Document · PDF

3 Bijlage 1 WOO-versie Taxatie

commissie Ontwikkeling 13 mei 2026, gemeente HaarlemBij agendapunt: Aankoop grond Schoonzichtlaan 116.877 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Taxatierapport

Schoonzichtlaan 1 Haarlem ,

maakt waarde zichtbaar

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Inhoudsopgave Samenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Opdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Locatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Object . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Bestemmingsinformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . 26 Eigendom

. ......... ........ ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ .

Marktrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Voorgenomen ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Residuele Methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Projectsamenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Toelichting op de waardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 SWOT-analyse

. ........ ........ ......... ........ ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ ........ ......... ........ .

Gevoeligheidsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Bijlage A: Plattegronden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Bijlage B: Foto’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Bijlage C: Kadastrale uittreksels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Bijlage D: Berekeningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Bijlage E: Begrippen en Definities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Samenvatting

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Samenvatting

Algemeen Dossiernummer:

2025028

Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem

Bezichtigingsdatum:

26 september 2025

Waardepeildatum:

26 september 2025

Object Adres:

Schoonzichtlaan 1 Haarlem Nederland

Huidig Gebruik:

Parkeren en groenvoorziening

Toekomstig gebruik:

Studentenhuisvesting met commerciële plint

Perceeloppervlakte:

3. 640 m²

Het getaxeerde betreft per taxatiedatum een parkeerterrein en groenvoorziening. Wij zijn door Gemeente Haarlem gevraagd een taxatie uit voeren onder het bijzondere uitgangspunt dat het terrein wordt herontwikkeld naar een complex bestaande uit studentenhuisvesting met commerciële plint. Daarnaast hebben we een marktwaarde bepaald onder het bijzondere uitgangspunt van voorgezet gebruik.

Taxatierapport

Eigendom Volgens de bij het Kadaster beschikbare informatie is het object in eigendom bij De heer Jan Jaap Boering en als volgt geregistreerd:

Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

4164

Oppervlakte:

3.640 m?

De uittreksels uit het Kadaster

Marktwaarde

zijn in Bijlage D bijgesloten.

onder

bijzonder uitgangspunt

c.q. residuele

grondwaarde (geanonimiseerd) _

Opmerking Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten

koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien van toepassing. t bestemmingsplan is aangepast

beoogde ontwikkeling. stemmingsplan- en vergunningstechnisch gezien zijn er derhalve geen belemmeringen de beoogde ontwikkeling. aan

de kaders

itgangspunt in bepaling van de Marktwaarde )uwgrond geleverd

baken

wordt

van

onder

dat er derhalve geen

bijzonder uitgangspunt is dat sprake is van overdrachtsbelasting.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Marktwaarde

onder

uitgaande

het voortgezet

van

bijzonder uitgangspunt

c.q.

Haarlem

waarde

gebruik

(geanonimiseerd) Opmerking —

—

Bovenstaande

koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien van toepassing. Het

Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten

object wordt getaxeerd

houdend

met de

van

huidige bouwvolume. beschouwing gelaten. en

het

kaders

huidig gebruik rekening privaatrechtelijke bestemming(en) vigerende publiekEventuele (her)ontwikkelingspotentie is expliciet buiten

basis

van

het voortzetten

van

het

Marktwaarde

(geanonimiseerd) Fe Ì Opmerking —

Bovenstaande

Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen.

Bovenstaande waarde

is eveneens exclusief

BTW,

indien

van

toepassing.

Onder de

regels van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zijn wij bij het hanteren van een speciale aanname ook verplicht om de marktwaarde te bepalen. Wij zijn van mening dat de Marktwaarde as is van het object hoger is dan de waarde uitgaande van het voortgezet gebruik als parkeerterrein met groenvoorziening en gelet op de planvorming die er is om het object op termijn te herontwikkelen. Echter, aangezien nog niet sprake is van een (onherroepelijke) omgevingsvergunning zijn we van mening dat een koper rekening zou houden met een mate van omgevingsvergunning- en bestemmingsrisico

baken

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Algemeen

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Haarlem

Opdracht Dossiernummer

2025028

Rapportdatum

2april

Object

Schoonzichtlaan

Objectbeschrijving

Het

getaxeerde object betreft een parkeerterrein waarvoor een herontwikkelingsplan naar studentenhuisvesting inclusief commerciële plint bestaat.

Opdrachtgever

Gemeente

2026

1, Haarlem,

Nederland

Haarlem

(geanonimiseerd) Gedempte 2011

Oude

Gracht 2

Haarlem

(geanonimiseerd) Opdrachtnemer

Baken B.V.

Opdracht

Het taxeren

Object op de basis van Marktwaarde op de Taxatiedatum conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief van 5 september 2025 met van

de volle

referentienummer

eigendom van

het

2025028 tussen Baken

B.V.

opdrachtgever. opdrachtbrief besproken Object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast. Het in de

Doel Taxatie

Het doel

van

de taxatie is inzicht

krijgen in twee Marktwaarde Object in verband met

onder

het

bijzondere uitgangspunten van aankoopdoeleinden, alsmede in de Marktwaarde. De taxatie wordt worden

Type Taxatie

baken

opgesteld

voor

gebruikt voor andere

Volledige taxatie.

het voornoemde

doeleinden.

doel

mag

niet

Taxatierapport

Waarderingsgrondslag

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Tenzij uitdrukkelijk anders vastgelegd in de Opdrachtbevestiging zijn wij uitgegaan van de “Marktwaarde” als de basis van Taxatie in overeenstemming met de actuele RICS Taxatiestandaarden inclusief de “International Valuation Standards” (het zogenoemde “Red Book”) en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. De Marktwaarde is gedefinieerd als:

“Het geschatte bedrag waarvoor een Object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transparante transactie na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. ” ,

Taxatiemethode

Inkomstenkapitalisatiemethode comparatieve methode en ,

residuele methode. In bijlage E is een toelichting op de gehanteerde methode toegevoegd.

Taxatiezekerheid

Alle taxaties zijn opinies betreffende het geschatte bedrag dat gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan zoals bij alle opinies variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. ,

In de taxatie is de waarde bepaald met gebruikmaking van de residuele methode. Wij merken graag op dat deze methode gevoelig is voor (beperkte) wijzigingen in uitgangspunten en dit heeft een negatief effect op de taxatiezekerheid. Als er sprake is van issues in de taxatie bijvoorbeeld beperkte beschikbaarheid van informatie neem dat dan ook hier op en benoem dat dit een negatieve invloed heeft op de taxatiezekerheid. ,

Taxatierapport

Conformiteit met Taxatiestandaarden

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Taxateurs handelen in overeenstemming met de actuele RICS Taxatiestandaarden inclusief de “International Valuation Standards” (het zogenoemde “Red Book”) en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en zijn professioneel en naar behoren gekwalificeerd. Zij beschikken over actuele lokale nationale en – indien relevant – internationale marktkennis evenals over de vereiste expertise vaardigheden en oordeelsvermogen om waarderingen vakbekwaam en conform de International Valuation Standards uit te voeren. Daarnaast zijn taxateurs voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoedobject en conformeren zij zich aan de jaarlijkse hercertificering en permanente educatie zoals vereist door het NRVT RICS en overige van toepassing zijnde registers. ,

Deze Taxatie is een professionele mening en is uitdrukkelijk niet bedoeld als waarborg verzekering of garantie van een specifieke waarde van het onderhavige object. Andere taxateurs kunnen tot andere conclusies komen aangaande de waarde van het onderhavige object. Deze taxatie is uitsluitend bedoeld om de beoogde gebruiker te voorzien van de onafhankelijke professionele mening van de Taxateur omtrent de waarde van het onderhavige object per taxatiedatum. ,

Objectiviteit en onafhankelijkheid

Baken B. V. is een deskundige en onafhankelijke taxatieonderneming. Alle waarderingen worden objectief en onafhankelijk uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT versie 1 januari 2020) en conform de eisen van PS 2 van de RICS Taxatiestandaarden (Red Book 31 januari 2025). De taxaties worden te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap verricht door één of meerdere gecertificeerde en professionele NRVT‑taxateurs. ,

Baken B. V. verklaart dat zij recentelijk geen betrokkenheid heeft gehad bij de te waarderen onroerende zaken die zou kunnen leiden tot een belangenverstrengeling. De taxateurs hebben geen directe of indirecte belangenrelatie met de opdrachtgever en hebben geen bedreigingen geïdentificeerd die de objectieve en onafhankelijke uitvoering van deze taxatie in gevaar brengen. Baken B. V. ontvangt geen enkel financieel voordeel uit deze taxatieopdracht anders dan het overeengekomen honorarium. Indien Baken B. V. regelmatig opdrachten uitvoert voor dezelfde opdrachtgever blijft het jaarlijkse omzetbelang uit deze opdrachten verwaarloosbaar ten opzichte van de totale jaaromzet van Baken B. V. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

uitgebrachte

taxatie vormt

een

onafhankelijk

Haarlem

objectief

waardeoordeel.

Hoedanigheid

van

Extern,

zoals

gedefinieerd

in de actuele RICS Taxatiestandaarden.

Taxateur

Bezichtiging

hebben

het

object extern geïnspecteerd op 26 september De inspectie is uitgevoerd (geanonimiseerd) welke staat in het NRVT. ingeschreven

2025.

doorn

Het doel

bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en de omgeving. De inspectie worden uitgevoerd op een wijze die, gezien de inhoud van de taxatieopdracht en de omstandigheden van het geval, naar onze mening het meest geschikt is. van

Waardepeildatum

september

2025.

Wezenlijke veranderingen na waardepeildatum

Tussen

Aantal

1. Daarnaast

hebben

conceptrapporten

omdat

fout stond in de

gehanteerde waardepeildatum en de datum van het van dit rapport hebben geopolitieke gebeurtenissen plaatsgevonden. De taxateur heeft deze ontwikkelingen geanalyseerd in relatie tot de getaxeerde marktwaarde. Op basis van de huidige marktgegevens en de specifieke kenmerken van het object, wordt geconcludeerd dat deze gebeurtenissen geen impact hebben op de vastgestelde waarde per de peildatum. De marktwaarde is gebaseerd op de staat van de vastgoedmarkt en de objectspecifieke factoren zoals bekend op de peildatum. Latere incidenten hebben op het moment van rapportage niet geleid tot een aantoonbare correctie in de transactieprijzen of het marktsentiment voor dit type vastgoed. finaal maken

er een

rapport vervangt

Algemene

baken

voorwaarden

een

2°° finale taxatierapport

een

finaal

aangeleverd sensitiviteitsanalyse. Onderliggend

rapport

met

datum

30 maart 2026.

Op deze opdracht zijn de Algemene voorwaarden Baken toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlagen van de opdrachtbrief.

B.V.

van

Taxatierapport

Aansprakelijkheid

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Baken B. V. aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. De aansprakelijkheid vervalt na ommekomst van één jaar na aanvang van de taxatieopdracht.

Baken B. V. heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het ,

desbetreffende geval onder de

beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. De aansprakelijkheid van Baken B. V. zal onder alle omstandigheden gemaximeerd zijn tot drie keer het overeengekomen honorarium met een limiet van € 1 miljoen.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Reliance

Op de inhoud van dit rapport mag alleen door de Opdrachtgever worden vertrouwd voor de specifieke doeleinden zoals uiteengezet in dit rapport. Wij accepteren geen verantwoordelijkheid naar derden voor het rapport of een deel van de inhoud ervan.

Publicatie

Dit taxatierapport is uitsluitend opgesteld ten behoeve van het in de opdrachtbevestiging gespecificeerde doel en is uitsluitend bestemd voor de in de offerte genoemde opdrachtgever. Het rapport mag niet worden gebruikt voor enig ander doel zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Baken B. V.

Baken B. V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid voor gebruik van dit rapport door andere of voor andere doeleinden dan waarvoor het is opgesteld tenzij met uitdrukkelijke en schriftelijke instemming vooraf. Zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever wordt dit rapport niet aan derden verstrekt. personen

Voor elke vorm van openbaarmaking verspreiding of publicatie van dit rapport of delen daarvan – waaronder mede wordt verstaan: publicatie op internet verwijzing naar het rapport of naar de naam van Baken B. V. in enig ander document dat aan derden beschikbaar wordt gesteld – is onze voorafgaande schriftelijke toestemming vereist. De bijlagen vormen een onlosmakelijk onderdeel van dit rapport. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Uitgangspunten Uitgangspunten

Er wordt geen bodem‑ grondwater‑ en/of asbestonderzoek uitgevoerd. Door de taxateur zal bij ontbreken van nadere informatie worden aangenomen dat de bodem en grondwater schoon is en geschikt voor het gebruik conform de vigerende publiekrechtelijke bestemming. ,

Er wordt door de taxateur een beperkt titelonderzoek verricht. De taxateur zal zich bij het vaststellen van de waarde baseren op de in de laatste eigendomsakte genoemde erfdienstbaarheden en/of andere kwalitatieve verplichtingen of zakelijke rechten. Tenzij anders overeengekomen worden basisdocumenten zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten globaal door ons gelezen. Bij de waardering gaan wij ervan uit dat er geen ongebruikelijke kosten beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documentatie. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. ,

De RICS schrijft de IPMS (International Property Measurement Standards) voor. Echter voor de Nederlandse markt mag ook gebruik gemaakt worden van de NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt voor ons in principe het uitgangspunt. ,

Wij taxeren uitsluitend de onroerende zaken. Eventuele proces gerelateerde installaties/voorzieningen maken geen onderdeel uit van deze taxatie. ,

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel gegevens afkomstig van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens correct zijn tenzij anders vermeld. ,

Eventueel toch door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. ,

Taxatierapport

Bijzondere uitgangspunten

Schoonzichtlaan

Marktwaarde

onder

bijzonder

uitgangspunt

c. q.

1 , Haarlem

residuele

grondwaarde: –

–

Het bestemmingsplan is aangepast aan de kaders van de beoogde ontwikkeling. Bestemmingsplan- en vergunningstechnisch gezien zijn er derhalve geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Uitgangspunt in bepaling van de Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt is dat bouwgrond geleverd wordt en dat er derhalve geen sprake is van overdrachtsbelasting.

Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt c. q. waarde uitgaande van het voortgezet gebruik: –

Het object wordt getaxeerd op basis van het voortzetten van het huidig gebruik rekening houdend met de kaders van de vigerende publiek- en privaatrechtelijke bestemming(en) en het huidige bouwvolume. Eventuele (her)ontwikkelingspotentie is expliciet buiten beschouwing gelaten.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Haarlem

(geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk Vastgoed, onder numme (geanonimiseerd)

Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer: (geanonimiseerd)

Lid

van

de Nederlandse

Coöperatieve

Vereniging

van

Makelaars

onroerende

goederen (NVM U.A.), vakgroep

Taxateurs in

Business van

in het Valuer

Scheme (VRS) als RICS

baken

Royal Institution of

Surveyors (RICS)

Ingeschreven onder

van

Nederlandse

Coöperatieve

Vereniging

van

Makelaars

onroerende

goederen (NVM U.A.), vakgroep

Taxateurs in

Business

Professional member Chartered

nummer

Registration Registered Valuer

(geanonimiseerd)

Professional member

Chartered

onder

Royal

Institution of

Surveyors (RICS)

Ingeschreven Scheme

van

Registration Registered Valuer nummer (geanonimiseerd) NN (VRS)

in het Valuer als RICS

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Informatiebronnen Wij voeren taxaties uit op basis van informatie die aan ons is geleverd door de Opdrachtgever en op basis van informatie die wij verkrijgen uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Wij nemen aan dat alle van belang zijnde informatie aan ons is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen en geraadpleegde informatie inclusief een toelichting op de verificatie van de informatie. Omschrijving

Bron

Toelichting / Verificatie

Akte van levering

Kadaster

Geraadpleegd.

Kadastrale informatie

Kadaster

Geraadpleegd.

Erfpachtakte

Kadaster

Niet van toepassing.

Bouwtekeningen

Niet ontvangen.

Overzicht oppervlakten

Gemeente Haarlem

Meetstaat conform NEN2580

Eigendom

Objectinformatie

Meerjarenonderhoudsbegroting / inschatting onderhoudskosten

Vastgoed Adviseurs Online B. V.

We hebben de oppervlaktes ontvangen van de Opdrachtgever. Niet ontvangen. Voor het inschatten van de jaarlijkse onderhoudskosten is de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten geraadpleegd.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Omschrijving

Bron

Toelichting / Verificatie

Onroerende zaakbelasting

Gemeente Haarlem

We hebben het tarief gecontroleerd op website van de gemeente.

Waterschapslasten

Waterschap

We hebben het tarief gecontroleerd op de website van het waterschap.

Rioolheffing

Gemeente Haarlem

We hebben het tarief gecontroleerd op website van de gemeente.

Duurzaamheid

Niet ontvangen.

Verzekeringspremie

BIM Media B. V.

De verzekeringspremie is gebaseerd op kengetallen uit het Taxatieboekje [her]bouwkosten bedrijfspanden.

Bouwkosten

Calcsoft B. V.

De bouwkosten zijn gebaseerd op kengetallen uit het Bouwkostenkompas (auteur: IGG Bointon de Groot bv)

Huurinformatie Huurlijst met actuele huurinkomsten en expiratiedata Huurovereenkomsten en allonges

Niet ontvangen.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Omschrijving

1 , Haarlem

Bron

Toelichting / Verificatie

Bodemonderzoek

Niet ontvangen.

Milieuinventarisatie

Niet ontvangen.

Bodemloket

Bodemloket. nl

Geraadpleegd.

Asbestinventarisatie

Niet ontvangen.

Milieuinformatie

Bestemmingsinformatie Bestemmingsplan

Website omgevingsloket Rijksoverheid (bij uitzondering via gemeente)

Geraadpleegd.

Brainbay en Baken

Voor het vinden van referentietransactie is Brainbay geraadpleegd een online database met huurtransacties. Ook is de interne database van Baken geraadpleegd.

Marktinformatie Referentietransacties

Overig Overige informatie

BAG-Viewer

Geraadpleegd.

Materplan Ontwikkelzone ZijlwegWest

Gemeente Haarlem

Geraadpleegd.

Indien blijkt dat de informatie of uitgangspunten op basis waarvan wij onze taxaties uitvoeren niet of niet geheel van toepassing zijn kan de berekende waarde van een Object onjuist zijn en zal het Object opnieuw beoordeeld moeten worden. ,

Informatie die door Baken B. V. wordt ontvangen na de rapportdatum van het definitieve rapport is niet verwerkt in deze taxatie.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Locatie Haarlem is de hoofdstad van de provincie Noord-Holland en telde op 1 januari 2025 circa 165. 000 inwoners. De gemeente groeit qua inwoners en faciliteert dit met name door binnenstedelijke verdichting en transformatie van voormalige bedrijventerreinen en kantoorlocaties naar gemengde woon-werkgebieden. Haarlem maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en heeft sterke sociaal-economische en infrastructurele relaties met Amsterdam Haarlemmermeer en de IJmond. ,

De stad heeft een gevarieerd economisch profiel met een focus op dienstverlening zorg creatieve industrie en toerisme. Belangrijke werkgebieden in Haarlem zijn de Waarderpolder Haarlem Oost en de zuidwestelijke zones nabij Heemstede. De stad kent daarnaast een actief MKB-cluster en verschillende regionale hoofdkantoren van (inter)nationale bedrijven. Ook de culturele sector en horeca spelen een belangrijke rol in de lokale economie. ,

Haarlem is goed bereikbaar via de Rijkswegen A9 (Alkmaar – Amstelveen) en A200 (Haarlem – Halfweg – Amsterdam). Via station Haarlem zijn er frequente treinverbindingen richting Amsterdam Leiden Den Haag en Alkmaar. Daarnaast is de stad ontsloten door een uitgebreid busnetwerk met directe verbindingen naar omliggende gemeenten. Afstanden tot enkele grotere steden zijn: ,

Amsterdam: 20 kilometer

Den Haag: 45 kilometer

Utrecht: 60 kilometer

Rotterdam: 70 kilometer

Plattegronden zijn bijgevoegd in Bijlage A.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Situatie Het onderhavige object is gelegen aan de Schoonzichtlaan 1 in het stadsdeel Zuid-West in Haarlem. Het stadsdeel bestaat uit vier wijken waaronder het Haarlemmerhoutkwartier het Houtvaartkwartier Plaza West en het Zijlwegkwartier de wijk waar het getaxeerde is gelegen. De wijk wordt in het noorden en westen begrensd door de spoorbaan Haarlem-Leiden. In het oosten door de Kinderhuissingel Zijlsingel en de Leidsevaart. De zuidgrens van de buurt ligt bij de Westergracht. In het westen grenst de wijk aan het Centrum van Haarlem. ,

Schoonzichtlaan 1 is aan de zuidkant begrensd door de Zijlweg een belangrijk zuid-westroute van de stad die de wijk doorkruist. Aan de westkant van het object bevindt zich een scholencluster met onder andere de Hogeschool InHolland Haarlem en het Nova College. Aanvullend zijn er woningflats waaronder voor studenten en een sportschool gevestigd in de buurt. Veel woningen en gebouwen in de directe omgeving stammen uit de jaren ’60 en ’70. Tussen de Zijlweg en het getaxeerde is een kantoorgebouw gesitueerd dat in gebruik is als AZC. De buitenruimte is voornamelijk in gebruik als parkeervoorziening. ,

De bereikbaarheid per auto is goed te noemen. Via de N208 de Schipholweg (N205) en de A200 is er een directe aansluiting op de A9 richting Amsterdam Alkmaar en luchthaven Schiphol. Openbaar vervoer is aanwezig op loopafstand: bushalte Haarlem Hogeschool Inholland ligt op circa 150 meter afstand en biedt via de lijnen 8 en 81 verbindingen met station Haarlem en Zandvoort. Reistijd naar station Haarlem bedraagt circa 12 minuten per bus. Station Haarlem is een intercitystation met directe treinverbindingen naar o. a. Amsterdam Centraal Leiden Den Haag en ,

Alkmaar. Vanwege de goede ontsluiting per auto via en de nabijheid van openbaar vervoer op wijkniveau beoordelen wij de bereikbaarheid van deze locatie als goed met de auto en als redelijk met het openbaar vervoer.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Object Het getaxeerde betreft een perceel van 3. 640 m² dat in gebruik is als parkeerterrein voor campers en beschikt over groenvoorziening. De toegang tot het terrein is aan de westkant waar twee slagbomen zijn gesitueerd. Rondom het terrein bevindt zich een omheining van groen bestaande uit bomen en struiken. Op het terrein zelf is een deel verhard met klinkers en het overige deel bedekt met groenvoorziening als gras. Het verharde terrein doet dienst als parkeerterrein met ingetekende parkeervakken. Ook op de groenvoorziening zijn parkeervakken ingetekend ,

specifiek voor campers. Al met al beoordelen we de staat van onderhoud van het terrein als redelijk. De staat van onderhoud voldoet om als parkeerterrein te functioneren. Dit neemt niet weg dat tijdens de bezichtiging op enkele plekken scheurvorming is geïdentificeerd.

Foto’s van het object zijn bijgevoegd in Bijlage B.

Duurzaamheid Per taxatiedatum is geen sprake van een gebouw met een duurzaamheidskwalificatie.

Bruikbaarheid

Alternatief Gebruik

Met inachtneming van het huidige gebruik als parkeerterrein met groenvoorziening het gemeentelijke masterplan voor het gehele Zijlwegkwartier en specifiek het plan om het getaxeerde terrein te herontwikkelen naar studentenhuisvesting beoordelen wij laatstgenoemde gebruik als studentenhuisvesting als het Highest-and-Best-use gebruik van het getaxeerde. ,

Taxatierapport

Installaties

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Voorzieningen

Wij hebben geen van de voorzieningen getest. Wij hebben niet vernomen dat het object beschikt over alle hoofdvoorzieningen of aansluitingen daartoe zoals water riolering elektriciteit en telefonie. ,

Milieu-informatie In het uitvoeren van deze opdracht hebben wij de website www. bodemloket. nl geraadpleegd om de potentiële aanwezigheid van vervuiling voortkomend uit het vorige gebruik van het terrein en omliggende terreinen en de waarschijnlijkheid van de aanwezigheid van andere milieufactoren vast te stellen. Uit de informatie beschikbaar bij het Bodemloket blijkt dat er geen informatie aanwezig is aangaande bodemonderzoek en/of sanering. We hebben tevens de akte van levering geraadpleegd waarin wordt verwezen naar het volgende onderzoek: -

en naar -

Verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Grontmij datum rapport 31 juli 2012 ,

de volgende onderzoeken ten aanzien van mogelijke asbest in het getaxeerde: de door onderzoeksbureau Fiberscan B. V. opgestelde asbestinventarisatie type A onderzoek met project nr F. 12. 1442 van juli 2012; de door onderzoeksbureau BK Asbest opgestelde aanvullende asbestinventarisatie op project nummer 132448 16-9- 2013; ,

de door onderzoeksbureau BK Asbest opgestelde rapport naar aanleiding van een onderzoek naar actuele blootstelling aan asbest via de lucht conform NEN 2991 onder projectnummer 132448 10-9-2013; ,

de door onderzoeksbureau BK Bodem opgestelde inventarisatie naar aanleiding van een verkennend en nader onderzoek naar asbest in grond onder projectnummer 131903 d. d. 10 september 2013.

Asbest

Rekening houdend met bovengenoemden onderzoeken is het mogelijk dat er asbest in de grond zit. Wij hebben hier in de taxatie geen rekening mee gehouden omdat we hier geen informatie over hebben verkregen. Voor het verkrijgen van zekerheid omtrent eventuele aanwezigheid van asbest adviseren wij onderzoek door een gespecialiseerd bureau uit te laten voeren.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

In de akte van levering is verder opgenomen dat het onderzoek heeft uitgewezen dat in het Verkochte een ondergrondse tank aanwezig is deze bevindt zich aan de westkant van het gebouw naast de noordelijke hellingbaan naast het souterrain. De tank is onklaar gemaakt en volgestort met zand. Er zijn geen noodaggregaten aanwezig deze zijn verwijderd. Mogelijkerwijs verwijst bovengenoemde naar het gebouw aan de zuidkant van het getaxeerde waar een AZC in is gevestigd en heeft het geen betrekking op het getaxeerde terrein. ,

Daar het doel is inzicht te krijgen in de residuele grondwaarde van het te ontwikkelen programma en uitgaande van bouwrijpe grond – het bijzondere uitgangspunt – houden wij derhalve geen rekening met de mogelijke saneringskosten die plaatsvinden voorafgaand aan de opstalontwikkeling. Baken adviseert voorafgaand aan de ontwikkeling aanvullend bodemonderzoek uit te voeren en de eventuele saneringskosten in kaart te brengen. Kortom we hebben geen milieurisicofactoren geïdentificeerd die naar onze mening de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Baken B. V. geeft desondanks geen garantie wat betreft de afwezigheid van zulke milieurisicofactoren. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Bestemmingsinformatie We hebben de website van het omgevingsloket van de Rijksoverheid geraadpleegd voor het verkrijgen van bestemmingsinformatie. Wij nemen aan dat de informatie op de website van het omgevingsloket van de Rijksoverheid correct en volledig is. Wij kunnen geen verantwoordelijkheid accepteren voor onjuiste informatie en/of voor ingrijpende fouten in de verstrekte informatie. Het object is onderhevig aan het bestemmingsplan genaamd ‘Zijlweg e. o. ’ dat is vastgesteld door de gemeente Haarlem op 11 februari 2016 en welke onherroepelijk is. De plankaart is weergegeven op de onderstaande illustratie.

Bron:

omgevingsloket

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Per taxatiedatum is sprake van de bestemmingen ‘Groen’ ‘Verkeer’ en ‘Waarde-Archeologie’. In de plankaart heeft het groengekleurde vlak de bestemming ‘Groen’ en heeft het grijsgekleurde vlak de bestemming ‘Verkeer’. Eerstgenoemde houdt in dat het object is bestemd voor: ,

openbare groenvoorzieningen en stadslandbouw;

voet- en fietspaden;

een

bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen speelvoorzieningen kunstwerken waterberging bergbezinkbassins (ondergrondse) afval- en recyclecontainers warmte-koudeopslag warmte-koudetransport;

skatebaan met bijbehorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding (jop); ,

geluidschermen.

Verder geldt het volgende ten aanzien van bouwhoogtes- en volumes: a.

de bouwhoogte van 'andere bouwwerken' waaronder speelvoorzieningen mag niet meer dan 3 m bedragen;

de oppervlakte per 'ander bouwwerk' mag niet meer dan 10 m² bedragen met uitzondering

van c.

bergbezinkbasins;

de diepte van een (ondergronds) bouwwerk mag niet meer dan 70 m bedragen. ,

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere: a.

straten en wegen;

voet- en fietspaden;

parkeervoorzieningen;

nutsvoorzieningen;

stadslandbouw;

brug ter plaatse van de aanduiding 'brug';

kiosken;

garages

opslagboxen ter plaatse van de aanduiding 'opslag'.

ter plaatse van de aanduiding 'garage';

Er mogen uitsluitend garages opslagboxen en gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut worden gebouwd. De maximum bouwhoogte van garage- en opslagboxen mag niet meer dan 3 m bedragen tenzij anders op de verbeelding staat aangegeven. De verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 70 m bedragen. ,

Derde genoemde

'Waarde- Archeologie' is behalve voor de andere daar voorkomende ,

bestemming(en) mede bestemd voor het behoud ,

de bescherming van de archeologische

waarden van de gronden.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Op basis van de inspectie en het vigerende juridisch-planologische kader concluderen we dat het huidige gebruik als camperparkeervoorziening deels plaatsvindt op gronden met bestemming ‘Groen’. Een dergelijk gebruik is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. Het getaxeerde valt tevens binnen het omgevingsplan van gemeente Haarlem dat in werking is sinds 22 januari 2024. Samenvattend wijkt het huidige gebruik deels af van wat is toegestaan volgens het bestemmingsplan c. q. de groenvoorziening wordt deels gebruikt als parkeerterrein. Dit heeft impact op waarde en daar is in het bepalen van de marktwaarde onder het bijzonder uitgangspunt van voortgezet gebruik rekening mee gehouden c. q. hier gaan we ervan uit dat enkel de gronden met de bestemming verkeer als parkeerterrein worden gebruikt. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Eigendom Volgens

(geanonimiseerd) -

bij het als volgt

Kadaster beschikbare

informatie is het

geregistreerd:

Gemeente:

Haarlem

Sectie:

Nummer:

4164

Oppervlakte:

3.640

object in eigendom

Haarlem

(geanonimiseerd) |

Opmerkingen Wij

hebben de

leveringsakte gelezen en daarin de volgende juridische verplichtingen kwalitatieve verplichting en kettingbedingen aangetroffen: =

sprake van een kwalitatieve verplichting opgelegd aan rechtsopvolgers waarbij ten aanzien van ‘Bodemgesteldheid. Ondergrondse tanks. Asbest’ Koper en Verkoper afspraken zijn gemaakt omtrent vrijwaring van aansprakelijkheid voor milieuverontreiniging en daar uit voortvloeiende schadevergoedingen. Voor een volledig overzicht hiervan verwijzen we naar artikel 7 van de akte van levering. Eris

_Erissprake van een voorkeursrecht van koop waarbij Ingeval de koper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna ook te noemen: ‘aanbieder’, voornemens is het bij deze akte verkochte goed of een gedeelte daarvan te vervreemden in de zin als hierna aangegeven, is hij verplicht hetgeen hij wil gaan vervreemden of waarop hij het genotsrecht wil vestigen, eerst aan de verkoper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna te noemen: voorkeursgerechtigde, te koop aan te bieden. Deze aanbieding zal dienen te worden gedaan voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als met de desbetreffende derde partij zouden worden overeengekomen. Koper

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) *

baken

zoals

(geanonimiseerd) E\

Op de ontwikkelzone Zijlweg- West, waarvan het getaxeerde onderdeel is, is door Gemeente Haarlem een (voorlopig) voorkeursrecht op basis van de Omgevingswet gevestigd. Het besluit daartoe is per 6 juni 2024 ingeschreven in het kadaster en geldt voor 3 jaar. Dit betekent

dat

eigenaren

overdracht

over

dienen

te bieden.

aan

willen

zakelijke gerechtigden in het gebied, indien zij tot verkoop gaan, gedurende de termijn hun rechten eerst aan de gemeente

Taxatierapport

▪

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Bovenstaande betreft onze interpretatie van de geraadpleegde documentatie. Wij zijn echter geen juridisch adviseurs en adviseren advies in te winnen bij een jurist.

De uittreksels uit het Kadaster zijn in Bijlage D bijgesloten.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Huurovereenkomsten Wij hebben vernomen dat geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst. Wij hebben deze niet ontvangen en hier geen inzage in gehad en daardoor vormt deze een onzekerheid. In taxatie bij voorgezet gebruik hebben we als uitgangspunt genomen dat de bruikleenovereenkomst op korte termijn opzegbaar is en geen materiële impact heeft op waarde. Mocht de bruikleenovereenkomst een significante impact hebben op waarde dan behoudt Baken het recht voor de taxatie dienovereenkomstig aan te ,

passen.

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Beleidsmatig kader Gemeente Haarlem beschikt over een omgevingsvisie waarmee richting wordt gegeven aan de langjarige ontwikkeling van de stad. De omgevingsvisie stelt zes opgaves voor Haarlem centraal en maakt daartoe zes strategische keuzes om de ruimtelijke claims die hieruit volgen in goede banen te leiden. De opgaves en keuzes zijn als volgt: #

Opgave

Strategische keuze

Versterken aantrekkelijke woon- én werkstad voor iedereen

Mengen en Verdichten

Versterken sociaal weefsel

Buurtgericht ontwikkelen

Klimaatbestendig Haarlem

Vergroenen en vernatten

Gezonde stad voor mens en dier

Bevorderen van de gezonde leefomgeving

Energietransitie in Haarlem

Ruimte voor de energietransitie

Duurzaam bereikbare stad

Mobiliteitstransitie

Bron:

Omgevingsvisie

Haarlem 2045

De strategische keuzes en de verschillende speerpunten daar onder vormen de essentie van de visie. Het gaat echter voorbij het bereik van deze taxatie om deze allen te benoemen. Echter in het licht van de ontwikkeling van het gebied waartoe het getaxeerde behoort de ontwikkelzone Zijlweg zullen enkele de revue passeren. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

De integrale visiekaart van Haarlem waarin alles samenkomt in de fysieke leefomgeving is als volgt. Integrale visiekaart

Bron: Omgevingsvisie Haarlem

2045

Het getaxeerde is onderdeel van de zogenaamde icoonprojecten Ontwikkelzone Zijlweg en Onderwijscluster Zijlweg en is aangeduid met de zwarte pijl. Het gebied is benoemd tot een integraal te ontwikkelen werk-woongebied een gebied met samenhangend economisch profiel als ontwikkellocatie voor mengen en verdichten. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Het getaxeerde is onderdeel van twee icoonprojecten binnen de Haarlemse Omgevingsvisie.

Icoonproject Ontwikkelzone Zijlweg De Ontwikkelzone Zijlweg wordt ontwikkeld tot een toekomstbestendig stadsdeel met een mix van wonen werken leren en voorzieningen. De openbare ruimte en het fietsnetwerk worden verbeterd en de Zijlweg als centrale stadsstraat wordt versterkt. De barrière van de Randweg wordt aangepakt om betere verbindingen te creëren met speciale aandacht voor het onderwijscluster. ,

Icoonproject Onderwijscluster Zijlweg Het Onderwijscluster Zijlweg (MBO en HBO) krijgt een impuls om uit te groeien tot een levendig stedelijk gebied dat beter verbonden is met de stad. Door verbeterde inrichting aantrekkelijke openbare ruimte en meer voorzieningen voor studenten wordt het gebied aantrekkelijker en draagt het bij aan Haarlem als stad van kennis en innovatie. De aanwezigheid van de onderwijsinstellingen is hierbij belangrijk want deze maakt het mogelijk van dit gebied een dynamisch gemengd stedelijk gebied te maken; hét type stedelijk milieu waarnaar veel vraag is. Ook is het goed voor de voorzieningen in de binnenstad als de studenten en scholieren meer binding krijgen met de stad als geheel. De stadstraat Zijlweg kan hierin een belangrijke rol spelen. De Zijlweg verbindt het gebied in één rechte lijn met de binnenstad. Hiervoor is het nodig de oversteek en psychologische barrière van de Randweg vanaf de Hogeschool Inholland te doorbreken. Om het gebied zelf levendig en aantrekkelijk te maken is het noodzakelijk om de bestaande of nieuwe bebouwing in het gebied naar de straatkant te richten te zorgen voor een aantrekkelijke openbare ruimte en is het wenselijk extra voorzieningen mogelijk te maken gericht op ontmoeting passend bij studenten en scholieren zoals bijvoorbeeld dag-horeca. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Wij hebben van Gemeente Haarlem het Ontwikkelzone Zijlweg-West Masterplan Haarlem met datum maart 2025 ontvangen. Dit masterplan vormt het kader waarbinnen de locatie in de komende jaren ontwikkeld wordt. Zijlweg-West is één van de zeven ontwikkelzones in de gemeente Haarlem waar de komende jaren woningen commercieel en een maatschappelijk programma wordt toegevoegd. Daarnaast wordt het onderwijscluster van InHolland en Nova College gefaseerd uitgebreid en onderling verbonden tot een gezamenlijke campus. In onderliggende plankaarten is de locatie van het getaxeerde aangeduid met een zwarte pijl. ,

Bron: Ontwikkelzone

Zijlweg-West Masterplan

Haarlem

Programma In het plan wordt een gezamenlijke campus ontwikkeld voor InHolland en Nova College. Dit houdt in dat de huidige onderwijsvoorzieningen worden verbonden en uitgebreid en dat extra studentenhuisvesting wordt toegevoegd aan het gebied. Er wordt volume toegevoegd waarbij op de begane grond ruimte is voor een publiek programma voor studenten en bewoners. Verder is er ruimte voor een cultureel programma een kleine supermarkt en kleinschalige bedrijvigheid in de vorm van kantoren. Het getaxeerde terrein is één van de plekken voor studentenhuisvesting. Het gehele plan zal in verschillende fases uitgevoerd. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Ten aanzien van een woonprogramma gelden tevens voor het gehele gebied onder andere de volgende eisen: •

De woningbouw richt zich qua doelgroepen op starters en ouderen. Daarnaast wordt voor de ontwikkellocatie Campus verkend in hoeverre er ruimte is voor jongeren en studentenhuisvesting.

•

Voor de zone geldt een inspanningsverplichting om naast 50% sociaal 30% in het (lage) middeldure segment te realiseren. ,

Binnen de zone wordt voor 20% van het totaal te ontwikkelen bruto vloeroppervlak (bvo) een werkfunctie voorzien. Verder wordt gesteld dat de gemeente openstaat voor het mengen van horeca en kantoorlocaties of creatieve bedrijvigheid en sociale voorzieningen. Bestaande situatie

Fase I (4-7 jaar)

Fase II (8-11 jaar)

Bron: Ontwikkelzone

Zijlweg-West Masterplan

Haarlem

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Buitenruimte De buitenruimte wordt zoveel mogelijk ingericht voor langzaam verkeer als voetgangers en fietsers met een aantrekkelijke verblijfskwaliteit. De buitenruimte wordt zo groen mogelijk ingericht met behoud van bestaande bomen. Impressie groene buitenruimte

Bron: Ontwikkelzone

Impressie groene buitenruimte

Zijlweg-West Masterplan

Haarlem

Er komt tevens een nieuwe brug die het Nova College met InHolland verbindt. Het pad van deze brug in westelijke richting loopt over het getaxeerde perceel in de plankaarten. Parkeren

Parkeren vindt plaats aan de randen van de Campus en zal volledig in gebouwde parkeervoorzieningen worden opgelost. Hiervoor wordt de bestaande ondergrondse parkeergarage bij InHolland gebruikt en komt er een parkeergebouw aan de zijde van het Nova ,

College gelegen aan de Zijlweg. ,

Conclusie Het getaxeerde is gelegen in een gebied dat als economisch cluster is aangemerkt mede dankzij de aanwezigheid van de Hoge School en het ROC dat versterkt dient te worden. De gemeente wil Ontwikkelzone en Onderwijsscluster Zijlweg verder ontwikkelen tot een dynamisch en stedelijk milieu met werken en wonen dat tevens beter is verbonden met de stad. Hierbij worden voorzieningen en studentenhuisvesting toegevoegd aan het gebied. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

De Raad van State heeft in mei 2019 uitspraak gedaan inzake de regeling Programma Aanpak Stikstof (PAS). Als gevolg hiervan zijn onder meer bouwprojecten stil komen te liggen en ook zijn er verstrekkende gevolgen voor mobiliteit en de landbouw. Deze uitspraak kan dan ook gevolgen hebben voor individuele bouwprojecten. In november 2019 heeft het kabinet maatregelen aangekondigd die de uitstoot van stikstof moeten verlagen en daarmee ruimte geeft voor (woning)bouw en infrastructuur. In november 2022 is door de Raad van State geconstateerd dat deze maatregelen (onder meer een bouwvrijstelling stikstof) niet voldoen aan het Europese natuurbeschermingsrecht. Het blijft wel mogelijk om per project onderzoek te doen naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof. Ten aanzien van het getaxeerde object zijn wij niet geïnformeerd over noch hebben wij inzage in de mogelijke gevolgen voor de voorgenomen ontwikkeling. Wij zijn er daarom vanuit gegaan dat de stikstofproblematiek geen negatief effect heeft op de ontwikkelingsmogelijkheid en daarmee de waarde van het object. Indien blijkt dat er wel een effect is op het getaxeerde behouden wij ons het recht voor de waarde dienovereenkomstig aan te passen. Het dichtstbijzijnde natura 2000 gebied is het duingebied Kennemerland-Zuid. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Marktrapport De Nederlandse economie De Nederlandse economie laat tekenen van groei zien terwijl de inflatie relatief hoog blijft. In het eerste kwartaal van 2025 groeide de economie met 04% ten opzichte van het voorgaande kwartaal aldus het CBS (CBS Economisch beeld opnieuw negatiever 6 juni 2025). De bescheiden groei wordt voornamelijk gedragen door stijgende overheidsuitgaven terwijl de handel en bedrijfsinvesteringen juist een negatieve bijdrage leveren. Na een periode waarin de Nederlandse economie relatief sterk presteerde ligt de huidige groei op het gemiddelde van zowel het eurogebied (04%) als dat van de grotere eurolanden. Daarnaast blijft de inflatie in Nederland met 41% (april 2025) beduidend hoger dan het Europese gemiddelde van 22%. Deze hogere inflatie wordt vooral veroorzaakt door stijgende prijzen in de dienstensector deels als gevolg van loonstijgingen en huurverhogingen. ,

Figuur 1 Bruto binnenlandse product (volume) seizoensgecorrigeerd 2021 = 100 ,

108 106 104 102 100 98 96

Bron: CBS

https://www. cbs. nl/nl-nl/nieuws/2025/27/economisch-beeld-opnieuw-negatiever

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

Inflatie daalt onder 3%

1 , Haarlem

verder afname verwacht tot 2027

De inflatie in Nederland daalt dit jaar naar onder de 3%. Volgens de Europees geharmoniseerde maatstaf (HICP) zakt de inflatie in de tweede helft van 2025 onder de 3% (zie figuur 3) en komt zij in 2026 en 2027 uit op 26%. Deze daling is deels toe te schrijven aan internationale factoren. De wereldwijde afzwakking van de economische groei leidt tot lagere energieprijzen wat op zijn beurt de consumentenprijsinflatie drukt. Daarnaast zorgt de appreciatie van de euro ervoor dat ingevoerde goederen en diensten goedkoper worden wat de inflatie verder dempt. ,

Figuur 2 Inflatie Procentuele mutaties jaar op jaar en bijdragen in procentpunten 1900 ,

1400 ,

900 ,

400 ,

-100 ,

-600 ,

Voeding Bron: DNB

Diensten

Voorjaarsraming

Overige goederen

Energie

Kerninflatie

Inflatie

(Juni 2025) , p. 10

Ook binnenlandse factoren spelen een rol. De lagere economische groei remt de loonontwikkeling af wat vooral zichtbaar is in een afname van de diensteninflatie — een component waarin loonkosten een groot aandeel hebben (zie figuur 3). Verder speelt overheidsbeleid een rol. In een eerdere raming van het DNB einde 2024 werd uitgegaan van een bevriezing van de sociale huren wat de inflatie in 2025 en 2026 naar beneden drukt. Nu het wetsvoorstel hierover is ingetrokken zal de inflatie in die jaren naar verwachting enkele tienden van een procentpunt hoger uitvallen. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Daarnaast neemt de voedselinflatie af. Deze was eerder kunstmatig verhoogd door accijnsverhogingen op tabak maar dat effect verdwijnt in de loop van dit jaar uit de inflatiecijfers. De kerninflatie — de inflatie zonder energie en voeding — geeft een beter beeld van de onderliggende prijsontwikkeling. Deze zakt van 3% in 2025 naar 2% in 2027. ,

De inflatie in Nederland blijft niettemin hoger dan in het eurogebied. Dit komt mede door de loonontwikkeling in Nederland. De loongroei neemt af maar blijft in de ramingsperiode van het DNB hoger dan in het eurogebied. Daarnaast blijft de Nederlandse inflatie relatief hoog door een stijging van indirecte belastingen zoals de hogere omzetbelasting op logies vanaf 2026 en het verder terugdraaien van de in 2022 verlaagde brandstofaccijns. ,

Arbeidsmarkt De werkloosheid in Nederland loopt geleidelijk op vooral doordat meer mensen actief worden op de arbeidsmarkt. In de voorjaarsraming van de DNB stijgt de werkloosheid van 37% in 2024 naar 44% in 2027. Deze toename is niet het gevolg van massaal baanverlies maar wordt verklaard door een groei van het arbeidsaanbod in lijn met de prognoses van het Centraal Planbureau (CPB). Tussen 2025 en 2027 groeit het arbeidsaanbod gemiddeld met 08% per jaar. De werkgelegenheid neemt in dezelfde periode toe met gemiddeld 05% per jaar wat aanzienlijk minder is dan in de voorgaande jaren en wijst op een afkoelende economie. ,

Figuur 3 Werkloosheid in procenten beroepsbevolking ,

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Eurogebied Bron: DNB Voorjaarsraming

Nederland

(Juni 2025) , p. 10

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

De krapte op de arbeidsmarkt die in de afgelopen jaren uitzonderlijk hoog was begint iets af te nemen. Vooral de werkgelegenheid onder zelfstandigen staat onder druk. In het eerste kwartaal van 2025 daalde het aantal zelfstandigen voor het eerst in vier jaar terwijl het aantal werknemers in loondienst juist toenam. Mogelijk anticiperen zelfstandigen op aankomende regelgeving rond schijnzelfstandigheid en strengere handhaving. Voor de komende jaren wordt geen forse afname van het aantal zelfstandigen verwacht: in 2025 is er een verwachte krimp van 15% maar in 2026 en 2027 stijgt naar verwachting het aantal zelfstandigen weer met circa 06% per jaar. ,

Figuur 4 Loonsom per werknemer alle sectoren Procentuele mutaties jaar op jaar ,

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Eurogebied Bron: DNB Voorjaarsraming

Nederland

(Juni 2025) , p. 10

Ondanks de afnemende spanning blijft de arbeidsmarkt in Nederland krap vergeleken met andere landen. In het eerste kwartaal van 2025 waren er ongeveer evenveel vacatures als werklozen — fors lager dan de piek in 2022 (142 vacatures per 100 werklozen) maar nog altijd ruim boven het langjarige gemiddelde van 47 (2003–2024). Het personeelstekort vormt daarmee nog steeds een rem op de bedrijvigheid. Ook in andere eurolanden blijft de werkloosheid laag en is het tekort aan arbeidskrachten een knelpunt. Toch is de Nederlandse arbeidsmarkt duidelijk krapper wat mede blijkt uit de lage werkloosheidsgraad (zie figuur 4). Daardoor blijft de loonsomgroei per werknemer — inclusief incidentele beloningen en sociale premies — de komende jaren hoger dan in het eurogebied (figuur 5). ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Druk vanuit geopolitieke en economische onzekerheden De vooruitzichten voor de Nederlandse economie worden verder onder druk gezet door geopolitieke spanningen en economische onzekerheid. Door het open karakter van de economie is Nederland extra kwetsbaar voor internationale ontwikkelingen zoals de fragmentatie van de wereldeconomie. Een scenario-analyse van De Nederlandsche Bank toont aan dat de door de Verenigde Staten aangekondigde handelsheffingen per 2 april de economische groei in 2026 met circa één procentpunt kunnen drukken ten opzichte van eerdere verwachtingen (DNB Overzicht Financiele Stabiliteit juni 2025). ,

Met name de bedrijfsinvesteringen en de export ondervinden hiervan negatieve effecten wat de economische dynamiek – die vorig jaar nog aantrok – onder druk zet. Na een groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 11% in 2025 blijft de groei naar verwachting in zowel 2026 als 2027 beperkt tot circa 1% per jaar aldus de DNB (DNB Voorjaarsraming juni 2025). De economische vooruitgang wordt voornamelijk gedragen door de particuliere consumptie en overheidsuitgaven. Door de afkoelende economie zal de vraag naar goederen en diensten in de loop van volgend jaar beter in balans komen met de beschikbare productiecapaciteit. Hierdoor verdwijnt het eerder bestaande vraagoverschot uit de economie. ,

Figuur 5 Economische groei afgeremd Procentuele mutaties jaar op jaar en bijdragen in procentpunten 15 ,

10 ,

05 ,

00 ,

-05 ,

-10 ,

2023

2024

2025

2026

2027

Uitvoer

Particuliere consumptie

Overheidsbestedingen

Bedrijfsinvesteringen

Investeringen in woningen

Voorraadvorming incl. stat. verschil

Bbp Bron: DNB Voorjaarsraming

(Juni 2025) , p. 10

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Demografie Nederland telt op 1 januari 2025 circa 18 miljoen inwoners. Volgens een prognose van het CBS zal het aantal inwoners van Nederland de komende decennia blijven groeien. Het basisscenario gaat uit van circa 206 miljoen inwoners in 2070. De voornaamste factoren die impact zullen hebben op de bevolkingssamenstelling in de toekomst zijn de vergrijzing waarbij het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt de ontgroening waarbij het aandeel jongeren afneemt migratiestromen en de aanhoudende groei van eenpersoonshuishoudens. ,

Figuur 6 Verdeling huishoudens (2017-2025) 100% 90% 80% 70% 60%

50%

49%

48%

17%

18%

19%

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

50% 40% 30% 20% 10% 0% Eenpersoonshuishoudens

Meerpersoonshuishoudens

Bron: CBS , geraadpleegd via https://www. cbs. nl/nl-nl/cijfers/detail/71488ned

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Figuur 7 Bevolkingsgroep-en prognose Nederland 1950 -2070 21. 500. 000 19. 500. 000 17. 500. 000 15. 500. 000 sr e n o w il n ta na

13. 500. 000 11. 500. 000 9. 500. 000 7. 500. 000

Bron: CBS , geraadpleegd viahttps://dashboards. cbs. nl/v5/dashboard_bevolkingsprognose/

Figuur 8 Bevolking naar leeftijdsgroepen 25. 000. 000 20. 000. 000

n e s n e m la tn a

15. 000. 000 10. 000. 000 5. 000. 000

0 tot 20 jaar

20 tot 40 jaar

40 tot 65 jaar

65 tot 80 jaar

80 jaar of ouder

Bron: CBS , geraadpleegd via https://dashboards. cbs. nl/v5/dashboard_bevolkingsprognose/

Naar verwachting zal in 2070 circa 26% van de totale bevolking 65 jaar en ouder zijn waar dat in 2024 nog circa 23% is. ,

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Figuur 9 Verloop leeftijdsopbouw Nederland (2020-2024) 100% 90%

17%

18%

31%

30%

29%

21%

22%

23%

5% 6% 5% 5% 4% 2020

5% 6% 5% 5% 4% 2021

5% 6% 5% 5% 4% 2022

5% 5% 5% 5% 4% 2023

5% 5% 5% 5% 4% 2024

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Aandeel jonger dan 5 jaar

Aandeel 5 tot 10 jaar

Aandeel 10 tot 15 jaar

Aandeel 15 tot 20 jaar

Aandeel 20 tot 25 jaar

Aandeel 25 tot 45 jaar

Aandeel 45 tot 65 jaar

Aandeel 65 tot 80 jaar

Aandeel 80 jaar of ouder

Bron: CBS/statline

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Woningvoorraad De Nederlandse woningvoorraad bestond per 31 december 2024 uit circa 82 miljoen woningen. Circa 571% van de totale voorraad bestaat uit koopwoningen. Het restant is verdeeld over huurwoningen in bezit bij woningcorporaties (283%) en huurwoningen in bezit bij overige verhuurders (145%) waaronder particulieren en een nihil percentage onbekend. ,

Figuur 10

Verdeling woningvoorraad 2024

14%

28%

57%

Koopwoningen

Huurwoningen - Woningcorporatie

Huurwoningen - Overige verhuurders

Eigendom onbekend

Bron: CBS , geraadpleegd via https://opendata. cbs. nl/statline/

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

In de periode 2018 tot en met 2023 is het aandeel in opgeleverde nieuwbouwwoningen door woningcorporaties gestegen van 185% naar 209% en is het aandeel koop gedaald van 534% naar 481%. In 2023 werden 73. 255 nieuwbouwwoningen opgeleverd. ,

Figuur 11 Nieuwbouwwoningen naar type 2018 -2023 80. 000 n 70. 000 e

gn i n 60. 000 o

w w

50. 000

u 40. 000 o

u 30. 000 i en 20. 000 la tn 10. 000 a

0 2018

2019

2020

2021

2022*

Eigendom woningcorporatie

Eigendom overige verhuurders

Koop:WOZ t/m NHG-kostengrens

Koop:WOZ

Koop:WOZ onbekend

Eigendom onbekend

2023*

> NHG-kostengrens

Bron: CBS , geraadpleegd via https://opendata. cbs. nl/statline/

Dit neemt niet weg dat door bijvoorbeeld transformaties het aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad in de periode 2012 naar 2024 is gestegen van circa 57% naar 63% en dat het woningcorporatiebezit is afgenomen van circa 31% naar 28% (zie figuur 11).

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Figuur 12 Verdeling woningvoorraad 2012 -2025 100% 90%

1% 12%

1% 13%

0% 13%

0% 14%

31%

30%

29%

28%

57%

58%

59%

61%

62%

63%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koopwoningen

Huurwoningen|Eigendom woningcorporatie

Huurwoningen|Eigendom overige verhuurders

Eigendom onbekend

Bron: CBS , geraadpleegd via https://opendata. cbs. nl/statline/

Het gemiddelde aantal bouwvergunningen in de periode van januari 2012 tot en met april 2025 lag op 4. 781 per maand. In april 2025 werden 5. 356 bouwvergunningen voor woningen afgegeven hetgeen boven het langjarige maandelijks gemiddelde ligt. ,

Figuur 13 Bouwvergunningen woningen 2012 -2025

tn a

12. 000 10. 000 8. 000 6. 000 4. 000 2. 000 0

Bouwvergunningen woningen

Bron: CBS , geraadpleegd via https://opendata. cbs. nl/statline/

Taxatierapport

Schoonzichtlaan

1 , Haarlem

Koopwoningmarkt De huizenprijzen in Nederland blijven stijgen met een verwachte toename van ruim 7% in 2025 (DNB Voorjaarsraming juni 2025). Deze prijsstijging wordt vooral gedreven door hogere lonen waardoor huishoudens meer kunnen lenen. Daarnaast spelen de aanhoudende krapte op de woningmarkt en het vertrouwen van huizenkopers dat hun woning in waarde zal stijgen een belangrijke rol. Hoewel de leencapaciteit toeneemt wordt deze tijdens de ramingsperiode enigszins beperkt door een geleidelijke stijging van de hypotheekrente. Hierdoor zal de prijsstijging na 2025 naar verwachting afvlakken. ,

Figuur 14 Betaalbaarheid koopwoning Index 2015k = 100 250 200 150 100 50 0

Huizenprijzen Bron:

DNB Voorjaarsraming

Maximale leencapaciteit (Juni 2025) ,

Betaalbaarheid starters

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16865011/1