20231174433 2 Bijlage 1 - Advies van de bezwaarschriftencommissie d d 14 juli 2023

Kenmerk: 2022/19549 Advies van de commissie belast met de behandeling van bezwaarschriften Bezwaarden Gemachtigde Datum bestreden besluit Datum bezwaarschrift Inhoud bestreden besluit

: de heer en mevrouw : de heer mr. H. Koolen : 25 november 2021 : 7 januari 2022 : het vestigen van het voorkeursrecht

De samenstelling van de commissie is: Voorzitter : mevrouw mr. M.I. Houben Commissieleden : mevrouw mr. J.P. Alspeer mevrouw mr. drs. ing. J.H.L.M. de Dood De commissie wordt ambtelijk ondersteund door de secretaris: Secretaris : de heer mr. T.F. Baars I. Hoorzitting De commissie heeft op 16 maart 2022 een digitale hoorzitting gehouden waarvoor bezwaarden, gemachtigde en de gemeenteraad zijn uitgenodigd. Aan de hoorzitting hebben deelgenomen: • de heer ; • de heer H. Koolen; • mevrouw L. Hoenselaar (hierna ook wel: behandelend ambtenaar), namens de gemeenteraad. Tijdens de hoorzitting is – zakelijk weergegeven – het volgende gezegd: De heer Koolen De heer Koolen verwijst naar het bezwaarschrift en geeft aan dat hij in reactie op het namens de gemeenteraad ingediende verweerschrift graag nog een aantal punten wil benadrukken. De heer Koolen wijst erop dat de gemeenteraad slechts het voorkeursrecht kan vestigen op percelen waarvan het bestaande gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Hij betoogt dat daarbij dient te worden gekeken naar het daadwerkelijke gebruik van het perceel. Dat het bestemmingsplan ter plaatse van het perceel van bezwaarden slechts bedrijven toestaat, is volgens hem niet relevent. Doorslaggevend is dat bezwaarden een omgevingsvergunning hebben verkregen om op de eerste verdieping van het bedrijfsgebouw te wonen, aldus de heer Koolen.

Hij stelt dat het bestaande gebruik van het perceel van bezwaarden niet afwijkt van de toegedachte bestemming, omdat reeds op het perceel wordt gewoond. De heer Koolen geeft aan dat in het verweerschrift staat dat de gemeenteraad voor de omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd aansluiting heeft gezocht bij de ontwikkelzone uit de Ontwikkelvisie Zuid-West. Volgens de gemeenteraad is het hele gebied nodig om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren. De heer Koolen wijst erop dat de gemeenteraad de ambitie heeft om 2.000 woningen te bouwen. Hij stelt dat er inmiddels al 600 woningen zijn gerealiseerd. Hij vraag zich af waarom zo’n groot gebied is aangewezen voor het bouwen van 1.400 woningen. In het bijzonder vraagt hij zich af waarom het voorkeursrecht is gevestigd op het perceel van bezwaarden. Uit de kaart bij de Ontwikkelvisie Zuid-West blijkt dat het gebied waar het perceel van bezwaarden is gelegen wordt gezien als een kansrijke locatie voor kantoren.

2022/19549 2 De heer Koolen voert aan dat bezwaarden door de vestiging van het voorkeursrecht niet kunnen verhuizen. Hij stelt dat bezwaarden hun huidige woning moeten verkopen om een nieuwe woning te kunnen kopen. Hij betoogt dat het voorkeursrecht op dit punt voor veel vertraging zorgt. Eerst moeten bezwaarden hun perceel aan de gemeente te koop aanbieden. Vervolgens heeft de gemeente zes weken de tijd om over de aankoop van het perceel te beslissen. Als de gemeente besluit om het perceel aan te kopen, moet er nog over de prijs worden onderhandeld. Volgens de heer Koolen neemt deze procedure te veel tijd in beslag. Hij stelt dat in de huidige woningmarkt veel sneller moet worden gehandeld. De heer Koolen vindt het bestreden besluit te kort door de bocht. De gemeenteraad heeft volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de belangen van bezwaarden. Tot slot geeft de heer Koolen aan dat bezwaarden graag het taxatierapport met betrekking tot hun perceel zouden ontvangen. Dit zou hen wellicht kunnen helpen bij hun zoektocht naar een nieuwe woning. De heer De heer vertelt dat op het perceel aanvankelijk een verwaarloosde fabriekshal stond. Hij heeft er veel tijd, geld en moeite in gestoken om van deze fabriekshal een architectuur- en ontwerpbureau met daarboven een woning te maken. Daarbij heeft hij rekening gehouden met de beoogde ontwikkeling van het gebied.

Hij stelt dat het perceel nu goed past binnen de plannen van de gemeente. Om die reden is de vestiging van het voorkeursrecht zijns inziens overbodig. De heer geeft aan dat hij op zoek was naar een nieuwe woning, maar daar per direct mee is gestopt. Hij stelt dat hij door de vestiging van het voorkeursrecht geen bod op een woning kan doen. Hij ziet geen andere optie dan in zijn huidige woning te blijven wonen. Mevrouw Hoenselaar Mevrouw Hoenselaar stelt dat het op zichzelf geen probleem is om het taxatierapport met bezwaarden te delen. De gemeente zou dat echter wel het liefst tijdens een gesprek met bezwaarden doen. Mevrouw Hoenselaar nodigt bezwaarden dan ook uit om met de gemeente in gesprek te gaan. Mevrouw Hoenselaar wijst erop dat bezwaarden de gemeenteraad hebben verzocht om te onderzoeken of hun perceel kan worden losgekoppeld van het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Zij stelt dat het te vroeg is om daar een uitspraak over te kunnen doen, omdat op dit moment nog slechts een globaal beeld van de toegedachte bestemming bestaat. Het is dus nog niet duidelijk welke bestemming aan het perceel van bezwaarden zal worden toegekend. Op basis van de Ontwikkelvisie Zuid-West zal een Masterplan worden opgesteld, waarin de beoogde ontwikkeling nader wordt geconcretiseerd.

Mevrouw Hoenselaar stelt dat het voorkeursrecht op dit moment in ieder geval nog op het perceel gevestigd moet blijven, omdat het voorkeursrecht ervoor zorgt dat de gemeente de regie houdt bij het realiseren van de toegedachte bestemming. Mevrouw Hoenselaar geeft aan dat bezwaarden geen zienswijze tegen het voorgenomen raadsbesluit hebben ingediend. Om die reden is in het raadsbesluit niet apart aandacht besteed aan hun specifieke situatie. Zij wijst erop dat binnen het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd meer percelen zijn gelegen waarop reeds wordt gewoond. Zij betoogt dat het gebruik desondanks afwijkt van de

2022/19549 3 toegedachte bestemming, omdat de woonfunctie wordt geïntensiveerd. Mevrouw Hoenselaar merkt op dat de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat het bestaande gebruik van het perceel moet worden gestaakt. Het voorkeursrecht heeft slechts tot gevolg dat bezwaarden, wanneer zij het perceel wensen te vervreemden, het perceel eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Mevrouw Hoenselaar stelt dat de onderhandelingen met de gemeente niet langer hoeven te duren dan de onderhandelingen met een andere partij. De Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) biedt volgens haar zelfs zekerheid, omdat daarin termijnen zijn opgenomen. De gemeente moet binnen zes weken aangeven of hij het perceel wil kopen. Indien vervolgens niet binnen vier weken overeenstemming wordt bereikt over de prijs, dan kan de rechter om een oordeel worden gevraagd. Mevrouw Hoenselaar wijst erop dat de onderhavige procedure ziet op de vestiging van het voorkeursrecht. Zij betoogt dat het nu gaat om de vraag of de vestiging van het voorkeursrecht rechtmatig is. Zij stelt dat de aanbiedingsplicht en de onderhandelingen over de prijs van het perceel pas aan de orde komen bij de uitoefening van het voorkeursrecht, dus pas nadat het voorkeursrecht is gevestigd.

Desgevraagd geeft mevrouw Hoenselaar aan dat zij niet kan toezeggen dat de gemeente bereid is om met bezwaarden een concept-koopovereenkomst te sluiten, zodat bezwaarden meer zekerheid hebben. Zij kan zich voorstellen dat de gemeente daar op dit moment niet toe bereid is, omdat nog onduidelijk is of het perceel moet worden aangekocht. De heer Koolen Desgevraagd zegt de heer Koolen dat hij graag met bezwaarden wil overleggen of zij bereid zijn om het bezwaar aan te houden, zodat zij met de gemeente in gesprek kunnen gaan. Mevrouw Hoenselaar Desgevraagd stelt mevrouw Hoenselaar dat bezwaarden voor hun perceel een reële prijs zullen ontvangen. Bij het bepalen van de prijs wordt rekening gehouden met de investeringen die bezwaarden hebben gedaan. De heer Koolen De heer Koolen betoogt dat de gemeente weinig oog heeft voor de huidige situatie op de woningmarkt. Als niet op voorhand duidelijke afspraken worden gemaakt over de verkoop van het perceel van bezwaarden, dan kan de verkoop volgens hem niet tijdig worden afgerond. Dit betekent dat bezwaarden niet in de gelegenheid zijn om een andere woning te kopen. Mevrouw Hoenselaar Mevrouw Hoenselaar herhaalt dat de gemeente graag met bezwaarden in gesprek gaat. Bezwaarden kunnen daarvoor contact met haar opnemen.

2022/19549 4 Bezwaren, kort samengevat • Er is geen sprake van afwijkend gebruik ten opzichte van de toegedachte bestemming. In het bestreden besluit is aangegeven dat aan de gronden in de bedrijvenzone in de toekomst een gebruik is toegedacht met de functies ‘wonen’, ‘voorzieningen’ en ‘economische functies’. Ter hoogte van het perceel van bezwaarden zijn op dit moment reeds een economische functie (architectuur- en ontwerpbureau) en een woning aanwezig. Bezwaarden concluderen dat het bestaande gebruik aansluit bij de door de gemeenteraad gewenste bestemmingen. Van een afwijkend gebruik is dus geen sprake, reden waarom geen voorkeursrecht op het perceel had kunnen worden gevestigd. •

De aan het bestreden besluit ten grondslag liggende motivering is niet deugdelijk. De gemeenteraad heeft ten onrechte niet gemotiveerd waarom voor de toegedachte bestemming is gekozen en in hoeverre deze afwijkt van het bestaande gebruik. Uit rechtspraak blijkt dat de omvang van het aangewezen gebied te allen tijde evenredig dient te zijn aan de omvang van het gebied dat nodig is voor de onderliggende opgave (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 juni 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AX8518). Dat lijkt in het onderhavige geval niet zo te zijn. Onduidelijk is welk specifiek programma door de gemeente wordt nagestreefd en op welke wijze hieraan invulling wordt gegeven op het perceel van bezwaarden. Het perceel van bezwaarden is gelegen aan de uiterste zuidzijde van de bedrijvenzone en is niet onlosmakelijk met de rest van het gebied verbonden. Bezwaarden verzoeken de gemeenteraad om te onderzoeken of loskoppeling van het perceel (of het specifieke gebied waarin het perceel ligt) tot de mogelijkheden behoort, met dien verstande dat de aanwijzing niet langer op het perceel van toepassing is. De gemeenteraad heeft ten onrechte niet onderzocht of de beoogde ontwikkeling (enigszins) haalbaar en uitvoerbaar is.

•

Het bestreden besluit bevat geen zorgvuldige en evenredige belangenafweging. De gemeenteraad heeft ten onrechte niet de economische uitvoerbaarheid van het voorkeursrecht en de gewenste bestemmingen aangetoond. Zeer discutabel is of het voorkeursrecht financieel uitvoerbaar is. Voorts is onduidelijk of de gewenste bestemmingen überhaupt uitvoerbaar zijn. Dit onder meer gelet op de nabije ligging van de bedrijvenzone ten opzichte van Natura 2000-gebied ‘Kennemerland-Zuid’ (in het bijzonder wat betreft het aspect stikstof). De gemeenteraad heeft deze omstandigheden ten onrechte niet op voorhand in kaart gebracht. Het bestreden besluit geeft in het geheel geen inzicht in de wijze waarop met de belangen van betrokkenen in het algemeen en in het bijzonder met de belangen van bezwaarden rekening is gehouden.

2022/19549 5 De gemeenteraad heeft ten onrechte niet onderzocht wat de mogelijkheden voor zelfrealisatie zijn. Bezwaarden hebben voor het perceel verschillende plannen, die in hun ogen goed passen binnen de door de gemeente nagestreefde bestemmingen. •

Het voorkeursrecht vormt een onaanvaardbare beperking op het eigendomsrecht van cliënten. Met de aanwijzing worden cliënten aanzienlijk in hun eigendomsrecht beperkt. Dit betreft niet alleen een financieel belang, maar ook het belang om vrijelijk over het perceel te kunnen beschikken. De vrije verkoop aan derden wordt aanzienlijk bemoeilijkt. Verder zal de gemeente bijna iedere vorm van samenwerking tussen bezwaarden en derden om het perceel te herontwikkelen op grond van artikel 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) kunnen vernietigen. De aanwijzing van het perceel staat in onevenredige verhouding tot het met de aanwijzing te dienen doel, omdat het bestaande gebruik reeds in overeenstemming is met de door de gemeente nagestreefde bestemmingen. Bezwaarden concluderen dan ook dat de inbreuk op hun eigendomsrecht zodanig groot is, dat sprake is van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.

II. Juridisch kader Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) Artikel 7:15 (…) 2. De kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, worden door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. (…) Wet voorkeursrecht gemeenten Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. Artikel 5 1. In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing.

2022/19549 6 Artikel 6 1. Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. 2. De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 15, 24 en 26 zijn van overeenkomstige toepassing. 3. Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Eerste Protocol bij het EVRM Artikel 1 Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren. III. Feiten en omstandigheden Bij besluit van 14 september 2021 heeft het college onder meer de gronden van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Haarlem, Hlm 02, sectie S, nummer 3204, krachtens artikel 6 van de Wvg voorlopig aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Het besluit is op 15 september 2021 bekendgemaakt in het Gemeenteblad. Bij besluit van 25 november 2021 heeft de gemeenteraad de gronden van het perceel krachtens de artikelen 2 en 5 van de Wvg aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Het besluit is op 26 november 2021 bekendgemaakt in het Gemeenteblad. Op 7 januari 2022 hebben bezwaarden tegen het besluit van de gemeenteraad bezwaar gemaakt en op 2 maart 2022 hebben zij de gronden van het bezwaar aangevuld. Bij brief van 8 maart 2022 heeft de behandelend ambtenaar namens de gemeenteraad een verweerschrift ingediend.

Op 17 maart 2022 is het bezwaar onder opschorting van de beslistermijn aangehouden en tot nader bericht van bezwaarden aangehouden, zodat bezwaarden met de gemeente in gesprek konden gaan. Op 5 juli 2023 hebben bezwaarden verzocht om hervatting van de bezwaarprocedure.

2022/19549 7 IV. Overwegingen van de commissie Motivering van het bestreden besluit Afwijkend gebruik 1. Bezwaarden voeren aan dat de gemeenteraad ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom voor de toegedachte bestemming is gekozen en waarom het bestaande gebruik daarvan afwijkt. Bezwaarden stellen dat het bestaande gebruik niet afwijkt van de toegedachte bestemming. Daarbij wijzen zij erop dat aan de gronden een gebruik is toegedacht met de functies ‘wonen’, ‘voorzieningen’ en ‘economische functies’. Verder wijzen zij erop dat op hun perceel reeds een economische functie (architectuur- en ontwerpbureau) en een woning aanwezig zijn. Volgens bezwaarden is gemeenteraad niet bevoegd om op hun perceel het voorkeursrecht te vestigen, omdat niet aan de vestigingsvoorwaarden uit artikel 5 van de Wvg wordt voldaan. 2. In het verweerschrift wordt op de volgende passage uit het raadsbesluit gewezen: ‘De huidige bedrijvenzone in ontwikkelzone Zuid-West wordt getransformeerd van een gebied met voornamelijk bedrijvigheid naar een nieuw, volwaardig en gemengd gebied in de wijk met woningen, voorzieningen en economische functies.’ Gesteld wordt dat hieruit blijkt dat het bestaande gebruik van het bedrijventerrein afwijkt van de toegedachte bestemming.

Daarbij wordt erop gewezen dat de toegedachte bestemming – veel meer dan nu het geval is – uitgaat van functiemenging (wonen, scholen/kinderopvang, detailhandel en dienstverlening), waarbij de diverse functies – anders dan nu het geval is – onderling uitwisselbaar zijn. 3. Verder wordt in het verweerschrift aangevoerd dat bezwaarden weliswaar van rechtswege een omgevingsvergunning hebben verkregen om op de eerste verdieping van het bedrijfsgebouw te wonen, maar dat het bestemmingsplan ‘Pijlslaan e.o.’ dit eigenlijk niet toestaat. Op grond van het bestemmingsplan zijn ter plaatse slechts bedrijven tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij de planregels behorende zoneringslijst, toegestaan 4. Tot slot wordt er in het verweerschrift op gewezen dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) meermaals heeft overwogen (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 18 april 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BA3222) dat bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking is gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.

Gesteld wordt dat de toevoeging van het beoogde aantal woningen zal leiden tot een intensievere woonfunctie en derhalve tot een afwijkend gebruik. Daarbij wordt opgemerkt dat het huidige bestemmingsplan in het grootste deel van de ontwikkelzone Zuid-West slechts bebouwing van twee tot drie bouwlagen toestaat, zodat het toevoegen van het beoogde aantal woningen (circa 2.000) op dit moment niet mogelijk is.

2022/19549 8 5. De commissie is van oordeel dat uit het raadsbesluit voldoende duidelijk blijkt welke bestemming aan de aangewezen percelen is toegedacht. Verder is de commissie van oordeel dat het bestaande gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Zoals de Afdeling eerder heeft geoordeeld (zie de uitspraak van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1638), wijzigt door toevoeging van een woonfunctie aan een gebied met een bedrijfsbestemming het planologische gebruik van dat terrein. Dat bezwaarden reeds op het perceel wonen, maakt dit niet anders. De toegedachte transformatie van het gebied naar een wijk met woningen, voorzieningen en economische functies is namelijk van een andere orde. Dit betekent dat aan de vestigingsvoorwaarden uit artikel 5 van de Wvg wordt voldaan. Omvang van het gebied en de onderliggende opgave 6. Bezwaarden voeren aan dat uit rechtspraak blijkt dat de omvang van het aangewezen gebied te allen tijde evenredig dient te zijn aan de omvang van het gebied dat nodig is voor de onderliggende opgave (zie de uitspraak van de Afdeling van 14 juni 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AX8518). Zij wijzen erop dat de aanwijzing betrekking heeft op 106 percelen met een totale oppervlakte van ongeveer 136.756 m2.

Zij achten het onaannemelijk dat deze oppervlakte benodigd is voor de realisatie van een ‘nieuw, volwaardig en gemengd gebied in de wijk met woningen, voorzieningen en economische functies’. Volgens bezwaarden heeft de gemeenteraad ten onrechte niet duidelijk gemaakt welk specifiek programma wordt nagestreefd en op welke wijze hieraan invulling wordt gegeven. 7. In het verweerschrift wordt aangevoerd dat in de uitspraak waarnaar bezwaarden verwijzen het aangewezen gebied ruim anderhalf keer zo groot was als het gebied dat nodig was voor de beoogde ontwikkeling. Omdat de omvang van het gebied dat voor de beoogde ontwikkeling beschikbaar werd gehouden onevenredig was aan de omvang van het gebied dat daadwerkelijk nodig was, oordeelde de Afdeling dat aan de vestiging van het voorkeursrecht geen zorgvuldige belangenafweging was voorafgegaan. 8. Verder wordt in het verweerschrift gesteld dat de gemeenteraad voor de omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd aansluiting heeft gezocht bij de ontwikkelzone uit de Ontwikkelvisie Zuid-West. De grens van de ontwikkelzone is zo gekozen dat alle mogelijke ontwikkelingen daarbinnen vallen. Betoogd wordt dat de omvang van het aangewezen gebied gelet hierop in overeenstemming is met de onderliggende opgave. 9.

Tot slot wordt in het verweerschrift aangevoerd dat de Ontwikkelvisie Zuid-West slechts een eerste, globale stap is op weg naar de ontwikkeling van de ontwikkelzone. De Ontwikkelvisie bevat om die reden nog geen blauwdruk voor de beoogde ontwikkeling. Op basis van de Ontwikkelvisie zal een Masterplan worden opgesteld, waarin de beoogde ontwikkeling nader wordt geconcretiseerd. 10. Omdat de gemeenteraad voor de omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd aansluiting heeft gezocht bij de ontwikkelzone uit de Ontwikkelvisie Zuid-West, ziet de commissie geen grond voor het oordeel dat de omvang van het gebied onevenredig is aan de onderliggende opgave.

2022/19549 9 Verder ziet de commissie geen grond voor het oordeel dat de gemeenteraad onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welk programma wordt nagestreefd en op welke wijze hieraan invulling wordt gegeven. Dat van de toegedachte bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, is blijkens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie bijvoorbeeld een uitspraak 28 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0295) inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg. Loskoppeling van het perceel 11. Bezwaarden voeren aan dat hun perceel aan de uiterste zuidzijde van de bedrijvenzone is gelegen en niet onlosmakelijk met de rest van het gebied is verbonden. Bezwaarden verzoeken de gemeenteraad om te onderzoeken of loskoppeling van hun perceel of van de uiterste zuidzijde van de bedrijvenzone tot de mogelijkheden behoort, met dien verstande dat de aanwijzing niet langer daarop van toepassing is. 12. In het verweerschrift wordt er nogmaals op gewezen dat voor de omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd aansluiting is gezocht bij de ontwikkelzone uit de Ontwikkelvisie Zuid-West. Verder wordt gesteld dat ook de uiterste zuidzijde van het gebied nodig is om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren, zodat het gebied als één geheel moet worden beschouwd.

Tijdens de hoorzitting is hier nog aan toegevoegd dat het voorkeursrecht ervoor zorgt dat de gemeente de regie houdt bij het realiseren van de toegedachte bestemming. Het loskoppelen van het perceel van bezwaarden of van de uiterste zuidzijde van het bedrijventerrein, zou de realisatie van de toegedachte bestemming bemoeilijken. 13. De commissie volgt dit standpunt en is van oordeel dat voldoende is gemotiveerd waarom loskoppeling van het perceel van bezwaarden of van de uiterste zuidzijde van het bedrijventerrein niet wenselijk is. Haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling 14. Bezwaarden voeren aan dat de gemeenteraad ten onrechte niet heeft aangetoond dat de beoogde ontwikkeling (enigszins) haalbaar en uitvoerbaar is. Volgens bezwaarden is het, gelet op de te verwachten stikstofdepositie en de ligging van de bedrijvenzone nabij Natura 2000-gebied ‘Kennemerland-Zuid’, zeer de vraag of de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar is. Daarnaast is volgens bezwaarden ook de financiële uitvoerbaarheid discutabel. 15. In het verweerschrift wordt betoogd dat voor de vestiging van het voorkeursrecht niet noodzakelijk is dat wordt onderzocht of de beoogde ontwikkeling haalbaar en uitvoerbaar is. Gesteld wordt dat dit pas aan de orde komt bij de vaststelling van het bestemmingsplan. 16.

De commissie merkt op dat de Afdeling meermaals heeft overwogen (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 28 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0295) dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren

2022/19549 10 van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat deze onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. 17. Gelet op het bovenstaande is de commissie van oordeel dat de gemeenteraad niet hoeft aan te tonen dat de beoogde ontwikkeling (enigszins) haalbaar en uitvoerbaar is. Conclusie 18. De commissie merkt op dat de gemeenteraad het voorkeursrecht heeft gevestigd om prijsopdrijving tegen te gaan en de regiefunctie van de gemeente bij het realiseren van de aan de gronden toegedachte bestemming te waarborgen. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat het tegengaan van prijsopdrijving en het waarborgen van de regiefunctie van de gemeente een deugdelijke motivering vormen voor de vestiging van een voorkeursrecht (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 6 september 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY7589). Gelet hierop en gelet op hetgeen is overwogen onder 1 tot en met 17, is de commissie van oordeel dat het bestreden besluit toereikend is gemotiveerd. Afweging van de bij het bestreden besluit betrokken belangen Eigendomsrecht 19. Bezwaarden voeren aan dat het voorkeursrecht een aanzienlijke inbreuk op hun eigendomsrecht maakt.

Zij stellen dat de verkoop van het perceel aan derden wordt bemoeilijkt en dat de gemeente bijna iedere vorm van samenwerking tussen bezwaarden en derden om het perceel te herontwikkelen op grond van artikel 26 van de Wvg kan vernietigen. Bezwaarden concluderen dat de inbreuk op hun eigendomsrecht zodanig groot is, dat sprake is van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. 20. Naar het oordeel van de commissie is van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM geen sprake. Ter onderbouwing verwijst de commissie naar een uitspraak van de Afdeling van 28 september 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX8248): ‘De Afdeling is ten slotte van oordeel dat de rechtbank terecht, onder verwijzing naar de uitspraak van 21 augustus 2002 in zaak nr. 200102420/1, het betoog van Uni-Invest dat de aanwijzing op grond van artikel 4, eerste lid, van de Wvg in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, heeft verworpen.

Zoals de Afdeling in haar uitspraak van 21 augustus 2002 heeft overwogen, is bij het vestigen van een voorkeursrecht weliswaar sprake van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, doch vindt deze inbreuk plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de Wvg, terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat Uni-Invest als eigenares van het perceel niet langer de haar toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, doch uitsluitend dat zij - indien zij tot vervreemding zou willen overgaan eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen. Niet kan worden

2022/19549 11 gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar.’ Zelfrealisatie 21. Bezwaarden voeren aan dat de gemeenteraad ten onrechte niet heeft onderzocht wat de mogelijkheden voor zelfrealisatie zijn. Bezwaarden hebben voor het perceel verschillende plannen, die in hun ogen goed passen binnen de door de gemeente nagestreefde bestemmingen. 22. In het verweerschrift wordt betoogd dat de mogelijkheid van zelfrealisatie bij de vestiging van het voorkeursrecht, anders dan bij onteigening, geen rol speelt. Gesteld wordt dat dit inherent is aan het feit dat de doelstellingen van de Wvg en de Onteigeningswet verschillen: ‘Bij de toepassing van de onteigeningswet (in het bijzonder bij de toetsing van de onteigeningsnoodzaak) komt het aan op de vraag of (gelet op de plannen van de grondeigenaar) de realisatie van de bestemming ook zonder onteigening voldoende is gewaarborgd. Daarbij is het niet van belang of en in welke mate bij die realisatie ook sprake is van betrokkenheid van een derde die zich een onderhandse grondpositie heeft verworven. De Wvg daarentegen strekt er juist toe om dat laatste te voorkomen.’ 23. De commissie volgt dit standpunt en ziet geen grond voor het oordeel dat de gemeenteraad nader onderzoek had moeten doen naar de mogelijkheid van zelfrealisatie.

De commissie merkt op dat uit een uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AZ2785) blijkt dat de mogelijkheid van zelfrealisatie door de vestiging van het voorkeursrecht niet teloorgaat. Bezwaarden blijven bevoegd om de aan hun perceel toegedachte bestemming zelf te verwezenlijken. Slechts de mogelijkheid om het perceel in samenwerking met derden te ontwikkelen wordt beperkt. In het verweerschrift is aangegeven dat bezwaarden wel de samenwerking kunnen zoeken met andere eigenaren in het gebied, de bestaande investeerders en de gemeente zelf. Belangenafweging 24. Bezwaarden betogen dat aan het bestreden besluit geen gedegen belangenafweging ten grondslag ligt. Zij stellen dat hun belangen ten onrechte niet bij de besluitvorming zijn betrokken. Om die reden is het besluit volgens bezwaarden in strijd met de artikelen 3:2 en 3:4 van de Awb. In aanvulling op de gronden uit het bezwaarschrift hebben bezwaarden tijdens de hoorzitting nog aangevoerd dat de vestiging van het voorkeursrecht ervoor zorgt dat zij niet kunnen verhuizen. Zij stellen dat zij hun huidige woning moeten verkopen om een nieuwe woning te kunnen kopen. Volgens hen zorgt het voorkeursrecht op dit punt voor te veel vertraging. 25.

In het verweerschrift wordt erop gewezen dat het vaste rechtspraak van de Afdeling is (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 4 maart 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH4666) dat het voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. Verder wordt betoogd dat de Wvg voorziet in een uitgebreide rechtsbescherming en bestaande rechtsverhoudingen respecteert. Daarbij wordt gesteld dat eigenaren een reële prijs ontvangen voor hetgeen zij willen verkopen. Wanneer een eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan de rechter worden verzocht

2022/19549 12 om hierover een oordeel te geven. 26. De commissie merkt op dat de Afdeling meermaals heeft overwogen (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 25 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW3871) dat in de Wvg een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Verder merkt de commissie op dat het vaste rechtspraak van de Afdeling is (zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Afdeling van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332) dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van het voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk bij de besluitvorming behoeft te worden betrokken. 27. Gelet op het bovenstaande en gelet op hetgeen is overwogen onder 19 tot en met 23, ziet de commissie geen grond voor het oordeel dat de vestiging van het voorkeursrecht onzorgvuldig is voorbereid en op een ondeugdelijke belangenafweging berust. De stelling van bezwaarden dat zij door de vestiging van het voorkeursrecht niet kunnen verhuizen, leidt niet tot een andere conclusie. Daarbij acht de commissie van belang dat het om een eventueel toekomstig belang gaat. Bezwaarden hebben zich niet op het standpunt gesteld dat zij op dit moment concrete plannen om hun perceel te verkopen.

In het bezwaarschrift hebben zij zelfs aangegeven dat zij verschillende plannen hebben voor de ontwikkeling van het perceel. Verder acht de commissie van belang dat er mogelijkheden zijn om een nieuwe woning te kopen, voordat de huidige woning is verkocht. De commissie is van oordeel dat de nadelige gevolgen voor bezwaarden niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het bestreden besluit te dienen doelen. Proceskostenvergoeding 28. Bezwaarde heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Awb komt bezwaarde slechts in aanmerking voor een proceskostenvergoeding indien het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan de gemeenteraad te wijten onrechtmatigheid. De commissie is van oordeel dat geen reden bestaat om het bestreden besluit te herroepen. Bezwaarde komt dan ook niet in aanmerking voor een proceskostenvergoeding.

2022/19549 13 V. Advies De commissie adviseert naar aanleiding van de ingebrachte bezwaren: • het bestreden besluit in stand te laten; • geen vergoeding voor gemaakte proceskosten toe te kennen.

Haarlem, 14 juli 2023

De voorzitter, mevrouw mr. M.I. Houben

De secretaris, de heer mr. T.F. Baars