20210679457 2. Bijlage 1 Plan van Aanpak Vitaliteitsplan binnenstad Haarlem

3.2 Planning en betrokken stakeholders Er wordt gekoerst op oplevering van het vitaliteitsplan begin 2022. De beoogde planning is in tabel 2 weergegeven. Tussentijds vinden diverse overlegmomenten plaats met de projectgroep en het popupteam. Tabel 3: Planning Oktober 2021 November 2022

December 2021 Januari 2022 Februari 2022 Maart 2022 Q2 2022

• Vaststelling van plan van aanpak vitaliteitsplan • Stap 1: Analyse • Stap 1: Analyse • Stap 1: Opstart individuele gesprekken pandeigenaren • Stap 2: Opstart enquête pandeigenaren • Stap 1: Afronding individuele gesprekken pandeigenaren • Stap 2: Afronding enquête pandeigenaren • Stap 2: Ronde tafelgesprekken • Stap 3: Opstellen concept vitaliteitsplan • Stap 3: Opstellen afwegingskader toekomstige initiatieven • Stap 4: Instrumenten en projectaffiches • Stap 4: Definitief vitaliteitsplan • Stap 4: Vaststelling definitief vitaliteitsplan

22

Plan van aanpak vitaliteitsplan binnenstad Haarlem

Voor een succesvolle uitvoering van het vitaliteitsplan is breed draagvlak cruciaal, zowel in de gemeentelijke organisatie als met alle betrokken partijen in de binnenstad. In het proces wordt daarom een groot aantal stakeholders betrokken. Voor de interne organisatie is een projectgroep ingesteld. Daarnaast is een pop-upteam ingericht waarin de verschillende partners in de binnenstad worden vertegenwoordigd. De deelnemers aan de werkgroep Leegstand zijn actief bij het vitaliteitsplan betrokken (o.a. via het pop-upteam) en worden op de hoogte gehouden via de CMG Er gaat in het traject uitgebreid aandacht naar het betrekken van vastgoedpartijen door individuele gesprekken, een enquête en potentieel een ronde tafelgesprek met vastgoed als thema. Ook is in het proces aandacht voor het betrekken van bewoners in de binnenstad.

CMG

Financiële instellingen

VEBH

pop-upteam

Cultuur

Haarlem Centraal

Haarlem Marketing

MKB Haarlem

KHN Haarlem

3.3 Randvoorwaarden succesvolle transformatie Om te komen tot succesvolle transformaties in de binnenstad is een aantal randvoorwaarden cruciaal. Stec Groep voerde in 2020 onder ruim 120 gemeenten onderzoek uit naar randvoorwaarden voor succesvolle transformaties. In 2021 voerde Stec Groep onderzoek uit onder landelijke winkelbeleggers naar belemmeringen bij transformaties en de verwachte rol van gemeenten. Voor de Haarlemse binnenstad zetten we de belangrijkste randvoorwaarden op een rij: • Gedeelde urgentie: Een gedeeld beeld van de leegstandsopgave en noodzaak tot transformatie. Dit geldt zowel bestuurlijk, ambtelijk als bij marktpartijen. Bij veel ondernemers en eigenaren moet het besef van echte verandering van de eigen locatie nog komen. Al naar gelang de urgentie is het van belang dat uw bestuur de noodzaak om te handelen ook ziet en hiervoor op de barricaden gaat. Gedeelde urgentie is in Haarlem gelet op de beperktere leegstand in vergelijking met andere binnensteden mogelijk uitdagender dan elders. • Actief sturende rol gemeente: Een actief sturende rol door de gemeente is onmisbaar en bewezen effectief. Anders blijft de aanpak doorgaans hangen in ambities. De gemeente is een belangrijke aanjager voor transformaties, te beginnen met een positieve grondhouding, meedenken en doen.

Dit geldt voor de gehele ambtelijke organisatie, van beleidsmedewerker EZ tot de afdeling vergunningen. De crux is vervolgens om een samenspel van instrumentarium (publiekrechtelijk, privaatrechtelijk, financieel en organisatorisch) die elkaar versterken in te zetten. Ambities dienen daarbij publiekrechtelijk gestoeld te zijn. Uit recent onderzoek van Stec Groep (2021) blijkt dat veel winkelbeleggers lege winkelpanden willen transformeren, maar daar veel regeldruk en belemmeringen bij ervaren. Het beleid rondom transformaties dient daarom integraal op elkaar afgestemd te zijn zodat beperkingen zoveel als mogelijk worden geminimaliseerd. Dit geldt ook ten aanzien van parkeernormen, stedenbouwkundige eisen en bouwhoogte. • Verleiden van marktpartijen: Om investeringen uit te lokken van vastgoedpartijen moet het vitaliteitsplan lange termijn zekerheid bieden, een realistische koers bevatten en moet de beoogde transformatie voldoende investeringsperspectief bieden (c.q. rendabel zijn). Hierbij hoort dan ook het beperken van mogelijkheden op andere plekken. Oftewel, het trechteren van planologische mogelijkheden naar de binnenstad. • Samenwerking overheid en markt: Bij gebiedstransformaties is samenwerking tussen overheid en markt van groot belang. Zeker als het eigendom versnipperd is. Samen wil je afspraken maken en helderheid bieden over het uiteindelijke doel.

Het is zaak om elkaars belangen en beperkingen te (er)kennen. Zo zijn financiën bij gemeenten niet oneindig en zijn zij slechts tot beperkte hoogte probleemeigenaar. Tegelijkertijd hebben niet alle pandeigenaren de financiële middelen om te investeren in het pand of zitten bijvoorbeeld hoge boekwaarden in de weg.

Plan van aanpak vitaliteitsplan binnenstad Haarlem

•

23

Capaciteit en middelen voor aanjagen en uitvoering: Uitvoering gaat alleen plaatsvinden wanneer in deelgebieden concrete transformatieopgaven worden gedefinieerd, samen met betrokken ondernemers en vastgoedeigenaren (die aan elkaar gelinkt moeten worden via businesscases). Om dit daadwerkelijk van de grond te krijgen is procesgeld onontbeerlijk, want er zijn veel gesprekken nodig. Vastgoedpartijen moeten meegenomen worden in de gedachte wat het kan worden; om dit helder te krijgen is in ieder geval een investering in tijd en geld nodig om mogelijkheden te inventariseren en visualiseren. Daarna is het een investeringscase die opgepakt moet worden door de eigenaren zelf. Subsidies kunnen helpen, maar vooral om kostenverhogende zaken (als verduurzaming en gasloos) te helpen financieren. Initieel moeten het logische businesscases zijn, op basis waarvan op lange termijn een gezond rendement kan worden gerealiseerd.

Plan van aanpak vitaliteitsplan binnenstad Haarlem

24

4 Bijlage UITLEG RETAIL RISK INDEX (RRI) Op basis van ruim 10 jaar data heeft Locatus een model ontwikkeld om te voorspellen hoe groot de kans is dat een ondernemer over een jaar nog op de locatie gevestigd is. De RRI bestaat uit vijf indicatoren: 1. Pandindex: prestaties van het winkelpand tot op heden 2. Straatindex: ontwikkeling van de invulling van winkelpanden in de straat rond het winkelpand. 3. Branche-index: ontwikkeling van de branche die actief is in het pand. 4. Vraag & aanbodindex: verhouding tussen vraag-aanbod van de branche in het pand. 5. Covid-19 index: de verwachte impact van Covid-19 is meegenomen voor de betreffende huurder. Scores in het model zijn ingedeeld in de categorieën: van zeer beperkt risico tot zeer hoog risico. Twee voorbeelden: • Bij panden met een hoog risico is de kans dat de ondernemer binnen 1 jaar stopt tussen de 26,0% en 31,5%. • Bij panden met een beperkt risico is de kans dat de ondernemer binnen 1 jaar stopt tussen de 5,1 en 6,2%. Een groot aandeel panden met een (zeer) hoog risicoprofiel betekent niet dit één-op-één resulteert in leegstand. Allereerst zullen niet alle winkels in de gevarenzone stoppen. In het verleden nam, ondanks de 10% stoppers, het aantal gevulde winkelpanden ‘slechts’ met 0,5% tot 1% per jaar af. Het merendeel van de panden wordt binnen enige tijd weer gevuld door andere ondernemingen.