20230043476 2 Bijlage 1 Startnotitie Sint Jacob in de Hout

Bijlage 1 Startnotitie Jacob in de Hout

Bestuurlijk opdrachtgever

Wethouder Roduner

Datum

22 mei 2023

De startnotitie is een globale verkenning van de kansen, belemmeringen en risico’s van het project in de initiatieffase. Met het vaststellen van de startnotitie door de raad kan de initiatieffase afgerond worden.

1. Aanleiding Sint Jacob is een ouderenzorginstelling met zeven woonzorglocaties en één revalidatiekliniek in Haarlem. Een van de woon-zorglocaties is Jacob in de Hout aan de Zuiderhoutlaan 1, bij de velden van HFC Haarlem. De locatie voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en is dringend aan vervanging toe. Aanleiding voor de aanpak van deze locatie is: - Het complex is in jaren ’60 gebouwd als bejaardentehuis en voldoet niet meer aan de eisen van de (zware) zorg door de hokkerige structuur. Door het huidige personeelstekort in de zorg en de optimale indeling van de zorgteams is het voor de nieuwbouw noodzakelijk dat er per verdieping 2 clusters komen met 8-12 woningen. Zo kan Sint Jacob de continuïteit van goede en passend zorg waarborgen in de toekomst; - De behoefte aan passende zorg neemt door vergrijzing sterk toe in de komende jaren; - Het gebouw is gedateerd, energetisch achterhaald en fysiek versleten. De kamerstructuur laat hergebruik niet toe en het gebouw bevat asbest. Sloop en nieuwbouw is daarom de gekozen optie. Sint Jacob ziet zich genoodzaakt op korte termijn haar 100 bestaande woon-zorglocatie ‘Jacob in de Hout’ te vervangen door 98 eenheden ‘Beschermd Wonen’ (o.b.v. Wet langdurige Zorg) verdeeld over 6 bouwlagen.

Om daarbij ook aan te sluiten bij de toenemende vraag naar passende woonzorgvoorzieningen voor ouderen, worden aansluitend op deze voorziening in fase 2 ongeveer 28 eenheden ‘Verzorgd Wonen’ (= zelfstandige zorgwoningen waar zorg aan huis geleverd kan worden) verdeeld over 9 bouwlagen gerealiseerd. Om het concept te vervolmaken is het de intentie om daarbij ook, aanvullend bijvoorbeeld een kinderopvang te realiseren, zodat de wijk en de woonzorgvoorziening ook programmatisch meer met elkaar worden verbonden. In het verlengde hiervan is het idee dat ook de tuin met haar monumentale bomen wordt opengesteld voor de buurt. Het complex is in de toekomst ook bruikbaar voor regulier wonen (alternatief aanwendbaar). De gebouwen worden in onderlinge samenhang ontworpen (eenheid in architectuur, samenhang parkeren en groenvoorzieningen). Het bouwplan wordt in 2 fases uitgevoerd. Voor het beoogde complex, specifiek fase 2 (‘Verzorgd Wonen’) is een (beperkte) bestemmingswijziging nodig ten opzichte van het vigerende plan dat met de maatschappelijke bestemming al zorg en kinderopvang toelaat.

1/14

2. Probleemstelling Sint Jacob heeft in afstemming met de Gemeente Haarlem een schetsontwerp opgesteld; daaruit blijkt dat een (beperkte) bestemmingswijziging nodig is. Om de beperkte gemeentelijke capaciteit efficiënt in te zetten, is de afgelopen periode via een gerichte stadstafelaanpak met vertegenwoordigers van de gemeente en St. Jacob (pilots stadstafels Zuidwest), gewerkt aan een nadere uitwerking van het plan, het programma en het schetsontwerp voor gebouwen, inrichting openbare ruimte en aansluiting op de omgeving. In het kader van de pilots is deze startnotitie mede opgesteld door de initiatiefnemer. In de stadstafels is vastgesteld dat: - Het plan en de planvisie inhoudelijk en programmatisch goed aansluiten bij de afspraken vanuit de stadsdeal Ouderenhuisvesting, doordat er meer passende verzorgd wonen aan de stad wordt toegevoegd en er ook een geclusterde beschermde woonvorm voor ouderen in het (hoge) middel dure marktsegment als aanvullend programma wordt gerealiseerd.

- Het voorlopig ontwerp weliswaar nog nadere uitwerking vergt om tot een definitief plan te komen, maar stedenbouwkundig en landschappelijk goed aansluit en passend is in de omgeving en ook iets toevoegt voor de buurt; - Sint Jacob vanuit participatie al een enquête heeft gehouden in mei 2021 onder omwonenden en een inloopavond georganiseerd op 23 juni 2021 met de buurt (positieve opinie); - De afwijkingen ten aanzien van het vigerende bestemmingsplan beperkt zijn. Fase 1. De realisatie van fase 1 van dit project kan plaatsvinden door een vergunning via een reguliere procedure met uitzondering van de vergunning brandveilig gebruik, dit betreft een uitgebreide procedure van 26 weken. Fase 2. Omdat de locatie eigendom is van Sint Jacob, de afwijkingen niet al te groot zijn, de buurt naar verwachting weinig tot geen bezwaar zal aantekenen is voorgesteld dat voor fase 2 van dit project een uitgebreide WABO-procedure (omgevingsvergunning + bestemmingswijziging ook procedure van 26 weken) kan worden doorlopen.

3. Doel Doel van het project is om via de sloop/nieuwbouw en vernieuwing van het bestaande gebouw en haar omgeving, een woonzorgvoorziening te maken die aansluit op de hedendaagse zorgdoelgroep en zorgbehoefte. Waarbij een efficiënte en doelmatige manier van zorg wordt verleend in tijde van schaarste van zorgpersoneel. En waarbij via toevoeging van extra programma bijgedragen wordt aan de grote stedelijke woonzorgbehoefte als gevolg van de vergrijzing. Met de sloop/ nieuwbouw van o.a. deze locatie maakt Sint Jacob haar portefeuille en zorgaanbod in de omgeving Haarlem toekomstig bestendig. Het aanbod sluit beter aan op de visie “Wonen, Zorg en Ontmoeten” en de visie voor het leveren van persoonsgerichte zorg van Sint Jacob.

Startnotitie Jacob in de Hout

2/14

4. Resultaat Het eindresultaat van het project Jacob in de Hout is: - Een kwalitatieve en duurzame impuls/vernieuwing van de bestaande voorraad woningen en voorzieningen waar zware zorg geleverd kan worden (fase 1: 98 eenheden incl. ondersteunende functies). In de huidige situatie zijn er 100 eenheden, het aantal blijft dus zo goed als gelijk; - Een aanvulling op de woningvoorraad met zelfstandige ouderenwoningen binnen de gemeente Haarlem aan de Zuiderhoutlaan van de kavel van Sint Jacob, woningen met zorg op korte afstand efficiënt beschikbaar (fase 2: 28 eenheden); - Een kinderopvangfaciliteit die de voorziening ook letterlijk verbindt met de omgeving en buurt en die voorziet in de behoefte van ouderen aan levendigheid en de behoefte in aanvullende (ontmoetings)functies voor de wijk; - Het (terrein)inrichtingsplan zal ontworpen worden door een (nog te selecteren) landschapsarchitect in de Definitieve Ontwerpfase van de gebouwen. Hierin wordt opgenomen dat de locatie/tuin met haar monumentale bomen onder randvoorwaarden wordt opengesteld voor de buurt en waar mogelijk klimaat adaptief en natuur inclusief wordt ingericht.

5. Uitgangspunten en randvoorwaarden In dit proces is vroegtijdig onderkend dan het ambtelijk apparaat haar tijd efficiënt moet gebruiken en dat het project een minimale afwijking van het bestemmingsplan kent. Voor de bestemmingsplan wijziging zal een (beperkte) vergunning om te mogen afwijken nodig zijn. De gezamenlijk gekozen aanpak kende als uitgangspunten het gezamenlijk werken in vertrouwen (fouten maken mag/ geen claimcultuur), het optimaal benutten van de vakkennis van ambtenaren en versnellen van integrale besluitvorming. Dit wordt bereikt doordat de initiatiefnemer Sint Jacob het merendeel van het werk uitvoert. In gezamenlijke ‘stadstafels’ (een soort workshops) waarin de disciplines van alle vak afdelingen deelnemen, is het plan integraal besproken en zijn vervolgestappen met elkaar afgestemd. De onderstaande stappen zijn doorlopen: - Het opstellen van de uitgangspunten voor de planvorming en in overleg selecteren van een architect; - Het opstellen van een concept plan; - Participatie met de buurt op basis van het concept plan; - Stadstafels om het plan op alle disciplines te verfijnen tot een schetsontwerp en het vervolg proces uit te lijnen. Resultaat is een structuurontwerp (SO) dat qua uitgangspunten input heeft gekregen van de vak afdelingen en voldoet aan de uitgangspunten:

Startnotitie Jacob in de Hout

3/14

Deel 1: ruimtelijk en planologisch De uitgangspunten voor de locatie zijn gezamenlijk opgesteld.

Vigerende bestemmingsplan met bouwvlak

Startnotitie Jacob in de Hout

4/14

Op basis van de uitgangspunten is het ontwerp opgesteld door bureau ‘Vakwerk’ (overigens is een van de architect-partners van Vakwerk, Francesco Feenstra, onlangs benoemd tot Rijksbouwmeester en voorzitter van het College van Rijksadviseurs). Het plan voorziet in behoud van de grote monumentale bomen aan de Zuidzijde en oriënteert de bebouwing aan de velden van HFC Haarlem in Oost-West richting (de bewoners kunnen zo zowel naar het park als ook naar de voetbalvelden kijken.

Plan: oranje deel = zorg/ bruine deel = wonen

Massastudie op de locatie

Het plan wijkt op onderstaande punten af van het vigerende bestemmingsplan: - Fase 1 ongeveer 98 zorgeenheden (Beschermd Wonen): de bouwhoogten wijken af (bestemming is in overeenstemming met het bestemmingsplan en er wordt gebouwd binnen het bouwvlak); - Fase 2 ongeveer 28 woningen (Verzorgd Wonen): de functie is nieuw, het bouwvlak en bouwhoogte wijken af aan de Oostzijde. Daarnaast is de kinderopvang een nieuwe functie. Navolgende figuur geeft de minimale afwijkingen op het bestemmingsplan weer.

Startnotitie Jacob in de Hout

5/14

Per vakdiscipline wordt het plan hieronder toegelicht. Met het ambtelijk team zijn de van toepassing zijnde nota’s en beleidsstukken uitgewisseld. Stedenbouw en architectuur Het plan omvat een zorggebouw van 6 bouwlagen (‘Beschermd Wonen’). Het huidige gebouw kent 6 bouwlagen maar is iets lager door de lagere bouwhoogte van de verdiepingen. Daarnaast wordt er een woongebouw ontwikkeld met 9 bouwlagen, inclusief een ondergrondse parkeerkelder voor de bovenliggende woningen en met kinderopvang in de plint (‘Verzorgd Wonen’). Fase 1, het beschermd wonen/zorggebouw, kent gedifferentieerde ‘geveldelen’ (gevels in verschillende kleuren in gelijke materialen) om het gebouw te verfijnen en het niet te fors te laten ogen. Fase 2, het verzorgd wonen woongebouw, is ranker en hoger. Het bestaande monumentale koetshuis met tuin, waar de Stichting Sint Jacobs Godshuis in gevestigd is zal in hun eigendom gehuisvest blijven en maakt geen deel uit van het bouwplan Jacob in de Hout. De beeldkwaliteit is verkend en wordt, in overleg met Stedenbouw en de Stadsarchitect, verder uitgewerkt in het voorlopig - en definitief ontwerp. De gebouwen passen op grotere schaal goed in het ritme van andere, grotere gebouwen langs de Zuiderhoutlaan/ Heemsteedse Dreef (provinciehuis, kantoren, La Place, Zorgbalans).

Parkeren en verkeer Het plan voldoet voor de zorg aan de nieuwe nota parkeernormen van de Gemeente Haarlem. Voor het wonen wordt ingezet op mobiliteitsbeleid: met deelauto’s, een sociaal veilige afgesloten stalling voor (elektrische) fietsen en de aanwezigheid van de HOV-halte 340 (‘Blauwe Brug’) direct voor de deur kan hiermee het aantal parkeerplaatsen gereduceerd worden. Sint Jacob zal nader

Startnotitie Jacob in de Hout

6/14

onderzoeken welk mobiliteitsconcept passend is voor deze doelgroep om mogelijk door middel van gebruik deelauto’s het aantal benodigde parkeerplaatsen verder te reduceren. De kinderopvang voldoet eveneens aan de parkeernormen en kent 2-3 ‘kiss & ride’ plekken. Het verkeer wordt afgewikkeld via de huidige in- en uitrit aan de Zuiderhoutlaan; middels een verkeerslicht kun je van en naar de Dreef rijden. Autoverkeer komt daarom niet in de omliggende woonwijk. In de omgevingsvisie is een fietspad voorzien aan de noordzijde tussen het terrein van Sint Jacob en de koninklijke HFC van oost naar west. Fietsers over het terrein van Sint Jacob is gezien de veiligheid van de bewoners, bezoekers en medewerkers én beperkte ruimte niet wenselijk voor Sint Jacob. De logistieke bewegingen veilig afwikkelen en benodigde parkeerplaatsen inpassen op het terrein is een grote uitdaging, zeker met de groene ambitie van Sint Jacob. Sint Jacob staat open om dit nader met elkaar te bespreken en in goede samenspraak tot een (terrein)inrichtingsplan nader uit te werken. Op 13 maart 2023 heeft er een stadstafel plaatsgevonden waarin de wens van het fietspad van de gemeente nader is toelicht. De landschapsadviseur van de gemeente Haarlem voert aan de hand van het overleg een inpassingsstudie uit.

Dit om te kunnen beoordelen of het realiseren van een fietspad (onderdeel van het hoofdnet) op deze plek realistisch en haalbaar is. Het uitgangspunt zal zijn dit zoveel als mogelijk op gemeentegrond te laten uitvoeren. Sint Jacob zal in het inrichtingsplan onderzoeken of de mogelijke inpassing van een trottoir voor de wandelroute met een doorgang bij de Westpoort mogelijk is. Indien hier nadere afspraken uit volgen zullen deze worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

6. Groenparagraaf en duurzaamheid De Zuidzijde van de locatie kent prachtige groene bomen (deels monumentaal). Het bouwplan is mede daarom geconcentreerd aan de Noordzijde; de prachtige tuin blijft daarmee zo veel mogelijk behouden en wordt opengesteld voor de buurt. De huidige tuin blijft daarom grotendeels onverhard. Bij het toepassen van verharding is er aandacht voor waterdoorlatende bestrating en zal er gekeken worden naar het afkoppelen van de hemelwaterafvoer. De bomen zijn geïnventariseerd en in kaart gebracht door Pius Floris Boomverzorging BV. De bevindingen uit de bomen effect analyse in relatie tot beperkt te kappen en te verplaatsen bomen voor het bouwplan zijn op 8 februari 2023 aan het Groenplatform gepresenteerd. De bevindingen zijn positief ontvangen en het rapport zal definitief afgerond worden. Het rapport zal tezamen met de wens om een goede inpassing te realiseren aan de Zuiderhoutlaan meegeven worden aan de architect van de gebouwen en de landschapsarchitect voor het terreininrichtingsplan. De aanwezige monumentale bomen in de tuin blijven behouden. Waar mogelijk blijven overige bomen behouden c.q. verplaatst; compensatie vindt plaats van bomen die daarom toch gekapt moeten worden. Sint Jacob sluit met het huidige plan aan bij de Groenparagraaf omdat binnen de plan filosofie er ook de ambitie is om een zo groen mogelijk landschap te realiseren.

In de komende fase wordt nog nader onderzoek gedaan naar een passend mobiliteitsconcept voor deze doelgroep. Het plan zal voldoen aan het vigerende parkeerbeleid. Bij de verdere uitwerking zal het aantal parkeerplekken nader worden bekeken. Als op een gereduceerd aantal plekken wordt ingezet, zal

Startnotitie Jacob in de Hout

7/14

dit in een mobiliteitsplan uitgewerkt worden. Daarin wordt dan aangegeven op welke alternatieven (deelauto’s, HOV, veilige stallingen voor fiets) wordt ingezet. De toetsing van het plan aan het parkeerbeleid zal plaatsvinden op moment van indienen van de vergunning. Duurzaamheid Sint Jacob zet voor het nieuwbouwplan in op duurzaamheid door toepassing van: - Klimaatadaptatie: de opvang van regenwater en infiltratie is goed mogelijk op de zandrug; - Natuur inclusief: voor het landschap wordt een plan gemaakt om biodiversiteit te stimuleren, onder meer door een ander maairegime en het aanplanten van lokale plantensoorten. De meeste bomen blijven behouden; noodzakelijk te kappen bomen worden gecompenseerd. In de gebouwen wordt ook groen opgenomen. Specifieke aandacht gaat uit naar alternatieve verblijfsplaatsen om vleermuizen onderdak te bieden voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden. De tijdelijke onderkomens (‘vleermuiskasten’) zijn in 2022 al geplaatst. In de nieuwbouw zullen in de gevels later weer permanente verblijfsplaatsen worden opgenomen voor deze vleermuizen. - Verharding wordt waar mogelijk vermeden of een alternatief voor opgenomen om hitte stress te voorkomen (zoals waterdoorlatende halfverharding); - Circulariteit: bij de sloop worden materialen geschikt voor hergebruik gewonnen.

Op het terrein is sprake van grote hoogteverschillen; de vrijkomende gronden worden op het terrein hergebruikt; - Energiehuishouding: voor de nieuwe gebouwen wordt het principe van warmte/koude opslag toegepast, aangevuld met zonnepanelen, gasloos en ‘passief’ bouwen (dat wil zeggen dat met goede isolatie en oriëntatie op de zon de energiebehoefte zo laag mogelijk is); - Mobiliteit: met name voor het woonprogramma wordt ingezet op duurzame mobiliteit zoals deelauto’s, (elektrische) fietsen en openbaar vervoer. Voor de zorg is de parkeernorm laag en de komt parkeerbehoefte vooral voort uit bezoekers parkeren; - Sociale duurzaamheid: de locatie krijgt met het aanvullende programma meer betekenis voor de buurt en haar bewoners. De nieuwe ontwikkeling bevordert het ontmoeten, zowel voor bewoners van Sint Jacob als voor de buurtbewoners. Zo zullen er buurt gerelateerde activiteiten kunnen worden georganiseerd in de serre van Beschermd Wonen. Door het op te stellen toewijzingsbeleid zullen de woningen van fase 2 ook in toekomst behouden blijven voor de doelgroep met zorgvraag. - Het bebouwd oppervlak (Beschermd Wonen + Verzorgd Wonen tezamen) wordt iets groter dan in de bestaande situatie. De toename bedraagt ongeveer 200 m2.

Toename bebouwd oppervlak zal worden gecompenseerd door de huidige asfaltverharding (niet waterdoorlatend) rondom de huidige bebouwing (parkeerplaatsen + rijweg over terrein) te verwijderden en in de nieuwe situatie zal waar mogelijk waterdoorlatend zijn. De parkeerplaatsen worden voorzien van een half verharding. Daarmee is voorzien in integrale duurzaamheid. Betekenis voor de buurt De locatie wordt opengesteld voor de buurt als ‘semiopenbaar’ gebied. De locatie is nu niet toegankelijk. De kinderopvang functie is mede gekozen op basis van inventarisatie in de buurt en participatie. Daarmee hoopt Sint Jacob bij te dragen aan cohesie in de buurt. In de tuin is een

Startnotitie Jacob in de Hout

8/14

speelplek voor kinderen mogelijk; een fijn uitzicht voor de bewoners van het zorgcentrum en buiten de openingstijden te gebruik door jonge bezoekers en buurtbewoners. Cultuurhistorie De locatie is gelegen aan de Zuiderhoutlaan en ligt op een oude zandrug waarop een dicht bos is ontstaan: de Hout. Later is een landgoed ontstaan, waarvan nog muren en het ‘Godshuis’ (een voormalig koetshuis) resteren. In de plannen komt het bestaande Godshuis veel beter tot zijn recht. De Zuiderhoutlaan is een prachtige bomenlaan in het verlengde van het Zuiderhoutpark, de oude bomen en kwaliteit van groen is terug te vinden op het terrein van Sint Jacob. Echter is de huidige entree door de harde materialen en verhoging van het maaiveld niet uitnodigend en legt dit geen verbinding met de omgeving waarin het staat. Met het (terrein)inrichtingsplan zal de relatie met de Zuiderhoutlaan verbeterd worden. In goede samenspraak met de gemeente Haarlem zal dit plan tot stand komen. In de huidige entreehal van Jacob in de Hout is een wandmozaïek van Levinus Tollenaar te zien. Het kunstwerk is eigendom van Sint Jacob en onder onze aandacht. In samenspraak met het bestuur van Sint Jacob en Jacobs Godshuis zal worden gekeken naar de mogelijkheden en mogelijk nieuwe bestemming. Voorlopig Ontwerp In het afgelopen jaar heeft het ontwerpteam van Sint Jacob het Voorlopig Ontwerp uitgewerkt.

Deze is door de architect op 27 oktober jl. in de 4e stadstafel en op 29 november 2022 in de 5e stadstafel gepresenteerd. De aanwezigen hebben hun opmerkingen en nader uit te werken elementen benoemd. Voor fase 2 is het met name van belang de hoofdentree beter inpasbaar te maken aan de Zuiderhoutlaan en het aanwezige groen. Voor beide fases zal het gevelontwerp nader gedetailleerd en materialisatie gepresenteerd moeten worden. Programma Het programma omvat: - 98 zorgeenheden ‘Beschermd Wonen’ (die gebouwd worden als studio’s en 2-kamer appartementen zodat in de toekomst deze alternatief aanwendbaar kunnen zijn voor andere vormen van wonen en doelgroepen); - Een ontmoetingsruimte op de begane grond ‘Beschermd Wonen’; - 28 driekamerappartementen ‘Verzorgd Wonen’ voor het hoge middensegment (huur) waar mensen langer thuis kunnen wonen met een groeiende zorgvraag (met eventueel thuiszorg door derden). Het toewijzingsbeleid voor deze woningen en het hierbij te doorlopen verhuurproces richt zich op mensen met een zorgindicatie en zal in afstemming tussen gemeente en Sint Jacob nader worden uitgewerkt. Deze uitwerking wordt vervolgens verplicht gesteld aan de uiteindelijke belegger van de woningen; - Kinderopvang (3 groepen) waarmee intensief samengewerkt wordt met de initiatiefnemer.

Daarmee is er een toekomstbestendig en gevarieerd programma samengesteld dat tevens ook aansluit op de gesignaleerde behoefte vanuit de stadsdeal ouderenhuisvesting en de programmatische insteek van een aantal andere woonzorg (vernieuwings)projecten in de stad. Onderbouwing van de woonvisie en het programma

Startnotitie Jacob in de Hout

9/14

Het project is een lopend project van voor het coalitieakkoord. Dat betekent dat de oude spelregels voor de woningbouwprogrammering van kracht zijn. Toch is ook met St. Jacob verkend hoe het programma zich verhoudt tot in november geactualiseerde spelregels voor sociale huur en middensegment. In dat kader kan worden gesteld dat de programmatische insteek van fase 2 een toegestane afwijking is in het kader van spelregel 15 van de “Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment”, vastgesteld 17 november 2022, waarin wordt aangegeven dat: • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, is mogelijk mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. Het betreft hier een afwijking in het kader van het bouwen voor een specifieke doelgroep, namelijk ouderen met een zorgindicatie. Dat hier vervolgens binnen deze doelgroep specifiek wordt gekozen voor het aanbieden van woningen in het hoge middensegment kent de volgende onderbouwing: •

Een groot deel van de opgave en behoefte aan verzorgd wonen ligt binnen het midden en hogere marktsegment Ten behoeve van de Stadsdeal Ouderenhuisvesting is onderzocht waar de komende behoefte aan specifieke woonzorgwoningen ligt. In de analyses wordt geconstateerd dat de grootste opgave voor het toevoegen van zelfstandige seniorenwoningen ligt in het beschikbaar krijgen van woningen voor midden en hogere segment, zowel in koop als huur.

De woningcorporaties nemen het grootste deel van het aanbieden van sociale huurwoningen voor hun rekening. Corporaties hebben daarbij weinig ruimte voor het aanbieden van (hoge) middensegmentwoningen. Hier moeten dus andere locaties en opdrachtgevers hun verantwoordelijkheid nemen. •

Programmatische differentiatie rondom woonzorgvoorzieningen verspreid over de stad Sint Jacob is op een aantal plekken bezig met de vernieuwing van bestaande woonzorgvoorzieningen en wil hier programmatisch goed aansluiten op de woonzorgbehoefte vanuit de omliggende wijk en de bijbehorende buurten. Sint Jacob biedt, naast de intramurale zorgwoningen, in de lopende en toekomstige gebiedsontwikkelingen ook zelfstandige woningen voor senioren met verschillende huurniveaus aan. De zelfstandige seniorenwoningen noemt Sint Jacob ‘Verzorgd Wonen’, naar de vroegere aanleunwoningen. De intramurale zorgwoningen noemt Sint Jacob ‘Beschermd Wonen’. Dit is voor mensen met een zware zorgvraag.

Startnotitie Jacob in de Hout

10/14

De nieuwbouwlocaties worden ontwikkeld vanuit het concept ‘Wonen, Zorg en Ontmoeten’. Het heeft altijd de voorkeur om meerdere woonvormen en aanvullende functies met elkaar te verbinden. Sint Jacob doet dit bij voorkeur in samenwerking met maatschappelijk betrokken organisaties, ondernemers en de buurt. Denk hierbij aan aanvullende functies zoals een kinderdagopvang of een gezondheidscentrum. Met elkaar kunnen we meer voor elkaar krijgen voor de bewoners, ter ontlasting van de zorg en mantelzorgers. Hierdoor kan ook een verbinding gemaakt worden met de omliggende wijk. Hiermee kan ook de eenzaamheid bij ouderen worden aangepakt. Door samenwerking van deze partijen in de wijk horen en zien we met elkaar beter wat er speelt en waar behoeft aan is. Hierdoor kunnen problemen bij de bewoners van de wijk vroegtijdig gesignaleerd worden en in overleg worden aangepakt of worden voorkomen. Sint Jacob speelt in op deze maatschappelijke vraag door het aanbieden van een breed pallet aan woningen waar doelgroepen met verschillende inkomens en zorgbehoeften een plek kunnen vinden in de stad. Sint Jacob sluit hierbij eveneens naadloos aan op de in de ‘Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem’ gestelde doelen, zoals verwoord in onder andere hoofdstuk 3 ‘Zienswijze op opgaven: inclusieve levensloopbestendige wijken’. •

Prijsplafond op huur om duurzaam te borgen dat woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Sint Jacob ontwikkelt daarom op locatie Jacob in de Hout 28 driekamerwoningen (woonkamer, slaapkamer, logeerkamer) van 75 à 85 m2 GBO. Volgens het Woning Waarderingstelsel (WWS) leveren die woningen meer dan 200 punten op: ruim boven de 187 punten die de nieuwe bovengrens is voor de (hoge) middensegment huur. Daartoe wil Sint Jacob met de gemeente afspraken maken over een huur bandbreedte, analoog aan de afspraken die Sint Jacob met gemeente heeft gemaakt voor het project Hof van Jacob.

•

Woningtoewijzing langs de lijn van de zorgindicatie Aangezien de woningen toegewezen worden aan mensen met een latente, lichte en/of groeiende zorgvraag, zal de toewijzing niet via Woonservice plaatsvinden. Sint Jacob zal op basis van nader te maken afspraken met de gemeente het woningtoewijzingsbeleid organiseren volgens een van tevoren vastgestelde staffel. Voor het project Hof van Jacob (eveneens een ontwikkeling van Sint Jacob) is dat eveneens zo vastgelegd.

Procedure Op basis van het beoogde programma, de besproken uitgangspunten, de niet al te grote afwijkingen van het bestemmingsplan, het eigendom van het gehele perceel van Sint Jacob en de uitkomsten van de participatie is het voorstel om fase 1 plaats te laten vinden door een reguliere vergunning met uitzondering van de vergunning brandveilig gebruik, dit betreft een uitgebreide procedure van 26 weken en voor fase 2 een ‘uitgebreide WABO-procedure’ te hanteren (eveneens een procedure van 26 weken) om af te wijken van het bestemmingsplan. Deze procedure gaat uit van de gelijktijdige aanvraag van een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan.

Startnotitie Jacob in de Hout

11/14

7. Risicoanalyse De meest essentiële risico’s zijn: - Als gevolg van overheidsregelgeving en de bevolkingssamenstelling is er wellicht op (lange) termijn minder behoefte aan zorgwoningen. De opzet van het complex is echter dusdanig dat deze wooneenheden, bestaande uit studio’s en appartementen, ook regulier zelfstandig te verhuren zijn (alternatief aanwendbaar); - Afhankelijkheid van andere projecten: Sint Jacob moet in verband met de slechte kwaliteit van het huidige gebouw noodzakelijk slopen. De bewoners van het complex Jacob in de Hout zijn inmiddels verhuisd naar andere locaties. Zij zullen straks, indien gewenst, verhuizen naar de andere nieuwbouw van Sint Jacob, Hof van Jacob in Schalkwijk. De oplevering van de nieuwbouw van deze locatie staat gepland voor Beschermd Wonen in de zomer van 2026 en Verzorgd Wonen eind 2026. - Overlast in de buurt tijdens de bouw. De sloop en nieuwbouw gaan gepaard met enige overlast. De aan- en afvoer van materialen en materieel is echter vanaf de Dreefzijde te organiseren. Daarmee wordt de overlast beperkt; - Weerstand uit de buurt. Om die in kaart te brengen is er al overleg en een enquête geweest met de buurt. Dit vraagt om een zorgvuldig proces en hiervoor is in overleg met de gemeente een participatieplan opgesteld. Daarmee zijn de grootste risico’s in kaart gebracht.

Startnotitie Jacob in de Hout

12/14

8. Proces en planning Het Haarlems Ruimtelijk Plan Proces (HRPP) voorzien in een aantal stappen. De initiatieffase kan met deze startnotitie afgerond worden. Hieronder is een basis opgenomen die aangepast en aangevuld kan worden. De ontwikkeling doorloopt de fases van het Haarlems Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van de startnotitie kan de initiatieffase afgerond worden. In de definitiefase worden de kaders voor de verdere uitwerking opgesteld. De planning is globaal als volgt:

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

• Startnotitie

• Raad

Q2 2023

Definitiefase

• Anterieure Overeenkomst

• B&W

Q4 2023

Ontwerpfase Voorbereidingsfase

• Start WABO-procedure • Juridisch-planologische procedure

Realisatiefase

• Uitvoering fase 1 en fase 2 (ca 18mnd). Fase 2 start naar verwachting 6 maanden later

• B&W (voorstel zonder VVGB van Raad

Q4 2023 Q1/Q2 2024 besluitvorming.

Naar verwachting Q1 2025-Q3/4 2026

Initiatieffase In de initiatieffase vindt een integrale verkenning plaats van het project waarbij gekeken wordt waar het aansluit bij het vigerende beleid en waar het project mogelijk afwijkt. De startnotitie wordt in deze fase vastgesteld. Voorbereidingsfase In deze fase worden voorbereidingen getroffen om het definitief ontwerp te realiseren. In deze fase wordt ook de juridisch-planologische procedure doorlopen; zoals benoemd zijn voor dit project een tweetal vergunningsprocedures voorgesteld: - Fase 1 (98 zorgeenheden ‘Beschermd Wonen’) door een vergunningsprocedure via een reguliere procedure (8+6(+6)) weken) met uitzondering van de vergunning brandveilig gebruik, dit betreft een uitgebreide procedure van 26 weken; - Fase 2 (28 3-kamer appartementen ‘Verzorgd Wonen’) door een ‘uitgebreide WABOprocedure’ te hanteren voor de afwijking van het bestemmingsplan. Deze procedure gaat uit van de gelijktijdige aanvraag van een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan (26 weken). - Gemeente Haarlem en Sint Jacob willen onderzoeken of een extern plantoetser een mogelijkheid biedt om samen het plan te laten toetsen om de gemeente Haarlem te ontlasten in de werkdruk en de voortgang te borgen. Voor beide partijen een interessante leergang.

Startnotitie Jacob in de Hout

13/14

Realisatiefase De realisatiefase is gericht op de daadwerkelijke uitvoering van het project, waar na realisatie overdracht naar beheer volgt.

9. Participatie en inspraak Sint Jacob heeft in het voorproces een enquête uitgezet in de buurt (met name ten aanzien van de gewenste voorzieningen). Daarnaast is er een inloopavond geweest om het concept plan te delen met de omgeving. De eerste participatie is positief verlopen met name over het toegankelijk maken van de mooie tuin met haar monumentale bomen voor de buurt. Uitsluitend t.a.v. het ‘Verzorgd Wonen’ waren er een aantal buren met zorgen over de bezonning van hun huizen aan de overzijde van de Zuiderhoutlaan. Met een bezonningsplan op basis van het Voorlopig Ontwerp wil Sint Jacob deze zorgen bij de buren wegnemen door aan te tonen wat er qua bezonning gedurende het jaar gebeurt. Het plan wordt gerealiseerd op eigen terrein van Sint Jacob. Daarmee is de participatie met name gericht op de trede van informeren, raadplegen en daarop reageren met het plan. Participanten zijn de omwonenden, Wijkraad Zuiderhout/ Vredenhof, Koninklijke HFC Haarlem en Sint Jacob Godshuis. Deze worden vooral door middel van direct contact en inloopavonden op de hoogte gehouden. Met de stichting Sint Jacob Godshuis en voetbalclub HFC Haarlem heeft er al overleg plaatsgevonden. Politiek gezien zien we niet veel risico's (realisatie van maatschappelijk sterk wenselijke functies).

De ruimtelijke procedures zullen conform het HRPP (Haarlems Ruimtelijk Plan Proces) aan het bestuur worden voorgelegd. Vaststellen van de anterieure Overeenkomst is een College Besluit. De bestuurlijke besluitvorming zal in de startnotitie worden opgenomen. Doelstelling is om de buurt verder mee te nemen. In de komende periode zal ook het voorlopig en definitief ontwerp worden gedeeld via inloopavonden; de informatie zal worden vastgelegd in verslagen. De Initiatiefnemer heeft in overleg met en met instemming van de Gemeente hiervoor een Participatie- en Inspraakplan (PIP) opgesteld d.d. 12 december 2022.

10. Bijlage Bijlagen: - Verslag participatie

Startnotitie Jacob in de Hout

14/14

Bijlage 1 bij startnotitie JIDH d.d. 15 maart 2023

Resumé inloopavond omwonenden Project : 20SJA-HAA.01 St Jacob / locatie in de Hout Haarlem Referentie : 20SJA-HAA.01.mem.13 resumé inloopavond omwonenden Datum : 30 juni 2021

Introductie Ter borging van de feedback gegeven door omwoners tijdens de inloopavond, op 23 juni 2021, is te de gegeven terugkoppeling gebord in deze memo. De opzet van de avond was informeel en laagdrempelig. Omwonende werden door langs galerij opstelling met informerende panelen geleid door een vertegenwoordiger van Sint Jacob. Per paneel werden bepaalde overwegingen of uitganspunten gepresenteerd. Hieronder staat per onderdeel benoemd wat de algemene reactie/ dan wel indruk was van de omwonende met daarbij de belangrijkste aandachtspunten.

Terugkoppeling per paneel P1 Aanleiding Vanuit de omwonende werd goed begrepen dat het huidige complex outdated is en niet langer geschikt is voor een moderne zorg instelling (foto’s kamers / houtrot). De groeiende vraag naar ouderen zorg, extramuraal en intramuraal werd aangenomen dan wel onderschreven. De algemene reactie bracht begrip op en er werd veelal gezegd dat men zelf, dan wel voor hun partner ook niet voor de locatie zou kiezen/ of zelfs heeft gekozen voor een andere door de status. Een complex met hogere kwaliteit en betere uitraling is wenselijk. P2 Zorgvisie St Jacob De essentie van de zorg visie is om zo lang mogelijk zelfstandig wonen en zorg te verlenen waar nodig. Hierbij moet ook het sociale leven zo veel mogelijk gestimuleerd worden, waarbij ontmoeten centraal staat. Open naar de buurt en het openen van het terrein met kleinschalige faciliteiten zorgen voor de reuring rond het complex. De buurtbewoners waren overwegend positief en maken graag gebruik van de eventuele

Versie 06-09-2021

1

voorzieningen. Er is aandacht gevraagd voor drukte (met betrekking tot parkeren en ontsluiting van de wijk) en inkijk/zicht. P3 Uitgangspunten Door het visueel maken van de uitgangspunten werkte dit paneel goed voor het losweken van reacties hieronder een kleine samenvatting van de gemaakte opmerkingen: Voor de noordelijke weg worden verschillende opties benoemd: tweerichtingsverkeer maken zodat het verkeer kan draaien (evt. op deel terrein HFC) en terugrijden richting de Zuiderhoutlaan, doorrijd baar (eenrichting) maken voor enkel logistiek t.b.v. HFC, het enkel benutten voor fietsers en voetgangers. Omwonende zijn overwegend positief om te onderzoeken hoe deze verbinding bij kan dragen aan het oplossen de ontsluiting in de wijk, afweging aan Sint Jacob is wel hoe intensief deze weg voor de bewoners van het complex gebruikt kan worden  veiligheid en behagelijkheid; Gezamenlijk optrekken met HFC om tot “totaal oplossing” te komen voor parkeer- en verkeersproblematiek rondom HFC/JidH. Hierbij zouden 4 partijen met elkaar moeten spreken: Sint Jacob, Gemeente, HFC en de buurt(vertegenwoordiging). Ondersteuning van een verkeersonderzoek zou wenselijk zijn; Uitdaging ligt in het verbinden, de meeste hebben geen idee bij onze bewoners en hun leven; Gebouw oriëntatie wordt goed begrepen, relatie HFC en omgeving.

Omarmend gebaar positief; De tuin is de x-factor van de locatie, volop gebruiken! Hoogte accent langs de zuiderhoutlaan over het algemeen geen probleem, echter hebben directe overburen hier nog wel vraagtekens bij.  deze zorg zullen zal als aandachtspunt worden meegenomen in het ontwerpproces. P4 Programma # # #

#

100 eenheden bescherm wonen (zware zorg) 29 eenheden verzorgd wonen (wonen met mogelijkheid zorg) als wens beperkt overig programma, te denken valt aan: - kleinschalige horeca voor bezoekers / buurt - KDV - functies in synergie met zorg P op eigen terrein

Versie 06-09-2021

2

Opmerkingen / aandachtpunten vanuit omwonende: Qua functies is horeca het voornaamste element waar de buurt enthousiast over is, weinig andere functies die zijn aangedragen. Er is duidelijke angst voor het toenemen van verkeers- en parkeerdruk, daarbij zijn er reeds zorgen over het HFC in relatie tot extra functies en de rol van de Gemeente Haarlem hierbij. Belangrijk om goed in gesprek te gaan en blijven met elkaar; Noem de horeca geen paviljoen of horeca maar ga meer richting “theehuis” (kleine schaal) Speeltoestellen voor kinderen wordt benoemd als kansrijke toevoeging, maar besef dan dat ze volop gebruikt gaan worden en geeft dat geen overlast? Jonge gezinnen met kinderen missen dit in de wijk en met koffie en ijs erbij helemaal goed. Dit wordt beschouwd als een mooie toevoeging voor de bewoners van de wijk en hun bezoekers. Dit zal bijdragen aan verbinding en ontmoetingen; Sloepenaanlegplaats is aangedragen als alternatieve functie  benutten van de toegankelijkheid tot het water; Suggestie: betaald parkeren onder BW maken als verdienmodel van bezoekers HFC; Zorgen om extra parkeerdruk en verkeersbewegingen door kinderdagopvang/andere voorzieningen, hoe wordt dit opgelost? Niet in de wijk; Buurman aan de zuidkant wil helemaal geen extra activiteiten op te terrein. Ook geen openheid.

Dat levert: meer mensen en daardoor meer verkeer op; meer verkeersonveiligheid van de huidige, toch al onveilige, Bronsteeweg; meer hangjongeren die overlast in de vorm van herrie en afval opleveren. Buurvrouw die aan de oostzijde woont wil geen hoger gebouw dan wat er nu staat. Dat gebouw neemt al veel avondzon weg uit haar tuin. Een hoger gebouw zal dat verergeren, of zal op zomerse avonden meer woningen in de schaduw plaatsen. P5 bestaande situatie en P6 modellen + voorkeursmodel Algemene opmerkingen in relatie tot de panelen: Mooie vorm van het gebouw, geeft beschutting richting de wijk; Evt. brug over water realiseren om veilige in- en uitgang vanaf de tuin naar de Bronsteeweg te bewerkstelligen. Op de Emauslaan is volop fietsverkeer (vooral jongeren) en te gevaarlijk voor oversteek buurt naar JidH en bewoners naar de buurt; Prieeltje in de tuin toevoegen voor “tuinconcerten”;

Versie 06-09-2021

3

-

-

-

Maak parkeren mogelijk onder de gebouwen en zet gebouw op palen i.p.v. parkeerbak maken, is goedkoper; Komen er ramen / openingen in het gebouw aan de kopse kanten? I.v.m. lichtinval komen aan einde van gangen openingen i.v.m. de importantie daarvan voor de doelgroep.  zorgen voor zicht en inkijk; Hoe wordt er omgegaan met het afsluiten van de terrein in de nacht? Er worden zorgen uitgesproken voor hangjongeren op locatie; Toevoegen van een eetbare tuin of een moestuin wordt nog gezien als kans, evt. met participatie van omwonende.

P7 participatie en planning

In het algemeen was de buurt positief op het feit dat ze vroegtijdig betrokken werden en ze zouden graag weer komen wanneer het ontwerp een stap verder is. Er is door Sint Jacob de ambitie uitgesproken dit ca. 2x per jaar te faciliteren afhankelijk van het proces. Naast de inloopavonden worden een kleinere klankboord groep ook enthousiast ontvangen en is de buurt actief vertegenwoordigd door de wijkraad.

Versie 06-09-2021

4