20230807541 1 Vaststellen Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving

Raadsstuk

Onderwerp Vaststellen Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving Nummer 2023/807541 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Wonen en woningbouw Afdeling PCM Auteur Poot, S. Telefoonnummer 06 13 14 39 40 Email spoot@haarlem.nl Kernboodschap De ontwikkelzone Spaarndamseweg transformeert de komende jaren naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied. Binnen de zone worden naast 650 tot mogelijk wel 1.200 woningen ook nieuwe voorzieningen, werkgelegenheid en aantrekkelijke straten en een groenere en mooie openbare ruimte gerealiseerd. In de ontwikkelvisie Spaarndamseweg en Omgevingsvisie Haarlem 2045 is het gebied rondom winkelcentrum Spaarneboog, Quality Bakers, Kwantum, Filippo en het Mandelapark aangewezen als één van de icoon- en sleutelprojecten binnen de zone. In het plangebied liggen kansen voor de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een substantieel aantal woningen (circa 50% van de voorziene woningen in de zone) in samenhang met hoogwaardige openbare ruimte en het Nelson Mandela park in het bijzonder. De scope van de ontwikkeling van Spaarneboog en omgeving reikt daarbij verder dan de alleen het bouwen van nieuwe woningen.

De ontwikkeling vormt direct aanleiding om te verkennen hoe actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie en Coalitieakkoord zoals de mobiliteit- en energietransitie, groen, ecologie en klimaatadaptatie een plek kunnen krijgen binnen deze ontwikkeling. Daarnaast is Haarlem ambitieus op het gebied van werkgelegenheid en het voorzieningenniveau (mengen en verdichten van wonen, welzijn, zorg, winkels, horeca, dienstverlening, sport, onderwijs en recreatie). Voor al deze thema’s en opgaven moet letterlijk ruimte in het gebied en de aangrenzende wijken worden gemaakt. Behandelvoorstel voor De commissie ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over commissie het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. Relevante eerdere Ontwikkelvisie Spaarndamseweg, d.d. 30 januari 2020 (2019/836480). besluiten Besluit College Het college van burgemeester en wethouders d.d. 20 juni 2023 Besluit: 1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast; de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2023/807541

1/7

Besluit Raad d.d. ……….

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving vast te stellen (bijlage 1). 2. €205.000 beschikbaar te stellen ter dekking van de definitiefase en deze ten laste te brengen van het budget voorbereidingskosten gebiedsontwikkelingen. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Haarlem is een populaire stad om te wonen. Daarom wil de gemeente 10.000 woningen bouwen in de acht aangewezen ontwikkelzones in Haarlem. De Spaarndamseweg is één van deze ontwikkelzones en transformeert de komende jaren naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied. Binnen de zone worden naast 650 tot mogelijk wel 1.200 woningen ook nieuwe voorzieningen, werkgelegenheid en aantrekkelijke straten en een groenere openbare ruimte gerealiseerd. In de afgelopen jaren zijn verschillende ontwikkelingen langs de Spaarnedamseweg gerealiseerd of bevinden zich al in een vergevorderd stadium. De transformatie van de zone is daarmee in volle vaart. Eén van de nog te ontwikkelingen locaties – en veruit de grootste binnen de zone – is winkelcentrum Spaarneboog en omgeving. In de ontwikkelvisie Spaarndamseweg en Omgevingsvisie Haarlem 2045 is het gebied rondom winkelcentrum Spaarneboog, Quality Bakers, Kwantum, Filippo en het Mandelapark aangewezen als één van de icoon- en sleutelprojecten binnen de zone. In het plangebied liggen kansen voor de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een substantieel aantal woningen (circa 50% van de voorziene woningen in de zone) in samenhang met hoogwaardige openbare ruimte en het Nelson Mandela park in het bijzonder.

De scope van de ontwikkeling van Spaarneboog en omgeving reikt daarbij verder dan alleen het bouwen van woningen in Haarlem. De ontwikkeling vormt direct aanleiding om te verkennen hoe actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie en Coalitieakkoord zoals de mobiliteit- en energietransitie, groen, ecologie en klimaatadaptatie een plek kunnen krijgen binnen deze ontwikkeling. Daarnaast is Haarlem ambitieus op het gebied van werkgelegenheid en het voorzieningenniveau (mengen en verdichten van wonen, welzijn, zorg, winkels, horeca, dienstverlening, sport, onderwijs en recreatie). Voor al deze thema’s en opgaven moet ruimte in het gebied en de aangrenzende wijken worden gemaakt. De gemeente is voor het realiseren van haar doelstellingen voor een aanzienkijk deel afhankelijk van marktinitiatieven. De afgelopen jaren zijn oriënterende gesprekken gevoerd met grondeigenaar Hoorne Vastgoed (hierna Hoorne) om de ontwikkelmogelijkheden voor het gebied te verkennen. Aanleiding hiervoor was het initiatief van Hoorne om het winkelcentrum te renoveren en de meer recente aankoop van de locaties Quality Bakers en voormalig bouwcentrum Filippo in het gebied. De gesprekken hebben tot op heden niet geleid tot specifieke uitgangspunten en plannen. Wel heeft dit geleid tot inzicht in de complexiteit en de samenhang van de ambities en opgaven voor beide partijen in het gebied.

Partijen hebben besloten de gebiedsontwikkeling nieuw leven in te blazen en de ambitie en intentie naar elkaar uitgesproken om voor het totale plangebied een aantrekkelijk stuk stad te creëren en hiervoor gezamenlijk de planvorming op te starten en uit te voeren.

Kenmerk: 2023/807541

2/7

2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. De Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving vast te stellen (bijlage 1). 2. €205.000 beschikbaar te stellen ter dekking van de definitiefase en deze ten laste te brengen van het budget voorbereidingskosten gebiedsontwikkelingen. 3. Beoogd resultaat Het doel van de opgave is te komen tot een duurzame en integrale gebiedsontwikkeling waarbij diverse functies en opgaven in het gebied in samenhang met elkaar worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied. Een nieuw stadsdeelcentrum met een afgewogen programmatische mix van wonen, detailhandel, werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen, sport en onderwijs, en met een verbeterde aansluiting op de omliggende woonbuurten. Het gebied tussen en rond Paul Krugerkade, Werfstraat en Mandelpark mist stedenbouwkundige samenhang, kwalitatieve uitstraling en vraagt om structurele verbetering. De herontwikkeling van het terreinen van Spaarneboog, Quality Bakers, Filippo, Kwantum is gewenst, zodat de wijk voelbaar aan het Spaarne komt te liggen. Het winkelcentrum en de aanwezige maatschappelijk voorzieningen zijn belangrijk voor de buurt en moeten dat in de toekomst ook blijven.

De grote groene ruimte van het Nelson Mandelapark is bijzonder waardevol voor deze dichtbebouwde buurt, maar zou veel meer ruimtelijke kwaliteit en betekenis kunnen krijgen. De transformatie van het gebied levert een bijdrage aan het uitbreiden van de woningvoorraad van Haarlem, het versterken van het voorzieningenpeil (horeca, detailhandel, commercieel) in de wijk door de vernieuwing van winkelcentrum Spaarneboog. Tegelijk biedt het kansen, gelet op de groei van Haarlem, in de behoefte om de sociaal maatschappelijke voorzieningen (sport, onderwijs en welzijn) in de wijk uit te breiden en of op te waarderen, de algehele leefbaarheid te vergroten en de openbare ruimte toekomstbestendiger te maken. 4. Argumenten 1. Het besluit sluit aan bij de ambities die zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie In het plangebied liggen kansen voor de realisatie van een gemengd stedelijk gebied met een substantieel aantal woningen (circa 50% van de voorziene woningen in de zone) in samenhang met hoogwaardige openbare ruimte en het Nelson Mandela park in het bijzonder. De scope van de ontwikkeling van Spaarneboog en omgeving reikt daarbij verder dan de alleen de woningbouwopgave in Haarlem.

De ontwikkeling vormt direct aanleiding om te verkennen hoe actuele beleidsthema's uit de Omgevingsvisie zoals de mobiliteit- en energietransitie, groen, ecologie en klimaatadaptatie een plek kunnen krijgen binnen deze ontwikkeling. Daarnaast is Haarlem ambitieus op het gebied van werkgelegenheid en het voorzieningenniveau (mengen en verdichten van wonen, welzijn, zorg, winkels, horeca, dienstverlening, sport, onderwijs en recreatie). Voor al deze thema’s en opgaven moet letterlijk ruimte in het gebied en de aangrenzende wijken worden gemaakt. 2. Bestaande sociaal maatschappelijke voorzieningen zijn aan vernieuwing en uitbreiding toe. Wijkcentrum De Fjord, gymzaal de Werf en dagbesteding van Stichting EcoSol zijn aan het eind van hun technische levensduur en zijn dringend aan vervanging toe. Ook het toevoegen van nieuw programma zoals wonen en de mogelijke verplaatsing van OBS de Cirkel naar het plangebied biedt kansen om tot een interessante programmamix te komen waarbij slim en efficiënt gebruik wordt gemaakt van combinaties binnen de schaarse ruimte, waarin functies elkaar zowel programmatisch als ruimtelijk versterken. De gemeente heeft in dat verband in het verleden ook verkennende gesprekken met de eigenaar van het Filippo terrein gevoerd om de Cirkel op het terrein te kunnen huisvesten.

Inmiddels is Hoorne vastgoed de eigenaar van het terrein en worden nadere afspraken gemaakt over het realiseren van een nieuwe basis school.

Kenmerk: 2023/807541

3/7

3. Het toevoegen van programma heeft gevolgen voor de verkeerskundige structuur en gebiedsontsluitingen Een woon- en werk- en winkelgebied vraagt veel van bereikbaarheid. Het goed implementeren van de ambities uit het mobiliteitsbeleid is dan ook één van de belangrijke opgaven voor de vernieuwing van Spaarneboog. In lijn met de mobiliteitsvisie en invoering van parkeerregulering wordt ingezet op duurzame mobiliteit door bereikbaarheid te voet en gebruik van fiets, openbaar vervoer en deelauto’s te stimuleren. Een nadrukkelijke onderzoeksvraag is of en hoe de ontwikkeling van Spaarneboog een bijdrage kan leveren als overloopgebied (wijkhub) voor de omgeving om de parkeerdruk te verlagen en straten te kunnen vergroenen of zelfs autoluw of -vrij te maken. 4. Groenparagraaf: de ontwikkeling kan zorgen voor een betere benutting van het Nelson Mandelapark De wijken langs het Spaarne zijn sterk versteend (Generaalsbuurt 0%, De Goede Hoop 1% en de Patrimoniumbuurt 8% groen). Het plangebied kent een duidelijke klimaatopgave. Recente onderzoeken (BRP++, Witteveen&Bos, 2023 en Watersysteemanalyse Haarlem-Noord, Sweco, 2023) laten zien dat het plangebied en het aangrenzende gebied kampt met een bergingstekort voor hemelwater en kan leiden tot wateroverlast.

Meer groen, meer bomen, meer waterbergingsmogelijkheden om vertraagd te kunnen afvoeren, groene daken en afkoppelen van hemelwater zijn belangrijke maatregelen om de problemen tegen te gaan. De kansen om in dit aangrenzende areaal maatregelen te nemen zijn echter beperkt. De gebiedsontwikkeling en het Nelson Mandelapark in het bijzonder vervult als grote groene ruimte een belangrijke sleutelrol bij bergingsoplossingen voor de buurt. De bergingsopgave van stadsdeel Noord wordt op dit moment onderzocht. 5. Duurzaamheidsparagraaf: de ontwikkeling biedt kansen voor het versnellen van de energietransitie De Richtlijn Duurzaam Bouwen vat het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid samen in concrete randvoorwaarden en ambities voor het bouwen. De grotere ontwikkelgebieden bieden kansen om ook de omliggende bestaande bouw aardgasvrij te maken, zoals ook staat omschreven in de Transitievisie Warmte en de Haarlemse Routekaart Duurzaamheid. De specifieke duurzaamheidsambities en maatregelen worden in de vervolgfase uitgewerkt in een energie- en duurzaamheidsstrategie. 6. De verwachting is dat draagvlak bestaat bij de omgeving en gebruikers van het gebied In voorbereiding op de besluitvorming over de startnotitie zijn eerste verkennende gesprekken met de omgeving, wijkraad Patrimoniumbuurt en het Groenplatform.

Het doel was kennismaken, informeren over het voornemen tot onderzoek voor de ontwikkeling van het gebied en eerste reacties en aandachtspunten op te halen. Duidelijk is dat het gebied vernieuwing behoeft en mensen met belangstelling uitkijken naar wat de ontwikkelmogelijkheden voor het gebied zijn (zie paragraaf 6). 7. Vaststellen van een ruimtelijk kader is noodzakelijk De opgaven en ambities voor het gebied zijn afhankelijk van elkaar en de beschikbare ruimte. Een complexe opgave die vraagt om een integraal aanpak en strategie die de strategische opgaven op elkaar afstemt. Kaders voor een integrale afweging (ruimtelijk, functioneel, programmatisch en kwalitatief) ontbreken echter nog op dit moment. Daarom werkt de gemeente in samenwerking met betrokken partijen in het gebied toe naar een massa- en programmastudie zodat een Programma van Eisen voor de Leefomgeving opgeleverd kan worden dat de kaders stelt voor de ontwikkeling van het gebied. 8. Voorbereidingsbudget is nodig om de planontwikkeling te kunnen starten Uitgangspunt is dat er geen grondexploitatie wordt geopend. Daarom wordt voorgesteld om de voorbereidingskosten die niet verhaald worden op Hoorne Vastgoed te dekken uit het jaarlijks beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet gebiedsontwikkeling uit de begroting. Kenmerk: 2023/807541

4/7

5. Financiële toelichting Voor het project zijn Hoorne en de gemeente de initiatiefnemers. De gebiedsontwikkeling bestaat vanuit gemeentelijk financieel perspectief uit de realisatie van het maatschappelijk programma, de herontwikkeling van de openbare ruimte en planontwikkelingskosten. Planontwikkelingskosten De dekking van ambtelijke kosten tot nu toe worden gedekt door een voorschotovereenkomst met Hoorne Vastgoed. Voor de vervolgfase wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd. De voorbereidingskosten voor de definitiefase worden geraamd op circa €410.000 waarvan 50% door Hoorne Vastgoed (voorschotovereenkomst) en 50% vanuit het voorbereidingsbudget gebiedsontwikkeling wordt gedekt. Kostenverhaal Daarnaast dient Hoorne Vastgoed via het wettelijke kostenverhaal en de Nota Bovenwijks bij te dragen aan de herinrichting van de openbare ruimte en eventueel overige benodigde bovenwijkse investeringen. Hoorne Vastgoed en de gemeente leggen tezamen met het Programma van Eisen voor de Leefomgeving de uitgangspunten, (financiële)basisafspraken over het kostenverhaal en de verdere planontwikkeling en strategie vast in een Afsprakenbrief als voorloper op de nog te sluiten anterieure overeenkomst bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Plan.

Gemeentelijke Meerjaren Investeringsprogramma’s (MJIP) Ten aanzien van de stedelijke programmering openbare ruimte zijn in het MJIP gelden beschikbaar voor (groot)onderhoud aan de Paul Krugerkade en op termijn de Werfstraat en het Mandelapark (buurtprogrammering 2031-2033). Deze (groot)onderhoudsgelden kunnen – naast het wettelijk kostenverhaal – in tijd vrijgemaakt worden voor de herinrichting van de openbare ruimte. Voor eventuele (beleid)opgaven en ambities binnen het gebied (bijvoorbeeld op gebied van klimaatadaptatie, groen en mobiliteit) dient binnen de stedelijke programmering additionele financiering te worden gevonden via de strategische plannen klimaatadaptatie en beheer en onderhoud. Voor de ontwikkeling en realisatie van de maatschappelijke voorzieningen geldt als uitgangspunt dat (vervanging)investeringen worden gedekt binnen het investeringsprogramma van Jeugd Onderwijs en Sport en Maatschappelijke Ondersteuning. Hiervoor zijn of worden in het MJIP van Onderwijs, Sport en Maatschappelijke Ondersteuning budgetreserveringen getroffen. Dat gaat respectievelijk om de verplaatsing van de Cirkel naar het plangebied en de vervangingsinvesteringen van gymzaal De Werfstraat (gecombineerd met gymzaal de Cirkel), EcoSol en wijkcentrum de Fjord.

Eventuele gronduitgifte en -ruil Het is niet ondenkbaar dat er omwille van de integrale stedenbouwkundige planopzet sprake is van gronduitgifte of grondruil. Ook de aankoop van gronden wordt in deze fase niet uitgesloten. Daarover komt meer inzicht na het opstellen van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving. Bij eventuele gronduitgifte wordt een marktconforme grondwaarde betaald en geldt het kader van het Didam-arrest. 6. Communicatie en participatie Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving wordt in samenwerking met Hoorne opgesteld. Naast belanghebbende stakeholders en adviescommissies (o.a. schoolbestuur Spaarnesant, welzijnsorganisatie Buurts, Hoogheemraadschap van Rijnland, Veiligheidsregio Kennemerland, Platform Groen en Toegankelijkheid) worden bewoners in de komende planfasen nadrukkelijk betrokken. Voor het project is er een participatie- en inspraakplan opgesteld. Het niveau van participatie voor stakeholders uit de omgeving is meeweten en meedenken. Geïnteresseerde stakeholders uit de omgeving worden actief geïnformeerd over de voortgang van de planvorming via verschillende communicatiekanalen (o.a. projectwebsite, social media, Kenmerk: 2023/807541

5/7

nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten), hebben inhoudelijke inbreng op de plannen en worden actief uitgenodigd te participeren. Gewerkt wordt met een klankbordgroep waarin een groep vertegenwoordigers van de buurt gevraagd wordt om actief deel te nemen samen met andere belanghebbende stakeholders. De uitkomsten van deze gesprekken worden betrokken bij de besluitvorming over de verschillende planproducten. Er zijn twee momenten waarop formele inspraak mogelijk is, namelijk bij het vrijgeven van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving en later het Omgevingsplan of aanvragen omgevingsvergunningen. Groenplatform Op 9 november 2022 is met het Groenplatform gesproken.

Het advies is om de volgende aandachtspunten te betrekken bij de gebiedsontwikkeling: - Ontwerp Mandelapark aan de hand van de volgende 8 principes: aantrekkelijk, sociaal veilig, toegankelijk en bereikbaar, beweegvriendelijk, sociaal, kindvriendelijk, klimaat adaptief en groen; - Streven naar aaneengesloten groenoppervlakte en voorkom versnippering; - Het Mandelapark aantrekkelijker maken en een zichtbaardere plek geven door onder andere meer voordeuren aan het park maken; - Onderzoeken of het groen vanuit het Mandelapark en Paul Krugerkade verbonden kan worden met groen in de omgeving (Spaarneoever en het Bolwerk); - Bestaande functies (zoals de school, maatschappelijke functies) in het gebied (visueel) zoveel mogelijk door laten lopen in het groen; - Levensverwachting bomen inventariseren en op basis daarvan keuzes voor herpositioneringpark en gebouwen maken; - Onderzoeken of het mogelijk is om aan zuidzijde van de Paul Krugerkade een dubbele rijbomen te planten; - Verblijfsplek voor jongeren behouden/creëren; - Stichting EcoSol behouden op huidige locatie. Eerste verkennende gesprekken omgeving Ook zijn er gesprekken geweest met bewoners uit de omgeving en met de wijkraad Patrimoniumbuurt. Dat de ontwikkeling van Spaarneboog en ook het Mandela hiervan onderdeel uitmaakt wordt als positief gezien.

Bewoners hebben daarbij aandacht gevraagd voor een zorgvuldige inpassing van gebouw qua positionering en bouwhoogtes en om extra parkeerplaatsen te realiseren om de parkeerdruk in omliggende straten te verminderen. 7. Risico’s en kanttekeningen Voor de gebiedsontwikkeling zijn globale risico’s en kanttekeningen in kaart gebracht. Er worden in het vervolgtraject analyses uitgevoerd om risico’s in beeld te brengen en beheersmaatregelen te treffen. 1. Blijvende stijgende (bouw)kosten en renteontwikkelingen vormen een risico voor de planvorming Vanwege stijgende bouwkosten en renteontwikkelingen is moeilijk aan te geven of het plan haalbaar blijft en of er in de toekomst ook voldoende middelen beschikbaar zijn om de gemeentelijke opgaven te realiseren. Programmascenario’s worden doorgerekend op haalbaarheid en risico’s. Indien nodig kan gezien de woningaantallen worden verkend of het aanvragen van een 6e of 7e tranche WBI tot de mogelijkheden behoort.

Kenmerk: 2023/807541

6/7

2. Middelen voor gemeentelijke ambities en opgaven blijven uit of zijn niet tijdig beschikbaar De benodigde investeringsruimte is randvoorwaardelijk voor het slagen van deze gebiedsontwikkeling en dient tijdig te worden geprioriteerd. In iedere planfase worden kostenramingen opgesteld en financiële consequenties en keuzes tijdig betrokken bij de besluitvorming over het prioriteren van middelen in de meerjaren onderhoudsprogramma’s (kadernota). 3. Perifere detailhandel komt te discussie te staan Door de steeds grotere opgaven in de stad strijden functies om de schaarse ruimte. Hierdoor is de kans aanwezig dat de functie van perifere detailhandel in de verdringing komt dan wel ter discussie komt te staan. Binnen Haarlem zijn geen alternatieve locaties beschikbaar voor perifere detailhandel. 4. Er wordt mogelijk bodemverontreiniging aangetroffen Voor het borgen van de ambities op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en kwaliteit van de leefomgeving is een optimaal gebruik van de ondergrondse ruimte noodzakelijk. Gezien de geschiedenis van het gebied is bodemverontreiniging aannemelijk. Van locaties waar nog onvoldoende actuele gegevens aanwezig zijn wordt bodemonderzoek gedaan om eventuele beperkingen vroegtijdig in kaart te hebben. 8. Vervolgproces De gebiedsontwikkeling doorloopt de verschillende fasen van het Haarlem Ruimtelijke Planproces.

Met het vaststellen van de startnotitie wordt de initiatieffase afgerond. Op basis van de indicatieve planning kan – afhankelijk van het tijdig beschikbaar krijgen van capaciteit, financiële middelen en draagvlak/beroep en bezwaar – medio eind 2026 gestart worden met de realisatie.

Fase Definitiefase Ontwerpfase

Voorbereidingsfase Realisatiefase

Product Programma van Eisen voor de Leefomgeving Stedenbouwkundig-, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan openbare ruimte en benodigde anterieure (verkoop*)overeenkomsten Ontwerp-Omgevingsplan of middels Omgevingsvergunningen Start uitvoering

Bevoegdheid Raad College/Raad*

Planning Q3-Q4 2024 Q3-Q4 2025

Raad/College

Q1 2026 > Q3 2026

9. Bijlagen 1. Startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog en omgeving, d.d. 2 juni 2023.

Kenmerk: 2023/807541

7/7