20220718110 2. Bijlage 1 Rapportaage woningbouw 2022

Sociale huur Tot aftoppingsgrens Sociale huur Tot liberalisatiegrens Middensegment laag Huur en koop Middensegment hoog Huur en koop Vrije segment Geen kaders, huur en koop Prijssegment nog niet bekend Aantal grondgebonden Aantal appartement Aantal onbekend

Verwachte segmentering 2022 t/m 2030 (o.b.v. beschikbare informatie) 2240 = ca. 20%

Beleid

40% (waarvan 70% tot aftoppingsgrens

2877 = ca.25% 2359 = ca.20%

40% (waarvan 60% middelduur laag)

2168 = ca.19% 1795 = ca.16%

20%

4014 woningen 556 12.596 3511

-

Tabel 8 Verwachte segmentering 2022 t/m 2030 voor 15.453 geplande woningen (Bron: monitor plancapaciteit)

De verdeling binnen de plancapaciteit 2022 t/m 2030 zit op dit moment goed of zelfs boven de streefpercentages (45% sociaal, 39% middelduur, 16% vrije sector). Voor de plannen waarvan nog geen segmentering bekend is, kunnen we in principe uitgaan van de huidige beleidskaders (40-40-20 spelregels). Verder moet bij de verdeling in tabel 8 worden vermeld dat het voor grote delen nog een indicatie is. Voor de meeste plannen is nog geen anterieure overeenkomst afgesloten. De plannen kunnen daarmee nog veranderen. Ook dient nog rekening te worden gehouden met de ca. 4000 woningen waarvan nu nog onbekend is in welk segment zij zullen vallen. Dat is 28% van de plancapaciteit. Voor deze woningen vindt maximale inspanning plaats om ook hier de segmentering 40-40-20 te realiseren. In de komende jaren woningen worden gerealiseerd in de categorie ‘toevoegingen anderszins’, hierdoor kan de verhouding nog veranderen. Hierop kan de gemeente in principe niet sturen en zijn ook geen segmenteringen bekend, maar de afname in 2020 en 2021 is mogelijk wel het gevolg van aangescherpte regelgeving met betrekking tot splitsing. Segmentering per stadsdeel Onderstaande figuren geven de segmentering van de woningbouwplannen per stadsdeel weer voor de periode 2022 t/m 2030. Het gaat enkel om de plannen waarvan het woningbouwprogramma is ingevuld (dit is het geval bij ca. 2/3 van de plannen).

Bij de overige plannen is nog geen segmentering ingevuld en deze zijn dus niet meegeteld in de percentages. Let wel: het betreft hier een inschatting van de segmentering. Uitschieter is stadsdeel Centrum, waar op dit moment ca. driekwart van de planning in het vrije segment is gepland. Verklaring hiervoor is dat er relatief veel plannen kleiner dan 29 woningen zijn in Centrum, waardoor de verdeling 40-40-20 niet van toepassing is. De andere stadsdelen tonen een meer gelijke

-25-

verdeling. Het aandeel sociale huurwoningen in Schalkwijk is relatief laag vergeleken met de andere stadsdelen. Er zijn met name woningen in het middensegment gepland. Voor Noord, Oost en Zuidwest geldt juist dat een hoog aandeel sociale huurwoningen is gepland.

-26-

4.3 Ontwikkelzones Haarlem heeft acht ontwikkelzones aangewezen waarbinnen de woningbouwplannen de komende jaren voor een groot deel moeten worden gerealiseerd. In de Omgevingvisie 2025 is het voornemen om zoveel mogelijk woningen in de ontwikkelzones te laten landen opgenomen. Voor deze zones hebben we in 2019 en 2020 samenhangende ontwikkelvisies vastgesteld. Binnenstedelijk bouwen betekent verschillende gebiedsopgaven combineren, zoals de stedelijke kwaliteit behouden, de werkgelegenheid laten meegroeien, zorgen voor voldoende voorzieningen en goede bereikbaarheid en kansen benutten op het gebied van duurzaamheid. We bouwen daarom bijvoorbeeld zoveel mogelijk rondom ov-knooppunten. Tot en met 2025 moeten er in de ontwikkelzones 4.400 woningen opgeleverd worden.

2100

[ T r e k d e a a n d a c h t v a n u w l e z e r m e t

-27-

Overzicht aantal woningen per ontwikkelzone en plancapaciteit 2020 t/m 2025 Stadsdeel Ontwikkelzone Gepland Opgeleverd Plancapaciteit: aantal 2021 inschatting woningen opleveringen in visies 2022 t/m 2025 Oost Spaarnesprong 530 380 Oost Oostpoort 1009 116 Schalkwijk Schipholweg 1980 20 287 Schalkwijk Europaweg >3000 2023 Noord Planetenlaan/Orioinweg 575 190 Noord Spaarndamseweg 650 34 390 Zuidwest Zijlweg-West 620 Zuidwest OZZW Spoorzone 2100 306 1017 Totaal 10.540 360 4.273

Plancapaciteit: inschatting opleveringen Na 2025 893 2357 385 509 612 710 5.541

Tabel 9 Overzicht aantal woningen per ontwikkelzone en plancapaciteit 2020 t/m 2025

In tabel 9 is de relatie te zien tussen het aantal woningen per ontwikkelzone en de reeds beschikbare plancapaciteit op basis waarvan in de periode 2022 t/m 2025 gebouwd kan worden. Het grootste gedeelte van de Haarlemse plancapaciteit valt (ca 10.000 woningen) valt binnen de ontwikkelzones. Segmentering woningbouwprogramma in ontwikkelzones (op basis van beschikbare informatie) Stadsdeel Ontwikkelzone Sociaal (tot de Middensegment Vrije segment liberalisatiegrens) (huur en koop) (geen kaders) Oost Spaarnesprong 398 24 18 Oost Oostpoort 40% 40% 20% Schalkwijk Schipholweg 240 240 140 Schalkwijk Europaweg 1063 2153 579 Noord Planetenlaan/Orioinweg 154 21 Noord Spaarndamseweg 545 20 112 Zuidwest Zijlweg-West 325 97 Zuidwest OZZW Spoorzone 775 80 97

Segmentering nog niet bekend 183 235 234 538 182 449 715

Tabel 10 Segmentering woningbouwprogramma in ontwikkelzones, periode 2021 t/m 2025

Van de 5.222 geplande woningen in de periode 2022 t/m 2025 is van 4.481 woningen (85%) bekend in welk segment zij worden gerealiseerd. In tabel 10 is te zien dat de verhouding in de plancapaciteitperiode 2021 t/m 2025 dicht bij het stedelijke streefcijfer komt van 40/40/20. Voor de zones aan de westkant van de stad geldt dat daar 50/50 moet worden gerealiseerd. Omdat het grootste deel van de productie hier gepland is in de periode 2026 t/m 2030 geven deze cijfers een vertekend beeld.

4.4 Plancapaciteit na 2030 Na 2030 staan slechts ca. 400 woningen in de plancapaciteit genoemd. Voor de korte en middellange termijn levert dit geen moeilijkheden op, er is immers voldoende plancapaciteit tot 2030. Ook is te verwachten dat een deel van de plannen van voor 2030 zal doorschuiven naar de periode van na 2030 (inschatting op basis van ervaring in het verleden ca. 30%). Toch is het belangrijk om in dit kader stil te staan bij Omgevingsvisie 2045. Hierin wordt namelijk ook na 2030 een woningbouwambitie geschetst. Deze ambitie is echter nog niet kwantitatief ingevuld en zal afhankelijk zijn van de behoefte op dat moment. Er zullen op termijn dus woningbouwlocaties (en plannen) moeten worden toegevoegd om te voldoen aan de behoefte. Het spreekt voor zich dat de onzekerheid voor de periode tussen 2030 en 2040 nog groter is. Om deze reden wordt er beperkt gerapporteerd.

-28-

5. Conclusie en vervolg 5.1 Conclusie De gewenste groei voor de periode 2016 t/m 2025 uit het coalitieprogramma 2018-2022 bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van 1.000 woningen per jaar. In de periode 2016 t/m 2021 is de woningvoorraad met 3.826 gegroeid. Dat zijn gemiddeld ca. 640 woningen per jaar. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen is voor de periode 2022 t/m 2025 een groei mogelijk van nog eens ca. 6.745 woningen. De ervaring leert dat circa 30% van de woningbouwplannen niet volgens planning wordt gerealiseerd, dat resulteert in een toename van ca. 4.750 woningen. Verder zal boven op de nieuwbouwplannen nog een aantal woningen worden toegevoegd in de categorie ‘toevoegingen anderszins’. De inschatting voor nu is dat op basis van de huidige plancapaciteit, vermeerderd met een geschat aantal overige toevoegingen (ca. 150 per jaar), de ambitie om netto 10.000 woningen tot eind 2025 toe te voegen bijna wordt gehaald. Die inschatting is gebaseerd op het aantal gerealiseerde woningen (3.826), plus de prognose 2022 t/m 2025 (4.725), plus de overige toevoegingen. Dat telt op tot 9.151. Ook laat de plancapaciteit een gunstig beeld zien voor na 2025 voor de woningbouwaantallen. Voor de periode 2026 t/m 2030 zijn dat er 7.654.

De ambitie uit de Woonvisie om tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen toe te voegen ligt daarmee binnen de mogelijkheden. De doelstelling in regionaal verband (Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond) om tot 2030 7.400 (waarvan tenminste 30% sociale huur) woningen toe te voegen ligt op basis van de Monitor Plancapaciteit ook binnen de mogelijkheden. De huidige inspanningen en het geldende beleid lijken op dit moment de vruchten af te werpen, ook al landt de daadwerkelijke realisatie van de plannen pas na 2025. De focus op de ontwikkelzones (en projecten daarbuiten) maakt dat we in de periode 2022 t/m 2030 ca. 10.000 woningen in de planning hebben.

5.2 Vervolg Het behalen van de ambitie gebeurt niet als vanzelf. Haarlem moet alles op alles zetten om woningbouwplannen door te laten gaan en aantallen waar mogelijk te handhaven. De huidige situatie op de woningbouwontwikkel- en bouwmarkt is om een aantal redenen zorgelijk. Plannen lijken meer en meer te vertragen en hiermee komen onze woningbouwambities onder druk. Met het Nationaal Bouwprogramma en een hierop volgende nieuwe Woondeal die het Rijk met de provincie zal afsluiten, zetten we als Haarlem in om middelen en (wettelijk) instrumentarium te verruimen. Ook zoeken we op dit moment samen met de Provincie naar bovenlokale oplossingen voor het stikstofvraagstuk. Hierbij is echter wel te merken dat er zowel bij het Rijk als bij de Provincie nog veel onduidelijk is met betrekking tot de meest effectieve aanpakstrategie en de mogelijkheden hierbinnen. De inschatting is dat oplossingen hier nog niet snel te verwachten zijn. Dit maakt dat we als Haarlem ook moeten blijven inzetten op het vinden van oplossingen op plan- of stedelijk niveau om bouwplannen toch door te kunnen laten gaan. Over hoe dit uitpakt wordt zoals nu gepland eind 2022 meer duidelijk.

Via het Actieplan versnelling woningbouw (2020/0485204) en het binnenhalen van de woningbouwimpulsgelden voor de zones Europaweg, Zuidwest en Oostpoort is hiertoe in 2021 al veel bereikt, maar de acties uit dit actieplan zullen ook de komende tijd met verve moeten worden

-29-

doorgetrokken en uitgevoerd. Daarnaast zullen we als gemeente onderzoeken hoe we in navolging op het Actieplan Versnellen Woningbouw 2020 een Actieplan Versnellen 2022 e.v. kunnen opstellen3. Hoofdelementen hierbinnen kunnen zijn: 1. Versterken (gebieds)ontwikkelingsorganisatie (capaciteit, samenwerking, kennis en kunde). 2. Beter samenwerken met de markt en de woningcorporaties (samen anders) 3. Projecten (met vergunningen) gepland voor de jaren 2022-2024 zo snel mogelijk in aanbouw brengen. 4. Verzilveren van kansen uit boeggolf (bijv. kansrijke projecten voor versnellen uit de jaren 2024 t/m 2026 detecteren en met de markt versneld oppakken). 5. Sneller integrale keuzes maken in de functie van voortgang (bijv. projecten met knelpunten sneller bestuurlijk opschalen). 6. Beleidsactualisaties/wijzingen doorvoeren (bijv. Mobiliteit/parkeernormering). 7. Inzetten op innovatie en procesvernieuwing (bijv. terugdringen doorlooptijden procedures en onderhandelingen door standaardisering van o.a. anterieure overeenkomsten, terugdringen bouwtijden door toepassing van innovatieve technieken). 8. Gebruik maken aanvullende middelen en mogelijkheden via Rijk, Provincie en MRA. Het binnenhalen van aanvullende rijks- provinciale en/of MRA-middelen om de haalbaarheid te vergroten kan hieraan bijdragen.

Verder is het belangrijk om in het kader van veel voorkomende vertragingsfactoren, samen met de ontwikkelende partijen aan zowel de markt als corporatiekant, verder ter verkennen of er op stedelijk niveau beter kan worden samengewerkt ten behoeve van die versnelling. Ook zal met betrekking tot de mobiliteits- en parkeernormeringsvraagstukken soms gezocht en uitgeweken moeten worden naar andersoortige, maar kwalitatief goede, oplossingen. De planning is dit actieplan eind 2022/begin 2023 aan de Commissie Ontwikkeling te presenteren.

3

Valt onder portefeuille RO/Bouwen.

-30-

6. Begrippen, bronnenlijst en colofon Begrippen In de rapportage worden, tenzij expliciet vermeld 4, de volgende begrippen gehanteerd:

Administratieve correctie

Administratie correctie is meestal het gevolg van een niet aan de gemeente gemelde toevoeging of onttrekking.

Aftoppingsgrens

Dit is een begrip uit de huurtoeslag. Huishoudens die recht hebben op huurtoeslag moeten bij toewijzing van corporatiewoningen in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens. Voor één en tweepersoonshuishoudens ligt de grens per 1 januari 2021 op €633,25, voor meerpersoonshuishoudens op €678,66.

Appartement

Aparte woning in een gedeelte van een gebouw. Vaak gesitueerd in een gebouw met meerdere woningen. Appartementen zijn vaak gelijkvloers en gestapeld. Appartementen worden ook wel meergezinswoningen genoemd.

Bruto groei

Toename van het aantal woningen door nieuwbouw en toevoegingen anderszins

Grondgebonden woning

Niet gestapelde woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen worden ook wel eengezinswoningen genoemd.

Impulsgelden

Besluit Impuls Versnelling Woningbouw

Liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens ligt sinds 1 januari 2021 op €752,33. Woningen die tot en met dit bedrag worden verhuurd worden aangemerkt als sociale huurwoning en behoren tot de gereguleerde woningvoorraad. De liberalisatiegrens wordt bepaald door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Netto groei

Bruto groei na aftrek van onttrekkingen

Nieuwbouwproductie

Het aantal (opgeleverde) nieuwbouwwoningen

Nultredenwoning

Woningen die geschikt (te maken) zijn voor mensen met een lichamelijke beperking. De woning is vanaf de straat te bereiken zonder traplopen en in de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken.

Onttrekkingen

Aantal aan de woningvoorraad onttrokken woningen door sloop, samenvoegingen of veranderingen in gebruiksfunctie.

Ontwikkelzone

Ontwikkelzones zijn gebieden in Haarlem waar verschillende woningbouwprojecten bij elkaar in de buurt liggen. Hierdoor ontstaat een aaneensluitend gebied of zone met mogelijkheden, en vaak ook concrete woningbouwplannen, om grotere aantallen (sociale) woningen toe te voegen. De ontwikkeling van deze gebieden geeft ook de kans de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren.

Plancapaciteit

Aantal woningen in (bestaande) woningbouwplannen. Betreft vooral nieuwbouw en de grote kantoortransformaties. Plancapaciteit kan hard of zacht zijn. ‘Harde‘ plancapaciteit heeft de planologische procedures doorlopen.

4

De gehanteerde bronnen hanteren in een aantal gevallen verschillende definities. De bijbehorende brongegevens zijn niet altijd één op één uitwisselbaar. Indien een afwijkende definitie is gebruikt, dan wordt dit expliciet vermeld.

-31-

Planuitstel

Het aantal woningen in woningbouwplannen dat niet doorgaat of doorschuift naar de toekomst als gevolg van (onvoorziene) knelpunten.

RAP

Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016 t/m 2020: De regio geeft thuis! (raad, 2016/196212 juni 2016)

Toevoeging anderszins

Om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegde woningen door opdelen van woningen in zelfstandige woningen of verandering van gebruiksfunctie, bijvoorbeeld door verbouwing van een school of kantoorgebouw of door realisatie van woningen boven winkels.

Woning

De kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik (ten minste 14 m2), ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen en studentenhuizen.

Woonakkoord

In het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio (feb 2021), dat is opgesteld in samenwerking met de Provincie, wordt aangegeven welke woonopgaven er liggen, welke richting de regio op wil en hoe partijen hier gezamenlijk aan gaan werken. Het Woonakkoord vormt de uitwerking van de provinciale Omgevingsvisie en Woonagenda. De regiogemeenten werken met de provincie via het Woonakkoord samen om een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio te blijven, waarvoor alle doelgroepen plek is en die toekomstbestendig is.

Woningbouwsegment:

Binnen het woningbouwprogramma wordt onderscheid gemaakt in drie segmenten: sociale huur, middensegment en vrije sector. Een nadere indeling van deze segmenten staat in tabel 3 op pagina 7.

Woonvisie

Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis (raad, 2021/25829, maart, 2021) Woonvisie Haarlem 2017 – 2020: Doorbouwen aan een (t)huis (raad, 2017/47534, maart 2017).

Bronnenlijst • Plancapaciteit monitor; • CBS, ontwikkeling woningvoorraad; • Buurtmonitor Haarlem; • Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis, Haarlem, maart, 2021; • Gemeentelijke Corona Impact Monitor, februari 2021.

Colofon Titel Datum Peildatum woningbouwcijfers

Rapportage woningbouw Haarlem 2022 Mei 2022 Februari 2022

-32-

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 1 mei 2022

Tekst Kamiel Nuijens, i.s.m. Anco van der Veen (ECDW) ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl