20230807541 2 Bijlage 1: Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving

Startnotitie Spaarneboog e.o. Haarlem Noord

Onderwerp

Gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving, Haarlem Noord

Bestuurlijk opdrachtgever

Wethouder F. Roduner

1. Inleiding Haarlem is een populaire stad om te wonen. Daarom wil de gemeente 10.000 woningen bouwen in de acht aangewezen ontwikkelzones in Haarlem. De Spaarndamseweg is één van deze ontwikkelzones en transformeert de komende jaren naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied. Binnen de zone worden naast 650 tot mogelijk wel 1.200 woningen ook nieuwe voorzieningen, werkgelegenheid en aantrekkelijke straten en een groenere openbare ruimte gerealiseerd. In de afgelopen jaren zijn verschillende ontwikkelingen langs de Spaarnedamseweg gerealiseerd of bevinden zich al in een vergevorderd stadium. De transformatie van de zone is daarmee in volle vaart. Eén van de nog te ontwikkelingen locaties – en veruit de grootste binnen de zone – is winkelcentrum Spaarneboog en omgeving. In de ontwikkelvisie Spaarndamseweg en Omgevingsvisie Haarlem 2045 is het gebied rondom winkelcentrum Spaarneboog, Quality Bakers, Kwantum, Filippo en het Mandelapark aangewezen als één van de icoon- en sleutelprojecten binnen de zone. In deze projecten komen de zes strategische keuzes uit de Omgevingsvisie samen en zijn daarmee van belang voor de toekomst van Haarlem.

In het plangebied liggen kansen voor de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een substantieel aantal woningen (circa 50% van de voorziene woningen in de zone) in samenhang met hoogwaardige openbare ruimte en het Nelson Mandela park in het bijzonder. De scope van de ontwikkeling van Spaarneboog en omgeving reikt daarbij verder dan alleen het bouwen van nieuwe woningen in Haarlem. De ontwikkeling vormt direct aanleiding om te verkennen hoe actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie en Coalitieakkoord zoals de mobiliteit- en energietransitie, groen, ecologie en klimaatadaptatie een plek kunnen krijgen binnen deze ontwikkeling. Daarnaast is Haarlem ambitieus op het gebied van werkgelegenheid en het voorzieningenniveau (mengen en verdichten van wonen, welzijn, zorg, winkels, horeca, dienstverlening, sport, onderwijs en recreatie). Voor al deze thema’s en opgaven moet letterlijk ruimte in het gebied en de aangrenzende wijken worden gemaakt. De gemeente is voor het realiseren van haar doelstellingen voor een aanzienlijk deel afhankelijk van marktinitiatieven. De afgelopen jaren zijn oriënterende gesprekken gevoerd met grondeigenaar Hoorne Vastgoed (hierna Hoorne) om de ontwikkelmogelijkheden voor het gebied te verkennen.

Aanleiding hiervoor was het initiatief van Hoorne om het winkelcentrum te renoveren en de meer recente aankoop van de locaties Quality Bakers en voormalig bouwcentrum Filippo in het gebied. De gesprekken hebben tot op heden niet geleid tot specifieke uitgangspunten en plannen. Wel heeft dit geleid tot inzicht in de complexiteit en de samenhang van de ambities en opgaven voor beide partijen in het gebied. Partijen hebben besloten de gebiedsontwikkeling nieuw leven in te blazen en de ambitie en intentie naar elkaar uitgesproken om voor het totale plangebied een aantrekkelijk stuk stad te creëren en hiervoor gezamenlijk de planvorming op te starten en uit te voeren. De startnotitie geeft richting aan de gebiedsontwikkeling en vormt de basis voor de uitwerking van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving.

1/12

2. Plangebied Spaarneboog (de voormalige Werf Conrad) maakt onderdeel uit van de zogenoemde Spaarnedriehoek. Een zone met een industrieel verleden.

Figuur 1: plangebied wit omlijnd

Het Plangebied ‘Spaarneboog en omgeving’ bestaat uit de volgende deelgebieden: Winkelcentrum Spaarneboog Langs de oostzijde aan de Spaarnedamseweg ligt winkelcentrum Spaarneboog, met als belangrijkste trekkers supermarkten Vomar en Aldi, Action, Leen Bakker, kringloopwinkel Rataplan, SportCity en Klimmuur Haarlem. In het binnenterrein en op het dak van Carpet Right bevinden zich parkeerplaatsen. Quality Bakers en Nelson Mandelapark Aan de rand van het Nelson Mandelapark ligt de Quality Bakers locatie, de voormalige broodfabriek die al jaren leeg staat. Het Mandelapark zelf ligt enigszins verscholen in de wijk en wordt als sociaal onveilig aangemerkt. In het park liggen naast een skateramp en voetbal- en basketbalveld, wijkcentrum De Fjord, gymzaal De Werf en het pand van stichting EcoSol. Allen zijn volledig afgeschreven en aan vernieuwing toe. Paul Krugerkade en Werfstraat De Paul Krugerkade en Werfstraat vormen de gebiedsontsluitingswegen. De Paul Krugerkade is een drukke en rommelige straat die gedomineerd wordt door auto’s en weinig verblijfkwaliteit. De Werfstraat dient voornamelijk als expeditiestraat en wordt gebruikt door langparkeerders die de het historisch centrum van Haarlem bezoeken. De parkeerdruk in de wijk komt op sommige momenten zelfs boven de 100% uit.

Filippo en Kwantum In het noordelijke plandeel, rondom de Ben Viljoenstraat en Hertzogstraat liggen de terreinen van Filippo en Kwantum. Het terrein is recent verworven door Hoorne Vastgoed en bouwbedrijf De Nijs. Filippo verhuist naar de Waardepolder. De Kwantum en het parkeerdek zijn eveneens in eigendom bij Hoorne. De bovenliggende koopappartementen gedeeltelijk. De totale omvang van het plangebied bedraagt circa 88.000 m2, waarbij het openbaar gebied en het maatschappelijk vastgoed (ca. 55%) in eigendom is van de gemeente. Hoorne bezit – op kleine private eigendommen van Hero kindcentra en keukenzaak Dicks (5%) de overige ca. 40% van het grondeigendom en vastgoed.

2/12

3. Doelstelling Het doel van de opgave is te komen tot een duurzame en integrale gebiedsontwikkeling waarbij diverse functies en opgaven in het gebied in samenhang met elkaar worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied. Een nieuw stadsdeelcentrum met een afgewogen programmatische mix van wonen, detailhandel, werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen, sport en onderwijs, en met een verbeterde aansluiting op de omliggende woonbuurten. Het gebied tussen en rond Paul Krugerkade, Werfstraat en Mandelpark mist stedenbouwkundige samenhang, kwalitatieve uitstraling en vraagt om structurele verbetering. De herontwikkeling van het terreinen van Spaarneboog, Quality Bakers, Filippo, Kwantum is gewenst, zodat de wijk voelbaar aan het Spaarne komt te liggen. Het winkelcentrum en de aanwezige maatschappelijk voorzieningen zijn belangrijk voor de buurt en moeten dat in de toekomst ook blijven. De grote groene ruimte van het Nelson Mandelapark is bijzonder waardevol voor deze dichtbebouwde buurt, maar zou veel meer ruimtelijke kwaliteit en betekenis kunnen krijgen. Behoud van historische en beeldbepalende panden met name aan de Paul Krugerkade, draagt bij aan de toekomstige identiteit en de herkenbaarheid van het gebied.

De transformatie van verschillende kavels in het gebied levert een bijdrage aan het uitbreiden van de woningvoorraad van Haarlem, het versterken van het voorzieningenpeil (horeca, detailhandel, commercieel) in de wijk door de vernieuwing van winkelcentrum Spaarneboog. Daarbij is het uitgangspunt dat Spaarneboog ook tijdens te transformatie goed moet kunnen blijven functioneren. Volledige sloopnieuwbouw van het bestaande winkelcentrum is dan ook niet aan de orde. Tegelijkertijd biedt de gebiedsontwikkeling kansen, die gelet op de groei van Haarlem, om de sociaal maatschappelijke voorzieningen (sport, onderwijs en welzijn) in de wijk uit te breiden en of op te waarderen, de algehele leefbaarheid van de wijk te vergroten en de openbare ruimte toekomstbestendiger te maken. Omdat het een langjarige gebiedsontwikkeling betreft die om aanzienlijke publieke investeringen vraagt, moet in de uitwerking worden gekeken naar een plan dat ten aanzien van de fasering flexibel en schaalbaar is. Met deze startnotitie wordt aan de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met het uitvoeren van benodigde ruimtelijke studies (massa, programma, scenario’s), onderzoek naar de belangrijkste omgevingsaspecten en het opstellen van een Programma van Eisen voor de Leefomgeving als ontwikkelkaders voor het plangebied.

Er wordt geen besluit gevraagd over de precieze ruimtelijke en programmatische invulling, omdat dit in de vervolgfasen om nader onderzoek en een integrale afweging vraagt.

4. Ambities en opgaven Aan de hand van de zes strategische keuzes integrale opgaven uit de Omgevingsvisie met de daar bij behorende speerpunten wordt Spaarneboog toekomstgericht ontwikkeld. De keuzes worden integraal afgewogen. Om dit te bereiken wordt er eerst met de stakeholders en omgeving onderzocht wat de kwaliteit en het karakter van deze wijk is. Dit wordt vastgelegd in een Ambitiedocument (gebiedsconcept en ruimtelijke scenario’s) dat de gezamenlijke leidraad vormt voor de verdere ontwikkeling.

Figuur 2: Omgevingsvisie Haarlem 2045: strategische keuzes integrale opgaven

3/12

Vernieuwen en versterken van het winkelhart Programmatisch kan het gebied worden versterkt met een mix van wonen, commerciële voorzieningen en bestaande en nieuwe voorzieningen, zodat het werkgebied beter aansluit op de omliggende woonbuurten. De Economische Visie Haarlem heeft als doel het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid. Met de groei van de stad dient de huidige woon-werkbalans van 0,43 baan per inwoner behouden te blijven. Het winkelcentrum Spaarneboog wordt gedeeltelijk gerenoveerd, krijgt een compleet nieuwe uitstraling en wordt verduurzaamd. Door op en rondom het winkelcentrum woningbouw toe te voegen en het winkelgebied meer in te richten als verblijfsgebied en te verbinden met het Nelson Mandelapark wordt in lijn met de Economische Visie wonen en werken dichter bij elkaar gebracht. Hierbij worden kansen gezien voor informele werklocaties en werken-aan-huis. Dit versterkt Haarlem als aantrekkelijke woon- en werkstad voor bewoners, bedrijven en bezoekers. Vergroten en versterken van de Haarlemse woonvoorraad In het plangebied liggen kansen voor de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een substantieel aantal woningen en samenhang met hoogwaardige openbare ruimte. Een gezonde, gevarieerde wijk die zorgvuldig aansluit op de bestaande historische stedenbouwkundige structuur. Woningbouw in de verdeling 50% sociaal en 50% vrije sector.

Daarbij geldt de inspanningsverplichting om binnen de vrije sector circa 30% te realiseren in het (lage)middel dure segment. Door middel varianten- en massastudies wordt onderzocht wat het laadvermogen en de optimale verdeling tussen het woonprogramma en overige benodigde functies in het gebied is. Mobiliteit speelt hierin tevens een belangrijke rol. Verplaatsing OBS de Cirkel naar het plangebied Recent is het haalbaarheidsonderzoek om de Cirkel te verplaatsen naar dit plangebied afgerond. Dit biedt de mogelijkheid om in de Atjehstraat extra groen aan de sterk versteende Indische buurt toe te voegen. Vervangen en capaciteitsuitbreiding sportfaciliteiten Haarlem Noord De technische levensduur van gymzaal De Werfstraat is inmiddels overschreden en voldoet niet langer aan de huidige normen en moet vernieuwd worden. Ook de Cirkel heeft een sportvoorziening nodig. Er ontstaat de mogelijkheid om de benodigde capaciteitsuitbreiding efficiënt (ruimteclaim, dubbelgebruik en investering) te combineren in de vorm van een sportzaal. Vervangen Huis van de Wijk De Fjord Gelet op de groei van Haarlem is nadrukkelijk behoefte aan maatschappelijke voorzieningen (sport, onderwijs en welzijn) in de stad. De gemeente hecht met de ontwikkeling van het gebied dan ook grote waarde aan de terugkeer van de sociaal maatschappelijke voorzieningen die zich momenteel huisvesten in Wijkcentrum de Fjord.

Voor de herhuisvesting van deze organisaties en het aantrekken van eventueel aanvullende voorzieningen streeft de gemeente naar de ontwikkeling van een Huis van de Wijk: een gebouw waar ruimte is voor een moderne buurtontmoetingsplek en waar je als wijkbewoner voorzieningen vindt op het gebied van gezondheid, gezin, scholing, sport en wonen. Voor dit Huis van de Wijk wordt een programma ontwikkeld in samenwerking met de welzijnspartners (Buurts) en de huidige gebruikers van De Fjord, om tot een verbeterd welzijnsaanbod te komen en een efficiëntieslag te maken in het gebruik van maatschappelijk vastgoed in Haarlem Noord. Onderzoek moet uitwijzen of en hoe een Huis van de Wijk er functioneel en programmatisch, mogelijk in combinatie met andere functies uit kan zien. Vervangen stichting EcoSol De dagbesteding van de stichting EcoSol (onderdeel van Buurts) ligt aan de rand van het plangebied. Ook hiervan is de technische levensduur overschreden. Het heeft dan ook de voorkeur om deze voorziening integraal in de planvorming mee te nemen.

4/12

Verbeteren van de sociale veiligheid, ruimtelijk en gebruikswaarde van het Nelson Mandelapark De grote groene ruimte van Nelson Mandelapark is bijzonder waardevol voor deze dichtbebouwde buurt, maar zou veel meer ruimtelijke kwaliteit en betekenis kunnen krijgen. De vele achterkanten en grillige vorm maken het tot een onoverzichtelijk park, dat geïsoleerd ligt. Het is de opgave de sociale veiligheid, ruimtelijke en gebruikswaarde van het park als sport en ontmoetingsplek te verbeteren. Een duidelijke hoofdruimte, een prettige (groene)verbinding met het Spaarne via de Werfstraat en aanpak van de randen zijn hiervoor noodzakelijk. Daarmee ontstaat een samenhangend en beter doordringbaar gebied tussen Mandelapark en Spaarne. Onderzocht wordt hoe door te schuiven met programma het park beter te verbinden met de omgeving en tevens opgaven op het gebied van groen, ecologie, klimaat en gezondheid voor mens en dier met elkaar te verweven. Beter benutten van de groene ruimte Nelson Mandelapark en sterk versteende winkelcentrum voor opgaven op het gebied van groen, ecologie, klimaatadaptatie De wijken langs het Spaarne zijn sterk versteend (Generaalsbuurt 0%, De Goede Hoop 1% en de Patrimoniumbuurt 8% groen).

Naast de standaarddoelen en voorschriften met betrekking tot klimaatbestendige inrichting die worden genoemd in het Strategisch Plan Klimaatadaptatie, kent het plangebied ook een duidelijke klimaatopgave. Recente onderzoeken (BRP++, Witteveen&Bos, 2023 en Watersysteemanalyse Haarlem-Noord, Sweco, 2023) laten zien dat het plangebied en het aangrenzende gebied kampt met een bergingstekort voor hemelwater en kan leiden tot wateroverlast. Meer groen, meer bomen, meer waterbergingsmogelijkheden om vertraagd te kunnen afvoeren, groene daken en afkoppelen van hemelwater zijn belangrijke maatregelen om de problemen tegen te gaan. De kansen om in dit aangrenzende areaal maatregelen te nemen zijn echter beperkt. De gebiedsontwikkeling en het Nelson Mandelapark in het bijzonder vervult een belangrijke sleutelrol bij bergingsoplossingen voor de buurt. De bergingsopgave voor stadsdeel Noord wordt momenteel onderzocht. Versnellen van de energietransitie Haarlem heeft als doelstelling om in 2040 aardgasvrij te zijn. Nieuwbouw wordt al aardgasvrij opgeleverd. De grotere ontwikkelgebieden bieden kansen om ook de omliggende bestaande bouw aardgasvrij te maken, zoals ook staat omschreven in de Transitievisie Warmte en de Haarlemse Routekaart Duurzaamheid.

Een energiestrategie moet de mogelijkheid verkennen of het ontwikkelgebied een grotere duurzame energievoorziening kan realiseren om ook bestaande bouw hierop aan te sluiten, bijv. warmtenet en aquathermie. De Richtlijn Duurzaam Bouwen vat het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid samen in concrete randvoorwaarden en ambities voor het bouwen. De specifieke duurzaamheidsambities en maatregelen worden in de vervolgfase uitgewerkt in een energie- en duurzaamheidsstrategie. Implementeren van mobiliteitsambities en nieuwe concepten Het toevoegen van programma heeft gevolgen voor de verkeerskundige structuur en gebiedsontsluitingen. Een woon- en werk- en winkelgebied vraagt veel op het gebied van de bereikbaarheid. Het implementeren van de ambities uit het mobiliteitsbeleid is dan ook één van de belangrijkere opgaven voor de vernieuwing van Spaarneboog. Het inzetten op het inkrimpen van parkeervoorzieningen langs de Paul Krugerkade, Werfstraat en het winkelcentrum, ten gunste van groen, langzaam verkeer en het creëren van een prettig verblijfgebied, zonder daarbij afbreuk te doen aan het goed kunnen functioneren van het winkelcentrum en de commerciële belangen die daarmee samenhangen is een speerpunt van deze ontwikkeling.

In lijn met de mobiliteitsvisie en invoering van parkeerregulering wordt ingezet op duurzame mobiliteit door bereikbaarheid te voet en gebruik van fiets, openbaar vervoer en deelauto’s te stimuleren. Een nadrukkelijke onderzoeksvraag is of en hoe de ontwikkeling van Spaarneboog een bijdrage kan leveren als overloopgebied (wijkhub) voor de omgeving om de parkeerdruk te verlagen en straten te kunnen vergroenen of zelfs autoluw of -vrij te maken. Daarvoor is inzicht nodig naar het functioneren van de verkeers- en ontsluitingssituatie 5/12

rond Spaarneboog en bijvoorbeeld de mogelijkheden voor dubbel en of partieel gebruik van bestaande en nieuwe parkeervoorzieningen. Zo wordt de buurt groener, gezonder, veiliger en kindvriendelijker. Vaststellen van nieuwe juridisch-planologische kaders De gewenste ontwikkeling past weliswaar in de ontwikkelvisie Spaarndamseweg, maar niet in het vigerende bestemmingsplan Spaarndamseweg. Een herziening van het bestemmingsplan (in 2024: omgevingsplan) is nodig om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

5. Resultaten De gebiedsontwikkeling beoogt: - De realisatie van circa 450-750 nieuwe woningen. De exacte hoeveelheid is afhankelijk van volumestudies en integrale afweging van het totale programma. Indien nodig wordt grond verkocht of geruild om een optimale ruimtelijke structuur in het plangebied te creëren. In de gemeentelijke plancapaciteit is voor deze ontwikkeling vooralsnog uitgegaan van circa 600 woningen. - Het behoud en revitalisering van de L-vormige deel van het bestaande winkelcentrum Spaarneboog waar detailhandelsbedrijven en commerciële functies graag gevestigd zijn en blijven; - De realisatie van een Huis van de Wijk als moderne buurtontmoetingsplek in Haarlem Noord en waar sociaal maatschappelijke organisaties gezamenlijk een efficiënter en verbeterd welzijnsaanbod aanbieden op het gebied van gezondheid, gezin, scholing, sport en wonen; - De realisatie van een nieuw schoolgebouw voor de Cirkel, ondernomen voor stichting EcoSol en een sportzaal die voorziet in de uitbreidingsbehoefte van sportfaciliteiten voor het onderwijs, maatschappelijke organisaties en sportverenigingen; - Een aantrekkelijk woon-werkgebied met een stedelijk karakter dat voor bewoners, bezoekers als bedrijven duurzaam bereikbaar is en blijft door de inzet van (innovatieve) mobiliteitsconcepten en eventueel kan dienen als wijkhub om omliggende buurten te ontlasten in de parkeerdruk; -

Verbeterde en veilige en wandel- en fietsroutes door het gebied en naar het Spaarne die bewoners en bezoekers stimuleren om lopen en fietsen te verkiezen boven de auto; - Een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte waar bewoners en bezoekers zich veilig en prettig voelen, winkels en voorzieningen goed toegankelijk zijn en waar voldoende ruimte is voor sport, spelen en ontmoeting; - Een toekomstbestendige openbare ruimte en gebouwde omgeving, waarbij ambities, kansen en opgaven op gebied van behoud en uitbreiding van de groenkwaliteit, vergroten van de biodiversiteit, duurzaamheid en klimaatadaptatie geïntegreerd is.

6. Kaders en uitgangspunten op hoofdlijnen De belangrijkste kaders en uitgangspunten – naast wettelijke kaders en verordeningen – voor de verdere planontwikkeling van Spaarneboog op de verschillende thema’s zijn: Juridisch-planologische en ruimtelijke kaders  Omgevingswet (januari 2024)  Omgevingsvisie Haarlem 2045 (januari 2022)  Ontwikkelvisie Spaarndamseweg (december 2019)  Hoogbouwprincipes: kansen voor hoogbouw in Haarlem (november 2018)  Bestemmingsplan Spaarnedamseweg en omgeving (juni 2013)  Nota Ruimtelijke Kwaliteit (juli 2012)

6/12

Programmatische kaders: wonen, economie, sport, onderwijs, welzijn & cultuur  Coalitieakkoord ‘Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad. Coalitieakkoord 20222026’  Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment (november 2022)  Uitvoeringsafspraken Gewoon in de Wijk (maart 2022) en Strategisch huisvestingsplan Gewoon in de wijk (verwacht Q4 2023)  Marktruimteonderzoek Detailhandel 2022 Provincie Noord-Holland (januari 2023)  Prestatieafspraken Haarlem 2022 tot en met 2025 met woningcorporaties Ymere, Pré Wonen en Elan Wonen en huurdersorganisaties (februari 2022)  Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis: woonvisie + uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025 (april 2021)  Cultuur maakt Haarlem: Cultuurplan 2022-2028 (april 2021)  Agenda voor Sport 2020+ (september 2020)  Economische visie Haarlem 2040 (juni 2020)  Strategisch huisvestingsplan onderwijs 2019 – 2022 (januari 2020)  Detailhandelsbeleid Regio Zuid-Kennemerland 2018-2023 (oktober 2018)  Detailhandelsvisie Haarlem Winkelstad 2016-2020 (november 2017) Mobiliteit  Nota parkeernormen Duurzame parkeeroplossingen in ruimtelijke ontwikkelingen (februari 2023)  Nota Uitwerking parkeerregulering Uitbreiding betaald parkeren in Haarlem (februari 2023)  Mobiliteitsbeleid (augustus 2021) Openbare Ruimte  Handboek Inrichting Openbare Ruimte Haarlem Noord (juni 2016, actualisatie

in 2023)  Ecologisch Beleidsplan, deel 2: uitwerking van een robuust ecologisch netwerk. Natuur Netwerk Haarlem (november 2022).  Groenbeleidsplan Haarlem gaat op groen! (oktober 2022)  Structuurvisie openbare ruimte Haarlem 2040: Groen en Bereikbaar (december 2017)  Verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan 2018-2023 (november 2017)  Ecologisch beleidsplan 2013-2030 (november 2019) Duurzaamheid & klimaatadaptatie  Richtlijn Duurzaam Bouwen (augustus 2022), die het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid samenvat waaronder Actieplan Schone Energie, Haarlemse Routekaart Duurzaamheid (Route voor CO2 reductie), Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA, Convenant Green Deal Houtbouw MRA, Hemelwaterverordening Haarlem 2022, Haarlemse Afwegingskader Klimaatbestendige Inrichting Openbare ruimte en het Strategisch Plan Klimaatadaptatie: Haarlem klimaatbestendig in 2050. Financiële kaders  Kostenverhaal onder de Omgevingswet (2024)  Nota bovenwijkse netwerkvoorzieningen 2021 (maart 2021) Raakvlakproject(en) De Paul Krugerkade is één van de belangrijke verbindingen tussen de Schoterweg en Spaarne. De opgave is om deze straat een samenhangende en hoogwaardige inrichting te geven, met een sterke boomstructuur en

7/12

primaat bij fietsers en voetgangers. De aanpak van deze straat is al gepland in combinatie met vervanging van het riool. Het profiel van de Paul Krugerstraat is leidend voor de herinrichting van de Paul Krugerkade.

7. Haalbaarheidsanalyse en ontwikkelstrategie Globale haalbaarheidsanalyse Een eerste globale verkenning en doorrekening van het beoogde programma, investeringen in het openbaar gebied en principeafspraken met Hoorne over bijdragen in de ambtelijke kosten, wettelijk kostenverhaal en nota bovenwijks geven voldoende basis om de gebiedsontwikkeling verder te onderzoeken. De uit te voeren onderzoeken naar haalbaarheid, kansen, belemmeringen en risico’s resulteert in financiële kaders voor het Programma van Eisen voor de Leefomgeving. Ontwikkelstrategie De gemeente is voor het realiseren van haar doelstellingen mede afhankelijk van marktinitiatieven. Met Hoorne zijn de eerste verkenningen gedaan. Hierbij wordt duidelijk dat de (her-) ontwikkeling deel uit moet maken van een integrale gebiedsontwikkeling waarbij het Nelson Mandelapark, wijkcentrum de Fjord, gymzaal De Werfstraat en EcoSol ook betrokken worden. Dit betekent dat de gemeente een actieve rol neemt binnen de ontwikkeling en de komende periode onderzoekt of en welke samenwerkingsvorm met Hoorne overeengekomen kan worden. De samenwerkingsvorm ‘developing apart together’, ook wel ‘joint venture light’ genoemd (alleen wat kan, gezamenlijk wat moet) ligt hier voor de hand.

Gezamenlijk bezitten partijen 95% van de gronden en zijn er beperkt grondtransacties nodig om schuifruimte te creëren om veranderingen in de stedenbouwkundig opzet en openbare ruimte mogelijk te maken. Er is de wens om in een publiek-private projectorganisatie kaveloverschrijdende aspecten zoals het programma, dichtheden, bouwhoogtes, functiemix, planning van gezamenlijke en maatschappelijke voorzieningen, communicatie en participatie te verzorgen. Ook de afstemming over de fasering van de publieke en private investeringen en openbare ruimte is hier onderdeel van. De kavels worden uiteindelijk individueel ontwikkeld door (zittende) partijen, maar binnen het raamwerk van het afsprakenkader. Met betrekking tot het realiseren van maatschappelijk vastgoed kan ervoor worden gekozen om deze als gemeente zelf te ontwikkelingen op eigen of aan te kopen gronden. Er kunnen echter ook argumenten zijn om binnen de samenwerking afspraken te maken met Hoorne zodat zij zorgdragen voor de realisatie van het maatschappelijk programma. Overigens kan dit ook van toepassing zijn op het realiseren van (delen van) de openbare ruimte. Het uitwerken van de ontwikkelstrategie en een globaal faseringsplan is onderdeel van het op te stellen Programma van Eisen voor de Leefomgeving.

Het besluit om een actieve rol te nemen in de gebiedsontwikkeling rondom de Spaarneboog heeft automatisch tot gevolg dat niet alle kosten die door de gemeente worden gemaakt verhaald kunnen worden op de marktpartij en dat er een voorbereidingskrediet noodzakelijk is.

8. Communicatie, Participatie & Inspraak Participatie en communicatie Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving wordt in samenwerking met Hoorne opgesteld. Bij de totstandkoming van de ontwikkelvisie Spaarndamseweg (2020) is een start gemaakt met participatie en inspraak. Naast belanghebbende stakeholders en adviescommissies (o.a. schoolbestuur Spaarnesant, welzijnsorganisatie Buurts, Hoogheemraadschap van Rijnland, Veiligheidsregio Kennemerland, Platform Groen en Toegankelijkheid) worden bewoners ook in de komende planfasen nadrukkelijk betrokken. 8/12

Voor het project is er een participatie- en inspraakplan opgesteld. Het niveau van participatie voor stakeholders uit de omgeving is meeweten1 en meedenken2. Geïnteresseerde stakeholders uit de omgeving worden actief geïnformeerd over de voortgang van de planvorming via verschillende communicatiekanalen (o.a. projectwebsite, social media, nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten), hebben inhoudelijke inbreng op de plannen en worden actief uitgenodigd te participeren. Gewerkt wordt met een klankbordgroep waarin een groep vertegenwoordigers van de buurt gevraagd wordt om actief deel te nemen samen met andere belanghebbende stakeholders. De uitkomsten van deze gesprekken worden betrokken bij de besluitvorming over de verschillende planproducten. Groenplatform Op 9 november 2022 is met Groenplatform gesproken over de aandachtspunten bij het opstellen van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving.

Groenplatform geeft het advies om de volgende punten te betrekken bij het Programma van Eisen voor de Leefomgeving en daaropvolgende Stedenbouwkundig Plan: - Ontwerp Mandelapark aan de hand van de volgende 8 principes: aantrekkelijk, sociaal veilig, toegankelijk en bereikbaar, beweegvriendelijk, sociaal, kindvriendelijk, klimaat adaptief en groen; - Streven naar aaneengesloten groenoppervlakte en voorkom versnippering; - Het Mandelapark aantrekkelijker maken en een zichtbaardere plek geven door onder andere meer voordeuren aan het park maken; - Onderzoeken of het groen vanuit het Mandelapark en Paul Krugerkade verbonden kan worden met groen in de omgeving (Spaarneoever en het Bolwerk); - Bestaande functies (zoals de school, maatschappelijke functies) in het gebied (visueel) zoveel mogelijk door laten lopen in het groen; - Levensverwachting bomen inventariseren en op basis daarvan keuzes voor herpositioneringpark en gebouwen maken; - Onderzoeken of het mogelijk is om aan zuidzijde van de Paul Krugerkade een dubbele rijbomen te planten; - Verblijfsplek voor jongeren behouden/creëren; - Stichting EcoSol behouden op huidige locatie. Eerste verkennende gesprekken omgeving Ook zijn er gesprekken geweest met bewoners uit de omgeving en met de wijkraad Patrimoniumbuurt. Dat de ontwikkeling van Spaarneboog en ook het Mandela hiervan onderdeel uitmaakt wordt als positief gezien.

Bewoners hebben daarbij aandacht gevraagd voor een zorgvuldige inpassing van gebouw qua positionering en bouwhoogtes en om extra parkeerplaatsen te realiseren om de parkeerdruk in omliggende straten te verminderen. Beide aandachtspunten zijn eerder in de startnotitie beschreven. Formele inspraakmomenten Er zijn twee momenten waarop formele inspraak mogelijk is, namelijk bij het vrijgeven van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving en later het Omgevingsplan of aanvragen omgevingsvergunningen.

1 Meeweten: deze stakeholders hebben geen actieve rol in het project en worden actief op de hoogte gehouden. 2 Meedenken: stakeholders die vroegtijdig worden geraadpleegd en waarvan het projectteam een bepaalde inhoudelijke inbreng wil krijgen bijvoorbeeld

middels een klankbordgroep.

9/12

9. Financiën Voor het project zijn Hoorne en de Gemeente de initiatiefnemers. Beide partijen investeren op eigen rekening en risico. De gemeentelijke investeringen bestaan in de basis uit de realisatie van het maatschappelijk programma, de herontwikkeling van de openbare ruimte en planontwikkelingskosten. Voorschotovereenkomst(en) De dekking van ambtelijke kosten tot nu toe worden gedekt door een voorschotovereenkomst met Hoorne.. Voor de definitiefase wordt een nieuwe voorschotovereenkomst gesloten. Het afsluiten van een anterieure overeenkomst is pas aan de orde als het Stedenbouwkundig Plan wordt vastgesteld. Voorbereidingsbudget gebiedsontwikkeling Uitgangspunt is dat er geen grondexploitatie wordt geopend. Daarom wordt voorgesteld om de voorbereidingskosten die niet verhaald worden op Hoorne te dekken uit het jaarlijks beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget gebiedsontwikkeling uit het coalitieakkoord. De voorbereidingskosten voor de definitiefase worden geraamd op circa €410.000 waarvan 50% door Hoorne en 50% vanuit het voorbereidingsbudget wordt gedekt. De kosten bestaan uit interne uren (€145.000), inhuur bureau’s voor o.a. stedenbouw& landschap, communicatie en juridisch advies (€155.000), onderzoekskosten voor o.a. verkeer/mobiliteit, flora/fauna, bodem, stikstof (€70.000) en onvoorziene kosten (€40.000).

Kostenverhaal Daarnaast dient Hoorne via het wettelijke kostenverhaal en de Nota Bovenwijks bij te dragen aan de herinrichting van de openbare ruimte en eventueel overige benodigde bovenwijkse investeringen. Hoorne en de gemeente leggen tezamen met het Programma van Eisen voor de Leefomgeving de uitgangspunten, (financiële)basisafspraken over het kostenverhaal en de verdere planontwikkeling en ontwikkelstrategie vast in een Afsprakenbrief als voorloper op de nog te sluiten anterieure overeenkomst. Gemeentelijke Meerjaren Investeringsprogramma’s (MJIP) Ten aanzien van de stedelijke programmering openbare ruimte zijn in het MJIP gelden beschikbaar voor (groot)onderhoud aan de Paul Krugerkade en op termijn de Werfstraat en het Mandelapark (buurtprogrammering 2031-2033). Deze (groot)onderhoudsgelden kunnen – naast het wettelijk kostenverhaal – in tijd vrijgemaakt worden voor de herinrichting van de openbare ruimte. Voor eventuele (beleid)opgaven en ambities binnen het gebied (bijvoorbeeld op gebied van klimaatadaptatie, groen en mobiliteit) dient binnen de stedelijke programmering additionele financiering te worden gevonden via de strategische plannen klimaatadaptatie en beheer en onderhoud. Uitgangspunt is dat de aanvragen voor de (vervanging)investeringen worden gedekt binnen het investeringsprogramma van Jeugd Onderwijs en Sport en Maatschappelijke Ondersteuning.

Voor de ontwikkeling en realisatie van de maatschappelijke voorzieningen zijn of worden in het MJIP van Onderwijs, Sport en Maatschappelijke Ondersteuning budgetreserveringen getroffen. Dat gaat respectievelijk om de verplaatsing van de Cirkel naar het plangebied en de vervangingsinvesteringen van gymzaal De Werfstraat (gecombineerd met gymzaal de Cirkel), EcoSol en wijkcentrum de Fjord. Eventuele grondverkoop en -ruil Het is niet ondenkbaar dat er omwille van het integrale stedenbouwkundige opzet en structuur grondverkoop of grondruil noodzakelijk is. Daarover komt meer inzicht na het opstellen van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving. Bij eventuele grondverkoop wordt een marktconforme grondwaarde betaald en gelden de kaders die voortkomen uit het Didam-arrest.

10/12

10. Risicoanalyse De gebiedsontwikkeling kent vooralsnog de volgende globale risico’s en kanttekeningen. Gedurende de definitiefase vinden er risicoanalyses plaats waarin de risico’s en beheersmaatregelen nader in beeld worden gebracht. Blijvende stijgende (bouw)kosten en renteontwikkelingen die de haalbaarheid verder onder druk zet. Vanwege stijgende bouwkosten en renteontwikkelingen is moeilijk aan te geven of het plan haalbaar blijft en of er in de toekomst ook voldoende middelen beschikbaar zijn om de gemeentelijke opgaven te realiseren. Beheersmaatregel: opnemen in het risicoprofiel bij het opstellen van programmascenario’s, gelijktijdig rekenen en tekenen en financieel doorrekenen in business cases. Indien nodig kan gezien de woningaantallen worden verkend of het aanvragen van een 6e of 7e tranche WBI tot de mogelijkheden behoort. Uitblijven of niet tijdig beschikbaar krijgen van middelen voor gemeentelijke ambities en opgaven De benodigde investeringsruimte is randvoorwaardelijk voor het slagen van deze gebiedsontwikkeling en dient tijdig te worden geprioriteerd. Beheersmaatregel: in iedere planfase bouwkostenramingen laten opstellen en financiële consequenties en keuzes tijdig te betrekken bij de besluitvorming over het prioriteren van middelen in de meer jaren onderhoudsprogramma’s (kadernota).

Verdringing perifere detailhandel Door de steeds grotere opgaven in de stad (woningbouw, energietransitie, mobiliteitstransitie en de uitbreidingsbehoefte van (maatschappelijke)voorzieningen strijden functies om de beperkte ruimte. Hierdoor is de kans aanwezig dat de functie van perifere detailhandel in het gebied in de verdringing komt dan wel ter discussie komt te staan. Binnen Haarlem zijn geen alternatieve locaties beschikbaar voor perifere detailhandel. Milieukundige beperkingen Voor het borgen van de ambities op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en kwaliteit van de leefomgeving is een optimaal gebruik van de ondergrondse ruimte noodzakelijk. Het gaat hierbij niet alleen om ondergrondse infrastructuur maar ook om ondergrondse ruimteclaims op gebied van infiltratie van water, bomen en bodemenergie. Gezien de geschiedenis van het gebied is bodemverontreiniging aannemelijk. Beheersmaatregel: nieuw bodemonderzoek van locaties waar nog onvoldoende actuele gegevens van aanwezig zijn om (on)mogelijkheden en beperkingen vroegtijdig in kaart te hebben. Datzelfde geldt voor bijvoorbeeld het thema stikstof. Verhoging beheer- en onderhoudskosten Het HIOR Noord beschrijft de keuzes voor de inrichting van de straten, pleinen, plantsoenen en parken.

De transformatie van de Spaarneboog en omgeving naar een aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied heeft tot gevolg dat de toekomstige beheer- en onderhoudslasten gaan stijgen. Het Nelson Mandelapark heeft absoluut de potentie om als identiteitsdrager van het gebied te gaan functioneren en een sterkere verbinding met de omgeving te maken. De openbare ruimte wordt een belangrijke schakel in het organiseren van de voorzieningen en het leven in de Spaarneboog. Beheersmaatregel: er wordt in iedere planfase beheerplanen kostenramingen opgesteld op de financiële consequenties hiervan in beeld te brengen.

11. Vervolgproces & Planning De gebiedsontwikkeling doorloopt de verschillende fasen van het Haarlems Ruimtelijke Planproces. De initiatieffase wordt afgerond met het vaststellen van deze startnotitie.

11/12

In de definitiefase worden de kaders op hoofdlijnen onderzocht, gedefinieerd en uitgewerkt tot een Programma van Eisen voor de Leefomgeving, met behulp van het opstellen van een Ambitiedocument, ruimtelijke scenario’s, proefverkavelingen en een essentiekaart voor het plangebied. In de definitiefase is het de ambitie – afhankelijk van de complexiteit – om gelijktijdig met het opstellen van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving te starten met het voorlopig ontwerp Stedenbouwkundig Plan. In de ontwerpfase worden het Stedenbouwkundig Plan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan openbare ruimte opgesteld binnen de vastgestelde kaders. Ook de vereiste onderzoeken voor het omgevingsplan of – vergunning worden uitgevoerd. In de hierop volgende voorbereidingsfase volgt het traject voor het opstellen en vaststellen van het omgevingsplan. Op basis van de globale indicatieve planning kan – afhankelijk van het tijdig beschikbaar krijgen van capaciteit, financiële middelen en draagvlak/beroep en bezwaar – eind 2026 gestart worden met de realisatie.

Fase Definitiefase

Product Programma van Eisen voor de Leefomgeving

Bevoegdheid Raad

Planning Q3-Q4 2024

Ontwerpfase

Stedenbouwkundig-, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan openbare ruimte en benodigde anterieure (verkoop*) overeenkomsten Ontwerp-Omgevingsplan of middels Omgevingsvergunningen Start uitvoering

College/Raad*

Q3-Q4 2025

Raad/College

Q1 2026 > Q3 2026

Voorbereidingsfase Realisatiefase

12/12