20230710251 3 Bijlage 2: Anterieure Overeenkomst TrebbeLunee
Tekst van het document
Voor een inschatting van de opbrengsten van het programma is een referentieonderzoek gedaan. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er in Schalkwijk betrekkelijk weinig referenties voorhanden zijn. De referenties die beschikbaar zijn, zijn van een lager kwaliteitsniveau (Edward Jennerstraat) of juist van een hoger kwaliteitsniveau (Parktorens Aziëweg). De referenties in Schalkstad van nieuwbouwappartementen bevinden zich aan de onderzijde van het spectrum op een niveau van maximaal € 4.000,00 per m² v.o.n. Aan de andere kant van het spectrum worden voor de Parktorens prijzen gerealiseerd van circa € 4.700,00 per m² v.o.n. tot € 5.000,00 per m² v.o.n. Het opleveringsniveau van deze laatste appartementen met bijvoorbeeld vloerkoeling lijkt wel hoger, en de verkoop verloopt moeizaam. Op basis hiervan kan de vraag worden gesteld in welke mate de markt in Schalkwijk sterk genoeg is om een kwalitatief beter en duurder product op te nemen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wensen de gemeente en de ontwikkelaars wel een kwalitatief hoogwaardig product neer te zetten, dat vergelijkbaar is met de nieuwbouw die AM nu realiseert (Schalkstad fase 1). Het idee is dat het project een bijdrage en aanzet moet leveren voor de verdere herstructurering en verbetering van Schalkstad.
Op dit moment heeft de markt echter nog niet bewezen de opbrengsten die bij dit kwaliteitsniveau horen, te kunnen dragen.
Blad 15/34
2570.4-N5d2/bj/a
Om dit te illustreren voegen wij hierna een aantal gegevens in van de appartementenmarkt in geheel Haarlem en specifiek in Schalkwijk zoals deze blijken uit NVM-gegevens van 2019: Appartementenmarkt in heel Haarlem in 2019:
Appartementenmarkt in Schalkwijk in 2019:
Uit dit staatje blijkt dat de prijsstijging vergelijkbaar is geweest, maar dat het gemiddelde opbrengstenniveau per m² in Schalkwijk 23% lager lag dan in de rest van Haarlem. De prijsstijgingen zijn respectievelijk 10,6% voor geheel Haarlem en 9,7% voor Schalkwijk. De vierkante meterprijs bedraagt in Schalkwijk gemiddeld € 2.812,00, terwijl voor geheel Haarlem een gemiddelde prijs van € 3.629,00 per m² geldt. Aan de ene kant blijkt bij een analyse van de woningmarkt in Haarlem dat de vraag naar koop- en huurwoningen in Haarlem groot is en dat de markt erg krap is met sterk stijgende huurprijzen. Dit vertaalt zich ook in het feit dat beleggers in Haarlem met lage aanvangsrendementen genoegen nemen. Aan de andere kant blijkt de markt in Schalkwijk duidelijk zwakker dan de rest van Haarlem en ligt het gemiddelde opbrengstenniveau van een appartement beduidend lager. In Schalkwijk lijken bij de herstructurering van Schalkstad volop kansen te liggen, maar het is de vraag hoe de markt zich daadwerkelijk zal gedragen. Hierbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat in korte tijd een groot aantal woningen op de markt komt. Dat geldt voor onderhavig project zelf, maar ook voor projecten in de directe omgeving. Om deze reden hebben wij Cushman & Wakefield gevraagd hun visie op de opbrengsten van het programma te geven.
Blad 16/34
2570.4-N5d2/bj/a
7.5.4. Onderzoek Cushman & Wakefield De adviseurs hebben Cushman & Wakefield gevraagd voor een second opinion op basis van hun ervaringen met beleggingsvastgoed in de regio. Doelstelling van de vraagstelling aan Cushman & Wakefield was met name de relatie tussen huur en v.o.n.-prijzen in beeld te krijgen. Wij hebben aan Cushman & Wakefield alleen het programma overhandigd van de drie ontwikkelaars, en niet de stedenbouwkundige uitvoering. Om deze reden heeft Cushman & Wakefield voor alle ontwikkelingen met dezelfde parameters gerekend, en geen verschil gemaakt tussen de verschillende projecten. Er is dus ook geen rekening gehouden met de waarschijnlijk hogere opbrengsten in de woontoren. De ramingen zijn daarom niet bruikbaar om voor een afzonderlijke deelontwikkeling te gebruiken, zij geven slechts een indicatie van de opbrengsten van het totale programma en om een idee te krijgen van verwachte huur en bijbehorende kapitalisatiefactor. Cushman & Wakefield heeft geen referentietransacties aangeleverd. Op basis van hun ervaring geven zij op basis van huurwaardekapitalisatie voor een belegger voor de verschillende woningen een waardeindicatie die varieert van € 4.200,00 - € 4.700,00 per m² per woning met gemiddelden over de drie programma’s die variëren tussen € 4.400,00 - € 4.600,00 per m². Deze overzichten zijn bijgevoegd als bijlage 4. 7.5.5.
Onderzoek in de opdracht van marktpartijen
Marktonderzoek FRIS Ontwikkelaars hebben FRIS om een v.o.n.-prijs advies gevraagd in de regio van Schalkwijk. In dit prijsadvies van 6 december 2019 wordt door FRIS de huurprijs per m2 en de minimale en maximale v.o.n.-prijs aangegeven. De huurprijs die door FRIS wordt aangegeven ligt in lijn met de huurprijs per m 2 die uit ons onderzoek naar voren komt. De voorgenomen woninggroottes in het voorgenomen woningbouwprogramma zijn 54 m² tot 75 m². In deze oppervlaktecategorie is het huurprijzenniveau dat FRIS aangeeft € 17,00 – € 17,50 per m² . Bij de Belgiëlaan zit FRIS nog iets hoger, vanwege de ligging nabij groen. Anderzijds geeft ook FRIS aan dat Schalkstad als voordeel heeft dat deze bij het levendige winkelcentrum ligt wat voor veel doelgroepen een voordeel is. Het lijkt ons meer voor de hand te liggen dat Schalkstad minimaal evenveel opbrengt als de Belgiëlaan.
Blad 17/34
2570.4-N5d2/bj/a
Uit de huuropbrengsten destilleert FRIS de volgende v.o.n.-opbrengsten. Zoals aangegeven zijn alleen de oppervlakten tot 75 m² van toepassing.
Er zijn echter wel een aantal kanttekeningen te maken over de v.o.n.-prijzen die door FRIS worden gehanteerd. In de eerste plaats de verhouding tussen de geraamde huurprijzen en de v.o.n.-prijzen. Indien uitgegaan wordt van een gemiddeld huurniveau van € 17,25 per m² per maand en een gemiddelde opbrengst van tussen de € 3.674,00 en € 4.354,00 van afgerond € 4.000,00 per m² v.o.n., is er sprake van een BAR van € 17,25 per m² x 12 maanden / € 4.000,00 is 5,2%. Uit de gegevens die wij hebben kunnen vinden en de gegevens van Cushman & Wakefield blijkt dat een BAR tussen de 4,1% - 4,6% veel meer in de rede ligt. Als deze op de gevonden huurprijzen wordt toegepast, komen de v.o.n.-prijzen van FRIS aanzienlijk hoger uit. Bij 4,5% komt de v.o.n.-prijs op € 4.600,00 per m². Dit is hoger dan de referentietransacties koop die FRIS aangeeft. Het lijkt erop dat het referentieonderzoek van FRIS niet actueel is. De referentietransacties zijn bijgewerkt tot medio 2019, op een uitzondering van augustus na. De transacties tussen juli en december zijn dus niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor wordt gerekend met een eind 2019 verouderd prijspeil. Dit is van belang, omdat in het postcodegebied 2034 waar Schalkwijk ligt de prijzen in het tweede half jaar van 2019 met 6,6% gestegen zijn.
Indien het marktonderzoek uitgaat van een prijs van € 4.000,00 in juli 2019, is dit gecorrigeerd naar 1 januari 6,6% hoger ofwel € 4.264,00. Daarnaast baseert FRIS zich vooral op de referenties aan de Edward Jennerstraat met een soberder niveau van bouw. Er wordt geen rekening gehouden met het hoge afwerkingsniveau dat bij de herontwikkeling van Schalkwijk voor ogen staat en waarop de bouw- en stichtingskosten wel zijn gebaseerd. Het lage referentieniveau van Edward Jennerstraat werkt ook relatief hard door, omdat deze per appartement 3 keer zijn opgenomen in het onderzoek. Wij zijn van mening, dat de onderzoeksgegevens van FRIS op een hoger prijsniveau duiden dan de geadviseerde € 4.000,00 per m². Marktonderzoek Mooijekind Vleut In maart 2020 hebben ontwikkelaars opnieuw een prijsadvies op laten stellen door Mooijekind Vleut om tot een advies te komen op v.o.n.-prijs in de regio van Schalkwijk. Mooijekind Vleut heeft een referentieonderzoek verricht over bestaande appartementen die verkocht zijn en nieuwbouwappartementen. In de referenties van bestaande verkochte appartementen zijn alle appartementen van voor 1985 op één appartement uit 2009 na. Het appartement uit 2009 ligt met een verkoopprijs van € 5.357,00 per m² ook veel hoger dan de referenties van de overige, oude appartementen.
De appartementen van voor 1985 zijn zowel qua leeftijd, kwaliteit als duurzaamheidsniveau niet te vergelijken met de geplande nieuwbouw.
Blad 18/34
2570.4-N5d2/bj/a
Net als het onderzoek van FRIS heeft Mooijekind Vleut de appartementen uit het project Edward Jennerstraat telkens 3 keer weergegeven. Dit heeft invloed op de gemiddelde verkoopprijs en geeft een vertekend beeld. Daarnaast wordt ook vergeleken met grotere appartementen, die veelal een lagere prijs hebben dan de categorie waar het hier om gaat. De referenties hebben ook veelal een lager afwerkingsniveau dan in Schalkwijk wordt voorzien. Verder missen wij de afwegingen van Mooijekind Vleut die aangeven waarop zij de geadviseerde v.o.n.prijzen hebben gebaseerd. Er wordt geen directe vergelijking gemaakt met de aangevoerde panden, huurprijsniveau’s of rendementen. Wij kunnen dit onderzoek dan ook niet goed plaatsen. 7.5.6. Tussenconclusie opbrengsten vrije sector en middeldure woningbouw Op basis van ons eigen onderzoek en de input van Cushman & Wakefield hebben wij een inschatting gemaakt van de opbrengsten. Deze varieerde voor de verschillende woningtypes van circa € 3.700,00 € 4.700,00 met een gemiddelde van € 4.400,00 - € 4.500,00 v.o.n. 7.5.7.
Opbrengsten sociale woningbouw
Sociale grondprijzen Voor de sociale appartementen wordt een vaste grondprijs gehanteerd conform de gemeentelijke sociale grondprijzen. Deze zijn hierna aangegeven.
Uitgangspunt is dat 70% van de sociale woningen onder de aftoppingsgrens worden verhuurd, en 30% erboven. De gemiddelde grondprijs is dan € 17.640,00 per sociale woning. 7.5.8.
Opbrengsten van overig programma
Commercieel en maatschappelijk Voor commercieel en maatschappelijk wordt op basis van vergelijkingstransacties en inschattingen uitgegaan van: Type vastgoed Commercieel Horeca
Huurprijs per m2 bvo per jaar € 150,00 € 200,00
Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen, in dit geval waarschijnlijk een bibliotheek, wordt er geadviseerd om een vaste grondprijs te hanteren. Deskundigen adviseren om aan te sluiten bij een grondprijs die in den lande gebruikelijk is voor deze functie. Deskundigen adviseren een grondprijs van € 125,00 per m2 bvo te hanteren. Parkeren Voor parkeren rekenen wij op basis van een beperkt aantal referenties met een gemiddelde opbrengst van € 22.500,00 v.o.n. Bij aftrek van de stichtingskosten voor ondergronds gebouwd parkeren zoals nu voorzien, leidt dit tot een onrendabele top. Deze is afgetrokken van de opbrengsten. Wellicht is het mogelijk om bijvoorbeeld door samenwerking tot een efficiëntere parkeeroplossing te komen (gezamenlijke parkeerbak in plaats van op bouwplanniveau). Dan kan de onrendabele top kleiner worden.
Blad 19/34
2570.4-N5d2/bj/a
8.
Waardering van de inbrengwaarde
8.1.
Inleiding
Met partijen is afgesproken en het is opgenomen bij de bijzondere uitgangspunten dat de huidige waarde van de opstallen niet gewaardeerd wordt. Dit heeft tot gevolg dat uitgegaan wordt van de waarde van de gronden zonder de eventuele waarde van de opstallen. De reden is dat de opstallen een beperkte bruikbaarheid hebben en alle partijen de intentie hebben deze te slopen en te herontwikkelen. De sloopkosten zijn wel meegenomen. Deze zijn zowel voor de ontwikkelaars als voor de gemeente meegenomen in de exploitatiekosten op basis van aangeleverde ramingen. . Zoals aangegeven maken zowel de particuliere gronden als de gemeentegronden als de private gronden deel uit van een complex. Nu de opstallen niet gewaardeerd worden, is de waarde per m² van alle gronden in het complex gelijk. Dit betekent dat alle gronden in het complex gelijk gewaardeerd worden. Voor de waardebepaling van de inbrengwaarde, waaronder ook de inbreng van de gemeentelijke gronden valt, worden twee methoden gehanteerd: 1. de residuele waardepalingsmethode; 2. de vergelijkingsmethode. Allereerst wordt hierna de residuele waardebepalingsmethode toegelicht. 8.2.
Residuele waardebepalingsmethode
Eerder in dit stuk is al geschreven over de residuele waardebepalingsmethode. De residuele methode was daar een methode om de grondopbrengsten van de woningen en het overige programma in de grondexploitatie te kunnen bepalen vanuit de VEX, door op de opbrengsten de stichtingskosten in mindering te brengen. Hierbij gaat het dus om het bepalen van de opbrengsten van bouwrijpe, uitgeefbare grond. De residuele methode kan eveneens gebruikt worden om de inbrengwaarde te bepalen. Dit is een tweede stap, waarbij de opbrengsten van de bouwrijpe grond (in stap 1 vanuit de VEX bepaald) nu de input voor de opbrengsten vormt om de inbrengwaarde van de grond als ruwe bouwgrond te bepalen. In deze methode worden op de verwachte opbrengsten van de bouwrijpe grond uit de grondexploitatie, die verwacht worden uit het te realiseren programma, de verwachte kosten van de grondexploitatie in mindering gebracht met uitzondering van de inbrengwaarde. Op basis van de aanname dat de grondexploitatie kostenneutraal is, kan dan worden bepaald hoeveel inbrengwaarde de ruwe bouwgronden in het exploitatiegebied samen hebben om uiteindelijk tot een kostendekkende grondexploitatie te komen. 8.2.1. Parameters in de grondexploitatie In de grondexploitatie zijn de volgende parameters gehanteerd voor kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en risico’s en een disconteringsvoet.
Deze parameters worden door ons als marktconform bebouwd en vaker gehanteerd in grondexploitaties. Belangrijk is dat de renteverliescomponent hoger is dan die de gemeente mag en moet hanteren. Dit komt omdat wij de GREX gebruiken voor de bepaling van de marktwaarde. Hierbij wordt rekening gehouden met het de rente en het risico zoals redelijk handelend marktpartijen dit meenemen bij het bepalen van hun grondwaarde. Bij de rente zit dus ook een vergoeding voor risico opgenomen. Omdat ervan uit wordt gegaan dat de gemeentelijke grond alleen wordt geleverd als er een onherroepelijke bestemming en omgevingsvergunning ligt, is er bij het risico geen rekening gehouden met een planologisch risico. Er wordt van uitgegaan, dat de ontwikkelaars de grond niet hoeven af te nemen als het plan niet doorgaat en dit risico is dus voor de gemeentegronden niet van toepassing.
Blad 20/34
2570.4-N5d2/bj/a
Prijspeil Looptijd exploitatie Kostenstijging Opbrengstenstijging
1 juli 2019 5,0 2,50% 1,50%
Renteverlies Rentewinst Rente contant
6,00% 2,00% 6,00%
De parameters zijn enigszins conservatief ingestoken maar vallen binnen de bandbreedte. Voor bijkomende kosten is een percentage van 14% over de bouwkosten gehanteerd. Voor algemene kosten en winst en risico is respectievelijk 4% en 5% over de v.o.n.-prijzen gehanteerd. Dit zijn kengetallen die passen bij dit model.
9.
Reacties van marktpartijen
9.1.
Belangrijkste reacties
Op het conceptrapport zijn reacties van marktpartijen gekomen, die in hoofdlijnen betrekking hebben op de volgende aspecten: 1. 2. 3.
het opbrengstenniveau is te hoog; het percentage winst en risico zou geen 5% moeten zijn maar 10%; de verdeling van de aan de gemeente te betalen bedragen tussen de ontwikkelaars.
Hierna wordt op deze reacties ingegaan. 9.1.1. Te hoog opbrengstenniveau Volgens de marktpartijen zou het gemiddelde opbrengstenniveau € 4.000,00 moeten bedragen. Wij hebben voor elke woningbouwcategorie opbrengsten geraamd, waarbij het gemiddelde op een niveau van € 4.400,00 - € 4.500,00 ligt. Om nader in te gaan op deze vraag volgt hierna een sterkte-zwakte- ofwel SWOT-analyse van Schalkwijk; Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben deskundigen een swot-analyse 1 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.
1 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
Blad 21/34
2570.4-N5d2/bj/a
Strengths − Centrumligging in de buurt Schalkwijk te Haarlem. − Goede bereikbaarheid met de auto en openbaar vervoer. − Grote vraag naar woningen in Haarlem en stijgende huren en verkoopprijzen. − Kwaliteit van het nieuwe project.
Weaknesses − Het huidige winkelcentrum Schalkwijk heeft een slechte uitstraling voor de ontwikkeling. − Zwakke markt in Schalkwijk.
Opportunities − Sterk opgaande woningmarkt met een grote vraag naar nieuwe appartementen. − Het gebied staat aan het begin van de transformatie en biedt veel mogelijkheden in de ontwikkeling. − Kans om markt in Schalkwijk te maken/verbeteren. − Herontwikkeling is katalysator en aanjager voor upgrading van de rest van Schalkwijk en verbetering van het winkelcentrum.
Threats − Markt in Schalkwijk wordt niet beter, tegenvallende opbrengsten. − Te groot aanbod van nieuwbouw. − Economische gevolgen van de huidige CoronaCovid 19 crisis en daarop volgende gevolgen voor woningmarkt. − Onzekerheid medewerking VVE winkelcentrum Schalkwijk.
Op basis van deze analyse zijn wij van oordeel dat er grote kansen liggen voor de herontwikkeling, maar er ook risico’s zijn omdat de woningbouwopbrengsten in Schalkwijk tot op heden achterblijven bij de rest van Haarlem en de markt in het kwalitatief betere woningbouwsegment nog moet worden gemaakt. De herontwikkeling van dit deel is echter een aanjager voor het gehele gebied, terwijl het huidige aanbod beschouwd dient te worden als solitaire ontwikkelingen, die nog niet profiteren van deze herontwikkeling. 9.1.2. Winst en risico Met de ontwikkelaars is veel discussie geweest over het percentage winst en risico. De ontwikkelaars zijn van oordeel dat hier een percentage van 10% in plaats van 5% gehanteerd moet worden. De ontwikkelaars HBB en Hoorne geven aan dat deze rendementsdoelstelling en de uitgangspunten voor het risico bij aandeelhoudersbesluit zijn vastgesteld op 10%. Onze reactie is dat wij niets willen afdoen aan de door de ontwikkelaars gesignaleerde risico’s en gehanteerde rendementseisen. In de residuele waardebepaling is echter geen rendementseis opgenomen, en het is geen benadering van de businesscase van een ontwikkelaar. De residuele waardemethode is niet meer en minder dan een middel om de grondwaarde te bepalen met behulp van een samenhangend model van kosten en opbrengsten. Zowel opbrengsten als kosten kunnen, en zullen uiteindelijk afwijken.
Er is immers nog niet veel bekend over het afwerkingsniveau, de prijs-/kwaliteitverhouding, de exacte vorm van uitvoering, de exacte mate van duurzaamheid et cetera. Het percentage winst en risico over de v.o.n.-prijs beoogt uitsluitend voor een aantal onzekerheden een margepost te zijn. Ter toelichting kan nog worden vermeld dat de residuele berekening geen exact inzicht beoogt te geven in de opbrengsten en kosten zoals die daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd, maar geeft een inschatting van opbrengsten en kosten ten behoeve van een waardebepaling. Uiteindelijk zal elke koper zijn eigen keuzes maken en wijken kosten en opbrengsten die uiteindelijk worden gerealiseerd, bijna per definitie af van de ramingen waarmee ten behoeve van een waardebepaling wordt gewerkt. De residuele waardebepaling is een middel om tot een bepaling van de grondopbrengsten te komen. Het gebruikte model is een model, waarbij de uitkomsten regelmatig getoetst worden aan werkelijk tot stand komende transacties. Het model beoogt geen begroting noch een bestek te zijn van kosten en opbrengsten, het is een model dat in samenhang met de gebruikte parameters inzicht geeft in marktwaarden van gronden.
Blad 22/34
2570.4-N5d2/bj/a
Indien het percentage winst en risico in dit model significant wordt aangepast, resulteert dit niet in een marktconforme grondwaarde. Dit geldt ook wanneer in interne berekeningen met andere parameters wordt gewerkt. Een significante aanpassing in een parameter van dit model kan niet plaatsvinden zonder dit in samenhang met andere parameters te doen, omdat de samenhang in het model anders verloren gaat. Hierbij kan al worden opgemerkt dat bijvoorbeeld door de kostenstijging in het model hoger aan te nemen dan de opbrengstenstijging, ook risico wordt ondervangen. 9.1.3. Verdeling tussen partijen Hier wordt in hoofdstuk 12 op ingegaan.
10.
Conclusie opbrengsten en gevolgen voor de raming van de inbrengwaarde
Op basis van het onderzoek van Cushman & Wakefield en op basis van de aanname dat de kwaliteit van de herontwikkeling uitgaat boven de huidige kwaliteit die nu in Schalkstad wordt aangetroffen, zal dit naar verwachting leiden tot hogere huurprijzen en verkoopopbrengsten in de beoogde herontwikkeling dan de huidige opbrengsten in Schalkstad. Deskundigen gaan ervan uit dat een gemiddeld opbrengstenniveau in de orde van grootte van € 4.400,00 - € 4.500,00 per m² haalbaar moet zijn. Anderzijds moet de markt in Schalkwijk zich nog bewijzen en gaan marktpartijen op basis van de adviezen van hun adviseurs uit van een gemiddeld opbrengstenniveau van € 4.000,00 per m². Dit zijn opbrengsten waarvan op basis van marktreferenties verwacht mag worden dat deze minimaal haalbaar moeten zijn. Op basis van de adviezen van verschillende partijen en de gerealiseerde v.o.n.-prijzen, en de combinatie van huurprijs en aanvangsrendementen zoals die in bijlage 2 bij de analyse van de opbrengsten is vermeld is de conclusie dat de verwachte gemiddelde opbrengsten van de woningen tussen de € 4.000,00 € 4.500,00 bedraagt. Naar onze mening ligt een opbrengstprijs van € 4.000,00 per m² zodanig aan de onderkant van de bandbreedte, dat de kans op een lagere opbrengst in de huidige markt vrijwel is uitgesloten terwijl er wel kansen zijn.
Daarom adviseren wij in het geval van vaste prijsafspraken een prijsafsprakenniveau van € 4.200,00 per m² te hanteren. Naar onze mening kan ook worden uitgegaan van een lagere basisprijs van € 4.000,00 per m², omdat de gemeentegrond dan mogelijk een aanjaagfunctie kan hebben voor de ontwikkeling van Schalkstad. In dat geval moet er wel een bijbetaling plaatsvinden als de opbrengsten meevallen. In deze constructie lopen de ontwikkelaars weinig risico, maar wanneer de opbrengsten meevallen, deelt de grond van de gemeente ook mee in deze opbrengsten. Op het moment dat de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan die waarop het basisbedrag is gebaseerd, moet een zodanige nabetaling plaatsvinden dat het samenspel van basisbedrag en nabetaling te beschouwen is als een marktconforme afspraak per peildatum. Hierna wordt het scenario van een basisprijs op de inbrengwaarde als eerst uitgewerkt: 10.1.
Bepaling inbrengwaarde op basis van scenario opbrengst basisprijs
In dit scenario wordt de inbrengwaarde van de gronden van de gemeente berekend op basis van een opbrengstprijs van de woningen exclusief sociale woningbouw van € 4.000,00 per m² v.o.n. Voor het overige programma hebben wij de eerder toegelichte opbrengsten aangehouden. Vervolgens wordt vanuit de grondexploitatie het beschikbare bedrag voor de inbrengwaarde uitgerekend, op basis van de aanname dat de grondexploitatie sluitend is.
Blad 23/34
2570.4-N5d2/bj/a
Wro 6.13.1.c.1
6.13.1.c.2
Nominaal € 16.097.753 € 12.840.934 € € 756.819 € 2.500.000
Bro 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen
Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -
€ € € € €
Kostenstijging 164.876 38.314 126.563
€ € € € € € € € € € € € € €
243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -
Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie)
Totaal 16.262.629 12.840.934 795.133 2.626.563
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -
€
2.882.686
€ 20.255.051
€
408.482
€
23.546.219
Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties
Nominaal € 22.517.649 € 22.517.649 € € -
Opbrengstenstijging € 1.028.570 1.028.570 € € € -
€ € € €
Totaal 23.546.219 23.546.219 -
TOTAAL OPBRENGSTEN
€ 22.517.649
€
€
23.546.219
TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3
€ € € € €
Bro
1.028.570
De inbrengwaarde tussen marktpartijen en de gemeente kan als volgt worden opgesplitst: 6.2.3.a
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde uitgeefbare m² Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden
€ €
915,05 915,05
10.251 m2 3.782 m2
€ 9.380.205 € 3.460.729
De conclusie is derhalve dat op basis van de naar onze mening minimale opbrengsten voor de appartementen (exclusief sociale woningbouw) van € 4.000,00 v.o.n. behaald kunnen worden. Op basis van ons residuele rekenmodel komen deskundigen op een totale inbrengwaarde voor het complex van 14.033 m² van € 12.840.934,00. Hiervan is 3.782 m² toe te rekenen aan de gemeente. Dit komt neer op een bedrag van € 3.460.729,00 dat door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen is voor de gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij deze constructie zal wel een nabetaling moeten plaatsvinden om de inbreng marktconform te laten zijn. Dit wordt hierna uitgewerkt. 10.2.
Voorstel nabetaling bij basisprijs
Naar onze mening zijn in de voornoemde basisgrondprijs nagenoeg alle risico’s uitgesloten, die bij een ontwikkelaar en het ontwikkelen van een plan horen. Om toch een marktconforme tegenprestatie te verkrijgen, zullen de ontwikkelaars de tegenprestatie die zij normaal kunnen genereren voor het lopen van risico’s, in dit geval aan de gemeente moeten afdragen.
Blad 24/34
2570.4-N5d2/bj/a
Nu de gemeente in het complex ongeveer 25% van de gronden in eigendom heeft, zullen de ontwikkelaars in dit geval 25% van de meeropbrengsten boven de € 4.000,00 v.o.n. moeten afstaan aan de gemeente. Hierna wordt ingegaan op de wijze hoe dit vormgegeven zou kunnen worden: Wijze van vormgeving van nabetaling Op het moment dat de verkoop tot stand is gekomen, worden de v.o.n-prijzen en m2 gbo aan de gemeente overhandigd. Hieruit kan worden geconstateerd of de appartementen meer hebben opgebracht dan de afgesproken v.o.n.-prijs. Sociale woningen blijven buiten de verrekening. De meeropbrengst zal ten opzichte van het geïndexeerde basisbedrag bepaald worden. De nabetaling bedraagt 25% van de totale meeropbrengst. Uitgangspunt voor de v.o.n.-prijs is dat de appartementen volledig afgewerkt worden opgeleverd, dus inclusief keuken en badkamer. Anders vindt ook hiervoor een verrekening plaats. De hiervoor genoemde v.o.n.-prijs van € 4.000,00 per m2 zal worden geïndexeerd vanaf 1-1-2020 tot aan het tijdstip van afrekening van de genoemde termijn. Indexering zal plaats vinden aan hand van het BDB Maandcijfer Woningbouw Nieuwbouw (totaal aanneemsom exclusief BTW; 2012=100), zoals gepubliceerd door de Stichting Bureau Documentatie Bouwwezen te Rotterdam.
Indien de waarde bij verkoop lager dan de afgesproken v.o.n.-prijs van € 4.000,00 per m² blijkt te zijn, zal geen nabetaling plaatsvinden vanuit de gemeente. Voor de berekening van de door koper te betalen nabetaling wordt de v.o.n.-prijs eerst vrijgemaakt van omzetbelasting. Na vaststelling van het te betalen bedrag exclusief omzetbelasting wordt het verschuldigde bedrag weer vermeerderd met de daarover verschuldigde omzetbelasting. De gemeente reikt alsdan aan koper een btw-factuur uit voor de betaling van de verschuldigde suppletie. De ontwikkelaars delen de gemeente mee wanneer zij een aanvang hebben gemaakt met de verkoop van de appartementen. Zij worden geacht een aanvang te hebben gemaakt op het moment dat het voor potentiële kopers mogelijk is om een koopovereenkomst te ondertekenen en de mogelijkheid tot koop voor het publiek bekend is gemaakt. De ontwikkelaar dient de gemeente schriftelijk op de hoogte te stellen van deze aanvang. Tegen het einde van de genoemde termijn wordt ter zake de alsdan verkochte appartementen vastgesteld of er sprake is van een verplichting tot nabetaling op de koopsom. Zodra de eerste verkoop in het plangebied plaatsvindt, dienen alle verkooptransacties binnen 2 jaar daaropvolgend door de ontwikkelaars overhandigd te worden aan de gemeente. Hierbij is uitgangspunt dat de appartementen worden afgewerkt inclusief keuken en badkamer.
Als dit niet zo is zal hier een correctie voor worden gemaakt en een meerwaarde voor worden opgenomen. Een en ander zal nader moeten worden uitgewerkt, tot een goed controleerbare afspraak. De ontwikkelaars zijn verplicht om alle GO’s van het bouwplan ter toetsing aan de gemeente over te dragen om te komen tot een goed controleerbare afspraak. Voor niet verkochte maar verhuurde appartementen draagt de eigenaar een huuroverzicht over aan de gemeente. Voor bepaling van de v.o.n.-prijs, wordt de huurwaarde gekapitaliseerd op basis van een BAR van 4,5%. Naar onze mening is dit de bovengrens van de BAR, die per peildatum in redelijkheid aan te houden is. Dit getal wordt voorgesteld om discussies over hoe laag de BAR nu daadwerkelijk kan zijn te vermijden. Zoals aangegeven ligt de gemiddelde BAR voor nieuwbouw in Haarlem aanzienlijk lager. Hierna wordt de marktconforme inbrengwaarde bepaald wanneer partijen op basis van een vaste prijs zonder bijbetaling willen afrekenen.
Blad 25/34
2570.4-N5d2/bj/a
10.3.
Scenario marktconforme inbrengwaarde gemeente zonder bijbetaling
Zoals aangegeven ligt de verwachte woningbouwopbrengst van € 4.000,00 aan de onderkant van de bandbreedte. De bovenkant van de bandbreedte bevindt zich naar verwachting in de orde van grootte van € 4.500,00. De bovenkant van de bandbreedte zal worden bereikt, wanneer het project inderdaad de aanjaagfunctie voor Schalkwijk heeft waar partijen op hopen, waardoor een opbrengst wordt bereikt die bij de kwaliteit van de woningen past, maar die zich in Schalkwijk nog niet bewezen heeft. Om deze reden hebben wij dezelfde GREX-berekening als hierboven doorgerekend met de volgende opbrengstniveaus van woningen (exclusief sociaal):: HBB-Hoorne
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
53 70 70 75
Lunee
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
53 54 68 72
HB-Capital
m2 gbo
Sociaal Middeldure huur laag Middeldure huur hoog Vrije sector
40 60 65 75
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.200 € 4.200 € 4.200
v.o.n.-prijs
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.200 € 4.200 € 4.200
v.o.n.-prijs
v.o.n.-prijs per m2 gbo n.v.t. € 4.300 € 4.300 € 4.300
v.o.n.-prijs
n.v.t. € 294.000 € 294.000 € 315.000
n.v.t. € 226.632 € 286.776 € 302.400
n.v.t. € 258.000 € 279.500 € 322.500
Naar onze mening kan dit opbrengstenniveau gelet op de referentietransacties en de kansen en bedreigingen in Schalkstad als marktconform worden beschouwd. De op de gewijzigde opbrengsten aangepaste GREX en de residueel gevonden inbrengwaarde komen er dan analoog aan de bovenstaande figuren als volgt uit te zien:
Blad 26/34
2570.4-N5d2/bj/a
Wro 6.13.1.c.1
6.13.1.c.2
Nominaal € 23.780.842 € 20.373.375 € € 907.467 € 2.500.000
Bro 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen
Andere kosten ivm de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen in het gebied 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -
€ € € € €
Kostenstijging 172.503 45.941 126.563
€ € € € € € € € € € € € € €
243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -
Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3
€ € € € €
Totaal 23.953.345 20.373.375 953.408 2.626.563
€ € € € € € € € € € € € € € €
4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -
€
4.330.999
€ 27.938.141
€
416.108
€
32.685.248
Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties
Nominaal € 31.257.458 € 31.257.458 € € -
Opbrengstenstijging € 1.427.790 € 1.427.790 € € -
€ € € €
Totaal 32.685.248 32.685.248 -
TOTAAL OPBRENGSTEN
€ 31.257.458
€
€
32.685.248
Bro
1.427.790
Met als bijbehorende inbrengwaarde voor de gemeente: 6.2.3.a
Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde uitgeefbare m² Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden
€ €
1.451,82 1.451,82
10.251 m2 3.782 m2
€ 14.882.596 € 5.490.779
De conclusie is derhalve dat op basis van de naar onze mening marktconforme opbrengsten voor de appartementen (exclusief sociale woningbouw) van € 4.200,00 v.o.n., wij op basis van ons residuele rekenmodel op een totale inbrengwaarde van € 14,88 miljoen uitkomen voor het gehele complex van 14.033 m². Hiervan is 3.782 m² toe te rekenen aan de gemeente. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00. Dit bedrag is door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor de gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². 10.4.
Toets inbrengwaarde op basis van grondquote
Ter toetsing van de berekeningen hiervoor is eveneens een berekening op basis van grondquote gemaakt. Hierbij is aangesloten bij de inschatting van de opbrengst voor de appartementen van € 4.200,00 per m². Indien deze prijs als uitgangspunt genomen wordt voor een berekening van de grondquote om een ruw beeld te krijgen van de mogelijke waardering door een koper, zijn deskundigen van mening dat de grondquote voor de middeldure huur en de vrije sector bij het gewenste kwaliteitsniveau in Schalkstad minimaal 17% zou moeten bedragen.
Blad 27/34
2570.4-N5d2/bj/a
Indien deze vervolgens wordt aangevuld met de correcties voor de vaste grondprijs voor aantallen woningen voor sociale woningbouw, sloop, de onrendabele top voor parkeren en de opbrengsten van de commerciële plint, kan de hiervoor gecorrigeerde grondwaarde als volgt worden bepaald: GBO totaal 53.000 m2
von-prijs incl. btw von-prijs excl. btw grondquote € 4.200,00 € 3.471,07
Parkeren
Subtotaal grondwaarde 17% € 31.274.380,17 € 2.228,63
€
Totaal grondwaarde € kosten bouw- en woonrijp maken € sloopkosten en kosten vrijmaken €
afslag nominaal/contant
25%
-4.337.010,94 26.937.369,22 € 1.919,57 4.157.298,50 3.407.467,50
Residu grondwaarde €
19.372.603,23 € 1.380,50
commercieel € sociale woningbouw € €
3.506.448,36 4.000.000,00 26.879.051,59 € 1.915,42 € 1.436,56
Uiteraard ligt de grondprijs op basis van grondquote hoger, wanneer de eerder genoemde grondprijzen worden aangehouden. Het GBO totaal, zoals bovenstaand is weergegeven, heeft enkel betrekking op de middeldure huur en de vrije-sectorwoningen. 10.5.
Referentietransacties gebied
Ter toetsing van de residuele grondwaarde is eveneens gekeken naar de transactieprijzen die in het gebied zijn betaald. In het onderstaande overzicht is een opsomming gegeven van de transacties die de laatste jaren (vanaf 2017) in het plangebied hebben plaatsgevonden van overwegend bestaand vastgoed. Nummer Verkoper 862 PostNL Real Etate BV 818 817 2872 2870 2160 2162
Eigendom van Variant Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V. Variant Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V. Lunee Vastgoed B.V.
Perceel grootte binnen Perceel grootte exploitatiegebied aankoopjaar Historische Aankoopprijs Aankoopprijs per m2 0.10.44 ha 0.10.44 ha 2018 € 1.850.000,00 € 1.772 0.12.46 ha 0.12.46 ha 2018 € 1.795.000,00 € 717 0.12.59 ha 0.12.59 ha 2018 € 1.795.000,00 € 717 0.02.56 ha 0.02.56 ha 2017 € 412.500,00 € 1.599 0.00.02 ha 0.00.02 ha 2017 € 412.500,00 € 1.599 0.02.84 ha 0.02.84 ha 2017 € 1.815.000,00 € 6.391 0.25.00 ha 0.25.00 ha 2017 € 2.150.000,00 € 860
Blad 28/34
2570.4-N5d2/bj/a
Gr on d Bouw grond ex btw Bouw grond ex btw Bouw grond ex btw
Haarlem Haarlem Haarlem
€ € €
13.412.682 1.752.124 14.660.324
Kadastrale opp m ² 7.724 1.909 10.065
T r a n sa ct i es ov er i ge Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige Overige
Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem
€ € € € € € € € €
7.640.083 1.058.500 1.850.000 1.795.000 1.795.000 2.900.000 3.600.000 412.500 11.987.400
7.724 889 1.044 2.505 2.505 1.670 4.550 256 10.065
Plaats
Koopsom
bvo m ²
Prijs/kad m ² € € €
€ € 627 € 90 € 90 € € € € €
Prijs/bvo m 2
1.736 918 1.457
989 1.191 1.772 € 717 € 717 € 1.737 791 1 .6 1 1 1.191
2.951 19.944 19.944
Datum levering 4 -9 -2 0 1 9 23-6-2016 7-11-2017
4 -9 -2 0 1 9 12-8-2019 15-1-2018 16-2-2018 21-7-2017 8-3-2017 2 9 -9 -2 0 1 7 11-7-2008
Uit de referentietransacties blijkt dat prijzen van circa € 791,00 per m² tot € 1.770,00 per m² zijn betaald. De aankopen zijn risicodragend gedaan. In het geval er een overeenkomst met de gemeente gesloten wordt, worden de risico’s van het project kleiner. Daarom achten wij een waarde van de grond die aansluit bij de bovenzijde van de referentietransacties redelijk. Op basis hiervan zijn wij van mening dat een marktwaarde van gemiddeld € 1.450,00 per m² redelijk is. 10.6.
Conclusie inbrengwaarde van de gemeente
De conclusie is dat de inbrengwaarde ofwel de marktwaarde van de gronden als volgt kan worden bepaald: 1.
Op basis van het basisscenario met bijbetaling:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 3.460.729,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij dit scenario dient voor opbrengsten boven de € 4.000,00 een bijbetaling plaats te vinden van 25% van meeropbrengsten. 2.
Op basis van de afkoop tegen marktwaarde:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². Bij dit scenario is geen bijbetaling bij meeropbrengsten aan de orde.
11.
Door ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten
In beginsel is bij deze ontwikkeling afgesproken dat de marktpartijen de kosten voor hun rekening nemen. Dit betekent dat voor deze kosten, waaronder bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken valt, geen afspraken over kostenverhaal hoeven te worden gemaakt. Private partijen dragen zelf voor hun rekening en risico zorg voor aanleg. Dit ligt anders voor de plankosten. De gemeente heeft om de ontwikkeling mogelijk te maken wel plankosten. Dit zijn ambtelijke kosten voor bijvoorbeeld het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure. De plankosten kunnen forfaitair worden bepaald conform de zogenaamde plankostenscan. Dit is een forfaitaire raming van de plankosten op basis van een ministeriële regeling.
Blad 29/34
2570.4-N5d2/bj/a
Om de omvang van de plankosten te berekenen, is de plankostenscan ingevuld. Afgesproken is dat de ontwikkelaars ook van de plankosten een groot deel voor hun rekening nemen. De plankostenscan biedt de mogelijkheid een aftrek in mindering te brengen voor zelf verrichte of te verrichten werkzaamheden. In het overleg tussen partijen is geïnventariseerd welk(e) (deel van de) werkzaamheden de private partijen voor hun rekening nemen. Deze werkzaamheden kunnen in mindering worden gebracht, waarbij deze aftrek echter een deel is van de kosten die de gemeente kan opvoeren omdat de gemeente geacht wordt toch een controlerende functie te hebben. Ook hier is wederom een forfait van toepassing voor het percentage kosten dat ontwikkelaars in mindering kunnen brengen. Het resultaat van deze ingevulde plankostenscan is hierna weergegeven. Hierbij is ten opzichte van de plankostenscan één extra correctie toegepast. In het overleg met de gemeente en de ontwikkelaars is bepaald dat de kosten ten behoeve van het beeldkwaliteitsplan gedeeltelijk wordt meegenomen, omdat in eerste instantie geen volledig beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. In overleg is bepaald de kosten van dit onderdeel daarom te halveren.
Blad 30/34
2570.4-N5d2/bj/a
1.1 1.2 1.3 1.4
Verwerving Taxatie inbrengwaarde percelen Taxatie en aankoop onroerende zaak Onteigenen van onroerende zaken Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
Totaal Ontwikkelaars Gemeente € 205.059 € € 205.059 € 11.459 € € 11.459 € 193.600 € € 193.600 € € € € € € -
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Stedenbouw Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte
€ € € € € € €
881.378 28.677 60.837 608.348 183.515
€
3.1 3.2 3.3
Ruimtelijke Ordening Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit Opstellen en procedure wijzigingsplan Opstellen en procedure exploitatieplan
€ € € € € € €
738.486 25.809 547.513 165.164
€ € € € € € €
142.891 2.868 60.837 60.835 18.352
58.534 €
35.120 €
23.414
€ € €
58.534 € € €
35.120 € € €
23.414 -
4.1 4.2
Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling Voorbereiding, toezicht en directievoering
€ € €
372.288 € 97.914 € 274.374 €
297.831 € 78.331 € 219.499 €
74.458 19.583 54.875
5.1
Landmeten/vastgoedinformatie Kaartmateriaal
€ €
6.509 € 6.509 €
5.858 € 5.858 €
651 651
6.1
Communicatie Omgevingsmanagement
€ €
-
€ €
-
€ €
-
7.1 7.2
Management Projectmanagement Projectmanagementassistentie
€ € €
75.892 € 75.892 € €
-
€ € €
75.892 75.892 -
8.1
Planeconomie Planeconomie
€ €
33.514 € 33.514 €
-
€ €
33.514 33.514
totaal
€
1.633.174 €
1.077.295 €
555.879
Op basis van bovenstaande berekening zijn de ontwikkelaars in totaal € 555.879,00 aan exploitatiebijdrage verschuldigd aan de gemeente. Naast de plankosten maakt de gemeente aanvullende kosten. Bij deze aanvullende kosten gaat het om bijvoorbeeld bouwmanagement, communicatie en omgevingsmanagement. Bouwmanagement Vastgoedtransactie Communicatie Omgevingsmanagement
Eenheidsprijs € 25.000,00 € 30.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00
Aantal 4 1 4 4
Eenheid Per jaar Post Per jaar Per jaar
Totaal € 100.000,00 € 30.000,00 € 100.000,00 € 100.000,00
Voor een periode van vier jaar vanaf 1 januari 2020 gaat het om een bedrag van € 330.000,00. Bij elk extra jaar na die periode dienen de ontwikkelaars € 75.000,00 per jaar te betalen.
Blad 31/34
2570.4-N5d2/bj/a
In totaal is de hoogte van de exploitatiebijdrage € 555.879,00 + € 330.000,00 is € 885.879,00. 11.1.
Conclusie aan de gemeente te betalen plankosten
De door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen plankosten zijn € 885.879,00. Afgesproken is dat een bijbetaling plaatsvindt, als het project vanaf 1 januari 2024 nog niet is gerealiseerd.
12.
Voorstel voor verdeling van aan de gemeente te betalen kosten van de aankoop van gemeentelijke en plankosten tussen de ontwikkelaars
Zoals aangegeven is als exploitatiebijdrage te betalen de inbrengwaarde van de door de gemeente in de ontwikkeling in te brengen gronden. Deze zijn als volgt bepaald: 1.
Op basis van het basisscenario met bijbetaling:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 3.460.729,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor de aankoop van 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 915,00 per m². Bij dit scenario dient voor opbrengsten boven de € 4.000,00 een bijbetaling plaats te vinden van 25% van meeropbrengsten. 2.
Op basis van de afkoop tegen marktwaarde:
De inbreng van de gemeente is 3.782 m² / 14.033 m² van de totale inbrengwaarde. Dit is een bedrag van € 5.490.779,00 door de ontwikkelaars aan de gemeente te betalen voor aankoop van 3.782 m² gemeentegrond. Omgerekend per m² is dit gemiddeld € 1.450,00 per m². Bij dit scenario is geen bijbetaling bij meeropbrengsten aan de orde. Daarnaast zijn de ontwikkelaars verschuldigd bij te dragen aan het gemeentelijke deel van de plankosten. Dit gaat om een bedrag van € 885.879,00. Totaal is derhalve te betalen: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde
13.
Aankoop gronden € 3.460.729,00
Plankosten € 885.879,00
€ 5.490.779,00
€ 885.879,00
Totaal € 4.346.608,00 + P.M. € 6.376.658,00
Verdeling van aan de gemeente te betalen kosten tussen de ontwikkelaars
Na alle voorgaande hoofdstukken dient de bijdrage die door de ontwikkelaars aan de gemeente moet worden betaald, nog verdeeld te worden onder de ontwikkelaars. Hierbij is de vraag welke verdeling het eerlijkste is ten opzichte van de te betalen bijdrage aan de gemeente. In beginsel zou dit de GREXmethodiek zijn, omdat deze methodiek het meest nauwkeurig de kosten toerekent aan het opbrengstenpotentieel van de ontwikkelaars. Het plan moet echter nog geoptimaliseerd worden om tot een optimale invulling te komen en dit kan nog leiden tot verschuivingen van het programma tussen ontwikkelaars, wat uiteindelijk ook weer een gevolg heeft voor de verdeling van de betalingen aan de gemeente tussen ontwikkelaars. Daarom is voor een meer robuuste verdeling van kosten gekozen, namelijk de verdeling van kosten tussen ontwikkelaars op basis van het te realiseren programma per ontwikkelaar. Omdat de BVO’s per ontwikkelaar vaststaan, is gekozen voor een verdeling op basis van BVO.
Blad 32/34
2570.4-N5d2/bj/a
De onderverdeling op basis van BVO is hierna opgenomen: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658
Indien ervan uitgegaan wordt dat de BVO’s op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten redelijk vaststaan, en de residuele grondopbrengsten per ontwikkelaar door verschuivingen in programma nog behoorlijk kunnen veranderen, stellen wij uit het oogpunt van robuustheid uit te gaan van een verdeling van de aan de gemeente te betalen bedragen naar rato van het aantal BVO’s. Deskundigen adviseren in dit geval gebruik te maken van de verdeling op basis van BVO’s. Voor het basisscenario is deze verdeling als volgt: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten voor hun ontwikkeling meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen.
14.
Taxatieonzekerheden
De taxatieonzekerheden zijn in de SWOT-analyse verwerkt. De voornaamste aspecten waaraan kan worden gedacht zijn: 1. 2. 3.
De gevolgen van de woningmarkt van de Covid 19-crisis; De vraag of partijen er met de ontwikkelingen die spelen in slagen de markt in Schalkstad naar een hoger opbrengstenniveau te tillen; Het relatief grote aanbod dat in korte tijd op de markt komt.
Anderzijds zijn de risico’s voor de ontwikkelaars beperkt, omdat ervan uit wordt gegaan dat de grond alleen wordt afgenomen als de bouwplannen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en dan ook grotendeels zijn verkocht.
15.
Advies
Alles overwegende, adviseren wij de volgende verdeling van de aan de gemeente te betalen kosten (plankosten en grondwaarde) te hanteren: Scenario Basisscenario met bijbetaling Op basis van aankoop gemeentelijke gronden tegen marktwaarde
Aankoop gronden € 3.460.729,00
Plankosten € 885.879,00
€ 5.490.779,00
€ 885.879,00
Totaal € 4.346.608,00 + P.M. € 6.376.658,00
Blad 33/34
2570.4-N5d2/bj/a
Deze kosten kunnen als volgt tussen de ontwikkelaars worden verdeeld: In het basisscenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 1.650.453 € 1.208.382 € 601.894 € 3.460.729
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 2.072.937 € 1.517.704 € 755.967 € 4.346.608
In dit scenario moeten de ontwikkelaars bijbetalen wanneer de opbrengsten meer dan € 4.000,00 v.o.n. bedragen. In het marktconforme scenario: Verdeling o.b.v. bvo totaal
HBB-Hoorne Lunee HB-capital Totaal
Verdeling
51.441 37.663 18.760 107.863
Grondwaarde € 2.618.602 € 1.917.214 € 954.963 € 5.490.779
Plankosten € 422.484 € 309.322 € 154.073 € 885.879
Totaal € 3.041.086 € 2.226.536 € 1.109.036 € 6.376.658
Nuland, 26 maart 2021.
T.A. te Winkel
K. Stoffers
Bijlagen 1. Grondpositie ontwikkelaars 2. Bouwkosten 3. Referentieonderzoek opbrengsten 4. Onderzoek Cushman and Wakefield 5. Feitelijke en juridische omschrijving 6. Grondexploitatie 7. Plausibiliteit
Blad 34/34
BIJLAGE 1
Bijlage 1 - Oppervlakten in herontwikkelingsgebied
Huidige situatie Nieuwe Situatie Verschil Huidige situatie Toekomstige eigenaar Bebouwd Onbebouwd Bebouwd Onbebouwd Bebouwd Onbebouwd Totaal Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 1.290 m² 638 m² 1.928 m² 0 m² 638 m² -638 m² 1.928 m² Gemeente Haarlem 0 m² 1.621 m² 0 m² 1.621 m² 0 m² 0 m² 1.621 m² Lunee Vastgoed B.V. 2.406 m² 0 m² 2.406 m² 0 m² 0 m² 0 m² 2.406 m² Gemeente Haarlem 636 m² 0 m² 0 m² 636 m² -636 m² 636 m² 636 m² Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) 808 m² 0 m² 808 m² 0 m² 0 m² 0 m² 808 m² Gemeente Haarlem 471 m² 0 m² 0 m² 471 m² -471 m² 471 m² 471 m² Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 1.078 m² 0 m² 1.078 m² 0 m² 0 m² 0 m² 1.078 m² Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) 41 m² 0 m² 41 m² 0 m² 0 m² 0 m² 41 m² Gemeente Haarlem 55 m² 0 m² 0 m² 55 m² -55 m² 55 m² 55 m² Gemeente Haarlem 11 m² 0 m² 0 m² 11 m² -11 m² 11 m² 11 m² Lunee Vastgoed B.V. 223 m² 0 m² 223 m² 0 m² 0 m² 0 m² 223 m² Gemeente Haarlem 973 m² 0 m² 0 m² 973 m² -973 m² 973 m² 973 m² Gemeente Haarlem 658 m² 9.208 m² 0 m² 9.866 m² -658 m² 658 m² 9.866 m² Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) 725 m² 1.781 m² 2.506 m² 0 m² 1.781 m² -1.781 m² 2.506 m² Lunee Vastgoed B.V. 164 m² 3.196 m² 3.360 m² 0 m² 3.196 m² -3.196 m² 3.360 m² Breedvast BHM B.V.
(HB-Capital) 0 m² 136 m² 136 m² 0 m² 136 m² -136 m² 136 m² 9.539 m² 16.580 m² 12.486 m² 13.633 m² 26.119 m² Gemeente Haarlem 1.547 m² 14.321 m² 2.235 m² 15.868 m² particulieren 7.992 m² 2.259 m² 10.251 m² 10.251 m²
BIJLAGE 2
Bijlage 2 - Bouwkosten De bouwkosten zijn bepaald op basis van de geraamde bouwkosten van het zogenaamde bouwkostenkompas, rekening houdend met de kosten van een hoog afwerkingsniveau. De ontwikkelaars hebben vanuit de huidige status van hun bouwplannen toelichting gegeven op de vormfactor die zij verwachten. Die ligt iets lager dan gebruikelijk is. Op basis van de afstemming tussen partijen zijn wij vooralsnog op basis van informatie ontwikkelaars en hun toelichting hierop uitgegaan van de vormfactoren zoals die in de rekenbladen zijn vermeld. Zoals eerder aangegeven, zijn wellicht optimalisaties mogelijk en dienen hier uiteindelijk goede afspraken te worden gemaakt over verrekening. Voor de gehanteerde bouwkosten voor de voorgenomen nieuwbouw van HB-Capital is aangesloten bij de bouwkosten van een woontoren zoals die hierna is weergegeven.. Daarnaast moet de nieuwbouw voldoen aan de Richtlijn Duurzaam Bouwen van de gemeente van februari 2020. Hierbij moet onder andere gebouwd worden volgens de BENG-normen. Om aan deze richtlijn te voldoen wordt een toeslag op de bouwkosten vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm.
Uiteraard kunnen de daadwerkelijke bouwkosten afhankelijk van allerlei factoren (kwaliteit, vormfactor, optimalisaties, uiteindelijke woningbouwprogramma, mate van duurzaamheid en de wijze waarop dat wordt vormgegeven) aanzienlijk afwijken. Wij zijn uitgegaan van de kengetallen op basis van de door partijen ter beschikking gestelde informatie en het bouwkostenkompas.
Voor het Daarnaast wordt het vermeerderd met de meerprijs voor EPC 0,0 om te voldoen aan de toekomstige BENG-norm. Voor de bouw- en stichtingskosten voor de ontwikkelingen van HBB Hoorne en Lunee is aangesloten bij de bouwkosten van een appartementenblok zoals hierna weergegeven, eveneens met het niveau ‘hoog’. Verder is rekening gehouden met de duurzaamheidseisen die de gemeente stelt.
BIJLAGE 3
Bijlage 3 - Referentieonderzoek naar opbrengsten
1.
Referentieonderzoek naar opbrengsten van woningen en overig programma
Voor het ramen van de grondopbrengsten is een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Daarbij is uitgegaan van marktconforme opbrengsten, vormfactoren en bouwkosten. Voor het aantal woningen, type woningen en grootte (gbo) is aansluiting gezocht bij de door de gemeente en ontwikkelaars aangeleverde gegevens. In onderstaande paragraaf zal eerst worden ingegaan op de opbrengsten van de diverse woningentypes.
1.1. Kooptransacties Om een gerichte inschatting van de opbrengsten te kunnen maken is een referentieonderzoek gedaan, waarbij is gekeken naar de VON-prijzen van nieuwbouwprojecten binnen Haarlem. Op de kaart hierna zijn de onderzochte nieuwbouwprojecten weergegeven.
Ligging van de verschillende projecten in Haarlem: 1. Parktorens 2. Edward Jennerstraat 3. De Lantaarn 4. De Veste
In deze gebieden zijn de volgende transacties gevonden:
Foto
Locatie
Omschrijving
Transactieprijzen
Parktorens
In dit complex zijn 21 appartementen Laagste VONverkocht, 43 appartementen onder prijs per m2 gbo optie en 82 appartementen nog € 4.403,00 beschikbaar. De appartementen hebben een woonoppervlak tussen Hoogste VONde 49 m2 en 134 m2. De prijs per m2 gbo transactieprijzen zijn VON. € 4.968,00
Edward In dit bestaande complex zijn 14 Laagste VONJennerstraat nieuwe appartementen verkocht met prijs per m2 gbo een woonoppervlak tussen 69 m² en € 3.085,00 124 m² gbo. De transactieprijzen zijn VON. Hoogste VONprijs per m2 gbo € 4.007,00 De Lantaarn
In dit complex zijn 11 appartementen Laagste VONverkocht met een woonoppervlak prijs per m2 gbo tussen 51 m² en 87 m² gbo. De € 6.110,00 transacties hebben in februari en maart 2019 plaatsgevonden. De Hoogste VONtransactieprijzen zijn VON. prijs per m2 gbo € 7.223,00
De Veste
In dit complex zijn 16 appartementen Laagste VONverkocht met een woonoppervlak prijs per m2 gbo tussen 95 m² en 134 m² gbo. De € 4.698,00 transacties hebben in februari en maart 2019 plaatsgevonden. De Hoogste VONtransactieprijzen zijn VON. prijs per m2 gbo € 7.111,00
Uit deze referenties blijkt dat het project “De Lantaarn” en in mindere mate “De Veste” veel hogere transactieprijzen hebben dan de Parktorens en de Edward Jennerstaat. Dit is mogelijk te verklaren vanuit de ligging van het project tegen het centrum van Haarlem aangelegen is, waardoor het een betere ligging heeft ten opzichte van het project “Edward Jennerstraat” en het project “Parktorens”. Deze projecten bieden dan ook geen houvast als referentiekader voor de waardering. Dat beeld komt ook naar voren uit het algemene beeld in Haarlem. Wanneer de appartementenmarkt (bestaand en nieuw) in Schalkwijk wordt vergeleken met de rest van Haarlem, blijkt dat het opbrengstenniveau lager is. Hierna is dit in cijfers weergegeven:
Appartementenmarkt in heel Haarlem in 2019:
Appartementenmarkt in Schalkwijk in 2019:
Omdat het prijsniveau in Schalkwijk veel lager is dan in de rest van Haarlem, wordt hier ingezoomd op de projecten die in en nabij Schalkwijk zijn gerealiseerd. Dit betekent dat de projecten De Veste en De Lantaarn buiten beschouwing blijven.: Het project aan de Edward Jennerstraat is een verbouwing van een reeds bestaande appartementencomplex. Deze is gelegen ten noorden van het winkelcentrum Schalkwijk. Dit is qua locatie een goede referentie. Deze ontwikkeling heeft echter een mindere uitstraling en kwaliteitsniveau dan het hoge kwaliteitsniveau dat voorzien is voor de herontwikkeling Schalkwijk fase 2 zuidstrook. De ontwikkeling is ook gebouwd volgens een eerder bouwbesluit en is minder duurzaam gebouwd dan voorzien in het project Schalkstad. Het project “Parktorens Aziëweg” is vergelijkbaar qua locatie ten opzicht van de herontwikkeling Schalkwijk fase 2 zuidstrook. Gelet op de aanwezige vloerkoeling etc lijken deze een aanzienlijk hoger afwerkingsniveau te hebben, hetgeen de hogere vraagprijzen kan verklaren. Gelet op de verkoopsnelheid lijkt deze prijs/kwaliteitsverhouding niet goed aan te sluiten bij de vraag in de wijk. Op basis van het programma dat de ontwikkelaars voor ogen hebben, bevinden de volgende referenties geselecteerd uit bovenstaande nieuwbouwprojecten zich binnen de in dit project te ontwikkelen woonoppervlakten.
Adres in Haarlem Parktorens Aziëweg 101 Parktorens Aziëweg 102 Parktorens Aziëweg 103 Parktorens Aziëweg 104 Parktorens Aziëweg 105 Parktorens Aziëweg 202 Parktorens Aziëweg 204
m2 gbo 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2 49 m2
Transactieprijs per m2 gbo € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694 € 4.694
Ondertekening akte 28-10-2019 20-11-2019 13-12-2019 05-11-2019 20-11-2019 20-11-2019 02-12-2019
Parktorens Aziëweg 205 Parktorens Aziëweg 206 Edward Jennerstraat 328c Edward Jennerstraat 336c Edward Jennerstraat 328b Edward Jennerstraat 336b Edward Jennerstraat 328d Edward Jennerstraat 336d Parktorens Aziëweg 129 Parktorens Aziëweg 130 Parktorens Aziëweg 141 Parktorens Aziëweg 142 Parktorens Aziëweg 264 Parktorens Aziëweg 166 Parktorens Aziëweg 171 Parktorens Aziëweg 177
49 m2 49 m2 69 m2 69 m2 73 m2 73 m2 74 m2 74 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2 79 m2
€ 4.694 € 4.694 € 3.949 € 3.978 € 3.664 € 3.692 € 3.980 € 4.007 € 4.715 € 4.715 € 4.778 € 4.778 € 4.810 € 4.905 € 4.937 € 4.968
29-10-2019 06-12-2019 01-07-2019 01-07-2019 30-05-2019 01-07-2019 01-07-2019 01-07-2019 20-11-2019 20-11-2019 06-03-2020 20-03-2020 27-10-2019 20-11-2019 20-11-2019 20-11-2019
De conclusie is dat de goedkopere appartementen aan de Edward Jennerstraat ongeveer € 3.700,00€ 3.950,00 opbrengen. De opbrengsten van de parktorens bevinden zich tussen de € 4.600,00 € 5.000,00, maar van deze torens zijn er nog steeds een groot aantal nog niet verkocht. Omdat de kwaliteit van de te bouwen appartementen hoger wordt van de appartementen aan de Edward Jennerstraat, zijn ondergetekenden van mening dat de opbrengsten van de nieuwe ontwikkeling hoger moet zijn. Anderzijds lijken de opbrengsten van de Parktorens mede het gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. Hierbij moet ook bedacht worden dat er in dit project circa 1.000 woningen in relatief korte tijd op de markt komen. Om deze reden is de voorlopige conclusie dat de opbrengsten zich naar verwachting in ieder geval in de range van € 4.000,00 - € 4.500,00 begeven. Omdat de toren van HB Capital vanuit de omgeving het meest herkenbare deelproject van de ontwikkeling heeft, waar zich ook de appartementen met het beste uitzicht zullen bevinden, zijn wij van mening dat hoger gelegen woningen de hogere opbrengsten zullen genereren. Om deze reden wordt de gemiddelde woningopbrengst bij HB-Capital iets hoger ingeschat dan bij de andere twee deelprojecten.
Vanwege het beperkte aantal kooptransacties is tevens onderzoek gedaan naar huurtransacties, om vanuit de huur te kunnen komen tot een opbrengst van de te verkopen woningen. Daar wordt hierna op ingegaan.
1.2.
Huurtransacties
Naast kooptransacties is tevens gezocht naar huurtransactie om een gerichte inschatting van de opbrengsten te kunnen maken. Hierbij is gekeken naar huurtransacties van nieuwbouwappartementen binnen Haarlem. Onderstaand zijn de gevonden referenties weergegeven.
Adres in Haarlem
Nr.
m2 gbo
Linschotenstraat Raamsteeg Raamsteeg Spiegelstraat Ruychaverstraat Djambistraat Vergierdeweg Amsterdamstraat Gierstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Claus Sluterweg Amsterdamstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Claus Sluterweg Nico Andriessenstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Kloppersingel Teding van Berkhoutstraat Ruychaverstraat Robert Kochlaan Engelandlaan Engelandlaan Gierstraat Richard Holkade Claus Sluterweg Richard Holkade Richard Holkade
83 21d 21c 35 3 24 9b 28b 35b 257 149 257 28a 185 177 179 43a 145 145 13 40b 3v 532d 123h 123j 35a 41 267 61 47