20220985967 1 Ter inzage leggen ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn - Bloom

Collegebesluit

Onderwerp Ter inzage leggen ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn - Bloom Nummer 2022/985967 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling Afdeling OMB/PCM Auteur Glas, K.W./Buisman, S. Telefoonnummer 023-5113544 Email kglas@haarlem.nl/sbuisman@haarlem.nl Projectontwikkelaar VORM wil het voormalige Sonnebornterrein herontwikkelen Kernboodschap tot een hoogwaardig woonmilieu met circa 150 woningen waaronder een gezinsopvang, commerciële voorzieningen en een inpandige parkeergarage met op het dek een openbaar (toegankelijk) park. Ten behoeve van dit project is een ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld. VORM heeft binnen deze kaders een voorlopig ontwerp van het stedenbouwkundig plan opgesteld. Het college legt het ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn - Bloom ter inzage. Gedurende een periode van zes weken kan eenieder een inspraakreactie op het ontwerp naar voren brengen.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Het vaststellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen is een bevoegdheid van de raad op grond van artikel 108 lid 1jo. artikel 147 Gemeentewet. Het college is belast met de voorbereiding van beslissingen van de raad. Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling. 

  

Besluit College d.d. 23 augustus 2022

Raadsnota ‘Vaststellen Startnotitie ontwikkeling Sonneborn-terrein Spaarndamseweg 466 ‘ (2021/296354) in raadsvergadering van 17 februari 2022 14.02 Motie Sonneborn terrein ook voor middeldure woningen in raadsvergadering van 17 februari 2022 14.06 Motie Sonneborn to be wild in raadsvergadering van 17 februari 2022 Raadsnota ‘Ontwikkelvisie Spaarndamseweg’(2019/521550) in raadsvergadering 30 januari 2020

1. Het ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn - Bloom ter inzage te leggen. de secretaris,

Kenmerk: 2022/985967

de burgemeester,

1/6

1. Inleiding Aan de Spaarndamseweg 466 ligt het voormalige Sonneborn-terrein waar tot circa 10 jaar geleden een oude petrochemische fabriek stond. Deze locatie maakt deel uit van de ontwikkelzone Spaarndamseweg. Projectontwikkelaar VORM wil deze locatie herontwikkelen tot een hoogwaardig woonmilieu met circa 150 woningen waaronder een gezinsopvang, commerciële voorzieningen en een inpandige parkeergarage met op het dek een openbaar (toegankelijk) park. Ten behoeve van dit project is een ontwerp-stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld (zie bijlage a). VORM heeft binnen deze kaders een voorlopig ontwerp van het stedenbouwkundig plan opgesteld. Procesverloop De planvorming is op meerdere momenten met de klankbordgroep, bestaande uit omwonenden, besproken. Er is tevens een informatieavond gehouden voor omwonenden. De reacties van de klankbordgroep en andere omwonenden hebben tot diverse aanpassingen geleid (zie bijlage b). Het SPvE en het stedenbouwkundig plan zijn met de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit besproken. Het stedenbouwkundig programma van eisen is nu gereed om als ontwerp ter inzage te worden gelegd. 2. Besluitpunten college 1. Het ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonneborn - Bloom ter inzage te leggen. 3.

Beoogd resultaat Een toetsingskader om het Sonnebornterrein te ontwikkelen tot een duurzaam en hoogwaardig woonmilieu met circa 150 woningen waaronder een gezinsopvang en een inpandige parkeergarage met op het dek een openbaar (toegankelijk) park. 4. Argumenten 1. Het ontwerp SPvE sluit aan op de programmabegroting en het coalitieakkoord Actie! 2022-2026. Het ontwerp SPvE draagt bij aan programma 4 ‘duurzame stedelijke vernieuwing’. Dit geldt specifiek voor de doelen genoemd onder 4.1 ‘duurzame stedelijke ontwikkeling’. Het ontwerp SPvE maakt een stedenbouwkundig plan mogelijk, dat bijdraagt aan een hoogwaardige stedelijke omgeving, aan een verbetering van de leefbaarheid en aan een verbetering van de woningvoorraad passend bij de ambities zoals deze geformuleerd zijn in het coalitieakkoord 2022-2026. Het plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelzone Spaarndamseweg. Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de uitgangspunten van de startnotitie en de moties 14.02 en 14.06. Dit wordt op onderdelen nader toegelicht. 2. Het ontwerp SPvE opzet voldoet aan de ruimtelijke uitgangspunten van de ontwikkelvisie en de startnotitie De algemene bouwregels uit de ontwikkelvisie en de stedenbouwkundige principes uit de startnotitie zijn verwerkt in het SPvE. Er wordt gebouwd in de rooilijn. De stedelijke wand aan het Spaarne bestaat uit 4 tot 6 lagen met een hoogteaccent van circa 10 lagen.

Plinten zijn van hoge kwaliteit. De overgangen van openbaar naar privé worden helder en kwalitatief hoogwaardig vormgegeven. Er wordt voorzien in een groene verblijfsruimte centraal in het gebied.

Kenmerk: 2022/985967

2/6

3. De woningvoorraad in de zone Spaarndamseweg wordt vergoot De gemeente heeft als doelstelling minimaal 650 woningen in de zone Spaarndamseweg te realiseren. Deze ontwikkeling draagt hier met circa 150 woningen substantieel aan bij. Hierbij geldt de eis dat 50% van de nieuwe woningen worden gerealiseerd in de sociale huursector. Een algemeen uitgangspunt van de ontwikkelvisie is dat woningen zoveel mogelijk worden gedifferentieerd in grootte en doelgroep. In raadsmotie 14.02 is het college opgedragen zich in te zetten om in aanvulling op de 50% sociaal een zo hoog mogelijk percentage middeldure woningen te realiseren. Deze uitgangspunten hebben geresulteerd in het volgende woningbouwprogramma. Typologie Rijwoning Dekwoning Patiowoning / Levensloopbestendige woning Herenhuis Appartement (koop) Appartement Appartement (Pre Wonen) Gezinsopvang

Segmentering duur duur duur duur duur middeldure huur sociaal

% 39

11 50

Aantal 14 17 4

GBO (in m²) 120 110 - 150 95

3 21 16 54 22

150 80 & 90 60 35 & 45 60

4. De ontwikkeling voldoet aan het parkeerbeleid en een goede verkeersontsluiting Parkeren van auto’s en het stallen van fietsen vindt plaats in een centraal gelegen parkeergarage en in inpandige garageboxen. Het centrale verblijfsgebied wordt aan de zijde van de Delistraat en de Spaarndamseweg voor voetgangers ontsloten. Het auto- en fietsverkeer wordt rechtstreeks ontsloten op de Spaarndamseweg. De ontsluiting voor auto- en fietsverkeer naar het terrein leidt de verkeersgebruiker direct naar de overdekte stallingsruimte. Het autoluwe gebied is voor motorvoertuigen enkel toegankelijk in het geval van verhuizen, onderhoud of calamiteiten. 5. Groenparagraaf: De ontwikkeling draagt bij aan hoogwaardig groen voor de gehele buurt De openbaar toegankelijke ruimte in het plangebied bedraagt circa 40% van het totale plangebied van circa 1,16 hectare. Hiervan zal 3.300 m² ingericht worden als dakpark. Bij de inrichting van het gebied wordt uitgegaan van een kwalitatief hoogstaande buitenruimte met een optimale mix tussen groen, water en bebouwing en geeft daarmee uitvoering aan motie 14.06. Het dakpark komt te liggen op het dek boven de parkeervoorziening en zal in samenspraak met de buurt worden ingericht met hoogwaardig groen.

In het SPvE in paragraaf 5.8 en in de groenparagraaf (1.4.1) van de bijlage randvoorwaarden en eisen zijn de randvoorwaarden en eisen op het gebied van groen nader uitgewerkt. 6. Duurzaamheidsparagraaf: De ontwikkeling voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen De uitwerking dient op diverse onderdelen nog nader te worden uitgewerkt. Naast de wettelijke duurzaamheidseisen is bij de planvorming rekening gehouden met de volgende maatregelen, voor zover al niet hierboven vermeld.  De daken worden voorzien van bijvoorbeeld sedum en/of zonnepanelen.

Kenmerk: 2022/985967

3/6



In het plangebied wordt 507 m³ aan waterberging ondergebracht om water op te vangen en vertraagt af te voeren.  Het energieconcept moet nog nader onderzocht en uitgewerkt worden. Hierbij wordt onder meer gedacht aan WKO-bronnen.  Natuurinclusief bouwen: integreren van nestkasten in de bebouwing. In het SPvE in paragraaf 5.8 en in de bijlage randvoorwaarden en eisen zijn de randvoorwaarden en eisen ten aanzien van watercompensatie (1.4.4) en duurzaamheid (1.10) nader uitgewerkt. 7. De adviescommissie Ruimtelijke kwaliteit heeft positief geadviseerd De Ark is positief over de hoofdopzet, de diversiteit van de woonmilieus, de samenhang van het plan en de schaal van het dakpark. De commissie heeft daarnaast aandachtspunten genoemd voor de uitwerking van de architectuur. 8. Participatie en communicatie De buurtbewoners zijn in juni 2021 door VORM per brief uitgenodigd om zitting te nemen in een klankbordgroep. In de klankbordgroep heeft de buurt een actieve rol gekregen bij het monitoren van de voortgang en het aandragen wensen en aandachtspunten. Tot op heden hebben zeven overleggen tussen klankbordgroep en VORM en de gemeente plaatsgevonden waarin discussies hebben geleid tot een integraal plan dat rekening houdt met de geldende beleidskaders en wensen van omwonenden.

De participatie heeft tot aanpassingen van de plannen geleid op de onderwerpen hoogwaardig groen in het openbaar gebied (stadspark centraal in het plangbied), de bouwmassa’s (lagere bebouwing bij de bestaande woningen en hogere bebouwing centraal in de stedelijke wand om overlast op het gebied van bezonning en privacy te minimaliseren), ontsluiting en mobiliteit (zie bijlage b) De omwonenden zijn per brief uitgenodigd voor een informatieavond waarin het concept SPvE en het concept SP werden gepresenteerd. De aanwezigen konden door interactieve panelen suggesties aandragen. Op basis van deze bijdragen vinden aanpassingen van het concept stedenbouwkundig plan plaats. Op de locatie staat een bouwbord met een verwijzing naar website. Via de website kunnen mensen contact opnemen met het mailadres van het project of inschrijven voor de nieuwsbrief. De aanwezigen op de informatieavond en belangstellenden worden per nieuwsbrief op de hoogte gehouden van de voortgang. Tijdens de tervisielegging van het ontwerp SPvE wordt in samenwerking met VORM opnieuw een informatieavond georganiseerd. 9. Financiën De ontwikkeling van de woningen is voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De gemeente sloot in april 2020 een voorschotovereenkomst af met de ontwikkelaar om de ambtelijke kosten te dekken.

Het opstellen van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar is in gang gezet en wordt voor de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan aan het college voorgelegd.

Kenmerk: 2022/985967

4/6

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Het is zeer wenselijk het proces te versnellen De invoering van de Omgevingswet vindt beoogd op 1 januari 2023 plaats. De implementatie van de Wet brengt veel onzekerheden met zich mee. In het bijzonder zijn er grote twijfels over het voldoende functioneren van het Digitaal Stelsel (DSO). Tevens is al geruime tijd sprake van fors stijgende bouwkosten, die de financiële uitvoerbaarheid van ontwikkelprojecten onder druk zetten. Zowel VORM als de gemeente willen daarom een versnelling in het proces aanbrengen ten opzichte van de planning uit de startnotitie. Ook het coalitieakkoord Actie! 2022-2026 gaat uit van het versnellen van woningbouw. De intentie is het ontwerp bestemmingsplan nog voor 1 januari 2023 (voor invoering Ow) ter visie te leggen. Op grond van het overgangsrecht mag het bestemmingsplan dan onder de Wet ruimtelijke ordening worden afgerond. Ten opzichte van de oorspronkelijk planning kan circa een half jaar winst worden geboekt. Het ontwerp bestemmingsplan moet in dat geval direct na vaststelling van het SPvE in december 2023 ter visie worden gelegd. Het ontwerp bestemmingsplan dient te worden opgesteld, terwijl nog geen volledige zekerheid bestaat over het definitieve SPvE en stedenbouwkundig plan. Het bestemmingsplan kan voor zover nodig tussen ontwerp en vaststelling worden aangepast aan het definitieve SPvE.

Het stedenbouwkundig plan loopt nagenoeg gelijk op met het SPvE. Met de voorbereiding van het ontwerp bestemmingsplan is al gestart. De versnelling is alleen realiseerbaar indien dit ambtelijk een verhoogde prioriteit krijgt. Daarnaast levert de proactieve, participatieve werkwijze van VORM hierin een belangrijke bijdrage. 2. Openbaar (toegankelijk) dakpark In het SPvE gaat de voorkeur uit naar het realiseren van openbare ruimte op het dak van de parkeergarage. Het zogenoemde dakpark vanwege de zeer versteende omgeving van het plangebied. Overdracht van het dakpark naar de gemeente heeft de voorkeur van de ontwikkelaar en omwonenden. Het realiseren van openbare ruimte op het dak van een parkeergarage stelt echter hoge eisen aan ontwerp, uitvoering en toekomstig beheer. De haalbaarheid hiervan wordt in een volgende fase nog nader uitgezocht en uitgewerkt. Een mogelijke overdracht van de grond als openbare ruimte wordt op termijn aan het college voorgelegd.

Kenmerk: 2022/985967

5/6

6. Uitvoering

De ontwikkeling bevindt zich in de definitiefase en ontwerpfase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces.  Communicatie: - Er wordt voorafgaand aan de terinzagelegging een kennisgeving geplaatst in het Gemeenteblad. - Omwonenden worden per brief geïnformeerd over de procedure. - Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op www.haarlem.nl.  Na verwerking van de ingediende inspraakreacties en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de raad over de vaststelling van het SPvE en BenW over het stedenbouwkundigplan.  Het stedenbouwkundig plan vormt de onderlegger voor het (ontwerp) bestemmingsplan. De planning is globaal als volgt: Fase Product Initiatieffase  Startnotitie Definitiefase (kaders  Ontwerp-SPvE ter visie leggen voor verder uitwerking)  Vaststellen SPvE Ontwerpfase  Anterieure overeenkomst  Stedenbouwkundig plan (DO) Voorbereidingsfase

Realisatiefase

   

Ontwerpbestemmingsplan Bestemmingsplan omgevingsvergunning Uitvoering

Bevoegdheid  Raad  BenW  Raad  BenW  BenW

Planning Gereed Q3 2022 Q4 2022 Q4 2022 Q4 2022

  

Q4 2022 Q 1/2 2023 Q3 2023 Q4 2023

BenW Raad BenW

7. Bijlagen a) Ontwerp stedenbouwkundig programma van eisen Sonnebornterrein – Bloom b) Aanpassingen planvorming naar aanleiding van participatiereacties c) Randvoorwaarden, eisen en wensen ontwikkeling Sonnebornterrein

Kenmerk: 2022/985967

6/6