20230043476 1 Startnotitie St Jacob onderdeel pilots Zuid-West

Raadsstuk

Onderwerp Startnotitie Sint Jacob als onderdeel van de pilots in Zuidwest. Nummer 2023/43476 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling Afdeling PCM/ ECDW Auteur Weijers, A.M./ A. van der Veen Telefoonnummer 023-5113904 Email amweijers@haarlem.nl Kernboodschap Sint Jacob wenst op korte termijn haar bestaande woon-zorglocatie ‘Jacob in de Hout’ te vervangen door 98 eenheden ‘Beschermd Wonen 1.1’ (zware, intramurale zorg’) en in een tweede fase ongeveer 28 eenheden ‘Verzorgd Wonen’ (voorheen ‘aanleunwoningen’) en kinderopvang te realiseren. Met aanvullend een ontmoetingsfunctie voor de wijk en kinderopvang zodat de wijk en de woonzorgvoorziening ook programmatisch meer met elkaar worden verbonden. Deze ontwikkeling biedt een goed antwoord op de toenemende vraag naar en behoefte aan meer passende woonzorgvoorzieningen voor ouderen in de stad. De afgelopen periode is voor Sint Jacob in de Hout aan de Zuiderhoutlaan 1 een startnotitie voorbereid als onderdeel van de pilots in Zuidwest. Door middel van pilots wordt geëxperimenteerd met nieuwe werkwijzen die versnelling en een reductie van de ambtelijke inzet tot doel heeft. Ambtelijk wordt de focus gelegd op advisering en toetsing met een zorgvuldig afgewogen plan tot gevolg. De bijgevoegde startnotitie is het resultaat van één van deze pilots.

De basis voor dit besluit, de startnotitie, is daarom gelegd door de initiatiefnemer samen met de gemeente Haarlem. Nadat de startnotitie wordt vastgesteld, worden de plannen verder uitgewerkt door de initiatiefnemer binnen de kaders van deze startnotitie. Met de startnotitie worden dan ook de ruimtelijke uitgangspunten voor het proces vastgelegd. Indien en voor zover het definitieve plan past binnen de kaders, wordt voorgesteld om de verdere besluitvorming over de definitieve aanvraag om omgevingsvergunning plaats te laten vinden door burgemeester en wethouders en het project hiervoor aan te wijzen als project waarvoor de gemeenteraad heeft verklaard dat geen “verklaring van geen bedenkingen” noodzakelijk is. Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. -

Kenmerk: 2023/43476

1/10

Besluit College d.d. 23 mei 2023

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. de startnotitie voor Sint Jacob in de Hout vast te stellen; 2. de ontwikkeling van Sint Jacob in de Hout aan te wijzen als ontwikkeling waarvoor geen “verklaring van geen bedenkingen” nodig is onder voorwaarde dat de ingediende aanvraag voldoet aan de uitgangspunten uit de startnotitie.

de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2023/43476

2/10

1. Inleiding De afgelopen periode is voor Sint Jacob in de Hout een startnotitie voorbereid als onderdeel van de pilots in Zuidwest. Door middel van pilots wordt geëxperimenteerd met nieuwe werkwijzen die een reductie van de ambtelijke inzet tot gevolg heeft. Ambtelijk wordt de focus gelegd op advisering en toetsing met een zorgvuldig afgewogen plan tot gevolg. Aan projecttafels heeft de initiatiefnemer zijn plan kunnen toetsen en bijschaven. De bijgevoegde startnotitie is het resultaat van één van deze pilots. Het plan bevindt zich in de fase waarop de raad wordt gevraagd een besluit te nemen. De basis voor dit besluit, de startnotitie, is gelegd door de initiatiefnemer samen met de gemeente Haarlem. Sint Jacob is een ouderenzorginstelling met zeven woonzorglocaties en één revalidatiekliniek in Haarlem. Een van de woon-zorglocaties is Jacob in de Hout bij de velden van HFC Haarlem. De locatie voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en is dringend aan vervanging toe. Sint Jacob wenst op korte termijn haar bestaande woon-zorglocatie ‘Jacob in de Hout’ te vervangen door 98 eenheden ‘Beschermd Wonen’ (zware, intramurale zorg’) en in een tweede fase ongeveer 28 eenheden ‘Verzorgd Wonen’ (zelfstandige zorgwoningen waar zorg aan huis geleverd kan worden) te realiseren.

Met aanvullend een ontmoetingsfunctie voor de wijk en kinderopvang zodat de wijk en de woonzorgvoorziening ook programmatisch meer met elkaar worden verbonden. In de startnotitie zijn de afwijkingen op het bestemmingsplan benoemd. Toegelicht wordt waarom de afwijkingen van het bestemmingsplan passen binnen een goede ruimtelijke ordening. Met het vaststellen van de startnotitie, stelt de gemeenteraad daarmee de uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling op deze locatie vast. Indien en voor zover het definitieve plan past binnen de kaders, wordt voorgesteld om de verdere besluitvorming over de definitieve aanvraag om omgevingsvergunning plaats te laten vinden door burgemeester en wethouders en het project hiervoor aan te wijzen als project waarvoor de gemeenteraad heeft verklaard dat geen “verklaring van geen bedenkingen” noodzakelijk is. De in te dienen aanvraag dient vanzelfsprekend niet alleen aan de startnotitie, maar ook aan het beleid en de wettelijke kaders te voldoen. Zo zal het bouwplan onder andere ook moeten voldoen aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Daarnaast kunnen omwonenden tijdens de procedure zienswijzen naar voren brengen. Deze zienswijzen zullen bij de definitieve beoordeling van de aanvraag worden betrokken.

2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. de startnotitie voor sint Jacob in de Hout vast te stellen; 2. de ontwikkeling van Sint Jacob in de Hout aan te wijzen als ontwikkeling waarvoor geen “verklaring van geen bedenkingen” nodig is onder voorwaarde dat de ingediende aanvraag voldoet aan de uitgangspunten uit de startnotitie.

Kenmerk: 2023/43476

3/10

3. Beoogd resultaat Een kwalitatieve en duurzame impuls/vernieuwing van de bestaande voorraad woningen en voorzieningen waar zware zorg geleverd kan worden (fase 1: 98 eenheden incl. ondersteunende functies), een aanvulling op de woningvoorraad met zelfstandige ouderenwoningen waardoor zorg op korte afstand efficiënt beschikbaar is (fase 2: 28 eenheden) en een kinderopvangfaciliteit. 4. Argumenten 4.1 De startnotitie biedt een plan van aanpak voor het project De startnotitie geeft inzicht in de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het project. De te volgen procedure wordt beschreven, waarbij de participatiemomenten en de besluitmomenten helder zijn vastgelegd. 4.2 De ontwikkeling sluit aan bij de ambities van de woonvisie en de afspraken vanuit de Stadsdeal ouderenhuisvesting Met de vernieuwing van St. Jacob in de Hout tot 98 beschermd wonen-woningen (fase 1) en het aanvullende programma met 28 geclusterde verzorgd wonen-woningen in het middensegment (fase 2) wordt aangesloten op de doelstelling uit de woonvisie “Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis” en de afspraken zoals gemaakt in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting Haarlem “Een fijn thuis voor later”. Het is een project dat inspeelt en een conceptueel goed antwoord biedt op de toenemende vraag naar en behoefte aan meer passende woonzorgvoorzieningen voor ouderen in de stad.

Met de vernieuwing van het bestaande woon-zorgcomplex wordt een hedendaags antwoord gegeven op de vraagstukken die spelen in de zorg. De vernieuwing draagt bij een efficiënte en doelmatige manier van zorg verlenen in tijden van schaarste van zorgpersoneel. Ook wordt ook een betere aansluiting gezocht met de buurt en wordt er met het aanvullende verzorgd wonen programma voor senioren uit Zuidwest een aantrekkelijke mogelijkheid gecreëerd om te kunnen doorstromen binnen de buurt. Het project is een lopend project van voor het coalitie-akkoord. Dat betekent dat de oude spelregels voor de woningbouwprogrammering van kracht zijn. Toch is ook met St. Jacob verkend hoe het programma zich verhoudt tot de in november geactualiseerde spelregels voor sociale huur en middensegment. In dat kader kan worden gesteld dat de programmatische insteek van fase 2 een toegestane afwijking is in het kader van spelregel 15 van de “Actualisatie spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment”, vastgesteld 17 november 2022, waarin wordt aangegeven dat: • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mogelijk is mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. Het betreft hier een afwijking in het kader van het bouwen voor een specifieke doelgroep, namelijk ouderen met een zorgindicatie.

Dat de woningen ook bij deze zorgdoelgroep terecht komen wordt

Kenmerk: 2023/43476

4/10

geborgd via specifieke toewijzingscriteria, die ook contractueel wordt vastgelegd richting de toekomstige verhuurder van de woningen. 4.4. Duurzaamheidsparagraaf De ontwikkeling past binnen de duurzame ontwikkeling van de stad. De gebouwen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de huidige duurzaamheidseisen. In de nieuwe gebouwen wordt het principe van warmte/koude opslag toegepast, aangevuld met zonnepanelen. Door de gebouwen gasloos en ‘passief’ (dat wil zeggen dat met goede isolatie en oriëntatie op de zon de energiebehoefte zo laag mogelijk is) te realiseren, sluit het project aan bij de ambitie om een duurzaam circulair gebouw te maken. Voor het omliggende landschap wordt een plan gemaakt om biodiversiteit te stimuleren, onder meer door een ander maairegime en het aanplanten van lokale plantensoorten. Verharding wordt waar mogelijk vermeden of een alternatief voor opgenomen om hitte stress te voorkomen (zoals waterdoorlatende verharding). 4.5 Groenparagraaf De Zuidzijde van de locatie kent een tuin met prachtige groene bomen (deels monumentaal). Het bouwplan is mede daarom geconcentreerd aan de Noordzijde; de prachtige tuin blijft daarmee zo veel mogelijk behouden en wordt opengesteld voor de buurt. De bomen zijn geïnventariseerd en in kaart gebracht. Het rapport is in januari 2023 afgerond en met het groenplatform besproken.

De aanwezige monumentale bomen in de tuin blijven behouden. Waar mogelijk blijven overige bomen behouden c.q. verplaatst; compensatie vindt plaats van bomen die toch gekapt moeten worden. Dit zal in de kapvergunning worden vastgelegd. In de komende fase wordt nog nader onderzoek gedaan naar een mobiliteitsconcept aan de Noordzijde en de Oostzijde om de hoeveelheid en kwaliteit van het groen te verhogen door het aantal parkeerplaatsen te minimaliseren. Hierbij zal goed gekeken moeten worden of deelauto’s passend zijn voor de doelgroep. Specifieke aandacht gaat uit naar alternatieve verblijfsplaatsen om vleermuizen onderdak te bieden voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden. De tijdelijke onderkomens (‘vleermuiskasten’) zijn in 2022 al geplaatst. In de nieuwbouw zullen in de gevels later weer permanente verblijfsplaatsen worden opgenomen voor deze vleermuizen. Het platform Groen is in februari geraadpleegd en geïnformeerd over deze ontwikkeling. Dit is positief ontvangen. De initiatiefnemers zullen op een later moment ook andere belangengroepen informeren en hebben eerder al een inloop bijeenkomst georganiseerd voor buurt bewoners. Door de ontwikkeling wordt het bebouwde oppervlak iets groter dan in de bestaande situatie.

Deze toename zal worden gecompenseerd door de huidige asfaltverharding (niet waterdoorlatend) rondom (parkeerplaatsen + rijweg over terrein) te verwijderden en in de nieuwe situatie waar mogelijk te vervangen door half verharding.

Kenmerk: 2023/43476

5/10

4.6 Het plan past binnen het mobiliteitsbeleid Het plan voldoet voor de zorg aan de vigerende nota parkeernormen. Voor fietsers is er een sociaal veilige afgesloten stalling voor (elektrische) fietsen in het gebouw voorzien. De parkeerplaatsen voor de toegevoegde woningen van Fase 2 krijgen een plek in de kelder van het gebouw en dus niet op maaiveld. Om het aantal benodigde parkeerplaatsen verder te reduceren ten gunste van het groen zal Sint Jacob nader onderzoeken welk mobiliteitsconcept passend is voor deze doelgroep mogelijk door middel van gebruik deelauto’s. De kinderopvang voldoet eveneens aan de parkeernormen en kent 2-3 ‘kiss & ride’ plekken. Het verkeer wordt afgewikkeld via de huidige in- en uitrit aan de Zuiderhoutlaan. Autoverkeer komt daarom niet in de omliggende woonwijk. 4.7 Het plan past binnen de omgevingsvisie In de omgevingsvisie van Haarlem is een fietspad voorzien aan de noordzijde van de ontwikkeling op de grens van het terrein van de koninklijke HFC en van Sint Jacob. Het doortrekken van de fietsroute op deze plek zal voor veel fietsers een pluspunt zijn (korter, directer, veiliger, logischer, makkelijker te vinden). De oost-westverbinding heeft een rustige functie.

Kenmerk: 2023/43476

6/10

Op het terrein van HFC (gemeente grond) is echter niet zonder meer ruimte. Aan de zijde van de sportvelden is een sloot en staan bomen. Tevens is het rechtervoetbal veld van HFC heel dicht tegen de sloot gepositioneerd. De voetbalvelden zijn nieuw en er zijn hoge kosten aan verbonden deze te verplaatsen. Het ontwerp en realisatie van dit fietspad is geen onderdeel van dit project. Om de ambitie van het fietspad op deze plek niet uit te sluiten door de plannen van Sint Jacob wordt momenteel een grove inpassingstudie gedaan te onderzoeken of het fietspad realiseerbaar is. Sint Jacob heeft wel kenbaar gemaakt dat een stedelijk fietspad over hun terrein niet wenselijk is mede door de bewoners en de aanvullende uitdagingen aangaande parkeren, logistiek van Sint Jacob en het inpassen van de groenambitie. Indien dit leidt tot aanvullende afspraken met Sint Jacob zal dit in de anterieure overeenkomst worden meegenomen. 4.8 Het plan vormt een zorgvuldige inpassing in de bestaande omgeving In het afgelopen jaar heeft het ontwerpteam van Sint Jacob het Voorlopig Ontwerp uitgewerkt en met de pilottafels aan de gemeente (inclusief stadsarchitect) gepresenteerd en besproken. De gebouwen passen op grotere schaal goed in het ritme van andere, grotere gebouwen langs de Dreef (provinciehuis, kantoren, La Place, Zorgbalans).

De belangrijkste aandachtspunten bij de verdere uitwerking van het ontwerp zijn betere inpasbaarheid van de hoofdentree aan de Zuiderhoutlaan en het aanwezige groen en detaillering en materialisering van de gevels. Fase 1 van het plan omvat een zorggebouw van 6 bouwlagen (‘Beschermd Wonen’). Het huidige gebouw kent 6 bouwlagen maar is iets lager door de lagere bouwhoogte van de verdiepingen. In fase 2 wordt een woongebouw ontwikkeld met 9 bouwlagen, inclusief een ondergrondse parkeerkelder voor de bovenliggende woningen en met kinderopvang in de plint (‘Verzorgd Wonen’). Dit gebouw ligt deels buiten het bebouwbaar oppervlak en is ook hoger dan toegestaan in het huidige bestemmingsplan. Verzorgd wonen en kinderopvang zijn nieuwe functies (voor meer details zie paragraaf 5 van de startnotitie).

Kenmerk: 2023/43476

7/10

4.9 Als de nog in te dienen aanvragen om omgevingsvergunning voldoen aan de uitgangspunten uit de startnotitie, is geen verklaring van geen bedenkingen vereist. De ontwikkeling is onderdeel van de pilots in Zuid-West. Voor fase 1 is op basis van met name het beoogde programma en de niet al te grote afwijkingen van het bestemmingsplan in april 2022 afgesproken dat een WABO-procedure gestart kan worden via een kruimelregeling (met uitzondering van de vergunning brandveilig gebruik). Dit ook om fase 1 zo veel mogelijk te versnellen en voor te trekken op fase 2. De ontwikkeling van Sint Jacob is in de projecttafels maandelijks voorbereid en de zorgvuldige inpassing en alle uitgangspunten zijn besproken en doorgenomen. Het college is het bevoegd gezag ten aanzien van het afgeven van omgevingsvergunningen. In een aantal gevallen mag het college alleen een omgevingsvergunning verlenen, als de gemeenteraad vooraf heeft verklaard daartegen geen bezwaar te hebben. Dit is de verklaring van geen bedenkingen. Deze wordt vooraf gegaan door de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen. Er is in de procedure dus twee keer een raadsbesluit vereist. De gemeenteraad mag afzien van deze bevoegdheid. Dat heeft voor de toetsing van de aanvraag geen gevolgen. Het college en de gemeenteraad zullen de aanvraag immers allebei aan dezelfde wettelijke criteria moeten toetsen.

Het heeft wel gevolgen voor de doorlooptijd van de procedure en niet minder belangrijk de benodigde ambtelijke capaciteit. Op het moment dat de gemeenteraad op hoofdlijnen instemt met een initiatief, kan deze dan ook besluiten af te zien van een verklaring van geen bedenkingen. Dit is bijvoorbeeld gedaan bij het Vogelhospitaal aan de Vergierdeweg en de 160 sociale woningen aan het Delftplein. Deze ontwikkeling betreft vernieuwing van de bestaande gebouwen (fase 1) en een aanvulling hierop op het eigen terrein (fase 2). Voor fase 1 geldt de reguliere procedure, zodat hiervoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. Fase 1 is het belangrijkste onderdeel van de ontwikkeling. Voor fase 2 is het uitgangspunt een ‘uitgebreide WABO-procedure’ te hanteren voor de wijzigingen van het bestemmingsplan (met name bouwhoogte en bouwvlak). De initiatiefnemer heeft daarna aangegeven gelijktijdig de WABO-procedure voor zowel fase 1 als 2 te willen starten. De WABO gaat nu naar verwachting in Q4 2023 in procedure. Voor fase 2 geldt de uitgebreide procedure. De vergunning hiervoor mag in beginsel alleen worden verleend, nadat de gemeenteraad heeft verklaard hiertegen geen bedenkingen te hebben. Fase 2 betreft een beperkt onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling.

De argumentatie om af te wijken is op hoofdlijnen opgenomen in dit raadsstuk en de startnotitie, zodat de gemeenteraad een standpunt kan innemen over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan.

Kenmerk: 2023/43476

8/10

De gemeenteraad wordt daarom middels dit besluit gevraagd dit project aan te wijzen als een project waarvoor geen ‘verklaring van geen bedenkingen’ nodig is. De gemeenteraad is hiertoe bevoegd op grond van artikel 6:5 van het Besluit omgevingsrecht, in samenhang met het eerste besluitpunt uit het raadsbesluit van 23 april 2020. 5 Financiën De ontwikkeling is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Om de ambtelijke kosten te dekken is met de ontwikkelaar een voorschotovereenkomst gesloten. Eind dit jaar zal naar verwachting de anterieure overeenkomst worden vastgesteld. 6 Participatie en inspraak Sint Jacob heeft in het voortraject een enquête uitgezet in de buurt (met name ten aanzien van de gewenste voorzieningen). Daarnaast is er in 2021 een inloopavond geweest om het concept plan te delen met de omgeving. Deze eerste reacties waren overwegend positief. Doelstelling is om de buurt verder mee te nemen (actief informeren). In de komende periode zal ook het voorlopig en definitief ontwerp worden gedeeld via inloopavonden; de informatie zal worden vastgelegd in verslagen. De Initiatiefnemer heeft eind 2022 in overleg met de Gemeente een Participatie- en Inspraakplan (PIP) opgesteld. Het plan wordt gerealiseerd op eigen terrein van St Jacob daarmee is de participatie met name gericht op de trede van actief informeren, raadplegen en daarop reageren met het plan.

7. Uitvoering De ontwikkeling doorloopt het Haarlems Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van de startnotitie kan de initiatieffase afgerond worden. In de definitiefase worden afspraken gemaakt middels een anterieure overeenkomst. Vervolgens wordt de uitwerking van het plan (gelijktijdig voor fase 1 en 2) in de ontwerpfase getoetst door de ARK waarna de omgevings-vergunning via een uitgebreide procedure aangevraagd kan worden.

Kenmerk: 2023/43476

9/10

De planning is globaal als volgt:

Fase Initiatieffase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase

Product Bevoegdheid • Startnotitie • Raad • Anterieure overeenkomst • B&W • Start Juridisch-planologische procedure • Juridisch-planologische • B&W in procedure mandaat • Uitvoering fase 1 en fase 2 (ca 18mnd). Fase 2 start naar verwachting 6 maanden later

Planning Q1 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q1/Q2 2024 besluitvorming. Naar verwachting Q1 2025-Q3/4 2026

8. Bijlagen 1. Startnotitie Sint Jacob d.d. 15 mei 2023

Kenmerk: 2023/43476

10/10