Document · PDF

20221580300 3 Bijlage 2 Taxatierapport

gemeenteraad 15 december 2022, gemeente HaarlemBij agendapunt: Jacques Meuwissenweg 2 Grond verkoop13.970 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Zo lang er krapte heerst, is de verwach ng dat gebruikers de hogere prijzen blijven betalen.

Pagina 37 van 50

Na onale marktomstandigheden (bedrijfsruimte) Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren hee gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijker jd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Veel bedrijven zien hun uitbreidings- of verhuisplannen niet doorgaan als gevolg van het tekort aan bouwgrond. Dat alles hee geleid tot een inke opwaartse druk op huur- en koopprijzen, maar zet ook een rem op de poten ële economische groei in verschillende regio’s. De krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. Ook omdat de nieuwbouw geremd wordt door hoge kosten van bouwmaterialen en een tekort aan medewerkers in de bouw. De oorlog in Oekraïne, s jgende prijzen en de haperende wereldhandel remmen echter de economische ontwikkeling. Dit raakt ook de vooruitzichten van gebruikers en de eigenaren van bedrijfsgebouwen.

Gebrek aan beschikbare grond is een hoofdoorzaak van de stagna e in de nieuwbouw van bedrijfsruimte. Lokale overheden stellen de laatste jaren weinig nieuwe grond ter beschikking voor tradi onele bedrijvigheid. De tekorten aan grond zijn niet van de een op andere dag op te lossen en vergen in veel gevallen jd bij overheden (procedures). Daar komt bij dat uitbreiding dikwijls op gespannen voet staat met milieuvraagstukken als s kstof en belangen van omwonenden. Als er grond beschikbaar is, zien we bovendien vaker dat er hoge eisen worden gesteld met betrekking tot maximale milieuklassen of circulariteit. Veel bedrijven willen of kunnen hier nog niet aan voldoen.4 Regionale marktomstandigheden De structuur en dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt in Noord-Holland is zeer gevarieerd. Naast de overwegend lokale bedrijvigheid in de kleinere kernen zij er ook veel grootschalige bedrijven die mondiaal ac ef zijn. Stedelijke distribu e speelt een grote rol vanwege de omvangrijke vraag van consumenten in steden als Amsterdam en Haarlem. In het afgelopen jaar lag de opname op een laag niveau. Het aanbodniveau is met bijna 1 miljoen m2 nog wel omvangrijk, maar sluit voor een deel niet aan bij de huidige vraag. Grond is schaars en de aanwezige bedrijventerreinen rond de steden staan onder druk van woonfunc es.

Door het steeds schaarser worden van geschikte bedrijfsruimten in grote delen van de provincie, zijn de prijzen de laatste jaren hard gestegen. De mediaan van de gerealiseerde huurprijzen kwam vorig jaar uit op € 72,-/m2. De hoogste huurprijzen liggen rond Schiphol. Ook in Amsterdam zijn gebruikers bereid steeds meer te betalen vanwege de grote krapte. Koopprijzen zijn nog harder gestegen, mede doordat veel beleggers in de stedelijke gebieden diep in de buidel hebben getast om objecten te bemach gen voor verhuur. De hoge investeringssommen werken vervolgens door in hogere huren. Haarlem biedt echter nauwelijks ves gingsmogelijkheden voor zoekende bedrijven. Het opnameniveau zakte vorig jaar weg tot 13.100 m2. Opmerkelijk veel opnames waren kleinschalig en vonden bijvoorbeeld plaats in bedrijfsverzamelgebouwen.

BRON: NVM

4 Bron: NVM, stand van zaken bedrijfsruimtemarkt 2022

Pagina 38 van 50

8.3 Referen es bouwgrond

De hierna getoonde referen es hebben alle in de directe omgeving plaatsgevonden en zijn daarom qua loca e goed vergelijkbaar. Koopreferenties

Maus Gatsonidesweg ong. Haarlem

Ted Vermeulenweg ong. Haarlem

Watze Hilariusweg ong. Haarlem

Ondertekening akte

9 juli 2021

21 oktober 2019

14 januari 2022

Perceeloppervlakte

1.568 m2

5.732 m2

1.783 m2

Transactieprijs

€ 330,- ex. BTW

€ 311,- ex. BTW

€ 330,- ex. BTW

Eigenschappen

- Waarderpolder - Bedrijven (4.2) - Bouwhoogte 15 m - Bebouwings%: 100%

Foto

Objectivering (referentie t.o.v. getaxeerde) Ontsluiting

Beter

Omvang

Kleiner

Groter

Kleiner

Locatie

Vergelijkbaar

Ruimer

Gebruiksmogelijk.

In de Waarderpolder zijn eveneens nog gronden beschikbaar. Via de website van het bedrijventerrein kan worden opgemaakt dat per prijspeil 2022 de prijzen variëren van € 337,- tot € 392,- per m². De prijs is a ankelijk van de loca e, de maximaal toegestane bouwhoogte en de ligging ten opzichte van ontslui ngswegen. De berekening komt al jd tot stand na een of meer gesprekken met de gegadigde.

Pagina 39 van 50

De hierna getoonde referen es hebben in een ruimere omgeving plaatsgevonden en dienen ter aanvullende onderbouwing van het marktbeeld. Koopreferenties

Haarlemmerstraatweg ong. Haarlemmerliede

De Nieuwe Liede ong. Vijhuizen

Ondertekening akte

1 februari 2021

7 november 2018

27 oktober 2021

Perceeloppervlakte

3.367 m2

62.712 m2

4.858 m2

Transactieprijs

€ 277,- ex. BTW

€ 235,- ex. BTW

€ 216,- ex. BTW

Eigenschappen

- Polanenpark - Bedrijven én kantoren - Bouwhoogte 10 m - Bebouwings%: 50%

- Polanenpark - Bedrijven - Bouwhoogte 16 m - Bebouwings%: 50%

- De Nieuwe Liede - Bedrijven (5.2) - Bouwhoogte 25 m - Bebouwings%: 60%

Foto

Objectivering (referentie t.o.v. getaxeerde) Ontsluiting

Beter

Omvang

Groter

Locatie

Minder

Gebruiksmogelijk.

Ruimer

Op basis van de hiervoor getoonde referen es kan worden geconcludeerd dat de ligging in Haarlem een sterk waardeverhogend e ect tot gevolg hee . Immers, de ontslui ng en gebruiksmogelijkheden zijn bij de in de regio gelegen referen es ruimer, maar laten toch een lager prijsniveau zien. Het enkele feit dat het bebouwingspercentage lager is is naar de visie van taxateur niet de hoofdreden voor het prijsverschil. De voorzieningen in én het verzorgingsgebied van Haarlem zijn wat dat betre dominant.

Pagina 40 van 50

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING 9.1 Courantheid Onderwerp

Competen e

Kwali ca e

Loca e

Bedrijventerrein Waarderpolder met aanslui ng op A200 en A9, treinsta on Spaarnwoude nabij, tegen centrum gesitueerd

Uitstekend

Vastgoedobject

Ontslui ng van percelen niet geborgd, Ma g perceel 966 zeer speci ek van vorm daardoor niet bebouwbaar, perceel 967 en 2314 zijn wel bebouwbaar en hebben een zichtloca e (cat. 3.2), erns ge verontreiniging aanwezig

Mate van verkoopbaarheid

Vanwege de ligging zijn de percelen Marktpar jen: slecht niet - onder de vigerende bestemming - Meuwissen: goed interessant voor marktpar jen. Voor Meuwissen-Gerritsen perceel goed bruikbaar

Mate van verhuurbaarheid

Vanwege de ligging zijn de percelen Marktpar jen: slecht niet - onder de vigerende bestemming - Meuwissen: goed interessant voor marktpar jen. Voor Meuwissen-Gerritsen perceel goed bruikbaar

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt ondergetekende op onderstaand beeld: Strengths

Weaknesses

Categorie 3.2 en deels 4.2 van toepassing

Erns ge bodemverontreiniging aanwezig

Goede loca e (voorzieningen en verzorgingsgebied)

Geen zelfstandige ontslui ng van terrein

Zichtloca e (vanaf Schoterbrug en Spaarne)

Bijzondere vorm perceel 966

Hoog bebouwingspercentage

Staat van oplevering perceel 966 (water/oever)

Opportuni es

Threats

Percelen 967 en 2314 samen ontwikkelen

Restant bodemverontreiniging aanwezig na sanering

Noodzakelijke uitbreiding bedrijf mogelijk

Onderhoud Schoterbrug levert verkeersbewegingen in toekomst

Pagina 41 van 50

Uitbreiding nog mogelijk op de Skeg

Thans hoge bouwkosten vanwege in a e / energiekosten en arbeidskrapte

9.3 Waarderingsmethodieken De taxa emethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzich gheid, immobiliteit, vertraagde prijsreac es, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emo onele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate las g, waarbij hij veel ervaring zal moeten inze en om de marktkenmerken in een evenwich ge verhouding te brengen tot de taxa emethode. Voor de bepaling van de waarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transac es te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transac es en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden. Residuele grondwaardemethode De residuele waardemethode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspoten e.

Als een object zal worden gekocht om een nieuwe bestemming te realiseren, biedt de residuele methode uitkomst. Bij deze methode wordt de waarde van het object in de toekoms ge toestand bepaald volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd met de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekoms ge ontwikkeling te realiseren. In casu wordt enkel de grondexploita e residueel benaderd daar terreinen zoals het onderhavige voldoende homogeen zijn om de vergelijkingsmethode toe te passen. Ter toetsing van de vergelijkingsmethode is de opstalexploita e residueel benaderd. Vanwege de gevoeligheid van deze methodiek alsmede het vroege planstadium wordt aan deze methode minder gewicht toegekend.

Pagina 42 van 50

9.4 Evenwichtswaarde Bij de evenwichtswaarde moet de prijs worden geschat die redelijk is tussen twee speci eke, geïden ceerde par jen, waarbij rekening wordt gehouden met de voor- of nadelen die voor elk van de par jen aan de transac e zijn verbonden. Bij marktwaarde moeten daarentegen alle voor- of nadelen die (niet) beschikbaar zouden zijn voor, of ten laste zouden komen van, marktpar jen in het algemeen buiten beschouwing worden gelaten. Evenwichtswaarde is een breder begrip dan marktwaarde. Hoewel in veel gevallen de prijs die billijk is tussen twee par jen gelijk zal zijn aan de prijs die op de markt kan worden verkregen, zullen er ook gevallen zijn waarin bij de scha ng van evenwichtswaarde rekening zal worden gehouden met zaken die bij de scha ng van marktwaarde buiten beschouwing moeten worden gelaten. Daarbij valt te denken aan bepaalde elementen van synergiewaarde die het gevolg zijn van de combina e van de belangen. In onderhavige casus wordt de prijs geschat die - naar de mening van taxateur - recht doet aan de posi e van verhuurder (gemeente Haarlem, opdrachtgever) en gebruiker/huurder (Meuwissen Gerritsen B.V.). Posi e opdrachtgever De gemeente Haarlem hee een 2-tal percelen grond in eigendom waarvan het persoonlijk gebruiksrecht (hoe ook genaamd) aan derden (i.c. Meuwissen Gerritsen) is gegeven.

Opdrachtgever hee geen beleggingsoogmerk en de gronden behoren ook niet tot de zgn. strategische voorraad. Dientengevolge is opdrachtgever bereid om - onder de juiste condi es - afstand te doen van deze percelen. Hierbij zal verkoper enerzijds in ogenschouw nemen dat er momenteel een jaarlijkse kasstroom aanwezig is die voor inkomsten zorgt, welke kasstroom gekapitaliseerd kan worden tot een waarde. Anderzijds zal verkoper ook rekening houden met het feit dat deze grond direct grenst aan de bedrijfsbebouwing van de gebruiker en dit exploita evoordelen biedt. Voorts zijn de prijzen van vergelijkbare percelen elders relevant om als basis te hanteren. De gebruiker zal immers - indien men niet tot overeenstemming komt - elders gronden moeten verwerven tegen marktconforme voorwaarden. Posi e gebruiker (Meuwissen Gerritsen) Gebruiker hee de percelen al geruime jd in gebruik. De percelen grenzen direct aan de bedrijfsloca e van gebruiker. Er zijn twee perceelsgedeelten te onderscheiden (drie kadastrale percelen). De gebruiker hee als enige toegang tot deze percelen wat zover betekent dat voor derden deze percelen niet of nauwelijks interessant zijn. Desalnie emin is gebruiker ervan op de hoogte dat de gebruiksrechten beëindigd kunnen worden waardoor de gebruiker hiervan geen nut meer hee .

Op het moment dat de gebruiker de mogelijkheid hee die gronden te verwerven bestaat er een investeringsbereidheid die ten goede komt aan de exploita e van gebruiker (nieuwbouw, groot onderhoud). In de hierna uitgewerkte analyse wordt getracht een scha ng te leveren van een waarde die recht doet aan beider posi es. Deze scha ng zal veel overeenkomsten hebben met een ‘normale’ scha ng van marktwaarde, maar kan op onderdelen verschillen vanwege de hiervoor geschetste posi es. De percelen 2314 (gedeeltelijk) en 967 (gedeeltelijk) worden hierna gezamenlijk behandeld. Daarnaast wordt perceel 966 separaat behandeld. Onderstaand is e.e.a. uiteengezet.

tti

Pagina 43 van 50

9.5 Perceel 2314 en 967 Deze percelen zijn grotendeels bestemd tot bedrijventerrein (cat. 3.2) en deels verkeer. Het tot verkeer bestemde deel kan worden aangewend ten behoeve van parkeren en ontslui ng. De begrenzing van het tot 3.2 en 4.2 bestemde vlak loopt schuin over dit perceel. Maar gezien de beperkte bruikbaarheid van het gedeelte waar cat. 4.2 van toepassing op is acht taxateur dit waarderingstechnisch ondergeschikt. De totale oppervlakte van ca. 2.900 m2 kan bedrijfsma g worden ingezet, maar niet voor de produc eac viteiten van de Meuwissen Gerritsen (cat. 4.2), wel voor secundaire aangelegenheden zoals opslag. Rekening houdende met de in §8.3 getoonde grondprijzen acht taxateur een prijsniveau van € 300,- per m2 als realis sch. Hierbij is rekening gehouden met de bijzondere ligging en de beperktere planologische gebruiksmogelijkheden. Deze grondwaarde is residueel getoetst o.b.v. het bouwplan zoals getoond in hoofdstuk 7. Daaraan zijn opbrengsten en kosten toegekend, de berekening is aangehecht als bijlage. Vanwege de huidige bouwkosten is de residuele grondwaarde momenteel lager dan de uitgi eprijzen. een koper hee een reeële op e om zijn kavel pas te ontwikkelen op het moment dat dit voor hem guns g is. Een koper zal dit inprijzen bij zijn aankoop.

Daar het gehele perceeloppervlakte ten dienste staat van de exploita e (zoals bij een standaard uitgi e ook doorgaans het geval is) wordt het hiervoor genoemde prijsniveau over de volle meters gerekend. Hierna is een tabel opgenomen waarin de hiervoor genoemde opbrengsten zijn getoond. De uitleg van de kosten is opgenomen na de tabel. Onderwerp

Meters (m2 / m3)

Prijs

2.900

€ 300,00

Subtotaal

Opbrengsten Perceeloppervlakte

€ 870.000,00

Kosten Sanering verontreiniging

(o erte Bioclear)

€ 277.000,00

Aanvullende saneringskosten asbest

580

€ 100,00

€ 58.000,00

Grondbewerking

2.900

€ 15,00

€ 43.500,00

Onvoorziene kosten

7,5%

€ 28.387,50

Residuele waarde v.o.n. excl. BTW

€ 463.112,50

Per m2

ca.

€ 160

Ten aanzien van de kosten wordt als uitgangspunt de o erte van Bioclear gehanteerd. Hierbij merkt taxateur op dat in die o erte geen rekening is gehouden met de aanwezige asbestverontreiniging. De afvoer hiervan zal voor een kostenverhoging zorgen. Taxateur hee aanvullende informa e opgevraagd bij opdrachtgever, maar deze is niet aanwezig. Opdrachtgever hee daarom verzocht dat taxateur aansluit bij aan hem bekende kengetallen. De bandbreedte hiervan varieert van € 100,- tot € 250,- per m3 grond.

Pagina 44 van 50

Daar asbest doorgaans een oppervlakte verontreiniging betekent wordt rekening gehouden met een pakket van 20 cen meter dat met asbest vervuild is. Dit levert (over de gehele oppervlakte bezien) 580 m3 aan verontreinigde grond. Daar reeds saneringswerkzaamheden gaande zijn (zie o erte Bioclear) verwacht taxateur dat er kostene ciënt gewerkt kan worden waardoor aanslui ng wordt gezocht bij de onderzijde van de bandbreedte. Daar het te taxeren object een perceel braakliggend terrein betre betekent dit dat er geen rekening wordt gehouden met de door de gebruiker aangebrachte voorzieningen (geen sloopkosten). Dit betekent wel dat het terrein - na sanering - gereed moet worden gemaakt voor bebouwing en / of aanleg infrastructuur. De hierbij behorende kosten worden geschat op € 15,- per m2 perceel. Deze post is inclusief het verwijderen van de groenvoorziening op perceel 967 en is gebaseerd op kengetallen van Arcadis. Er wordt rekening gehouden met 7,5% onvoorziene kosten. Deze post is rela ef laag daar in de o erte van Bioclear reeds rekening is gehouden met 10% onvoorziene kosten. Hierdoor is er geen sprake van een dubbeltelling. De grondwaarde per m2 bedraagt derhalve € 160,-. Hierbij is rekening gehouden met de beperkte ontslui ng, de verontreiniging alsmede de respec evelijke voor- en nadelen als gevolg van de posi es van koper en verkoper.

9.6 Perceel 966 Dit perceel is groot 1.051 m2. Zoals eerder gemeld is het momenteel hoofdzakelijk in gebruik als parkeerterrein. De gebruiker hee zelf gezorgd voor de investering in de huidige situa e. Het object bestond bij oplevering (medio vorige eeuw) uit water met een oever. De exacte staat van oplevering is niet bekend, hiervan zijn geen gegevens aanwezig. De vigerende bestemming is bedrijfsdoeleinden. De toepasselijke categorie is deels 3.2 en deels 4.2. Rekening houdende met het vorenstaande komt taxateur tot eenzelfde opzet als hiervoor onder §9.5 weergegeven. Daar dit perceel onderdeel uitmaakt van een groter complex, te weten het bedrijfscomplex Gerritsen-Meuwissen, kan daaraan eveneens een grondwaarde worden toegekend. Ook deze kosten worden geschat op € 300,- per m2. Dit ligt onder de bandbreedte van Waarderpolder, maar doet recht aan het nut wat dit perceel biedt aan het totale complex. Na de ingevoegde tabel worden de opgenomen kosten gemo veerd. Onderwerp

Meters (m2 / m1)

Prijs

1.051

€ 300,00

Subtotaal

Opbrengsten Perceeloppervlakte

€ 315.300,00

Kosten

ffi

Pagina 45 van 50

Onderwerp

Meters (m2 / m1)

Prijs

Subtotaal

Kadewand (tot 1 meter boven water)

175

€ 1.306,00

€ 228.550,00

Aanleg infrastructuur c.a.

1.051

€ 84,00

€ 88.284,00

Onvoorziene kosten

10%

€ 31.683,40

VTU

10%

€ 34.851,74

Kosten

€ 383.369,14

Residuele waarde v.o.n. excl. BTW

Nihil

Per m2

n.v.t.

Op basis van kengetallen van BouwkostenKompas zijn de kosten begroot behorende bij het plaatsen van de kadewand incl. het bijstorten van grond alsmede de aanleg van het parkeerterrein inclusief verlich ng. Ter illustra e is onderstaande weergave ingevoegd waarbij tekstueel de kenmerken van de kade is weergegeven. Taxateur merkt hierbij op dat het basisprijsniveau naar beneden is bijgesteld vanwege het feit dat de wand niet 2 m1 boven het water moet uitkomen, maar dat ca. 1 m1 voldoende is.

BRON: BOUWKOSTENKOMPAS, PEILDATUM 1 JULI 2022

Tot slot dienen onvoorziene kosten te worden begroot (i.c. 10%) alsmede zogenaamde voorbereidings-, toezicht- en uitvoeringskosten (i.c. 10%). Het gehele traject dient immers te worden begeleid door deskundigen par jen. Geconcludeerd kan worden dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten en daardoor een nega eve grondwaarde ontstaat. De waarde van de grond wordt alsdan Nihil genoemd. Dit werpt de vraag op (in het kader van equitable value) waarom een verkoper alsdan zou verkopen? Zoals uit §7.7 is gebleken blijkt er voor dit perceel een jaarlijkse kasstroom aanwezig ad. € 3.111,34. Tegenover dit bedrag staan geen andere inspanningen dan het ter beschikking stellen van een perceel water. Taxateur merkt hierbij op dat er weliswaar sprake is van een atypische ‘belegging’ (immers geen woning of winkel), maar desalnie emin levert een kasstroom waarde voor de eigenaar.

Pagina 46 van 50

Daarnaast geldt dat de gebruiksovereenkomst zodanig oud is dat deze voor onbepaalde jd is voortgezet. Dit betekent dat er een exibele termijn van toepassing is en weinig zekerheid bestaat over de resterende gebruikstermijn. Gezien het nut van dit perceel voor de aangrenzende exploita e van Meuwissen Gerritsen lijkt er enige zekerheid te bestaan over het voortze en van de overeenkomst, het terrein is immers grotendeels bebouwd. Wanneer taxateur rekening houdt met alle feiten en omstandigheden verwacht hij dat een yield van 10% (conserva ef geschat) passend is voor de bijzondere aard van de overeenkomst en situa e. Dit levert alsdan een waarde van afgerond € 30.000,- kosten koper en exclusief BTW (voor zover van toepassing).

Pagina 47 van 50

10. WAARDERING 10.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informa e en analyses zijn, tot de nale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar speci eke invloed hee . Er moet een balans ontstaan tussen de objec eve en subjec eve elementen die het eindoordeel bepalen. 10.2 Scha ngsonzekerheid Een taxa e is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blij echter vrijwel al jd sprake van enige vorm van scha ngsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informa evoorziening door opdrachtgever, gebrekkige mark nforma e en algemene taxa e-onnauwkeurigheden. Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxa e standaarden willen wij graag uw aandacht vragen voor het navolgende: De posi eve ontwikkeling van de (macro)economie, en dan met name de lage rentestand, leidt ertoe dat marktpar jen beperkte beleggingsalterna even kennen en de bereidheid tot investeren is toegenomen. Als gevolg van deze toegenomen vraag is het beschikbare aanbod afgenomen, waardoor de prijsniveaus een s jgende tendens laten zien.

Bij een s jgende rentestand of stagnerende economie kan dit marktsen ment wijzigen waardoor de gerealiseerde prijsniveaus kunnen dalen. Vanaf 24 februari 2022 is Rusland vijandige ac es gaan ondernemen in Oekraïne. Deze geopoli ek beïnvloedende ac e hee e ect op de Nederlandse economie. De in a e is hoog en wordt verwacht hoog te blijven en speci eke grondsto en worden schaars door de economische sanc es die o.a. de EU aan Rusland hee opgelegd. Het e ect van deze ontwikkeling is zo goed mogelijk verwerkt in deze taxa e, maar vanwege sterk vola ele jden nog erg onduidelijk. Op basis van de beschikbare mark nforma e, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informa e en de toegepaste taxa emethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxa e sprake is van bovengemiddelde taxa e-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type vastgoedobject, het gekozen waardebegrip en de beperkt beschikbare informa e.

tti

Pagina 48 van 50

10.3 Eindoordeel taxateur Aldus concluderend per waardepeildatum 1 juli 2022 op: Perceel 2314 (gedeeltelijk) en 967 (gedeeltelijk)

Evenwichtswaarde

€ 463.000,=

Zegge

Vierhonderd drieënzes gduizend euro

Perceel 966

Evenwichtswaarde

€ 30.000,=

Zegge

Der gduizend euro

10.4 Plausibiliteitsverklaring Alvorens deze taxa e is uitgebracht zijn de taxa ewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betre een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxa edienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxa emethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door Arjen Roos RM RT van Roos Vastgoedadvies.

Pagina 49 van 50

11. ONDERTEKENING Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit rapport te hebben gehandeld overeenkoms g de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus opgemaakt op …. september 2022 te Utrecht,

J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

BIJLAGEN • Kadastrale kaart en ui reksel • Fotobijlage • Raming saneringskosten • Residuele berekening • Plausibiliteitsverklaring • Opdrachtbeves ging

Pagina 50 van 50

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12196458/1