20221436931 3. Bijlage B Bijlagen behorende bij het SPvE
Tekst van het document
is als kaderstelling voor deze ontwikkeling. VORM heeft voordat deze visie definitief is vastgesteld het initiatief om de inpassing te onderzoeken en mogelijk te maken in samenwerking met de gemeente. Tussentijds zijn meerdere varianten ter tafel gekomen. Het opstellen van deze visie en inpassing is in samenwerking met van Aken en de afdeling stedenbouw van de gemeente Haarlem tot stand geformuleerd. De uitgangspunten die hieruit zijn gekomen zijn opgenomen in het SPvE. Deze is tijdens een participatietraject voorgelegd, besproken en waar mogelijk aangepast naar de wensen van de bewoners van de wijk. Het stedenbouwkundig plan borduurt voort op de voorgaande processen en voorziet in een samenhangend ontwerp. Het brengt aspecten als architectuur, beleid en milieuaspecten samen tot de toekomstige visie voor het Sonnebornterrein. De wensen van alle partijen als woningbouwprogramma en stedenbouwkundige principes vormen basis voor de visie voor technische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de projectontwikkeling BLOOM te Haarlem.
De locatie Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in de Indische buurt-Zuid, een buurt in Haarlem-Noord. De Indische buurt-zuid staat bekend als een gezellige volksbuurt die geliefd is als woonplek. De buurt kent authentieke woningen die het straatbeeld kenmerken. In de omgeving bevinden zich verschillende basisscholen, speelplekken en een winkelstraat (Cronjéstraat). Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Spaarndamseweg, een doorgaande weg voor voetgangers, fietsers en gemotoriseerd verkeer. Vanaf deze zijde is er zicht op het Spaarne en de Waarderpolder gelegen aan de overkant. Zowel aan de noordzijde als de zuidzijde en de westzijde wordt het plangebied begrenst door woonstraten met bestaande woningen. De achtertuinen van deze bestaande woningen grenzen, aan alle drie de zijden, aan het plangebied.
Luchtfoto 2009
Plangebied in Haarlem langs het Spaarne 4.
Kadastrale kaart
ANALYSE BELEID Relatie stedenbouwkundig programma van eisen en het stedenbouwkundig plan. Het doel van een stedenbouwkundig plan (SP) is het maken van een ontwerp op grond van randvoorwaarden en uitgangspunten uit het kaderstellend Stedenbouwkundig Plan van Eisen (SPvE). Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor verdere uitwerking tot bouwplan en voor de verdere uitwerking van de openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan biedt inzicht in de situering van bebouwing, volumes, afstanden, de samenhang tussen de bebouwde en onbebouwde ruimte en het functioneel programma. Het resultaat is een verkavelingsplan en een globaal ontwerp (schetsontwerp) voor de openbare ruimte. De inrichting van het dakpark wordt in een participatie traject met de omgeving nader uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan bevat een ruimtelijke analyse van de bestaande omgeving, beleidskaders, het programma en een onderbouwing van de verwerking van de uitgangspunten en randvoorwaarden. Het stedenbouwkundig plan wordt vastgesteld door het college.
In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader van de gemeente Haarlem. De beleidsdocumenten die direct doorwerken op deze ontwikkeling ten aanzien van het stedenbouwkundig plan worden behandeld. Dit gebeurt op gemeentelijk schaalniveau. Ieder beleidsdocument wordt kort samengevat en afgesloten door een toetsing van de ontwikkeling op de gestelde relevante aspecten en kaders.
Planologische situatie Voor Spaarndamseweg nr. 466 gelden meerdere bestemmingsplannen: Ter plaatse van het plangebied is de beheersverordening ‘Deliterrein/ Sonneborn’ van kracht, vastgesteld op 26 mei 2016. De regeling uit de beheersverordening verwijst naar het voormalige plan Indische buurt Zuid. Een uitsnede van de daarbij behorende plankaart is opgenomen in onderstaand figuur. In deze figuur is het plangebied omkaderd. De bestemming binnen dit kader is bedrijfsdoeleinden (art. 9). Deze gronden zijn daarmee bestemd voor: Art. 9. Lid 1, Bedrijfsdoeleinden (B) aangewezen gronden zijn bestemd voor handels-, ambachtelijke en industriële bedrijfsdoeleinden, met uitzondering van detailhandel en categorie-A-inrichtingen. De woningbouw past daarom niet binnen het vigerend plan. Dit betekent dat een bestemmingsplanprocedure zal moeten worden doorlopen om het plangebied de bestemming ‘wonen’ en andere eventuele andere bestemmingen toe te kennen. Daarnaast wordt met het parapluplan parkeernormen Haarlem 2018 is de verplichting vastgelegd dat bij bouwplannen getoetst wordt aan de actuele, gemeentelijke parkeernormen. Het reparatieplan B omvat ter plaatse van het plangebied een aanvullende regeling behorende bij de geluidzone van Waarderpolder. Ten slotte omvat Reparatieplan C omvat geen bepalingen die voor dit plangebied specifiek van toepassing zijn.
Oude beheersverordening 6.
Omgevingsvisie 2045 Het Sonnebornterrein is een van de projecten binnen het Icoonproject Ontwikkelzone Spaarndamseweg en heeft als typologie ‘Stedelijk Gebied’. Twaalf speerpunten vatten de essentie van de visie samen waarvan de volgende het relevantst zijn: 1. Woningbouw concentreren in grootschalige gebiedsontwikkelingen. 3. Beschermen bestaande wijken: mengen en karakter behouden. 4. Versterken tien-minuten netwerk en stadsstraten. 5. Sociale basis en ontmoetingsplaatsen in de buurt versterken. 6. Ruimte creëren voor klimaatadaptatie ten koste van ruimte voor auto. 10. Ruimte reserveren en creëren voor energietransitie. De ontwikkeling staat in lijn met de doelen van de Haarlemse Omgevingsvisie. Het plangebied is aangemerkt als integraal te ontwikkelen woongebied, waar dit bestemmingsplan met een mix van wonen en klimaat-adaptief openbaar toegankelijk groen in voorziet. Die mix zet in op het aantrekken van zowel bewoners, als bezoekers, waarmee het onderdeel wordt van de huidige buurt en wijk. In de openbare ruimte is er aandacht voor voetgangersverbindingen en groen. De overdekte parkeervoorziening voor ziet in de creatie voor dit groen ten koste van ruimte voor de auto en de keuze van deze locatie voorziet in de eisen van de tien-minuten stad. Deze aspecten worden nader onderbouwd binnen dit plan. Omgevingsvisie 2045 8.
Spaarndamseweg Ontwikkelvisie 2020 Het plangebied ligt binnen de vastgestelde visie en maakt daarin uit van ‘Deelgebied midden’. Voor de locatie gelden enkele algemene en specifieke regels. Deze hebben mede de spelregelkaart gevormd:
Algemeen: •
•
•
•
•
•
•
Geen achterkanten naar de openbare ruimte; Alle achtertuinen zijn gesitueerd richting de bestaande bebouwing en niet naar de nieuwe openbare ruimte. Plinten van hoge kwaliteit; De plint zal architectonisch nader invulling krijgen, het beeldkwaliteitsplan van de gemeente Haarlem zal in acht worden genomen bij het ontwerp van deze plint. De indeling en invulling zal in ieder geval Toevoegen van kwalitatieve groene verblijfsplekken; Het dakpark zal voorzien in een kwalitatieve groene verblijfsplek. Bouwen in de rooilijn, tenzij nadrukkelijk anders vermeld; De bebouwing langs de Spaarndamseweg volgt de rooilijn. Kleine verspringingen in de gevel benadrukken de parcellering. Overgangen privé – openbaar worden helder en kwalitatief hoogwaardig vormgegeven. Woningen rond het dakpark krijgen een in de architectuur geïntegreerde overgang die als intermediair dient tussen het private en openbare karakter. De woningen rond het hof hebben een wadi aan de voorzijde die voor afstand tussen het private en openbare zorgt. Gebouwen hebben een duidelijke beëindiging in de hoogte; De gebouwen hebben een duidelijke beëindiging door de toepassing van stevige daklijsten bij de platte daken en goten bij de kapwoningen. Oude industriële kavels blijven als eenheid herkenbaar; Met de sloop van de oude industriële gebouwen is het historische karakter van de locatie verdwenen.
De geparcelleerde opbouw van de wand langs de
•
•
•
Spaarndamseweg en het hoogteaccent zijn verwijzingen naar de wisselende ritmiek die kenmerkend was voor de oude industrie. Dubbelgebruik van daken voor duurzaamheid; Daken zullen voorzien worden van groene daken en zonnepanelen. Dit zorgt o.a. voor een dubbelgebruik in waterberging en energieopwekking ter bevordering van duurzame energieopwekking en het vasthouden van warmte. Gedifferentieerd woningaanbod; Het woningbouwprogramma voldoet aan de differentiatie eis van de gemeentelijke woonvisie. Hiermee ontstaat ruimte voor onder andere sociale- midden en vrije sector huur. Parkeren op eigen terrein, uit het zicht: Aan de binnenzijde van de plot wordt uit het zicht onder een dek geparkeerd. Voor de fietsen zijn fietsenstallingen voorzien.
Nota Hoogbouwprincipes 2018 Het hoogbouwaccent van 10 lagen/ 30m dient te voldoen aan de criteria uit de hoogbouwnota. Om hoogbouw toe te voegen moet er een proces van drie stappen worden doorlopen. Deze stappen zijn in bijgevoegd figuur weergegeven. Stap 1 benadert stads breed het vraagstuk waar hoogbouwinitiatieven kansrijk zijn. De Spaarndamseweg is een locatie waar hoogbouw kansrijk is. Stap 2 bekijkt waar hoogbouw op een specifieke plek ingepast kan worden (historisch en stedenbouwkundig) en wat de effecten zijn hiervan. Hiervoor wordt in de bestemmingsplanprocedure een Hoogbouw Effecten Rapportage opgesteld (HER). Als hier een positief advies uitkomt, komt stap 3. Hier wordt op gebouwniveau gekeken hoe een gebouw vorm krijgt. Binnen het ontwikkelproces is rekening gehouden met het aantal bouwlagen en de nodige onderzoeken zoals schaduwwerking van die de hoogbouw zal creëren voor omringende bebouwing. Hiermee wordt voldaan aan de hoogbouwprincipes.
Ontwikkelvisie Spaarndam
Nota Ruimtelijke kwaliteit Het SPVE wordt door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) gehanteerd als toetsingskader.
Specifiek: •
Bebouwing langs het Spaarne heeft een stedelijke hoogte van 4 tot en met 6 lagen;
Hier wordt deels van afgeweken. De nieuwbouw langs de Spaarndamseweg heeft aan de zuidzijde slechts drie lagen om de overgang naar de bestaande woningen zorgvuldig te maken. •
Middelhoog accent bij Floresstraat van 10 lagen; Hier wordt deels van afgeweken. De ambitie om de Floressraat te markeren door de hoogbouw is niet mogelijk doordat de naastgelegen bestaande woningen dan licht wordt ontnomen. Het hoogteaccent is hierdoor iets naar het noorden geplaatst en doet mee in de ritmiek van hoogbouw langs het Spaarne. Achter de Spaarndamseweg sluit bebouwingshoogte aan op de omgeving.
De overgang tussen de bestaande woningen en nieuwe woningen sluit op elkaar aan.
Structuurvisie Openbare Ruimte 2017 Om in 2040 tot een groene en bereikbare stad te komen, maakt Haarlem in de SOR 12 hoofdkeuzes. Deze geformuleerde keuzes zijn allemaal direct of zijdelings van belang voor het Sonnebornterrein. Met name als het gaat om het creëren van een goede verblijfskwaliteit, openbare ruimte en bereikbaarheid voor langzaam verkeer en OV, ruimte voor groen en klimaatadaptatie. Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als ‘stedelijk gebied’
Handboek Openbare Ruimte 2016 Het handboek openbare ruimte (HIOR) is bedoeld als integrale handleiding voor inrichting en ontwerp. Het HIOR bevat richtlijnen voor een uniform ontwerp van de openbare ruimte. Het Sonnebornterrein wordt geen openbaar gebied maar openbaar t oegankelijk. Het HIOR wordt echter wel als uitgangspunt genomen, met maatwerk voor het centraal gelegen dakpark.
Structuurvisie Openbare Ruimte 2017
Herbouwprincipes
Economische visie Haarlem 2020 De aanleiding voor de Economische visie Haarlem is de behoefte aan voldoende werkgelegenheid in de stad, een gezonde arbeidsmarkt en een duurzame en circulaire economie. Voor de uitbraak van de coronacrisis leverde de economische groei van 3% per jaar Haarlem veel nieuwe bedrijven en werkgelegenheid op. Dit zorgde voor een banengroei van meer dan 2% per jaar. De nieuwe situatie vraagt om meer flexibiliteit op de korte termijn maar laat de lange termijn doelstellingen onverlet. Voldoende werkgelegenheid in de stad is een belangrijk doel. Met de groei van het aantal woningen de komende jaren is het van belang dat er een woon-werkbalans blijft bestaan. Geconstateerd wordt dat de balans beter kan en dat er te weinig ruimte is voor bedrijven om te groeien of zich te vestigen. Dit heeft tot gevolg dat de woon-werkpendel en dus het aantal verkeersbewegingen van en naar de stad toeneemt. Er is sprake van een toenemende behoefte aan locaties waar bedrijven zich kunnen vestigen. Ingezet wordt op nieuwe multifunctionele woon-werkgebieden waarin voldoende ruimte voor werken is meegenomen.
Woonvisie 2021-2025
Mobiliteitsbeleid 2021
Belangrijkste doel is een toegankelijke, diverse en inclusieve stad te zijn die een duurzaam (t)huis biedt aan een breed scala van doelgroepen. De komst van voldoende (betaalbare) woningen is hierbij een randvoorwaarde. Er zijn in de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment spelregels vastgesteld voor de realisatie van sociale- en betaalbare huur en koopwoningen. Voor de ontwikkeling geldt een woningbouwprogrammering van 49% sociale huur, 12% midden dure huur en 40% koopwoningen. Met de gestelde programmering en de toevoeging van woningen in de stad voldoet dit project aan de woonvisie van de gemeente Haarlem.
In het mobiliteitsbeleid staat de mobiliteitstransitie centraal: een verschuiving naar meer lopen, fietsen en gebruik van OV en minder autogebruik. De principes hiervan zijn: • •
Binnen de stad reizen we zoveel mogelijk te voet of met de fiets De reizen van en naar de stad doen we zoveel mogelijk met een stee de eisen van een tien-minuten stad. Er worden fietsenstallingen gerealiseerd en de auto is niet zichtbaar in het openbare gebied. Dit stimuleert het gebruik van duurzame modaliteiten.
• • •
Er wordt door de initiatiefnemer een mobiliteitsplan opgesteld waarin onderbouwd wordt hoe er omgegaan wordt met de parkeernormen. Deze worden onder andere in het
175 parkeerplaatsen nodig zonder toepassing van dubbelgebruik; 153 parkeerplaatsen met toepassing van dubbelgebruik; In beide gevallen ontstaat een tekort aan parkeerplaatsen;
Voor deze ontwikkeling is in overleg met de gemeente een maatwerkbenadering van toepassing. Op basis van de maatwerkbenadering zijn: •
Beleidsregels Parkeren en tweede wijziging
•
127 parkeerplaatsen nodig zonder toepassing van dubbelgebruik; 113 parkeerplaatsen (inclusief 6 deelauto’s) met toepassing van dubbelgebruik.
Wanneer dubbelgebruik toegepast wordt zijn voldoende parkeerplaatsen opgenomen in het plan.
Nota Bouwen en Parkeren (concept)
Toetsing
Onderdeel van het mobiliteitsbeleid is de mobiliteitstransitie. In de nota zijn de volgende onderdelen uitgewerkt:
Het voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte aan een gemengde invulling voor werken en wonen. De plint van het gebouw aan de Spaarndamseweg biedt namelijk ruimte voor bijvoorbeeld winkels en kantoren. Daarnaast biedt het te realiseren Oranje Huis werkgelegenheid voor vrijwilligers en leidinggevenden. Dit sluit aan bij de Economische visie Haarlem. De definitieve hoeveelheid van werkgelegenheid zal in een latere fase worden bepaald, wanneer bedrijven zullen worden aangetrokken voor de beschikbare ruimten.
• • • •
Fietsparkeren goed geregeld: fietsparkeernormen en kwaliteitseisen. Verlaagde autoparkeernormen: verlaagde norm ten opzichte van de Beleidsregels Parkeernormen. Toepassing van mobiliteitscorrecties: belangrijke rol weggelegd voor de inzet van mobiliteitsconcepten. Bereikbaarheidsfonds: het bereikbaarheidsfonds.
Richtlijn Duurzaam Bouwen De richtlijn duurzaam bouwen kent vijf verschillende duurzaamheidsthema’s namelijk: energie en warmte, klimaatadaptatie, groen en ecologie /natuur inclusief bouwen, circulariteit en mobiliteit Economische visie
10.
bestemmingsplan onderzocht en getoetst aan gemeentelijk beleid. Parkeren Op basis van het gemeentelijk beleid zijn:
Woonvisie 2025
Mobliteitsvisie
Dit beleidsdocument heeft als doel concrete uitgangspunten te creëren voor bouwontwikkeling en duurzaamheid een plek te geven in het planproces en eenduidige eisen te stellen met een mate van flexibiliteit aan initiatiefnemers, ontwerpers en de gemeente. Er moet binnen iedere bouwontwikkeling minstens voldaan worden aan de volgende randvoorwaarden: Energie • •
Bijna energieneutraal bouwen (BENG) Aardgasvrij bouwen
Klimaatadaptatie •
Watertoets en- compensatie
Groen en ecologie •
Natuurtoets en compensatiemaatregelen ecologie
Circulariteit •
Milieuprestatie gebouwen
Toetsing Er wordt voldaan aan de randvoorwaarden voor groen en ecologie door het toetsen van bestaande en toekomstige situatie van het plan aan de nodige maatregelen. Daarnaast is doornmiddel van ecologisch veldonderzoek geconstateerd dat er geen beschermde dier- en plantsoorten worden aangetast, getoetst volgens de wet natuurbescherming 2017. Het aspect circulariteit wordt aan de hand het bouwbesluit getoetst. Binnen het stedenbouwkundig kader wordt de maatregelen ten aanzien van circulariteit binnen deze ontwikkeling toegelicht. De regels van het Bouwbesluit 2018 die de grondslag zijn van deze randvoorwaarden worden in ieder geval in acht genomen bij het ontwerp en de uitvoering de gebouwen en buitenruimten. Daarnaast zijn de randvoorwaarden ten aanzien van energie ook gewaarborgd door middel van he Bouwbesluit. De watertoets en- compensatie wordt binnen het stedenbouwkundig kader in grote lijnen in de vorm van voorgestelde maatregelen toegelicht. De voorgenomen maatregelen voldoen aan de benodigde hoeveelheid
waterberging, echter dient er nog nader onderzoek verricht te worden naar aanleiding van het tijdig beschikbaar stellen van water. Deze zal dan ook in een later stadium vastgesteld worden.
Ecologisch beleidsplan Het ecologisch beleidsplan wordt betrokken in de planvorming. Er zijn op de huidige locatie geen bomen die dienen te worden gekapt of herplant. Dieren- en plantensoorten worden onderzocht zoals eerder benoemd. Het plangebied valt niet binnen aangewezen ecologische hotspots of potentiegebieden zoals aangegeven in dit plan.
Groenbeleidsplan 2022 Het groenbeleidsplan heeft verbeterpunten voor de kwaliteit en kwantiteit van het groen gedefinieerd: • •
Samenhangend netwerk van groen Aanbod recreatief groen op afstand
ONTWERP STEDENBOUW
ONTWERP STEDENBOUW • •
Vergroening van versteende werken Verbetering groeiomstandigheden.
Bomenbeleidsplan Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 20092019 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Het terrein ligt momenteel braak en heeft daarvoor een industriefunctie gekend. Door het ontwikkelen van groen binnen het plangebied met aansluiting op huidige groenstructuren en dit in samenspraak met omwonenden te organiseren en in te richten zal voldaan worden aan het beleidskader. Dit zal moeten blijken uit verder invulling van de landschapsarchitect en het participatietraject.
Oranje Huis) en een openbaar groengebied met een hoge verblijfskwaliteit. Binnen het Oranje Huis zal werkgelegenheid gecreëerd worden en de buurt de nabijheid van een maatschappelijke organisatie bieden.
SPvE Spaarndamseweg 466/ spelregelkaart In het SPVE zijn de ruimtelijke en functionele kaders opgenomen waar de ontwikkeling aan moet voldoen. Het functioneert als toetsingskader voor de gemeente en borgt
de gemeentelijke ambities voor zowel de openbare ruimte als de bebouwing. Het stedenbouwkundig plan volgt deze uitgangspunten en geeft hier een specifieke invulling aan. BESTAANDE SITUATIE BESTAANDE SITUATIE In het SPVE is een spelregelkaart opgenomen. Deze kaart is vrij specifiek en komt reeds over als een volledig vastgelegd bestemmingsplan. Binnen het stedenbouwkundig plan volgen wij deze spelregelkaart op hoofdlijnen. De exacte positie van bijvoorbeeld de gevellijnen van de bouwblokken is nog onderhevig aan een uitwerkingen op bouwblokniveau.
ONTWERP STEDENBOUW
Startnotitie In de startnotitie voor de ontwikkeling zijn en viertal principes BESTAANDESITUATIE SITUATIE PLOT PLOT gedefinieerdBESTAANDE die ten grondslag liggen aan de planvorming: Stedelijke wand (4-6 lagen) langs het Spaarne
ONTWERP STEDENBOUW
Principe 2
STEDELIJKE WAND Principe 3
BLOK IN IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED BLOK Hoogte accent accent markeert markeert de de Floresstraat. Floresstraat. Het Het accent accent Hoogte heeft een een maximale maximale hoogte hoogte van van 10 10 lagen. lagen. Met Met de de heeft positionering nering van van de de toren toren is is rekening rekening gehouden gehouden met met positio de bestaande bestaande situatie situatie en en de de bezonning. bezonning. de
88
Hoogteaccent accentmarkeert markeert de de Floresstraat. Floresstraat. Het Het accent accent Hoogte heeft een een maximale maximale hoogte hoogte van van 10 10 lagen. lagen. Met Met de de heeft positionering neringvan vande detoren torenisisrekening rekeninggehouden gehouden met met positio debestaande bestaandesituatie situatieen ende debezonning. bezonning. de
Spelregelkaart 88
BESTAANDE SITUATIE STEDELIJKEWAND WAND STEDELIJKE
PLOT PLOT
STEDELIJKE WAND Het weefsel Het bestaande bestaande weefsel (rationele (rationele bouwblokken) bouwblokken) van van Principe 22 Principe een woningen eengezins gezins woningen met met achtertuinen achtertuinen wordt wordt ge geconti conti Aanhelen achterkanten. Aanhelen achterkanten.
nu nueerd. eerd. De De woningen woningen staan staan rug rug aan aan rug. rug. Dit Dit creëert creëert een een nieuwe nieuwe voorsituatie voorsituatie aan aan een een binnen binnengebied. gebied.
PLOT PLOT
2. Aanhelen achterkanten
BLOK IN HET BINNENGEBIED IKC IKC
IKCisisonderdeel onderdeel van van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowel relatie relatie IKC met het het binnengebied binnengebied en en het het Spaarne. Spaarne. met
88
Spaarne Floresstraat. Floresstraat.
nueerd. De woningen staan rug aan rug. Dit creëert creëert een nieuwe voorsituatie aan een binnengebied.
HOOGTE-ACCENTRICHTING RICHTINGFLORESSTRAAT FLORESSTRAAT HOOGTE-ACCENT CONNECTIES MET WIJK / BUURT
BLOK IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED BLOK IN Het braakliggend terrein is gelegen aan de Spaarne Spaarne IKCkeert zich nu naar de Indische wijk. en Hoogte accent markeert de Floresstraat. Het accent
CONNECTIES MET WIJK / BUURT
Hoogte accent markeert de Floresstraat. Het accent heeft een een maximale maximale hoogte hoogte van van 10 10 lagen. lagen. Met Met de de heeft positio nering van de toren is rekening gehouden met positionering van de toren is rekening gehouden met de bestaande bestaande situatie situatie en en de de bezonning. bezonning. de
IKC is onderdeel van de stedelijke wand. Zowel relatie looproute looproute met hetauto binnengebied en het Spaarne. auto
HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT
BLOK BLOK IN IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED
88
entree en tree ngza lalang amve zaam rkeer verk eer
8
Hoogteaccent accentmarkeert markeert de de Floresstraat. Floresstraat. Het Het accent accent Hoogte heeft een maximale hoogte van 10 lagen. Met de heeft een maximale hoogte van 10 lagen. Met de positio nering van de toren is rekening gehouden met positionering van de toren is rekening gehouden met debestaande bestaandesituatie situatieen ende debezonning. bezonning. de
IKCisisonderdeel onderdeel van van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowel relatie relatie IKC met het binnengebied en het Spaarne. met het binnengebied en het Spaarne.
Hoogte Hoogte accent accent markeert markeert de de Floresstraat. Floresstraat. Het Het accent accent heeft een maximale hoogte van 10 lagen. heeft een maximale hoogte van 10 lagen. Met Met de de positio positionering nering van van de de toren toren is is rekening rekening gehouden gehouden met met de de bestaande bestaande situatie situatie en en de de bezonning. bezonning.
11611 11611m² m² voorkanten voorkantennaar naarhet het binnengebied binnengebied
RUG AAN RUG 11611 11611m² m²
bestaande uit 4 tot 6laags bebouwing langs het Spaarne
entree en tree ngza Hoogte accent lalang accent amve markeert de Floresstraat. Het accent zaam rkeer verk eer heeft een maximale hoogte van 10 lagen. Met de de positionering van de toren is rekening gehouden met met de bestaande situatie en de bezonning.
1. Stedelijke wand voorkantennaar naarhet het voorkanten binnengebied binnengebied
11611 m² voorkantennaar naarhet het voorkanten binnengebied binnengebied
entr en tree ee lang ngza la zaam amve verk rkee eerr
IKC is onderdeel van de stedelijke wand. Zowel relatie looproute looproute met hetauto binnengebied en het Spaarne. auto
PLOT PLOT RUGAAN AANRUG RUG RUG
ONTWERP STEDENBOUW
1. Stedelijke wand
looproute auto
entr en tree ee lang ngza la zaam amve verk rkee eerr
RUG AAN AAN RUG RUG RUG
Principe 11 Principe Stedelijke wand wand (4-6 (4-6 lagen) lagen) langs langs het het Spaarne. Spaarne. Stedelijke
Principe 11 Principe Stedelijke wand wand (4-6 (4-6 lagen) lagen) langs langs het het Spaarne. Spaarne. Stedelijke
Een verblijfsruimte centraal in het gebied 11611 11611m² m² HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT BLOK BLOK IN IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED Deze is Het verbonden met de isisFloresstraat/Delistraat via een Het braakliggend terrein gelegen aan aan de de Spaarne Spaarne Stedelijke wand aan het Spaarne. Minimaal 4 bouw braakliggend terrein gelegen enkeert keert zich nunaar naar de Indische wijk. lagen.33een stedelijke wand aan de Spaarndamseweg en zich nu Indische langzaam verkeersroute en met wijk. de Spaarndamseweg. De auto-weefsel (rationele bouwblokken) van Het bestaande Stedelijke wand aan de het Spaarne. Minimaal 4 bouw van Principe Principe bestaande uit 4(max tot 6laags bebouwing langs het eengezinswoningen met achtertuinen wordt geconti lagen.vindt een stedelijke de Spaarndamseweg conti Middelhoog accent 10 als van ontsluiting plaatswand via aan de Spaarndamseweg. Middelhoog accent (max 10 lagen) lagen) als markering markering van
Hetbraakliggend braakliggendterrein terrein isis gelegen gelegen aan aan de de Spaarne Spaarne Het enkeert keertzich zichnu nunaar naarde deIndische Indischewijk. wijk. en
Voor deze locatie ligt er de opgave het gebied te ontwikkelen tot een hoogwaardig stedelijk milieu met meerdere woningtypologieën, een maatschappelijke voorziening (het
PLOT RUG AAN AAN RUG RUG RUG
RUG AAN RUG
Principe 4
HOOGTE-ACCENTRICHTING RICHTINGFLORESSTRAAT FLORESSTRAAT HOOGTE-ACCENT
Stedenbouwkundige principes
Uitgangspunten STEDELIJKE WAND
ONTWERP STEDENBOUW
11611 m²
Aanhelen achterkanten De nieuwbouw sluit qua schaal en functie aan op de bestaande buurt. BESTAANDE BESTAANDESITUATIE SITUATIE PLOT PLOT
van de toren, wordt een hoogbouw effectrapportage (HER) 11611m² 11611 HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT Het braakliggend terrein ism²gelegen aan de Spaarne HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT Spaarne voorkanten naar het uitgevoerd. Hieronder valt onder anderen een winden 11611m² m² 11611 binnengebied en keert zich nu naar de Indische wijk. HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT BLOK IN HET BINNENGEBIED CONNECTIES MET WIJK / BUURT HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT bezonningsonderzoek.
Stedelijke werk- en woonmilieu
12.
Uitgangspunten
PLOT wand heeft een duidelijk plint waarbinnen De stedelijke niet-WAND STEDELIJKE woonfuncties kunnen word en gerealiseerd. De stedelijke wand bevat sociaal- en verkeersveilige in- en uitgangen naar het binnengebied voor zowel langzaam- als BESTAANDE SITUATIE autoverkeer.
BESTAANDE SITUATIE
Politiek – bestuur De focus ligt de komende jaren op uitvoering met de in december 2021 door de gemeenteraad vastgestelde Omgevingsvisie als leidraad. Er wordt maximaal ingezet op het ecologisch en functioneel vergroenen van het gebied, (met aandacht voor natuurlijk spelen) waarbij rekening wordt gehouden met ontwerpprincipes uit de ontwikkelvisie Spaarndamseweg. Ten aanzien van de programmatische eisen zijn er in het SPVE H5 specifieke eisen opgenomen.
Stedenbouwkundige principes BESTAANDE BESTAANDE SITUATIE SITUATIE
Het braakliggend braakliggend terrein terrein is is gelegen gelegen aan aan de de Spaarne Spaarne Het en keert zich nu naar de Indische wijk. en keert zich nu naar wijk. Het braakliggend braakliggend terrein terrein is is gelegen gelegen aan aan de de Spaarne Spaarne Stedelijke wand aan de hetIndische Spaarne. Minimaal 4 bouw Het bouw Middelhoog accent (max 10 lagen) als markering van en keert keert zich zich nu nu naar naar de de Indische Indische wijk. wijk. lagen. een stedelijke wand aan de Spaarndamseweg en weg Floresstraat bestaande uit 4 tot 6laags bebouwing langs het het Voor de exacte plaatsing en omvang, waaronder deSpaarne hoogte
Principe 1
ONTWERP STEDENBOUW Principes ontwikkelvisie
ONTWERP STEDENBOUW Principes ontwikkelvisie
3. middelhoog accent markeert Floresstraat en entrtree la ee lang ngza zaam amve verk rkee eerr
4. verblijfsruimte centraal in het gebied 8
nu nueerd. eerd. De De woningen woningen staan staan rug rug aan aan rug. rug. Dit Dit cre cr een een nieuwe nieuwe voorsituatie voorsituatie aan aan een een binnen binnengebied. gebied.
PLOT PLOT RUG RUGAAN AANRUG RUG
binnengebied en keert zich nu MET naar de wijk. CONNECTIES WIJK / BUURT Stedelijke wand aan het Spaarne. Minimaal Stedelijke wand aan hetIndische Spaarne. Minimaal44bouw bouw lagen. lagen.een eenstedelijke stedelijkewand wandaan aande deSpaarndamse Spaarndamseweg weg looproute bestaande uit bestaande uit 4 4 tot tot 6laags 6laags bebouwing bebouwing langs langs het het auto Spaarne Spaarne
IKC Het IKC Hetbestaande bestaandeweefsel weefsel(rationele (rationelebouwblokken) bouwblokken een eengezins gezinswoningen woningenmet metachtertuinen achtertuinenwordt wordtge gecc nu nueerd. eerd.De Dewoningen woningenstaan staanrug rugaan aanrug. rug.Dit Ditcre cr een eennieuwe nieuwevoorsituatie voorsituatieaan aaneen eenbinnen binnengebied. gebied.
HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT CONNECTIES CONNECTIESMET METWIJK WIJK//BUURT BUURT
11611 11611m² m² BLOK BLOK IN IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED voorkanten voorkantennaar naarhet het binnengebied IKC binnengebied IKC
voorkanten naar het
Het bestaande weefsel (rationele bouwblokken) van van eengezinswoningen met achtertuinen wordt geconti conti looproute looproute nueerd.auto De woningen staan rug aan rug. Dit creëert creëert auto een nieuwe voorsituatie aan een binnengebied.
Het braakliggend terrein is gelegen aan de Spaarne Spaarne IKC en keert zich nu naar de Indische wijk. Stedelijke wand aan het Spaarne. Minimaal 4 Stedelijke wand aan het Spaarne. Minimaal 4bouw bouw lagen. lagen.een eenstedelijke stedelijkewand wandaan aande deSpaarndamse Spaarndamseweg weg bestaande bestaande uit uit 4 4 tot tot 6laags 6laags bebouwing bebouwing langs langs het het Spaarne Spaarne
heeft een maximale hoogte van 10 lagen. Met de de looproute looproute positionering van de toren is rekening gehouden met met auto auto de bestaande situatie en de bezonning.
2. Aanhelen achterkante
Principe Principe 33 Middelhoog Middelhoog accent accent (max (max 10 10 lagen) lagen) als als markering markering vv Floresstraat. Floresstraat.
3. middelhoog accent markeert Floresstraat Het Hetbestaande bestaandeweefsel weefsel(rationele (rationelebouwblokken) bouwblokken en entrtree la ee lang ngza zaam amve verk rkee eerr
een eengezins gezinswoningen woningenmet metachtertuinen achtertuinenwordt wordtge geco c nu eerd. De woningen staan rug aan rug. Dit nueerd. De woningen staan rug aan rug. Ditcre cr een eennieuwe nieuwevoorsituatie voorsituatieaan aaneen eenbinnen binnengebied. gebied.
BLOK BLOK IN IN HET HET BINNENGEBIED BINNENGEBIED IKC IKC IKC IKC is is onderdeel onderdeel van van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowelre re
Principe Principe 44 het en Spaarne. met het binnengebied binnengebied en het het Spaarne. Eenmet verblijfsruimte centraal in gebied. verblijfsruimte centraal in het het gebied. Deze is verbonden verbonden met met de de Delistraat Delistraat via via een een langlangzaam verkeersroute verkeersroute en en met met de de Spaarndamseweg. Spaarndamseweg. auto-ontsluiting auto-ontsluiting vindt vindt plaats plaats via via de de Spaarndamsew Spaarndamsew
4. verblijfsruimte centraa het gebied
Voor de de inrichting inrichting van van het het middengebied middengebied zullen zullen dr dr scenario’s scenario’s worden worden verkend: verkend: 1. optimalisatie optimalisatie groen groen en en water water 2. optimalisatie bebouwing optimalisatie bebouwing 3. optimale optimale mix mix tussen tussen groen, groen, water water en en bebouwing bebouwin en entrtree la ee lang ngza zaam amve verk rkee eerr
en entrtree la ee lang ngza zaam amve verk rkee eerr
Principes startnotitie Hoogte accent Hoogte accent markeert markeert de de Floresstraat. Floresstraat. Het Het accent accent
IKC IKC is is onderdeel onderdeel van van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowelrelatie relatie met het binnengebied en het Spaarne. met het binnengebied en het Spaarne.
Het weefsel Het bestaande bestaande weefsel (rationele (rationele bouwblokken) bouwblokken Principe 22 Principe een gezins woningen met eengezins woningen met achtertuinen achtertuinen wordt wordt ge gecc Aanhelen achterkanten. Aanhelen achterkanten.
BESTAANDE SITUATIE STEDELIJKE WAND STEDELIJKE WAND Het braakliggend terrein is gelegen aan de Spaarne Spaarne
HOOGTE-ACCENT RICHTING FLORESSTRAAT CONNECTIES WIJK BUURT CONNECTIES MET WIJK BUURT Hoogte accent MET markeert de//Floresstraat. Het accent accent
IKC van IKC is is onderdeel onderdeel van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowelrelatie relatie Principe 44 Principe met het binnengebied en het Spaarne. met het binnengebied en het Spaarne. Een verblijfsruimte centraal in het gebied. verblijfsruimte centraal in het gebied. Deze is verbonden verbonden met met de de Delistraat Delistraat via via een een langlangzaam verkeersroute verkeersroute en en met met de de Spaarndamseweg. Spaarndamseweg. De De auto-ontsluiting auto-ontsluiting vindt vindt plaats plaats via via de de Spaarndamseweg. Spaarndamseweg.
Voor de de inrichting inrichting van van het het middengebied middengebied zullen zullen drie drie scenario’s scenario’s worden worden verkend: verkend: 1. optimalisatie optimalisatie groen groen en en water water 2. optimalisatie optimalisatie bebouwing bebouwing 3. optimale optimale mix mix tussen tussen groen, groen, water water en en bebouwing bebouwing
Stedelijke wand aan het Spaarne. Minimaal 4 bouw bouw lagen. een stedelijke wand aan de Spaarndamseweg weg bestaande uit 4 tot 6laags bebouwing langs het het Spaarne
heeft heeft een een maximale maximale hoogte hoogte van van 10 10 lagen. lagen. Met Met de de positio positionering nering van van de de toren toren is is rekening rekening gehouden gehouden met met de de bestaande bestaande situatie situatie en en de de bezonning. bezonning.
IKC IKC is is onderdeel onderdeel van van de de stedelijke stedelijke wand. wand. Zowel Zowelre re met het binnengebied en het Spaarne. met het binnengebied en het Spaarne.
T P E
C N
CO
RUIMTELIJKE ANALYSE
T P E
Historie NC
CO
Het plangebied is gesitueerd in de Indische wijk. Deze wijk is grotendeels gelegen op de oude strandwal. In de 9de eeuw raakte de strandwal bewoond. Haarlem vormde zich eerst als agrarische nederzetting. Tijdens de 12-17e eeuw was het zorgen voor de voedselverzorging voor de stad de belangrijkste functie voor het gebied. Met de opkomst van de industrie waren de terreinen langs het water interessant voor de ontwikkeling van bedrijvigheid, mede door de gunstige transport moeilijkheden. Het voormalig Sonnebornterrein was een industrieel bedrijventerrein met verschillende panden. Deze voormalige industriële gebouwen zijn gesloopt. De bestaande situatie is een braakliggend terrein welke aan drie zijden strak wordt omsloten door de achterkanten (tuinen) van grondgebonden particuliere woningen in overwegend twee lagen met een kap of een dakopbouw en door de Spaarndamseweg waarvan het huidige profiel een strakke begrenzing is. Door deze ligging en oriëntatie heeft het gebied een zelfstandig karakter. De Indische buurt zuid (buurtniveau) is met name voor arbeiders gebouwd vanaf 1910 en vooral in de jaren twintig, dus na de inwerkingtreding van de Woningwet. De daarin genoemde minimumeisen hebben voor een degelijke bebouwing gezorgd. Ook deze buurt is hoofdzakelijk projectmatig gebouwd met gesloten bouwblokken aan rechte Obis straten in een orthogonaal patroon.
Het noordelijk s t ra– eind jaren a twintig gebouwde – deel is ruimer opgezet met somst voortuinen en straatbomen. In 1927 werd het hele gebied bij de annexatie van Schoten onderdeel van de gemeente Haarlem.
LOCATIE
Structuur locatie Het Spaarne, de Spaarndamseweg
Oud Sonneborn terrein bron : https://noord-hollandsarchief.nl/
LOCATIE
at
arn
Sp a
rnda 14.
Spaa
ocatie
mse
weg
N
st ra
at
arn
e
Spaa
Mol
Locatie
Historische kaart 1952
Flo
re s
st ra
at
Luchtfoto 2009
arn Sp a
bron : https://noord-hollandsarchief.nl/
mse
u k ke
Oud Sonneborn terrein
rnda
n st r
weg
aat
e
Obis
Bouwblokken De Indische buurt bestaat hoofdzakelijk uit bouwblokken van grondgebonden woningen met private tuinen. De wijk is dichtbebouwd met zeer weinig openbare pleinen en groene ruimtes. Een groot deel van de omringende bebouwing is gerealiseerd tussen 1900 en 1910. De woningen hebben kleine voortuinen, de hoogte is afwisselend en heeft tussen de twee en drie lagen. De dakopbouw en kapvorm is zeer wisselend en levert een divers, wat onrustig straatbeeld op. Daarnaast hebben veel woningen een andere dakopbouw, dit alles zorgt voor een gevarieerd of onrustig straatbeeld.
e
st ra
Spaa
Mol
Obis
Locatie
bron : https://noord-hollandsarchief.nl/
Historische kaart 1924
Sp a
bron : https://noord-hollandsarchief.nl/
mse
u k ke
Oud Sonneborn terrein
rnda
n st r
weg
aat
TIE
Oud Sonneborn terrein
De stedelijke wand langs de Spaarndamseweg heeft een gemengd karakter. De stedelijke wand heeft langs het Spaarne een hoogte van 3 – 4 bouwlagen met enkele hogere accenten. De bebouwing is een mix van voorzieningen in de plint, variërend van woonwinkels tot een supermarkt, met woningen in de verdiepingen daarboven. Dit wordt afgewisseld met enkele bedrijfspanden en enkele rijtjeswoningen of appartementengebouwen. Er zijn meerdere plekken langs de Spaarndamseweg waar transformatie plaats vindt naar een combinatie van stedelijk wonen en werken. Hierbij dient goede afstemming plaats te vinden waar welke functie het beste tot zijn recht komt. De kade voor het Sonnebornterrein wordt gebruikt voor de aanleg van riviercruiseschepen, die hier in de zomermaanden komen en schepen voor de opvang van vluchtelingen. De achterliggende buurt bestaat uit een woonwijk met voornamelijk grondgeboden woningen. Op verschillende plekken in de wijk zijn kleinschalige voorzieningen als een supermarkt, kerk of bedrijf. Naast wonen is met name het realiseren van groene openbare ruimte de belangrijkste opgave.
Flo
re s
st ra
at
Hoogteaccenten in relatie tot stedelijke wand
Bouwblokken structuur
Waterbergingsopgave ruimtelijk n.t.b.
Verkeer
Watertoets- en compensatie
De planlocatie is langs de Spaarndamseweg gelegen. Een drukke 50 km/uur ontsluitingsweg met aan één zijde langsparkeren, vrijliggende fietspaden en wandelpaden langs de bebouwing en het water. Door dat de weg de vaart volgt is het een belangrijke route voor Haarlem als leesbare stad. Het verbindt de noordelijke woonwijken met het centrum en bedient daarmee zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer richting de woonwijken, het centrum of de N208. Bomen begeleiden het profiel, zorgen voor een aangename filtering van het licht en maken het recreatief aantrekkelijk om langs het Spaarne te wandelen en fietsen. Voor de naastgelegen woonwijken dient de Spaarndamseweg samen met de meer naar het westen gelegen Schoterweg als hoofdontsluiting. De woonstraten kennen een 30 km/ uur regime met hoofdzakelijk langsparkeren afgewisseld met bomen. De woonwijken zijn zeer versteend en kennen weinig groen ingerichte openbare ruimte. In de buurt is dan ook behoefte aan groen ingerichte binnenruimtes. Over de Spaarndamseweg rijdt één buslijn met een frequentie van eenmaal per uur. Dichtbij zijnde halte is de Zaanenstraat. Samen met de overige ontwikkelingen aan de Spaarndamseweg is te overwegen de frequentie van de buslijn te verhogen.
Binnen het plangebied is er de vraag naar een waterberging en het functioneren van het systeem achter deze waterberging. De mogelijkheden zijn onderzocht en getoetst aan de eisen vanuit het Hoogheemraadschap van Rijnland en gemeente Haarlem. De oppervlaktes van het maaiveld zijn bepaald om te komen tot een toename in verhard oppervlakte ten opzichte van de huidige situatie. In het verleden heeft op de locatie een fabriek gestaan en was de locatie volledig verhard. Dit pand is in 2010 (12 jaar geleden) gesloopt en gesaneerd. Dit bestaand verhard oppervlak is hiermee verjaard en het geheel dient voor deze ontwikkeling dus als braakliggend beschouwd te worden. Aanvullend op hetgeen opgenomen in het SPvE wordt gebruik gemaakt van de eisen omtrent een alternatieve berging; • • • •
Wanneer een alternatieve waterberging wordt aangelegd hoeft er geen oppervlaktewater gegraven te worden; De alternatieve waterberging dient een bergingscapaciteit van 55 mm per m² te hebben; De alternatieve waterberging dient een afvoer van 0,6 liter/uur/m² te hebben. Het waterschap gaat niet akkoord met een waterberging op daken. In samenspraak met gemeente en waterschap is gesteld dat het waterschap wel akkoord gaat met deze vorm van waterberging als het dak ingericht wordt als openbaar park dat onderhouden wordt door de gemeente.
210625 startnotitie Sonneborn) •
•
•
Het gebruik maken van de BRC kan voor een tarief van € 300, = per m² te realiseren oppervlaktewater. De BRC van de gemeente is echter vrijwel uitgeput en vermoedelijk duurder; Richtlijn: De neerslag van een hevige bui 1/100 jaar, 70 mm in een uur, op privaat terrein wordt op dit terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. De berging wordt de eerste 24 uur daarna niet geleegd en is in maximaal 60 uur weer beschikbaar. vGRP 2018-2013: hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden of naar de boezem (Spaarne) afgevoerd worden. Dat is mogelijk omdat het Spaarne in hetzelfde peilvak ligt.
Bergingsvoorziening Vanwege de minimale drooglegging en de aanwezige kleilaag relatief dicht op het maaiveld is het niet mogelijk om in de ondergrond infiltratievoorzieningen aan te brengen. Infiltratiekratten en/of infiltratieriolering zijn daarom niet zinvol. Eventuele bergende en infiltrerende voorzieningen dienen daarom in bovengrondse inrichting te worden gerealiseerd waarbij het belangrijk is dat er een koppeling wordt gemaakt
Eisen en randvoorwaarden Gemeente Haarlem (afkomstig uit
Buffer Spaarne
Verkeersstructuur 16.
Schematekening waterberging
Wadi
met een hemelwaterstelsel voor het vertraagd afvoeren en spreiden van het hemelwater over alle bergende voorzieningen. Voor het ontwerp is gebruik gemaakt van: waterretentie dak, waterbergende fundering en wadi’s.
Groen
Hittestress Mede door de klimaatverandering zijn er plekken waar hittestress plaats vindt. Hier warmt de omgeving sterk op door het gebruikte materiaal in de openbare ruimte, voor de bebouwing en door de afwezigheid van schaduw. Bomen geven naast schaduw ook verkoeling doordat bomen water uit de bodem halen en via de bladeren verdampen. In de woonstraten in deze wijk staan al veel bomen. Er zijn echter relatief weinig grote groene gebieden die voor verkoeling zorgen. Hierdoor is de afstand tot koelte vrij groot. Door de introductie van het groen ingerichte park in het hart van de ontwikkeling zal hittestress in de wijk afnemen.
De buitenruimte wordt binnen omliggende de buurten hoofdzakelijk gevormd door kleinschalige woonstraten. Er is een beperkt aantal pleinen, plantsoenen en groene bermen. Er zijn twee waardevolle verblijfsplekken aan de Spaarndamseweg: een speeltuin op hoek Zaanenstraat/Obistraat en een plantsoen op de hoek Archipelstraat/Spaanhovenstraat. Deze dragen bij aan de ruimtelijke opening van de buurt naar het Spaarne. In het zuidelijk deel ligt het Mandelapark, en aan de zuidkant van het plangebied de Klopperen Schotersingel. Tevens ligt aan de noordrand een belangrijke groen-/waterstructuur, de Jan Gijzenvaart. Er is enige variatie tussen de buurten. Zo hebben de Indische buurt-Zuid (buurt plangebied) en de Patrimoniumbuurt een wat groener beeld dankzij straatbomen en voortuinen, echter heeft deze buurt geen openbaar toegankelijk groen, en vergeleken met omliggende buurten is de hoeveelheid groen is erg laag. Groen binnen openbare ruimte
18.
Bomenkaart. Vrijwel alle woonstraten hebben bomen. (bomen zijn indicatief weergegeven)
Groen binnen private ruimte
Afstand tot koelte
Bodem en kabels en leidingen De bodem is door het industriële gebruik sterk verontreinigd geraakt. Na vertrek van het bedrijf zijn het terrein en delen van de openbare weg gesaneerd. Tot een diepte van 4 meter is er verontreinigde grond afgegraven. Geen sterke verontreinigingen zijn op het terrein achtergebleven. Het grondwater was grotendeel schoon, enkele plekken licht verontreinigd. Er was geen aanleiding meer voor verdere maatregelen. De locatie is geschikt voor het voorgenomen gebruik: wonen. Op 09-12-21 is een KLIC-melding gedaan. In deze KLICmeldingen is op meerdere plekken in/rondom het plangebied ondergrondse infrastructuur waar rekening mee gehouden moet worden, vooral langs de plangrenzen en aan de zuidzijde.
• • • • • • ••• •• ••• • • • • • • • •• • ••• • • • •••• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Stedelijke wand
Stedelijke wand
Concept massaopbouw Voor de opbouw van de massa zijn de volgende uitgangspunten aangehouden:
Stedelijke wand Langs de Spaarndamseweg wordt een stedelijke wand gerealiseerd. Hiermee wordt gerefereerd naar de maat van het klassieke industriële basement en de woningbouw van de Spaarndamseweg van 4 tot 6 lagen hoog.
Weefsel en korrel De Spaarndamseweg wordt gekenmerkt door de oude industriële maatvoering en de individualiteit van de verschillende gebouwen. De achtergelegen woonwijken worden juist gekenmerkt door grondgebonden bouwblokken van individuele woningen. De ontwikkelplot is op de overgang tussen deze karakteristieken gelegen en gaat hier op een eigen manier mee om. Zo worden naar de achterkanten van de bestaande grondgebonden woningen nieuwe achterkanten van grondgebonden woningen gerealiseerd en ontstaan er daarmee nieuwe bouwblokken. Dit waarborgt de privacy van de rondom gelegen woningen en maakt het mogelijk om voorkanten naar het dakpark te maken.
Accent Onderdeel van de historische industriële maatvoering van de Spaarndamseweg zijn voor de bedrijfsvoering benodigde hoogteaccenten en wisselende bebouwingsbreedtes. De hoogteaccenten benadrukken de haaks op de Spaarndamseweg uitkomende woonstraten. Voor het nieuwe complex wordt dit vertaald in een parcellering van de gevel en een hoogteaccent. Het hoogteaccent moet de Floresstraat accentueren, en tegelijkertijd zo zijn gepositioneerd dat de privacy (inkijk) en de lichttoetreding naar de bestaande grondgebonden woningen wordt geborgd. Daarmee wordt de hoogbouw op enige afstand ten noorden van de Floresstraat geplaatst. Het hoogteaccent is maximaal 10 lagen hoog.
20.
Aansluiten op omgeving
Weefsel / Korrel bestaande wijk
Accent
Middelhoog accent
Parkeren Het parkeren heeft een aanzienlijk ruimtegebruik. Om de openbare ruimte niet door de auto’s te laten domineren wordt het parkeren uit het zicht intern ingepast, onder een dakpark. Het dakpark biedt ruimte voor het bergen van water, het inpassen van groen en verblijven.
Verblijfsruimte
voorkanten naar het binnengebied
Met de realisatie van een groen ingericht dakpark krijgt de wijk er weer een openbare ruimte bij. Dit is hoognodig gezien de beperkte hoeveelheid groen in de wijk. Het park is dan ook openbaar toegankelijk en aantrekkelijk ingericht voor verblijf. Sport en spel krijgen hier ook een plek. Om het groen voldoende groeimogelijkheden te geven is er een flinke leeflaag in het dak van de parkeergarage aanwezig. Zo kunnen er flinke bomen geplant worden die een bijdrage leveren aan het beperken van hittestress en het vergroten van de biodiversiteit. Voor de exacte inrichting van het groene hof wordt een participatie bijeenkomst georganiseerd.
min. 4 bouwlagen max. 6 bouwlagen Sluiten van het bouwblok
Aanhelen van achterkanten Achterkant = Achterkant Grondgebondenwoningen Waarborgen privacy Creëren ontsluitingen
max. 10 bouwlagen Relatie met Floresstraat Positie afgestemd doormiddel bezonningsstudie Onderzoek impact directe omgeving
Parkeren uit het Parkeren zicht
Parkeren uit het zicht Verblijfsruimte centraal
Toegankelijkheid Toegankelijkheid
Parkeren onder een dek Dek = waterberging Dek = park Omranden doormiddel van volume
Park = openbaar Optimaal groen Hittestress voorkomen
Toegankelijkheid waarborgen Stedelijke wand voorzien van (onder-)doorgangen Aansluiting op Floresstraat
Toegankelijkheid Om het dakpark echt goed openbaar te maken zijn aantrekkelijke verbindingen met de omgeving nodig. Aan de zuidzijde wordt er een aantakking op de Floresstraat gemaakt in het verlengde van de Delistraat. Vanaf de Spaarndamseweg wordt de stedelijke wand onderbroken en het park toegankelijk gemaakt via de brede trappartijen en via het hof.
P
Stedenbouwkundig plan
rio
Explotatiegrens
Mobiliteit P
Parkeergarage Toegang parkeergarage Realisatie knooppunt parkeergarage Fietsenstalling
Hoofdstructuur
Wandeltoegang naar dakpark
De bebouwing geeft vorm aan deze openbare ruimte en biedt plaats aan woningen en andere stedelijke functies. De hoofdruimte voelt ruimtelijker aan door de wanden bolvorm te geven en de hoeken vrij te houden. Zo’n vorm wordt in de stedenbouw convex genoemd. Door de ruime en open vormgeving worden buurtbewoners uit de versteende Indische buurt uitgenodigd gebruik te maken van de groene ruimte. Als tegenhanger van de grote open ruimte is in het noordelijke deel van het gebied een intieme en beschutte groene ruimte gemaakt. Deze ruimte is kleiner en heeft holle wanden, in de stedenbouw concaaf genoemd, waardoor dit beschutte en intieme karakter goed tot zijn recht kan komen.
Voetgangersentree Floresstraat Wandelroute vanaf Spaarndamseweg MV
Openbare ruimte Openbaar toegankelijk park (inrichting nader te bepalen
MV
in participatietraject) Verhard terrein
Landschappelijke trap
3.5+
Stedelijke trap
MV
Talud
MV
Aanzicht Spaarndamseweg en Floresstraat
Maaiveld
Groen
Het aanzicht aan de Spaarndamseweg bestaat uit twee delen, namelijk de stedelijke wand (van drie tot zes lagen) en een middelhoog accent (tien lagen). Omwille van de bezonning en privacy van de direct aangrenzende woningen zijn de lagen hoger dan 10 meter iets teruggelegd. Het middelhoge accent is nog verder opgeschoven naar het noorden, zodat vanaf de balkons niet direct de bestaande tuinen ingekeken kan worden en zodat de toren een relatie krijgt met het dakpark. Door de verschuivingen ontstaan twee soorten gevels, namelijk die van de stedelijke wand en die van het middelhoge accent. Door deze vormgeving behoudt het accent ook de relatie met de hoek van de Spaarndamseweg met de Floresstraat. Torens in het noordelijke deel staan haaks op de Spaarndamseweg en hebben daardoor een smal aanzicht. In het geveldeel van het accent is het van belang de rankheid te benadrukken door te kiezen voor verticale geleding.
Private tuinen Bomenstructuur Groen sedum dak met zonnepanelen
Wadi
Bebouwing
MV
Hoogteverloop langs Spaarne (30 meter hoogste punt) Geparcelering stedelijke wand Orientatie van voorgevels Entrees woningen
Typologie
Grondgebonden eengezins Grongebonden hofwoningen Appartementencomplex Wand aan het Spaarne Patiowoningen Herenhuis
Functies N
Commerciële plint Maatschappelijke voorziening
Impressie bovenaanzicht 22.
5
15
25
50
100
Spaarne
Water
Programma
C
Binnen het plan wordt het volgende programma gerealiseerd:
B
F
H
G
E
A
D
5
uitgifte 29.09.2022 24.
Programmakaart
10
25
Waterberging openbare ruimte n.t.b. Detailering hellingsbaan en toegankelijkheid n.t.b. door landschapsarchitect
Tekening begane grond, o.a. parkeren onder dek 26.
Tekening eerste verdieping
Impressie vogelvlucht
F
D
A
A
• • • •• • • • • • • • • • • • • • • •
C
G
C
I NV U
LLI N
G DE
K N.
T. B.
DOO
R LA
NDS
E
CH A
P SA
RCH
I TEC
B
T
A
Privé
500 1 op ].rvt
H
Situa tie
H
Privé uitgeefbaar
B
Semi openbaar
Privé uitgeefbaar
C
Openbaar
G:\1 649\ 1649
1649
‐Ont werp
& Tech niek\ 1649
‐OT‐ 10 VO\1
B
+3750 Spaarndamseweg
+0
Gemeenschappelijke fietsenstalling
ruimte reservering t.b.v. Stadspark & Waterberging
Parkeergarage
Prive parkeerbox
Molukkenstraat
Doorsnede A
1649
Openbaar
Privé 20.09.2022 BLOOM
Privé uitgeefbaar
Privé Semi uitgeefbaar openbaar doorsneden
Semi openbaar
1:500
Privé uitgeefbaar
Privé
Openbaar
G:\1649\1649-Ontwerp & Techniek\1649-OT-10 VO\1649-OT10-0 Revit\1649_arch_010_R21[anr].rvt
Hof
Dakpark
+12750 +9750 +6000 +3000 Obisstraat
ruimte reservering t.b.v. Stadspark & Waterberging Gemeenschappelijke Parkeergarage fietsenstalling
+0
Prive parkeerbox
Doorsnede B Dooorsnedes
1649
28. uitgifte 29.09.2022
20.09.2022 BLOOM
G:\1649\1649-Ontwerp & Techniek\1649-OT-10 VO\1649-OT10-0 Revit\1649_arch_010_R21[anr].rvt
doorsneden
1:500
ch_0 9_ar
649‐ OT10 ‐0 Revit \164
Dakpark
BLOO
M
10_R 21 [bng
+30750
Floresstraat
Parkeren
Bewegende stad/verkeer
De gemeente Haarlem stimuleert in de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg en in het coalitieakkoord een onderbouwde verlaging van de parkeernorm. In deze studie wordt de parkeernorm op basis van het autobezit afgezet tegen het woonoppervlak naar beneden bijgesteld. Daarnaast worden deelauto’s ingezet, waarmee een deel van de parkeerbehoefte op efficiënte wijze kan worden vervangen. Het parkeren vindt uit het zicht plaats centraal op het maaiveld van het plan. Daarmee ontstaan er korte loopafstanden (± 5-70m) naar de woningen. Het aantal parkeerplekken voldoet aan het Haarlemse parkeerbeleid. De volgende normen zijn voor de parkeerbalans aangehouden:
Gemotoriseerd verkeer & parkeren Een van de uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan is het intern oplossen van het parkeren op de locatie zodat de openbare ruimte niet onder druk komt door extra parkeerprogramma. Er wordt slechts één inrit gemaakt op de Spaarndamseweg. Daarmee wordt de invloed op de doorstroming van de Spaarndamseweg beperkt en ontstaat een overzichtelijke verkeerskundige situatie waarbij kruisend verkeer beperkt wordt.
Verkeersbewegingen De nieuwe woningen binnen het plan Sonneborn genereren circa 600 motorvoertuigenbewegingen tijdens een werkdagetmaal. In de avondspits valt het maatgevende moment. Dan genereert het plan circa 55 motorvoertuigenbewegingen, waarvan 11 vertrekkend en 44 aankomende bewegingen. Uit de beoordeling blijkt dat deze verkeersintensiteiten probleemloos afgewikkeld kunnen worden op de Spaarndamseweg. De kwaliteit van de verkeersafwikkeling is ‘goed’ te noemen. Er wordt uitgegaan dat het plangebied door middel van een uitritconstructie wordt ontsloten op de Spaarndamseweg, zie figuur 3.1. Om van de ontwikkellocatie op de Spaarndamseweg te komen moet een fietspad overgestoken worden, hiermee wordt rekening gehouden in verkeerskundige onderzoeken.
Parkeerdek Parkeren voor bewoners en bezoekers moet zoveel mogelijk buiten het zicht blijven. In de bodem graven voor een ondergrondse parkeergarage is echter moeilijk door het oude industrieterrein en de verontreinigde bodem die hierdoor is ontstaan. Daarom wordt een bovengronds parkeerdek gecreëerd. Dit omdat er anders geen ruimte kan worden voorzien voor dit gedeelte. Het parkeerdek moet voor de buurt als openbare toegankelijke ruimte dienen. De auto moet direct het plangebied inrijden. De parkeergarage wordt ook via deze weg toegankelijk, de relatie tussen het dek en het Spaarne is daarnaast een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling.
Parkeerbehoefte Voor deze ontwikkeling is in overleg met de gemeente een maatwerkbenadering van toepassing. Op basis van de maatwerkbenadering zijn: • •
127 parkeerplaatsen nodig zonder toepassing van dubbelgebruik; 113 parkeerplaatsen (inclusief 6 deelauto’s) met toepassing van dubbelgebruik.
Wanneer dubbelgebruik toegepast wordt zijn voldoende parkeerplaatsen opgenomen in het plan.
Verkeersstructuur 30.
Langzaam verkeer (Fietsers en voetgangers) Fietsers De Spaarndamseweg is een aantrekkelijke lange afstand fietsroute met twee vrijliggende éénrichting fietspaden. Het A a n ta l l e n westelijke fietspad langs de bebouwing gaat vanaf de locatie A Rijwoning 14 st. richting het zuiden, het oude centrum. Het oostelijke fietspad B Dekwoning 17 st. AC Rijwoning loopt langs het Spaarne naar het noorden. Een goede (koop) Patiowoning 4 st. oversteek vanD de Herenhuis rijweg is wenselijk om mensen te verleiden 3 st.van de B Dekwoning fiets te maken. Een veilige en logisch gepositioneerde E gebruik Appartement (koop) (koop) 20 st. oversteek van de Spaarndamseweg is onderdeel18van F Appartement (middendure huur) st. het CG Patiowoning stedenbouwkundig plan.(koop) Appartement (sociaal) 48 st. Gezinsopvang 26 st. Het plan voorziet in twee gezamenlijke DH stedenbouwkundig Herenhuis (koop) Totaal wonen 150op st. de fietsenstallingen. De grootste is direct ontsloten Spaarndamseweg, de tweede is meer in het midden van het E Appartement (koop) Parkeren 105 st. die direct plangebied gesitueerd. De grondgebonden woningen F Parkeren in private "box"(middenduur (aan woning) naast hun 16 st. Appartement huur) aan het parkeerveld grenzen hebben berging private parkeren 121 st. ruimte Totaal voor fietsparkeren. G Appartement (sociaal) Voor het fietsparkeren zijn de volgende normen gehanteerd:
H
Voetgangers
OV
Spelen/sporten
Hulpdiensten
In de woonwijk is een tekort aan openbaar groen. Binnen de planlocatie wordt boven het parkeren een nieuwe groen kengetallen ingerichte openbare verblijfsruimte gerealiseerd. Het BVO / GO verhouding Gevelopening zogenaamde dakpark is bereikbaar vanuit de wijk via diverse huidig model routes. Eén doorgang naar deze verblijfsruimte komt in het 9% 11% 41% van de planlocatie. Tussen de0,85 bestaande woningen -zuidwesten buitenberging prive 3% 0,76 50% door wordt de openbare ontmoetingsruimte zo bereikbaar vanaf 2% 0,83 -de Floresstraat, buitenberging prive direct in het verlengde van de Delistraat. Via 52% 13% 39% 0,73 38% een trap komt men vervolgens op het groen ingerichte dakpark. 12% 12% prive 0,78 45% 0,735 -Vanaf buitenberging opgangen naar 32% de Spaarndamseweg zijn er enkele 0,75 45% het dakpark. Eén brede 49%trappartij sluit direct ?? aan op de - 17% buitenberging prive Spaarndamseweg, twee opgangen aan de noordzijde sluiten 100% 100% aan op de nieuw te realiseren langzaam verkeerroute. gemeenschappelijke fietsenberging 0,006667
Het plangebied is goed verbonden met het netwerk voor openbaar vervoer in Haarlem. Bereikbaarheid wordt voorzien door meerdere buslijnen die over de Spaarndamseweg rijden. Deze vertrekken iedere tien minuten vanaf het Centraal Station Haarlem tot een dichtbij zijnde bushalte. Deze routes omvatten een maximale reistijd van een kwartier. Bushalte Zaanenstraat is op twee minuten loopafstand verwijderd van het plangebied.
Het voormalige Sonnebornterrein wordt een belangrijke ontmoetingsplek van de wijk waarbij ontmoeten en bewegen in een groene, stedelijke omgeving centraal staat. Daarom komt centraal in het gebied een grote en uitnodigende groene openbare ruimte met een speelvoerziening.
Voor de hulpdiensten zijn twee opstelplekken voorzien binnen de ontwikkeling.
1 1 1 1 1 0,6 0,6 0,6
14 17 4 3 20 10,8 28,8 15,6
0 0 0 0
OPENBARE RUIMTE
Suggest Hellingbaan tbv. bereiken dakpark
gemeenschappelijke fietsenberging
• • •• • •• • • •• • • • • • • • • • • • • •
113,2 33,96 147,16
gemeenschappelijke fietsenberging
Gezinsopvang (sociaal)
gemeenschappelijke fietsenberging
Steeg Hof
connectie Floresstraat
C A C
Stadspark aantal woningen per type
C
aantal fietsparkeerplaatsen per totaal fietsparkeren per type woning type
B
I NV U L L I NG D E K N. T . B . D O O R L A N D S C H A P S A R C H I T E C T
B
F
A
A a n ta l l e n A B C D E
F G
H
Rijwoning Dekwoning Patiowoning Herenhuis Ap p a r te m e n t ( k o o p ) >75 - <100 >100 Ap p a r te m e n t ( m id d e n d u r e h u u r ) >50 - <75 Ap p a r te m e n t ( s o c ia a l) <50 >50 - <75 G e z in s o p v a n g >50 - <75 >75 - <100
Totaal wonen Fietsparkeren
uitgifte 21.09.2022 -- concept
14 17 4 3 20