20220841684 2. Bijlage A Woonwensenonderzoek "Wonen in de Metropoolregio 2021" (WiMRA 2021)
Tekst van het document
Wonen in de Metropoolregio 2021
Onderzoek en Statistiek
1
Colofon Het onderzoek is uitgevoerd door Onderzoek en Statistiek, gemeente Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Het onderzoek is begeleid door de deelnemende gemeenten en corporaties. Begeleidingscommissie: Lisan Wilkens, Metropoolregio Amsterdam Steven Kromhout, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Renée Kuit, gemeente Zaanstad Monique van Diest, gemeente Purmerend Nikkie Gerritsen, gemeente Almere Siemen Tjalsma, gemeente Almere Monique van Doorn, gemeente Almere Betty Boerman, regio Gooi en Vechtstreek Marian Prins, regio Amstelland-Meerlanden Gerard Jager, gemeente Diemen Martine de Graaf, gemeente Haarlem Kees Dignum, gemeente Amsterdam Vera Berkers, gemeente Amsterdam Tessie Dijkers, provincie Noord-Holland
Auteurs: Laura de Graaff, O&S Amsterdam Feiko de Grip, O&S Amsterdam Bart Sleutjes, O&S Amsterdam Hester Booi, O&S Amsterdam Onderzoek en Statistiek (O&S) Weesperstraat 113-117 1018 VN Amsterdam 020-2510333 onderzoek.amsterdam.nl h.booi@amsterdam.nl Alle WiMRA publicaties zijn te vinden op: onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra
Amsterdam, 24 maart 2022 Foto voorzijde: Houthavens, Amsterdam, 2021. Fotograaf: E. van Eis
2
Inhoud
1 Inleiding
5
1.1 Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten 1.2 Onderzoeksverantwoording
6 7
Samenvattend: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 in perspectief
8
2 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 in perspectief
9
2.1 Regioprofielen 18 2.1.1 Amsterdam: magneet voor jonge huishoudens vanuit Nederland en het buitenland 19 2.1.2 Zaanstreek-Waterland: relatief betaalbaar en aantrekkelijk voor lagere inkomens 20 2.1.3 Almere/Lelystad: een gezinsmilieu met relatief veel middeninkomens 21 2.1.4 Gooi en Vechtstreek: vergrijst en nieuwe instroom van gezinnen met een hoog inkomen 22 2.1.5 Amstelland-Meerlanden: veel hoge inkomens en relatief veel dure huur 23 2.1.6 Zuid-Kennemerland/IJmond: van dure woonmilieus tot relatief betaalbaar 24
Deel I: Woningvoorraad en Bewoning
25
3 Woningvoorraad en bewoning
26
3.1 Groei Metropoolregio Amsterdam stagneerde in 2020 27 3.2 Inkomensontwikkeling: in meeste regio’s toename lage inkomens 28 3.3 Woningvoorraad groeit met ruim 15.000 per jaar 32 3.4 Ontwikkeling woningvoorraad: toename vrije sector huur 33 3.5 Vergelijking inkomens en woonsegmenten: ruimte voor lage inkomens verder afgenomen 39 3.6 Bewoning woningvoorraad: toename lage inkomens in sociale huursector, vrije huursector en koopsector 40 3.6.1 Bewoning sociale huurvoorraad 40 3.6.2 Bewoning vrije sector huurvoorraad 42 3.6.3 Bewoning koopvoorraad 43 3.7 Woonsituatie per inkomensgroep: lage inkomens huren vooral sociaal maar vaker in de vrije sector 45 3.8 Huur- en hypotheeklasten: huren in de particuliere vrije sector het meest gestegen 48
4 Woningaanbod 4.1 Recent betrokken woningen: grote rol voor particuliere huur 4.2 Recent verhuisden: groeiende rol particuliere vrije sector huur 4.3 Verhuisstappen recent verhuisden: instromers betrekken particuliere huur 4.4 Redenen om te verhuizen binnen de MRA: woonsituatie verbeteren
Deel II: Verhuisdynamiek en Woonwensen
55 55 56 58 61
63 3
5 Verhuisdynamiek 5.1 Verhuisdynamiek: meer verhuizingen binnen de MRA, minder instroom uit het buitenland 5.1.1 Instroom uit het buitenland afgenomen 5.1.2 Meer uitstroom naar overig Nederland dan instroom 5.1.3 Meer verhuizingen binnen de MRA, nu ook meer verhuizingen naar Amsterdam 5.2 Verhuisdynamiek per wijk: Meeste dynamiek in nieuwbouwwijken, binnensteden en studentenwijken 5.3 Verhuisgedrag per wijk en levensfase 5.4 Verhuisgedrag per wijk en inkomensgroep 5.5 Verhuisgedrag starters: meer starters verhuisd dan voorgaande jaren 5.6 Verhuizers naar nieuwbouw: 19.000 huishoudens in nieuwbouw
6 Verhuisgeneigdheid en woonwensen 6.1 Toename aandeel huishoudens dat wil verhuizen 6.2 Gewenst segment: vraag naar koop toegenomen 6.3 Benodigde hypotheek verschilt sterk tussen starters en doorstromers 6.4 Woonmilieuvoorkeuren divers en enigszins veranderd 6.5 Bij één op de vijf huishoudens heeft de coronacrisis de woonwensen beïnvloed 6.6 Woonwensen thuiswonende kinderen
7 Verhouding woningvraag en vrijgekomen aanbod 7.1 Woonwensen en recent verhuisden: woningtekort verder toegenomen
64 65 66 67 69 72 73 76 79 81
84 84 88 89 94 97 98
103 103
Deel III: Prettig Wonen en Duurzaamheid
108
8 Prettig wonen
109
8.1 Grote verschillen in leefbaarheid in de MRA 8.2 Tevredenheid met de woning licht afgenomen 8.3 Ervaren passendheid van de woning blijft gelijk
9 Verduurzaming woningvoorraad 9.1 Aanwezigheid van duurzame voorzieningen 9.2 Interesse in verduurzaming van de woning 9.3 Afnemende bereidheid of mogelijkheid om te investeren in verduurzaming
110 121 123
127 127 132 136
4
1 Inleiding
Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) 2021 geeft de ontwikkelingen weer in de betaalbaarheid, toegankelijkheid en kwaliteit van het wonen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Het onderzoek gaat in op de positie van de verschillende deelregio’s daarbinnen en op de verschillen die er zijn tussen bijvoorbeeld woonsegmenten, inkomensgroepen en huishoudentypen. Naast deze rapportage zijn er factsheets per gemeente en zijn er verschillende dashboards waarin de cijfers worden weergegeven. Alle publicaties, ook van voorgaande edities, zijn hier te vinden: onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra. De MRA is een samenwerkingsverband van 31 gemeenten, twee provincies (Noord-Holland en Flevoland) en de Vervoerregio Amsterdam. Met de MRA Agenda als basis wordt samengewerkt op het gebied van Ruimte, Economie en Mobiliteit, en ook op het gebied van Wonen. Het WiMRA is onderdeel van het programma Bouwen en Wonen. Gezamenlijk onderzoek en kennisdeling is één van de pijlers onder de samenwerking op het gebied van bouwen en wonen in de MRA. Het WiMRA is een belangrijke bron voor regionaal inzicht in de werking van en samenhang op de woningmarkt en voor het gesprek over de woningbouwopgave en de betaalbaarheid van het wonen.
Het WiMRA wordt uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en de corporaties vertegenwoordigd in de MRA, waaronder leden van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).
5
1.1 Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten In de hoofdstukken zijn inkomensgrenzen en huur- en koopklassen een terugkerend element. Hiervoor wordt de onderstaande indeling gehanteerd (tabel 1.1). Voor elke inkomensgroep is bepaald welke huur- en koopklasse bereikbaar en/of passend is. De huurgrenzen volgen uit het huurbeleid. De koopklassen zijn bepaald op basis van de leennormen per inkomensgroep. De hypotheeklasten zijn daar weer een afgeleide van. In de grafieken in dit rapport krijgen de corresponderende inkomens-, huur- en koopklassen steeds gelijke kleuren. Tabel 1.1 Woonsegmenten koop en huur en bijbehorende inkomensgroepen, 2021
Segment
€ kale huur per maand
WOZ waarde koop
bruto hypotheek /maand
doelgroep tot huurtoeslaggrens 1
tot €633
tot €98.000
tot €311
doelgroep tot huurtoeslaggrens 2
€633€679
€98.000€147.000
€679 €752
€ netto/ maand
inkomensgroep (€ bruto per jaar)
tot €1701
€311 - €466
lage inkomens tot huurtoeslaggrens 1 €23.725 groep 1 lage inkomens tot huurtoeslaggrens 2 (€23.725 - €32.200) groep 1
€147.000€188.000
€466 - €596
lage inkomens huurtoeslaggrens tot €40.024 groep 2
€2089 €2502
€752
€ 209.000
€596 - €663
lage middeninkomens: €40.024 tot €44.655
groep 3
€2502 €2767
middelduur 1
€752 €940
€209.000€237.000
€663 - €751
lage middeninkomens: €44.655 tot €50.030
groep 4
€2767€2994
middelduur 2
€940 €1053
€237.000 €296.000
€751 - €938
middeninkomens: €50.030 tot €60.036
groep 5
€2994€3419
duur 1
€1053 €1400
€296.000 €438.000
hoge inkomens: €60.036 tot €938 - €1389 €80.048 groep 6
duur 2
vanaf €1400
vanaf €438.000
vanaf €1389
bereikbaar grens boven trendmatige huurverhoging sociale huur
hoogste inkomens: €80.048 en meer groep 7
€1701 €2089
€3419 €4206 €4206 en meer
De inkomensgrens voor de huurtoeslag is voor eenpersoonshuishoudens €23.725 (huurtoeslaggrens 1) en voor meerpersoonshuishoudens €32.200 (huurtoeslaggrens 2). De door de Europese Unie en de rijksoverheid sinds 2011 gehanteerde inkomensgrens ligt in 2021 op €40.024. Van de vrijkomende gereguleerde huurwoningen van corporaties moet 90% worden toegewezen aan de huishoudens met een inkomen tot €40.024. De overige 10% mogen corporaties vrij toewijzen. De grens voor de boventrendmatige maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen ligt in 2021 op €44.655. Echter, vanwege de huurbevriezing (geldig tot 30 juni 2022) is deze voor 2021 op 0% gezet. Huur- en koopklassen Op basis van de huurprijs wordt bepaald of een huurwoning een vrije sector woning of een sociale huurwoning is. Ligt de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (€752) dan wordt een woning in dit rapport ingedeeld bij de vrije sector. De koopvoorraad wordt ingedeeld in WOZ-klassen. Dit zijn de WOZ-waarden van 1/1/2021, met het prijspeil van 2020.
6
1.2 Onderzoeksverantwoording Het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio Amsterdam” (WiMRA) bestaat uit een grootschalige enquête waaraan in totaal ruim 50.000 respondenten uit de MRA hun medewerking hebben verleend. Huishoudens zijn bevraagd over hun huidige en vorige woonsituatie, hun woonlasten en woonwensen. Het veldwerk is, net als de voorgaande edities, uitgevoerd in de periode april-juni. Daarnaast bevat het onderzoek een verhuizingenbestand, opgebouwd uit registratiedata (CBS). Dit bestand bevat gegevens over alle verhuizingen in de MRA in de periode 2019-2020, aangevuld met kenmerken (huishoudsamenstelling, leeftijd, inkomen, opleiding, etc.) van alle huishoudens. De data uit het hoofdstuk ‘Verhuisdynamiek’ zijn hierop gebaseerd. Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ wordt sinds 2017 tweejaarlijks uitgevoerd. In 2013 en 2015 is het onderzoek ook regionaal uitgevoerd, in de voormalige Stadsregio plus Haarlem en Almere. In Amsterdam wordt het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ sinds 1995 tweejaarlijks uitgevoerd. Het WiMRA-onderzoek sluit aan op dit Amsterdamse onderzoek. Steekproeven e steekproefkader De steekproeven voor dit onderzoek zijn aangeleverd door de gemeenten. Hen is gevraagd een steekproef te leveren van personen, met maximaal één persoon per adres, niet zijnde een inwonend kind.
De aanlevering en verwerking van de persoonsgegevens is gedaan volgens de richtlijnen die de AVG stelt. Tehuisbewoners en bewoners ouder dan 85 jaar vallen buiten de steekproef. Studenten in zelfstandige studentenwoningen maken wel deel uit van de steekproef. Studenten in onzelfstandige eenheden vallen er grotendeels buiten omdat zij geen eigen adres hebben. Weging van het bestand Het enquêtebestand wordt gewogen naar het totaal aantal bewoonde woningen in de gemeente (of deelgebied daarbinnen). Er wordt gewogen naar de volgende kenmerken: eigendomsverhouding van de woning, huishoudenstype, leeftijd van de hoofdbewoner en opleidingsniveau van de hoofdbewoner. De antwoorden op de vragen die in de enquête zijn gesteld, zijn daarmee representatief voor alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA. Er wordt gewerkt met twee wegingen: één die opweegt naar de bewoonde woningen en één die opweegt naar de woningvoorraad (inclusief leegstand). In de meeste gemeenten is het aantal bewoonde adressen gelijk aan het aantal huishoudens en gelijk aan het aantal woningen. In grotere gemeenten loopt dit echter niet altijd gelijk op. Met name in Amsterdam is hier sprake van, maar ook in andere grote plaatsen met een oudere woningvoorraad.
Hier wonen vaker meerdere huishoudens op één adres en wonen huishoudens vaker buiten de woningvoorraad (bijvoorbeeld in woonboten of bedrijfsgebouwen), waarmee het aantal huishoudens groter is dan de woningvoorraad. Rapportage en weergaven van de resultaten In het rapport wordt steeds gerapporteerd op afgeronde percentages (zonder decimalen). De figuren in dit rapport zijn gemaakt op basis van de onafgeronde percentages. Het kan daarom voorkomen dat de staven in de figuur een verschil laten zien, terwijl dit in de (afgeronde) percentages niet het geval is. In dat geval zijn de verschillen dus kleiner dan 1%. Er wordt een ondergrens aangehouden van minimaal 50 respondenten om over een groep te kunnen rapporteren. 7
Samenvattend: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 in perspectief
Foto: Uitzicht over Amsterdam, 2021. Fotograaf: E. van Eis.
8
2 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 in perspectief
De resultaten uit ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021’ laten zien dat de druk op de woningmarkt verder is toegenomen. Prijzen op zowel de koop- als de huurmarkt zijn sterk gestegen. De risico’s op betaalbaarheidsproblematiek zijn door de hoge prijzen toegenomen en de mogelijkheden om een betaalbare woning te vinden, zijn afgenomen. Veel trends die in de meting van 2019 zijn waargenomen, hebben zich daarmee doorgezet. Een aantal andere trends is licht gewijzigd. De coronapandemie heeft ertoe bijgedragen dat een groter deel van de huishoudens ruimer wil wonen. Ook is de ervaring van de buurt veranderd, zowel ten goede als ten slechte. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op deze en andere resultaten uit deze meting en worden de resultaten in een bredere context geplaatst. Groeiend aandeel hoge inkomens De MRA is relatief welvarend, het gemiddelde inkomen in de MRA ligt boven het landelijk gemiddelde. 1 De aantrekkelijkheid van de regio voor hoger opgeleiden door de aanwezigheid van werkgelegenheid voor deze groep is een belangrijke motor achter de groeiende welvaart. De groep huishoudens met een hoog inkomen (>€60.036) is met 42% groot. Bovendien is deze groep gegroeid. Tegelijkertijd is er een grote groep lage inkomens (42% tot €40.048), waarbij de laagste inkomens daarbinnen in 2021 zijn toegenomen (van 23% naar 24%).
Over een langere periode bezien valt vooral de afname van de middeninkomens op (€40.024 - €60.036: van 22% in 2017 naar 16% in 2021). Prijzen koopwoningen en vrije sectorhuur ondanks pandemie verder gestegen De aantrekkelijkheid van de MRA wordt ook weerspiegeld in de hoge woningprijzen. Aan het begin van de pandemie was bij velen de verwachting dat de prijzen zouden dalen door een dalend vertrouwen in de markt door onzekerheid en economische recessie. 2 Het tegenovergestelde bleek te gebeuren. Zo zijn de prijzen op de koopmarkt alleen maar verder gestegen. In het vierde kwartaal van 2021 lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de MRA op €520.000, ruim een ton boven het Nederlands gemiddelde (€403.000). 3 Ook voor de huurmarkt was de verwachting dat de prijzen in de vrije sector iets zouden dalen. Uit de WiMRA meting van 2021 blijkt echter dat de gemiddelde aanvangshuur van een particuliere vrije sectorwoning in de MRA weer verder gestegen is, van €1290 in 2019 naar €1403 in 2021. Er is wel een kleine prijsdaling geweest, maar deze bleek van korte duur. Dit gebeurde op het moment dat zowel verhuizingen uit het buitenland als het toerisme sterk verminderen. Hierdoor nam de vraag naar vrije sector huurappartementen tijdelijk af, terwijl het aanbod
1 https://onderzoek.amsterdam.nl/interactief/staat-van-de-metropoolregio-amsterdam
2 Het CBS spreekt bijvoorbeeld van dat er ‘geen effecten te zien zijn van de coronacrisis’ waar de veronderstelling uit
spreekt dat deze wel verwacht waren. https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/welvaart-in-coronatijd/woningmarkt
3 Bron: https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83625NED/table?ts=1645546474556, eigen berekening.
9
toenam met woningen die voorheen aan toeristen werden verhuurd. Beide ontwikkelingen zorgden voor een tijdelijke prijsdaling. 4 Betaalbaarheid en toegankelijkheid woningmarkt verder afgenomen Op het gebied van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt hebben de trends die geconstateerd werden in ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2019’ zich voortgezet. De ruimte voor lage en middeninkomens op de woningmarkt is verder afgenomen. Van alle huishoudens in de MRA heeft 42% een laag inkomen (tot €40.024 bruto). Voor deze groep zijn sociale huurwoningen van corporaties of particulieren en koopwoningen tot €188.000 betaalbaar. Dit deel van de woningvoorraad is in de MRA gekrompen en ligt in 2021 op 38%. De afname van het aandeel sociale corporatiewoningen is gestopt en betreft nu 30% van de voorraad, maar de sociale huur van particulieren nam wel verder af, van 8% naar 7%. Daarnaast is het aandeel betaalbare koopwoningen nagenoeg nihil (tot €188.000; 1%). Ook in de voorheen meer betaalbare regio’s Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland is dit segment betaalbare koop zeer klein (respectievelijk 6% en 3% van de woningvoorraad). Huishoudens met een middeninkomen (€40.024 - €60.036; 16%) hebben beperkt toegang tot de sociale huursector en zijn voornamelijk aangewezen op de vrije markt. Zij kunnen op basis van hun inkomen een woning kopen tot €296.000.
Ook het aanbod van dit middeldure koopsegment wordt met de stijgende woningprijzen snel kleiner. In Amsterdam, Amstelland-Meerlanden, Gooi en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland is dit segment nauwelijks nog aanwezig. Om de betaalbare en middeldure koop beter beschikbaar te houden voor woningzoekenden wordt in verschillende gemeenten gewerkt aan een opkoopbescherming. Deze bescherming houdt in dat de koper de woning niet mag kopen om te verhuren, maar er zelf in moet gaan wonen. Dit weert beleggers en kan een matigende werking op de prijs hebben. Er is de afgelopen jaren ingezet op het bouwen van middeldure huurwoningen voor middeninkomens. Deze woningen worden soms voorzien van extra garanties die ervoor moeten zorgen dat zij voor langere tijd in het middeldure huursegment verhuurd worden en/of verhuurd worden aan specifieke (beroeps)-)groepen. Inmiddels zijn de eerste middeldure huurwoningen opgeleverd die onder deze voorwaarden zijn gebouwd. Het aandeel middeldure huurwoningen in de totale voorraad is echter niet toegenomen, maar gelijk gebleven op 7%. Dit komt doordat prijzen in de bestaande huurwoningvoorraad konden blijven stijgen, omdat hiervoor geen vergelijkbare regulerende voorwaarden voor verhuur gelden.
4 Bron: https://www.pararius.nl/nieuws/opnieuw-dalende-huurprijzen-in-vrije-sector.
10
1,2
Hoe ontwikkelen de inkomens zich? De groep met lage inkomens neemt licht toe, mede door de vergrijzing. Na het pensioen daalt van een deel van de ouderen het inkomen. lage inkomens tot en met €40.024 tot de huurtoeslaggrens en vanaf de huurtoeslaggrens 25%
middeninkomens €40.024 - €60.036
15%
De toename van hoge inkomens komt mede door het groeiend aantal hoger opgeleiden in de MRA.
37% middeninkomens nemen af
23%
18%
18%
2019
De MRA trekt relatief veel hoger opgeleiden vanwege de aanwezigheid van twee grote universiteiten, meerdere hogescholen en omdat er veel werk is voor hoger opgeleiden.
41% opnieuw afname
24% 2021
hogere inkomens vanaf €60.036
23%
2017
18%
miljoen huishoudens
16%
42%
Inkomensgroepen in de MRA bruto jaarinkomens per huishouden, inclusief studenten Bron: WiMRA 2021
Hoe is de woningvoorraad verdeeld? 48%
31%
1,15
48%
miljoen woningen
48%
vrije sector corporaties 4%
2017 2019 2021 Het aandeel koopwoningen bleef gelijk.
9% 30% 2017
12%
8% 30%
2019 De sociale huurvoorraad van corporaties is stabiel, die van particulieren neemt af.
sociale huur corporaties
2021 vrije sector particulier
3% 11% 2019
7% sociale huur
Het aandeel huurwoningen in de vrije sector nam toe.
4%
particulier
8% 2017
2021
Bron: WiMRA 2021
Het aanbod in de vrije sector groeit door nieuwbouw en liberalisering. Bij liberalisering vallen particuliere huurwoningen na een stijging van de huurprijs niet meer onder de sociale huur maar in de vrije sector. Van de mensen die recent verhuisd zijn ging 30% naar een particuliere vrije sector woning, twee jaar terug was dit nog 25%.
Wat geven huishoudens uit aan wonen? Huurders besteden een groot deel van hun inkomen aan wonen. Vooral in de vrije sector liggen de huren hoog, recent verhuisden betalen hier € 1365,- aan kale huur per maand. Voor 28% van deze huurders is dit 40% of meer van hun inkomen.
Kopers besteden een kleiner deel van hun inkomen aan hun woning.
Gemiddelde kale maandhuur corporatie en particuliere sociale huur, 2021 € 564,-
Gemiddelde hypotheek per maand, bruto,
Gemiddeld deel van het inkomen besteed aan wonen
€ 574,-
huurders
recent verhuisde huurders
27%
29%
Gemiddelde kale maandhuur corporatie en particuliere vrije sector, 2021 € 1225,huurders Gemiddeld deel van het inkomen besteed aan wonen
35%
€ 1365,-
2021
recent verhuisde huurders 36%
Gemiddeld deel van het inkomen besteed aan wonen
€ 771,-
€ 1147,-
kopers
recent verhuisde kopers
16%
21%
11 Bron: WiMRA 2021
Meer verhuizingen binnen de MRA, maar ook meer uitstroom De woningvoorraad in de MRA groeit, met tussen de 10.000 en 15.000 woningen per jaar in de afgelopen jaren. 5 De groei komt iets tegemoet aan de toenemende vraag en geeft meer huishoudens de mogelijkheid om een woning te vinden. De verhuisdynamiek nam in 2019-2020 licht toe: 23% van de huishoudens is in de afgelopen twee jaar verhuisd, in 2017-2018 gold dit voor 22%. Met name de dynamiek binnen de MRA nam toe. Opvallend is de stijging van het aantal starters dat een woning vond in de MRA. In 2019-2020 waren dit er 40.000; in de twee jaar daarvoor 38.000. Het aandeel starters was het hoogst in het noordelijke deel van de MRA (Zaanstreek-Waterland en IJmond). Tegelijkertijd is de uitstroom van huishoudens uit de MRA naar een gemeente elders in Nederland toegenomen. In 2019-2020 vertrokken er 42.000 huishoudens naar elders in Nederland, in 2017-2018 waren dit er 38.000. 6 Dit is een voortzetting van een trend die al eerder is ingezet. 7 De meeste verhuizingen in de MRA vonden plaats binnen de deelregio’s (78%). Wanneer er over de grenzen van de deelregio’s heen verhuisd wordt, dan is dat meestal vanuit of naar Amsterdam (18%). Verhuizingen tussen de andere deelregio’s komen veel minder voor (5%).
Binnen de MRA verhuizen huishoudens met een laag inkomen vooral naar wijken met veel lage inkomens en verhuizen hoge inkomens vaak naar wijken met veel hoge inkomens. Dit patroon zien we terug op het niveau van de deelregio’s. Zo verhuizen hoge inkomens uit Amsterdam meestal naar de rijkere delen van de MRA met veel koopwoningen in het duurdere segment (Gooi en Vechtstreek, Zuid-Kennemerland, Amstelland-Meerlanden). Lage inkomens verhuizen vanuit Amsterdam het vaakst naar Zaanstreek-Waterland, en dan vooral naar de delen waar al veel lage inkomens wonen en relatief veel corporatiebezit is. Mede hierdoor blijft de ruimtelijke spreiding van inkomensgroepen binnen de regio grotendeels in stand. Particuliere vrije huursector tijdelijk uitwijksegment Ondanks de groeiende woningvoorraad en toegenomen dynamiek, is de krapte op de woningmarkt verder opgelopen in 2021. Het aanbod nam toe, maar de vraag groeide sterker. Van alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA wil 27% zeker binnen twee jaar verhuizen. In 2019 ging het nog om 25% en in 2017 om 22%. Eén van de motoren achter de toenemende verhuisgeneigdheid is de groei van de particuliere vrije sectorhuur waar de dynamiek relatief groot is. Dit segment is gegroeid van 8% in 2017 naar 12% in 2021. Hoewel dit in de voorraad nog een relatief klein aandeel is, is het een relatief groot en groeiend deel van het beschikbare aanbod.
Bijna één derde van de recent verhuisden betrok een particuliere vrije sectorwoning. De helft van de huurders in dit segment wil zeker binnen twee jaar (weer) verhuizen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de hoge huur en de wens om een woning te kopen. Voor veel woningzoekenden is huren in de vrije sector de enige optie, omdat kopen onbereikbaar is (te duur, geen toegang tot hypotheek) of omdat sociale huur ontoegankelijk is (te hoog inkomen, te weinig inschrijfduur). Zij zijn aangewezen op de woningen waar ze wel in terecht kunnen en gebruiken de particuliere vrije sector als tijdelijk uitwijksegment. Deze situatie leidt ertoe dat ook mensen met een laag inkomen in toenemende mate genoodzaakt zijn, (te) duur te huren. In de afgelopen jaren is de groep lage inkomens die huurt in de vrije sector groter geworden, van 22% naar 25% in 2021. Hun woonlasten liggen (zeer) hoog. Recent verhuisden in de particuliere vrije
5 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/04/bijna-69-duizend-nieuwbouwwoningen-in-2021
6 Zie voor een overzicht van de verhuizingen : https://www.overzichtinbeeld.nl/verhuisdmra/
7 Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/08/meer-verhuizingen-naar-regio-s-buiten-de-randstad.
12
sector zijn gemiddeld 40% van hun netto inkomen kwijt aan woonlasten. Van alle huishoudens in de MRA liggen de woonlasten (huur of hypotheek, energielasten en eventuele servicekosten en VvE-bijdrage) gemiddeld op 28%. Overstap van huur naar koop financieel steeds lastiger De financiële mogelijkheden van kopers en huurders om te verhuizen naar een koopwoning verschillen sterk als gevolg van de prijsstijgingen. Koopwoningbezitters zien hun woning meer waard worden en kunnen deze overwaarde gebruiken om een volgende woning te kopen. Huurders hebben dit voordeel niet en moeten vaak het gehele aankoopbedrag vanuit een hypotheek financieren. Van de huurders die willen verhuizen naar een koopwoning geeft 91% aan dat ze het aankoopbedrag (bijna) volledig moeten financieren met een hypotheek. Voor de koopwoningbezitters ligt dit aandeel slechts op 24%. Grote tekorten in sociale huur en betaalbare tot middeldure koop, weinig vraag naar dure huur Huishoudens die willen doorstromen zoeken vooral naar sociale huur (tot €752) en middeldure tot dure koop (€188.000 - €438.000). Hier zijn de tekorten dan ook het grootst. Er is nauwelijks aanbod onder de €188.000 en nog maar weinig woningzoekenden geven aan in dit segment te zoeken. Ook de belangstelling van woningzoekenden voor dure huur (>€1053) is klein, in dit segment is de vraag kleiner dan het aanbod.
Woningzoekenden geven de voorkeur aan sociale huur of koop, maar komen in het dure huursegment terecht wanneer het gewenste segment niet bereikbaar is. Inmiddels zijn er ook signalen dat de beperkte vraag naar dure huur tot leegstand leidt, met name in het zeer dure segment. 8 Deze patronen zien we terug in de verschillende deelregio’s, maar de accenten verschillen. In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad is er nog redelijk wat aanbod in het koopsegment tussen de €188.000 en €438.000, maar ook hier overstijgt de vraag het aanbod. In alle deelregio’s is er meer vraag naar sociale huur dan er aanbod is. De vraag en het aanbod in middeldure huur (€752-€1053) zijn vaak in evenwicht, alleen in Zuid-Kennemerland/IJmond is er relatief veel vraag naar dit segment, meer dan er aanbod is. Met name in Gooi en Vechtstreek, AmstellandMeerlanden en Amsterdam is er veel aanbod aan dure huur (> €1053), veel meer dan er (direct) vraag naar is. Woonwensen licht verschoven: meer behoefte aan ruimte in en om de woning Eén op de vijf huishoudens in de MRA geeft aan dat de woonwensen veranderd zijn door de (gevolgen van) de coronapandemie. Zij geven bijvoorbeeld aan dat zij meer ruimte nodig hebben om thuis te werken of dat zij graag een tuin hadden gehad.
Op een aantal punten zijn er duidelijke verschuivingen te zien in de woonvoorkeuren van woningzoekenden: de behoefte aan een tuin is toegenomen van 58% in 2019 naar 62% in 2021; de behoefte aan een werkruimte ging van 16% naar 23% en de interesse voor het wonen in ruimere en groene woonmilieus is eveneens toegenomen, van 38% naar 42%. Verder geven minder huishoudens aan te willen verhuizen om dichter bij studie of werk te wonen (van 9% naar 5%).
8 Bron: https://www.nul20.nl/groeiende-leegstand-hoge-huursegment-nederlandse-steden.
13
272.000 huishoudens zijn recent verhuisd binnen en naar de MRA.
Verhuizingen MRA 2019-2020 vanuit buitenland naar MRA 35.000
De meeste huishoudens verhuizen binnen de Metropoolregio Amsterdam.
vanuit rest Nederland naar MRA 39.000
De instroom uit het buitenland en de rest van Nederland gaat vooral naar Amsterdam
waarvan naar de andere deelregio’s waarvan naar Amsterdam
13.000 22.000
17.000
binnen MRA 84.000 exclusief Amsterdam
vanuit MRA naar rest Nederland 42.000
Ook is er een grote uitstroom vanuit de rest van de MRA naar Nederland.
22.000
waarvan naar de andere deelregio’s
binnen MRA 198.000
Vanuit Amsterdam verhuizen er weer veel mensen naar de rest van de MRA.
waarvan naar Amsterdam
andere deelregio’s naar Amsterdam Amsterdam naar andere deelregio’s
14.000
binnen Amsterdam
79.000
waarvan vanuit Amsterdam
16.000
waarvan vanuit andere deelregio’s
25.000
21.000
Bron: CBS, bewerking OIS
Hoe graag wil men verhuizen? En hoe wil men gaan wonen? Steeds meer huishoudens willen zeker binnen twee jaar verhuizen.
Meer huishoudens zijn op zoek naar een woning met een tuin of werkruimte.
De interesse in de ruime woonmilieus is toegenomen.
2017 22% 2019
2019
2019
25% 2021
58% 2021
16%
2021
62%
23%
27% 0
20
40
60
80
100%
In de groeiende wonen-winkels-werken woonwijk particuliere vrije grootstedelijk rustig stedelijk gevarieerd landelijk, ruim, recreatief huursector is de verhuisgeneigdheid groot: 51%.
Bron: WiMRA 2021
Hoe denkt men over de invloed van corona op de woonwensen? Heeft corona uw woonwensen beïnvloed? Nee 80% Ja 20% b uu bal ko
g ro
r
n
en
gee n in mijn
wen
s w
ond e
er
ruim
m ijn
won
ing
goe cris d is
gelu d kkig ichtbij vold oen lope
zoek
en wa n dele n
d
oeg
a tie
g
d
we n
n
eige
ge m ee nt
ttig
de n
on ze
ruim
ap p a
k
b ev
te
rtem
e nt
huid kijke
n
s
ru st
be ta le n
alle n
in k
tevr ede n
huis
ou d
ge en
e
k en
nod ig zorg
co ro
woo
rust
na
nwen
ig
hetz elf d
nlijk
e
ech
t
afst an
be la ngrij k
d
ge en
nog
ve
om en
rand erin
g
gro te tu
stee ig e won ds in g
leve n
se n
invlo ed
ge ni
et en
we n
wild e
hee rlijk
ving
ons
wer
pre
ve ili
ge ve
n
ver primerhuiz a n tuin de r wonin a en hui en rugim
ke n
le kk er
situ
ns
stad
en vold k oen ope de n ruim er g om te ge g en
me
se n
won buu vlo en rt edv
rvin
last
nwen
v mo g eli oldoe nd e jk
thu iswe rken kin
th ui
woo
se n
coro nati jd
s
blij
win
ke l
ver
te n gew oongeen la st staa
natu ur
ge en
in
mijn
wer
k
m ijn
fijn
mog elijk he id
p ro
blem en
mijn
huis
bu ite
le ve
n
klei n
nrui mte
gro ot reg e jaar ls mijn
sen
los
pa rt
ne r
le e
ft ijd
Corona heeft de woonwensen van de meeste huishoudens niet veranderd: zij wonen prima en hebben een goede woning (met tuin) of wilden al verhuizen. De huishoudens die wel effect van corona merkten, vinden vooral meer ruimte in en om de woning, belangrijk, vooral om thuis te werken.
t ech
rijk g n bela n hu mijn uur ffe n be se nat verlast r idso g elu bu u is
ve el s w
th ui
be
r mee
er
k en
tig pret
lang
vrie
ht
te druk
n st aa
eige
nlijk
wer zo
thu
te kruim
e k en
r us t
va a
k
kin
ce nt
is cris
nd afsta
k kple
elijk mog
n one inw
sn el
we n
sen
ru m
swer
th ui
k kple
d goe
blij
n
ze k
we n
plek
n klei
rlast ove
r too kan er nt me arte k am ap p a tr on erg park sen e x r balk mis
i nod lang
er
s
we r
ilie fam
e kkam he id elijk mog
ve
ize rhu
za nood
n
k ke lij
hoev
en
te ru im
d e tu tew erstaruimeftte ruim meee14r bbueithenoruimte
gro
er k am dow lock
ig
is g hu
jaar
er
er en st ud
ge n
ken mer ot
n dere p slaa
rust
wer
r tn
pa
zo r
n ning e k r o iswe in werk
t groe uu r sb e men
oeft beh fijn
at
en nd denk
ic en d kop
n bure
tbij dich
mijn
st ra
me
er
e buit
nru
elijk du id
kind
im te te ku nn
en
kam
klein
ke n wer
leve
m
er
n
e g ev
n
woo
st om toek
mer n ka
eca hor
jk
ili moe
extra
gaan
won
en
g om
evin
g
ver
Bron: WiMRA 2021
Meer thuis: zowel een toename van burenhulp als burenoverlast De meeste mensen in de MRA zijn tevreden met hun buurt. Bewoners geven hun buurt gemiddeld een rapportcijfer 7,7 en geen enkele wijk scoort onvoldoende. Mensen waren meer thuis en dit had zowel een positieve als negatieve uitwerking op het contact met de buren. Bewoners ervoeren een toename van burenhulp in hun buurt. Het gemiddelde rapportcijfer hiervoor ging van een 6,7 in 2019 naar een 6,9 in 2021. Vooral in de gemeenten Almere, Lelystad en Amstelveen, waar de burenhulp verhoudingsgewijs laag lag, nam de ervaren burenhulp duidelijk toe (+0,3). Aan de andere kant nam ook de overlast van buren toe (-0,1 naar rapportcijfer 7,5), vooral in gemeenten waar traditioneel weinig overlast is; de meer ruim opgezette gemeenten Laren, Blaricum, Heemstede en ook Haarlemmermeer zagen een toename van burenoverlast. De overlast door vervuiling is het sterkst toegenomen. Het rapportcijfer hiervoor daalde sinds 2019 van een 6,6 naar een 6,3, nadat eerder tussen 2017 en 2019 al meer overlast door vervuiling werd ervaren. Deze vorm van overlast speelt vooral in delen van Amsterdam en IJmond. Het kan bijvoorbeeld gaan om rondslingerend afval op straat, bijvoorbeeld doordat het huisvuil toenam tijdens de lockdowns, maar ook luchtvervuiling door verkeer en industrie.
Kleine woningen steeds minder vaak als passend ervaren Bewoners van de MRA oordelen overwegend positief over hun woning. Gemiddeld waarderen zij hun woning met een rapportcijfer 7,9. Dit is wel lager dan in 2019 (8,0). Met name huishoudens in kleine woningen, minder dan 40 m², waren minder tevreden. Hun tevredenheid daalde van gemiddeld een 7,1 naar een 6,8. In 2019 gaf 29% van de huishoudens in kleine woningen aan dat deze te klein zijn en deze groep is gegroeid naar 36%. Van alle huishoudens die aangeven dat hun woning te klein is, wil 74% zeker binnen twee jaar verhuizen. Kleine woningen lijken daarmee vooral voor korte tijd aan een woonvraag van een (startend) huishouden te voldoen en niet geschikt om veel in thuis te blijven en werken. Ook huishoudens die aangeven te groot te wonen, willen vaak verhuizen, al ligt de verhuisgeneigdheid met 49% wel op een lager niveau. Bereidheid om te verduurzamen blijvend laag De meeste woningen in de MRA worden met gas verwarmd en beschikken nog niet over verdere duurzame vormen van energiegebruik. Een belangrijke reden om de woningvoorraad te verduurzamen, is de energietransitie naar schone energiebronnen en het beperken van de impact op het milieu. Voor individuele eigenaren spelen andere motieven. Uit landelijk onderzoek blijkt dat eigenaren hun woning vooral verduurzamen uit financiële motieven en ter verbetering van het wooncomfort.
9 Veel huishoudens in de MRA zien dat er nog wel wat aan hun woning moet gebeuren; slechts 14% van de huishoudens in de MRA geeft aan dat hun woning al voldoende duurzaam is. Dit is wel een kleine toename ten opzichte van 2019 (13%). Meer huishoudens geven aan te beschikken over zonnepanelen (van 9% in 2019 naar 14% in 2021). Vooral eigenaar-bewoners hebben hierin geïnvesteerd en inmiddels geeft bijna een kwart van de eigenaren aan zonnepanelen te hebben (van 15% in 2019 naar 23% in 2021). Ook in de vrije sectorhuur van corporaties is er een opvallende toename van zonnepanelen (van 6% in 2019 naar 10% in 2021). Ondanks de aandacht voor dit onderwerp, is de bereidheid om te investeren in verduurzaming van de woning, of hier een hogere huur voor te betalen, niet gegroeid ten opzichte van 2019.
9 SCP (2021). Woningverduurzaming: willen en kunnen betekent nog niet doen. Drijfveren en ervaren barrières bij
woningeigenaren.
15
Naast de huishoudens die al zeggen dat hun woning al voldoende duurzaam is (14%), is slechts 14% van de huishoudens zeker bereid te verduurzamen. De groep die hier misschien toe bereid is, is zelfs iets kleiner geworden (van 36% naar 33%) en de groep die niet bereid is, is iets gegroeid (van 37% naar 38%). Er is vooral interesse in zonnepanelen (33%) en (betere) dak- gevel- en vloerisolatie (20%). Redenen om niet te willen (of kunnen) investeren in verduurzaming van de woning zijn de hoge kosten (43%) en de eigen leeftijd (19%). Door de vergrijzing kan de leeftijd voor een groeiende groep een reden zijn om op te zien tegen verduurzaming van de eigen woning. De recente stijging van de energieprijzen zou huishoudens kunnen aanzetten om alsnog stappen te zetten om de woning te verduurzamen. Maar het kan ook een rem zijn, omdat er gewoonweg geen geld voor is.
16
Hoe veranderde de ervaring van de buurt? Burenoverlast en burenhulp, verschil in rapportcijfer 2019-2021
In Almere/Lelystad nam de burenhulp toe en er was geen toename van burenoverlast.
0,3 0,2 +0,15 +0,14 meer hulp meer last van de buren van de buren
0,1 0,0
MRA
ZaanstreekWaterland
Almere/ Lelystad
Gooi- en Vechtstreek
AmstellandMeerlanden
ZuidKennemerland/ IJmond
Amsterdam
In Zaanstreek-Waterland en Amsterdam nam de burenoverlast het meest toe. Bron: WiMRA 2021
Huishoudens die te klein of te groot wonen, willen vaak verhuizen. Slechts 3 procent vindt de woning echt te groot.
Mate waarin de woning passend wordt gevonden, 2021 9% te klein
19% klein maar passend
53% passend niet te groot, niet te klein
15% groot maar passend
Aandeel dat zeker binnen twee jaar wil verhuizen 69%
33%
16%
15%
47%
74%
37%
18%
15%
49%
2019
2021
Bron: WiMRA 2021
Vooral huishoudens die (te) klein wonen geven vaker aan dat ze zeker binnen twee jaar willen verhuizen.
Verduurzaming van de woningvoorraad het meest bij de dure huizen. wel kachel of geiser, geen CV, blok- of stadsverwarming
corporaties 2021 4% 2019 4% particulier 2021 2019
Sociale huur
Vrije sector huur
Koop
Totaal
wel CV, blok- of stadsverwarming geen zonnepanelen of warmtepomp, wtw
wel zonnepanelen of warmtepomp, wtw 8% 5% 5% 2%
18% 19%
corporaties 2021 1% 2019 2% 7% particulier 2021 2019 5%
WOZ tot €296.000, 2021 2019 WOZ vanaf €296.000, 2021 2019
15% 8% 9% 7%
2% 2% 1% 1%
16% 12% 27% 18%
totaal 2021 4% 2019 4% niet duurzaam
16% 11%
gemiddeld duurzaam
17wel duurzaam Bron: WiMRA 2021
2.1 Regioprofielen De MRA is binnen Nederland een relatief welvarende regio, het gemiddelde inkomen in de MRA ligt boven het landelijk gemiddelde. 10 Vier op de tien huishoudens (42%) heeft een hoog inkomen van €60.036 of meer. Eveneens 42% heeft een laag inkomen, tot €40.024. Bijna de helft van de woningen is een koopwoning en ook de verdeling eengezins-/meergezinswoningen is ongeveer half-half. De MRA telt relatief veel éénpersoonshuishoudens, vier op de tien huishoudens in de MRA wonen alleen (43% versus 39% in Nederland gemiddeld). Ook het aandeel eenoudergezinnen ligt relatief hoog (9% versus 7% in Nederland). De huishoudens zijn relatief jong, 23% is jonger dan 35 jaar (21% gemiddeld in Nederland). Vooral de groep 55-75 jaar is relatief klein (32% versus 36% gemiddeld in Nederland), maar de oudste groep is dan juist weer relatief groot (11% versus 8% in Nederland). De deelregio’s van de MRA hebben elk hun eigen karakter en verschillen van elkaar in de samenstelling van de woningvoorraad, de kenmerken en woonsituatie van de bewoners en de positie die zij hebben in de regionale woningmarkt. De gemiddelde situatie wordt sterk beïnvloed door Amsterdam, de grootste deelregio die bovendien op een aantal punten afwijkt van de andere deelregio’s.
Deze verschillen tussen de deelregio’s worden deels veroorzaakt en in stand gehouden door de eerder genoemde verhuisstromen binnen de MRA. In deze paragraaf wordt per deelregio kort een profiel geschetst met de belangrijkste kerncijfers.
Figuur 2.1 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad MRA, 2021 (%) p
g
tot 35 0
10
leeftijd 35-55
20
30
40
50
60
55-75
75+
70
90 100
80
segmenten
0
sociale huur
vrije sector
10
40
20
10
20
30
40
€ 0
10
20
50 €€
30
40
50
50
60
huishoudenstype
60
70
€€€ 60
80
90 100
inkomen (1)
70
1.203.000 huishoudens
70
80
90 100
woonoppervlak 60-99 m²
<60 m² 0
30
koop
>100 m²
0
10
20
30
40
60
70
80
0
10
20
30
40 50 60
70
80 90 100
50
90 100
woningtype (eengezins/meergezins)
€€€€ 80
90 100
1.174.000 woningen
bron: WiMRA 2021
10 https://onderzoek.amsterdam.nl/interactief/staat-van-de-metropoolregio-amsterdam
18
2.1.1 Amsterdam: magneet voor jonge huishoudens vanuit Nederland en het buitenland Amsterdam trekt veel jonge huishoudens vanuit andere delen van Nederland en het buitenland. In de periode 2019-2020 zijn er 44.000 huishoudens naar Amsterdam gekomen, dit is 9% van alle huishoudens in Amsterdam. Voor de jonge huishoudens (tot 35 jaar, zonder kinderen) ligt dit op 23%. Amsterdam heeft daardoor een relatief jonge bevolking. Veel huishoudens wonen alleen en er zijn relatief weinig gezinnen. Veel huishoudens kiezen ervoor om vlak voor de gezinsfase, of als de kinderen nog klein zijn de stad uit te verhuizen, vaak naar een regiogemeente. Er wonen relatief weinig middeninkomens en relatief veel huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens (€40.024) in Amsterdam. Het aandeel hoge inkomens is hier gemiddeld. Er zijn relatief weinig eigenaar-bewoners in Amsterdam en het grootste deel van de woningen wordt verhuurd. Daarin speelt de vrije sector verhuur een grotere rol dan elders. Woningen zijn in Amsterdam kleiner en het gaat vooral om meergezinswoningen. De gemiddelde huurprijs ligt met €784 hoog, alleen in Amstelland-Meerlanden ligt het hoger. De huren in de vrije sector van particulieren zijn in Amsterdam het hoogst, gemiddeld €1368. Veel huishoudens in Amsterdam zijn op zoek naar een andere woning, 35% wil zeker binnen twee jaar verhuizen.
Woningzoekenden in Amsterdam kijken vooral naar appartementen (52%) en slechts 15% geeft aan uitsluitend naar eengezinswoningen te kijken. Toch zou 52% wel een tuin willen hebben. Een kwart (24%) van hen zoekt een woning waar plek is voor een werkruimte, het hoogst van alle deelregio’s. De meesten zoeken een rustig stedelijk woonmilieu (23%) of een wijk nabij voorzieningen (wonen-winkels-werken, 19%). Bijna één op de vijf (19%) wil grootstedelijk wonen. Bewoners zijn gemiddeld tevreden met hun woning (7,7) en hun buurt (7,6), maar dit ligt wel lager dan in de andere delen van de MRA. Ook over burencontact (6,1) is men minder positief dan gemiddeld (6,6). Voorzieningen als openbaar vervoer (7,7) en winkels (7,7) worden dan weer beter beoordeeld dan in andere deelregio’s.
Figuur 2.2 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Amsterdam, 2021 (%) 11 leeftijd tot 35 0
35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
40 50 60
€€€ 70
475.000 huishoudens
koop
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m²
0
vrije sector
60-99 m²
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 80 90 100
450.000 woningen
bron: WiMRA 2021
11 In een aantal deelregio’s loopt het aantal huishoudens en het aantal woningen sterk uiteen. Dit komt omdat
huishoudens ook buiten de woningvoorraad kunnen wonen (woonboten, in (voormalige) winkels of bedrijfsgebouwen), er woningen leeg staan, en er woningen zijn met meerdere huishoudens.
19
2.1.2 Zaanstreek-Waterland: relatief betaalbaar en aantrekkelijk voor lagere inkomens In Zaanstreek-Waterland wonen wat minder jonge en wat meer oudere huishoudens dan in de meeste andere regio’s. Inkomens liggen hier wat lager dan elders: met 25% is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (€80.048 of meer) het kleinst. Het aandeel lage inkomens ligt hier na Amsterdam het hoogst (40%). Er zijn hier relatief veel eigenaar-bewoners (61%), maar ook de sociale huursector is groter dan in veel andere deelregio’s (31%). Op Almere/Lelystad na staan hier de meeste eengezinswoningen (74%). De huren zijn met gemiddeld €632 relatief betaalbaar. Gemiddeld zijn huurders 27% van het netto maandinkomen kwijt aan huur. In alle andere deelregio’s ligt zowel de gemiddelde huur als de huurquote hoger. Er verhuizen relatief veel gezinnen naar Zaanstreek-Waterland, vaak uit Amsterdam. Per saldo verhuizen er relatief veel lage inkomens vanuit Amsterdam naar Zaanstreek-Waterland. In Zaanstreek-Waterland wil 20% zeker binnen twee jaar verhuizen, het laagste aandeel van alle deelregio’s. Huishoudens die in Zaanstreek-Waterland een woning zoeken, kijken vaak naar gelijkvloerse woningen (41%) en zijn ook relatief vaak enkel op zoek naar een appartement (41%). Zij zoeken een dergelijke woning in een woonwijk of bij voorzieningen (wonen-winkelswerken).
Daarnaast is er ook redelijk grote groep die juist in een ruim opgezet woonmilieu wil wonen (29%). Bewoners zijn hier tevreden met hun woning (8,1) en hun buurt (7,8) en vooral het burencontact wordt hier hoog beoordeeld (7,0), hoger dan in andere deelregio’s.
Figuur 2.3 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Zaanstreek-Waterland, 2021(%) leeftijd tot 35 0
35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
€€€
40 50 60
70
150.000 huishoudens
koop
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m²
0
vrije sector
60-99 m²
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 80 90 100
149.000 woningen
bron: WiMRA 2021
20
2.1.3 Almere/Lelystad: een gezinsmilieu met relatief veel middeninkomens In Almere/Lelystad wonen relatief veel gezinnen. Zowel het aandeel stellen met kinderen (32%) als het aandeel eenoudergezinnen (12%) is hier het hoogst. De huishoudens zijn hier relatief jong. Op Amsterdam na wonen hier de meeste jonge huishoudens (tot 35 jaar) en de minste 75plus huishoudens. Almere/Lelystad heeft veel huishoudens met een middeninkomen (€40.024 tot €60.036 per jaar). Zowel inkomens tot de sociale huurgrens als hoge inkomens komen hier minder voor dan in de meeste andere deelregio’s. Dit is de regio met het meeste eigenwoningbezit (64%), de meeste eengezinswoningen (77%) en de meeste grote woningen (meer dan 100 m2). Er verhuizen relatief veel gezinnen naar Almere/Lelystad, vaak uit Amsterdam. Huishoudens die in Almere/Lelystad op zoek zijn naar een woning, zoeken vooral naar eengezinswoningen in een woonwijk (28%) of een ruim opgezette wijk (32%). Bijna de helft (48%) zoekt uitsluitend naar een eengezinswoning, samen met Gooi en Vechtstreek is dit het hoogste aandeel van alle deelregio’s. De woning moet het liefst een tuin hebben (64%). Bewoners zijn in Almere/Lelystad gemiddeld meer tevreden over hun woning (8,2) dan over hun buurt (7,8). Dit verschil is groter dan in andere deelregio’s. Het openbaar vervoer in de buurt wordt relatief hoog gewaardeerd (7,3).
Figuur 2.4 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Almere/Lelystad, 2021 (%) / tot 35 0
y
leeftijd 35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
vrije sector
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m² 60-99 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
€€€
40 50 60
70
125.000 huishoudens
koop
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 80 90 100
121.000 woningen
bron: WiMRA 2021
21
2.1.4 Gooi en Vechtstreek: vergrijst en nieuwe instroom van gezinnen met een hoog inkomen In Gooi en Vechtstreek wonen relatief veel oudere huishoudens. Het aandeel 75-plus huishoudens is hier het hoogst (13%). Het aandeel alleenwonende huishoudens is hier na Amsterdam en Zuid-Kennemerland/IJmond het hoogst, vooral door een groot aantal alleenwonende ouderen. Gooi en Vechtstreek heeft op Amstelland-Meerlanden na de meeste huishoudens met een hoog inkomen (€80.048 per jaar of meer). Maar ook de groep met een inkomen tot de sociale huurgrens is hier met 39% niet klein en gelijk aan het aandeel in Zaanstreek-Waterland en Zuid-Kennemerland/IJmond. Vooral hogere middeninkomens (€60.036 tot €80.048) zijn in Gooi en Vechtstreek minder vertegenwoordigd. Het eigenwoningbezit is hier met 60% relatief groot. De instroom van huishoudens uit andere delen van de MRA (met name Amsterdam) is sterk toegenomen in 2019-2020 ten opzichte van 2017-2018 (van 3600 naar 4200; +17%), sterker dan in andere delen van de MRA. Hierbij ging het relatief vaak om gezinnen (44%), ook vaker dan gemiddeld in de MRA. Per saldo verhuizen er relatief veel hoge inkomens vanuit Amsterdam naar Gooi en Vechtstreek. Huishoudens die in Gooi en Vechtstreek een woning zoeken, zoeken net als in Almere/Lelystad, vooral een eengezinswoning (48%). De behoefte aan een woning met tuin is hier zeer hoog (72%).
Een grote groep woningzoekenden zoekt een woning in een ruim opgezet woonmilieu (32%), maar ook het historisch gevarieerde laagbouwmilieu is relatief sterk in trek (18%). De tevredenheid met de woning (8,2) en buurt (8,0) is hier hoog, het hoogst van alle deelregio’s. Maar bewoners zijn minder positief over het openbaar vervoer in de buurt (6,7), het laagst van alle deelregio’s.
Figuur 2.5 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Gooi en Vechtstreek, 2021 (%) leeftijd tot 35 0
35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
€€€
40 50 60
koop
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m²
0
vrije sector
60-99 m²
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 70
118.000 huishoudens
80 90 100
120.000 woningen
bron: WiMRA 2021
22
2.1.5 Amstelland-Meerlanden: veel hoge inkomens en relatief veel dure huur In de deelregio Amstelland-Meerlanden liggen de inkomens het hoogst. Hier behoort een op de drie huishoudens tot de hoogste inkomensgroep (€80.048 per jaar) en wonen de minste huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens (€40.024). De meeste huishoudens bestaan uit stellen. Vooral het aandeel stellen met kinderen is in Amstelland-Meerlanden hoger dan elders. Het eigenwoningbezit is hier, als we Amsterdam buiten beschouwing laten, gemiddeld. Verhuur in de vrije sector komt hier op Amsterdam na het vaakst voor, de sociale huursector is relatief klein. De gemiddelde huur ligt dan ook het hoogst van alle deelregio’s. Gemiddeld betalen huurders €812 per maand aan kale huur. Dit is 30% van hun netto inkomen. In de vrije sector van particulieren wordt gemiddeld €1289 betaald. Alleen in Amsterdam liggen de huren in de vrije sector hoger. Het aandeel meergezinswoningen is hier op Amsterdam en ZuidKennemerland/IJmond na het hoogst. Amstelland-Meerlanden heeft een relatief grote instroom van buiten de MRA. Zowel het aandeel verhuizen vanuit de rest van Nederland (13%) en vanuit het buitenland (15%) is hoog. Er wordt veel verhuisd tussen Amstelland-Meerlanden en Amsterdam. Per saldo verhuizen er relatief veel hoge inkomens vanuit Amsterdam naar Amstelland-Meerlanden.
Bijna een kwart (24%) van de huishoudens in Amstelland-Meerlanden wil zeker binnen twee jaar verhuizen. Dat is, op Amsterdam na, het hoogste aandeel verhuisgeneigden per deelregio. Huishoudens die in deze deelregio een woning zoeken, zijn net als in Zaanstreek-Waterland relatief vaak enkel op appartementen gericht (42%) en willen relatief vaak gelijkvloers wonen (38%). Zij willen dit vaak in een woonmilieu met voorzieningen nabij (wonen-winkels-werken of rustig stedelijk). Maar ook hier geldt dat er daarnaast een redelijk grote groep woningzoekenden is die een woning zoekt in een ruim opgezet woonmilieu (25%) of een woonwijk (24%). Bewoners zijn tevreden met hun woning (8,1) en hun buurt (7,9). Het openbaar vervoer in de buurt (6,9) wordt wel relatief laag beoordeeld.
Figuur 2.6 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Amstelland-Meerlanden, 2021 (%) leeftijd tot 35 0
35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
vrije sector
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m² 60-99 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
€€€
40 50 60
koop
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 70
159.000 huishoudens
80 90 100
156.000 woningen
bron: WiMRA 2021
23
2.1.6 Zuid-Kennemerland/IJmond: van dure woonmilieus tot relatief betaalbaar Zuid-Kennemerland/IJmond heeft relatief veel alleenwonende huishoudens en meergezinswoningen. Op beide gebieden komt de deelregio na Amsterdam. Op andere vlakken is het beeld in deze deelregio vrij gemiddeld, maar er zijn duidelijke verschillen tussen ZuidKennemerland en IJmond. In IJmond wonen relatief veel oudere huishoudens en stellen met en zonder kinderen. Zuid-Kennemerland heeft meer jonge huishoudens en alleenwonenden. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (€80.048 of meer) ligt in Zuid-Kennemerland hoger dan in de meeste andere delen van de MRA, terwijl dit aandeel in IJmond juist relatief klein is. In IJmond hebben meer huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens. Verhuur in de vrije sector komt vooral in Zuid-Kennemerland relatief veel voor. Ook het hogere aandeel meergezinswoningen in Zuid-Kennemerland/IJmond komt voor rekening van ZuidKennemerland. Daar zijn er ook relatief veel kleine woningen (kleiner dan 60 m2). De verschillen in de gemiddelde huurprijs tussen IJmond (€631) en Zuid-Kennemerland (€752) zijn relatief groot. Ook afgezet tegen het inkomen zijn huren in IJmond beter betaalbaar. Daar zijn huurders gemiddeld 27% van hun inkomen kwijt aan huur, in Zuid-Kennemerland is dit 30%.
De woonvoorkeuren van huishoudens die in IJmond willen wonen verschillen van hen die in ZuidKennemerland willen wonen. Woningzoekenden in IJmond zijn relatief vaak op zoek naar appartementen (44%), vaak gelijkvloers (44%). Woningzoekenden in Zuid-Kennemerland kijken eerder naar een woning in een meer rustig stedelijk woonmilieu (25%) of een wijk met historisch gevarieerde laagbouw (21%). Net als in Amsterdam hebben de woningzoekenden in ZuidKennemerland geen sterke voorkeur voor een- of meergezinswoning, 27% kijkt naar beide woningtypen. Er verhuizen relatief veel huishoudens vanuit Amsterdam naar Haarlem (2330; netto +1080 in 2019-2020). Vanuit Haarlem verhuizen er vervolgens veel huishoudens naar de omliggende gemeenten in Zuid-Kennemerland/IJmond (1850; netto +240). Bewoners zijn tevreden met hun woning (8,1) en hun buurt (7,8). Het aanbod aan winkels in de buurt wordt hier, samen met Amsterdam, het hoogst beoordeeld van alle deelregio’s (7,7). Figuur 2.7 Kenmerken huishoudens en woningvoorraad Zuid-Kennemerland/IJmond, 2021 (%) / tot 35 0
leeftijd
35-55
55-75
segmenten sociale huur
75+
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
inkomen
€ 0
10
20
€€ 30
€€€
40 50 60
koop
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
huishoudenstype
woonoppervlak <60 m²
0
vrije sector
60-99 m²
>100 m²
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
woningtype
€€€€ 70
177.000 huishoudens
80 90 100
178.000 woningen
bron: WiMRA 2021
24
Deel I: Woningvoorraad en Bewoning
Foto: Landsmeer, 2018. Fotograaf: Michiel Wijnbergh.
25
3 Woningvoorraad en bewoning
Kernpunten: Op 1 januari 2021 telt de Metropoolregio Amsterdam (MRA) 1.203.000 huishoudens. De coronacrisis tempert de bevolkingsgroei in de MRA als gevolg van oversterfte en verminderde buitenlandse instroom. Het aandeel huishoudens met de laagste inkomens tot de huurtoeslaggrens is iets toegenomen, van 23% in 2019 naar 24% in 2021. Het aandeel huishoudens tot de sociale huurgrens (€40.024) ligt op 42%. De kleine toename is mede een gevolg van de coronacrisis, maar komt ook door vergrijzing en het achterblijven van pensioenen. Het aandeel hoge inkomens (> €60.036) is toegenomen, van 37% in 2019 naar 42% in 2021. Vooral stellen jonger dan 55 jaar en stellen met kinderen hebben in toenemende mate een hoog inkomen. De inkomensverdeling polariseert daarmee; over de periode 2017-2021 valt vooral de afname van de middeninkomens op (van 22% in 2017 naar 16% in 2021). De woningvoorraad is in 2018 en 2019 met 15.000 woningen per jaar gegroeid. De groei in 2020 is naar verwachting vergelijkbaar. De groei van de vrije sector huur van particulieren zet door. In 2021 is 12% van de woningvoorraad een vrije sector huurwoning van een particulier (2019: 11%; 2017: 8%). Het aandeel middeldure huurwoningen bleef gelijk (7%), net als het aandeel sociale huur van corporaties (30%) en het aandeel koopwoningen (48%).
De groei zat in de dure huur van meer dan €1053 (corporatie en particulier samen: van 6% naar 9%). Betaalbare koopwoningen (< €188.000) bereikbaar voor lage inkomens zijn er nauwelijks meer in de MRA. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio’s Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland is dit segment nauwelijks meer aanwezig in de voorraad. De MRA telt een hoger aandeel lage inkomens dan er betaalbare woningen in de voorraad aanwezig zijn. Sociale corporatiewoningen worden wel in toenemende mate bewoond door lage inkomens (84%). En andersom huren de meeste lage inkomens ook sociaal (65%). Maar daarnaast komen lage inkomens in toenemende mate in de vrije sectorhuur van particulieren terecht (8%). Ook onder de middeninkomens en hoge inkomens is het deel dat in de vrije sector van particulieren huurt toegenomen. Onder hoge inkomens is het eigenwoningbezit afgenomen. Gemiddeld betalen huurders in de particuliere vrije sector €1305 aan kale huur per maand, recent verhuisden zitten op €1403. Dit komt neer op respectievelijk 36% en 37% van hun inkomen. Dit is een sterke stijging ten opzichte van 2019 (totaal: 33%, recent verhuisd: 34%). Huishoudens met een koopwoning betalen gemiddeld €771 aan bruto hypotheek. Na verrekening van de hypotheekrenteaftrek is dit 16% van hun inkomen. In 2019 lag dit op 17%.
Gemiddeld zijn huishoudens 28% van hun inkomen kwijt aan vaste woonlasten (huur/hypotheek, energie- en servicekosten, bijdrage VvE). Voor de laagste inkomens ligt deze woonquote op 39%.
26
3.1 Groei Metropoolregio Amsterdam stagneerde in 2020
houdens
Figuur 3.1 Huishoudens totaal en per deelregio, MRA, 2010-2021 (peildatum 1 januari) 1.400.000
aantal huishoudens
120
index (2010 = 100%)
1.200.000 115 1.000.000 110
800.000 600.000
105
400.000 100 200.000 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
ruim 1,2 miljoen huis-
Op 1 januari 2021 telt de Metropoolregio Amsterdam (MRA) 1.203.000 huishoudens. 12 Dat is ruim 17.000 (+1,5%) meer dan op 1 januari 2019. De groei vond vooral in 2019 plaats, toen nam het aantal huishoudens met 13.000 toe (+1,1%), een tempo dat vergelijkbaar is met de voorgaande jaren. In 2020 groeide de MRA nog maar met 5.000 huishoudens (+0,4%). De afgenomen groei werd veroorzaakt door de coronacrisis. Er was sprake van oversterfte als gevolg van het coronavirus en met de pandemie viel ook de instroom van huishoudens uit het buitenland weg. In 2020 kwamen er in de MRA voor het eerst sinds 2001 minder huishoudens bij dan gemiddeld in Nederland (+0,6%). Het inwoneraantal van de MRA groeide in hetzelfde tempo als het aantal huishoudens. Op 1 januari 2021 telt de MRA 2.517.000 inwoners, 1,5% meer dan in 2019. Ook het aantal inwoners groeide in 2020 minder hard dan in voorgaande jaren (+0,4%).
95
'10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21
Gooi en Vechtstreek
Almere/Lelystad
Zaanstreek-Waterland
Amstelland-Meerlanden
Zuid-Kennemerland/IJmond
Amsterdam
MRA
bron: CBS
Groeitempo in 2020 gedaald in vijf van de zes deelregio’s In de meeste deelregio’s stagneerde de groei van het aantal huishoudens in 2020. Alleen in Gooi en Vechtstreek lag het groeitempo hoger dan in 2019. Amsterdam is de enige deelregio waar het aantal huishoudens afnam in 2020, (-0,1%). In de andere deelregio’s was er nog wel groei, deze was het grootst in Almere/Lelystad (1,4%) en het kleinst in Zuid-Kennemerland/IJmond (0,3%). Vooral groei aantal alleenwonende huishoudens stokt De afnemende groei is vooral terug te zien bij alleenwonende huishoudens, dit aantal nam zelfs voor het eerst in jaren af tussen 2019 en 2020 (-500). De afgelopen jaren kwamen er gemiddeld zo’n 5.000 alleenwonenden bij. De afname tijdens het coronajaar wordt veroorzaakt door de verminderde buitenlandse instroom, waarvan een groot deel uit alleenwonenden bestaat. Daarnaast overleden er door het coronavirus meer ouderen dan in eerdere jaren, en deze groep woont relatief vaak alleen. Ook het aantal stellen met kinderen groeide nauwelijks, terwijl het 12 Deze paragraaf is gebaseerd op registratiecijfers, afkomstig van het CBS.
27
aantal stellen zonder kinderen wel doorgroeide. Dit ging de afgelopen twee jaar harder dan voorheen, met zo’n 5.000 per jaar. De genoemde ontwikkelingen veranderen de huishoudenssamenstelling in de MRA en de deelregio’s niet substantieel. Net als in 2019 is in 2021 43% van de huishoudens alleenwonend, 25% is een stel zonder kinderen, 22% is een stel met kinderen en 9% is een eenoudergezin. Amsterdam kenmerkt zich door een groot aandeel alleenwonenden (54%), maar hier zien we wel een kleine verschuiving: dit aandeel is met 1 procentpunt afgenomen. Dit gebeurde in de twee voorgaande jaren ook al. Vergrijzing zichtbaar: aantal 55-plus huishoudens neemt opnieuw toe Het effect van de vergrijzing is ook de afgelopen twee jaar zichtbaar. In alle deelregio’s daalt het aandeel huishoudens in de leeftijdsgroep 35-54 jaar en neemt het aandeel 55-74 jarige huishoudens toe. In 2020 nam voor het eerst in jaren ook het aantal jonge huishoudens (onder 35 jaar) af. Dit komt vooral door de afgenomen instroom van jonge huishoudens uit binnen- en buitenland.
3.2 Inkomensontwikkeling: in meeste regio’s toename lage inkomens