Document · PDF

3 Bijlage 2, Taxatierapport 2 (WOO) - Verweyhal

commissie Ontwikkeling 16 april 2026, gemeente HaarlemBij agendapunt: 20:10 uur Grote Markt 16, Grote Houtstraat 1a, 1b - Verkoop appartementsrecht Verweyhal (ER)15.947 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

15 alinea's met “milieu”: 670 835 837 841 900 904 906 919 1003 1008 1016 1256 1257 1275 1276

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A 1B Grote Markt 16 Haarlem ,

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem Taxatiedatum: 18 februari 2026 Gemeente Haarlem

Rapportstatus Definitief

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Juridische kennisgeving Dit

taxatierapport (het “Rapport”) is exclusief voor

Services B.V. (“CBRE”) conform

Advisory gedateerd 13 januari 2026 (de “Opdracht”). Dit

Rapport

is vertrouwelijk

voor

de Cliënt

Gemeente

Haarlem (de “Cliënt”)

de voorwaarden in de

opdracht

opgesteld

aangegaan

eventuele andere Geadresseerden zoals

derhalve mogen de Cliënt en de Geadresseerden deze overeengekomen in de Opdracht.

niet verstrekken

aan

door CBRE

tussen CBRE

genoemd

in het

Valuation

de cliënt

Rapport

derden tenzij dit specifiek is

Indien CBRE

expliciet heeft toegestaan (door middel van een “reliance letter”) dat een partij anders dan de Cliënt of de Geadresseerden (een zgn. “Relying Party” of “Relying Parties”) mag vertrouwen op het rapport, heeft CBRE in geen geval een hogere aansprakelijkheid naar enige Relying party (derde die op het rapport mag vertrouwen) dan CBRE zou hebben als zo'n partij genoemd zou zijn als gezamenlijke cliënt in de Opdracht. CBRE’s maximale aansprakelijkheid naar de Cliënt, Geadresseerden en eventuele Relying Parties, hoe ook voortvloeiend uit, in relatie tot of naar aanleiding van dit Rapport en/of de Opdracht samen, contractueel dan wel uit

onrechtmatige daad, nalatigheid of anderszins, overtreft niet de laagste van: i

een

bedrag

drie (3) maal de

van

vergoeding

die is overeengekomen

voor

voorliggende Opdracht;

(geanonimiseerd) Zoals

gesteld in de voorwaarden van de Opdracht, is CBRE niet aansprakelijk voor enige indirecte schade / gevolgschade, hoe ook veroorzaakt, hetzij contractueel, uit onrechtmatige daad, door nalatigheid of anderszins, ontstaan in relatie tot dit Rapport. Niets in dit Rapport sluit aansprakelijkheid uit die rechtens niet kan worden uitgesloten. Indien

niet

reliance basis

de Cliënt, en

een

alleen

Geadresseerde of

voor

een

Relying Party bent dan ziet u dit Rapport

informatiedoeleinden. U kunt

voor

zal niet

in op

een

zgn.

non-

enkel doel vertrouwen op dit Rapport en CBRE directe dan wel indirecte schade of gevolgschade), geen

aansprakelijk zijn voor enig verlies of schade (niet voor hetzij contractueel, uit onrechtmatige daad, door nalatigheid of anderszins, als gevolg van ongeautoriseerd gebruik van of reliance op dit Rapport. CBRE kan niet worden aangesproken om te voorzien in additionele informatie dan wel om enige onjuistheden in het Rapport te corrigeren. hoe ook veroorzaakt,

Als

andere entiteit

een

Rapport ook tekenen Geadresseerde hier

de CBRE Groep meewerkt aan het opstellen van het Rapport dan mag deze entiteit het zijn bijdrage hieraan kenbaar te maken. De Cliënt, Relying Party of enige andere

van

genoemd

erkennen dat er geen

zorgplicht wordt uitgebreid naar deze entiteit van de CBRE

Groep onder deze Opdracht of het Rapport. De Cliënt, Relying Party of andere Geadresseerde hier genoemd doen hierbij afstand van ieder recht of beroep tegen deze entiteit van de CBRE Groep hoe ook veroorzaakt, contractueel dan wel uit onrechtmatige daad, nalatigheid of anderszins. CBRE zal uitsluitend zoals overeengekomen in de Opdracht. De informatie in dit

Mocht

deze

Rapport kan

niet

juridische kennisgeving

gezien worden als advies niet

begrijpen

voor

dan raden wij

het aangaan u aan

aansprakelijk blijven richting van

enige

vorm

van

de klant

transactie.

onafhankelijk juridisch advies in te

winnen.

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

INHOUDSOPGAVE Deel I: Samenvatting

. . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. .

Deel II: Taxatierapport

. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . ..

Deel III: Objectrapport

. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .

. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .

Bijlagen

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Deel I: Samenvatting

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Samenvatting Deze samenvatting moet gelezen worden in samenhang met het taxatierapport en er mag niet losstaand op vertrouwd worden. Het is onderdeel van het taxatierapport waarin de uitgangspunten , aannames , disclaimers en beperkingen worden toegelicht.

Taxatiedatum 18 februari 2026

Het Object Adres:

Grote Houtstraat 1A 1B Grote Markt 16 Haarlem Nederland.

Gebruik:

Commercieel

Oppervlakte:

1145 m²

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Eigendomsrecht 1.

Grote

Houtstraat 1A

1B, Haarlem

Eigendom. Volgens de bij het en als volgt geregistreerd:

Kadaster beschikbare informatie is het

„Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

9114

Appartementsrecht:

Grote

Eigendom. Volgens de bij het als volgt geregistreerd:

Kadaster beschikbare

„Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

114

Appartementsrecht:

VALUATION & ADVISORY

object

in (geanonimiseerd)

Markt 16, Haarlem

De uittreksels uit het Kadaster

CBRE

SERVICES

informatie is het object in

(geanonimiseerd) eigendom

zijn in Bijlage C bijgesloten.

Taxatierapport

Grote

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Huurovereenkomsten getaxeerde object omvat

Het

Houtstraat 1A

in de

Grote Markt

huidige situatie twee appartementsrechten, A3 en A4, rechtgevend 16 in Haarlem.

aan

Grote

In de en

huidige situatie is het object, bekend als Grote Markt 16, is op taxatiedatum verhuurd aan Frans Hals Museum loopt tot juni 2026. De objecten, bekend als Grote Houtstraat 1 A en 1 B, staan op taxatiedatum leeg en zijn vrij huur.

van

Onder het

bijzondere uitgangspunt

staat het

getaxeerde object op de taxatiedatum geheel leeg en is het vrij van

huur. 1.

Grote

Houtstraat 1A

1B, Haarlem (appartementsrecht A3)

Bruto Markthuurwaarde

Onder

Het

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd) |

Netto

Markthuurwaarde

Onder

Het

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd) |

Marktwaarde

Onder Het

Bijzondere Uitgangspunt (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Opmerkingen —

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten inclusief overdrachtsbelasting, makelaars-

koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, juridische kosten, voor rekening van de koper komen.

Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien —

In deze taxatie is geen

volgens

—

RICS/NRVT-richtlijnen

is'-elementen die

voor

De marktwaarde

functioneert

CBRE

VALUATION & ADVISORY

marktwaarde in

SERVICES

deze

casus

van

toepassing.

huidige staat (as is’) vastgesteld. De marktwaarde

wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast niet relevant zijn, buiten beschouwing.

huidige staat blijven overige ‘as

vastgesteld op basis van het bijzondere uitgangspunt dat het object zelfstandig niet afhankelijk is van andere appartementsrechten voor installaties.

Taxatierapport

Grote

Rendementsprofiel

Marktwaarde

Onder

Het

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 2.

Grote Markt

16, Haarlem (appartementsrecht A4)

Bruto Markthuurwaarde

(geanonimiseerd) Bijzondere Uitgangspunt Ondilket

(geanonimiseerd)

Netto Markthuurwaarde

Onder

Bijzondere Uitgangspunt

Het

(geanonimiseerd)

Marktwaarde

Onder Het

Bijzondere Uitgangspunt (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Opmerkingen —

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien

—

In deze taxatie is geen

volgens

RICS/NRVT-richtlijnen

is'-elementen die —

marktwaarde in

voor

deze

casus

van

toepassing.

huidige staat (as is’) vastgesteld. De marktwaarde

wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast niet relevant zijn, buiten beschouwing.

huidige staat blijven overige ‘as

De marktwaarde

is vastgesteld op basis van het bijzondere uitgangspunt dat het object leeg en vrij van huur is; de huidige verhuurde staat blijft daarbij buiten beschouwing. Het object functioneert zelfstandig en is voor zijn installaties niet afhankelijk van andere appartementsrechten. De technische staat van de

verdiepingsvloer

wordt als

Daarnaast wordt

voor

goed

beoordeeld

vormt

geen

belemmering

voor

het

beoogde gebruik.

ontsluiting in het bijzondere uitgangspunt uitgegaan van een te vestigen erfdienstbaarheid die het gebruik van de huidige ontsluiting via het ‘vishuisje’ (eigendom van de Gemeente Haarlem) mogelijk maakt, of van een hoofdontsluiting via appartementsrecht A3, te weten de monumentale trappenhal met entree aan de Grote Houtstraat. Daarbij wordt aangenomen dat aan de eigenaar of gebruiker van A4 geen kosten of vergoedingen in rekening worden gebracht. Eventuele bezwarende effecten van deze erfdienstbaarheid voor A3 blijven buiten beschouwing.

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Grote

Rendementsprofiel

Onder Het

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 3.

Grote

Houtstraat 1A

1B, Grote Markt 16, Haarlem (appartementsrecht A3

Bruto Markthuurwaarde

Onder

Het

A4)

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd)

Netto Markthuurwaarde

Onder

Het

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd)

Marktwaarde

Onder Het

Bijzondere Uitgangspunt (geanonimiseerd) mn

(geanonimiseerd) Knee Opmerkingen —

_ Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en juridische kosten, voor rekening de koper komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien van toepassing.

—

In deze taxatie is geen

marktwaarde in

huidige staat (‘as is’) vastgesteld. De marktwaarde

van

huidige volgens de RICS/NRVT-richtlijnen wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast blijven overige ‘as is'-elementen die voor deze casus niet relevant zijn, buiten beschouwing. in

staat

—

_De marktwaarde

van

het

geheel

in volle

eigendom

bepaald

op basis

van

het

bijzondere

uitgangspunt dat het object volledig in eigendom is en niet uit afzonderlijke appartementsrechten bestaat. Het object functioneert zelfstandig; de VvE is vervallen en er zijn geen kosten verbonden

voormalige appartementsrechten. Verder beschikt het object in het een bijzondere uitgangspunt detailhandelsbestemming voor zowel de begane grond als de verdiepingen, waardoor het geheel geschikt is voor detailhandel ruimte gebruik. De verdieping heeft een toegankelijke publieksentree en kan daardoor zelfstandig als detailhandel ruimte worden gebruikt. Gebruiksvormen zoals een fastfoodketen of een (boetiek)hotel zijn uitgesloten. Daarnaast geldt als voorwaarde dat het object publiek toegankelijk moet zijn. aan

de samenvoeging

van

over

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Grote

Rendementsprofiel

Onder Het

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Bijzondere Uitgangspunt

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

SWOT-analyse Sterktes —

Gelegen

in het monumentale

centrum

van

Haarlem

Goede externe

—

Zwaktes

binnenstad

uitstraling

_ Zichtlocatie (hoekligging op de Grote

—

Markt/Grote Houtstraat)

_Al- winkellocatie

Parkeergelegenheid

(Locatus, 2026)

in de

Haarlem

van

Leegstand Interne staat

van

onderhoud

Beperkte horecafunctie begane grond Monumentale

op de

beperkingen

Beperkte gebruiksmogelijkheden de verdiepingen

Bedreigingen

Kansen —

—

Verhuren

Toename aantal faillissementen

leegstand

binnen

_Verduurzamen

retail

Macro-economische risico's —

—

Renovatie

_Horecafunctie op de

(importtarieven, inflatie, rente,

begane grond

onzekerheid

over

wereldwijde

geopolitieke situatie) E-commerce

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Deel II: Taxatierapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Taxatierapport Rapportdatum

maart 2026.

Taxatiedatum

18 februari 2026.

Opdrachtgever

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Gedempte Oude 2011 GR

Gracht 2

Haarlem

(geanonimiseerd) Het

Object

Grote Houtstraat

Objectbeschrijving

1B 2011

SB, Grote Markt 16, 2011 RD, Haarlem, Nederland.

getaxeerde object omvat in de huidige situatie twee appartementsrechten, A3 en rechtgevend op aan Grote Houtstraat 1A en 1B en Grote Markt 16 in Haarlem. Appartementsrecht A3 geeft recht op twee separate winkelruimten verdeeld over de kelder en de begane grond, met een totale verhuurbare vloeroppervlakte van 616 m?. Appartementsrecht A4 geeft recht op de Grote Markt 16 en is verdeeld over een eerste, tweede en derde verdieping, met een totale verhuurbare vloeroppervlakte van Het

A4,

529 m?.

Doel Eigenaar

Beleggingsobject.

Opdracht

Het taxeren

van het onbezwaarde eigendomsrecht van het Object op de basis van Marktwaarde op de Taxatiedatum in overeenstemming met de opdrachtbrief (d.d. 13 januari 2026) en e-mail (d.d. 2 maart 2026) tussen CBRE Valuation & Advisory

Services B.V.

Type

Taxatie

de opdrachtgever.

Volledige taxatie.

Taxatiemethode

Inkomstenkapitalisatiemethode. methode toegevoegd.

Hoedanigheid

Extern, zoals

van

gedefinieerd

bijlage D is een toelichting op de gehanteerde

in de actuele RICS Taxatiestandaarden.

Taxateur

Doel Taxatie

Uitsluitend

voor

De taxatie wordt voor

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

verkoopdoeleinden opgesteld

voor

het voornoemde doel

mag

niet worden

gebruikt

andere doeleinden.

Taxatierapport

Grote

Marktwaarde Onder Het

Bijzondere 1A

(geanonimiseerd)

1B, —

Haarlem,

appartementsrecht

Markt 16, Haarlem

Opmerking

Uitgangspunt (Grote Houtstraat

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten zeggen dat

aankoopkosten, juridische kosten, voor rekening

A3)

—

inclusief van

exclusief BTW, indien

eveneens

In deze taxatie is geen

koper).

overdrachtsbelasting, de koper komen. Bovenstaande

Dat wil

makelaars-

van

waarde

toepassing.

marktwaarde in

huidige staat (as is’) vastgesteld. De RICS/NRVT-richtlijnen wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast blijven overige ‘as is’elementen die voor deze casus niet relevant zijn, buiten beschouwing. marktwaarde in huidige staat volgens de

Marktwaarde Onder Het

Bijzondere

(geanonimiseerd) Opmerking

Uitgangspunt (Grote Markt 16, Haarlem,

appartementsrecht

A4)

—

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten zeggen dat

aankoopkosten, juridische kosten, voor rekening is

—

inclusief

overdrachtsbelasting, van de koper komen. Bovenstaande

exclusief BTW, indien

eveneens

In deze taxatie is geen

koper).

Dat wil

makelaars-

van

waarde

toepassing.

marktwaarde in

huidige staat (as is’) vastgesteld. De marktwaarde huidige staat volgens de RICS/NRVT-richtlijnen wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast blijven overige ‘as is’elementen die voor deze casus niet relevant zijn, buiten beschouwing. in

Marktwaarde Onder Het

Bijzondere

Opmerking

Uitgangspunt (Grote Houtstraat Grote

(geanonimiseerd)

1B, —

Markt 16,

Haarlem,

appartementsrecht en

Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en

juridische kosten, voor rekening

A4) —

van

exclusief BTW, indien

eveneens

In deze taxatie is geen

van

koper

komen. Bovenstaande waarde

toepassing.

marktwaarde in

Onze Marktwaarde

voornamelijk

tot stand

gebaseerd gekomen

onze

Algemene Uitgangspunten

door middel

van

Taxaties

recente referentietransacties op

marktconforme basis.

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Bijzondere Uitgangspunten

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Ja dit is vastgesteld in de opdrachtbrief van 13 januari 2026 en via de mail met de Gemeente Haarlem d. d. 2 maart 2026. ,

Appartementsrecht A3 – Grote Houtstraat 1A en 1B (Haarlem) Marktwaarde op basis van het volgende bijzondere uitgangspunt: -

Het object functioneert zelfstandig en is niet afhankelijk van andere

appartementsrechten voor installaties. Appartementsrecht A4 – Grote Markt 16 (Haarlem) Marktwaarde op basis van de volgende bijzondere uitgangspunten: -

Het object is leeg en vrij van huur; de huidige verhuurde staat blijft buiten

beschouwing. -

Het object functioneert zelfstandig en is niet afhankelijk van andere

appartementsrechten voor installaties. -

De technische staat van de verdiepingsvloer is goed en vormt geen

belemmering voor het beoogde gebruik. -

Voor de ontsluiting wordt uitgegaan van een te vestigen erfdienstbaarheid die: het gebruik van de huidige ontsluiting via het ‘vishuisje’ mogelijk houdt (eigendom Gemeente Haarlem) óf voorziet in een hoofdontsluiting via appartementsrecht A3 (monumentale trappenhal entree Grote Houtstraat). Daarbij wordt aangenomen dat aan de eigenaar/gebruiker van A4 geen kosten of vergoeding in rekening worden gebracht. Het eventuele bezwarende effect van deze erfdienstbaarheid voor A3 blijft buiten ,

beschouwing. Volle eigendom – Grote Houtstraat 1A 1B en Grote Markt 16 (Haarlem) ,

Marktwaarde op basis van de volgende bijzondere uitgangspunten: -

Het object is volledig in eigendom (geen appartementsrechten). Het object functioneert zelfstandig; de VvE is vervallen en er zijn geen kosten voor samenvoeging van de appartementsrechten. Het object beschikt over een detailhandelsbestemming voor zowel de begane grond als de verdiepingen waardoor het volledig geschikt is voor Retail gebruik. De verdieping heeft hierbij eveneens een toegankelijke entree voor publiek en is daarmee geschikt voor een zelfstandige Retail functie. ,

Specifieke gebruiksvormen fastfoodketen en een (boetiek) hotel zijn uitgesloten. Daarnaast geldt de voorwaarde dat het object publiek toegankelijk moet zijn.

In deze taxatie is geen marktwaarde in huidige staat (‘as is’) vastgesteld. De marktwaarde in huidige staat volgens de RICS/NRVT‑richtlijnen wordt derhalve niet in dit rapport toegepast. Daarnaast blijven overige ‘as is’-elementen die voor deze casus niet relevant zijn buiten beschouwing. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Huurinkomsten

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Tenzij specifiek onderdeel van de opdracht doen we geen gedetailleerd onderzoek naar de kwaliteit van de huurders; wij vertrouwen op ons oordeel van de marktperceptie ten aanzien van de huurders. Opmerkingen inzake de kwaliteit van de huurders moeten dan ook in deze context gezien worden. Verder is het uitgangspunt in de taxatie dat de huurder capabel is om haar (financiële) verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst te voldoen c. q. dat er geen achterstanden zijn in huur- of overige betalingen en dat er geen niet-bekend gemaakte schendingen zijn van convenanten. ,

De taxatie die wij verstrekken reflecteert de huurinkomsten per de waardepeildatum zoals toegelicht in dit rapport en waarvan u heeft bevestigd dat ze correct en volledig zijn. Ook weerspiegelt de taxatie eventuele problemen omtrent de verwachte huurstroom waarover u ons geadviseerd heeft zoals toegelicht in dit rapport. ,

Taxatiezekerheid

Alle taxaties zijn opinies betreffende het geschatte bedrag dat gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan zoals bij alle opinies variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. ,

Gebeurtenissen na waardepeildatum

Er zijn ons geen gebeurtenissen bekend na de waardepeildatum die een substantieel effect op de waarde hebben. Wel merken we op dat er momenteel sprake is van een grotere marktdynamiek en we benadrukken dan ook het belang van de peildatum.

Aantal

conceptrapporten

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Conformiteit met Taxatiestandaarden

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

De taxatie voldoet aan de richtlijnen van de actuele RICS Taxatiestandaarden

inclusief de “International Valuation Standards” (het zogenoemde “Red Book”) en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. CBRE Valuation & Advisory Services B. V. en haar taxateurs staan onder toezicht van de RICS en de taxateurs staan onder doorlopend toezicht van het NRVT. Het is mogelijk dat voor auditdoeleinden onze dossiers worden ingezien door RICS en/of NRVT. Wij bevestigen dat wij voldoende kennis hebben over de huidige stand van zaken op de vastgoedmarkt waarop deze taxatie betrekking heeft. Wij beschikken over de vaardigheden en inzicht om de taxatie op deskundige wijze uit te voeren door ervaring met het taxeren van soortgelijke vastgoedobjecten het bijhouden van vakliteratuur en marktontwikkelingen en het voldoen aan de vereisten voor permanente educatie. ,

Als de vereiste kennis en kundigheid zoals bepaald in het Red Book van meer dan één taxateur binnen CBRE afkomstig is wordt dit in het digitale dossier van deze opdracht vastgelegd. ,

Deze Taxatie is een professionele mening en is uitdrukkelijk niet bedoeld als waarborg verzekering of garantie van een specifieke waarde van het onderhavige object. Andere taxateurs kunnen tot andere conclusies komen aangaande de waarde van het onderhavige object. Deze taxatie is uitsluitend bedoeld om de beoogde gebruiker te voorzien van de onafhankelijke professionele mening van de Taxateur omtrent de waarde van het onderhavige object per taxatiedatum. ,

Duurzaamheidsoverwegingen

Duurzaamheid en milieu maken een integraal deel uit van de taxatiebenadering waar dat relevant is. Onder " duurzaamheid " wordt verstaan het in aanmerking nemen van zaken als milieu en klimaatverandering gezondheid en welzijn en maatschappelijk verantwoord ondernemen die van invloed kunnen zijn op de waardering van een object. In een waarderingscontext omvat duurzaamheid een breed scala van fysieke sociale milieu- en economische factoren die de waarde kunnen beïnvloeden. Het gaat daarbij om belangrijke milieurisico's zoals overstromingen energie-efficiëntie en klimaat. Ook kan gedacht worden aan zaken als ontwerp toegankelijkheid wetgeving beheer en fiscale overwegingen - en huidig en historisch grondgebruik. Duurzaamheid is van invloed op de waarde van een object ook als dit niet expliciet wordt weergegeven. We merken graag op dat taxateurs de markt en marktomstandigheden reflecteren in taxaties en dat zij geen actieve marktparticipant zijn. Waar wij de waarde-effecten van duurzaamheid herkennen geven wij dit in onze taxaties weer. Hierbij weerspiegelen wij onze kennis van de wijze waarop marktpartijen duurzaamheidseisen in hun beslissingen opnemen en het effect hiervan op marktwaarderingen. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Uitgangspunten

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

De objectdetails waar elke taxatie op is gebaseerd zijn zoals opgenomen in dit rapport. Wij hebben verschillende aannames gedaan ten aanzien van eigendomssituatie huursituatie bestemming en de staat van onderhoud van ,

gebouwen

percelen – inclusief (grond-/water-)vervuiling – zoals hieronder

opgenomen.

Als enige informatie of aannames waarop wij de taxatie hebben gebaseerd nadien incorrect blijken te zijn kunnen de taxatiecijfers ook incorrect zijn en zouden deze heroverwogen moeten worden. ,

Afwijking op Algemene

Geen.

Uitgangspunten Taxaties Taxateur

Het object is gewaardeerd door een taxateur die voor deze opdracht gekwalificeerd is in overeenstemming met de op het moment van de Opdracht geldende richtlijnen van het RICS Red Book en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Onafhankelijkheid

De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs wordt gewaarborgd door naleving van de ethische codes van de Royal Institution of Chartered Surveyors en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De totale honoraria inclusief het honorarium voor deze opdracht verschuldigd aan CBRE (of andere bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep van bedrijven van CBRE in Nederland) door de Opdrachtgever (of andere bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep van bedrijven van Opdrachtgever) zijn minder dan 50% van de totale Nederlandse omzet. ,

Wij bevestigen dat CBRE (noch andere bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep van bedrijven van CBRE in Nederland) niet betrokken is geweest bij het object noch de hypotheekgever in de afgelopen twee jaar. Dit heeft als gevolg dat de totale honoraria inclusief het honorarium voor deze opdracht verdiend door CBRE van de hypotheekgever minder dan 50% is van de totale Nederlandse omzet. ,

Belangenverstrengeling

We bevestigen dat we geen eerdere materiële betrokkenheid hebben gehad met deze objecten. Wij bewaren de uitgevoerde controles op belangenverstrengeling in ons

digitale dossier.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Reliance

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Op de inhoud van dit rapport mag alleen door de volgende partijen worden vertrouwd:

(i)

De Geadresseerden van dit rapport; en

Partijen die voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE hebben (ii) verkregen in de vorm van een reliance letter; Voor de specifieke doeleinden zoals uiteengezet in dit rapport. Wij accepteren geen verantwoordelijkheid naar derde partijen voor het gehele rapport of een deel van de

inhoud ervan. Publicatie

Wij maken u erop attent dat (verwijzingen naar) dit taxatierapport noch als geheel noch in gedeelten in enige vorm (mogen) mag worden openbaar gemaakt zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming. Wij zijn vrij om een gevraagde toestemming te onthouden of om daaraan schriftelijke voorwaarden te verbinden. ,

Een voorwaarde voor dergelijke openbaarmakingen van of verwijzingen naar dit taxatierapport is dat er gelijktijdig duidelijk gerefereerd wordt naar eventuele afwijkingen van de RICS en/of NRVT Taxatiestandaarden of de toepassing van eventuele bijzondere uitgangspunten.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote

Hoogachtend,

Voor

namens

(geanonimiseerd)

CBRE

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

namens

Valuation & Advisory Services B.V,

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Ingeschreven in het NRVT (geanonimiseerd)

onder

Kamer

Bedrijfsmatig Vastgoed Vastgoed

-—

nummer

Grootzakelijk

Ingeschreven in het NRVT (geanonimiseerd) Kamer

onder

nummer

Bedrijfsmatig Vastgoed

Senior Director

Associate Director

(geanonimiseerd)

Referentie: O006WRO0000e9701

Hoogachtend, Voor CBRE

namens

Valuation & Advisory Services B.V,

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Informatiebronnen Wij voeren taxaties uit op basis van informatie die aan ons is geleverd door de Opdrachtgever en op basis van informatie die wij verkrijgen uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Wij nemen aan dat alle van belang zijnde informatie aan ons is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen en geraadpleegde informatie inclusief een toelichting op de verificatie van de

informatie. Omschrijving

Bron

Toelichting / Verificatie

Akte van levering

Kadaster

Leveringsakte opgevraagd en ingezien door taxateur.

Kadastrale informatie

Kadaster

Kadastraal bericht en bijhorende kaart ingezien door taxateur.

Erfpachtakte

N. v. t.

Niet van toepassing.

Eigendom

Objectinformatie Bouwtekeningen

Niet ontvangen.

Overzicht oppervlakten

Opdrachtgever

Opgesteld door Duresta Real Estate Solutions d. d. 4 november 2025 volgens norm NEN2580 en taxatierapport ‘126565 - 20221213 Taxatierapport 'Verweyhal' te Haarlem (incl. bijlagen)’ d. d. 13 december 2022.

Meetstaat conform NEN2580

Opdrachtgever

Opgesteld door Duresta Real Estate Solutions d. d. 4 november 2025 volgens norm NEN2580.

Meerjarenonderhoudsbegroting / inschatting onderhoudskosten

Vastgoed Adviseurs Online B. V.

Voor het inschatten van de jaarlijkse

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

onderhoudskosten is de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten geraadpleegd.

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Omschrijving

Bron

Toelichting / Verificatie

Onroerende zaakbelasting

Gemeente Haarlem

Tarief gecontroleerd op website van de gemeente Haarlem.

Waterschapslasten

Waterschap

Tarief gecontroleerd op website van het waterschap.

Rioolheffing

Gemeente Haarlem

Tarief gecontroleerd op website van de gemeente Haarlem.

Duurzaamheid

ep-online. nl/opdrachtgever

Wij hebben de website van ep-online geraadpleegd.

Verzekeringspremie

BIM Media B. V.

De verzekeringspremie is gebaseerd op kengetallen

uit het Taxatieboekje [her]bouwkosten bedrijfspanden. Bouwkosten

BIM Media B. V. en/of Calcsoft bv

De bouwkosten zijn gebaseerd op

kengetallen uit het Taxatieboekje [her]bouwkosten bedrijfspanden De bouwkosten zijn gebaseerd op

kengetallen uit het Bouwkostenkompas (auteur: IGG Bointon de Groot bv) Huurinformatie Huurlijst met actuele huurinkomsten en expiratiedata Huurovereenkomsten en allonges

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

N. v. t.

Niet van toepassing. N. v. t.

Niet van toepassing.

Taxatierapport

Omschrijving

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Bron

Toelichting / Verificatie

Bodemonderzoek

Bodemloket. nl

Opgezocht via Bodemloket. nl

Milieuinventarisatie

N. v. t.

Aanname geen milieuvervuiling.

Bodemloket

Bodemloket. nl

Opgezocht via Bodemloket. nl

Milieuinformatie

Asbestinventarisatie

Niet ontvangen.

Bestemmingsinformatie Bestemmingsplan

Website omgevingsloket Rijksoverheid Opgevraagd via (bij uitzondering via gemeente) www. omgevingswet. overheid. nl

Marktinformatie Huurwaarde

Brainbay en CBRE

Voor het vinden van

referentietransactie is Brainbay geraadpleegd een online database met huurtransacties. Ook is de interne database van CBRE geraadpleegd. ,

Marktwaarde / rendement

CBRE Valuation & Advisory Services

CBRE Valuation & Advisory Services houdt een interne database met beleggingstransacties bij.

Locatus Online

Locatus is een bedrijf dat informatie

Overig Standkwaliteit (winkels)

verstrekt over de kwaliteit van winkellocaties gebaseerd op ,

passanten.

Overige informatie

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

BAG-Viewer

Wij hebben de website van BAGViewer geraadpleegd.

Taxatierapport

Grote

Houtstraat 1A, 1B, Grote

Markt 16, Haarlem

Taxatiewerkzaamheden De

Inspectie

interne/externe inspectie is verricht door is het

object extern geïnspecteerd (geanonimiseerd) ingeschreven in het NRVT. VE Daarnaast

Taxaties

daarmee

samenhangende

(geanonimiseerd) door (geanonimiseerd)

onderzoeken

inspecties worden

wijze die, gezien de inhoud van de taxatieopdracht zoals die blijkt uitgevoerd op uit de Opdrachtbevestiging en de omstandigheden van het geval, naar onze mening een

het meest

geschikt

is.

metrages bepaald conform de norm NEN2580. Wij hebben het Object niet ingemeten, maar wij zijn uitgegaan van de vloeroppervlakten die door u zijn aangeleverd. Wij hebben aangenomen dat deze correct en volledig zijn en de

Oppervlakte

In Nederland

worden

verhuurbare

vloeroppervlakte

Wij hebben het Object

niet

betreffen.

ingemeten,

hebben op basis van de ontvangen bouwtekeningen vloeroppervlakten ingeschat. Wij hebben aangenomen dat de ontvangen bouwtekeningen correct en volledig zijn. Wij hebben de metrages maar

bepaald

lijn met de Nederlandse norm NEN2580. Ter controle adviseren wij conform NEN2580 op te laten stellen. Mochten daar afwijkingen in metrage uit blijken, dan behouden wij ons het recht voor om de taxatie

een

meetstaat

dienovereenkomstig Milieu-informatie

Wij hebben

aan

te passen.

milieukundige controle of onderzoek uitgevoerd, noch zijn wij op de hoogte van de inhoud van mogelijke milieukundige controles of onderzoeken. Bovendien zijn wij niet op de hoogte van bodemonderzoeken van het Object die mogelijkerwijs zijn uitgevoerd en die mogelijk kunnen wijzen op vervuiling of geen

verontreiniging. In het uitvoeren

deze opdracht hebben wij de website www.bodemloket.nl geraadpleegd om de potentiële aanwezigheid van vervuiling voortkomend uit het vorige gebruik van het terrein en omliggende terreinen en de waarschijnlijkheid van de aanwezigheid van andere milieufactoren vast te stellen.

Wij hebben

van

uitgevoerd naar het huidige gebruik en het gebruik in het verleden het object omliggende gebied, om vast te stellen of er sprake is van (andere potentiële) verontreiniging. Wij zijn ervan uitgegaan dat er geen sprake is van verontreiniging anders dan expliciet blijkt uit het bodemrapport. geen

onderzoek

van

CBRE

geeft desondanks

geen

garantie wat betreft de afwezigheid

van

zulke

milieurisicofactoren.

Duurzaamheid

Op basis dat het

van

object

Grote Markt

Wij hebben

de informatie beschikbaar op https://www.ep-online.nl concluderen wij beschikt over Grote Houtstraat 1A en 1B: Geen EPC label;

16: EPC geen

label F (geldig tot 11 oktober 2029).

informatie ten aanzien

van

duurzaamheidsaspecten ontvangen.

de taxatie hebben wij onze bevindingen ten aanzien van duurzaamheid gebaseerd op de overige ontvangen informatie en onze bevindingen tijdens de inspectie.

CBRE

VALUATION & ADVISORY

SERVICES

Taxatierapport

Services en Voorzieningen

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Wij hebben vernomen dat het object beschikt over alle hoofdvoorzieningen zoals water riolering elektriciteit en telefonie. ,

Wij hebben geen van de voorzieningen getest. Staat van Onderhoud

Wij hebben geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd installaties getest en onafhankelijke terrein onderzoeken gedaan. Wij hebben geen zichtbare ,

onzichtbare afgeschermde ontoegankelijke houten delen geïnspecteerd. Wij hebben geen onderzoeken uitgevoerd om te bepalen of er schadelijke of gevaarlijke materialen of technieken zijn gebruikt of aanwezig zijn in het object. Wij hebben niet vastgesteld of het object gebreken heeft. ,

Bestemmingsplan

Wij hebben de bestemmingsinformatie opgevraagd via de website van het omgevingsloket van de Rijksoverheid. Wij kunnen geen verantwoordelijkheid accepteren voor onjuiste informatie en/of voor ingrijpende fouten in de verstrekte

informatie. Informatie betreffende Eigendomsrechten , Akten , Huurcontracten , Bestemming

Details van eigendomsrechten/erfpachtregelingen die betrekking hebben op het Object dienen aan ons te worden verstrekt door de Opdrachtgever. Wij hebben niet alle aktes huurcontracten of andere documenten die hier betrekking op hebben bestudeerd of ingezien. Als er in het taxatierapport informatie wordt gebruikt uit deze aktes huurcontracten of andere documenten dan vertegenwoordigt dit onze interpretatie van deze documenten. We willen echter benadrukken dat de interpretatie van deze documenten de verantwoordelijkheid is van de juridische en fiscale adviseurs van de Opdrachtgever. ,

Voor zover mogelijk raadplegen wij de website van het loket van de Rijksoverheid om informatie over de bestemming te verkrijgen. Wij vertrouwen er op dat de verkregen informatie juist is. Indien zulks uitdrukkelijk vastgelegd is in de Opdrachtbevestiging zullen wij ervoor zorgen dat een schriftelijke bevestiging van de bestemming van het Object zoals vastgelegd in het taxatierapport wordt ,

verkregen. Wij hebben geen kredietnavraag naar de financiële status van de huurders gedaan. Wij hebben echter wel onze algemene interpretatie van onze perceptie van de financiële situatie van de huurders verwerkt in onze taxatie.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Algemene Uitgangspunten Taxaties Marktwaarde

Tenzij uitdrukkelijk anders vastgelegd in de Opdrachtbevestiging zijn wij uitgegaan van de “Marktwaarde” als de basis van Taxatie in overeenstemming met de huidige praktijkvoorschriften van de Taxatiestandaarden. Marktwaarde is gedefinieerd als: “Het geschatte bedrag waarvoor een Object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transparante transactie na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. ” ,

Wij houden geen rekening met uitgaven voor realisatie en belastingen. Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd zijn acquisitiekosten niet inbegrepen in onze waardering. ,

De taxatie geeft het bedrag weer dat zou worden weergegeven in een hypothetisch verkoopcontract op de taxatiedatum. Er zijn geen correcties op dit bedrag toegepast voor aankoopkosten of realisatie en ook niet voor belastingen die eventueel bij een verkoop van toepassing zouden zijn. Wij houden geen rekening met intra-groep huurcontracten of afspraken. Wij houden geen rekening met hypotheken of andere schulden / kosten. Wij houden geen rekening met subsidies van overheidsfondsen of fondsen van de Europese Gemeenschap. Wij gaan ervan uit dat er geen erfdienstbaarheden kettingbedingen kwalitatieve ,

verplichtingen erfpachtvoorwaarden hypotheken of andere ongewone of belemmerende beperkingen lasten of kosten zijn die het normale gebruik belemmeren of beperken of die de waarde van een Object zouden kunnen beïnvloeden. ,

Taxaties worden in elk land in Euro’s gerapporteerd en vertegenwoordigen onze mening van de te verwachten waarde in het land waar het Object is gelegen waarbij rekening wordt gehouden met de lokale omstandigheden. Als de waarde is ,

omgerekend van een andere lokale valuta dan zal de gebruikte wisselkoers vermeld worden. Opgemerkt wordt dat Taxaties worden gebaseerd op feiten en omstandigheden beschikbaar op datum van de Taxatie. Aanbevolen wordt derhalve om Taxaties periodiek te herzien. Huurwaarde

De huurwaarde die in onze Taxaties is aangegeven wordt door ons bepaald ten behoeve van de waardering en is niet geschikt voor andere doeleinden. De huurwaarde stemt niet per definitie overeen met de definitie van markthuur die als volgt gedefinieerd is: ,

“Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. ” ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Huurherzieningswaarde

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

De huurherzieningswaarde in onze taxatie is een door CBRE te verwachte huurherzieningsprijs. Deze huurherzieningswaarde is bepaald op basis van transacties van de afgelopen vijf jaar en is geen officiële huurwaardebepaling zoals beschreven in 7:303 BW. CBRE kan dan ook niet garanderen dat de middels haar methodiek ingeschatte huurherzieningswaarde gelijk is aan de uitkomst van een schikking of officiële huurherzieningsprocedure. Mocht komen vast te staan dat de door CBRE ingeschatte huurherzieningswaarde afwijkt van de uitkomst van een schikking of officiële huurherzieningsprocedure kan CBRE hiervoor niet worden

aangesproken. Het Object

Daar

waar van toepassing beschouwen wij de voorgevels van winkels en showrooms als integraal deel van het gebouw. ,

Onderdelen die doorgaans in eigendom zijn van de eigenaar zoals liften roltrappen centrale verwarming en andere gebouwgebonden installaties beschouwen wij als integraal deel van het gebouw in onze waardering. ,

Machines installaties en inrichtingen die doorgaans worden gezien als eigendom van de huurder of behoren bij het bedrijfsproces van de huurder worden bij onze Taxaties buiten beschouwing gelaten. ,

Alle vermelde afmetingen oppervlakten en levensduren vermeld in ons rapport zijn geschat. ,

Tenzij uitdrukkelijk anders in het taxatierapport vastgelegd nemen wij als uitgangspunt de oppervlakte van het Object berekend door middel van een NEN,

meetcertificaat (NEN2580) of beschikbare plattegronden. In het geval van Objecten die een herontwikkelingspotentieel hebben nemen wij aan dat het terrein geschikt is voor de beoogde herontwikkeling zonder dat er extra voorzieningen genomen of voorzieningen afgevoerd moeten worden. Wij nemen bovendien aan dat er geen ongebruikelijke kosten nodig zijn voor de sloop en verwijdering van bestaande constructies op het terrein. ,

Wij nemen daar waar zich elektriciteitsmasten of zendmasten in de nabijheid van het Object bevinden de mogelijke invloed van de aanwezigheid van deze masten op het gebruik de toekomstige verkoopbaarheid en waarde vanwege enige verandering in publieke mening over de invloed op de gezondheid niet mee in onze Taxatie. ,

Milieu-informatie

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd

nemen

wij aan

dat: het Object niet verontreinigd is en de waarde niet beperkt wordt door bestaande of toekomstige milieuregelgeving; a.

alle benodigde vergunningen van de bevoegde autoriteiten verkregen zijn in verband met het Object dat die vergunningen onherroepelijk zijn en dat aan alle daarmee verband houdende voorwaarden is voldaan. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Duurzaamheid

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Staat van Onderhoud

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd

nemen

wij aan

dat: a)

abnormale bodemomstandigheden en archeologische resten aanwezig zijn die een nadelig effect hebben op het huidige of toekomstige er geen

gebruik de ontwikkeling of de waardering van het Object; ,

het Object vrij is van verrotting dierenplagen en structurele of verborgen gebreken;

er bij de

de installaties en bijbehorende bedieningen en software goed werkzaam en niet defect zijn;

dat het Object overeenstemt met de daarover met de gebruikers/huurders gemaakte afspraken;

dat het Object voor het overige voldoet aan alle daaraan van overheidswege gestelde eisen.

bouw of aanpassingen van het Object geen schadelijke of gevaarlijke materialen of methodes gebruikt zijn;

Wij hebben rekening gehouden met de leeftijd en de staat van het object. Onze taxaties zien niet op de staat van de ongeïnspecteerde delen en dienen niet opgevat te worden als een gesuggereerde voorstelling of verklaring van deze delen.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Informatie betreffende Eigendomsrechten , Akten , Huurcontracten , Bestemming

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd

nemen

wij aan

dat: a)

alle Objecten zijn gerealiseerd in overeenstemming met de van toepassing zijnde ruimtelijke ordeningsplannen waaronder het bestemmingsplan. Alle Objecten zijn gerealiseerd in overeenstemming met de benodigde bouwvergunningen en voldoen aan het bouwbesluit. Wij gaan ervan uit dat de bouwvergunningen en gebruiksrechten voor het huidige gebruik geldig zijn en door de bevoegde instanties uitgegeven zijn; ,

het Object niet nadelig beïnvloed is door het bestemmingsplan;

er met

er geen

het Object geen monument in de zin van de Monumentenwet is danwel er een lopende procedure is om het Object tot monument aan te wijzen;

het Object geen beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht is danwel er een lopende procedure is om het gebied waar het Object zich bevindt aan te wijzen als beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht;

het Object niet wordt benadeeld door een herinrichtingsplan;

er met

alle gebouwen voldoen aan alle wettelijke- en gemeentelijke vereisten en de brandweer- en veiligheidsvoorschriften;

er geen

daar waar van toepassing de eigenaar haar toestemming heeft verleend om het Object te laten waarderen; en

een

betrekking tot het Object geen verplichtingen bestaan op grond van de wet Voorkeursrecht Gemeenten; voorstellen zijn gedaan op grond van de Wet Stads- en Dorpsvernieuwing die het Object nadelig kunnen beïnvloeden;

betrekking tot het Object geen verplichtingen op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht bestaan en er geen aanschrijvingen als bedoeld in artikel 2 of 8 van de Belemmeringenwet Privaatrecht zijn ontvangen met betrekking tot het Object;

door de huurder aangebrachte voorzieningen zijn die de verschuldigde huur na herziening of vernieuwing wezenlijk zullen beïnvloeden; gebruikersbelemmeringen of andere beperkende bepalingen in huurcontracten staan die de waarde ongunstig zouden kunnen beïnvloeden;

leegwaardewaardering gegeven kan worden aan alle oppervlakten die

of niet verhuurd zijn of waarvoor een gebruiksovereenkomst is aangegaan n)

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd gaan wij ervan uit dat er met betrekking tot enig Object geen abnormale uitgaven gedaan dienen te worden. Wij gaan ervan uit dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor alle reparaties verzekeringskosten betaling van ,

belastingen en andere kosten die doorgaans voor huurders rekening komen. Deze kosten worden rechtstreeks door de huurder zelf betaald of door middel van de servicekosten verrekend.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Wij gaan ervan uit dat huurherzieningen slechts kunnen leiden tot een stijging van de laatst geldende huurprijs. Wij nemen aan dat er geen twijfel bestaat over de interpretatie van de huurherzieningsbepalingen in het

huurcontract. p)

Aangenomen wordt dat de eigenaar noch de huurder gerechtigd is het huurcontract tussentijds te beëindigen.

Wij nemen aan dat er geen sprake is van feiten of omstandigheden die tot een

tussentijdse beëindiging van het huurcontract kunnen leiden.

Tenzij uitdrukkelijk anders in de Opdrachtbevestiging is vastgelegd nemen wij aan dat de huurder in staat is om aan zijn financiële verplichtingen te blijven voldoen. Wij nemen aan dat er geen achterstand is in de betaling ,

de huurpenningen en andere verschuldigde betalingen en dat er geen sprake is van tekortkomingen van contractuele en wettelijke verplichtingen. van

BAR k. k.

Bruto aanvangsrendement kosten koper. Dit rendement wordt berekend door de bruto huurinkomsten te delen door de marktwaarde / transactieprijs kosten koper.

BAR v. o. n.

Bruto aanvangsrendement vrij op naam. Dit rendement wordt berekend door de bruto huurinkomsten te delen door de marktwaarde inclusief aankoopkosten/ transactieprijs vrij op naam.

NAR

Netto aanvangsrendement vrij op naam. Dit rendement wordt berekend door de netto huurinkomsten te delen door de marktwaarde inclusief aankoopkosten/ transactieprijs vrij op naam.

v. o. n.

NAR k. k.

Netto aanvangsrendement kosten koper. Dit rendement wordt berekend door de netto huurinkomsten te delen door de marktwaarde / transactieprijs kosten koper.

Bruto huurinkomsten

De huurinkomsten die door huurders betaald worden exclusief BTW

Netto huurinkomsten

De huurinkomsten die door huurders betaald worden exclusief BTW en servicekosten waarop de geschatte jaarlijkse eigenaarslasten in mindering

servicekosten. ,

gebracht worden. Bruto huurwaarde

De door taxateur ingeschatte huurwaarde voor een gebouw en/of unit in een gebouw exclusief BTW en servicekosten. ,

Netto huurwaarde

De door taxateur ingeschatte huurwaarde voor een gebouw en/of unit in een gebouw exclusief BTW en servicekosten waarop de geschatte jaarlijkse eigenaarslasten in mindering gebracht worden. ,

Vloeroppervlakten

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Hieronder wordt een beknopte definitie gegeven van de meest gebruikte oppervlakteaanduidingen. In Nederland wordt gebruik gemaakt van de norm NEN2580 voor het opmeten van gebouwoppervlakten en wij verwijzen voor de volledige oppervlaktedefinities naar het definitieboek zoals opgesteld door NEN (het bedrijf dat de norm heeft opgesteld).

Taxatierapport

Bruto vloeroppervlakte (B. V. O. )

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

De bruto vloeroppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de ,

buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

Verhuurbare vloeroppervlakte (V. V. O. )

De verhuurbare vloeroppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Verschillende ruimten zoals onder meer technische ruimten verticale verkeersruimten toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis. (delen van) ruimten die lager dan 15 meter zijn vallen niet binnen het verhuurbaar ,

vloeroppervlak. Gebruiksoppervlakte (G. O. )

De gebruiksoppervlakte (conform Nederlandse norm NEN2580) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Deel III: Objectrapport

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Object Locatie Haarlem is een historische stad in de provincie Noord-Holland en vormt een belangrijk onderdeel van de Randstad. Met een bevolking van circa 170. 000 inwoners vervult Haarlem een centrale rol als bestuurs- cultuur- en winkelstad binnen de regio Kennemerland. De stad staat bekend om haar monumentale binnenstad musea horeca en een gevarieerd winkelaanbod en trekt zowel toeristen als forensen aan. ,

Haarlem is uitstekend bereikbaar via het wegennet. De stad is verbonden met de A9 (Alkmaar – Amsterdam – Amstelveen) en de N200/N205 die directe toegang bieden tot onder meer Amsterdam Schiphol en IJmuiden. Het spoorwegvervoer wordt verzorgd door de NS via Station Haarlem Centraal en Station Haarlem Spaarnwoude met frequente verbindingen naar Amsterdam Leiden Den Haag en Rotterdam. ,

De afstanden van Haarlem tot andere belangrijke steden zijn als volgt:

Amsterdam: 20 kilometer Alkmaar: 35 kilometer Den Haag: 50 kilometer

Utrecht: 60 kilometer

Plattegronden zijn bijgevoegd in Bijlage A.

Situatie Het getaxeerde object betreft twee winkelruimten en een bovengelegen commerciële ruimte gelegen in het kernwinkelgebied van Haarlem. De winkelruimte is gekwalificeerd als een A1- winkellocatie volgens Locatus (2026). Het getaxeerde object is gebouwd omstreeks 1850 (bron: BAG- viewer). De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door winkels horeca en bovengelegen woningen. Winkeliers in de directe omgeving van het getaxeerde zijn o. a. Pandora Hans Anders Rituals en The Sting. ,

Wij beoordelen de bereikbaarheid per openbaar vervoer als goed. De dichtstbijzijnde bushalte ‘Haarlem Centrum/ Verwulft’ ligt op minder dan vijf minuten loopafstand van het getaxeerde object en verzorgt directe verbindingen met onder andere Haarlem NS station en andere gebieden in de omgeving. Haarlem NS station is op circa 10 minuten

loopafstand gelegen van het getaxeerde object. De bereikbaarheid per eigen vervoer beoordelen wij eveneens als goed. Ten noorden van het object bevindt zich Rijksweg N200 waarmee het getaxeerde object via Hooimarkt goed bereikbaar is. Snelweg A205 is op circa 10 tot 15 minuten rijafstand gelegen van het getaxeerde object. Rondom het getaxeerde object is voldoende (betaalde) parkeergelegenheid aanwezig. De dichtstbijzijnde parkeergarage ‘De Appelaar’ ligt op circa 5 minuten loopafstand ,

van

het getaxeerde object gelegen.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Beschrijving Het getaxeerde object omvat twee appartementsrechten A3 en A4 gelegen Markt 16 in Haarlem. ,

aan Grote

Houtstraat 1A en 1B en Grote

Grote Houtstraat 1A en 1B (Appartementsrecht A3) Het object omvat twee separate winkelruimten verdeeld over de kelder en de begane grond met een totale verhuurbare vloeroppervlakte van 616 m². ,

Het object bekend als Grote Houtstraat 1A heeft een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 503 m² verdeeld over een kelder (circa 280 m² VVO) en een begane grond (circa 223 m² VVO). Het object is gelegen op de hoek van de Grote Houtstraat en Grote Markt. De hoofdingang bevindt zich aan de Grote Houtstraat. De kelder is bereikbaar middels een trap. De winkelunit heeft een min of meer rechthoekige lay-out en een frontbreedte van circa 16 meter. ,

Het object bekend als Grote Houtstraat 1B heeft een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 113 m² verdeeld over een kelder (circa 14 m² VVO) en een begane grond (circa 99 m² VVO). Het object is gelegen op de hoek van de Grote Houtstraat en Spekstraat aan de achterzijde van het getaxeerde object. De hoofdingang bevindt zich aan de Grote Houtstraat. De kelder is bereikbaar middels een trap. De winkelunit heeft een min of meer rechthoekige lay-out en een frontbreedte van circa 16 meter. ,

Tussen de twee winkelruimten bevindt zich een nooduitgang met een hal die toegang biedt tot de eerste verdieping van appartementsrecht A4. Een deel van deze gang circa 31 m² VVO behoort tot dit appartementsrecht. In afbeelding 1 is weergeven welk gedeelte tot dit appartementsrecht behoort. ,

Markt 16 (Appartementsrecht A4) Het object omvat drie bovengelegen verdiepingen verdeeld over een eerste tweede en derde verdieping met een totale verhuurbare vloeroppervlakte van circa 529 m². De eerste verdieping bestaat uit meerdere ruimten waarbij de aan de gevelzijde gelegen ruimten worden gekenmerkt door een hoog plafond. Op deze verdieping bevindt zich tevens een brede wenteltrap die toegang biedt tot de entree aan de Grote Houtstraat waar de twee winkelruimten zijn gesitueerd. Deze trap fungeert als nooduitgang en komt uit op een hal. Een deel van deze hal ter grootte van circa 8 m² VVO behoort tot dit appartementsrecht. In afbeelding 1 is weergegeven welk gedeelte tot dit ,

, ,

appartementsrecht gerekend wordt. De tweede verdieping is bereikbaar via een interne trap. De derde verdieping is eveneens via een trap toegankelijk en biedt directe toegang tot het dakterras. In de huidige situatie behoort tot het appartementsrecht 4 ook een berging (begane grond) wc ruimte (eerste verdieping) en een installatieruimte (tweede verdieping). Wij benadrukken dat deze meters in het bijzondere uitgangspunt niet tot het getaxeerde behoren. Voor de toegang wordt uitgegaan van het vestigen van een erfdienstbaarheid die enerzijds het gebruik van de huidige ontsluiting via het zogenoemde ‘vishuisje’ mogelijk houdt dit betreft eigendom van de Gemeente Haarlem en anderzijds voorziet in een hoofdontsluiting via appartementsrecht A3 bestaande uit de monumentale trappenhal met entree aan de Grote Houtstraat. Op de taxatiedatum is deze toegang in gebruik als nooduitgang. ,

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Afbeelding 1. Bron: NEN2580 Duresta Real Estate Solutions d. d. 4 november 2025

Het getaxeerde object gebouwd omstreeks 1850 (bron: BAG-viewer) betreft een monumentaal pand met een uitgewerkte gevelcompositie en karakteristieke elementen. Het object heeft een traditionele constructie met dragende gemetselde buitenmuren waarbij roodbruin baksteenmetselwerk wordt afgewisseld met horizontale banden en ornamenten in licht natuursteen. De gevel is over de volle lengte geleding door middel van pilasters en rondboogvormige kozijnopeningen op de eerste verdieping. Deze kozijnen zijn van hout. Het dak is plat en vermoedelijk bekleed met bitumen. ,

Duurzaamheid Wij hebben van de opdrachtgever EPC labels ontvangen. Op basis van de ontvangen EPC labels concluderen wij dat

het getaxeerde object beschikt over de volgende energielabels: Grote Houtstraat 1A en 1B: Geen EPC label; Grote Markt 16: EPC label F (geldig tot 11 oktober 2029).

Foto’s van het object zijn bijgevoegd in Bijlage B.

Conclusie Wij beoordelen de locatie van het getaxeerde object als goed. Wij beoordelen zowel de bereikbaarheid per openbaar vervoer als eigen vervoer als goed. Verder beoordelen wij de parkeergelegenheid in de directe nabijheid als goed.

Bruikbaarheid en Alternatief Gebruik Het getaxeerde object betreft twee winkelruimten op de begane grond met drie boven gelegen verdiepingen voor commercieel gebruik gelegen in het centrum van Haarlem. Het object leent zich goed als commerciële ruimten (zowel Multi-tenant als single tenant). Dit gebruik is naar onze mening de best mogelijke aanwendbaarheid.

CBRE VALUATION & ADVISORY SERVICES

Taxatierapport

Grote Houtstraat 1A , 1B , Grote Markt 16 , Haarlem

Oppervlakten Grote Houtstraat 1A en 1B (Appartementsrecht A3) Wij hebben het object niet ingemeten maar conform uw instructies hebben wij de vloeroppervlakten die aan ons verstrekt zijn door de Gemeente Haarlem in het taxatierapport ‘126565 - 20221213 Taxatierapport 'Verweyhal' te Haarlem (incl. bijlagen)’ d. d. 13 december 2022 gebruikt. Wij hebben de plausibiliteit van de oppervlakte getoetst tijdens de inspectie en op basis van BAG-Viewer. Op basis van deze controle concluderen wij dat de oppervlakte plausibel is. Desalniettemin adviseert CBRE een meetcertificaat conform Nederlandse norm NEN2580 op te laten ,

stellen.

Markt 16 (Appartementsrecht A4) Het getaxeerde object is ingemeten door Opgesteld door Duresta Real Estate Solutions d. d. 4 november 2025 volgens norm NEN2580 en de vloeroppervlakten zijn berekend in overeenstemming met de Nederlandse norm NEN2580. Wij hebben de plausibiliteit van de oppervlakte getoetst tijdens de inspectie en op basis van BAG-Viewer. Op basis van deze controle concluderen wij dat de oppervlakte plausibel is. In de huidige situatie behoort tot het appartementsrecht 4 ook een berging (begane grond) wc ruimte (eerste verdieping) en een installatieruimte (tweede verdieping). Wij benadrukken dat deze meters in het bijzondere uitgangspunt niet tot het getaxeerde behoren. Deze meters zijn in de ontvangen NEN2580 buiten beschouwing gelaten.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16788109/1