20210532644 4. Bijlage C Omgevingsvergunning

Omgevingsvergunning Uitgebreide procedure

Datum Ons kenmerk 2020-09232 Bijlage(n) 1. Procedureel; 2. Voorschriften; 3. Overwegingen; 4. Stukken behorende bij dit besluit.

Onderwerp: Omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders hebben op 1 december 2020 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het maken van 270 woningen aan de J.J. Hamelinkstraat (blok 6, 7 en 8) en het maken van 27 grondgebonden woningen op het perceel J.J. Hamelinkstraat in Haarlem. De aanvraag is geregistreerd onder nummer 2020-09232. BESLUIT Burgemeester en wethouders hebben, gelet op artikel 2.1, 2.10, 2.12, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), besloten de omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de voorschriften, overwegingen en de bij dit besluit behorende stukken als bedoeld in respectievelijk bijlage 2, 3 en 4, deel uitmaken van dit besluit. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: - het (ver)bouwen van een bouwwerk (verder te noemen de activiteit bouwen); - het bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit (verder te noemen de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening). Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, lid 1, onder a en c van de Wabo.

Onderdeel van het besluit vormen: - Toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo om af te wijken van de artikelen 4,5,8,9,10,11 en 13 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Slachthuisbuurt Zuidstrook”; - Toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 1 Wabo om af te wijken van artikel 3.2.1 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeernormen Haarlem 2018” met gebruikmaking van artikel 3.2.4 van diezelfde voorschriften.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1 / 49

Nog in te dienen gegevens Uiterlijk drie weken voor aanvang van de betreffende werkzaamheden moeten de volgende gegevens worden ingediend: - Constructieve (detail-) berekeningen en tekeningen; - Aanvullende tekeningen en/of bouwfysische berekeningen; - Metingen van de elektromagnetische straling van de transformatorinstallatie en gegevens en bescheiden waaruit in voldoende mate blijkt dat alle mitigerende maatregelen getroffen worden die in, dan wel bij de aanvraag om de omgevingsvergunning zijn voorgesteld, en in stand blijven gedurende de gebruiksfase; Beroepsmogelijkheid en inwerkingtreding De beschikking treedt in werking nadat de termijn voor het indienen van een beroepschrift is verstreken. Tegen het besluit kan op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen zes weken na bekendmaking door belanghebbenden beroep worden aangetekend bij de rechtbank Haarlem. Dit beroepschrift moet ten minste de volgende gegevens bevatten: - uw naam en adres; - de verzenddatum van uw beroep; - het besluit waartegen u beroep aantekent; - de reden van uw beroep; - datum en handtekening. U kunt de inwerkingtreding van het besluit niet uitstellen door een beroepschrift in te dienen. Hebben u of derde belanghebbenden er veel belang bij dat dit besluit niet in werking treedt, dan kan bij de rechtbank Haarlem een voorlopige voorziening worden gevraagd.

Wanneer de voorlopige voorziening wordt aangevraagd schorst dit de werking van dit besluit totdat de voorzieningenrechter van de rechtbank Haarlem over het verzoek heeft beslist. Het verzoek voorlopige voorziening moet aan dezelfde eisen voldoen als het beroepsschrift. Wij wijzen u er op dat u voor de behandeling van uw verzoek voorlopige voorziening en/of beroepsschrift griffierecht moet betalen.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2 / 49

Wijze van indienen U kunt het beroepschrift en/of het verzoek voorlopige voorziening op twee manieren indienen: - Digitaal via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht/. U moet daarvoor wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). U kunt op de genoemde site kijken voor de precieze voorwaarden. - Per post. Het beroepsschrift en of verzoek voorlopige voorziening moet in tweevoud worden ingediend bij Rechtbank Haarlem, sector Bestuursrecht, postbus 1621, 2003 BR Haarlem. Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Haarlem, namens het college,

mr. H.H.T. de Boer Afdelingsmanager Vergunningen, Toezicht & Handhaving voor deze,

Teammanager Vergunningen, Toezicht & Handhaving Deze brief is vanwege het Coronavirus en afspraken rond thuiswerken buiten het gemeentekantoor samengesteld. De brief is derhalve niet van een handtekening voorzien.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3 / 49

BIJLAGE 1: PROCEDUREEL Gegevens aanvraag Op 1 december 2020 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo ontvangen. Het project waarvoor vergunning wordt gevraagd is als volgt te omschrijven: het maken van 270 woningen aan de J.J. Hamelinkstraat (blok 6, 7 en 8) en het maken van 27 grondgebonden woningen. Gelet op bovenstaande omschrijving wordt vergunning gevraagd voor de volgende in de Wabo omschreven omgevingsaspecten: - activiteit bouwen; - activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening. Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, lid 1, onder a en c van de Wabo. De door u aangevraagde activiteit bouwen is in strijd met het geldende bestemmingsplan. U heeft echter de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening niet aangevraagd. Op grond van artikel 2.10, lid 2 van de Wabo wordt uw aanvraag mede aangemerkt als een verzoek om af te wijken van het geldende bestemmingsplan (activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo). Bevoegd gezag Gelet op bovenstaande projectbeschrijving, alsmede op het bepaalde in artikel 2.4 van de Wabo zijn wij het bevoegd gezag om een besluit te nemen op uw aanvraag voor omgevingsvergunning.

Volledigheid Artikel 2.8 van de Wabo biedt de grondslag voor het bij of krachtens algemene maatregel van bestuur stellen van regels aan de wijze van indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning en de gegevens en bescheiden die hierbij moeten worden aangeleverd. De regeling is uitgewerkt in paragraaf 4.2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) met een nadere uitwerking in de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor). Na ontvangst van de aanvraag hebben wij deze aan de hand van de Mor getoetst op volledigheid. Daarbij is gebleken dat een aantal gegevens ontbrak. De aanvrager is hierop in de gelegenheid gesteld om de ontbrekende gegevens aan te vullen. We hebben de aanvullende gegevens ontvangen. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag alsmede de latere aanvulling daarop voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke leefomgeving. De aanvraag is dan ook volledig en in behandeling genomen.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4 / 49

Zienswijzen en heroverweging Van 20 juli 2021 tot en met 30 augustus 2021 heeft de aanvraag, de ontwerpbeschikking en de bijbehorende stukken ter inzage gelegen en is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Procedure De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 3.3 van de Wabo (de uitgebreide voorbereidingsprocedure). De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit bouwen aan artikel 2.10, voor de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening aan artikel 2.12, van de Wabo. Gebleken is dat uw aanvraag voldoet en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5 / 49

BIJLAGE 2: VOORSCHRIFTEN Aan deze omgevingsvergunning zijn de volgende voorschriften verbonden: Activiteit bouwen - De houder van de vergunning moet de gemeente Haarlem ten minste op de dag van beëindiging van de bouwwerkzaamheden schriftelijk in kennis stellen van de beëindiging van de werkzaamheden (artikel 1.25 lid 2 Bouwbesluit 2012). Dit kan door een e-mail te zenden naar team Toezicht & Handhaving van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (vth@haarlem.nl) met vermelding van het bouwadres, onderwerp en uw zaaknummer 202009232; -

Met de uitvoering van werkzaamheden waar constructietekeningen en/of -berekeningen aan ten grondslag liggen mag u niet beginnen voordat de medewerker constructie van team Advies & Ondersteuning van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving heeft verklaard hiertegen geen bezwaar te hebben;

-

Met de uitvoering van de bouwwerkzaamheden mag niet worden begonnen voordat vergunninghouder een veiligheidsplan als omschreven in artikel 8.7 van het Bouwbesluit 2012 bij team Toezicht & Handhaving van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving heeft ingediend en dit veiligheidsplan door het team is goedgekeurd'

-

De bouwwerkzaamheden mogen pas beginnen als de afdeling Data, Informatie en Analyse van de gemeente Haarlem de bebouwingsgrenzen op het bouwterrein heeft uitgezet (artikel 1.24 Bouwbesluit 2012). Hiervoor moet u ten minste veertien dagen voor start bouw een verzoek indienen bij de afdeling Data, Informatie en Analyse, dia@haarlem.nl, telefoonnummer 14 023;

-

Het doen van opgravingen of het verrichten van bodemverstoringen met als doel het opsporen van (archeologische) vondsten van 50 jaar en ouder is, zonder een opgravingsvergunning van de Minister en toestemming van de gemeente Haarlem, verboden. Indien bij de werkzaamheden in het kader van de omgevingsvergunning een zaak wordt gevonden, waarvan men weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologische vondst is, dient men dit direct te melden bij het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl). De gemeente zal nooit zonder schriftelijke of telefonische notificatie van het bureau Archeologie vooraf aan de vergunninghouder personen langs sturen om archeologische waarnemingen of onderzoek te doen. Mocht er sprake zijn van het doen van waarnemingen, dan zal dit bovendien enkel gebeuren door de stadsarcheoloog mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen. Bij twijfel gelieve contact op te nemen met het bureau Archeologie: mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl)

-

-

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

6 / 49

-

Op het moment dat er in of op de bodem gewerkt gaat worden dient voor aanvang van het werk bij Meldpunt Bodem van de gemeente nagevraagd te worden of er sprake (of vermoeden) is van ernstige bodemverontreiniging waarvoor de werkzaamheden in het kader van de Wet bodembescherming gemeld moeten worden. Email: bodeminformatie@haarlem.nl. of tel 14023

-

Deze bepaling zal worden opgenomen in de huur en/of koopovereenkomsten voor deze woningen. Als gevolg van het afzien van het parkeerrecht bestaat er ook geen recht op een bewonersabonnement tegen gereduceerd tarief in een parkeergarage

-

-

De houder van de vergunning moet ten minste twee werkdagen voor de feitelijke aanvang van bouwwerkzaamheden, de gemeente Haarlem schriftelijk in kennis stellen, van de aanvang van die werkzaamheden, met inbegrip van ontgravingswerkzaamheden (artikel 1.25 lid 1 Bouwbesluit 2012). Dit kan door een e-mail te zenden naar team Toezicht & Handhaving van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (vth@haarlem.nl) met vermelding van het bouwadres, onderwerp en uw zaaknummer 2020-09232;

o

Het bouwafval moet u scheiden in de volgende categorieën: als gevaarlijk aangeduide afvalstoffen als bedoeld in hoofdstuk 17 van de afvalstoffenlijst bedoeld in de Regeling Europese afvalstoffenlijst. teerhoudende dakbedekking, al dan niet met dakbeschot; teerhoudend asfalt; bitumineuze dakbedekking, al dan niet met dakbeschot; niet-teerhoudend asfalt; vlakglas, al dan niet met kozijn; gipsblokken en gipsplaatmateriaal; dakgrind; -armaturen; -gasontladingslampen.

o o o o o o o o o -

De verleende vergunning inclusief de tekeningen en andere bijlagen moeten digitaal of op papier op de bouwlocatie aanwezig zijn. Indien een controlerend ambtenaar daar om vraagt, moeten deze gegevens ter inzage worden gegeven (artikel 1.23 Bouwbesluit 2012);

-

Het bouwen, alsmede het bouwlawaai, moet plaatsvinden in overeenstemming met de bepalingen van het Bouwbesluit;

-

Het bouwwerk mag niet in gebruik worden genomen, indien de werkzaamheden niet gereed gemeld zijn (artikel 1.25 lid 3 Bouwbesluit 2012);

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

7 / 49

-

De gemeente zal nooit zonder schriftelijke of telefonische notificatie van het bureau Archeologie vooraf aan de vergunninghouder personen langs sturen om archeologische waarnemingen of onderzoek te doen. Mocht er sprake zijn van het doen van waarnemingen, dan zal dit bovendien enkel gebeuren door de stadsarcheoloog mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen. Bij twijfel gelieve contact op te nemen met het bureau Archeologie: mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl).

-

Indien bij de bodemverstorende werkzaamheden zaken worden aangetroffen, waarvan de vinder weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het gaat om archeologische vondsten of sporen, dan is hij volgens de Erfgoedwet (artikel 5.10) verplicht dit direct te melden bij Onze Minister. De melding dient te gebeuren bij het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl).

-

Indien het bouwplan en/of de bodemverstorende werkzaamheden onverhoopt afwijken (qua locatie, omvang en diepte) van die in de aanvraag vermeld zijn, dan dient contact opgenomen te worden met het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem. Het bureau Archeologie zal dan bepalen of archeologisch onderzoek noodzakelijk is en zo ja, in welke vorm. Dat kan zijn een archeologische opgraving of archeologische begeleiding ter plaatse van de bodemverstorende werkzaamheden. Indien dit laatste van toepassing wordt, dan dient voorafgaand aan de archeologische begeleiding en/of opgraving een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld door een archeologisch bedrijf. Dit PvE moet ten minste drie weken voorafgaand aan de start van de archeologische begeleiding/opgraving aan het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem ter beoordeling worden voorgelegd. De archeologische begeleiding/opgraving kan pas starten nadat het PvE door het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem is geaccordeerd.

-

Indien grond van de locatie wordt afgevoerd en elders wordt hergebruikt, moet hierbij worden voldaan aan de regels van het Besluit bodemkwaliteit.

-

Indien bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden een bodemverontreiniging wordt waargenomen - anders dan beschreven in de bodemonderzoekrapporten - moet de vergunninghouder dit direct melden bij het meldpunt Bodem van de gemeente Haarlem op 14 023 of meldpuntbodem@haarlem.nl;

-

Blok 7: Het afnamepunt van de droge blusleiding op de 1e , 2e en 3e verdieping (as 7G) moet op deze verdiepingen buiten het trappenhuis geplaatst worden. Uit de reactie van FAZO blijkt dat de definitieve positie in overleg met de brandweer zal worden bepaald. Deze werkwijze is akkoord op voorwaarde dat het betreffende overleg tijdig plaats zal vinden.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

8 / 49

-

Blok 8: Bij controle van de betreffende doorsnede tekeningen blijkt de hoogste verdiepingsvloer inderdaad beneden de 20 meter te liggen. Een brandweerlift is daarom niet vereist. Wel is in de tekeningen herkenbaar dat in de voorportalen/sluizen van de vluchtrappen, aan de west- en oostzijde van het gebouw, aankoppelpunten van een droge blusleiding (DBL) worden geplaatst. Ondanks dat de DBL niet vereist is vanwege de gebouwhoogte zal deze voorziening nodig zijn vanwege de inzetdiepte voor de brandweer. De DBL aankoppelpunten mogen niet verplaatst worden uit het voorportaal naar het trappenhuis. Dit om rookverspreiding naar het betreffende trappenhuis zo lang mogelijk te voorkomen.

Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening - De vergunninghouder of degene die de activiteit uitvoert, moet deze omgevingsvergunning op het eerste verzoek tonen aan de daartoe bevoegde ambtenaren; -

De constructies en de diverse werkzaamheden dienen qua omvang, opzet en locatie geplaatst respectievelijk uitgevoerd te worden conform de aanvraag, echter voor zover niet strijdig met onderhavige vergunning;

-

De vergunninghouder dient ervoor zorg te dragen dat aan alle personen die vergunde werkzaamheden verrichten, waaronder het personeel van derden, een toereikende schriftelijke instructie is verstrekt die is gericht op het voorkomen en uitsluiten van handelingen die tot gevolg (kunnen) hebben dat de aan de vergunning verbonden voorschriften niet worden nageleefd;

-

Indien vergunninghouder voornemens is activiteiten c.q. werkzaamheden in afwijking van deze vergunning te laten plaatsvinden, dient dit terstond schriftelijk te worden gemeld aan afdeling. Voor veranderingen die van enige betekenis kunnen zijn met betrekking tot de toepasselijke wetgeving, dient opnieuw een aanvraag voor een omgevingsvergunning te worden ingediend;

-

Vergunninghouder dient alle mitigerende maatregelen te treffen die in, dan wel bij de aanvraag om de omgevingsvergunning worden voorgesteld;

-

De aanleg werkzaamheden moeten plaatsvinden tussen begindatum en einddatum;

-

Van opgetreden incidenten, waaronder verstaan worden alle gebeurtenissen waarbij onbedoeld schadelijke stoffen vrijkomen, dan wel waardoor anderszins schade aan het betrokken beschermde soorten kan worden toegebracht, dient onverwijld schriftelijk melding te worden gedaan aan afdeling, onder overlegging van alle relevante gegevens;

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

9 / 49

-

De vergunninghouder dient vóór, tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden beschadiging van de betrokken beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen dan wel te beperken en zo nodig te herstellen;

-

De vergunninghouder dient alle compenserende maatregelen te hebben getroffen die in dan wel bij de aanvraag om de omgevingsvergunning zijn voorgesteld;

-

Voor de strikt beschermde soorten huismus en gewone dwergvleermuis is een ontheffing verkregen in het kader van de Wet Natuurbescherming, voor het opzettelijk vernielen, beschadigen of wegnemen van nesten en rustplaatsen van huismus en voor het opzettelijk verstoren van exemplaren van de gewone dwergvleermuis en het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis. In deze ontheffing zijn voorschriften en beperkingen opgenomen. De voorschriften en beperkingen dienen precies uitgevoerd te worden zoals deze in de ontheffing zijn beschreven.

-

Gezien de mogelijke aanwezigheid van algemene broedvogels, dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Het broedseizoen loopt globaal van maart tot en met juli. Ook buiten deze periode is het mogelijk dat vogels tot broeden komen. Er dient te allen tijde voor de werkzaamheden gecontroleerd te worden of er geen broedende vogels aanwezig zijn.

-

Daarnaast geldt de zorgplicht: dieren mogen door de werkzaamheden niet (opzettelijk) worden verstoord en aangetroffen dieren dienen naar nabij geschikt leefgebied verplaatst te worden, indien zij niet zelf in staat zijn zich te verplaatsen.

-

Het uitgangspunt voor de nieuw te realiseren bebouwing, is dat er groen- en natuurinclusief wordt gewerkt, bijvoorbeeld door het toepassen van groene daken, gevelgroen en het aanbrengen van verblijfplaatsen/nestplaatsen in de bebouwing voor vogels (zoals huismus en gierzwaluw) en vleermuizen. De laatstgenoemde maatregel is voor huismus en gewone dwergvleermuis ook al een verplichting in het kader van de verkregen ontheffing van de Wet Natuurbescherming.

-

Ecologisch onderzoek kent een wettelijke geldigheidsduur van drie jaar. Indien deze termijn verstreken is voor de uitvoering van de werkzaamheden, is het noodzakelijk dat er opnieuw een onderzoek plaatsvindt voordat de werkzaamheden doorgang kunnen vinden. de verkregen ontheffing van de Wet Natuurbescherming is geldig tot en met 30 juni 2024.

-

In de woning die direct naast de transformatorinstallatie is gesitueerd, mogen geen personen onder de 18 jaar worden gehuisvest. De vergunninghouder en/of zijn rechtsopvolger en/of de huidige eigenaar en/of de toekomstige eigenaar van deze woning dient de kopers en/of huurders van deze woning hierover tijdig (voorafgaand aan een besluit omtrent de koop of

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

10 / 49

de huur van de woning) en aantoonbaar te informeren. Bij deze informatieverplichting behoort ook de verplichting om de toekomstige huurders en kopers over de achtergrond van deze voorwaarde te informeren. Deze voorwaarde en de bijbehorende informatieverplichting dient als kettingbeding in koopovereenkomsten te worden opgenomen. Eigenaren en/of verhuurders dienen er zelf op toe te zien dat in de woning geen personen onder de 18 jaar worden gehuisvest. Zij mogen de woning ook niet verhuren aan huishoudens met personen onder de 18 jaar. -

De parkeerplaatsen die op eigen terrein worden gesitueerd, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners en bezoekers van de toekomstige woningen en mogen daarom niet ter beschikking worden gesteld aan derden (niet zijnde bewoners en/of bezoekers van de woningen). De parkeerplaatsen mogen niet separaat worden verkocht of verhuurd, ook niet aan bewoners van de woningen.

-

De eigenaar en/of beheerder van de stallingsgarage dient erop toe te zien dat de parkeerplaatsen worden gebruikt voor het parkeren van motorvoertuigen en niet voor andere vormen van gebruik.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

11 / 49

BIJLAGE 3: OVERWEGINGEN Aan dit besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag: Activiteit bouwen INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder a van de Wabo niet voldoet aan de in artikel 2.10 van de Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Geldend bestemmingsplan De activiteit vindt plaats in een gebied waarvoor het bestemmingsplan “Slachthuisbuurt Zuidstrook” is vastgesteld door de gemeenteraad op 29 november 2012 en goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland op . Op de verbeelding heeft het betreffende perceel de bestemmingen “Gemengd-2”(artikel 4), “Gemengd-3” (artikel 5), “Wonen”(artikel 13), “Tuin-1”(artikel 8), “Tuin-2”(artikel 9), “Tuin-3” (artikel 10) en “Verkeer”(artikel 11). Tevens is van toepassing de dubbelbestemming “Waarde-archeologie 4”. Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplan en de toets luidt als volgt: Gemengd - 2 GEBRUIKSREGELS Blok 6 Ter plaatse van de begane grond in nabij blok 6 zijn parkeerplaatsen opgenomen. Ingevolge artikel 4.1 zijn de voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden bestemd voor o.a. bovengrondse en halfverdiepte parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding (pg).

De aanduiding (pg) ontbreekt op de plankaart, waardoor de parkeerplaatsen strijdig zijn ter plaatse van de bestemming 'Gemengd - 2'. Blok 7 Ter plaatse van de begane grond in Blok 7 zijn ruimten weergegeven met de aanduiding 'maatschappelijk'. Ingevolge artikel 4.1 zijn de voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden bestemd voor o.a. 'maatschappelijke voorzieningen'. Het bestemmingsplan definieert maatschappelijke doeleinden als: Educatieve, sociale, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, (para) medische, sociaalmedische en maatschappelijke voorzieningen, waaronder woon-zorgvoorzieningen, alle met eventueel bijbehorende praktijkruimte, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, kinderdagverblijven, kinderopvang, peuter zalen en bijbehorende voorzieningen. Het is vooralsnog onvoldoende duidelijk of deze ruimten ten dienste staan van een maatschappelijke bestemming zoals bedoeld in het bestemmingsplan.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

12 / 49

Blok 8 Blok 8 voldoet ter plaatse van de voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden aan artikel 4.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. BOUWREGELS Blok 6 Ingevolge artikel 4.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 6 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 13m. De maximale bouwhoogte van 13m wordt overschreden. De maximale bouwhoogte bedraagt circa 14 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 4.2 van bestemmingsplan 'Slachthuis Zuidstrook'. Ingevolge artikel 18, lid, 1, onder a zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van dit plan voor het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van de dakhelling, bouwhoogten, hoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%. Blok 7 Ingevolge artikel 4.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 7 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 28m en een minimale bouwhoogte van 22 m. De maximale bouwhoogte van 28 meter wordt overschreden. Het bouwwerk krijgt ter plaatse van voorgenoemde aanduiding een maximale hoogte van circa 30 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 4.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Ingevolge artikel 18, lid 1, onder a, zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van dit plan voor het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van dakhellingen, bouwhoogten, hoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10 %. Ingevolge artikel 4.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 7 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 28m en een minimale bouwhoogte van 22 m. Het gebouw behaald binnen het bouwvlak niet overal de vereiste minimale hoogte van 22 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 4.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van blok 7 geldt ingevolge artikel 4.2 de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 23m en een minimale bouwhoogte van 13 m. Ook geldt ingevolge artikel 4.2 ter plaatse een maximum bouwhoogte van 13 meter. Ter plaatse van deze overgang neemt het plan voor woningen te realiseren die op een plaats komt waar een maximale bouwhoogte geldt van 13 meter, maar ook een minimale bouwhoogte van 13 meter. De maximale bouwhoogte van 13 meter wordt overschreden met circa 0,5 m. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 4.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Ingevolge artikel 18, lid 1, onder a, zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van dit plan voor het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van dakhellingen, bouwhoogten, hoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10 %. Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

13 / 49

Ter plaatse van blok 7 geldt de bouwaanduiding `Kap’ op de plankaart. Er zijn in artikel 4.2 geen eisen gesteld ten aanzien van deze aanduiding, echter stelt de begripsomschrijving in artikel 1.45 de volgende eisen: `Een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek groter dan 5 graden met het horizontale vlak’. Het plan voldoet niet aan deze omschrijving, omdat de uitwendige scheidingsconstructie van het bovenste vlak geen hoek groter heeft dan 5 graden met het horizontale vlak. Blok 8 Ingevolge artikel 4.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 8 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 13m. Net voorbij stramien 8D vindt een overgang plaats tussen de bestemming `Gemengd- 3’ en `Gemengd-2’. Hierdoor geldt ter plaatse van een aantal woningen ook de volgende maatvoering: minimale bouwhoogte 13m en maximum bouwhoogte 23m. De maximale bouwhoogte van 13 meter wordt niet overschreden ter plaatse van de woningen nabij stramien 8D. De maximale bouwhoogte ter plaatse van de bestemming ` Gemengd-2’ bedraagt circa 10 meter. Er wordt voldaan aan artikel 4.2 ter plaatse van dit gedeelte van blok 8. Gemengd - 3 GEBRUIKSREGELS Blok 6 Ter plaatse van blok 6 zal de begane grond ten dienste staan van aan-huis-verbonden-beroepen (o.a. werkplaats aan huis.) De voor 'Gemengd-3'aangewezen gronden staan dit niet toe.

De gronden met de bestemming 'Gemengd-2' kan dit onder voorwaarden worden toestaan. Het aan-huis-verbondenberoep is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van blok 6 zal de begane grond ten dienste staan van de woonfuncties (zoals de noodzakelijke ruimte ten behoeve van de woonfunctie en de aan-huis-verbonden-beroepen), dan wel zijn ter plaatse van de begane grond woningen of onderdelen daarvan aanwezig. Dit is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 5.3, lid 1, onder b, kunnen Burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor wonen op de begane grond. Ingevolge artikel 5.3, lid 1, toetsen Burgemeester en wethouders bij de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid onder sub 1, of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeerssituatie ter plaatse; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Blok 7 Ter plaatse van de begane grond in Blok 7 zijn ruimten weergegeven met de aanduiding 'maatschappelijk'. Ingevolge artikel 5.1 zijn de voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden bestemd voor o.a. 'maatschappelijke voorzieningen'. Het bestemmingsplan definieert maatschappelijke doeleinden Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

14 / 49

als: Educatieve, sociale, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, (para) medische, sociaalmedische en maatschappelijke voorzieningen, waaronder woon-zorgvoorzieningen, alle met eventueel bijbehorende praktijkruimte, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, kinderdagverblijven, kinderopvang, peuter zalen en bijbehorende voorzieningen. Het is vooralsnog onvoldoende duidelijk of deze ruimten ten dienste staan van een maatschappelijke bestemming zoals bedoeld in het bestemmingsplan. Ter plaatse van blok 7 zal de begane grond ten dienste staan van aan-huis-verbonden-beroepen (o.a. kantoor aan huis). De voor 'gemengd - 3' aangewezen gronden staan dit niet toe. Het aan-huisverbonden-beroep is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van blok 7 zal de begane grond ten dienste staan van de woonfuncties (zoals de bergingen en de aan-huis-verbonden-beroepen), dan wel zijn ter plaatse van de begane grond woningen of onderdelen daarvan aanwezig. Dit is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 5.3, lid 1, onder b, kunnen Burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor wonen op de begane grond.

Ingevolge artikel 5.3, lid 1, toetsen Burgemeester en wethouders bij de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid onder sub 1, of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeerssituatie ter plaatse; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Blok 8 Ter plaatse van blok 8 zal de begane grond ten dienste staan van de woonfuncties (zoals door de bergingen, fietsenstalling en de aan-huis-verbonden-beroepen), dan wel zijn ter plaatse van de begane grond woningen of onderdelen daarvan aanwezig. Dit is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 5.3, lid 1, onder b, kunnen Burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor wonen op de begane grond. Ingevolge artikel 5.3, lid 1, toetsen Burgemeester en wethouders bij de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid onder sub 1, of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeerssituatie ter plaatse; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Ter plaatse van de begane grond in Blok 8 zijn ruimten weergegeven met de aanduiding 'maatschappelijk'. Ingevolge artikel 5.1 zijn de voor 'Gemengd 3' aangewezen gronden bestemd voor o.a. 'maatschappelijke voorzieningen'.

Het bestemmingsplan definieert maatschappelijke doeleinden als: Educatieve, sociale, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, (para) medische, sociaalmedische en maatschappelijke voorzieningen, waaronder woon-zorgvoorzieningen, alle met eventueel bijbehorende praktijkruimte, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

15 / 49

kinderdagverblijven, kinderopvang, peuter zalen en bijbehorende voorzieningen. Het is vooralsnog onvoldoende duidelijk of deze ruimten ten dienste staan van een maatschappelijke bestemming zoals bedoeld in het bestemmingsplan. Ter plaatse van blok 8 zal de begane grond ten dienste staan van aan-huis-verbonden-beroepen (o.a. kantoor aan huis). De voor 'gemengd - 3' aangewezen gronden staan dit niet toe, waarbij te weten dat de gronden met de bestemming 'Gemengd - 2' dit onder voorwaarden kan toestaan. Het aanhuis-verbonden-beroep is strijdig met artikel 5.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van blok 8 zal een gedeelte van het gebouw ten dienste staan van een WKO-installatie. Deze WKO-installatie past niet binnen de in artikel 5.1 aangegeven kaders. Ter plaatse van blok 8 zal een gedeelte van het gebouw ten dienste staan van een inkoopruimte. Deze functie past niet binnen de in artikel 5.1 aangegeven kaders. Ter plaatse van blok 8 zal een gedeelte van het gebouw ten dienste staan van een traforuimte. Deze voorziening voor openbaar nut past niet binnen de in artikel 5.1 aangegeven kaders. BOUWREGELS Blok 6 Ingevolge artikel 5.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 6 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 23m en een minimale bouwhoogte van 13m.

Het gebouw behaald binnen het bouwvlak niet overal de vereiste minimale hoogte van 13 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 5.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Blok 7 Ingevolge artikel 5.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 7 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 23m en een minimale bouwhoogte van 13 m. De maximale bouwhoogte van 23 meter wordt overschreden met circa 1 meter, waaronder ter plaatse van de liftuitloop. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 5.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 18, lid 1, onder a, zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van dit plan voor het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van dakhellingen, bouwhoogten, hoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10 %. Ingevolge artikel 5.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 7 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 28m en een minimale bouwhoogte van 22 m. Op een aantal plaatsen wordt de vereiste minimale hoogte van 22 meter niet overal behaald. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 5.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

16 / 49

Blok 8 Ingevolge artikel 5.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 8 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 23m en een minimale bouwhoogte van 13 m. De maximale bouwhoogte van 23 meter wordt overschreden. De maximale bouwhoogte van blok 8 ter plaatse van de bestemming `Gemengd - 3' bedraagt circa 24 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 5.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 18, lid 1, onder a, zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van dit plan voor het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van dakhellingen, bouwhoogten, hoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10 %. Ingevolge artikel 5.2 zijn bouwregels gesteld aan bouwwerken. Ter plaatse van blok 8 geldt de volgende maatvoering: maximum bouwhoogte 23m en een minimale bouwhoogte van 13 m. Het gebouw behaald binnen het bouwvlak niet overal de vereiste minimale hoogte van 13 meter. Het bouwplan is daardoor in strijd met artikel 5.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Wonen GEBRUIKSREGELS Grondgebonden woningen achter blok 7 Het parkeerterrein voldoet niet aan de gebruiksregels van artikel 13.1. Openbare weg De openbare wegen voldoen niet aan de gebruiksregels van artikel 13.1.

BOUWREGELS Vrijstaande woningen Ter plaatse van de bestemming wonen, nabij het gebied waar het plan voornemens is de vrijstaande woningen te realiseren, geldt een goothoogte van 6m en een maximale bouwhoogte van 10m. De vrijstaande woningen voldoen niet aan artikel 13.2, omdat: - de hoofdgebouwen niet uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; - de hoofdgebouwen niet uitsluitend in de dwingende gevelrooilijn worden opgericht.

Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de bestemming wonen, nabij het gebied waar het plan voornemens is de grondgebonden woningen achter blok 7 te realiseren, geldt een goothoogte van 6m en een maximale bouwhoogte van 10m. Voorgenoemde woningen voldoen niet aan artikel 13.2, omdat: - de hoofdgebouwen niet uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; - de hoofdgebouwen niet uitsluitend in de dwingende gevelrooilijn worden opgericht;

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

17 / 49

- er niet voldaan wordt aan de maximale goothoogte, omdat gebouwen `plat¿ afgedekt worden. De maximale goothoogte bedraagt hierdoor circa 9,5 meter of ter plaatse van de Graafschapstraat circa 10 meter; - de dakkapellen niet voldoen aan de onder f beschreven voorwaarden.

Tuin - 1 GEBRUIKSREGELS Blok 7 Ter plaatse van blok 7 wordt een parkeerterrein gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 1' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden een woningen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin-1’ gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Vrijstaande woningen Ter plaatse van de vrijstaande woningen worden een woningen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin- 1’ gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Openbaar gebied Op meerdere plaatsen worden delen van het openbaar gebied (zoals verharding van openbare wegen/voetpaden) gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin-1’ gesitueerd zullen zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstroo’¿. BOUWREGELS Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden een woningen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin-1’ gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’.

Vrijstaande woningen Ter plaatse van de vrijstaande woningen worden een woningen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin-1’ gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 8.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

18 / 49

Tuin - 2 GEBRUIKSREGELS Blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 wordt een parkeerterrein gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 wordt een in- en uitrit gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden een woningen inclusief dakterrassen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Vrijstaande woningen Ter plaatse van de vrijstaande woningen worden een woningen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Openbaar gebied Op meerdere plaatsen worden delen van het openbaar gebied (zoals verharding van openbare wegen/voetpaden) gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zullen zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

BOUWREGELS Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden een woningen (hoofdgebouwen) inclusief dakterrassen gemaakt die gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 wordt een in- en uitrit gemaakt die op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zal zijn. Ter plaatse van de in- en uitrit zal een erfafscheiding geplaatst worden met een hekwerk. Deze erfafscheiding zal een hoogte hebben van circa 4.5 meter. Het plan is strijdig met artikel 9.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook¿. Vrijstaande woningen Ter plaatse van de vrijstaande woningen worden een woningen (hoofdgebouwen) of delen van die woningen gemaakt die al dan niet gedeeltelijk op de bestemming `Tuin - 2' gesitueerd zullen zijn. Het plan is strijdig met artikel 9.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

19 / 49

Ter plaatse van de vrijstaande woningen worden erfafscheidingen geplaatst. Deze erfafscheiding zullen een hoogte hebben van circa 3 meter. Het plan is strijdig met artikel 9.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Tuin - 3 GEBRUIKSREGELS Blok 7 Ter plaatse van de bestemming 'Tuin - 3' worden nabij blok 7 bergingen gecreëerd. Bergingen zijn strijdig met artikel 10.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Blok 8 Ter plaatse van de bestemming 'Tuin - 3' worden nabij blok 8 woningen gecreëerd. De woningen zijn strijdig met artikel 10.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van de bestemming 'Tuin - 3' worden nabij blok 8 overkappingen met dakterrassen ten behoeve van de woningen en het parkeerterrein gecreëerd. De overkappingen met dakterrassen zijn strijdig met artikel 10.1 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. BOUWREGELS Blok 7 Ter plaatse van de bestemming 'Tuin - 3' worden nabij blok 7 bergingen gecreëerd. Bergingen zijn strijdig met artikel 10.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ingevolge artikel 10.3, lid 1, kunnen Burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van artikel 10.2, lid 1, onder b voor het realiseren van een bijgebouw tot een maximale hoogte van 3 meter.

De bergingen krijgen een maximale hoogte van circa 3,4 meter, waardoor geen gebruik gemaakt kan worden van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Blok 8 Ter plaatse van de bestemming 'Tuin - 3' worden nabij blok 8 woningen gemaakt. De woningen krijgen een maximale bouwhoogte van circa 9,5 meter. De woningen zijn strijdig met artikel 10.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Verkeer GEBRUIKSREGELS Blok 6 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 6 de bouwgrens overschreden ter plaatse van het trappenhuis. Het trappenhuis is strijdig met artikel 11.1 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

20 / 49

Ingevolge artikel 18, lid 1, onder d kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van artikel 11.1 voor het realiseren van een trappenhuis voor een noodzakelijke en goede uitvoering van het plan. Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 6 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.1 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons zijn echter dieper dan 1,5m, waardoor geen gebruik gemaakt mag worden van deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Blok 7 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 7 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.1 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons voldoen aan voorgenoemde afmeting, waardoor voldaan wordt aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van artikel 18.1. Blok 8 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 8 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.1 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons zijn echter dieper dan 1,5m, waardoor geen gebruik gemaakt mag worden van deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Grondgebonden woningen achter blok 7 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden woningen gemaakt. De woningen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden (gevel-)tuinen gemaakt ten behoeve van de woningen. De (gevel-)tuinen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 7 worden overkappingen met dakterrassen gemaakt ten behoeve van de woningen. Overkappingen en dakterrassen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Grondgebonden woningen achter blok 8 Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 8 worden woningen gemaakt. De woningen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

21 / 49

Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 8 worden bergingen gemaakt ten behoeve van de woningen. De bergingen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Ter plaatse van de grondgebonden woningen achter blok 8 worden (gevel-)tuinen gemaakt ten behoeve van de woningen. De (gevel-)tuinen zijn strijdig met artikel 11.1 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook¿. BOUWREGELS Blok 6 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 6 de bouwregels overschreden ter plaatse van het trappenhuis. Het trappenhuis is strijdig met artikel 11.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 6 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons zijn echter dieper dan 1,5m, waardoor geen gebruik gemaakt mag worden van deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 6 de bouwregels overschreden indien de traforuimte niet voldoet aan de gestelde bouwhoogte van 3m. De traforuimte zal dan strijdig zijn met artikel 11.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Ingevolge artikel 18, lid 1, onder c kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van artikel 11.2 voor het realiseren van de traforuimte. Blok 7 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 7 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons voldoen aan voorgenoemde afmeting, waardoor voldaan wordt aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van artikel 18.1. Blok 8 Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' worden bij blok 8 balkons gecreëerd. Balkons zijn strijdig met artikel 11.2 van het bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Ten aanzien van deze afwijking is het mogelijk balkons toe te staan indien deze kleiner of gelijk zijn aan 1,5m diepte volgens artikel 18, lid 1, onder e van dit bestemmingsplan. De balkons zijn echter

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

22 / 49

dieper dan 1,5m, waardoor geen gebruik gemaakt mag worden van deze binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Grondgebonden woningen achter blok 7 Er worden grondgebonden woningen gemaakt achter blok 7. Een gedeelte van deze woningen zal, al dan niet gedeeltelijk, gesitueerd worden op de bestemming `Verkeer’. De bouwhoogte van de woningen aan de zijde Graafschapstraat zal circa 10 meter bedragen. De bouwhoogte van de woningen achter blok 7, nabij blok 8, zullen een bouwhoogte hebben van circa 10,2 meter. Het plan is strijdig met artikel 11.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' wordt nabij blok 7 een dakterras ten behoeve van de woningen en het parkeerterrein gecreëerd. Een dakterras is strijdig met artikel 11.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'. Grondgebonden woningen achter blok 8 Er worden grondgebonden woningen gemaakt achter blok 8. Een gedeelte van deze woningen zal, al dan niet gedeeltelijk, gesitueerd worden op de bestemming `Verkeer’. De bouwhoogte van de woningen zal circa 10 meter bedragen. Het plan is strijdig met artikel 11.2 van bestemmingsplan `Slachthuisbuurt Zuidstrook’. Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' wordt nabij blok 7 een dakterras ten behoeve van de woningen en het parkeerterrein gecreëerd. Een dakterras is strijdig met artikel 11.2 van bestemmingsplan 'Slachthuisbuurt Zuidstrook'.

Waarde - Archeologie 4 Ingevolge artikel 14.1 zijn de gronden in het plangebied mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. De dubbelbestemming Waarde - archeologie is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen. Voor zover op de verbeelding nog andere dubbelbestemmingen voor deze gronden zijn aangegeven, is de volgende voorrangsregeling van toepassing. Voor zover de dubbelbestemming Waarde-archeologie of gedeeltelijk samenvalt met andere dubbelbestemmingen die op deze gronden rusten, geldt dat de dubbelbestemming Waarde archeologie voorrang krijgt tenzij tevens de dubbelbestemming Waterkering van kracht is. In dat geval krijgt de dubbelbestemming Waterkering voorrang. Ingevolge artikel 14.2 is ten behoeve van andere, voor de gronden geldende bestemmingen, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende bouwvoorschriften, het volgende van toepassing: ter plaatse van de aanduiding: Categorie 4 zijn uitsluitend gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waarbij de bodemverstorende werkzaamheden ter realisering van deze gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde: - een oppervlakte hebben van ten hoogste 2.500 m2; - niet verder gaan dan een diepte van 0,3 meter. Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

23 / 49

Alvorens de bouwvergunning verleend wordt, door de aanvrager een archeologisch rapport wordt overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien uit dit archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de bouwvergunning zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders een of meerder van de volgende voorwaarden verbinden aan de bouwvergunning: - het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; - het doen van opgravingen; - begeleiding van de activiteiten door de archeologische deskundige.

De activiteit vindt plaats in een gebied waarvoor het bestemmingsplan “Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018” (BP0120001-va01) is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 mei 2018. Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplan en de toets luidt als volgt: “Ingevolge artikel 3.2.1 van "Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018" bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor parkeer- of stallingsgelegenheid en laad- en losmogelijkheden overeenkomstig de 'Beleidsregels parkeernormen 2015'. Ingevolge artikel 3.2.3 tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken waarbij niet in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor het genoemde in sublid 3.2.1 overeenkomstig de beleidsregels als bedoeld in sublid 3.2.2. Het bouwplan is in strijd met artikel 3 van de voorschriften behorende bij het vigerend bestemmingsplan. Welstand De activiteit is voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk is niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

Het advies luidt als volgt: “De architecten, de indieners van de bouwaanvraag en de projectleiders zijn aanwezig om de aanpassingen toe te lichten. Ook de stedenbouwkundige is bij de planbehandeling aanwezig. Er wordt gesproken over de bouwblokken VI, VII en VIII. Bij blok VI zijn de balkons, in verband met een gewijzigde indeling van de appartementen iets verplaatst, cq. vergroot. Hiertoe is een van de twee naastgelegen, verticale gevelopeningen komen te vervallen. Aan de achterzijde is de vluchtweg binnen het gebouw opgelost.

Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

24 / 49

De details zoals uitgevoerd bij blok V worden overgenomen, zoals de wijze van het wegwerken van hemelwaterafvoeren, het uitwerken van de balkons en de metselwerk verbanden. Bij blok VII wordt de zijgevel van de toren meer gesloten uitgevoerd. In de overige gevels is de verdelingen van de penanten aangepast, de kozijnen worden uitgevoerd in kunststof, alleen de kozijnen op begane grond niveau worden uitgevoerd in aluminium. Aan de achterzijde wordt het trappenhuis van de toren naar binnen geplaatst en maakt daardoor onderdeel uit van de toren. De detaillering van blok VIII wordt als de overige blokken uitgevoerd. Bij de grondgebonden woningen is de vorm van de kap nu veranderd van een zadeldak in een mansardekap. Hierdoor wordt meer aangesloten op de bebouwing in de omgeving. Er komt een muur van 3m hoog (stadsmuur) die wordt aangebracht tussen de grondgebondenwoningen en de Hamelinkstraat. Er is een inrichtingsplan gemaakt voor het binnenterrein waarin aangegeven de bomen en de parkeerplaatsen. Het parkeren vindt voor 50% plaats onder de terrassen van de grondgebonden woningen. Deze terrassen worden voorzien van in de architectuur opgenomen plantenbakken. Bij de parkeervakken worden waterdoorlatende tegels gelegd. De commissie bespreek de volgende aandachtspunten. De stadsmuur wordt als een goede oplossing gezien.

In verband met de ruimtelijke kwaliteit is de uitwerking en detaillering van de muur van belang, evenals de beëindiging en de aansluiting van de muur op de woning. Groen (bomen) die erboven zichtbaar zijn zullen het beeld ook verbeteren. Antigraffiti coating zal nodig zijn. De inrichting van het binnenterrein voldoet nog niet aan de beoogde kwaliteit. Het parkeren is dominant aanwezig, wellicht is het mogelijk meer `groen¿ aan te brengen om de ruimtelijke kwaliteit van het binnengebied te verbeteren. Tevens spreekt zij haar zorgen uit over de kwaliteit van de ontwikkeling van de drie voorgestelde bomen. Ook de verlichting op de binnenterreinen en de galerijen dient uitgewerkt te worden. Welke verlichting en waar wordt deze geplaatst. Tevens wordt de aanhechting van het blok VI op het aangrenzende blok besproken. Van belang is de eenheid/samenhang. Bij blok VI wordt geconstateerd dat door de aanpassing van de balkons een van de naastgelegen verticale gevelopeningen is komen te vervallen. Zij betreurt deze wijziging. Wellicht kan het naast het balkon overgebleven raam op de hoek weer een verticale opening worden.

Concluderend wil de commissie graag meer informatie over: de aansluiting van de stadsmuur op de kopgevel van de grondgebonden woning en de uitwerking van de kopgevel; de uitwerking van de stadsmuur, deze lijkt nog te sober; de ruimtelijke kwaliteit van het binnenterrein, inclusief verlichting, dient overtuigend in beeld gebracht te worden; Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem

Kenmerk: 2020-09232 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

25 / 49

detaillering van de gevel van blok VI (uitbreiding van de balkons waarbij een van de gevelopeningen komt te vervallen); de commissie spreekt haar voorkeur uit om blok VI aan te laten sluiten op het belendende blok (vm. Kimman garage); details en materiaalkeuze: bemonstering aan de hand van referentiebeelden. Gezien het bovenstaande wordt de aanvraag vooralsnog aangehouden. Advies Aanhouden” Naar aanleiding van het bovenstaande advies zijn aangepaste stukken ter beoordeling voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Dit advies luidt als volgt: “De aanvragers en architecten zijn bij de planbehandeling aanwezig om de aanpassingen toe te lichten. Bij blok 6 zijn de verticale ramen weer teruggebracht en worden de details getoond. Door een terugliggende overgang te maken, uitgevoerd door middel van een prefab element, wordt het blok aangesloten op het belendende blok (vm. Kimman garage). Langs de J.J. Hamelinkstraat, ter plaatse van het parkeerterrein wordt een object geplaatst als tijdelijke straatwand, voorzien van een `groene’ invulling (biodiversiteit). Het is de bedoeling deze wand in samenwerking met omwonenden te ontwikkelen. De commissie kan zich vinden in de gekozen oplossing voor de kozijnen en de aansluiting. Voor wat betreft de tijdelijke straatwand als staketsel heeft de commissie haar twijfels.