20230924544 2 Bijlage 1 Taxatierapport (WOO)

Bijlage 1 Taxatierapport

TAXATIERAPPORT Object

Jansstraat 80 – Grote Markt 31 te Haarlem

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED INHOUDSOPGAVE

INHOUDSOPGAVE ..........................................................................................................................................1 1.

ALGEMENE GEGEVENS ...........................................................................................................................2 1.1

OPDRACHTGEVER............................................................................................................................2

1.2

TAXATEUR .......................................................................................................................................2

1.3

WAARDEPEILDATUM ......................................................................................................................3

2.

TE TAXEREN BELANG, DOEL EN VERANTWOORDING ............................................................................4 2.1

TE TAXEREN BELANG EN MARKTWAARDE ......................................................................................4

2.2

DOEL EN UITGANGSPUNTEN...........................................................................................................5

2.3

VERKLARINGEN TAXATEUR .............................................................................................................6

3.

OBJECTINFORMATIE .............................................................................................................................10

4.

BOUWKUNDIGE- EN TECHNISCHE ASPECTEN ......................................................................................11

5.

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN..........................................................................................................13

6.

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN ..........................................................................................................14

7.

MILIEU ..................................................................................................................................................16

8.

MARKTINFORMATIE EN COURANTHEID...............................................................................................17

9.

ONDERBOUWING VAN DE WAARDE ....................................................................................................19 9.1

TAXATIESTANDAARD EN TAXATIEMETHODIEKEN ........................................................................19

9.2

BACKTESTING ................................................................................................................................20

10 DATERING EN ONDERTEKENING ..........................................................................................................21 Normblad taxatierapport commercieel vastgoed ...................................................................................22

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

BEREKENINGEN REFERENTIES FOTO BIJLAGE KADASTRALE KAART EIGENDOMSINFORMATIE EIGENDOMSBEWIJS MEETRAPPORT EN PLATTEGRONDEN EPA-LABEL HUUROVEREENKOMST VASTSTELLINGSOVEREENKOMST MJOP JANSSTRAAT 80 – GROTE MARKT 31 BODEMONDERZOEK ASBESTINVENTARISATIE BESCHIKKING AANWIJZING GEMEENTELIJK MONUMENT

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 1.

ALGEMENE GEGEVENS

1.1

OPDRACHTGEVER

Naam opdrachtgever Adres opdrachtgever Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door 1.2

Gemeente Haarlem, afdeling Vastgoed Postbus 3333, 2001 DH Haarlem Mevrouw O. Vergers

TAXATEUR

Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens:

Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur is ingeschreven bij:

Lid vakgroep NVM Business en NVM Wonen Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (N.R.V.T.)

Taxateur is aangesloten bij: Specialisatie/deskundigheid taxateur:

Taxatie Management Instituut TMI commercieel vastgoed, beleggingen, woningen

Naam controlerend taxateur: Werkzaam bij en handelend namens: Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur is ingeschreven bij: Taxateur is aangesloten bij: Specialisatie/deskundigheid taxateur:

Bedrijfsmatig Vastgoed en kamer Wonen / MKB Stichting Vastgoedcert kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en

Lid vakgroep NVM Wonen Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (N.R.V.T.)

Wonen Stichting Vastgoedcert kamer Wonen / MKB onder nummer NWWI Nederlands Woning Waarde Instituut beleggingen, woningen, MKB

Plausibiliteitstoets controlerend taxateur Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Controlerend taxateur heeft de taxatie van het object beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. ▪ Controlerend taxateur heeft dit taxatierapport beoordeeld. ▪ Controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. ▪ Controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. ▪ Controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. ▪ Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is. ▪ Op basis van de beoordeelde stukken heeft taxateur volgende opmerkingen: geen

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 1.3

WAARDEPEILDATUM

Datum opdracht: Datum opname en inspectie: Wijzigingen na inspectie: Mate van inspectie: Waardepeildatum: Datum concept taxatierapport: Aanpassingen op conceptrapportage: Datum taxatierapport:

24 oktober 2022 2 november 2022 Geen Geheel opgenomen 21 november 2022 21 november 2022

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 2.

TE TAXEREN BELANG, DOEL EN VERANTWOORDING

2.1

TE TAXEREN BELANG EN MARKTWAARDE

Adres: Postcode en plaats:

Jansstraat 80 / Grote Markt 31 2011 RW Haarlem

Getaxeerde marktwaarde Zegge: Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt LEEG Zegge:

Adres: Postcode en plaats:

Jansstraat 80 2011 RW Haarlem

Getaxeerde marktwaarde Zegge: Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt LEEG Zegge: Adres: Postcode en plaats:

-

Grote Markt 31 2011 RC Haarlem

Getaxeerde marktwaarde Zegge: Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt LEEG Zegge: Adres: Postcode en plaats:

,-

Jansstraat 80 berging (kadastraal perceel 6193, ca. 14m²) 2011 RW Haarlem

Getaxeerde marktwaarde Zegge:

Definitie marktwaarde

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 2.2

DOEL EN UITGANGSPUNTEN

Het doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: Met als grondslag: Deze taxatie betreft een: Uitgangspunten:

Verkoopbeslissing / Interne besluitvorming.

Verhuurde staat Volledige taxatie Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: • Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; • De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; • In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; • Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object.

Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); • Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; • Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden;

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED •

Bijzondere uitgangspunten:

2.3

De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen of plaatselijke inmeting heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; • Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; • De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; • Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. • Tussen de waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object. Er zijn voor deze taxatie de volgende bijzondere uitgangspunten. 1.

Bij de taxatie van de horeca en de bovenwoning is ervan uitgegaan dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van het gebruik en huurdersgedrag en dat huurders op de gebruikelijke wijze voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. 2. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat het naastgelegen perceel (buiten de scope van deze opdracht) wat tevens bestemd is als Centrum-1 niet zal worden ontwikkeld. Volgens opgave opdrachtgever zijn veel kabels en leidingen aanwezig en is besloten om eerdere plannen tot ontwikkeling van deze hoek niet door te laten gaan. Derhalve is het getaxeerde object gewaardeerd alszijnde een blijvend hoek object. 3. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat de zettingen in de zijgevel en voorgevel thans stabiel zijn. Er zijn metingen uitgevoerd in het verleden en thans wordt onderzoek gedaan naar de actuele status. Er zijn uitsluitend herstelkosten opgenomen voor de scheurvorming en niet voor funderingsaanpassingen.

VERKLARINGEN TAXATEUR

Door taxateur is een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door opdrachtgever is ondertekend en retour is ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen gedaan op de opdracht. Bij de taxatieopdracht werden geen instructies door de opdrachtgever verstrekt. De uitgangspunten van de taxatie zijn besproken met de opdrachtgever en zo nodig schriftelijk vastgelegd. De betreffende berekening en een beschrijving van de waarderingsmethode en van de gehanteerde waardebegrippen zijn opgenomen in dit rapport. Ter verkrijging van een representatief beeld zijn onder meer opgenomen de locatie en omgeving, de buitenzijde, de belangrijkste ruimten evenals technische ruimten. De waardering is gebaseerd op geobserveerde marktgegevens en/of transacties onder marktconforme voorwaarden, rekening houdend met onder andere de

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED bouwaard en constructie, de staat van onderhoud, de stand en ligging, de bestemming en overige waarde bepalende factoren. Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd (voor zover van toepassing) conform de navolgende taxatiestandaarden: - De meest recente versie van de European valuation standards (EVS). - De meest recente versie van de Kamers NRVT - De meest recente versie van reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT - De meest recente versie van reglement Definities NRVT - De meest recente versie van praktijkhandreiking Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Uitgangspunt is het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed als bijlage toegevoegd met doorhalingen voor hetgeen niet conform normblad is. Op de taxatie werkzaamheden zijn de 'Voorwaarden NVM voor Professionele Opdrachtgevers 2011' van toepassing. Taxateur heeft kennis genomen van het PTA-rapport: ‘Goed gewaardeerd vastgoed’ (juni 2013) en heeft gehandeld naar de geest van de 28 aanbevelingen uit dit rapport. Er is bewust geen sprake van feitelijke scheiding van makelaars- en taxatiediensten in verband met opbouw transactiedatabase en voldoende inschatting marktinzicht en courantheid. Taxateur onderkent het belang van een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object.

Taxateur heeft geen conflict of interest met betrekking tot het object of opdrachtgever en verklaart volledig objectief te handelen ongeacht het belang van opdrachtgever. Bedrijfslocatie.NL beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid in verband met de uitvoering van deze opdracht is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht. Scenario analyse (Highest and best use) Voor de vaststelling van de marktwaarde is rekening gehouden met het principe van Highest and best use mits mogelijk of redelijkerwijs te verwachten binnen de praktische grenzen en juridische kaders. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed.

Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: ▪ Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit/COVID-19/Oekraïne; ▪ Beperkte informatievoorziening door de opdrachtgever; ▪ Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; ▪ Algemene taxatie onnauwkeurigheid. Roulatie Taxateur is recentelijk niet betrokken geweest voor opdrachtgever of derden met betrekking tot het getaxeerde object. De uitvoerend taxateur verklaart niet meer dan 6 jaar en/of 12 keer achtereenvolgens bij de taxatie van dit object betrokken te zijn geweest en Bedrijfslocatie.NL is niet meer dan 9 jaar en/of 24 keer achtereenvolgens betrokken bij de taxatie van dit object.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Inspectie In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsgevonden hebben. Inspectie heeft plaatsgevonden voor zover de ruimten toegankelijk waren. Tevens is gebruik gemaakt van archiefgegevens of eerdere taxaties. Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport en de bijlagen hebben geen zelfstandige betekenis en kunnen alleen worden gezien in relatie met hetgeen in dit rapport staat vermeld.

Taxateur verklaart verder dat hij: • gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren; • de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; • in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; • geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; • werkzaamheden verricht voor Bedrijfslocatie.NL Bedrijfsmakelaars - Taxateurs en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; • niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; • niet recentelijk betrokken is geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; • kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; • de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; • de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; • zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van NVM en het NRVT; • de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van NVM • tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die daaraan gesteld worden en dat de premie van deze verzekering is voldaan. Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Geraadpleegde informatie Door de taxateur zijn onder andere doch niet uitsluitend de volgende informatiebronnen geraadpleegd: ▪ Kadaster ▪ Databases en publicaties NVM Business en NVM Wonen ▪ Databases en publicaties Bedrijfslocatie.NL, Vastgoedmarkt, PropertyNL ▪ Basisregistraties Adressen en Gebouwen BAG register ▪ Monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed ▪ Vastgoed Taxatiewijzer exploitatiekosten 2022 ▪ Bouwkostenkompas Calcsoft B.V. ▪ Publicaties / marktanalyses vastgoed ▪ Bodemloket ▪ Gemeentelijke website / www.ruimtelijkeplannen.nl / www.nieuweplannen.nl

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 3.

OBJECTINFORMATIE

Type Omschrijving

Maatvoering Indeling Grote Markt 31

Indeling Jansstraat 80

Locatie omschrijving, stand en ligging Belendingen Bouwjaar / periode Bereikbaarheid

Parkeermogelijkheden Omgevingsfactoren

Voorzieningen omgeving Gebruiksvriendelijkheid

Toegankelijkheid Algemene kwaliteit Buitenruimte

Zelfstandig horeca object met bovenwoning en separaat aangebouwde houten berging. Object bestaande uit een horecaruimte / restaurant op de parterre en een zelfstandige bovenwoning verdeeld over 3 bouwlagen. Het object is gelegen op eigen grond en de eenheden zijn nog niet gesplitst. Tevens is een separaat aangebouwde houten berging aanwezig. Deze berging is gelegen op een eigen kadastraal perceel en tevens eigen grond. Voor maatvoering wordt verwezen naar het rekenblad in de bijlagen en het NEN2580 meetrapport. Voor de woning is uitgegaan van de gebruiksoppervlakte. Horecaruimte / Italiaans restaurant Parterre: Entree, meterkast, bar, totaal 14 2 persoonstafels, dubbele toilet, verhoging, open keuken, toegang tot de kelder met losse trap. Kelder: ca. 5x3 meter (staat niet in het NEN rapport), losse trap, krachtstroom. Terras: vergunning volgens precario verordening. Indeling: Parterre; entree aan zijkant Jansstraat, meterkast, trap naar eerste verdieping, gang / trappenhuis. Eerste verdieping: overloop, toilet, kamer voorzijde, dichte keuken achterzijde, dakterras, gang naar achterkamer, trap naar tweede verdieping. Tweede verdieping: ruime overloop, slaapkamer voor, badkamer midden met douche, wastafel, wasmachine aansluiting en oude boiler, slaapkamer achter. Derde verdieping: overloop, slaapkamer voor, slaapkamer achter.

Gelegen op goede stand aan de Grote Markt met zicht op de kerk en rondom horeca. De belendingen zijn soortgelijke objecten in gebruik als woningen en horeca. Gebouwd medio 1910 (conform informatie Basisregistraties Adressen en Gebouwen). Auto: goed Openbaar vervoer: goed Fiets: goed Per auto en fiets is het object goed aan te rijden vanuit verschillende richtingen. Er is een busverbinding nabij gelegen. Station NS Haarlem is op loopafstand gelegen. Parkeerplaatsen eigen terrein: Het object heeft geen zelfstandige parkeerfaciliteit. Parkeermogelijkheden (betaald) in parkeergarage Appelaer en Stationsplein. Geen bijzondere factoren die de waarde negatief beïnvloeden. Rondom de Haarlemse binnenstad worden diverse nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Onder andere de ontwikkeling van Gonnetbuurt, De Vierhoek, Fietsznfabriek en de Slachthuisbuurt. Tevens zijn er diverse ontwikkelzones buiten het centrum aangewezen waar veel appartementen worden ontwikkeld op de middellange termijn (5-10 jaar). Diverse voorzieningen in de nabijheid gelegen zoals winkels, openbare parkeergarage, horeca, cultuur en openbaar vervoer voorzieningen. De gebruiksvriendelijkheid van de horeca wordt beoordeeld als goed. De gebruiksvriendelijkheid van de bovenwoning wordt vanwege onderhoud en afwerkingsniveau beoordeeld als slecht. De toegankelijkheid wordt beoordeeld als goed.

De algemene kwaliteit wordt beoordeeld als redelijk voor de horeca en matig tot slecht voor de bovenwoning. De algemene kwaliteit van de berging is voldoende. Het object beschikt over een dakterras. Het terras van de horeca is gemeente grond.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 4.

BOUWKUNDIGE- EN TECHNISCHE ASPECTEN

Algemene kenmerken: Bouwaard Plafond / vrije hoogte Frontbreedte Buitenterrein Verbouwingen etc. Meerjarenonderhoudsplan Onderhoudsfonds V.V.E. Renovaties uitgevoerd

Traditionele bouw. Ca. 2.60-3.20 meter Ca. 6.20 breed en ca. 15 meter diep Niet van toepassing. Niet van toepassing. Er is een meerjarenonderhoudsplan d.d. 1 oktober 2018 bij taxateur bekend. De situatie is sindsdien verslechterd en het rapport geeft niet op alle punten de huidige situatie weer. Niet van toepassing. Niet van toepassing.

De algemene onderhoudstoestand wordt door taxateur alsvolgt beoordeeld: Casco ☐ goed ☐ redelijk ☒ matig Buiten onderhoud ☐ goed ☐ redelijk ☒ matig Binnen onderhoud ☐ goed ☐ redelijk ☒ matig Aanleiding voor nader Voor taxatie niet noodzakelijk. Voor verkoop is het vanwege de zorgplicht van de bouwkundig onderzoek gemeente aan te bevelen een bouwtechnisch onderzoek uit te voeren. Opdrachtgever of een toekomstige koper kan zelf een bouwtechnische keuring laten uitvoeren op het moment dat verkoop echt aan de orde is. Gebreken waargenomen Zettingen in de zijgevel en voorgevel. Kosten direct Schatting taxateur: noodzakelijk onderhoud Onderhoud Stelpost Opmerkingen Gevels Kozijnen Schilderwerk Daken Fundering Label C Plafonds Afwerkingen CV Luchtbehandeling Airco Elektra Riool Gebreken waargenomen Sanitair Overig / onvoorzien Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

geheel bovenwoning geheel geheel ? nvt geheel bovenwoning bovenwoning nvt nvt bovenwoning nvt bij overig bovenwoning bovenwoning

Bovengenoemde stelposten hebben betrekking op het geschikt maken voor gebruik/ bewoning/ verhuur exclusief modernisering.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft géén bouwtechnische opname van het getaxeerde object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Uitstekend = Zo goed als nieuw Goed = Op peil Redelijk = Niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig = Onderhoud op korte termijn is noodzakelijk Slecht = Achterstallig onderhoud Niet waargenomen = Niet gezien / kunnen zien, maar mogelijk aanwezig Grote Markt 31 te Haarlem Onderdeel Dakbedekking Gevels Kozijnen

Oordeel Matig Slecht Slecht

Schilderwerk uitwendig Vloeren Plafonds

Slecht Redelijk Slecht

Afwerking Verwarming

Redelijk Horeca goed, bovenwoning slecht

Warm water Luchtbehandeling Elektra-installaties

Redelijk

Overige installaties Nutsvoorzieningen Sanitair

Opmerkingen Dakpannen en zink. Metselwerk, diverse scheuren en zettingen. Houten kozijnen met enkelglas, beglazing ontbreekt in kozijn bovenwoning. Betonnen / houten vloeren. Oude plafonds niet brandwerend, er is een reële kans op instortingsgevaar van de oude plafonds. Horeca: Middels CV Bosch, 2011 of ouder Bovenwoning: oude kachels, risico op brandgevaar is groot. Bovenwoning oude boiler in badkamer. Niet van toepassing. Horeca: Elektra 24 groepen, aardlekschakelaar. Krachtstroom in de kelder. Bovenwoning: 2 oude groepen. Vetput conform opgave huurder is huurdersbelang. Zelfstandige nutsaansluitingen. Horeca; Eenvoudige toiletten, eenvoudige keukens. Bovenwoning; Matig sanitaire voorzieningen. 2 badkamers en 2 toiletten.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 5.

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN

Eigendom Eigendomssoort Kadastraal bekend: Gemeente Sectie Nummer Grootte V.V.E. aandeel etc. V.V.E. informatie Servicekosten VVE Geraadpleegde informatie Eigendomsbewijs etc.

Erfdienstbaarheden etc. Aanschrijvingen Publiekrechtelijke beperkingen Kettingbedingen Kwalitatieve verplichtingen Object in gebruik Huurovereenkomsten

Gemeente Haarlem Het betreft een geheel perceel gelegen op eigen grond. De berging ligt op een zelfstandig perceel. Haarlem C 7351 + 6193 Ca. 77 m² en 14 m² Niet van toepassing. Niet van toepassing. Er zijn geen servicekosten van toepassing. Akte van levering / Eigendomsinformatie / Kadastrale kaart Basisregistratie Adressen en Gebouwen / Data Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed De leveringsakte is voor taxateurs onleesbaar. De taxateurs hebben geen uitgebreid titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan. De leveringsakte van de berging kon niet rechstreeks uit het kadaster worden herleid. Geadviseerd wordt bij verkoop eerdere eigendomsaktes te raadplegen en / of erfdienstbaarheden onderzoek uit te laten voeren. Er is vanuit gegaan dat in de leveringsakte geen bijzondere erfdienstbaarheden opgenomen die het gebruik beperken. Geen aanschrijvingen bekend Aanwijzing gemeentelijk monument. Niet bekend. Niet bekend. Ja Grote Markt 31: Gebruik: horeca / Italiaans Restaurant

Er is huurcompensatie verleend i.v.m. corona. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd per 1 juli CPI maanden. BTW belaste huur: er is geopteerd voor btw belaste verhuur. Expiratiedatum: onbepaalde tijd. Jansstraat 80: Huurder: Vereniging OpStand Wonen, woning voor een woongroep met een vijftal onzelfstandige woonruimtes met een maximum van vijf leden. Actuele huurprijs . Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor de gebruikerslasten en gas, water en licht. De huurovereenkomst zal worden ondertekend tussen huurder en toekomstig koper. Voor het geval geen verkoop plaatsvindt is voor deze taxatie aangenomen dat de huurovereenkomst zal worden gesloten met Gemeente Haarlem. Tevens is in de huurovereenkomst opgenomen:

Puntentelling Erfpacht Fiscale aspecten

De bovenwoning kan geliberaliseerd worden verhuurd. Niet van toepassing, betreft eigen grond. Bij verkoop geldt in beginsel overdrachtsbelasting en geen BT Para

.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 6.

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN

Geraadpleegde informatie Akte van levering Eigendomsinformatie Kadastrale kaart Basisregistratie Adressen en Gebouwen Ruimtelijke Plannen Data Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed Titel bestemmingsplan Centrum -1 Vaststellingsdatum 29 mei 2014 Bestemming Centrum-1 met waarde archeologie 1b, waarde beschermd stadgezicht, bouwaanduiding specifieke bouwaanduiding – orde 1 en functieaanduiding horeca tot en met categorie 2. De voor 'Centrum-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: Begane grond/kelder a. detailhandel met daaraan verbonden horeca met niet meer dan 30% van het brutovloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken; b. kantoor met loketfunctie; c. dienstverlening met loketfunctie; d. tevens horeca 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 1'; e. tevens horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; f. tevens horeca t/m categorie 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3'; g. horeca 4: h. tevens museum ter plaatse van de aanduiding 'museum'; i. tevens ondergrondse parkeergarage ter plaatse van specifieke vorm van verkeer - ondergrondse parkeergarage'; j. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken, groenvoorzieningen, wegen en paden,tuinen,erven en terreinen,waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen. Overige verdiepingen a.

wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huisverbonden beroep, bed & breakfast of gastouderopvang; b. de functies genoemd in lid 4.1.1 zijn uitsluitend toegestaan bij de adressen genoemd in bijlage 2 van de regels; c. horeca 4: d. shortstay. Waarde Archeologie 1b: ‘De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.’ Waarde beschermd stadsgezicht: ‘De voor 'Waarde - beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.’ Tevens geldt hier Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018, Reparatieplan B Haarlem 2019 en Reparatieplan C Haarlem 2020. Tevens eldt een voorbereidingsbesluit voor bestemmingsplan Flitsbezo

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Huidig gebruik

Monument Beschermd stadsgezicht Wet voorkeursrecht gemeenten Alternatieve aanwendbaarheid Vergunningen

Restaurant met bovenwoning. In de huurovereenkomst van de horeca staat een privaatrechtelijke bestemming opgenomen uitsluitend “voor de verkoop van broodjes en aanverwante artikelen”. Vanwege het langdurig gebruik als Italiaans restaurant is ervan uitgegaan dat dit is toegestaan. Het object is een Gemeente monument. Het getaxeerde object valt binnen het gebied voor Beschermd Stadsgezicht. Ja. Niet van toepassing. Het object is vanwege de brede bestemming op diverse manieren aanwendbaar. Taxateurs hebben niet kunnen vaststellen of thans volledig voldaan is aan de eisen van gebruiksvergunningen voor milieu en brandweer. Er is een reële verwachting dat de huidige situatie niet aan alle vereisten voldoet.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 7.

MILIEU

Bodemrapport / KIWA

Informatie gemeente en / of kadaster Historie

Verontreiniging

Opslagtanks Negatieve informatie Asbest Duurzaamheid

Energielabel / index

In het kader van de taxatie is een bodemonderzoek opgevraagd d.d. 15 maart 2010 met Wbb-code HA039203471. De rapportage is opgenomen in de bijlagen. Hierin staat vermeld dat er een milieukundig bodemonderzoek is uitgevoerd de resultaten worden als volgt samengevat: ‘Zintuigelijke waarnemingen: De bodem op de locatie bestaat tot 4.5m-mv uit matig fijn zand, dat zwart siltig en zwak humeus is. Met uitzondering van de sporten beton en baksteen zijn er zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die duiden op een mogelijke bodemverontreiniging. Kwaliteit grond: De zintuigelijk schone ondergrond (0.5 tot 2.5 m-mv) is niet verontreinig met de onderzochte stoffen. De puinhoudende boven- (0.0-0.5 m-mv) en ondergrond (0.5 tot 1.0m-mv) is licht verontreinigd met diverse metalen, minerale olie en PAK. Kwaliteit grondwater: In het grondwater is een lichte verontreiniging met molybdeen vastgesteld. Asbest: Visueel nog analytisch is asbest vastgesteld in de grond. De onderzoekslocatie blijft onverdacht voor de aanwezigheid van asbest. Algemeen: Gezien de huidige en toekomstige bestemming (bedrijfspand en wonen) is er bij normaal gebruik geen gevaar voor blootstelling en geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van de lichte verontreinigingen. Het uitvoeren van vervolgonderzoek is niet noodzakelijk.

De op basis van deze onderzoeksgegevens vastgestelde bodemkwaliteit vormen geen belemmering voor de voorgenomen verkoop van de locatie.’ Er is geen aanschrijving of beschikking in de zin van de Wet Bodembescherming ingeschreven in het kadaster. Uit bovengenoemd bodemonderzoek blijkt: ‘Het is niet bekend welke activiteiten er in het verleden hebben plaatsgevonden. Verder zijn er geen gegevens bekend over bodembedreigende activiteiten op of nabij Grote Markt 31/Jansstraat 80.’ Er is geen bekendheid met actuele verontreiniging of noodzaak tot sanering. Dit perceel ligt in bodemkwaliteitszone 1, die grofweg de hele historische binnenstad van Haarlem omvat. In deze zone is de bovengrond gemiddeld matig verontreinigd met lood en zink. Verder is de grond gemiddeld licht verontreinigd met kwik, koper, minerale olie en PAK (teerachtige verbindingen in bijvoorbeeld koolas). Er komen plaatselijk uitschieters voor van sterke verontreinigingen met koper, lood en zink. De ondergrond is gemiddeld licht verontreinigd met kwik, koper, lood, zink, PAK en minerale olie. Ook in de ondergrond komen uitschieters voor met sterke verontreinigingen met koper en lood. Zink komt plaatselijk als matige verontreiniging voor. Er is geen bekendheid met de aanwezigheid van ondergrondse opslagtanks. Geen negatieve informatie bekend over het object. Er is geen asbest waargenomen in het getaxeerde.

Taxateur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van enig asbest. Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen ter verbetering van de duurzaamheid of energieprestatie van het gebouw. Er wordt geen gebruik gemaakt van natuurlijke energiebronnen zoals aardwarmte, WKO installatie, zonnepanelen of wind energie. Er is wel een energielabel G van de woning beschikbaar. Voor de horeca is nog geen energielabel beschiknaar. Bij verhuur en overdracht is het bij een monument niet verplicht een energielabel te hebben. De berging is onverwarmde opslagruimte.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 8.

MARKTINFORMATIE EN COURANTHEID

Marktinformatie Marktbeeld wonen

Marktbeeld huidige gebruik / bestemming

Marktbeeld alternatief gebruik Toegepaste referenties

Na de crisis op de woningmarkt tussen 2009 en 2013 is de woningmarkt sterk aangetrokken en volledig hersteld. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een sterke toename van transacties en transactieprijzen, een sterke afname van aanbod en afname van verkooptijden. De prijzen van huurwoningen zijn de laatste jaren gestegen en hebben thans een relatief stabiel niveau. Na het wegblijven van expats tijdens de Corona periode komt deze doelgroep weer terug en is sprake van een verbeterde verhuurmarkt. De markt voor verhuurde beleggingsobjecten of te ontwikkelen beleggingsobjecten in het segment wonen is zeer goed en het aantal transacties en beleggingsvolume nam afgelopen jaren als gevolg van een betere financierbaarheid en kapitaal in de markt toe. De recente omstandigheden rondom Corona hebben in diverse markten tot instabiliteit geleid. De woningmarkt heeft zich onder deze omstandigheden positief ontwikkeld. Thans is sprake van veel onzekerheid als gevolg van de oorlog in Oekraïne, schaarste in algemene zin, hoge energieprijzen en sterk gestegen rente. Dit is terug te zien in de cijfers van de NVM kwartaal 1 - 3 2022 waarin sprake is van een prijsdaling (gemiddeld 4% voor woningen in deze regio). Er is nog steeds sprake van een toename van het aantal inwoners en het aantal eenpersoonshuishoudens.

Binnen de politiek zijn plannen voor verdere regulering van met name het midden huursegment, o.a. de regulering van huurwoningen tot 187 punten (ca. € 1.000,- per maand). Tevens zijn er beginnende plannen voor verhuurder verplichte verbetering van duurzaamheid van woningen. De markt voor bedrijfsruimte is nog goed en reageert over het algemeen later dan de woningmarkt op ontwikkelingen. De markt voor beleggingen is al wel sterk veranderd. Er is veel aanbod belegginsvastgoed op de markt en off-market. Er zijn nog steeds veel beleggers actief maar er wordt bewust gewacht op nog mindere tijden. Beleggers krijgen veel objecten aangeboden en kunnen als gevolg van de sterk gestegen rente, de verdere regulering en de grote onzekerheid in de markt voor hoge aanvangsrendementen objecten verwerven. Dit heeft als gevolg dat beleggers doorgaans het kwalitatief hoorwaardiger aanbod verkiezen boven minder goed aanbod. Niet van toepassing, alternatief gebruik is niet mogelijk vanwege de bestemming. Voor de taxatie is gebruik gemaakt van diverse referenties welke zijn opgenomen in de bijlagen. Het betreft verhuur- en verkooptransacties en actueel aanbod.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Courantheid Locatiebeoordeling Objectbeoordeling Verhuurbaarheid

Verkoopbaarheid

Advies ten aanzien van verkoop separate delen

Uitpondbaarheid Algemeen oordeel courantheid SWOT-analyse

Goede locatie midden in het centrum van Haarlem. Matig, het object is matig/slecht onderhouden en de kwaliteit van de huurders is beperkt. De verhuurbaarheid is redelijk goed vanwege de bestemming, de centrale en goed zichtbare locatie en de toegankelijkheid. Voor verhuur is renovatie van de bovenwoning noodzakelijk. De verkoopbaarheid wordt bevorderd door de ligging en de waarschijnlijk mogelijke splitsing van de horeca en de bovenwoning. De verkoop wordt beperkt door de slechte onderhoudstoestand, de onzekere toestand van het casco, onzekerheid die de aard van de huurder van de bovenwoning met zich meebrengt alsmede de huurbescherming die huurder genieten. Indien gekozen wordt voor een separate verkoop dient rekening gehouden te worden met de bestaande plafonds en de entree van de bovenwoning en de vermoedelijk beperkte brandveiligheid hiervan. Mogelijk leidt de optelsom van de uiteindelijke opbrengst van afzonderlijke delen tot een hogere getal dan verkoop ineens als één geheel echter zijn er de nodige risico’s (VVE, aansprakelijkheid, beheersbaarheid, verzekering). Derhalve wordt geadviseerd het geheel ineens te verkopen. De losse berging heeft overigens ook betekenis voor het object Jansstraat 80 / Grote Markt 31 en geadviseerd wordt derhalve eerste het gebouw te verkopen alvorens de berging te verkopen. Na splitsing goed uitpondbaar.

De bovenwoning heeft meerdere huisnummers waardoor in de toekomst mogelijk meerdere wooneenheden toegestaan zijn. Het object wordt beoordeeld als incourant.

Sterkte: goede locatie, bereikbaarheid, horeca/centrum gebied, verhuurbaarheid, veel voorzieningen direct nabij. Zwakte: slechte onderhoudstoestand, kwaliteit van huurder bovenwoning, huurbescherming. Kansen: renovatie, splitsen en verder activeren V.V.E., separaat goed verhuurbaar en verkoopbaar, blijvend goede locatie. Bedreigingen: stagnatie vastgoedmarkt en economie, toename nieuwbouw initiatieven, oplopende rentestand, onzekerheid markt en risico’s toekomstige huurwetgeving Bronnen marktinformatie De marktinformatie is herleid op basis van recente verkoop- en verhuur transacties, archief gegevens transactie archief, geobserveerde marktgegevens en diverse publicaties van onder andere NVM Business (kantorenmarkt), NVM Wonen (woningmarkt), PropertyNL, Vastgoedmarkt en publicaties van diverse vastgoedinstituten.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 9.

ONDERBOUWING VAN DE WAARDE

9.1

TAXATIESTANDAARD EN TAXATIEMETHODIEKEN

Door taxateur zijn de European Valuation Standards (EVS) als taxatiestandaard gehanteerd. Als taxatiemethodiek is uitgegaan van de volgende methode(n): BAR/NAR Huurwaarde kapitalisatiemethode commerciële objecten De marktwaarde op basis van de huurwaarde kapitalisatiemethode wordt berekend met behulp van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare oppervlakten van het object. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto en/of netto huurwaarde (bruto huurwaarde verminderd met onroerende zaak gebonden lasten). De huurwaarde wordt bepaald door vergelijking van aanbod en/of gerealiseerde transacties met soortgelijke objecten (comparatieve methode) en stoelt op beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak zelf en is onder meer gebaseerd op marktomstandigheden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, enz.), locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en kwaliteit van het object (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden). De kapitalisatiefactor is de reciproque van een marktconforme bruto en/of netto rendementseis. Dit rendement is onder meer afhankelijk van beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak zelf en is mede gebaseerd op dezelfde factoren als hiervoor genoemd.

Verder zijn vooral van belang de rendementen op alternatieve beleggingsmogelijkheden, risico en toekomstige waardeontwikkelingen. Eventuele verschillen tussen huurprijs en huurwaarde zijn verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam zoals: potentiële leegstand, verhuurkosten, kosten van instandhouding, aanpassing of renovatie, overdrachtsbelasting en notariskosten. Comparatieve methode Voor de berekening van de verkoop- en verhuurprijzen zijn diverse referentie objecten in de directe omgeving geraadpleegd. Recent verkochte objecten zijn op basis van diverse objectkenmerken vergeleken met het getaxeerde object. Op basis van deze referentie objecten en kenmerken zijn verkoop- en / of verhuurprijzen ingeschat. Correcties Bij de taxatie zijn geen bijzondere correcties opgenomen anders dan vermeld in de berekeningen. Bovengenoemde correcties zijn gebaseerd op aannamen, referentie kengetallen en archiefgegevens. De opgenomen bedragen kunnen afwijken van de uiteindelijke kosten. Referenties Er zijn diverse referenties geraadpleegd met betrekking tot de getaxeerde verkoopprijzen.

Deze referenties zijn verkregen uit transacties, adviesopdrachten en taxaties en zijn opgenomen in de transactie database van Bedrijfslocatie.NL en derhalve vertrouwelijk. Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de taxatiemethodiek met name is gebaseerd op de methode zoals hierboven beschreven. Referenties dienen als controle middel. Bij een beperkt aantal kooptransacties in de markt kunnen referentie objecten qua uitslag veel afwijken. Onderbouwing marktwaarde De markthuurwaarde is vastgesteld op basis van de referenties, algemeen marktoordeel en specifieke objectkenmerken en locatie eigenschappen. Taxateur heeft de markthuurwaarde vastgesteld op basis van een vergelijking van huurtransacties in de omgeving. De meer- of minderhuur ten opzichte van de markthuur is indien sprake is van een aanzienlijk verschil gecorrigeerd met een passende kapitalisatiefactor. Het bruto aanvangsrendement is bepaald op basis van in de markt geldende aanvangsrendementen voor dit soort vastgoed op dit moment en opgebouwd uit een (sterk opgelopen) risicovrije rente, risicoopsla soort vast oed en risico opslag voor het specifieke object en huurder in relatie tot de huuropbrengsten en leeg Paraa

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Voor de waardering is uitgegaan van de marktwaarde na renovatie gecorrigeerd met stelposten voor de verbouwingskosten en overige kosten waaronder winst/ risico. Voor de waardering van de aangebouwde houten berging is rekening gehouden met de mogelijkheden van het bestemmingsplan Centrum-1. Naast berging zou deze ruimte bijvoorbeeld ook voor horeca tot en met categorie 2 kunnen worden gebruikt. Tevens geldt hier een goothoogte van 12 meter. Wel is sprake van een gemeentelijk monument waarvoorlangs zou worden gebouwd en geldt beschermd stadsgezicht. De mate van werkelijke bouwmogelijkheden bepalen derhalve de waarde van de berging.

De bijbehorende berekeningen zijn opgenomen in de bijlagen. 9.2

BACKTESTING

Datum eerdere taxatie indien van toepassing Waardepeildatum eerdere taxatie Waarde eerdere taxatie Toegepaste taxatiemethodiek en/of rekentechniek(en) eerdere taxatie Heeft dezelfde taxateur en/of organisatie de eerdere taxatie uitgevoerd Het verschil tussen de waarde van de vorige en deze taxatie is Het verschil tussen deze en de eerdere taxatie is < 5% of > 5% Dit verschil is ontstaan door

24 juli 2018 24 juli 2018 Comparatieve methode, betrof uitsluitend leegwaarde op basis van gesplitste appartementen per bouwlaag. Ja

Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing.

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 10

DATERING EN ONDERTEKENING

Aldus naar beste kennis en wetenschap gedaan en namens op maandag 21 november 2022 ondertekend door: Hoogachtend, Taxateur

Controlerend taxateur

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Normblad taxatierapport commercieel vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde.

Toelichting 1.2.1.het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2.vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4.op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5.tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt.

1.2.6.bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7.zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. Par

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 1.2.8.na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9.waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3.

Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum.

Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 5.3.7). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd.

Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen.

Paraa

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.

1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc.

2. Kwalificaties van de taxateur Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1.Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2.De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3.De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is.

2.1.4.Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoeri gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiver verstrekte gegevens. Paraaf

TAXATIERAPPORT COMMERCIEEL VASTGOED Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie. Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2.De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen.

Toelichting 2.4.1.In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. 2.4.2.Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. 2.5 Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1.Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling.

2.6 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2.De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3.Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.4.De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling.