20221041519 10 Bijlage 09 Anterieure Overeenkomst Stephensonstraat, bijlage 8 Planschaderisicoanalyse Stephensonstraat 38-46

8.3

Normaal maatschappelijk risico Ingevolge artikel 6.2 Wro blijft de schade voor rekening van de aanvrager indien deze binnen het maatschappelijke risico valt. De wetgever heeft in hetzelfde artikel opgenomen dat bij indirecte schade in geval van schade in de vorm van een waardevermindering van een onroerende zaak in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager blijft. Dit betekent dat minimaal 2% van de schade voor eigen rekening blijft. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normaal maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past.

Omstandigheden die verder van

Blad 27 van 30

Planschaderisicoanalyse Stephensonstraat 38-46 Haarlem projectnummer 0476213.100 14 april 2022 Hoorne Vastgoed B.V.

belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Het doel van een planschaderisicoanalyse is om een meest nadelig scenario te schetsen van de mogelijke risico’s op planschade. Voor wat betreft de omvang van het nadeel dat tot het maatschappelijk risico behoort, sluiten wij in beginsel aan bij de in artikel 6.2 tweede lid Wro opgenomen forfaitaire drempel van 2% van de waarde van de onroerende zaak. Wij sluiten niet uit dat bij de beoordeling van een concrete aanvraag om een tegemoetkoming in de schade, een in te schakelen deskundige anders oordeelt. De beoordeling van het normaal maatschappelijk risico kan variëren afhankelijk van de persoonlijke overwegingen en afwegingen die hieraan ten grondslag worden gelegd en worden afgewogen. De rechtspraak heeft in de laatste jaren geoordeeld dat de wet niet uitsluit dat onder omstandigheden een hogere aftrek ook te rechtvaardigen zou zijn op grond van artikel 6.1 lid 1 Wro. Inmiddels is er rechtspraak waaruit blijkt dat een hogere aftrek (drempel) tot 5% ook wordt geaccepteerd door de ABRS wanneer de ruimtelijke structuur/omgeving en het gemeentelijk beleid hiertoe aanleiding geeft, bijvoorbeeld bij inbreidingslocaties.

Woningbouw op bijvoorbeeld een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten, aldus de ABRS (2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530). In het onderhavige geval is een hoger percentage gelet op de ruimtelijke structuur en de omgeving voor het maatschappelijk risico goed verdedigbaar. Om die reden is het normaal maatschappelijk risico in een bandbreedte weergegeven. In haar uitspraak van 3 november 2021 heeft de Afdeling nadere handvatten gegeven voor het toetsen van het normaal maatschappelijk risico. Uit deze uitspraak volgt : ‘De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen.

Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen’. De realisatie van woningbouw past qua gebruik binnen de ruimtelijke structuur van de gemengde omgeving waarin functies als wonen, detailhandel en bedrijvigheid gecombineerd worden. De bebouwing blijft nagenoeg ongewijzigd en past derhalve binnen de structuur. De nabijgelegen bebouwing rond om het plangebied hebben vergelijkbare hoogtes van 11-15 m. Het plangebied sluit aan drie zijde aan op (vergelijkbare qua bebouwingstypologie, bouwhoogte en stedenbouwkundige opzet in lijn met de omliggende, reeds bestaande) bebouwing. De nieuwbouw

Blad 28 van 30

Planschaderisicoanalyse Stephensonstraat 38-46 Haarlem projectnummer 0476213.100 14 april 2022 Hoorne Vastgoed B.V.

zal aansluiten op bestaande structuren van de omliggende omgeving. De ontwikkeling lijkt naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving te passen. De afstand van de ontwikkeling tot de percelen met planologisch nadeel is kort, maar niet ongebruikelijk. De omvang van het nadeel kan worden aangemerkt als lichte planschade. De ontwikkeling is naar haar aard niet ingrijpend. Het realiseren van woningbouw met commerciële ruimte is in principe een normale maatschappelijke ontwikkeling. Van de daarmee samenhangende criteria kan ten aanzien van de passendheid binnen de ruimtelijke structuur en het gevoerde planologische beleid (woonvisie Haarlem 2021-2025) geconcludeerd worden dat dit van toepassing is. De ontwikkeling ligt op korte afstand van de meest dichtbij gelegen woningen. Vanwege het bovenstaande zijn wij van mening dat gelet op de omstandigheden van dit geval en gezien de huidige stand van de jurisprudentie er reden is om ook in dit geval een hoger normaal maatschappelijk risico dan 2% aan te nemen. Samenvatting De beoogde ontwikkeling ziet op de transformatie van een bedrijfsbestemming zonder woongebruik naar een bestemming waar wonen op de verdiepingen mogelijk wordt gemaakt gecombineerd met commerciële ruimte op de begane grond. Een groot deel van de diverse functies uit de bedrijfsbestemming verdwijnen.

De bouwmogelijkheden nemen enigszins af onder het beoogde plan. De intensivering van het woongebruik en zal leiden tot enig planologisch nadeel voor de omliggende woonobjecten. De wijziging in gebruik en intensivering van het gebruik van de gronden zal niet leiden tot enige nadeel voor de omliggende bedrijven. Rekening houdend met het forfait van in ieder geval 2% normaal maatschappelijk risico alsmede een verhoogd normaal maatschappelijk risico van 4% taxeren wij de schade die voor tegemoetkoming in aanmerking zal komen op een bedrag in de orde van grootte van: Tegemoetkoming in de schade na toepassing forfaitbenadering maatschappelijk risico (2%) € 30.000, --

Tegemoetkoming in de schade met aftrek (drempel) percentage van 4% NIHIL

Volledigheidshalve merken wij op dat bij een verhoogd normaal maatschappelijk risico van 3% de schade niet uitstijgt boven het drempelpercentage en op nihil wordt ingeschat.

Blad 29 van 30

Planschaderisicoanalyse Stephensonstraat 38-46 Haarlem projectnummer 0476213.100 14 april 2022 Hoorne Vastgoed B.V.

9

Eindoordeel Wij verwachten dat de voorgenomen planologische ontwikkeling wel schade oplevert die op grond van artikel 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking dient te komen. Wij taxeren het schadebedrag op een bedrag in de orde van grootte van:

Tegemoetkoming in de schade na toepassing forfaitbenadering maatschappelijk risico (2%)

Tegemoetkoming in de schade met aftrek (drempel) percentage van 4%

€ 30.000, --

NIHIL

Blad 30 van 30

De informatie die in dit rapport is opgenomen is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n) en kan persoonlijke of vertrouwelijke informatie bevatten. Gebruik van deze informatie, door anderen dan de geadresseerde(n) en gebruik door hen die niet gerechtigd zijn van deze informatie kennis te nemen, is niet toegestaan. De informatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de geadresseerde, voor het doel waarvoor dit rapport is vervaardigd. Indien u niet de geadresseerde bent of niet gerechtigd bent tot kennisneming, is openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group en wordt u verzocht de gegevens te verwijderen en direct melding te maken bij security@anteagroup.nl. Derden, zij die niet geadresseerd zijn, kunnen geen rechten aan dit rapport ontlenen, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group.

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.

Contactgegevens Beneluxweg 125 4904 SJ OOSTERHOUT Postbus 40 4900 AA OOSTERHOUT

www.anteagroup.nl

Copyright © 2022 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.