3 Bijlage 2 Memo Ontwikkeling Reserve Vastgoed in relatie tot Coalitieakkoord 2022 - 2026 Actie!

Memo Ontwikkeling Reserve Vastgoed in relatie tot Coalitieakkoord 2022-2026

Aan

College van B&W

Datum

28 augustus 2023

Onderwerp

Ontwikkeling Reserve Vastgoed in relatie tot Coalitieakkoord 2022-2026

Van

Afdeling Vastgoed

In deze memo wordt een toelichting gegeven op de gevolgen van de ontwikkeling van de Reserve Vastgoed in relatie tot het voornemen in het Coalitieakkoord 2022-2026 van de gemeente Haarlem om terughoudend te zijn in de verkoop van niet-strategisch vastgoed alsmede de zorgen die geuit zijn bij behandeling van de Kadernota 2024 over het opdrogen van de dotatie aan de Reserve Vastgoed binnen afzienbare tijd. Strategisch Portefeuilleplan 2019 In het Strategisch Portefeuilleplan 2019 en de actualisatie daarvan in 2023 wordt een onderscheid gemaakt tussen:  Strategisch vastgoed (te behouden ten behoeve van realisatie beleidsdoeleinden) en  Niet-strategisch vastgoed (afstootbaar). Zie Strategisch Portefeuilleplan 2023, Bijlage 3: Portefeuilleoverzicht en specificatie Verkooplijst. In geval van verkoop wordt de netto opbrengst gestort in de Reserve Vastgoed. Reserve Vastgoed In de nota Reserves en Voorzieningen 2021-2025 (2021/608291) is het doel van de Reserve Vastgoed vastgesteld als: • Het dekken van afwaarderingen als gevolg van het verlagen van boekwaarden van panden naar de marktwaarde; • Het dekken van verkooplasten benodigd voor verkoop van vastgoed; • Het dekken van tekorten in de exploitatie voor onderhoud aan gemeentelijk vastgoed; • Het dekken van de kosten voor het toegankelijk maken van het gemeentelijke vastgoed.

Exploitatiebegroting en Kostprijsdekkende huur methodiek (KPDH) Gemeente Haarlem maakt gebruik van de KPDH methodiek. In deze methode wordt rekening gehouden met een normbedrag aan onderhoud. Voor ambtenarenhuisvesting wordt geen huur ontvangen. De onderhoudslasten van deze objecten worden uit de Algemene Middelen gedekt. De KPDH methodiek zorgt ervoor dat al het benodigde onderhoud gedekt kan worden wanneer de ontvangen huurbaten binnen de afdeling beschikbaar blijven. In werkelijkheid wordt er jaarlijks een resultaat geboekt naar de algemene middelen en zijn er jaarlijks onttrekkingen vanuit de Reserve Vastgoed noodzakelijk om het onderhoud te kunnen dekken. Het door de Raad toegewezen onderhoudsbudget is niet toereikend en is niet in lijn met de werkelijke voor de KPDH gehanteerde onderhoudslasten. In de afgelopen jaren zijn de toegewezen onderhoudsbudgetten alleen geïndexeerd en voor nieuw aan de portefeuille toegevoegde objecten is extra budget beschikbaar gesteld.

1/6

De gedachtegang was oorspronkelijk dat het tekort aan budget zou worden ingelopen door enerzijds minder onderhoud door verkopen en anderzijds door de verkoopbaten te storten in de Reserve Vastgoed. Door de opzet van het onderhoudscontract met SRO is er een beter beeld over de onderhoudsbehoefte (bijvoorbeeld het egaliseren van planmatig onderhoud over meerdere jaren waardoor er minder fluctuaties in het onderhoud per jaar zullen zijn). Sinds 2013 worden jaarlijks middelen vanuit de Reserve Vastgoed toegevoegd aan de exploitatiebegroting. Op deze wijze kan het benodigde onderhoud toch uitgevoerd worden, het gaat hierbij voor de komende jaren om een onttrekking van gemiddeld € 1,9 miljoen per jaar. In de huidige (begrote) ontwikkeling van de Reserve Vastgoed wordt uitgegaan van de verkoop van het niet-strategisch vastgoed. In het Strategisch Portefeuilleplan 2023 is er nog voor circa € 29 miljoen geraamd aan verkoopopbrengsten, gebaseerd op de WOZ waarde dan wel de verwachte verkoopwaarde. Coalitieakkoord 2022-2026 gemeente Haarlem In het Coalitieakkoord staat op pagina 22 de volgende zinsnede: “Voor het gemeentelijk vastgoed geldt dat wij terughoudend zijn in verkoop niet-strategisch vastgoed en kijken naar de mogelijkheden om ons vastgoed meer in te zetten voor de behoefte aan accommodatie voor maatschappelijke doeleinden: ontmoeting, cultuur, sociale initiatieven”.

Wanneer er in het uiterste geval geen enkele verkoop meer van het niet-strategisch vastgoed plaatsvindt, betekent dit dat er alleen nog verkopen plaatsvinden van reeds overeengekomen verkopen en specifieke verkopen waar bestuurlijk goedkeuring voor is. Dit betekent in 2023 circa € 3,6 miljoen aan inkomsten van reeds overeengekomen verkopen en voor 2024 voor circa € 5,4 miljoen voor de verkoop van de Egelantier die onomkeerbaar is en de verkopen van het object Grote Markt 31/Jansstraat 80 en de garageboxen aan de Berckheydestraat 3A (geagendeerd voor de Commissie Ontwikkeling van 21 september 2023). De laatste twee verkoopbaten zijn dus nog onder voorbehoud, maar wel in de onderstaande doorrekening van de Reserve Vastgoed meegenomen. Deze doorrekening wijkt daarmee af van de ontwikkeling van de Reserve Vastgoed (met circa € 12,3 miljoen aan geraamde verkoopopbrengsten) zoals opgenomen in de begroting. Ten opzichte van de begrote verkopen in 2023 t/m 2025 zullen er in deze periode € 3,4 miljoen minder verkoopbaten zijn. Na 2025 zijn er nog geen verkopen begroot. Ten opzichte van de begroting is in de hier gepresenteerde doorrekening van de Reserve Vastgoed rekening gehouden met nog niet begrote bijdrage van € 2,75 miljoen aan de Ontwikkelzone Europaweg vanuit de Reserve Vastgoed. In 2022 is er grond verkocht binnen bovengenoemde Ontwikkelzone.

De baten zijn ten onrechte terecht gekomen in de Reserve Vastgoed. Ontwikkeling Reserve Vastgoed (op basis van aannames) Wanneer deze aannames gevolgd worden komt de Reserve Vastgoed in 2026 negatief te staan. Vanaf dat moment kan het onderhoudsbudget niet meer (in zijn geheel) worden aangevuld via de Reserve Vastgoed en moet er een beroep gedaan worden gedaan op de Algemene Middelen.

2/6

In tabel 1 wordt de doorkijk gegeven van het verloop van de Reserve Vastgoed met de aanname dat er geen verdere verkopen meer plaatsvinden. Eventuele toekomstige grondverkopen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. alle bedragen * €1000,00

Begrote ontwikkeling Reserve Vastgoed

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Beginstand

8.633

6.082

4.603

1.111

-199

-2.069

3.562 -689

5.410

2.660

-

-

-

-

400 1.656 1.261

1.310

1.870

1.870

252 6.174

100 2.456 750 250 434 149 4.139

175 3.492

1.310

1.870

1.870

6.082

4.603

1.111

-199

-2.069

-3.939

Dotaties: Verkoopvoorraad Verkoop grond slachthuisbuurt naar Reserve Kapitaalllasten Verkoop parkeerplaats Spaarne Gasthuis naar Ontwikkelzones Reservering GREX Zwemmerslaan (sub)totaal

Onttrekkingen: Onttrekking Verkoopkosten Onttrekking aanvulling onderhoudsbudget Onttrekkingen ten behoeve van toegankelijkheidsmaatregelen Onttrekking ten behoeve van bijdrage aan het begrotingstekort Aankoop grond Slachthuisbuurt Zuidstrook Overig (sub)totaal Eindstand

-2.750 750 3.623

228 4.444 500 750

Tabel 1 - Doorrekening Reserve Vastgoed op basis van aanname uitvoering coalitieakkoord

Consequenties Wanneer er geen verkopen meer plaatsvinden van niet-strategisch vastgoed heeft dit voor de begroting van het gemeentelijke vastgoed de volgende consequenties:  Het budget planmatig onderhoud zal (vanuit de Algemene Middelen) voor 2026 opgehoogd moeten worden met € 0,2 miljoen en vervolgens vanaf 2027 structureel met € 1,9 miljoen per jaar, omdat er geen dekking meer mogelijk is vanuit de Reserve Vastgoed;  Als het niet-strategische vastgoed niet meer verkocht wordt, betekent dit dat voor deze objecten een meer jaren onderhoudsplan (MJOP) opgesteld moet worden in plaats van instandhoudingsonderhoud (schoon, heel en veilig). Wanneer het niet-strategische vastgoed weer wordt toegevoegd aan de strategische vastgoedportefeuille zullen de onderhoudskosten voor deze objecten toenemen. Op basis van het actuele overzicht van het niet-strategische vastgoed worden deze kosten geraamd op structureel € 0,5 miljoen per jaar;  Als het niet-strategische vastgoed niet meer verkocht wordt, betekent dit dat deze objecten verduurzaamd dienen te worden. Onder het huidige beleid wordt er niet geïnvesteerd in nietstrategisch vastgoed. Wanneer een gedeelte van het niet-strategisch vastgoed weer wordt toegevoegd aan het strategisch vastgoed zullen de verduurzamingskosten voor deze objecten toenemen.

Het totale investeringsbedrag voor de verduurzaming van het niet-strategische vastgoed worden geraamd op € 7,3 miljoen;

3/6

De benodigde extra structurele middelen, totaal € 2,4 miljoen per jaar, zullen onttrokken moeten worden uit de Algemene Middelen, deze kosten zijn opgebouwd uit: • Het onderhoud van het strategische vastgoed vanaf 2027: € 1,9 miljoen; • Het onderhoud aan het niet-strategische vastgoed: € 0,5 miljoen. Voor de extra verduurzamingskosten, € 7,3 miljoen, dient het krediet Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed verhoogd te worden. Voor de jaren 2026 t/m 2028 zal na aanvulling van het onderhoudsbudget in verband met de negatieve Reserve Vastgoed, de baten en lasten van het gemeentelijke vastgoed (uitgezonderd ambtenarenhuisvesting) alsnog een positieve bijdrage leveren aan de Algemene Middelen met gemiddeld € 1,2 miljoen per jaar, ervan uitgaande dat aan het niet-strategisch vastgoed instandhoudingsonderhoud plaatsvindt, zoals in de huidige situatie al het geval is. Wanneer het nietstrategisch vastgoed wordt toegevoegd aan de strategische vastgoedportefeuille dient hiervoor ook het planmatig onderhoud te worden uitgevoerd en zal de positieve bijdrage aan de Algemene Middelen dalen naar € 0,6 miljoen. Gesteld kan worden dat het saldo van de baten en lasten van het gemeentelijke vastgoed (uitgezonderd ambtenarenhuisvesting) met het niet verkopen van de nietstrategische portefeuille, los van bijdragen uit de Reserve Vastgoed, nog steeds positief is.

Advies In de bijlage staat een overzicht van de objecten die behoren tot de categorie niet-strategisch vastgoed. Het niet-strategische vastgoed bestaat voor het grootste deel uit (verhuurde) woningen aangevuld met een aantal bergingen, garageboxen, winkelunits en bedrijfsruimten. Het advies is per object een procesmatige benadering te hanteren bestaande uit:  Voorafgaand aan een voorgenomen verkoop worden de objecten met een oppervlakte boven de 100 m² middels een factsheet aangeboden aan de beleidsafdelingen en gebiedsmanagers met de vraag of het af te stoten object alsnog geschikt is voor beleidsdoeleinden of van strategische waarde is voor bijvoorbeeld een gebiedsontwikkeling. In de factsheet staat onder meer de oppervlakte, conditiescore, monumentenstatus, energielabel, bestemming, kostprijs dekkende huur en financiële consequenties. We noemen dit een consultatieronde;  Indien de beleidsafdelingen en/of de betreffende gebiedsmanager een geschikte invulling zien voor een object wordt het niet verkocht en toegevoegd aan de strategische voorraad. Voorbeeld hiervan is de Kampersingel 2. Dit object stond op de lijst niet-strategisch vastgoed. In de consultatieronde is gebleken dat verkoop niet wenselijk is.

Het object wordt toegevoegd aan de lijst strategisch vastgoed;  Indien de beleidsafdelingen en/of de betreffende gebiedsmanager géén geschikte invulling zien voor een object wordt het verkocht. Voorafgaand aan de verkoop wordt de voorgenomen verkoop besproken in de staf Vastgoed en vervolgens bekrachtigd middels een collegebesluit.

4/6

Op deze wijze vindt er telkens een zorgvuldige afweging plaats en wordt er geen vastgoed verkocht dat ingezet had kunnen worden voor maatschappelijke doeleinden: ontmoeting, cultuur en/of sociale initiatieven. Dit in lijn met het Coalitieakkoord 2022-2026 en het streven naar een overzichtelijke en efficiënte vastgoedportefeuille. Daarnaast dient er een structurele oplossing gevonden te worden voor de Reserve Vastgoed. Dit kan door een dotatie aan de Reserve Vastgoed of door de opheffing van de Reserve Vastgoed waarna de onttrekkingen en stortingen ten laste en of ten gunste van de Algemene Middelen komen. Uiteindelijk, na verkoop van het resterende niet-strategische vastgoed, dienen de werkelijke meerjarige uitgaven en inkomsten minimaal met elkaar in evenwicht te zijn conform het principe van de KPDH. Bijlage: Overzicht niet-strategisch vastgoed stand Strategisch portefeuilleplan 2023, aantal objecten, bruto vloeroppervlaktes en WOZ waarde.

5/6

Bijlage 1 Deelportefeuille

Groep

5. Kunst & Cultuur

Kunst en CultuurLeegstandsbeheer

3. Sport 6. Parkeren en stallingen 9. Commercieel en Wonen

Eindtotaal

Gebruiksfunctie Adres + nr Leegstandsbeheer Complex - Egelantier / Gasthuisvest * Woningen Lange Wijngaardstraat 14 A/B/C/D/E/F * Bedrijven Oudeweg 91-95 *** Kabels/Leidingen/Bemalingen/Germaal Kabels/Leidingen/Bemalingen/Germaal Leidsevaart 404-404A Woningen Ruysdaelstraat 14 RD Woningen Zuid Schalkwijkerweg 45A Sport Gymzaal Gymzaal Florence Nightingalestraat 3 naast Parkeergarages Bewonersparkeergarages Bewonersparkeergarages Petrus Planciusstraat 2-36 Commercieel Woningen Woningen Amsterdamsevaart 54 ZW Woningen Amsterdamsevaart 56 RD + ZW Woningen Amsterdamsevaart 58 RD + ZW Woningen Amsterdamsevaart 60 RD + ZW Woningen Baljuwslaan 10 Woningen Baljuwslaan 12 Woningen Baljuwslaan 14 Woningen Amsterdamsevaart 192 Woningen Barendsestraat 51 Woningen Kleverlaan 1 Woningen Noord Schalkwijkerweg 133 Woningen Noord Schalkwijkerweg 93 Woningen Slaperdijkweg 116 Woningen Vondelweg 515 Woningen Zuid Schalkwijkerweg 10 Woningen Generaal Bothastraat 2 RD Woningen Harmenjansweg 63 Woningen Jacobijnestraat 58 + 60 Woningen Kennemerstraat 18 RD + ZW Woningen Klaverstraat 24 Woningen Kolkstraat 7 RD Woningen Lange Wijngaardstraat 22 RD Woningen Nieuw Heiligland 15 Woningen Vaartstraat 2 Woningen Wagenweg 226 Woningen Zuid Schalkwijkerweg 32 Bedrijven Jan Sluyterslaan 2 Bedrijven Rijksstraatweg 22 - 24 Bedrijven Ternatestraat 16 Bedrijven Venkelstraat 99 Winkelruimtes Grote Markt 31 -

Jansstraat 80 ** Winkelruimtes Winkelruimtes Spekstraat 5 Bergingen Berckheydestraat 3A ** (sub)totaal Gebruiksfunctie

* ** ***

Aantal Som van NEN 2580 BVO 1 7.716 1 888 1 5.292 1 97 1 133 1 173 1 398 1 131 1 61 1 184 1 192 1 194 1 91 1 88 1 88 1 176 1 127 1 276 1 576 1 338 1 113 1 530 1 562 1 52 1 97 1 122 1 164 1 68 1 115 1 188 1 80 1 181 1 135 1 245 1 483 1 451 1 589 1 611 1 161 1 217 27 420 67 22.802

Koopovereenkomst getekend. Levering na verkrijgen onherroepelijke omgevingsvergunning. -2 College B&W reeds akkoord met verkoop -28 Verkooponderhandelingen met zittende partijen gaande -2 totaal 35

-8.604 -581 -5.292 8.326

Zo resteert er nog maar 8326 m² bvo, zijnde 2 % van de totale vastgoedportefeuille in eigendom in oppervlakte.

6/6

WOZ Waardes €

4.830.000

€

332.000

€

950.000

€

100.000

€

328.000

€

854.000

€

245.000

€

90.000

€

274.000

€

596.000

€

554.000

€

394.000

€

409.000

€

396.000

€

352.000

€

660.000

€

515.000

€

777.000

€

1.656.000

€

1.178.000

€

494.000

€

778.000

€

1.249.000

€

154.500

€

509.000

€

721.000

€

898.000

€

368.000

€

241.000

€

428.500

€

437.000

€

443.000

€

1.181.000

€

931.000

€

421.000

€

599.000

€

600.000

€

741.000

€

917.000

€

620.000

€

756.000

€

28.977.000 5.162.000 1.673.000 950.000 21.192.000