20220041775 Bijlage A Woonwensenonderzoek "Wonen in de MRA" (WiMRA) 2021, hoofdstukken Woningvoorraad en bewoning
Tekst van het document
Wonen in de Metropoolregio 2021 Woningvoorraad en Bewoning
Onderzoek, Informatie en Statistiek
1
Colofon Het onderzoek is uitgevoerd door Onderzoek, Informatie en Statistiek, gemeente Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Het onderzoek is begeleid door de deelnemende gemeenten en corporaties. Begeleidingscommissie: Lisan Wilkens, Metropoolregio Amsterdam Steven Kromhout, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Renée Kuit, gemeente Zaanstad Monique van Diest, gemeente Purmerend Nikkie Gerritsen, gemeente Almere Siemen Tjalsma, gemeente Almere Monique van Doorn, gemeente Almere Betty Boerman, regio Gooi en Vechtstreek Marian Prins, regio Amstelland-Meerlanden Gerard Jager, gemeente Diemen Martine de Graaf, gemeente Haarlem Kees Dignum, gemeente Amsterdam Vera Berkers, gemeente Amsterdam Tessie Dijkers, provincie Noord-Holland
Auteurs: Laura de Graaff, OIS Amsterdam Feiko de Grip, OIS Amsterdam Bart Sleutjes, OIS Amsterdam Hester Booi, OIS Amsterdam Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) Weesperstraat 113-117 1018 VN Amsterdam 020-2510333 onderzoek.amsterdam.nl h.booi@amsterdam.nl Alle publicaties en de onderzoeksverantwoording zijn te vinden op: onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra
Amsterdam, 3 februari 2022 Foto voorzijde: Houthavens Amsterdam, 2021. Fotograaf: Edwin van Eis
2
Inhoud
1 Inleiding
4
1.1 Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten 1.2 Onderzoeksverantwoording
5 6
2 Woningvoorraad en bewoning
7
2.1 Groei Metropoolregio Amsterdam stagneerde in 2020 8 2.2 Inkomensontwikkeling: in meeste regio’s toename lage inkomens 9 2.3 Woningvoorraad groeit met ruim 15.000 per jaar 13 2.4 Ontwikkeling woningvoorraad: groei vrije sector huur 14 2.5 Vergelijking inkomens en woonsegmenten: ruimte voor lage inkomens verder afgenomen 20 2.6 Bewoning woningvoorraad: toename lage inkomens in sociale huursector, vrije huursector en koopsector 21 2.6.1 Bewoning sociale huurvoorraad 21 2.6.2 Bewoning vrije sector huurvoorraad 23 2.6.3 Bewoning koopvoorraad 24 2.7 Woonsituatie per inkomensgroep: lage inkomens huren vooral sociaal maar vaker in de vrije sector 26 2.8 Huur- en hypotheeklasten: huren in de particuliere vrije sector het meest gestegen 29
3 Woningaanbod 3.1 Recent betrokken woningen: grote rol voor particuliere huur 3.2 Recent verhuisden: groeiende rol particuliere vrije sector huur 3.3 Verhuisstappen recent verhuisden: instromers betrekken particuliere huur 3.4 Redenen om te verhuizen binnen de MRA: woonsituatie verbeteren
36 36 37 39 42
3
1 Inleiding
Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) 2021 geeft de ontwikkelingen op de woningmarkt weer in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en gaat in op de positie van de verschillende regio’s daarbinnen. Deze publicatie is een voorpublicatie met de eerste resultaten. Er wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de woningvoorraad in de MRA en de inkomensverdeling. In maart 2022 verschijnt de complete rapportage, met daarnaast daarin de thema’s verhuisdynamiek, woonwensen, prettig wonen en duurzaamheid van de woningvoorraad. De MRA is een samenwerkingsverband van 31 gemeenten, twee provincies (Noord-Holland en Flevoland) en de Vervoerregio Amsterdam. Met de MRA Agenda als basis wordt samengewerkt op het gebied van Ruimte, Economie en Mobiliteit, en ook op het gebied van Wonen. Het WiMRA is onderdeel van het programma Bouwen en Wonen. Gezamenlijk onderzoek en kennisdeling is één van de pijlers onder de samenwerking op het gebied van bouwen en wonen in de MRA. Het WiMRA is een belangrijke bron voor regionaal inzicht in de werking van en samenhang op de woningmarkt en voor het gesprek over de woningbouwopgave en de betaalbaarheid van het wonen. Het WiMRA wordt uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en de corporaties vertegenwoordigd in de MRA, waaronder leden van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).
Figuur 1.1 Regio-indeling Metropoolregio Amsterdam
4
1.1 Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten In de hoofdstukken zijn inkomensgrenzen en huur- en koopklassen een terugkerend element. Hiervoor wordt de onderstaande indeling gehanteerd (tabel 1.2). Voor elke inkomensgroep is bepaald welke huur- en koopklasse bereikbaar en/of passend is. De huurgrenzen volgen uit het huurbeleid. De koopklassen zijn bepaald op basis van de leennormen per inkomensgroep. De hypotheeklasten zijn daar weer een afgeleide van. In de grafieken in dit rapport krijgen de corresponderende inkomens-, huur- en koopklassen steeds gelijke kleuren. Tabel 1.2 Woonsegmenten koop en huur en bijbehorende inkomensgroepen, 2021
Segment
€ kale huur per maand
WOZ waarde koop
bruto hypotheek /maand
doelgroep tot huurtoeslaggrens 1
tot €633
tot €98.000
tot €311
doelgroep tot huurtoeslaggrens 2
€633€679
€98.000€147.000
€311 - €466
lage inkomens tot huurtoeslaggrens 1 €23.725 lage inkomens tot huurtoeslag-grens 2 (€23.725 - €32.200)
€679 €752
€147.000€188.000
€752
middelduur 1
€ netto/ maand
inkomensgroep (€ bruto per jaar) groep 1
tot €1701
groep 1
€1701 €2089
€466 - €596
lage inkomens huurtoeslaggrens tot €40.024 groep 2
€2089 €2502
€ 209.000
€596 - €663
lage middeninkomens: €40.024 tot €44.655
groep 3
€2502 €2767
€752 €940
€209.000€237.000
€663 - €751
lage middeninkomens: €44.655 tot €50.030
groep 4
€2767€2994
middelduur 2
€940 €1053
€237.000 €296.000
€751 - €938
middeninkomens: €50.030 tot €60.036
groep 5
€2994€3419
duur 1
€1053 €1400
€296.000 €438.000
hoge inkomens: €60.036 tot €938 - €1389 €80.048 groep 6
duur 2
vanaf €1400
vanaf €438.000
vanaf €1389
bereikbaar grens boven trendmatige huurverhoging sociale huur
hoogste inkomens: €80.048 en meer groep 7
€3419 €4206 €4206 en meer
De inkomensgrens voor de huurtoeslag is voor eenpersoonshuishoudens €23.725 (huurtoeslaggrens 1) en voor meerpersoonshuishoudens €32.200 (huurtoeslaggrens 2). De door de Europese Unie en de rijksoverheid sinds 2011 gehanteerde inkomensgrens ligt in 2021 op €40.024. Van de vrijkomende gereguleerde huurwoningen van corporaties moet 90% worden toegewezen aan de huishoudens met een inkomen tot €40.024. De overige 10% mogen corporaties vrij toewijzen. De grens voor de boventrendmatige maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen ligt in 2021 op €44.655. Echter, vanwege de huurbevriezing (geldig tot 30 juni 2022) is deze voor 2021 op 0% gezet. Huur- en koopklassen Op basis van de huurprijs wordt bepaald of een huurwoning een vrije sector woning of een sociale huurwoning is. Ligt de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (€752) dan wordt een woning in dit rapport ingedeeld bij de vrije sector. De koopvoorraad wordt ingedeeld in WOZ-klassen. Dit zijn de WOZ-waarden van 1/1/2021, met het prijspeil van 2020.
5
1.2 Onderzoeksverantwoording Het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio Amsterdam” (WiMRA) bestaat uit een grootschalige enquête waaraan in totaal ruim 50.000 respondenten uit de MRA hun medewerking hebben verleend. Huishoudens zijn bevraagd over hun huidige en vorige woonsituatie, hun woonlasten en woonwensen. Het veldwerk is, net als de voorgaande edities, uitgevoerd in de periode april-juni. Daarnaast bevat het onderzoek een verhuizingenbestand, opgebouwd uit registratiedata (CBS). Dit bestand bevat gegevens over alle verhuizingen in de regio Amsterdam in de periode 20192020, aangevuld met kenmerken (huishoudsamenstelling, leeftijd, inkomen, opleiding, etc.) van alle huishoudens. De data uit het hoofdstuk ‘Verhuisdynamiek’ zijn hierop gebaseerd. Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ wordt sinds 2017 tweejaarlijks uitgevoerd. In 2013 en 2015 is het onderzoek ook regionaal uitgevoerd, in de voormalige Stadsregio plus Haarlem en Almere. In Amsterdam wordt het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ sinds 1995 tweejaarlijks uitgevoerd. Het WiMRA-onderzoek sluit aan op dit Amsterdamse onderzoek. Steekproeven De steekproeven voor dit onderzoek zijn aangeleverd door de gemeenten. Hen is gevraagd een steekproef te leveren van personen, met maximaal één persoon per adres, niet zijnde een inwonend kind.
De aanlevering en verwerking van de persoonsgegevens is gedaan volgens de richtlijnen die de AVG stelt. Tehuisbewoners en bewoners ouder dan 85 jaar vallen buiten de steekproef. Studenten in zelfstandige studentenwoningen maken wel deel uit van de steekproef. Studenten in onzelfstandige eenheden vallen er grotendeels buiten omdat zij geen eigen adres hebben. Weging van het bestand Het enquêtebestand wordt gewogen naar het totaal aantal bewoonde woningen in de gemeente (of deelgebied daarbinnen). Er wordt gewogen naar de volgende kenmerken: eigendomsverhouding van de woning, huishoudtype, leeftijd van de hoofdbewoner en opleidingsniveau van de hoofdbewoner. De antwoorden op de vragen die in de enquête zijn gesteld, zijn daarmee representatief voor alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA. Er wordt gewerkt met twee wegingen: één die opweegt naar de bewoonde woningen en één die opweegt naar de woningvoorraad (inclusief leegstand). In de meeste gemeenten is het aantal bewoonde adressen gelijk aan het aantal huishoudens en gelijk aan het aantal woningen. In grotere gemeenten loopt dit echter niet altijd gelijk op. Met name in Amsterdam is hier sprake van, maar ook in andere grote plaatsen met een oudere woningvoorraad.
Hier wonen vaker meerdere huishoudens op één adres en wonen huishoudens vaker buiten de woningvoorraad (bijvoorbeeld in woonboten of bedrijfsgebouwen), waarmee het aantal huishoudens groter is dan de woningvoorraad. Rapportage en weergaven van de resultaten In het rapport wordt steeds gerapporteerd op afgeronde percentages (zonder decimalen). De figuren in dit rapport zijn gemaakt op basis van de onafgeronde percentages. Het kan daarom voorkomen dat de staven in de figuur een verschil laten zien, terwijl dit in de (afgeronde) percentages niet het geval is. In dat geval zijn de verschillen dus kleiner dan 1%. Er wordt een ondergrens aangehouden van minimaal 50 respondenten om over een groep te kunnen rapporteren. 6
2 Woningvoorraad en bewoning
Op 1 januari 2021 telt de Metropoolregio Amsterdam (MRA) 1.203.000 huishoudens. De coronacrisis tempert de bevolkingsgroei in de MRA als gevolg van oversterfte en verminderde buitenlandse instroom. Het aandeel huishoudens met de laagste inkomens tot de huurtoeslaggrens is iets toegenomen, van 23% in 2019 naar 24% in 2021. Het aandeel huishoudens tot de sociale huurgrens (€40.024) ligt op 42%. De kleine toename is mede een gevolg van de coronacrisis, maar komt ook door vergrijzing en het achterblijven van pensioenen. Het aandeel hoge inkomens (> €60.036) is toegenomen, van 37% in 2019 naar 42% in 2021. Vooral stellen jonger dan 55 jaar en stellen met kinderen hebben in toenemende mate een hoog inkomen. De inkomensverdeling polariseert daarmee; over de periode 2017-2021 valt vooral de afname van de middeninkomens op (van 22% in 2017 naar 16% in 2021). De woningvoorraad is in 2018 en 2019 met 15.000 woningen per jaar gegroeid. De groei in 2020 is naar verwachting vergelijkbaar. De groei van de vrije sector huur van particulieren zet door. In 2021 is 12% van de woningvoorraad een vrije sector huurwoning van een particulier (2019: 11%; 2017: 8%). Het aandeel middeldure huurwoningen bleef gelijk (7%), net als het aandeel sociale huur van corporaties (30%) en het aandeel koopwoningen (48%).
De groei zat in de dure huur van meer dan €1053 (corporatie en particulier samen: van 6% naar 9%). Betaalbare koopwoningen (< €188.000) bereikbaar voor lage inkomens zijn er nauwelijks meer in de MRA. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio’s Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland is dit segment nauwelijks meer aanwezig in de voorraad. De MRA telt een hoger aandeel lage inkomens dan er betaalbare woningen in de voorraad aanwezig zijn. Sociale corporatiewoningen worden wel in toenemende mate bewoond door lage inkomens (84%). En andersom huren de meeste lage inkomens ook sociaal (65%). Maar daarnaast komen lage inkomens in toenemende mate in de vrije sectorhuur van particulieren terecht (8%). Ook onder de middeninkomens en hoge inkomens is het deel dat in de vrije sector van particulieren huurt toegenomen. Onder hoge inkomens is het eigenwoningbezit afgenomen. Gemiddeld betalen huurders in de particuliere vrije sector €1305 aan kale huur per maand, recent verhuisden zitten op €1403. Dit komt neer op respectievelijk 36% en 37% van hun inkomen. Dit is een sterke stijging ten opzichte van 2019 (totaal: 33%, recent verhuisd: 34%). Huishoudens met een koopwoning betalen gemiddeld €771 aan bruto hypotheek. Na verrekening van de hypotheekrenteaftrek is dit 16% van hun inkomen. In 2019 lag dit op 17%.
Gemiddeld zijn huishoudens 28% van hun inkomen kwijt aan vaste woonlasten (huur/hypotheek, energie- en servicekosten, bijdrage VvE). Voor de laagste inkomens ligt deze woonquote op 39%.
7
2.1 Groei Metropoolregio Amsterdam stagneerde in 2020
miljoen huishoudens
Figuur 2.1 Huishoudens totaal en per deelregio, MRA, 2010-2021 (peildatum 1 januari) 1.400.000
aantal huishoudens
120
index (2010 = 100%)
1.200.000 115 1.000.000 110
800.000 600.000
105
400.000 100
200.000 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
ruim 1,2
Op 1 januari 2021 telt de Metropoolregio Amsterdam (MRA) 1.203.000 huishoudens.1 Dat is ruim 17.000 (+1,5%) meer dan op 1 januari 2019. De groei vond vooral in 2019 plaats, toen nam het aantal huishoudens met 13.000 toe (+1,1%), een tempo dat vergelijkbaar is met de voorgaande jaren. In 2020 groeide de MRA nog maar met 5.000 huishoudens (+0,4%). De afgenomen groei werd veroorzaakt door de coronacrisis. Er was sprake van oversterfte als gevolg van het coronavirus en met de pandemie viel ook de instroom van huishoudens uit het buitenland weg. In 2020 kwamen er in de MRA voor het eerst sinds 2001 minder huishoudens bij dan gemiddeld in Nederland (+0,6%). Het inwoneraantal van de MRA groeide in hetzelfde tempo als het aantal huishoudens. Op 1 januari 2021 telt de MRA 2.517.000 inwoners, 1,5% meer dan in 2019. Ook het aantal inwoners groeide in 2020 minder hard dan in voorgaande jaren (+0,4%).
95
'10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21
Gooi en Vechtstreek
Almere/Lelystad
Zaanstreek-Waterland
Amstelland-Meerlanden
Zuid-Kennemerland/IJmond
Amsterdam
MRA
bron: CBS
Groeitempo in 2020 gedaald in vijf van de zes deelregio’s In de meeste deelregio’s stagneerde de groei van het aantal huishoudens in 2020. Alleen in Gooi en Vechtstreek lag het groeitempo hoger dan in 2019. Amsterdam is de enige deelregio waar het aantal huishoudens afnam in 2020, (-0,1%). In de andere deelregio’s was er nog wel groei, deze was het grootst in Almere/Lelystad (1,4%) en het kleinst in Zuid-Kennemerland/IJmond (0,3%). Vooral groei aantal alleenwonende huishoudens stokt De afnemende groei is vooral terug te zien bij alleenwonende huishoudens, dit aantal nam zelfs voor het eerst in jaren af tussen 2019 en 2020 (-500). De afgelopen jaren kwamen er gemiddeld zo’n 5.000 alleenwonenden bij. De afname tijdens het coronajaar wordt veroorzaakt door de verminderde buitenlandse instroom, waarvan een groot deel uit alleenwonenden bestaat. Daarnaast overleden er door het coronavirus meer ouderen dan in eerdere jaren, en deze groep woont relatief vaak alleen. Ook het aantal stellen met kinderen groeide nauwelijks, terwijl het 1 Deze paragraaf is gebaseerd op registratiecijfers, afkomstig van het CBS.
8
aantal stellen zonder kinderen wel doorgroeide. Dit ging de afgelopen twee jaar harder dan voorheen, met zo’n 5.000 per jaar. De genoemde ontwikkelingen veranderen de huishoudenssamenstelling in de MRA en de deelregio’s niet substantieel. Net als in 2019 is in 2021 43% van de huishoudens alleenwonend, 25% is een stel zonder kinderen, 22% is een stel met kinderen en 9% is een eenoudergezin. Amsterdam kenmerkt zich door een groot aandeel alleenwonenden (54%), maar hier zien we wel een kleine verschuiving: dit aandeel is met 1 procentpunt afgenomen. Dit gebeurde in de twee voorgaande jaren ook al. Vergrijzing zichtbaar: aantal 55-plus huishoudens neemt opnieuw toe Het effect van de vergrijzing is ook de afgelopen twee jaar zichtbaar. In alle deelregio’s daalt het aandeel huishoudens in de leeftijdsgroep 35-54 jaar en neemt het aandeel 55-74 jarige huishoudens toe. In 2020 nam voor het eerst in jaren ook het aantal jonge huishoudens (onder 35 jaar) af. Dit komt vooral door de afgenomen instroom van jonge huishoudens uit binnen- en buitenland.
2.2 Inkomensontwikkeling: in meeste regio’s toename lage inkomens
middeninkomens: 16%
De coronacrisis heeft voor een deel van de huishoudens (grote) financiële consequenties gehad. Dit is terug te zien in een groei van de lage inkomens in de Metropoolregio Amsterdam en een afname van de laagste middeninkomens. Met name de laagste inkomens, tot de huurtoeslaggrens, namen iets toe ten opzichte van 2019, van 23% naar 24%. Het aandeel huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens ligt in 2021 op 42%. De laagste middeninkomens (€40.024 - €44.655) namen af van 6% naar 4%. Ook de groep hoogste inkomens is iets afgenomen, van 30% in 2019 naar 28% in 2021. De inkomensgroep daaronder (€60.036-€80.048) nam tegelijkertijd in gelijk mate toe, van 11% naar 13%. Over de periode 2017-2021 valt vooral de aanhoudende krimp van de middeninkomens (€40.024-€60.036) op. In 2021 had 16% van de huishoudens een middeninkomen, in 2017 was dit nog 22%. Deze trends zijn in de meeste deelregio’s terug te zien. Uitzondering vormt Almere/Lelystad: hier nam het aandeel lage inkomens (<€40.024) niet toe, maar juist af (van 40% in 2019 naar 37% in 2021). De afname van de middeninkomens (€40.024-€60.036) over de periode 2017-2021 is in alle deelregio’s terug te zien.
Dit duidt erop dat het niet direct gaat om een verdringing van middeninkomens in bepaalde (duurdere) deelregio’s, maar eerder om een maatschappelijke ontwikkeling waarbij inkomens op huishoudensniveau meer gepolariseerd raken. Figuur 2.3 laat het aandeel huishoudens met een inkomen tot de grens voor sociale huur per wijk (en in een aantal gevallen per gemeente) zien. Dit aandeel lage inkomens ligt gemiddeld op 43%, maar varieert sterk tussen de wijken. Lage inkomens zijn vooral sterk vertegenwoordigd in delen van Amsterdam (Zuidoost, Nieuw-West en Noord), Zaanstad Zuidoost, Haarlem-Meerwijk en Velsen-Noord.
9
Figuur 2.2 Inkomensgroepen (bruto jaarinkomen per huishouden, incl. studenten), MRA, 2017-2021 (%) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
25 23 24
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
22 21 20
16 18 20
8
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
22 23 21
14 17 16
6 4 4
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
20 18 21
16 19 18
6 4 6 4 3 3
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
17 16 18
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
22 19 20
Amsterdam 2017 2019 2021
15 18 18
13 18 17 16 19 20 33 29 30
8
7 4 12 6 3 9 4 3 9
10 11 13
27 30 28
5 14 7 3 10 4 4 11
12 14 17
24 26 25
8
13 13 17
25 27 26
4
4
12
13 10
12 9 9
3 13 5 3 9 4 3 10 7 4 6 3 4 3 16 18 19
12 11 14
31 34 31
12 13 15 12 10 9
11 13
33 35 34 11
28 31 30
6 4 10 7 6 3 7 8 4 3 8 10
25 28 27
%
0 20 40 60 80 100 lage inkomens tot huurtoeslaggrens inkomens vanaf pot.hts-groep tot €40.024 lage inkomens inkomens laagste midden- lagere midden- middenhogere hoogste laagstevanaf middeninkomens €40.024- €44.635 inkomens lagere middeninkomens €44.655- €50.030 tot htsinkomens inkomens inkomens inkomens middeninkomens €50.030-€60.036 hogere middeninkomens €60.036-€80.048 huurtoeslaggroep tot (€40.024 (€44.655(€50.030(€60.036 (vanaf hogere inkomens vanaf €80.048 1)
grens
€40.024
€44.655)
€50.030)
€60.036)
€80.048)
€80.048)
groep 1
groep 2
groep 3
groep 4
groep 5
groep 6
groep 7
1) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
bron: WiMRA 2021
Figuur 2.3 Huishoudens met een laag inkomen (bruto jaarinkomen inkomen tot €40.024), MRA, 2021 (%)
bron: WiMRA 2021
10
De middeninkomens (figuur 2.4) maken gemiddeld 16% uit van de huishoudens en hebben een andere geografische verdeling dan de lage inkomens. Zij zijn relatief veel te vinden in Almere en Lelystad, IJmond, Zaanstreek en Purmerend. Maar ook in de andere delen van de MRA zijn wijken te vinden met relatief veel middeninkomens, zoals Amstelveen-Nieuw-Zuid, AmsterdamDe Eendracht, Uithoorn-Legmeer en de Kwakel, en verschillende wijken in Haarlem. Figuur 2.4 Huishoudens met een middeninkomens (bruto jaarinkomen inkomen €€40.024 - €60.036, MRA, 2021 (%)
bron: WiMRA 2021
Alleenwonenden en ouderen hebben vaker te maken met inkomensdaling De groei van het aandeel lage inkomens in de MRA tussen 2019 en 2021 is bij verschillende huishoudenstypen te zien, maar speelde meer bij de alleenwonenden dan bij de stellen. Het inkomensniveau van een huishouden wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid van één of twee kostwinners. Huishoudens met één volwassene (alleenwonenden en eenoudergezinnen) hebben gemiddeld een veel lager huishoudinkomen dan huishoudens met twee volwassenen (stellen met en zonder kinderen) omdat beide partners vaak betaald werk hebben. Wanneer een alleenwonende te maken heeft met inkomensachteruitgang leidt dit vaker tot een laag inkomen, dan wanneer er nog een ander inkomen in het huishouden aanwezig is. Daarnaast vallen oudere huishoudens (75+) vaker in de groep lage inkomens dan in 2019. Hier lijkt niet zozeer de coronacrisis een rol te spelen, maar het achterblijven van de pensioenen ten opzichte van de gemiddelde inkomensontwikkeling.
11
Figuur 2.5 Inkomensgroepen naar huishoudtypen en leeftijd, MRA, 2019-2021 (%) alleenwonend, tot 35 jaar 2019 2021
70 70
alleenwonend, 35-54 jaar 2019 2021
18 17
61 63
24 20
9
5 7
8 7
7
8 9
alleenwonend, 55-74 jaar 2019 2021
77 78
16 14
4 3 5 3
alleenwonend, 75 jaar en ouder 2019 2021
75 80
16 13
6 3 4 3
stel zonder kinderen, tot 35 jaar 2019 2021
10 9
stel zonder kinderen, 35-54 jaar 2019 2021
14 11
stel zonder kinderen, 55-74 jaar 2019 2021
11 10
17 20
13
14
62 61
16
26 26
stel zonder kinderen, 75 jaar en ouder 2019 2021
15
57 60
27 24 42 43
eenoudergezin 2019 2021
17 21 30 29
62 63
stel met jonge kinderen (basisschool) 2019 2021
13 14
14 11
stel met tiener of volwassen kinderen 2019 2021
12 13
13 10
0
20
11 14 20 21
17 20
17 14 8
9
10 7
56 56
14 18
61 59 40
lage inkomens tot €40.024 (sociale huurgrens) middentot €40.024 inkomens €60.036 tot €80.048 (2x sociale huurgrens)
groep 1,2
30 29
60
% 80
100
hogere hoogste €40.024 tot €60.036 (1,5x sociale huurgrens) inkomens inkomens €80.048 en meer
(€40.024€60.036)
(€60.036 €80.048)
groep 3,4,5
groep 6
(vanaf €80.048)
groep 7 bron: WiMRA 2021
Ook demografische ontwikkelingen spelen een rol. De toename van alleenwonenden en ouderen in de MRA als geheel draagt eveneens bij aan de toename van huishoudens met een laag inkomen. In Almere/Lelystad speelt dit minder, hier wonen relatief weinig mensen alleen en is de groep oudere bewoners nog relatief klein. Dat in Almere/Lelystad geen sprake was van een groei van het aandeel lage inkomens kan met deze kenmerken samenhangen. Het groeiend aandeel hoger opgeleiden in de MRA draagt bij aan de groei van de hoge inkomens. Van de huishoudens met een hoger opleidingsniveau (HBO of WO) heeft 57% een hoog inkomen (> €60.036). Bij middelbaar opgeleiden ligt dit op 35% en bij lager opgeleiden op 19%. De verdeling van de lage inkomens vertoont het tegengestelde patroon (27% bij hoger opgeleiden, 49% bij middelbaar opgeleiden en 65% bij lager opgeleiden). Opvallend is dat het aandeel middeninkomens niet direct verschilt per opleidingsniveau (allen 16%). Er zijn wel verschillen wanneer de huishoudsamenstelling wordt meegenomen: huishoudtypen waar relatief veel middeninkomens in voor komen zijn alleenwonende hoger opgeleiden (25%) en stellen zonder kinderen met een lager of middelbaar opleidingsniveau (25%-27%). Voor een deel van de alleenwonende hoger opgeleiden is dit een tijdelijke situatie, wanneer zij gaan samenwonen, ligt hun inkomen al snel in het hoge segment.
Stellen zonder kinderen met een lager of middelbaar opleidingsniveau zijn vaak al wat ouder. Voor hen is dit middeninkomen vaker een blijvende situatie.
12
2.3 Woningvoorraad groeit met ruim 15.000 per jaar De woningvoorraad in de MRA telde op 1 januari 2021 1.174.000 woningen. De woningvoorraad groeide in 2018 en 2019 harder dan in voorgaande jaren, met ongeveer 15.000 per jaar (+1,3%). In 2020 kwamen er ongeveer 10.000 woningen bij (+0,8%). Dit lagere aantal heeft vooral te maken met achterstanden in de administratie. Het werkelijke nieuwbouwaantal in 2020 is naar schatting vergelijkbaar met voorgaande jaren. Verhoudingsgewijs groeide de woningvoorraad in 2018 en 2019 het hardst in Amsterdam en Almere/Lelystad. In Zaanstreek-Waterland groeit de voorraad minder hard dan in de andere deelregio’s. Figuur 2.6 Verandering van de woningvoorraad in de MRA, 2012-2020 (absoluut)
20.000
overige toe- en afname
15.000
10.000
sloop
5.000
nieuwbouw
0
-5.000
toename
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
bron: CBS * Door een achterstand in gereedmeldingen bij de gemeente Amsterdam samenhangend met de invoering van een nieuw systeem voor VTH (Vergunningen, Toezicht en Handhaving) is een deel van de feitelijk in 2020 opgeleverde woningen pas in 2021 geregistreerd in de basisregistratie. Het gaat hierbij om enkele duizenden woningen.
13
2.4 Ontwikkeling woningvoorraad: groei vrije sector huur
sociale huur: 37%,
Zowel de koopvoorraad (48%) als de sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel van omvang in de Metropoolregio Amsterdam. Binnen de particuliere huur is er een verschuiving van sociaal naar vrije sector. Het aandeel sociale huur van particulieren nam tussen 2017 en 2021 af van 9% naar 7% en het aandeel in de vrije sector van particulieren nam opnieuw toe, van 8% naar 12%. De vrije huursector van corporaties is stabiel en vormt 4% van de woningvoorraad.
koop: 48% Figuur 2.7 Woningvoorraad naar segmenten, MRA, 2017-2021 (%) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
31 30 30
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
30 30 30
9 4 8 8 3 11 7 4 12
48 48 48
4 3 4 23 5 23 5
59 60 61
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
23 24 24
4 4 5 4 3 6 3 4 6
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
23 24 24
7 4 8 6 3 9 4 3 9
58 59 60
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
20 21 21
8 6 10 5 5 11 4 5 12
56 58 58
7 4 7 6 3 7 5 4 8
55 56 57
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
27 27 27
Amsterdam 2017 2019 2021
39 38 37 0
sociale huur corporatie
13 4 13 3 11 4
20
sociale huur,
corporatie vrije sector huur particulier
63 63 64
sociale huur,
40
vrije sector
sociale huur particulier
particulier koopwoning
huur, corp.
11 15 19 60
33 31 29 80
% 100
vrije sector koopwoning vrije sector huur corporatie huur, part. bron: WiMRA 2021
Gereguleerde huurwoningen met een huur boven €752 Om de woningvoorraad in segmenten in te delen, wordt in WiMRA gekeken naar de eigendomsverhouding van een woning en de huurprijs of WOZ waarde. Op basis van de huurprijs wordt bepaald of een huurwoning een vrije sector woning of een gereguleerde woning is. Ligt de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (€752) dan wordt een woning in dit rapport ingedeeld bij de vrije sector. Er zijn echter woningen van corporaties waarvan de kale huur hoger is dan €752 maar die wel een sociaal huurcontract hebben. Door boven-inflatoire en/of inkomensafhankelijke huurverhoging hebben deze woningen een huur boven de liberalisatiegrens. Het betreft 33% van de corporatiewoningen met een huur boven de €752. Bij nieuwe verhuring kan een dergelijke woning weer worden aangeboden met een kale huur onder de liberalisatiegrens. Hoewel deze corporatiewoningen een sociaal huurcontract hebben, worden ze in dit WiMRA rapport op basis van hun huurprijs dus wel tot de vrije sector gerekend.
14
Ook per deelregio is het beeld overwegend stabiel in de verhouding corporatie, particuliere verhuur en koop, met uitzondering van Amsterdam. Hier is er een sterke groei van vrije sector huur van particulieren (van 11% in 2017 naar 19% in 2021). Daarnaast nam het aandeel koopwoningen af (van 33% in 2017 naar 29% in 2021) en kromp zowel de sociale huur van corporaties als die van particulieren. In Amsterdam bestaat een groot deel van de nieuwbouw uit particuliere huur waarmee dit segment in de voorraad sterk groeit. Ook het verhuren van voormalige koopwoningen speelt een rol in de groei van de particuliere huursector.
middeldure huur: 7%, dure huur: 9%
Weinig middeldure huur en betaalbare koop in de woningvoorraad Van de totale woningvoorraad valt 7% onder de middeldure huur (€752-€1053). Dit is gelijk aan de situatie in 2019. De dure huurvoorraad is gegroeid, van 6% in 2019 naar 9% in 2021. Betaalbare koop, met een WOZ-waarde tot €188.000 is er nauwelijks meer in de MRA (1%). De middeldure koopvoorraad, met een WOZ-waarde tussen de €188.000 en €296.000, ligt op 12%. De middeldure huurvoorraad is in alle deelgebieden te vinden en varieert van 5% in ZaanstreekWaterland tot 8% in Amsterdam. De aanwezigheid van middeldure koop verschilt sterk tussen de deelregio’s. In Almere/Lelystad (44%) en Zaanstreek-Waterland (27%) is dit nog een aanzienlijk segment. In Amsterdam (4%) en Amstelland-Meerlanden (5%) is het segment veel kleiner. Figuur 2.8 Woningvoorraad naar huur- en koopklassen, MRA, 2021 (%) Metropoolregio Amsterdam
37
Zaanstreek-Waterland
32
Almere/Lelystad
26
Gooi en Vechtstreek
28
Amstelland-Meerlanden
25
Zuid-Kennemerland/IJmond
7
3 7
7 32
6
20
1
12
34
24
6
35 38
6 1
11
9
5 5 2
48 0
9
5 23
Amsterdam
sociale huur
7
48 52 13
42
8 40
19
15
4
60
huur huur dure huur betaalbare koop totmiddeldure €752 €752-€1053 €1053 en €188.000 meer
%
25 80
100
koop
middeldure dure koop €188.000-koop €296.000 en
€296.000
meer
bron: WiMRA 2021
In Zaanstreek-Waterland zijn huren het laagst In figuur 2.9 wordt de huurvoorraad naar huurklassen getoond. De meeste huurwoningen (corporatiebezit en particulier bezit) vallen onder de €679, de betaalbaarheidsgrens van de laagste inkomens. Het gaat om 59% van de huurvoorraad. In Zaanstreek-Waterland ligt dit aandeel het hoogst met 71% en in Amstel-Meerlanden het laagst met 47%. De duurste huren (>€1400; 9% van de huurwoningen in de MRA) zijn vooral te vinden in Amsterdam (12%) en Amstelland-Meerlanden (9%). In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad komen deze huren bijna niet voor (1% van de huurwoningen).
15
Figuur 2.9 Huurvoorraad naar huurklassen, MRA, 2021 (%) Metropoolregio Amsterdam
59
Zaanstreek-Waterland
9
71
Almere/Lelystad
58
Gooi en Vechtstreek
56
Amstelland-Meerlanden
15
Amsterdam
59 0
20
8
11 13 9
40
60
11
6
7
12
4
41 7 1
9
5 8
80
4 7
9 8
9
9
12
14 14
61
5
10
47
Zuid-Kennemerland/IJmond
tot €679
11
5 9 8
4 %
12 100
sociale huur middeldure huur dure huur tot €679 €679-€752 €752-€940 €940-€1053 €1053€1400 en €679 tot €752 €752 tot €940 €940 tot €1.053 €1.053 tot €1.400 €1.400 en meer €1400 meer bron: WiMRA 2021
Figuur 2.10 Sociale huur van corporaties (huur ≤ €752), MRA, 2021 (%)
bron: WiMRA 2021
De verdeling van de sociale huur van corporaties over de MRA is niet gelijk (zie figuur 2.10). Amsterdam heeft het hoogste aandeel sociale huur van corporaties (37%), met de hoogste percentages in de stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost, Noord en delen van Oost. De deelregio Zaanstreek-Waterland volgt daarna met 30%. Ook daarbinnen is een aantal wijken te vinden
16
waar het aandeel hoog is, namelijk in Purmerend Wheermolen (51%) en in Zaanstad Zuidoost II (56%). In Zuid-Kennemerland/IJmond, Gooi en Vechtstreek en Almere/Lelystad ligt het aandeel sociale huur van corporaties gemiddeld op 24-27%. Binnen ZuidKennemerland/IJmond valt Haarlem op met de Europa-, Boerhaave- en Meerwijk (respectievelijk 48%, 44% en 70%) en de Slachthuiswijk met 64%. In Amstelland-Meerlanden is het aandeel sociale huur het laagst (21%). Maar ook hier is een gebied te vinden met een relatief hoog aandeel sociale huur: Uithoorn-Centrum-Thamerdal (46%). De middeldure huurvoorraad is relatief veel in Amsterdam te vinden (figuur 2.11). Daarnaast vallen nieuwbouwgebieden als Almere-Poort en Diemen-Holland Park op. Ook in PurmerendCentrum, Amstelveen-Nieuw-Zuid, Haarlemmermeer-Hoofddorp Centrum en Zaanstad Midden is er relatief veel middeldure huur. Figuur 2.11 Middeldure huur (huur €752 - €1053), MRA, 2021 (%)
bron: WiMRA 2021
Woningdelen Bij een deel van de aangeschreven adressen komt woningdelen voor. Drie procent van de respondenten geeft aan een kamer te huren. Kamerverhuur komt vaker voor in Amsterdam (5%) en in Amstelland-Meerlanden (3%) en speelt vooral in de particuliere huursector. In deze rapportage is bij de particuliere huursector bij woningdelers de kamerprijs als huurprijs van de totale woning genomen. Het is niet bekend wat de werkelijke totale huurprijs van de woning is (de opgetelde kamerhuren). Omdat het vaak om lage kamerhuren gaat, geeft dit mogelijk een lichte overschatting in het aandeel sociale huur van particulieren. Wanneer deze gedeelde woningen niet meegeteld worden in de sociale huur maar in de vrije sector, verschuift het aandeel sociaal van particulieren van 7% naar 6% en de vrije sector van 12% naar 13%. 17
particuliere huur: 19%
Meer particuliere huurwoningen, maar steeds minder met een sociale of middeldure huur In de MRA valt 19% van woningvoorraad onder de particuliere huursector. De particuliere huursector is de afgelopen jaren gegroeid en duurder geworden. In de particuliere huursector nam het aandeel woningen in het sociale segment (< €752) verhuurd wordt af van 43% in 2019 naar 35% in 2021. Het middensegment (€752-€1053) nam ook iets af, van 26% naar 23%. De dure huur (> €1053) nam toe van 32% naar 42%. Woningen kleiner dan 60 vierkante meter vielen, vanwege huurprijsregulering, voorheen vaak in het sociale segment. Sinds deze regulering is versoepeld, krijgen particuliere huurwoningen bij een nieuwe verhuring vaak een (veel) hogere huur.2 Het aandeel particuliere huurwoningen tot 60 vierkante meter dat in het sociale segment werd verhuurd, nam af van 62% in 2019 naar 49% in 2021. Deze woningen kwamen vaker in het middensegment (€752-€1053) of in het duurdere segment (€1053-€1400) terecht. Grotere particuliere huurwoningen zijn in de periode 2019-2021 ook duurder geworden. Deze voorraad is zowel in het sociale (<€752) als het middensegment (€752-€1053) kleiner geworden, ten gunste van het dure segment (>€1053). De liberalisering in de huursector leidt vooral tot een groeiend duur segment en lijkt weinig bij te dragen aan het middeldure huursegment.
Figuur 2.12 Particuliere huurwoningen naar oppervlakte en huurklasse, MRA, 2019-2021 (%) tot 60 vierkante meter 2019
53
2021
39
60-99 vierkante meter 2019
27 8
13
100 vierkante meter en meer 2019
21
7
19
2021
17
6
tot €679
16
tot €679
€679-€752
€752-€940
14 18 27
21
20 31
9
9
15
17
19 60
€940-€1053 €1053€1400
€940 tot €1.053
13
18 21
17
40
8
22
14
20
€752 tot €940
8 9
11
0
€679 tot €752
14
14
8 8
4
10
14
35 27
13
20
21
2021
koop: 3%
8
2021
totaal 2019
betaalbare
10
9
€1.053 tot €1.400
23 80
% 100
€1400 en meer €1.400 en meer
bron: WiMRA 2021
Weinig betaalbare koop aanwezig in de woningvoorraad. Koopwoningen tot €188.000 zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot €40.024 (op basis van volledige leencapaciteit, zonder eigen vermogen). Deze woningen zijn echter nauwelijks aanwezig in de woningvoorraad in de Metropoolregio Amsterdam (3% van de koopwoningvoorraad, op basis van de WOZ-waarde). Alleen in Almere/Lelystad en in mindere mate Zaanstreek-Waterland heeft deze voorraad nog enige omvang (respectievelijk 10% en 4%), maar ook hier stijgend e prijzen en worden veel woningen boven de WOZ-waarde verkocht. Woningen bereikbaar voor middeninkomens (tot €60.036) met een WOZ-waarde tussen €188.000 en €296.000 zijn eveneens schaars. Deze middencategorie beslaat 25% van de 2 Deze huurregulering verloopt via het puntenstelsel. Een kleine woning krijgt minder punten dan een grote woning.
Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde ook onderdeel uit van het puntenstelsel. Daarmee kunnen kleine woningen met een hoge WOZ-waarde ook in de vrije sector belanden. Overigens wordt er gewerkt aan een aanpassing van dit puntenstelsel, waarbij de WOZ minder zwaar meetelt.
18
koopwoningvoorraad. Ook voor dit segment geldt dat dit met name aanwezig is in Almere/Lelystad (60%) en Zaanstreek-Waterland (39%). In Gooi en Vechtstreek (18%) en ZuidKennemerland/IJmond (22%; met name in IJmond) zijn er ook koopwoningen in deze prijsklasse. De meeste koopwoningen in de MRA hebben een WOZ-waarde boven €296.000, zij zijn bereikbaar voor hoge inkomens vanaf €60.036. Van de koopwoningen valt 36 procent in de WOZ-klasse tussen €296.000 en €438.000 en eveneens 36% heeft een WOZ-waarde van €438.000 en hoger. In Amsterdam en Amstelland-Meerlanden vallen nagenoeg alle koopwoningen in deze twee hoogste prijsklassen. Figuur 2.13 Woningvoorraad naar WOZ-klassen koopwoningen, MRA, 2021 (%, WOZ-prijspeil 2020) Metropoolregio Amsterdam 3 4
Zaanstreek-Waterland
4 3
Almere/Lelystad
10
6
7
36
29
41 22
12
16
25
22
37
7
0
tot
tot €188.000 €188.000 €237.000 tot €296000
43
14
9
36
39
33 20
8
44
47
Zuid-Kennemerland/IJmond 3 3 5 Amsterdam 11 2
36
13
Gooi en Vechtstreek 2 3 3 Amstelland-Meerlanden 2
15
%
54 40
60
€188.000€209.000€237.000tot €209.000 €209.000 €188.000 €237.000 €296.000 €296.000 tot €438.000
80
100
€296.000€438.000 en €209.000 totmeer €237.000 €438.000 €438.000 en meer
bron: WiMRA 2021
19
2.5 Vergelijking inkomens en woonsegmenten: ruimte voor lage inkomens verder afgenomen
betaalbare voorraad: 38%
Figuur 2.14 geeft de inkomensverdeling weer van de huishoudens in de MRA én verdeling van de woningvoorraad naar segment. De gelijke kleuren geven de segmenten aan die betaalbaar zijn voor de bijbehorende inkomensklassen. Dit geeft een eerste beeld van de aansluiting van de woningvoorraad op de huishoudens in de MRA. In voorgaande jaren was de betaalbare voorraad voor lage inkomens iets groter dan het aandeel lage inkomens. In 2021 is dit beeld omgedraaid. Het aandeel lage inkomens tot €40.024 is hoger (42%) dan het aandeel betaalbare voorraad (38%). De mogelijkheden voor lage inkomens op de woningmarkt zijn daarmee zeer beperkt, zij zijn afhankelijk van het betaalbare segment, en kunnen niet uitwijken naar een duurder segment. Zowel het aandeel huishoudens met een middeninkomen als de middeldure voorraad zijn in relatieve omvang afgenomen. Het aandeel middeninkomens nam af van 20% naar 18% en de middeldure voorraad ging van 24% naar 20%. De ruimte op de woningmarkt is voor hen blijvend krap. In voorgaande jaren was het aandeel hoge inkomens groter dan de dure woningvoorraad. In 2021 is het beeld omgedraaid. Het aandeel hoge inkomens is met 42% iets kleiner dan de dure voorraad (43%). Figuur 2.14 Inkomensverdeling huishoudens en segmentverdeling woningvoorraad, MRA, 2017-2021 (%)
2021 - inkomen
24
segment
18 31
2019 - inkomen
7
23
segment
10
25
segment
2
18 33
2017 - inkomen
4 3
15 34
0
20
groep 2
13
10
6
3
3
9
9
groep 3
22
11
30
12
4 5
28 21
17
12 12
60
lagere middeninkomens (€44.655€50.030)
16
10
9
40
lage inkomens laagste inkomens vanaf htsmiddeninkomen tot groep tot inkomens huurtoeslag €40.024 (€40.024 -grens 1) €44.655) huur tot €679 koop €188.000-€209.000 huur tot huur €679- koop huur €940-€1053 €237.000-€296.000 €679 - koop€752 - koop €188.000huur meer dan 1400 - koop tot meer dan €438.000 €209.000 segment inkomens vanaf pot.hts-groep tot €40.024 €188.000 lagere middeninkomens €44.655- €50.030 hogere middeninkomens €60.036-€80.048 groep 1
8
7 11
9
middeninkomens (€50.030€60.036)
27 15
%
14
80
hogere inkomens (€60.036 €80.048)
100
hoogste inkomens (vanaf €80.048)
huur €679-€752 - koop tot €188.000 €752-€940 koop €209.000-€237.000 huur €752- huur huur €940- -huur huur meer €1053-€1400 - koop €296.000-€438.000 €940 - koophuur €1053 €1053dan €1400 inkomens tot€1400 huurtoeslaggrens €209.000- lage koop koop meer middeninkomens €237.000 laagste €237.000koop €40.024dan€44.635 middeninkomens €50.030-€60.036 €296.000 €296.000€438.000 hogere inkomens €438.000 vanaf €80.048
groep 4
1) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
groep 5
groep 6
groep 7
bron: WiMRA 2021
20
2.6 Bewoning woningvoorraad: toename lage inkomens in sociale huursector, vrije huursector en koopsector In deze paragraaf wordt gekeken welke inkomensgroepen de huurwoningvoorraad en welke inkomensgroepen de koopvoorraad bewonen.
2.6.1 Bewoning sociale huurvoorraad
sociale huur corp.: 84% inkomen tot €40.024
Aandeel laagste inkomens in sociale huurwoningen van corporaties neemt verder toe In de MRA groeit de groep lage inkomens. De ontwikkeling dat sociale huurwoningen steeds vaker worden bewoond door huishoudens met een laag inkomen zet zich verder door. Huishoudens met een inkomen tot €40.024 (groep 1-2) vormen de doelgroep van sociale huur van corporaties. In 2021 heeft 84% van de huishoudens in deze huursector een inkomen tot die grens, in 2019 ging het nog om 82%. Met name het aandeel huishoudens dat tot de laagste inkomens behoort (groep 1) is gestegen. In 2021 behoort 60% van de huishoudens die een sociale huurwoning van een corporatie bewoont tot deze groep. Deze ontwikkeling hangt samen met de maximale inkomensgrenzen die gelden voor nieuwe huurders en de relatief grote instroom vanaf 2015 vanuit zorgdoelgroepen (extramuralisering) en van statushouders.3 Het aandeel huishoudens met een inkomen tussen de €40.024 en €44.635 (groep 3) is verder geslonken naar 3%. Corporaties mogen een tiende van hun sociale huurwoningen verhuren aan deze inkomensgroep.4 Het aandeel huishoudens dat in een sociale huurwoning van een corporatie woont met een huur lager dan €752 en een inkomen heeft dat hoger is dan €44.635, en dus ‘goedkoop scheef huurt’ is ongeveer gelijk gebleven. In 2021 gaat het, net als in 2019, om 13%.
Ruim de helft (7%) van deze huishoudens heeft een middeninkomen en de rest (6%) heeft een hoog inkomen. Vanwege de grote omvang van de sociale huur, is de groep die goedkoop scheef huurt in absolute aantallen wel iets groter dan de groep die duur scheef huurt (zie paragraaf 2.6.2). Tussen de regio’s zijn er niet veel verschillen in de verdeling van inkomensgroepen in de sociale huur van corporaties. In Zuid-Kennemerland/IJmond ligt het aandeel lage inkomens (tot €40.024, groep 1-2) met 80% het laagst en in Amsterdam en in Almere/Lelystad (85%) het hoogst. Dit aandeel is in alle regio’s, behalve in Almere/Lelystad gestegen. In alle regio’s worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep ten opzichte van 2019. Het percentage midden- en hoge inkomens (groep 4-7) in sociale huur van corporaties ligt in de deelregio’s tussen de 12% (Amsterdam, Amstelland-Meerlanden) en 16% (Zuid-Kennemerland/IJmond).
3 Zorgdoelgroepen als ouderen en mensen met psychische problematiek komen sinds 2015 enkel in aanmerking voor
intramurale zorg als de zorgbehoefte zeer groot is. Een deel van de mensen die eerst intramuraal woonden, zijn zelfstandig gaan wonen, vaak in een corporatiewoning. Daarnaast heeft iedere gemeente een taakstelling om statushouders te huisvesten. Ook dat gebeurt voornamelijk in de corporatiesector. 4 Van de vrijgekomen gereguleerde huurwoningen moet 90% worden toegewezen aan huishoudens tot €40.024, maar tot 1 januari 2022 geldt deze inkomensgrens maar voor 80% van de vrijgekomen woningen. Tien procent mag toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen de €40.024 en €44.635. De overige 10% mag, net als voorheen, door woningcorporaties vrij worden toegewezen.
21
sociale huur part.: 77% inkomen tot €40.024
Huurders in sociale huur van particulieren hebben steeds vaker inkomen tot de grens voor sociale huur Ook in de krimpende sociale huur van particulieren is er sprake van een stijging van het aandeel huishoudens met een inkomen dat tot de doelgroep voor sociale huur behoort (€40.024), al ligt het aandeel nog steeds lager dan in de sociale huur van corporaties. In 2021 heeft 77% van de huurders in de particuliere sociale huursector een inkomen tot deze grens, in 2019 ging het om 73%. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door een groei van de op een na laagste inkomensgroep (groep 2) en een krimp van de groep met een inkomen tussen de €40.024 en €44.635. Het percentage huishoudens met een midden- of hoger inkomen (groep 4-7) is gelijk gebleven (20%). Figuur 2.15 Inkomensgroepen in sociale huurwoningen, naar corporatie en particulier, MRA, 2017-2021 (%)2
corporatie sector Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
58 56 60
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
21 26 24
54 51 53
25 29 29
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
3 6 3 3 5 2 5 3 3 32 5 3 3
8 3 6 32 6 2 4 3 5 4 2 6 4 3
65 66 67
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
7
15
7 22 18
54
22 33
47
8
3 4 23 21 6 12 2 4 5 22 3
7
7 3 3 4 4 3 3 4 2 4 5 2
57
26
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
53 52 55
23 30 28
8
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
53 49 54
24 28 27
8 4 7 32 6 3 6 5 3 4 2 6 4 4
Amsterdam 2017 2019 2021
62 59 63
0
20
19 23
6 3 5 2 3 5 2 4 3 3 31 5 3 3 %
23
40
60
3 6 5 2 7 3 5 21 4 1 5 4 2
80
100
particuliere sector Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
47 43 44
0
20
25 30 33
40
7 3 8 4 7 3 5 5 3 3 5 4
60
7 7 7
80
% 100
lage inkomens
inkomens
laagste
lagere midden- midden-
hogere
hoogste
tot huur-
vanaf
midden-
inkomens
inkomens
inkomens
inkomens
toeslaggrens 1)
pot. hts-groep
inkomens
(€44.635-
(€50.030-
(€60.036-
(€80.048)
tot en met
(€40.024-
€50.030)
€60.036)
€80.048)
€40.024
€44.635)
groep 2
groep 3
groep 4
groep 5
groep 6
groep 1
1) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
groep 7 bron: WiMRA 2021
2) In veel deelregio’s komt de particuliere sociale huursector weinig voor.
Vanwege de kleine responsaantallen is dit segment niet naar deelregio uitgesplitst.
22
2.6.2 Bewoning vrije sector huurvoorraad
vrije sector: 54% inkomen >€60.036
Toename lage inkomens in vrije sector huur, aandeel middeninkomens en hoge inkomens afgenomen Onder het vrije sector segment vallen huurwoningen met een huur boven de €752. Ruim de helft van de huishoudens in de vrije sector heeft een hoog inkomen (>€60.036, groep 6-7). Dit aandeel is tussen 2019 en 2021 gekrompen van 55% naar 54% (zie figuur 2.16). De afname zit hier vooral bij de hoogste inkomens (>€80.048). Ook het aandeel huishoudens met een middeninkomen (groep 3-5) is gedaald, van 23% naar 21%. Huurwoningen in de vrije sector worden dus vaker bewoond door huishoudens met een inkomen tot de grens voor sociale huur (€40.024), zij wonen ‘duur scheef’. Het aandeel huishoudens met een dergelijk inkomen is gestegen van 22% naar 25%. Dit hangt deels samen met de algemene groei van het aandeel lage inkomens in de MRA. Binnen de vrije sector is er een onderscheid te maken naar middeldure huurwoningen (€752€1053) en dure huurwoningen (> €1053). Zowel bij de middeldure huurwoningen als bij de dure huurwoningen is de groep lage inkomens gestegen ten koste van de middeninkomens en hoogste inkomensgroepen. De ontwikkeling speelt het sterkst bij de dure vrije sector huur. Hier zijn de hoogste inkomensgroepen (6-7) tussen 2019 en 2021 gekrompen van 73% naar 68% en de groepen met de laagste inkomens (groep 1-2) groeiden in deze periode van 11% naar 17%.
In de middeldure huur groeide de groep laagste inkomens van 32% naar 35%. Het aandeel hoogste inkomens nam in de middeldure huur af van 39% naar 37% en de middengroep (3-5) van 30% naar28%. In de vrije sector wonen vooral alleenwonenden (36%), stellen zonder kinderen (37%) en in mindere mate (eenouder)gezinnen (26%). Huurders in de vrije sector zijn vaak jong: in de middeldure huur is 34% van de huishoudens jonger dan 35 jaar en in de dure huur gaat het om 52%. Het zijn vooral alleenwonenden die ‘duur scheef’ wonen. Van de huishoudens die duur scheef wonen in de middeldure huur is 66% alleenwonend en bij de dure huur is 61% alleenwonend. Het betreft ook relatief vaak jonge huurders; van de dure scheefhuurders is 43% jonger dan 35 jaar. Het verschilt per huursegment of duur scheef wonen meer voorkomt onder recente huurders of degenen die er langer wonen. Van de huishoudens die duur scheef wonen in de middeldure huur woont het grootste deel (63%) er al langer dan 2,5 jaar. Bij de huishoudens die duur scheef wonen in de dure huur is het omgekeerde het geval; onder deze huishoudens is het grootste deel (57%) juist recent verhuisd. In de middeldure huur stijgt het aandeel lage inkomens bij particuliere sector maar daalt bij corporaties De middeldure huurwoningen van corporaties en die van particuliere verhuurders worden niet op dezelfde manier bewoond.
De middeldure huur van corporaties telt minder huishoudens die duur scheef wonen: 26% heeft een inkomen tot de sociale huurgrens. Bij de particuliere middenhuur geldt dit voor 41%. En terwijl deze groep bij corporaties slinkt, is er juist sprake van groei daarvan in de middeldure huur van particulieren. In de particuliere middenhuur is zowel de groep middeninkomens (groep 3-5) als de groep hoge inkomens (6-7) afgenomen. Deze groepen zijn in de middeldure huur van corporaties allebei licht toegenomen. De middeldure huur van particulieren wordt vaker bewoond door jonge huishoudens (<35 jaar) dan de middeldure huur van corporaties (44% versus 20%). Daarnaast wonen er in de particuliere middeldure huur meer alleenstaanden dan in de middeldure huur van corporaties (49% versus 25%). In de regio’s varieert het aandeel inkomens tot de sociale huurgrens in de middeldure huur van 31% in Zaanstreek-Waterland tot 42% Zuid-Kennemerland/IJmond. In de meeste regio’s steeg het aandeel huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens ten opzichte van 2019. 23
Alleen in Gooi en Vechtstreek en Almere/Lelystad daalde het aandeel lage inkomens. Het aandeel middeninkomens in de middeldure huur ligt tussen de 24% (ZuidKennemerland/IJmond) en de 35% (Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden). De regio’s verschillen in de ontwikkeling die het aandeel middeninkomens in de middeldure huur doormaakte: in Zaanstreek-Waterland, Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek groeiden de middeninkomens en in de andere drie regio’s daalde dit aandeel juist. Figuur 2.16 Inkomensgroepen in vrije sector huur, naar middeldure huur (€752-€1053) en dure huur (>€1053), en daaronder middeldure huur naar particuliere verhuur en corporatie verhuur, MRA, 2017-2021 (%)
vrije sector huur (> €752) vrije sector totaal 2017 2019 2021
10 7 9
dure huur 2017 2019 2021
12 15 17
8 7
5 4 5 4
5 5 5 4 11 4 7 5 2 9 7 10 3 3 9
middeldure huur 2017 2019 2021
13 9 10
13
36 39 35
16 19
12 15
58 59 19
17 23 25
0
16 12 12
11 10
48
5 5 8
20
20 15 14
6
15 17 18
40
60
20 22 18
80
% 100
middeldure huur (€752-€1053) corporatie 2017 2019 2021
15
particulier 2017 2019 2021
17
9
18
7
18
1)
groep 1
8
11
17
9
25
12
0
lage inkomens tot huurtoeslaggrens
9
5
9
21
6 7
12 29
21
19
22
18
20
19 5 8
18
19
6 10
15
18
14
13 5
40
21
16 11
23 16
60
19
%
80
100
inkomens vanaf pot. hts-groep tot en met €40.024
laagste middeninkomens (€40.024€44.635)
lagere middeninkomens (€44.635€50.030)
middeninkomens (€50.030€60.036)
hogere inkomens (€60.036€80.048)
hoogste inkomens (€80.048)
groep 2
groep 3
groep 4
groep 5
groep 6
groep 7
1) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
bron: WiMRA 2021
2.6.3 Bewoning koopvoorraad In koopsector slinkt het aandeel middeninkomens en stijgt het aandeel lage en hoge inkomens Zes van de tien woningeigenaren in de MRA heeft een hoog inkomen (>€60.036). Dit aandeel neemt toe, in 2017 ging het nog om 55%. Tegelijkertijd loopt het aandeel middeninkomens (groep 3-5) onder woningeigenaren terug en groeit de groep huishoudens met een inkomen to€40.024. In 2021 heeft 22% van de huishoudens in een koopwoning een inkomen tot de sociale
24
huurgrens.5 Deze ontwikkeling hangt samen met de krimp van de middenklasse en groei van de lage inkomens die zich in de MRA voordoet. Figuur 2.17 Inkomensgroepen in koopwoningen, MRA, 2017-2021 (%)
koop sector Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
7 7 7
12 14 14
6 5 6 4 4 3
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
8 8 7
11 13 16
7
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
8 8 8
14 15 15
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
7 7 8
12 12 15
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
6 5 7
9 6 4 14 15 5 3 9 13 3 3 10
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
7 6 7
12 14 15
6 4 6 3 4 3
Amsterdam 2017 2019 2021
7 7 7
13 13 13
7 5 14 6 4 10 4 3 10
15 11 11
14
41 45 43
15 18
6 7 4 4 4
17 12 12
16 19 22
35 37 35
7 5 7 4 5 4
15 12 14
17 16 21
33 38 34
5 5 6 3 3 3
13 10 10
14 11 11
14 13 17
44 48 44
15 16 17
47 48 47 15
42 45 44
11
45 49 48
14 16 12 15
%
0
20
lage inkomens inkomens
laagste
lagere
midden-
hogere
hoogste
tot huur-
vanaf
midden-
midden-
inkomens
inkomens
inkomens
toeslaggrens 1)
pot. hts-groep inkomens
inkomens
(€50.030-
(€60.036-
(€80.048)
tot en met
(€40.024-
(€44.635-
€60.036)
€80.048)
€40.024
€44.635)
€50.030)
groep 2
groep 3
groep 4
groep 5
groep 6
groep 1 1)
40
60
eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200
80
100
groep 7 bron: WiMRA 2021
Het aandeel woningeigenaren met een hoog inkomen (> €60.036 ) loopt uiteen van 55% in Almere/Lelystad tot 64% in Amstelland-Meerlanden. In de meeste regio’s steeg het aandeel hoge inkomens in de koopsector. Alleen in Amstelland-Meerlanden is het aandeel ten opzichte van 2019 niet verder toegenomen en in Gooi en Vechtsteek was sprake van een lichte daling. In alle regio’s liep het aandeel middeninkomens (groep 3-5) onder kopers terug. Het aandeel woningeigenaren met een laag inkomen (< €40.024) verschilt niet sterk tussen regio’s en ligt tussen de 20% en 23%. In Gooi en Vechtstreek is het aandeel lage inkomens onder woningeigenaren tussen 2019 en 2021 het sterkst gegroeid (van 20% naar 23%). Dit kan samenhangen met de vergrijzing en de relatieve inkomensachteruitgang bij ouderen.
5 Door afrondingsverschillen kunnen de werkelijke percentages, zoals genoemd in de tekst verschillen van de opgetelde
percentages uit de grafiek.
25
2.7 Woonsituatie per inkomensgroep: lage inkomens huren vooral sociaal maar vaker in de vrije sector In de voorgaande paragraaf werd gekeken hoe de verdeling van inkomens in elk woonsegment is. In deze paragraaf is het perspectief omgekeerd: hoe wonen de verschillende inkomensgroepen?
lage inkomens: 65% huurt sociaal
Lage inkomens huren minder vaak sociaal en vaker in de vrije sector Van de huishoudens met een inkomen tot €40.024, de grens voor sociale huur van corporaties, woont 65% in een sociale huurwoning. Dit aandeel neemt geleidelijk af, zowel bij de bewoning van sociale huurwoningen van corporaties als die van particulieren. De lage inkomens bewonen steeds vaker een vrije sector huurwoning van particulieren, in 2019 ging het om 6% en in 2021 om 8%. In totaal bezit een kwart van de huishoudens met een laag inkomen een koopwoning (2019:24%). Zij hebben in toenemende mate relatief lage hypotheeklasten: 20% van de huishoudens met een laag inkomen heeft een hypotheek tot €663. Hieronder vallen ook de lage inkomens met een afbetaalde hypotheek. Het zijn vooral 55-plussers en huishoudens die al langer in hun woning wonen die hypotheeklasten hebben onder de €663. Vergeleken met de andere regio’s bewonen lage inkomens in Amsterdam relatief vaak een sociale huurwoning (75%), al neemt dit aandeel wel af. In de andere regio’s woont tussen de 53% (Almere/Lelystad) en 60% (Zuid-Kennemerland/IJmond) van de lage inkomens in een sociale Figuur 2.18 Woonsegmenten lage inkomens, MRA, 2017-2021 (%)
lage inkomens (tot €40.024) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
56 54 53
14 3 4 14 2 6 12 2 8
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
58 58 55
5 22 4 2 4 4 14
17 18 20
8 6 4
23 25 31
9 7 5
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
46 50 47
7
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
46 48 49
11 11 8
4 7 2 8 2 7
24 27 30
9
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
46 48 47
12 10 10
5 6 3 6 3 8
21 22 25
10 11 7
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
52 51 50
12 3 3 11 2 6 10 2 7
22 25 27
8
Amsterdam 2017 2019 2021
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
5 2 6 2 6 5 2 4
62 58 57
0 20 huur vrije sector huur, corporatie
29
12
28 33
18 2 3 21 2 6 19 2 10
40
vrije sector huur, particulier
7 7 4 4
5 4 9 9 10
6 4 3 %
60
80 100 koop bruto hypobruto hypotheeklasten tot theeklasten €663 van €663 en meer bron: WiMRA 2021
26
huurwoning. Niet in alle deelregio’s wonen lage inkomens vaker dan voorheen in de particuliere vrije sector. In sommige regio’s is er sprake van een schommeling of geen groei. In ZuidKennemerland/IJmond, Amstelland-Meerlanden en Amsterdam is dit aandeel wel gestegen, in Amsterdam het sterkst (van 6% naar 10%). In Amsterdam zijn lage inkomens ook minder vaak woningeigenaar (13%). In de andere regio’s woont tussen de 31% en 40% van de lage inkomens in een koopwoning. In alle regio’s neemt onder de woningeigenaren met een laag inkomen het aandeel met een lage of afbetaalde hypotheek toe, vooral in Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad. Laatstgenoemde regio’s hebben traditioneel een grote koopvoorraad met relatief betaalbare woningen maar ook daar is het goedkoopste koopsegment (tot €188.000) slechts beperkt aanwezig (zie ook figuur 2.13).
midden inkomens: 22% huurt in
Ook bij middeninkomens neemt het aandeel huurders in de sociale huursector af en in de vrije sector toe Net als de lage inkomens wonen ook de middeninkomens (€40.024-€60.036) steeds minder vaak in een sociale huurwoning. Tussen 2019 en 2021 nam dit aandeel af van 25% naar 22%. Onder middeninkomens huurt een groeiend deel een woning in de vrije sector van corporaties of particulieren (van 16% naar 22%). Van de middeninkomens woont 14% in een huurwoning met een middeldure huur (€752-€1053). Ruim de helft (56%) van de middeninkomens is woningeigenaar. Deze kopers hebben ook steeds vaker een hypotheek onder de €663 (36%).
vrije sector l
Figuur 2.19 Woonsegmenten middeninkomens, MRA, 2017-2021 (%)
middeninkomens (€40.024-€60.036) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
20 19 17
5
Zaanstreek-Waterland 2017 2019 2021
17 16 18
3 3 5 2 5 9 0 7 6
Almere/Lelystad 2017 2019 2021
13 11 11
6 6
6 6 7
2 6 2 6 2 6
Amstelland-Meerlanden 2017 2019 2021
12 17 13
5
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 2019 2021
20 20 18
0
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
11
37 43 47
20 huur vrije sector huur, corporatie
25 22 41
7
7
28 24
35
29
13
38 43
14 15 16
28 30 41
30 26
32
29
13
4 6 8 4 6 10 3 5 10
26 23 20
23 19
45 49
5 6 6 6 4 6
Amsterdam 2017 2019 2021
31 32 36
35
18 17 14
4 9
28
35
5 9 8
Gooi en Vechtstreek 2017 2019 2021
2
10 14 15
20 19
18
38 44
10 6 12 5 10 7
40
vrije sector huur, particulier
13 19 25
22 20 18
28 20 21
20 17
%
60
80 100 koop bruto hypobruto hypotheeklasten tot theeklasten €663 van €663 en meer bron: WiMRA 2021
27
Het koopwoningbezit onder middeninkomens ligt het hoogst in Almere/Lelystad (73%). Van de middeninkomens in Amsterdam is een relatief klein deel in het bezit van een koopwoning (38%) en dit aandeel neemt ook alleen in deze regio af. De ontwikkeling dat middeninkomens in de MRA in toenemende mate in de vrije sector huren, doet zich alleen voor in de regio’s Amsterdam en Amstelland-Meerlanden. De afname van het aandeel middeninkomens dat in een sociale huurwoning woont is wel in bijna alle regio’s aan de orde, alleen in Almere/Lelystad schommelt dit aandeel.
hoge inkomens: 22% huurt in vrije sector l
Koopwoningbezit onder hoge inkomens gedaald Onder de hoge inkomens ligt het koopwoningbezit op 72%, dit aandeel neemt af. Hoge inkomens hebben veelal een hypotheek van meer van dan €663 (47%), maar bij een groeiend deel ligt de hypotheek onder dit bedrag. Er is onder hoge inkomens een toename van huishoudens die in de particuliere vrije sector huren, in 2021 huurt 22% van de hoge inkomens in de totale vrije sector. Hoge inkomens wonen in beperkte mate in een sociale huurwoning, dit aandeel is ongeveer gelijk gebleven: 6% Het koopwoningbezit onder hoge inkomens loopt uiteen van 53% in Amsterdam tot 86% in Zaanstreek-Waterland. In de meeste regio’s neemt onder hoge inkomens het aandeel woningeigenaren af, maar in Zuid-Kennemerland/IJmond is dit gelijk gebleven en in ZaanstreekWaterland toegenomen. In Amsterdam, Almere/Lelystad en Gooi en Vechtstreek wonen hoge inkomens steeds vaker in de groeiende vrije sector, in andere regio’s is het aandeel tussen 2019 en 2021 stabiel gebleven. Hoge inkomens in Amstelland-Meerlanden wonen het minst vaak in sociale huur (3%) en in Amsterdam het vaakst (9%). Figuur 2.20 Woonsegmenten hoge inkomens, MRA, 2017-2021 (%)
hoge inkomens (> €60.036) Metropoolregio Amsterdam 2017 2019 2021
4 2 4 4 2 4 4 2 4
12 17 18
20
Zaanstreek-Waterland 2017 4 2 3 3 2019 5 1 4 5 2021 4 1 3 6
29
Almere/Lelystad 2017 30 3 6 2019 212 8 2021 2 1 4 8
24 27
Gooi en Vechtstreek 2017 3 2 3 2019 3 2 2 2021 4 1 3
8 10 10
Amstelland-Meerlanden 2017 3 0 5 2019 1 2 6 2021 3 1 5
8
sociale huur, corporatie
sociale huur, particulier
50 47
60 32 36
52 51 64 61
34
51
23
62 57 57
27 26 19
64
13 14
Zuid-Kennemerland/IJmond 2017 3 1 3 7 2019 5 1 4 9 2021 4 1 4 9 Amsterdam 2017 2019 2021
58 23 25
6 5 6 6 5 4 5 4 5
0 20 huur vrije sector huur, corporatie
24 26
55 51
24
61 28 29
54 53
22 30 34
13
48 15 15
40
vrije sector huur, particulier