraagt dertigduizend euro (€ 30.000,--). KWIJTING Koper heeft de koopprijs en het verder door hem blijkens het koopcontract en deze akte verschuldigde voldaan door storting op een kwaliteitsrekening ten name van Mulder en Sturm notarissen, ter uitbetaling op de wijze als is vermeld in het koopcontract. Verkoper kwiteert koper voor die betaling.
VOORGAANDE VERKRIJGING Het verkochte werd door de verkoper in eigendom verkregen: deels: als afkomstig van het oude nummer 5339 (gedeeltelijk) van voormelde gemeente en sectie: door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (destijds te Amsterdam) in het Register Hypotheken 4 op zestien oktober negentienhonderdzevenennegentig in deel 14567 nummer 39, van het afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de koopsom, op vijftien oktober negentienhonderdzevenennegentig verleden voor mr. C.M. Hoogesteijn, destijds notaris te Haarlem; en deels: als afkomstig van het oude nummer 5340 (gedeeltelijk) van voormelde gemeente en sectie: door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (destijds te Amsterdam) in het Register Hypotheken 4 op zesentwintig juni negentienhonderd achtennegentig in deel 15134 nummer 14, van het afschrift van een akte van ruiling, op vijfentwintig juni negentienhonderd achtennegentig verleden voor mr. J.L. Mulder, destijds notaris te Haarlem. De ruiling is geschiedt "om niet" zonder bijbetaling van een toegift.
BEPALINGEN KOOPCONTRACT Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de levering van toepassing de bepalingen vermeld in het koopcontract, waaronder: Artikel 1 Kosten De kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte zijn voor rekening van koper. Artikel 2 Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat. 1. Verkoper levert aan koper eigendom van het verkochte die: a. onvoorwaardelijk is en niet is onderworpen aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook; b. niet bezwaard is met beslagen of rechten van hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten; c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen; d. niet belast is met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de in deze akte vermelde. 2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden, vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van
koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop. Artikel 3 Baten en lasten, risico. Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. Artikel 4 Titelbewijzen en bescheiden. De op het verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 van het Burgerlijk Wetboek zijn, indien en voorzover verkoper deze in zijn bezit had, aan koper afgegeven. Artikel 5 Aanspraken. Voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in het koopcontract bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, onderaannemers, installateurs en/of leveranciers van het verkochte, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voorzover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat verkoper tot enige vrijwaring gehouden is. Koper is thans bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen door mededeling te doen aan de personen jegens wie die rechten kunnen worden uitgeoefend.
Artikel 6 Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de hierna in deze akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen, alsmede die bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voorzover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden. GARANTIES De bepalingen van het koopcontract en met name de in het koopcontract door partijen verstrekte garanties blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn. ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in het koopcontract of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. Koper verklaart dat de bedenktijd van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek is verstreken, zonder dat hij gebruik heeft gemaakt van zijn recht de koop te ontbinden. BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN Ten aanzien van met betrekking tot het verkochte bestaande bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard wordt verwezen naar: a.
gemelde akte (deel 14567 nummer 39) waarbij verkoper het verkochte in eigendom verkreeg waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende: "Voorts wordt bij deze gevestigd ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het aan verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het kadastrale perceel 5192 het recht van overbouw over de bij verkoper in eigendom verblijvende gang en toiletgroep volgende de thans bestaande toestand."" b. gemelde akte van ruiling, ingeschreven in deel 15134 nummer 14, waarin ondermeer woordelijk staat vermeld: b. “In voormelde overeenkomst van ruiling zijn partijen ondermeer nog het navolgende overeengekomen, woordelijk luidende: “2. Door partij Bohnenn wordt tegelijkertijd met de notariële levering van de gronden, genoemd onder 1, aan de koster, die de woning aan de Kleverparkweg no. 19 te Haarlem bewoont, in bruikleen afgestaan een stukje grond in de vorm van een
driehoekje aan de achterzijde van het erf van de voormalige pastorie grenzend aan het erf van het huis van de koster, teneinde de koster in de gelegenheid te stellen te voet van en naar het terrein van de kerk te gaan. Dit stukje grond zal komen te liggen buiten het hierna onder 4 genoemd hek. Deze bruikleenovereenkomst eindigt, wanneer de koster en de zijnen de bewoning van het kostershuis staken. 3. Door De Bovenlanden zal direct na de sloop van de ontmoetings ruimte op haar kosten de dan ontstane opening in de voormalige pastorie worden gedicht in overleg met de architect van de woningen in de kerk en met partij Bohnenn. 4. Rond de tuin van partij Bohnenn (niet meegerekend de 1.20 meter strook) wordt -op de (nieuwe) erfgrens- een hek geplaatst van 1.80 m. hoogte. Het hek wordt in gezamenlijk overleg uitgezocht. De kosten van het hek worden door partijen bij helfte gedeeld. 5. Door de Bovenlanden wordt het hek tussen de voormalige pastorie en de kerk aan de straatzijde gehandhaafd. Partij Bohnenn wordt toegestaan door dat hek naar de achterzijde van de pastorie te gaan en zal daartoe een sleutel van dat hek verkrijgen. Door De Bovenlanden zal een nieuw hek worden geplaatst meer achteraan tussen de voormalige pastorie en de kerk teneinde te voorkomen, dat langs die zijde toegang/uitgang wordt verschaft aan bewoners en bezoekers van de woningen in de kerk. 6.
De erfdienstbaarheid van overpad, dat gevestigd werd ten dienste van het erf, waarop de kerk staat, over het terrein van partij Bohnenn komt te vervallen. 7. Tegen het eventueel parkeren van auto’s op het terrein van partij Bohnenn zal door De Bovenlanden geen bezwaar worden gemaakt. De Bovenlanden zal in de huurcontracten, die zullen worden gesloten voor de in de kerk te realiseren woningen (doen) opnemen, dat ook de huurders het gebruik van de tuin van partij Bohnenn als parkeerterrein hebben te dulden. 8. Het hiervoor onder 2 t/m 7 bepaalde wordt als erfdienstbaarheid/kwalitatieve verplichtingen notarieel vastgelegd.”. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID / KWALITATIEVE VERPLICHTING 1. In verband met het hiervoor - in de slotbepalingen - sub 5 tweede volzin bepaalde, wordt het aldaar omschreven recht van overpad bij deze als erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van het resterende aan De Bovenlanden in eigendom verblijvende gedeelte van voormeld kadastraal perceel nummer 5340, respectievelijk het bij deze akte aan haar overgedragen gedeelte van voormeld kadastraal perceel nummer 5339, als dienend erf, en ten behoeve van het resterende aan Klever in eigendom verblijvende gedeelte van het kadastraal perceel nummer 5339, respectievelijk het bij deze akte aan haar overgedragen gedeelte van voormeld kadastraal perceel nummer 5340, als heersend erf. 2.
Het - in de slotbepalingen - sub 7 bepaalde wordt ten deze, voor zoveel nodig, bij wijze van kwalitatieve verbintenis aan De Bovenlanden opgelegd, die deze verbintenis aanvaardt en zal mitsdien als kwalitatieve verplichting rusten op het resterende aan De Bovenlanden in eigendom verblijvende gedeelte van voormeld kadastraal perceel nummer 5340, respectievelijk op het bij deze akte aan haar overgedragen gedeelte van het kadastraal perceel 5339, als dienend erf, en zal bij overgang van de eigendom op het dienend erf blijven rusten en overgaan op degene(n) die dit geheel of gedeeltelijk in eigendom verkrijgt, waarbij tevens gebonden zullen zijn degenen die het (geheel of gedeeltelijk) gebruik zullen hebben van het dienend erf.””. AANVAARDING DOOR KOPER Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die bepalingen bij deze door koper aanvaard. Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. ENERGIELABEL Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling energieprestatie gebouwen, aangezien het registergoed is
aangewezen als monument. DOORHALING HYPOTHECAIRE INSCHRIJVINGEN Partijen geven volmacht aan ieder van de medewerkers verbonden aan het kantoor van mij, notaris, om zonodig namens hen de afstand van hypotheekrechten aan te nemen, voor zover deze thans nog ten laste van anderen dan koper mochten zijn ingeschreven op het verkochte en voorts terzake alles meer te doen wat te dezen nodig mocht zijn. WOONPLAATS Verkoper en koper kiezen voor de uitvoering van deze akte, waaronder begrepen de inschrijving daarvan in de openbare registers, alsmede voor aangelegenheden betreffende de overdrachtsbelasting, woonplaats ten kantore van de bewaarder van deze akte. SLOT AKTE De comparanten zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de bij deze akte betrokken comparanten is door mij, notaris, aan de hand van de daartoe bestemde documenten vastgesteld. WAARVAN AKTE in minuut is verleden te Haarlem op de datum als in het hoofd van deze akte vermeld. Na mededeling van de zakelijke inhoud van deze akte en een toelichting daarop aan de comparanten hebben dezen verklaard van de inhoud van deze akte te hebben kennis genomen en daarmee in te stemmen. Vervolgens is deze akte onmiddellijk na beperkte voorlezing door de comparanten en mij, notaris, ondertekend om tien uur veertig minuten. (Volgt ondertekening door verschenen personen en notaris).
Ondergetekende, mr. Simone Petra Lidia Sturm-Peper, notaris te Haarlem, verklaart dat het registergoed, bij vorenstaande akte vervreemd in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten, niet is opgenomen in een aanwijzing ex artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 noch een voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van die wet.
Ondergetekende, mr. Simone Petra Lidia Sturm-Peper, notaris te Haarlem, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is.
BIJLAGE 6 - BESTEMMINGSPLAN / OMGEVINGSPLAN
Bestemmingsplan Gemeente Haarlem Planstatus: vastgesteld 14-07-2016 Dossierstatus: geheel onherroepelijk in werking Beroep / bezwaar aangetekend:Nee Identificatie: NL.IMRO.0392.BP6120006-va01 Besluitnummer: 2016/207947 Bekendmaking: Vastgesteld bestemmingsplan Kleverpark/Frans Hals(Opent andere website in nieuw tabblad) .o_NL.IMRO,0392.BP6120006-va01.dxf (30/3/2015)
Bestemmingsregels 6
Gemengd - 4
6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 6.1. Begane grond a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten'; b. publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening; c. alsmede maatschappelijk ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk, waarbij de functies zijn toegestaan die zijn opgenomen in artikel 10 'Maatschappelijk';
d. alsmede horeca van categorie 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1'; e. alsmede horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; f.
alsmede een kinderdagverblijf ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
g. alsmede bedrijven zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'; h. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; i.
bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
6.1.2 Overige verdiepingen j.
wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast;
k. publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening; l.
alsmede maatschappelijk ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk',waarbij de functies zijn toegestaan die zijn opgenomen in artikel 10 'Maatschappelijk';
m. alsmede kinderdagverblijf ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'; n. alsmede bedrijven zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'. 6.2 Bouwregels Binnen de bestemming 'Gemengd - 4' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23. 6.3 Specifieke gebruiksregels Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels: b.
een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
c. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk. 6.4 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, onder g. ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorieën
BIJLAGE 7 - BODEMONDERZOEK
Bodemloket
Beschikbaarheid gegevens Geen gegevens in bodemloket, alternatief beschikbaar via bodemloket
Geen gegevens in bodemloket
Voortgang onderzoek Gegevens aanwezig, status onbekend
Saneringsactiviteit
Voldoende onderzocht/gesaneerd
Onderzoek uitvoeren
Historie bekend
Gebouwpaspoortrapport. Gemaakt door de heer J.J.D.L. Kramer, 20-12-2024
BIJLAGE 8 - MEETRAPPORTAGE
adres:
Kleverparkweg 17 2023 CA Haarlem
objecttype: makelaar: datum meetopname: meetcertificaat type: opsteller: datum meetrapport:
vrijstaande woning Kramer & Partners Makelaars 18 december 2024 A ing. M. (Mark) Ooteman 19 december 2024
MEETRAPPORT GO
GO
gebouw-
externe
wonen
overig
gebonden
berging
inpandig
buitenruimte
(m2)
(m2)
(m2)
woonlaag 1
kelder
woonlaag 2
begane grond
199,9
woonlaag 3
1e verdieping
178,2
woonlaag 4
2e verdieping
153,6
totaal:
(m2)
57,4
532 m2
8,87
57,4 m2
8,87 m2
bruto inhoud: 2.424 m3
Voor de berekening van de vloeroppervlakten in dit certificaat is gebruik gemaakt van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van juli 2019. Als uitgangspunt voor deze meetinstructie is de gebruiksoppervlakte, ontleend aan artikel 1 van het Bouwbesluit, genomen. Voor de definitie van de gebruiksoppervlakte verwijst het Bouwbesluit naar NEN 2580. Maten zijn afgerond conform afrondingsregels NEN 3682. Mochten er maten afwijken van de werkelijkheid dan kunnen hier geen rechten aan worden ontleend, tenzij aantoonbaar is dat er opzettelijk van de richtlijnen is afgeweken. Hoewel de berekeningen met zorg zijn uitgevoerd, aanvaardt MOD3SIGN geen aansprakelijkheid voor fouten of omissies in de berekeningen. Door gebruik te maken van de gegevens opgesteld in dit rapport wordt geconformeerd aan de Algemene Voorwaarden van MOD3SIGN.
IBAN NL04 KNAB 0258 0407 85 • BIC KNABNL2H • KvK-nummer Amsterdam 62 30 79 08 • btw-id NL002 125 233 B18
Gehanteerde begrippen en meettechnisch kader Bij het bepalen van vloeroppervlakte en inhoud is uitgegaan van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van juli 2019, vastgesteld door NVM, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, VastgoedPRO, VNG Vereniging van Nederlandse Gemeenten, NRVT en Waarderingskamer. NEN 2580 vormt de basis voor deze meetinstructie. Deze meetinstructie wijkt op twee aspecten af van NEN 2580: 1.
De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overig inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet.
2.
Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden.
Gebruiksoppervlakte (GO) De gebruiksoppervlakte van een ruimte, of van een groep van ruimten, is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructie die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GO wordt niet meegerekend: - de oppervlakte met een netto hoogte lager dan 1,50m, met uitzondering van de oppervlakte onder een trap; - de oppervlakte van ruimten die niet voor mensen toegankelijk zijn; - de oppervlakte van een trapgat, een vide of een combinatie van beide, indien deze 4,0m2 of groter is; - de oppervlakte van een leidingschacht, inspringend bouwdeel of van een vrijstaande bouwconstructie, indien deze 0,50m2 of groter is; - de oppervlakte van een liftschacht; - de oppervlakte van een nis die kleiner is dan 0,5m2; - inspringende gebouwdelen met een oppervlakte groter dan 0,5m2.
Gebruiksoppervlakte: Overige inpandige ruimte Een oppervlakte wordt tot de overige inpandige ruimte gerekend als één van de voorwaarden geldt: - het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog; - het hoogste punt van de ruimte is boven de 2,0 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2,0m is kleiner dan 4,0m2; (alleen van toepassing voor gedeelten die als woonruimte dienen en alleen wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,0m) - de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Bijvoorbeeld een kelder, fietsenstalling of garage; - er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik. Dit is bijvoorbeeld het geval als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is en/of sprake is van een zolder met onvoldoende daglichttoetreding (raamoppervlakte kleiner dan 0,5m2). Wanneer niet aan de bovenstaande criteria is voldaan, is sprake van gebruiksoppervlakte wonen. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen. Een keuken, vaste kast, meterkast, gang, trapkast, badkamer en toilet binnen de woning worden tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend.
Een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn. De oppervlakte “onder de wand” die tussen een gebruiksoppervlakte wonen en een gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte staat, wordt gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen. Buitenruimten Een ruimte is gebouwgebonden buitenruimte indien deze ruimte niet of slechts gedeeltelijk is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Er is alleen sprake van gebouwgebonden buitenruimte voor zover het gedeelte naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw (de woning) is gelegen. Denk hierbij aan een balkon, carport, veranda of dakterras. Bij een appartement gelegen op de begane grond dient een terras, wanneer en voor zover dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte te worden beschouwd. Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN 2580.