20230744380 1 Rapportage woningbouw 2023

Informatienota

Onderwerp Rapportage Woningbouw 2023 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/744380 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw ECDW Veen, A.C. van der (i.s.m. K. Nuijens) 023-5114831 avanderveen@haarlem.nl Jaarlijks wordt met de Rapportage Woningbouw inzicht gegeven in de woningbouwproductie en de plancapaciteit van Haarlem, in het licht van de lokale en regionale woningbouwambities en/of afspraken. De groeiambitie uit het coalitieakkoord bedraagt 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Deze ambitie sluit aan bij de afspraken van de recent ondertekende Woondeal met het Rijk, de Provincie en de MRA. In de periode 2016 t/m 2022 zijn er in Haarlem 4.327 woningen gerealiseerd. In 2022 is de Haarlemse woningvoorraad met 501 woningen gegroeid. Dit is minder dan vorig jaar was voorzien doordat een aantal grote projecten in Schalkwijk door de huidige marktomstandigheden qua opleverdatum een jaar zijn doorgeschoven. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 bestaat uit ca. 15.453 woningen. De segmentering binnen deze plancapaciteit is 42% sociaal, 38% middelduur en 22% vrij. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie.

Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2023 t/m 2024 een groei van de woningvoorraad verwacht van nog eens ca. 2.300 woningen. Voor de periode 2025 t/m 2030 zijn de prognoses, gezien alle huidige ontwikkelingen op de bouwen woningmarkt en de conjuncturele ontwikkeling met minder zekerheid te geven. Er is op basis van twee scenario’s een prognose gemaakt van de woningen die in de periode 2025 t/m 2030 opgeleverd worden. Hieruit blijkt dat alleen in gunstige omstandigheden de ambitie van 10.000 woningen uit het coalitieakkoord en de woondeal gehaald zal worden. Daarom bereiden we ons nu al actiegericht en

Kenmerk: 2023/744380

1/8

Behandelvoorstel voor commissie

volgens een consistente lijn voor om de negatieve gevolgen voor de bouwproductie waar mogelijk op een afgewogen en gestructureerde wijze te keren. Focus op behoud van stedelijke en ruimtelijke kwaliteit, borging van de afspraken met betrekking tot betaalbare woningbouw en een doorlopende voorbereiding van alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden zijn en blijven hierbij de belangrijkste uitgangspunten. Het college stuurt de informatienota ter bespreking naar de Commissie Ontwikkeling

Relevante eerdere besluiten

- Woonvisie en uitvoeringsagenda 2021-2025 "Samen Doorbouwen een aan Duurzaam (t)huis", 2021/25829 - Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 2021/614 (Bestuursakkoord en Uitvoeringsagenda) -Evaluatie en actualisatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, 2022/1192863 - Prestatieafspraken Haarlem 2022 t/m 2025 met woningcorporaties Ymere, Pré Wonen en Elan Wonen en huurdersorganisaties, 2022/67145 - Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2023, 2023/16617 - Een fijn (t)huis voor nu en later. Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem, 2022/0073147 -Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad. Coalitieakkoord 2022-2026 PvdA, GroenLinks, D66, CDA en Actiepartij

Besluit College d.d. 12 juni 2023

1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2023/744380

de burgemeester,

2/8

Inleiding In het coalitieakkoord 2022-2026 zijn ambities opgenomen over de ontwikkeling van de woningvoorraad. In de recent ondertekende Woondealafspraken met het Rijk, de Provincie en de MRA zijn ambities, met in acht name van diverse randvoorwaarden, geformaliseerd in realisatieafspraken. Deze informatienota rapporteert ten aanzien van deze ambities en afspraken in het licht van het aantal gerealiseerde woningen en de verwachte groei van de woningvoorraad (plancapaciteit). Ook wordt gerapporteerd over de risico’s in de realisatieverwachting in de periode 2023 t/m 2030 als gevolg van de knelpunten op huidige bouw- en woningmarkt en de hedendaagse conjuncturele ontwikkelingen. Daarnaast wordt stilgestaan bij de strategie die Haarlem op dit moment hanteert om deze risico’s waar mogelijk te beperken. Tot slot wordt ook aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit laatste in aansluiting op de aanbevelingen uit het recentelijk verschenen rapport van de Haarlemse Rekenkamer. 2. Kernboodschap Oplevering woningen in 2022 is lager dan verwacht in verband met uitgestelde oplevering (2023) In 2022 is de Haarlemse woningvoorraad met 501 gegroeid. Deze relatief lage toename is te verklaren door het beperkt aantal nieuwbouwwoningen dat is toegevoegd (260 woningen).

Dit komt omdat de oplevering van een aantal grote projecten een jaar naar achter is geschoven (o.a. Brinkmanpasssage, Wonam en Elements/Schalkwijk en Slachthuisterrein). Verder zit er ook nog een deel van de verklaring in het gegeven dat de nieuwe bewoners zich eind 2022 nog niet hadden ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Een voorbeeld hiervan is het project Floridaplein in Schalkwijk. Het aantal ‘overige toevoegingen’ (splitsingen, transformaties, etc.) ligt juist hoger dan in voorgaande jaren (383 woningen). Dit kan worden verklaard door een groot aantal administratieve correcties. In 2023 en 2024 wordt oplevering van ca. 2.300 woningen verwacht. Prognose van totaal opgeleverde woningen periode 2023 tot eind 2030 is onzeker. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen is voor de periode 2023 t/m 2024 een groei van de woningvoorraad mogelijk van ca. 2.300 woningen. Voor de groei van de voorraad in de periode 2025 t/m 2030 zijn de prognoses, gezien alle huidige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt en de conjuncturele ontwikkeling met minder zekerheid te geven.

De komende woningbouwproductie wordt bedreigd, door wat in de media wel wordt getypeerd als de perfecte storm bestaande uit:  Een dip in de economische ontwikkeling/conjunctuur  Stijgende rentes  Stijgende bouwkosten en schaarste van bouwmaterialen  Onduidelijkheid met betrekking tot Rijksregulering (o.a. Wet betaalbare huur met WoningWaarderingsStelsel)  Een (nog aanhoudende) prijsdaling koopsector  Vraaguitval nieuwbouw koop

Kenmerk: 2023/744380

3/8

Prognose van aantal opgeleverde woningen voor periode 2023 tot en met 2030 onzeker. Rekening houdend met de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt zijn in de Rapportage Woningbouw 2023 twee economische scenario’s doorgerekend waarin is gevarieerd op de duur van de onzekerheid van bovenstaande ontwikkelingen in de tijd. Binnen deze scenario’s varieert de groei in de periode 2023 t/m 2030 van ca. 9.975 (Zonnig, 40% van de nieuwbouw vertraagd) naar ca. 7.850 toevoegingen (Zwaar weer, 65% van de nieuwbouw vertraagd). Binnen beide scenario’s wordt er op basis van een nu al vaststaande beperkte start bouw van projecten in 2023 uitgegaan van een dip in de productie in 2025. De overige toevoegingen zijn in beide scenario’s constant gehouden omdat wordt verwacht dat omdat het hier over een gemiddelde gaat (aanname is gemiddeld 150 per jaar), de conjuncturele ontwikkelingen hierop minder effect zullen hebben. Op basis van bovenstaande kan worden gesteld dat we de geambieerde groei van de woningvoorraad van 10.000 woningen uit het coalitieakkoord in het scenario “zonnig” nog steeds behalen, maar dat de ambitie in het scenario “zwaar weer” onder druk staat. Dit laatste is geen irreële verwachting. Daarom bereiden we ons nu al actiegericht voor om de negatieve gevolgen voor de bouwproductie waar mogelijk op een afgewogen wijze te keren.

De productieafspraak van de Woondeal kan worden behaald als rijk en provincie randvoorwaarden hiertoe mogelijk maken en als de conjuncturele en bouw- en woningmarkt “crisis” in 2025 tot stilstand komt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA een nieuwe Woondeal ondertekend. Deze woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen. Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. De productieafspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het Haarlemse beleid voor de woningbouwprogrammering bij nieuwbouw en de ambities uit het coalitieakkoord. De Haarlemse bieding, onder de eerder genoemde randvoorwaarden, is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen.

Op basis van de eerder beschreven scenario’s kan worden gesteld dat alleen in het scenario “Zonnig” de afgesproken groei van de woningvoorraad van ruim 10.000 woningen wordt benaderd. Woningbouwsegmentering 40-40-20 nog steeds goed aanwezig binnen plancapaciteit De woningbouwprogrammeringsambitie uit het coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Deze ambitie sluit aan bij de afspraken van de recent ondertekende Woondeal met het Rijk, de Provincie en de MRA.

Kenmerk: 2023/744380

4/8

De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 bestaat uit ca 15.453 woningen. Voor vrijwel alle plannen is bekend hoe de woningsegmentering eruit ziet. De segmentering binnen deze plancapaciteit is op dit moment 42% sociaal, 38% middelduur en 22% vrij. Van de plannen waarvan nog geen segmentering is (slechts 200 woningen) mag worden aangenomen dat deze zullen voldoen aan de uitgangspunten van de beleidsregel 40/40/20 mits ze groter zijn dan 10 woningen. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (21% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Beijng, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld bezien komt het percentage sociale huur, met in totaal 42%, wel goed overeen met de beleidsdoelstelling van 40%. Hiermee kunnen we stellen dat ons woningbouwprogrammeringsbeleid een succesvolle uitwerking heeft op de segmentering in de plancapaciteit. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is licht ondergeprogrammeerd (17% t.o.v.

24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) is overgeprogrammeerd (19% to.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van voor het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) zijn iets overgeprogrammeerd (22% t.o.v. 20%), maar we weten dat dit percentage de afgelopen jaren is afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal. Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1900 sociale huurwoningen. De Haarlemse corporaties hebben in 2022 49 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 50 woningen gesloopt. Op dit moment hebben de corporaties een plancapaciteit van bruto bijna 5.000 woningen tot eind 2030. Minus een geplande sloop van ca. 1.000 woningen maakt dit een netto potentieel van ca. 4.000. Hiervan zijn ca 1.200 woningen als harde plancapaciteit te bestempelen die leidt tot een woningoplevering voor 2026.

Van het totale netto potentieel zijn bijna 3.000 woningen (=65%) gepland in ontwikkelzones. Toenemende vertraging in de planningen of het stilvallen van projecten blijft echter voor de komende periode een groot zorgpunt van de corporaties. Daarbij geldt dat de corporaties bij de

Kenmerk: 2023/744380

5/8

eigen projecten hierop nog enigszins kunnen sturen, maar dat bij de projecten waar zij afnemen bij en samenwerken met marktpartijen er grotere risico’s op vertraging aan de orde zijn, bijv. als marktpartijen woningen niet verkocht krijgen of vanuit financiële haalbaarheid toch besluiten om projecten (deels) te gaan stilleggen. Het college zet zich er voor in om ervoor te zorgen dat projecten met sociale huur doorgang te laten vinden. Daarbij wordt gekeken naar inzet van stimulansen vanuit het rijk, ambtelijke capaciteit, inzet vanuit de reserve ongedeelde stad, en aanpassing in het programma (omzetten van middelduur naar sociale huur). Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In de Stadsdeal Ouderenhuisvesting zijn doelen gesteld met betrekking tot de realisatie van voor ouderen geschikte (zorg)woningen. Door de vergrijzing en veranderende woonbehoeften van ouderen zijn er tot 2040 in Haarlem zo’n 4.400 extra woningen nodig die geschikt zijn voor 65+ huishoudens. Deze opgave is verdeeld over enerzijds nultreden, geclusterde en aangepaste woningen, anderzijds over huur en koop. Daarnaast is de verwachting dat er tot 2040 ca. 830 extra ouderen bij komen die verpleeghuiszorg nodig hebben (verzorging en verpleging vanuit de Wet langdurige zorg).

Tot slot zijn er circa 1.100 (van de 1.430) bestaande verpleeghuisplaatsen in Haarlem die de komende 20 jaar toekomstbestendig moeten worden gemaakt door vernieuwing. Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2023 en een nadere opgave van de te verwachten intramurale toevoegingen door de drie grote Haarlemse zorginstellingen (Kennemerhart, Zorgbalans en St. Jacob) komt het volgende beeld naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel zien we dat er door de zorginstellingen en een aantal ontwikkelaars diverse projecten in voorbereiding zijn. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de benodigde 2.610 nultredenwoningen, kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 300 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Van de noodzakelijke geclusterde woningen is nu ca. 40% geprogrammeerd (geplande oplevering voor 2030). Binnen de bestaande plannen wordt daarom gezocht naar extra programma op dit vlak (ca. 400). Echter, niet alles hoeft voor 2030 te worden opgeleverd. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 150 intramurale zorgplaatsen.

Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu ruim 25% in de planning. We moeten nog op zoek naar kansen voor ca. 375 plekken. In de uitvoeringsagenda behorende bij de stadsdeal ouderenhuisvesting is aangegeven dat een substantieel deel (ca. 60%) hiervan in de zones Oostpoort en Zuidwest zal moeten worden gerealiseerd. Kanttekening bij bovenstaande is dat de realisatie van extra intramurale woonzorghuisvesting op dit moment door gewijzigde regelgeving sterk onder druk staat (financiering en vermindering normatieve huisvestingscomponent binnen exploitatie). Dit heeft gevolgen voor de haalbaarheid van bestaande plannen.

Kenmerk: 2023/744380

6/8

3. Consequenties Blijvend inzetten op snelle planrealisatie en tegengaan verdere vertragingen in plannen Het behalen van de ambitie uit het coalitieakkoord en uit de Woondeal staat door “de perfecte storm” onder druk. De enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, maakt dat niet bouwen eigenlijk geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we volgens een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn. Hiertoe hebben we, in het kader van de versnelling woningbouw, al eerder diverse maatregelen genomen en/of werkprocessen ingericht als bijvoorbeeld de verbetering van het Haarlems Ruimtelijk Planproces, de focus op het binnenhalen van subsidies, de pilot stadstafels en de werkgroep nieuwbouw gemeente/woningcorporaties. Binnen onze lijn hanteren wij drie belangrijke uitgangspunten, te weten: 1. Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad.

Daarbinnen maken we vervolgens een afweging op stedelijk niveau en dalen we in de keuzes die we maken via het gebiedsniveau af naar het projectniveau. De uitgangspunten uit de omgevingsvisie en de vastgestelde visies en/of kaderdocumenten zijn daarbij onze belangrijkste leidraad. 2. Focus op doorlopende planvoorbereiding van alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden. Daarbij blijven we ook kijken of er extra energie in projecten moet worden gestopt waar een kans ligt op een concrete start bouw op de korte termijn. 3. Focus op borging afspraken betaalbare woningbouw: Wij zetten consequent, via onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal- en middelduur, in op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij de verkregen Woningbouw Impulssubsidies (WBI) voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg. In het kader van deze uitgangspunten voeren wij de volgende acties uit en/of zoeken wij naar aanvullende middelen om actief te kunnen bijdragen vanuit onze rol en verantwoordelijkheid:  Overleg met de markt/corporaties bij vertraging: Zodra er signalen komen van marktpartijen of corporaties over de haalbaarheid van een project of gebiedsontwikkeling, gaan we allereerst in gesprek om te horen welke oplossingsrichtingen zij zien om projecten wel doorgang te laten vinden.

Vervolgens wordt getoetst of de ontwikkelaar een punt heeft en of we willen/kunnen helpen of niet. Op basis daarvan wordt dan vervolgens bepaald of afspraken die eerder zijn gemaakt moeten worden aangepast en wordt een rangorde bepaald van de knoppen om aan te draaien.  Wekelijks sturingsoverleg: Sinds april 2023 is er een wekelijks ambtelijk voortgangsbewakingsoverleg op managementniveau in het leven geroepen met daaronder een meer tactische werkgroep die zich op tactisch niveau bezig houdt met de sturing en bewaking van de voortgang van de nieuwbouw op stedelijk niveau. Wanneer noodzakelijk kan er snel

Kenmerk: 2023/744380

7/8



 





worden opgeschaald naar het bestuur. Verder wordt hier voorbereid welke stappen we met ontwikkelaars kunnen doorlopen als projecten stagneren en welke keuzes dan vanuit stedelijk perspectief het meest optimaal zijn. Het waar mogelijk vrijmaken van extra middelen ten behoeve van een kwalitatief goede en gebalanceerde stedelijke ontwikkeling in algemene zin en de stedelijke sociale en betaalbare woningbouwproductie in het bijzonder: Een mooi voorbeeld hiervan is de anderhalf miljoen euro die onlangs bij de bespreking van de kadernota extra is vrijgemaakt voor vlottrekken van woningbouwprojecten waar een programmatische omzetting naar sociale en/of betaalbare woningbouw kan leiden tot een doorbraak. Agenderen Haarlemse vraagstukken op de juiste tafels, zodat Rijk en Provincie ook hun rol pakken in het realiseren van de juiste randvoorwaarden voor een voorspoedige woningbouw. Verkennen kansen en bijdragen van actief grondbeleid: In gevallen dat actief grondbeleid bij een gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan de realisatie van sociale huur en betaalbare woningbouw dan nemen wij dit als te onderzoeken optie mee bij de opstelling en/of herijking van de zone en/of gebiedsontwikkelingsstrategie. Hanteren Residuele grondprijzen: Voor nieuw te ontwikkelen locaties berekenen we de grondwaarde residueel, daarmee bewegen de grondprijzen mee met de markt.

Ons gronduitgiftebeleid is hiermee aansluitend op ontwikkelingen in de conjunctuur en bouw- en woningmarkt. Gebruik maken van de eventuele middelen die het Rijk biedt (of gaat bieden) om de geplande start bouw van projecten waar mogelijk te handhaven: Haarlem maakt op dit moment al volop gebruik van de regelingen die het Rijk heeft om de betaalbare woningbouw te stimuleren (o.a. WoningBouw Impulssubsidie en Middelen Bereikbare steden). Inmiddels heeft het Rijk ook aangekondigd dat zij, om stagnerende woningbouwprojecten vlot te trekken en om de dip in de woningbouw te beperken, een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro beschikbaar gaat stellen. Haarlem bekijkt nu welke projecten in aanmerking komen voor indiening, zodat wij, zodra de definitieve uitwerking van deze regeling bekend is, gelijk actie kunnen ondernemen met betrekking tot de concrete indiening.

4. Vervolg De vastgestelde rapportage wordt: • Ter informatie toegezonden aan Haarlemse woningcorporaties, de provincie Noord-Holland, de MRA en de Woonakkoord partners Zuid-Kennemerland/IJmond. 5. Bijlage 1. Rapportage woningbouw Haarlem 2023: “Heel veel woningen in aanbouw “Heel veel woningen in aanbouw en focus op doorbouwen in onrustige tijden”, 8 juni 2023.

Kenmerk: 2023/744380

8/8