20221397822 4 Bijlage 3 Memo nieuwe varianten kleiner depotgebouw Haarlem (BRINK)

MEMO ONDERWERP PROJECT DATUM REFERENTIE AAN BIJLAGE(N)

Financiële doorrekening nieuwe varianten cultuurdepot Haarlem Onderzoek realisatie nieuw cultuur en erfgoed depot 9 mei 2023 B003452/230509/RN/ISO:JvdW/IJ Gemeente Haarlem Geen

01 Aanleiding en vraagstelling Brink heeft recent in opdracht van gemeente Haarlem de financiële effecten van de ontwikkeling van een nieuw depotgebouw onderzocht. In het rapport is geconcludeerd dat de eerste variant, waarin alle organisaties gezamenlijk worden gehuisvest op één locatie (het Joh. Enschedé-gebouw), de voorkeur heeft, zowel vanuit financiële als kwalitatieve overwegingen. Tegelijkertijd geldt dat het kostenniveau van deze variant voor alle partijen fors boven de huidige lasten liggen. Dit is op zichzelf niet onlogisch, omdat er (a) meer ruimte wordt afgenomen dan in de huidige situatie (oplossen van tekort aan depotruimte) en (b) deze ruimte ook van een kwalitatief hoogwaardig niveau is (de huidige depotsituatie is bij sommige partijen (ruim) onvoldoende). Als een aantal partijen echter zou besluiten om niet mee te doen, leidt dit tot over dimensionering bij het Joh. Enschede-gebouw waarbij de financiële voordelen van deze variant weer verdwijnen. Daarom heeft de gemeente gevraagd drie nieuwe varianten op hoofdlijnen financieel te onderzoeken. Deze varianten zijn vanuit praktische uitvoerbaarheid mogelijk interessante alternatieven. 02 Varianten In deze notitie worden de volgende drie varianten nader uitgewerkt:  Variant 6: FHM en archeologie in een nieuwbouwpand van in totaal ruim 5.300 m2, de uitbreidingsbehoefte van NHA blijft buiten beschouwing.

 Variant 7: idem als 6, alleen nu mét de uitbreidingsbehoefte van iets meer dan 2.900 m2 bvo van het NHA (totaal circa 8.200 m2 bvo).  Variant 8: Archeologie gaat naar de locatie Kleine Houtweg. Vervolgens wordt nieuwbouw gerealiseerd voor FHM en NHA (zowel de uitbreidingsbehoefte van NHA én de ‘verloren’ meters van Kleine Houtweg) voor in totaal 8.200 m2.

Gebouw Partij FHM Archeologie NHA Museum vd Geest Teylers Velsen Totaal (m2 bvo) Synergievoordeel Totaal (m2 bvo)

Variant 6 Variant 7 Variant 8 Gebouw 1 Gebouw 1 Gebouw 1 Kleine Houtweg 18 (nieuwbouw) (nieuwbouw) (nieuwbouw) (bestaande bouw) 4.181 4.181 4.181 1.243 1.243 1.243 2.938 4.181

5.424 -140 5.284

8.362 -140 8.222

8.362 -140 8.222

Figuur 1: overzicht ruimtebehoefte drie varianten

1.243 0 1.243

De huisvestingsbehoefte van de partijen Museum van der Geest, Teylers Museum en gemeente Velsen blijven in deze analyse dus buiten beschouwing. Op basis van de te delen ruimten tussen FHM en archeologie is opnieuw gekeken naar de mogelijke synergie. Deze is beperkt tot naar schatting 140 m2 bvo. De ruimtebehoefte van NHA betreft alleen de uitbreidingsbehoefte van met name depotruimte. Hierin ontstaat dus geen extra synergie in de ruimtebehoefte. 03 Financiën Voor de financiële analyse van de drie varianten zijn de volgende uitgangspunten van belang:  Grondverwerving: voor de locatie van het depot is op dit moment nog geen keuze gemaakt. Daarom wordt voor de verwerving van een bouwrijp kavel uitgegaan van een omvang van circa 4.000 m2 à € 350,-/m2 grond oftewel € 1,4 miljoen. Dit ligt omgerekend naar € / m2 bvo voor variant 6 iets hoger dan in de analyse van de oorspronkelijke vijf varianten. Dit komt door de relatief lage FSI1 in variant 6. Bij variant 7 en 8 is de grondprijs juist iets lager door de wat hogere FSI.  Investeringskosten: voor de nieuwbouw van het depotgebouw is een kostenraming op hoofdelementenniveau gemaakt op basis van de verwachte vormfactoren en aantal bouwlagen van het gebouw.  Bij variant 6 wordt uitgegaan van drie bouwlagen voor het depot en twee bouwlagen voor het entreegebouw met algemene functies.

De investering bedraagt circa € 3.720,-/m2 bvo, oftewel circa € 19,6 miljoen exclusief prijsstijgingen tot start bouw en exclusief btw.  Bij variant 7 en 8 wordt uitgegaan van vier bouwlagen voor het depot en drie bouwlagen voor het entreegebouw met algemene functies. De investering bedraagt circa € 3.650,-/m2 bvo, oftewel circa € 30,0 miljoen exclusief prijsstijgingen tot start bouw en exclusief btw.  In variant 8 wordt de huisvesting van archeologie voorzien in Kleine Houtweg. Om hierin te kunnen voorzien is een verbouwing meegenomen in de investeringskosten voor deze variant. Brink heeft geen ruimtelijk inpassingsplan gemaakt voor de nieuwe huisvestingssituatie in het pand aan Kleine Houtweg. Voor de verbouwing wordt daarom een indicatief investeringsbedrag van circa € 1.000,-/m2 bvo opgenomen, oftewel circa € 1,3 miljoen.  Daarnaast geldt dat de eenmalige kosten voor gebruikers in deze analyse vooralsnog buiten beschouwing zijn gelaten (net als in de oorspronkelijke analyse), omdat ze geen structureel karakter kennen. Het gaat dan om kosten zoals de voorbereiding van de verhuizing, opslag, transport, inrichting, de verhuizing zelf, de eventuele behandeling van collecties na transport en dubbele huisvestingslasten in het eerste jaar.  In de exploitatiekosten wordt uitgegaan van ‘decentrale’ huisvesting.

In de oorspronkelijke analyse is verschil gemaakt qua exploitatiekosten voor ‘centrale’ en ‘decentrale’ huisvesting. In deze varianten hebben minder partijen gezamenlijk huisvesting onder één dak, wat bepaalde exploitatiekosten relatief hoger maakt.  Qua governance variant wordt uitgegaan van gemeentelijk eigendom, lineaire afschrijving tegen de gemiddelde 10-jaars omslagrente van 2,7%.

1

Floor Space Index: mate van bebouwing t.o.v. de beschikbare kavel

PAGINA

2 van 4

In onderstaande tabel zijn de aankoop en investeringskosten voor de drie nieuwe varianten opgenomen.

Onderdeel Aankoop Aankoopkosten Subtotaal verwervingskosten Bouwkosten Bijkomende kosten Terreininrichting Prijsstijgingen Subtotaal investeringskosten Totaal aankoop + investering Per variant (totaal, excl. btw)

Variant 6 (nieuwbouw) 1.400.000 15.000 1.415.000 15.505.000 3.755.000 110.000 2.020.000 21.390.000 22.805.000 22.805.000

Variant 7 (nieuwbouw) 1.400.000 15.000 1.415.000 23.740.000 5.735.000 115.000 3.065.000 32.655.000 34.070.000 34.070.000

Variant 8 (nieuwbouw) 1.400.000 15.000 1.415.000 24.755.000 6.000.000 115.000 3.175.000 34.045.000 35.460.000 35.460.000

Figuur 2: aankoop en investeringskosten per variant (exclusief btw)

De investering in variant 6 bedraagt bijna € 23 miljoen. De investering in variant 7 bedraagt ruim € 34 miljoen. Door de extra verbouwing in Kleine Houtweg neemt de investering in variant 8 toe tot circa € 35,5 miljoen. In onderstaande tabel zijn de huisvestingslasten weergegeven in diverse varianten. Variant 1 is de centrale huisvesting in het Joh. Enschedé-gebouw. Variant 1A betreft de subvariant waarbij enkel FHM, archeologie en NHA worden gehuisvest in dit pand. Varianten 6 t/m 8 zijn de nieuwe varianten, zoals eerder in deze memo beschreven. Variant 1 Partij FHM

Archeologie

NHA

Museum vd Geest

Teylers

Velsen

Onderdeel Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Subtotaal Totaal

m2 bvo Bedrag 2027 € 1.020.000 € 206.000 3.978 € 197.000 € 1.423.000 € 303.000 € 61.000 1.183 € 59.000 € 423.000 € 2.254.000 € 454.000 8.790 € 436.000 € 3.144.000 € 551.000 € 111.000 2.150 € 107.000 € 769.000 € 138.000 € 28.000 538 € 27.000 € 193.000 € 28.000 € 6.000 108 € 5.000 € 39.000 16.747 € 5.991.000

Per m2 bvo (in 2027) Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Gebruikerslasten Totaal

Variant 1 € 256 € 52 € 50 € 358

Variant 1A m2 bvo 4.029

1.198

8.902

0

0

0 14.129

Bedrag 2027 € 1.178.000 € 212.000 € 200.000 € 1.590.000 € 350.000 € 63.000 € 59.000 € 472.000 € 2.602.000 € 469.000 € 441.000 € 3.512.000 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 5.574.000 Variant 1A € 292 € 53 € 50 € 395

Variant 6 m2 bvo 4.073

1.211

0

0

0

0 5.284

Bedrag 2027 € 1.098.000 € 239.000 € 239.000 € 1.576.000 € 326.000 € 71.000 € 71.000 € 468.000 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.044.000 Variant 6 € 269 € 59 € 59 € 387

Figuur 3: financieel overzicht varianten (bedragen exclusief btw)

PAGINA

3 van 4

Variant 7 m2 bvo 4.111

1.222

2.889

0

0

0 8.222

Bedrag 2027 € 1.064.000 € 241.000 € 242.000 € 1.547.000 € 316.000 € 72.000 € 72.000 € 460.000 € 747.000 € 169.000 € 170.000 € 1.086.000 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 3.093.000 Variant 7 € 259 € 59 € 59 € 376

Variant 8 m2 bvo 4.111

1.222

2.889

0

0

0 8.222

Bedrag 2027 € 1.064.000 € 241.000 € 242.000 € 1.547.000 € 409.000 € 76.000 € 72.000 € 557.000 € 747.000 € 169.000 € 170.000 € 1.086.000 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 3.190.000 Variant 8 € 270 € 59 € 59 € 388

Uit het overzicht komt het volgende naar voren:  In variant 1A nemen de huisvestinglasten voor de drie partijen (FHM, archeologie en NHA) in 2027 in totaal toe met bijna € 600.000,- per jaar. Dat komt in belangrijke mate doordat de aankoopkosten van het Joh. Enschede-gebouw zwaarder meewegen door een kleiner aantal partijen. Ook de investeringskosten zijn relatief gezien hoger, omdat een gedeelte van de bouwkundige en installatiewerkzaamheden in alle gevallen moeten worden uitgevoerd.  Het kleine depotgebouw in variant 6 is per m2 bvo duurder dan variant 1, maar goedkoper dan variant 1A. De kosten voor de twee partijen (FHM en archeologie) bedragen per jaar circa € 2 miljoen. De uitbreidingsbehoefte van NHA moet in deze variant op een andere manier worden opgelost.  De kosten in variant 7 zijn iets lager door de toevoeging van de uitbreidingsbehoefte van NHA. Hierdoor zijn de investeringskosten per m2 bvo wat lager en ook de grondverwerving is omgerekend naar m2 bvo goedkoper.  De kosten in variant 8 liggen circa € 100.000,- hoger op jaarbasis. Dit komt door de afschrijvingskosten van de verbouwing van Kleine Houtweg ten behoeve van de huisvesting van archeologie. Hierbij is de aanname gedaan dat zowel FHM als NHA in variant 8 financieel gezien niet achteruit willen gaan ten opzichte van variant 7.

Dat betekent dat alle meerkosten van deze variant zijn opgenomen bij archeologie. Deze aanname heeft voor de kosten op het totaalniveau overigens geen invloed.  Alle varianten zijn per m2 goedkoper dan de variant waarbij FHM/archeologie/NHA worden gehuisvest in het Joh. Enschedé-gebouw zónder de andere partijen in variant 1A.  Een kavel verder weg (of zelfs buiten de gemeentegrenzen) is naar verwachting qua grondaankoop nog wat goedkoper, maar dat is een relatief beperkt gedeelte van de investering.

PAGINA

4 van 4