20230710251 1 Centrum Schalkwijk: Vaststellen Anterieure overeenkomst en Stedenbouwkundig plan Fase 2

Collegebesluit

Onderwerp Centrum Schalkwijk - Vaststellen Anterieure overeenkomst en Stedenbouwkundig plan Fase 2 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/710251 Roduner, F.J. HLM 4.1 Ruimtelijke ontwikkeling PCM Kaldenhoven, J.M. 023-5113578 m.kaldenhoven@haarlem.nl Het centrum van Schalkwijk ondergaat op dit moment een transformatie. Het verouderde, monofunctionele winkelcentrum verandert hierbij stap voor stap in een multifunctioneel en hoogstedelijk stadsdeelcentrum. De volgende grote stap is de herontwikkeling van de tweede fase van het centrum Schalkwijk. De tweede fase betreft het zuidelijke deel van het winkelcentrum waar lege winkels en bedrijfspanden zullen worden gesloopt en vervangen door circa 1.150 woningen en commerciële (beperkte detailhandel)- en maatschappelijke functies. Hiervoor heeft de gemeente in 2022 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) vastgesteld (2022/692880).

Met drie ontwikkelaars van fase 2 is overeenstemming bereikt over de Anterieure overeenkomsten (AO). Ook hebben de ontwikkelaars van fase 2 gezamenlijk een Stedenbouwkundig plan (SP) opgesteld voor de ontwikkeling van fase 2. Met dit SP geven de ontwikkelaars invulling aan de door de gemeente gestelde kaders van het SPvE van fase 2. Met de voorliggende nota besluit het college de drie anterieure overeenkomsten aan te gaan met de ontwikkelaars van fase 2 en het Stedenbouwkundig plan voor fase 2 vast te stellen. Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit besluit ter kennisname naar de commissie ontwikkeling. Overeenkomstig art. 160 lid 1 van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het aangaan van anterieure overeenkomsten én het vaststellen van het stedenbouwkundige plan op basis van door de raad vastgestelde kaders en uitgangspunten.

Kenmerk: 2023/710251

1/8

Relevante eerdere besluiten

 Vaststellen structuurvisie Schalkstad 2025, in raadsvergadering van 11 april 2013 (2013/24748)  Vaststellen Uitwerking SDO Deelplannen Haarlem Schalkstad, in raadsvergadering van 3 juli 2014 (2014/184918)  Vaststellen informatienota ‘Ontwikkelzone Europaweg, drie maatwerkafspraken’, in college van 23 april 2019 (2019/195098)  Vaststellen informatienota ‘Centrum Schalkwijk ontwikkeling fase 2’, in college van 10 november 2020 (2020/1018342)  Vaststellen ontwikkelovereenkomst fase 2 centrum Schalkwijk, in college van 13 april 2021 (2021/161049)  Ontwerp-Stedenbouwkundig Programma van Eisen fase 2 centrum Schalkwijk, in college van 15 februari 2022 (2021/580472)  Centrum Schalkwijk - vaststellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor ontwikkeling fase 2 (2022/692880)

Besluit College d.d. 20 juni 2023

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied I d.d. 15 juni 2023 met Nardinc aan te gaan. 2. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied II d.d. 14 juni 2023 met Trebbe-Lunee aan te gaan. 3. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied III d.d. 14 juni 2023 met Variant Vastgoed aan te gaan. 4. Het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van Centrum Schalkwijk Fase 2 vast te stellen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Met de ontwikkeling van fase 2 wordt er een belangrijke nieuwe stap gezet in de herontwikkeling van dit stadsdeelcentrum. Met deze nota besluit het college de anterieure overeenkomsten aan te gaan met de ontwikkelaars van fase 2 en het Stedenbouwkundig plan voor fase 2 vast te stellen. De ambitie voor het centrum van Schalkwijk is om het huidige ‘winkelcentrum’ te transformeren naar een multifunctioneel en levendig ‘stadsdeelcentrum’ voor de wijk. Het centrum mag zichtbaarder

Kenmerk: 2023/710251

2/8

worden in ruimtelijke zin en dient programmatisch een verscheidenheid aan functies te huisvesten die past bij een centrum. Dit betekent dat het centrum vele functies dient te herbergen, naast retail ook cultuur en ontspanning, horeca, sport en maatschappelijk, werken en wonen. Met fase 2 wordt aan de zuidzijde van het centrum Schalkwijk voornamelijk ingezet op de realisatie van woningen (ca. 1.150 woningen) van hoog stedelijke kwaliteit. Hiermee wordt een grote bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van Haarlem en de ambitie om de komende jaren 10.000 extra woningen toe te voegen. Belangrijk onderdeel is ook de inrichting van de openbare ruimte, die een goede samenhang en aansluiting zal moeten hebben met de bestaande openbare ruimte rondom het gebied en de ‘nieuwe’ openbare ruimte van fase 1 (Californiëplein en tevens Marktplein). Bij de herinrichting van de openbare ruimte is veel aandacht voor groen. De plannen voor fase 2 zijn tot stand gekomen in samenwerking met drie marktpartijen TrebbeLunee, Nardinc Vastgoed en Variant Vastgoed (HBB-Hoorne). Hiertoe is ook een ontwikkelovereenkomst tussen de gemeente en de marktpartijen gesloten, waarin o.a. de programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van fase 2 zijn vastgelegd. Het resultaat is een ontwikkeling van hoge stedelijke kwaliteit, die uitgaat van:  

  

het toevoegen van ca. 1.150 woningen in de verhouding 20% sociaal, 60% middelduur (waarvan 36% middelduur laag en 24% middelduur hoog) en 20% vrije sector. het saneren van ca 15.000 m2 bvo overtollige commerciële ruimte (waaronder 8.800 m2 bvo detailhandel) van de totale saneringsopgave van ca 24.000 m2 bvo. Waarmee de permanente leegstand aan de zuidzijde van het Centrum Schalkwijk wordt opgelost. het behouden en toevoegen van complementaire functies zoals de bibliotheek Schalkwijk, fitness en horeca waarmee de bezoekdoelen aan het centrum worden uitgebreid en de waarde van het centrum voor Schalkwijk in het dagelijks gebruik wordt verhoogd. de aanleg van hoogwaardige openbare ruimte die is ingericht om te verblijven en recreëren met zoveel mogelijk groen om hittestress te voorkomen en klimaatbestendig te zijn. Mobiliteit en parkeren met als doel het stimuleren van het gebruik van de fiets en parkeren en deelmobiliteit die uitgaat van dubbelgebruik.

2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied I d.d. 15 juni 2023 met Nardinc aan te gaan. 2. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied II d.d. 14 juni 2023 met Trebbe-Lunee aan te gaan. 3. De Anterieure Overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied III d.d. 14 juni 2023 met Variant Vastgoed aan te gaan. 4. Het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van Centrum Schalkwijk Fase 2 vast te stellen.

Kenmerk: 2023/710251

3/8

3. Beoogd resultaat Revitalisatie van het Centrum Schalkwijk door de herontwikkeling van fase 2. Met de ontwikkeling van fase 2 wordt leegstaand commercieel vastgoed gesloopt (oa. de voormalige locaties van de V&D, H&M, TPG-post, Jordan Carwash) en komt er nieuwbouw met gemengd programma (oa. wonen, maatschappelijk, horeca, diensten) voor terug. Deze ontwikkeling draagt bij aan de revitalisatie van het Centrum Schalkwijk en daarnaast aan de ambities van de gemeente Haarlem om betaalbare nieuwe woningen te realiseren. 4. Argumenten 1. Het besluit voldoet aan de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) Op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeente te besluiten tot vaststelling van een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Door het sluiten van de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal (voor in totaal € 885.879 plankosten) gezekerd en wordt voldaan aan de Wro. 2. Het besluit is een vervolg op de Ontwikkelovereenkomst Deze anterieure overeenkomst is het vervolg op de eerder getekende Ontwikkelovereenkomst van april 2021 (2021/161049). Met het SPvE van fase 2 heeft de gemeente de kaders voor de ontwikkeling van fase 2 vastgesteld. In dit besluit wordt het SP ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd.

Voor het verdere ontwikkelproces kiezen de ontwikkelaars ervoor om omgevingsvergunningen (uitgebreide WABO-procedure) aan te vragen conform de Coördinatieverordening gemeente Haarlem (2020/512694). Voordat de gemeente over kan gaan tot afgifte van deze omgevingsvergunningen moet er worden voldaan aan de wettelijk plicht tot kostenverhaal. 3. De ontwikkeling van fase 2 past binnen ambities van de Woonvisie en uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025, het Coalitieprogramma “Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad” en de business case Europawegzone De gemeente Haarlem heeft zichzelf in de Woonvisie de ambitie gesteld om in de periode van 2020 tot 2030 10.000 woningen toe te voegen aan Haarlem, waarvan 3.200 tot 4.000 sociale huurwoningen. Met de ontwikkeling van ca. 1.150 woningen in fase 2 van Centrum Schalkwijk wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. De ontwikkeling voorziet in meer dan 10% van de ambitie van Haarlem om tot 2030 10.000 woningen te bouwen en past binnen de business case Europawegzone. Met de ontwikkelaars van fase 2 zijn maatwerkafspraken (besluit 2019/195098) gemaakt over een woningdifferentiatie van 20% sociaal 60% middelduur en 20% dure woningen. Twee van de drie ontwikkelaars hebben een intentieovereenkomst met twee in Haarlem actieve

Kenmerk: 2023/710251

4/8

woningbouwcorporaties voor afname van de sociale huurwoningen. De derde zal deze sociale huurwoningen in eigen beheer ontwikkelen en exploiteren. 4. In het kader van het Didam-arrest zijn de grondverkopen gepubliceerd Onderdeel van deze ontwikkeling is dat de gemeente en de ontwikkelaars gronden gaan ruilen en dat de gemeente per saldo grond verkoopt aan de ontwikkelaars. De ontwikkelaars zijn de enige serieuze gegadigden omdat het private eigendom van de ontwikkelaars uitgangspunt was voor de ontwikkeling en de in te brengen gronden slechts beperkte en niet zelfstandig te ontwikkelen delen van de ontwikkelingen betreffen. Voor de grondtransacties heeft Gloudemans deskundigenadvies opgesteld voor de exploitatiebijdrage en de marktconforme grondwaarde. De gemeente is verplicht het voornemen tot grondruil en -verkoop in het kader van het Didam-arrest en het Vastgoedbeleid te publiceren. De publicatie is op 9 februari 2023 gedaan, er zijn geen reacties op binnengekomen. 5. Het mobiliteitsplan komt tegemoet aan de mobiliteitsambitie en -transitie en gaat voor parkeren uit van dubbelgebruik Voor mobiliteit en parkeren is er voor de ontwikkeling van fase 2 een mobiliteitsplan opgesteld door Goudappel. Met dit mobiliteitsplan wordt invulling gegeven aan de gewenste mobiliteitsambitie en transitie van de gemeente Haarlem.

Het mobiliteitsplan gaat uit van het stimuleren van fietsgebruik en het openbaar vervoer en gaat voor het auto parkeren uit van de Nota parkeernormen (2022/1689260). Voor het auto parkeren wordt ingezet op deelmobiliteit en dubbelgebruik. Het auto parkeren voor de bewoners en minimaal 50% van de deelmobiliteit voor de bewoners dient in bewonersgarages te worden ondergebracht. Het bezoeker parkeren voor de woningen en maximaal 50% van de deelmobiliteit mag worden ondergebracht in de publieke parkeervoorzieningen welke in eigendom en beheer zijn bij de gemeente en de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Winkelcentrum Schalkwijk. Dit draagt in positieve zin bij aan de vindbaarheid en daarmee het gebruiksgemak van bezoeker parkeren in het gebied en het dubbelgebruik met als gevolg een betere bezettingsgraad van de publieke parkeervoorzieningen. Voor het parkeren in de publieke parkeervoorzieningen maken partijen gebruik van de mogelijkheid om te salderen, dat is het verrekenen van de bestaande parkeerbehoefte van het te slopen vastgoed met de nieuwe parkeerbehoefte van het nieuw te bouwen vastgoed. Bij het salderen van het bezoeker parkeren wonen en deelmobiliteit doen de ontwikkelaars een kostendekkende bijdrage voor het te zijner tijd herontwikkelen van de bestaande Tunispassage parkeergarage. 6.

Groenparagraaf Door de realisatie van het SP van Fase 2 wordt het groenbeeld van Centrum Schalkwijk sterk verbeterd. Ondanks dat het gebied wordt omgevormd tot een hoogstedelijk centrum is er ruimte voor een sterkere vergroening van het gebied. Zowel kwantitatief als kwalitatief wordt het groen in de wijk verbeterd binnen het beeldmerk ‘Groen op Rood’. Stedelijk of cultuurlijk groen wordt op de herkenbare rode vloer van gebakken klinkers gelegd. Het groen kenmerkt zich door een mix van

Kenmerk: 2023/710251

5/8

bloeiende bomen in losse hagen. Bloei en biodiversiteit vormen de leidraad in de beplantingskeuze, dat afhankelijk van het type openbare ruimte een invulling krijgt passend bij de functie. In de bestaande situatie is ca. 2090m2 aan groenoppervlak te vinden binnen de grenzen van Fase 2. Dit is met name te vinden aan de randen ter plaatse van de oevers aan de oost en zuidzijde van het gebied. Daarnaast zijn slechts enkele boomspiegels onverhard. In de nieuwe situatie zal ca. 4655m2 groenoppervlak worden aangelegd, een toename van ca. 2565m2. Dit is exclusief de groene daken van de bebouwing en ca. 500m2 halfverharding op het entreeplein. 7. Duurzaamheidsparagraaf Haarlem wil in 2040 aardgasvrij, in 2040 circulair en in 2050 klimaatbestendig zijn. Daarom toetst Haarlem elk beleids- en investeringsvoorstel op deze doelstellingen. De ontwikkelaars en architecten Werken de ambities op het vlak duurzaamheid en circulariteit verder uit in het ontwerp van de gebouwen. Uiteraard worden er ook zonnepanelen geplaatst, voldaan aan de eisen rond waterberging en wordt de ontwikkeling gasloos. De gebouwen zullen worden gekoeld en verwarmd via een warmtekoudeopslag-systeem (WKO) hiervoor zullen meerdere bronnen moeten worden geboord. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Bij de uitwerking van het Stedenbouwkundig plan dient een aantal zaken nader uitgewerkt te worden.

Het door de ontwikkelaars opgestelde SP is een uitwerking en geeft nadere invulling aan de randvoorwaarden, eisen en wensen van de gemeente in het SPvE. Op onderdelen is het SP gedetailleerder uitgewerkt dan normaal gebeurt in deze fase. Dit komt omdat de ontwikkelaars parallel aan het opstellen van het SP de gebouwontwerpen hebben uitgewerkt voor de aanvraag omgevingsvergunning. Dit om het ontwikkelproces te versnellen. Met name het ontwerp voor de openbare ruimte, de binnentuin van blok F en de ontsluiting hiervan en het windklimaat ter plaatse van blokken E en D vergen nog nadere afstemming tussen partijen. Dit zal plaatsvinden parallel aan het traject van de omgevingsvergunning. 2. De gemeente verleent een incentive die bijdraagt aan de haalbaarheid van de projecten en die tijdige start bouw bevordert (passend binnen de-minimis regeling) In het traject van planvorming en onderhandeling over de anterieure overeenkomsten hebben de gemeente en de ontwikkelaars een iteratief proces van rekenen en tekenen doorlopen. In dit proces is continue gekeken naar de haalbaarheid van de projecten en het inperken van de risico’s.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat de kwaliteitseisen aan de ontwikkeling, en de verhouding van kosten en opbrengsten in het project (waaronder de te verwachten kosten voor gemeentelijke belastingen uit hoofde van precario), rechtvaardigen dat de gemeente een incentive inbouwt ten behoeve van de ontwikkelaars. Deze incentive heeft daarnaast de additionele functie om de ontwikkelende partijen te stimuleren de bouw tijdig aan te vangen, wat in lijn is met de gemeentelijke ambitie om voor 2030

Kenmerk: 2023/710251

6/8

de woningbouwopgave te realiseren. Om tegemoet te komen aan deze twee zaken zijn partijen een incentive overeengekomen ter grootte van het maximum dat past onder de de-minimis regeling op voorwaarde dat partijen binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning starten met bouwen. Deze incentive sluit aan bij de oproep van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de kamerbrief van 22 mei 2023, gericht aan gemeenten en marktpartijen in Nederland om de start bouw van woningen op locaties die snel kunnen beginnen, actief te stimuleren. 3. De geplande start bouw van begin 2024 kan alsnog vertragen De huidige woningbouw- en ontwikkelingsmarkt staat sterk onder druk. Met name de stijgende bouwkosten en financieringskosten vormen een risico voor de ontwikkelaar om plannen ook haalbaar te krijgen. Met de AO’s, het SP en de aanvraag omgevingsvergunning worden de ontwikkelaars in de gelegenheid gesteld fase 2 te gaan uitvoeren echter er is geen garantie over het moment start bouw. Dit is mede afhankelijk van de voortgang van het vergunningentraject, mogelijke bezwaren en de marktomstandigheden. 4. Nardinc en Trebbe-Lunee moeten nog een uittreding overeenkomen met de CVvE. Twee van de drie plandelen, de voormalige Blokker, H&M en V&D, zijn onderdeel van het winkelcentrum en de CVvE.

Om deze twee plandelen te kunnen ontwikkelen zullen de ontwikkelaars en de CVvE tot overeenstemming moeten komen over het uittreden uit de CVvE, waarbij partijen afspraken maken over gronden van de CVvE, het gemeenschappelijk dak en de gemeenschappelijke parkeervoorziening. De CVvE en haar leden hebben reeds ingestemd met toekomstvisie voor het centrum en de daarmee gepaarde gefaseerde ontwikkeling echter de wijze van uittreden moest nog juridisch en financieel worden vormgegeven. Na de zomer van 2023 zal de CVvE een uittredingsbesluit voorleggen aan haar leden. 6. Uitvoering De planvorming voor fase 2 van het centrum Schalkwijk bevindt zich in de ontwerp/voorbereidingsfase. Het afsprakenkader van de definitiefase wordt vastgelegd door het vaststellen van de anterieure overeenkomsten. Parralel hieraan is door de ontwikkelaars een Stedenbouwkundig plan opgesteld op basis van het SPvE voor fase 2 en zijn uitgebreide omgevingsvergunningen voor de plannen ingediend. Op basis van de huidige planning zou de realisatiefase, sloop en start bouw, voor fase 2 begin 2024 kunnen starten. Voor een soepel verloop van de uitvoering van de projecten heeft de gemeente een omgevingsmanager aangesteld. De bouwmanager is in de realisatiefase eerste contactpersoon voor de bouwers, gemeente, ondernemers en bewoners als het gaat om de uitvoering, omgeving en communicatie.

Kenmerk: 2023/710251

7/8

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Definitiefase



Vaststellen Anterieure overeenkomsten



College

Q2 2023

Ontwerpfase



Vaststellen Stedenbouwkundig Plan 

College

Q2 2023



College

Q3 2023



College

Q4 2023

Voorbereidingsfase 

Realisatiefase

7. Bijlagen Bijlage 1.



Ontwerp omgevingsvergunning (terinzagelegging) Omgevingsvergunning



Uitvoering

Q1 2024

Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied I Nardinc d.d. 15 juni 2023

Bijlage 2.

Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied II VOF Trebbe-Lunee d.d. 14 juni 2023

Bijlage 3.

Anterieure overeenkomst inzake Ontwikkeling Centrum Schalkwijk Fase 2 “De Zuidstrook” Deelgebied III Variant Vastgoed d.d. 14 juni 2023

Bijlage 4.

Stedenbouwkundig Plan Centrum Schalkwijk, Fase 2 d.d. 25 april 2023

Kenmerk: 2023/710251

8/8