20210495006 3. Bijlage 2 Taxatie Savills kavel B Haarlemmer Stroom

Type Keten Zelfstandig Keten Keten Keten Zelfstandig Zelfstandig Zelfstandig Zelfstandig Zelfstandig

Sterren

4 3 4 3 4 2 4 2 2 2

Kamers 289 140 124 109 82 34 34 26 21 20 879

In totaal beschikt Haarlem over twintig hotels die gezamenlijk 1.400 kamers vertegenwoordigen. Met name in de laatste twee jaren is het aantal hotelkamers toegenomen. Er zijn circa 300 kamers aan de voorraad toegevoegd, door zowel grotere hotelinitiatieven als kleinere initiatieven, voornamelijk in het centrum. Naast de hotels, worden in Haarlem ook op andere manieren overnachtingen aangeboden. Zo beschikt Haarlem over 148 B&B’s en bieden eigenaren in toenemende mate hun woning aan voor een overnachting. Het aantal permanent aangeboden woningen voor overnachting is 32. Dit aantal bestaat voornamelijk uit éénkamerappartementen.

Vraag De vraag naar hotelkamers is de afgelopen jaren sterk gestegen door een structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Dit komt vanwege de aantrekkende economie en structurele groei van bezoekers. Deze stijging is zichtbaar tot 2019 waarin circa 26.5 miljoen overnachtingen plaatsvonden. De komst van Covid-19 in het begin van jaar 2020 heeft voor een daling van 63% gezorgd ten opzichte van 2019. De vraag is afgenomen doordat reisrestricties banden heeft gelegd aan het buitenlandse toerisme in Nederland. Overnachtingen in 2020 komen voornamelijk voort uit het binnenlandse toerisme.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 27

Grafiek Aantal hotelovernachtingen provincie Noord-Holland 2012 - 2020

Haarlem maakt deel uit van de metropoolregio Amsterdam (MRA), dat de grootste toeristische regio van Nederland is. Haarlem is hierin een kleine speler, maar met potentie. Het overgrote deel van de hotelmarkt, met circa 90% van het kameraanbod, wordt gedomineerd door Amsterdam en Haarlemmermeer. De MRA is een sterk ‘merk’ met veel kracht en een regio die sneller groeit dan elders. De groei van de vraag is de afgelopen jaren bijna 5% geweest in de MRA, waar de gemiddelde groei van de vraag in Nederland 2,5% bedroeg. Dit beeld wordt bevestigd in een recente studie in opdracht van Provincie Noord-Holland. In de studie wordt berekend dat er in de MRA- regio naast de bestaande ‘harde’ plannen voor circa 9.000 hotelkamers, behoefte zal zijn aan 9.000 hotelkamers extra. Door het recente stringente beleid voor hotels in Amsterdam, zal de druk op de regio, en daarmee Haarlem, toenemen.

De beleggingsmarkt Binnen de gemeente zijn geen hotel beleggingstransacties bekend.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 28

Nieuwe ontwikkelingen In het document ‘Hotelbeleid Haarlem (2019)’ van de gemeente Haarlem, stelt de gemeente dat zij in haar beleid wilt focussen op de volgende zaken: x x x

Grip op de groei, waarbij de focus ligt op het verbeteren van de kwaliteit van bestaande hotels over de bouw van nieuwe hotels; Haarlem hecht belang aan een duurzame, vitale en op de toekomstgerichte toeristische en recreatieve sector en een imago als gastvrije stad. Daarvoor is een voldoende en een kwalitatief breed aanbod van accommodaties van belang; Haarlem wil dat haar bewoners en bedrijven zo veel mogelijk waarde ondervinden van de bezoekers en/of de toeristische sector (en zo min mogelijk overlast). Haarlem streeft naar ‘balans’, waar zowel bewoners, bedrijven als bezoekers de stad als aantrekkelijk ervaren.

Binnen de gemeente zijn op dit moment geen hotelontwikkelingen in uitvoering. De laatste hotelontwikkeling betrof de realisatie van het Ibis Style Haarlem City hotel, goed voor 109 kamers. Momenteel ligt er een goedgekeurd herontwikkelingsplan voor circa 150 nieuwe hotelkamers van het Prins Hendrikhof gebouw. Mogelijke start bouw 2021, oplevering zal plaatsvinden in 2022. Bronnen: BAK, CBS, Lisa, Gemeente Haarlem, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Google Maps, Savills Research.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 29

3.3

Nederlandse kantoren vastgoedmarkt

Voorraad, vraag en aanbod Voorraad De Nederlandse kantorenvoorraad is de afgelopen tien jaar gekrompen van circa 51 miljoen m² in 2010 naar 48 miljoen m² in 2020 (-5,8%). Sinds de financiële crisis die in 2007/2008 startte, zijn gemeenten en provincies begonnen met het stimuleren van onttrekkingen van verouderde en leegstaande kantoren om de voorraad duurzamer te maken. Als gevolg van urbanisatie en het oplopende woningtekort werd in diezelfde jaren meer druk uitgeoefend om leegstaande en oude kantoren te transformeren naar woningen. De Nederlandse kantorenmarkt kan grofweg worden onderverdeeld in drie categorieën op basis van locatie: primair, secundair en andere locaties. Een groot deel van deze kantoren is gevestigd in de Randstad, een grootstedelijk gebied met de vijf grootste Nederlandse steden. Aanbod De gemiddelde leegstand bereikte een piek van bijna 15% in 2015 aan het eind van de economische crisis. Na een sterk herstel van de economie liep de leegstand terug. Op dit moment is de gemiddelde leegstand in Nederland 9,6%. De onderlinge verschillen zijn echter substantieel, primaire locaties laten leegstandspercentages van onder het frictieniveau zien. Dit terwijl sommige secundaire locaties nog percentages van boven de 10% vertonen. Prime locaties in Amsterdam, Schiphol en Utrecht hebben vooral te maken met meer vraag dan aanbod, waardoor krapte is ontstaan.

Ondanks het beperkte aanbod vertoont de markt nog steeds beweging, waardoor de huurprijzen op deze locaties flink zijn gestegen. Vraag Als gevolg van de lage leegstand in prime kantorengebieden, profiteren secundaire gebieden als overloopgebied. Dit zijn bijvoorbeeld enkele deelgebieden van de agglomeratie Amsterdam; Zuidoost, Teleport-Sloterdijk en Hoofddorp. Maar ook steden buiten de Randstad, zoals, Arnhem en Den Bosch, profiteren mee als alternatieve locatie. Bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de nabijheid van de binnenstad zijn op dit moment steeds belangrijkere voorwaarden voor het bepalen van vestigingslocaties voor kantoren in Nederland. Waar in het verleden een aanzienlijk aantal kantoorlocaties aan de rand van de stad of nabij uitvalswegen lag, laten secundaire steden en locaties buiten het centrum een minder significante groei zien. Deze gebieden vertonen een hogere leegstand, met minder kantoren die worden verhuurd of verkocht.

Voorraad kantoren 2012-2020 Stad

Leegstand 2020 (+ verandering tov 2015)

Haarlemmermeer (Schiphol) 11,1% (-10,1%)

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Amsterdam

5,6% (-9,1%)

Rotterdam

10,8% (-6,3%)

Utrecht

5,5% (-6,3%)

Den Haag

5,5% (-5,0%)

Eindhoven

10,4% (-4,0%)

Nederland

9,6% (-5,3%)

Pagina 30

Gebruikersmarkt De gebruikersmarkt vertoont een zeer solide opname sinds 2015. Al 4 jaar op rij ligt de opname (circa) boven de 2,0 miljoen m². Deze opname had, gelet op de vraag, nog veel hoger kunnen liggen. Aangezien er nog steeds schaarste is aan hoogwaardige kantoren in de grote steden, blijft het al jaren rond dit niveau steken. Deze schaarste maakt het voor bedrijven nog moeilijker om te verhuizen. Deze krapte op de gebruikersmarkt heeft in prime gebieden geresulteerd in huurgroei. Zo vertoonden de huren op Amsterdam Zuidas (32%) en Utrecht CBD (48%) het afgelopen decennium een sterke huurgroei. Door de druk op de prime gebieden verhuisden bedrijven gestaag naar secundaire locaties (o.a. Hoofddorp & Amsterdam Sloterdijk). Het zogenoemde ripple-effect. Sinds 2011 is de opnameverhouding per sector grotendeels ongewijzigd gebleven. De zakelijke en financiële sector waren samen goed voor ongeveer de helft van de totale opname. Dit is ook kenmerkend voor de Nederlandse economie, waar deze sectoren al tientallen jaren sterk vertegenwoordigd zijn. Een recentelijke ontwikkeling is de economische onzekerheid veroorzaakt door de verspreiding van COVID19. In 2020 is het opnamevolume gedaald met 25% in vergelijking tot 2019. Deze daling is vooral toe te schrijven aan de zeer beperkte gebruikersmarktactiviteit in 2020H2.

Bedrijven verleggen momenteel hun focus van verhuizing naar reorganisatie. Sommige huurcontracten lopen nog steeds af en de kosten van kantoorruimte zullen een belangrijkere rol spelen, aangezien bedrijven op dit moment proberen hun kosten te verlagen. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de opname stagneren, de markt ruimer worden en zal huurgroei voorlopig niet aan de orde zijn. De verwachting is wel dat bedrijven een mindere afwachtende houding zullen gaan aannemen in 2021 ten aanzien van huisvestingsbeslissingen, als gevolg van versoepeling van restricties en omdat bedrijven meer inzicht zullen hebben in hun bedrijfsprestaties voor de komende jaren.

Opname kantoren 2013-2021

Stad

Prime huur 20Q4 (+ YoY verandering)

Haarlemmermeer (Schiphol) €395 / m2/jaar (+2,6%) Amsterdam

€450 /m2 /jaar (0,0%)

Rotterdam

€235 /m2/jaar (0,0%)

Utrecht

€295 /m2/jaar (0,0%)

Den Haag

€225 /m2/jaar (0,0%)

Eindhoven

€195 / m2/jaar(0,0%)

Beleggingsmarkt Door de stabiele situatie op de gebruikersmarkt en de gezonde vraag-aanbod-verhoudingen, is de Nederlandse kantoren beleggingsmarkt populair bij (internationale) beleggers. Sinds 2016 is het beleggingsvolume aanzienlijk toegenomen. Het beleggingsvolume piekte in 2017 met een volume van € 7,7 miljard. Door het gebrek aan beleggingsproduct op de kantorenbeleggingsmarkt was het volume van 2019 lager (€ 5,7 miljard). In 2020 daalde het beleggingsvolume nog meer als gevolg van de uitbraak van Covid19 en kwam het totale beleggingsvolume uit op 3,3 miljard, een daling van 42% t.o.v. 2019. De belangrijkste reden voor het oplopende beleggingsvolume van de afgelopen jaren was de huurgroei in de belangrijkste kantorengebieden. Deze gerealiseerde huurgroei heeft veel (internationale) beleggers

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 31

aangetrokken waardoor het aandeel internationaal kapitaal snel is gegroeid. Op dit moment bedraagt het aandeel 66%. Over het algemeen vonden deze beleggingen in de Randstad plaats (85% in 2020). Buiten de Randstad is een klein deel geïnvesteerd in steden als Eindhoven, Arnhem en Den Bosch, die profiteren van uitstekende verbindingen en stabiele gebruikersmarkten. Door de combinatie van beleggersinteresse en huurgroei in de afgelopen jaren zijn de bruto aanvangsrendementen op veel plekken scherp gedaald. De bruto aanvangsrendementen op toplocaties als Amsterdam Centrum en Amsterdam Zuidas zijn historisch laag en staan op 3,00%. De bruto aanvangsrendementen zullen naar verwachting dit jaar licht stijgen, ook op de prime locaties. Afgelopen kwartaal zijn de bruto aanvangsrendementen op de prime locaties gelijk gebleven terwijl de bruto aanvangsrendementen op de secundaire locaties licht zijn gestegen (+10 bps). Als gevolg van de economische onzekerheid omtrent COVID-19 zijn beleggers afwachtend ten aanzien van kantoorvastgoedbeleggingen. Een uitzondering vormt het ‘core’ vastgoed. Als gevolg van deze afwachtende houding was het beleggingsvolume voor 2020 een stuk lager dan voorgaande jaren.

Beleggingsvolume kantoren 2013– 2021YTD

Aandeel beleggingsvolume naar herkomst 20132021YTD

Huidige trends die de markt beïnvloeden Overheidsbeleid De Nederlandse overheid heeft een sterke invloed op de ruimtelijke ordening van Nederland. Door middel van bestemmingsplannen en ruimtelijke visieplannen oefenen verschillende bestuursniveaus hun invloed uit op de inrichting van openbare ruimte en zo ook op de vestigingslocatie van verschillende bedrijven. Na de financiële crisis ontstond er op nationaal niveau een structureel leegstandsprobleem. Om verdere speculatieve kantoorontwikkelingen te voorkomen, hebben de meeste gemeenten hun ruimtelijke beleidsplannen en visie voor kantoren aangepast. Met name in de grootste steden werd een restrictief locatiebeleid ingesteld. Echter, door economische groei en uitbreidende bedrijven daalde de leegstand en leidt dit restrictieve beleid op dit moment tot een tekort aan kantoorruimte in verschillende prime gebieden, vooral in Amsterdam. Zo stimuleert de gemeente Amsterdam de komende 4 jaar 400.000 m² aan nieuwe kantoorontwikkelingen, waarvan de helft al is voor-verhuurd.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 32

Flexibele kantoorruimte De markt voor flexibele kantoorconcepten bestaat al geruime tijd, maar heeft de afgelopen jaren een flinke groei door gemaakt. Hieronder vallen kantoorpanden waar huurders aanspraak kunnen maken op één of meer (tijdelijke) werkplekken in plaats van vierkante meters. Dit is zowel handig voor kleine bedrijven die geen behoefte hebben aan meer ruimte, als voor grotere kantoren om sneller op veranderende marktomstandigheden te reageren. De recentelijke ontwikkeling omtrent COVID-19 zal waarschijnlijk leiden tot een verdere groei op de lange termijn, gezien veel bedrijven zich niet aan lange huurcontracten willen committeren. Ondanks het feit dat de flexibele kantorenmarkt een dip had tijdens de eerste lockdown in maart 2020, stijgt het aantal aanvragen alweer voor langere tijd tot en boven het niveau van voor de pandemie. De verwachting is dat de flexibele kantorenmarkt stabiel zal blijven gezien de vraag van gebruikers naar flexibiliteit en service niet zal veranderen, zeker in tijden van COVID-19. Momenteel nemen flexibele kantoorconcepten 2% tot 3% in van de totale kantorenvoorraad (NVM, 2017) en ongeveer 6% in Amsterdam. Deze concepten vestigen zich met name in de steden uit de G5 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) en wordt gestuwd door economische trends, zoals de groeiende flexibilisering van de arbeidersmarkt.

De verwachting is dat het aandeel dat door aanbieders van flexibele marktconcepten wordt opgenomen, de komende jaren tot een aandeel van 25% tot 30% gaat stijgen. Duurzaamheid Het is vanaf 1 januari 2023 wettelijk verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen met een energielabel van D of minder. Dit betekent dat ieder kantoor groter dan 100 m 2 een vereiste Energie-index van 1,3 of beter moet hebben. Een pand wordt hier als kantoor gedefinieerd wanneer de gebruikersoppervlakte van de kantoorfunctie groter is dan de gebruiksoppervlakte van de afzonderlijke andere functies in dat gebouw. In september 2018 beschikte 44% van de kantoren niet over het minimale energielabel C. In Zuid-Holland is de verduurzamingsopgave het grootst (46,8% kantoorruimte). Met name oudere kantoren raken hierdoor steeds meer uit de gratie.

Outlook Macro-economische ontwikkelingen vormen de basis voor de richting waarin kantoorgebruikers en beleggers zich ontwikkelen. In het afgelopen jaar is de wereldwijde economische groei en de economische groei in de eurozone vertraagd, door onder andere protectionistische houdingen van de VS en China. Een recentelijke ontwikkeling in de economische onzekerheid is de verspreiding van COVID-19. Deze ontwikkeling zal boven genoemde onzekerheden versnellen en versterken, waardoor de Nederlandse, Europese en wereld economie gaan krimpen. Deze krimp heeft al invloed op de Nederlandse en wereldwijde kantorengebruikersmarkt. Naast een meer kritische blik op huisvestingskosten vanwege de economische situatie, is thuiswerken een nieuwe trend die het gebruik van kantoren ter discussie stelt. Desalniettemin is de verwachting dat kantoren nog steeds nodig zijn in de toekomst om ideeën, zakelijke bijeenkomsten en cohesie te faciliteren. De werkplek en het gebruik van kantoorruimte zal daarom waarschijnlijk veranderen met meer ruimte voor flexibiliteit van werkplekken en meeting rooms. Reisrestricties, de veranderende rol van het kantoor en economische achteruitgang hebben ertoe geleid dat bedrijven strategische huisvestingsbeslissingen hebben uitgesteld in 2020.

De verwachting is dat bedrijven in 2021 beter kunnen prognosticeren wat de effecten zijn van COVID-19 en daarmee de dynamiek in de gebruikersmarkt zal toenemen. Savills verwacht dat de huidige economische situatie een vertragend effect heeft op zowel de gebruikersmarkt en de beleggersmarkt. Ondanks de verslechterende economische situatie staat de Nederlandse kantorenmarkt er goed voor vanwege de historisch lage leegstand en de krapte in de belangrijkste kantorengebieden. De verwachting is dat de leegstand wel verder zal oplopen in 2021, vooral

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 33

op secundaire plekken. Vanwege de relatief krappe markt zullen de kantoorhuren in 2020 stabiliseren, maar huurkortingen lopen wel op, omdat de markt minder concurrerend wordt, vooral op secundaire plekken. De COVID-19 pandemie verandert ook de dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt voor kantorenvastgoed. Tot dusver zijn kredietverlenende banken minder actief op het gebied van kredietverstrekking vanwege hogere risico’s. De financiering van vastgoed is daarom op dit moment duurder, echter een uitzondering daarop vormt het ‘core’ kantorenvastgoed. Core-beleggingen zijn beter bestand tegen risico's, daarentegen zijn value-add en opportunistische vastgoedbeleggingen momenteel gevoeliger voor risico's. Daarom is de verwachting dat er sprake zal zijn van een effect op prijsvorming in deze laatstgenoemde categorieën. Hierdoor zal naar verwachting het effect op prijzen in ‘core’ vastgoed minder zichtbaar zijn. Kortom, de huidige financiële situatie zorgt voor een verdere polarisatie tussen ‘core’ beleggingen enerzijds en value-add en opportunistische beleggingen anderzijds in de Nederlandse kantorenbeleggingsmarkt. Bronnen: CBS, PropertyNL, VGM, BAK, IBIS, Savills Research

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 34

Dit hoofdstuk geeft een bondig overzicht van de lokale kantorenmarkt in de gemeente Haarlem. De analyse begint vanuit een breder perspectief, met een schets van de demografie en economie van de gemeente. Vervolgens wordt er ingegaan op de belangrijkste karakteristieken van de plaatselijke gebruikers- en beleggingsmarkt. De analyse wordt afgesloten met relevant gemeentelijk beleid en toekomstige geplande ontwikkelingen. Demografie De eerste kaart geeft aan waar de desbetreffende gemeente binnen Nederland gelegen is. De tweede kaart laat zien waar de verschillende kantoorgebieden zich binnen de gemeente bevinden.

De navolgende tabel illustreert hoe de gemeente presteert op het gebied van demografie en werkgelegenheid. Concreet bieden de cijfers inzicht in de aantrekkelijkheid, vitaliteit en economische sterkte van de gemeente Haarlem. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de gemeente en Nederland als geheel. Tabel kengetallen demografie en werkgelegenheid

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 35

De volgende grafieken bieden inzicht in de werkgelegenheid van een gemeente. Daarbij laat de arbeidsverdeling naar sector zien in hoeverre een sector binnen de gemeente over- of ondervertegenwoordigd is.

Gebruikersmarkt In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste (historische) kengetallen van de lokale gebruikersmarkt voor kantoren. Hiermee wordt een beeld geschetst van de vraag- en aanboddynamiek. De navolgende cijfers geeft een huidig overzicht van deze kengetallen. De grafiek laat het verloop zien van de huren voor kantoorruimte in de gemeente. Activiteit op de gebruikersmarkt wordt verder weerspiegeld in de jaarlijkse opname van kantoorruimte in combinatie met de voorraad en leegstandontwikkeling. Voor beiden wordt in de navolgende grafieken het verloop weergegeven vanaf 2011 tot heden. Kengetallen kantorenmarkt Kantorenvoorraad (m²)

480,470 Nieuwbouw opgeleverd 2019 (m²)

<500

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Huidig aanbod (m²)

39,895

Tophuur (€/m²/jaar)

165

Nieuwbouw opgeleverd 2020 (m²)

<500

Pagina 36

Beleggingsmarkt De belangrijkste feiten over de lokale beleggingsmarkt worden in deze paragraaf behandeld. De tabel geeft de kengetallen specifiek weer. De eerste grafiek laat het totale beleggingsvolume zien over de periode 2011 tot heden. De grafiek ernaast laat het verloop van het Bruto Aanvangsrendement (BAR) zien voor beleggingen in de meest hoogwaardige kantoren, en op de beste locaties van de gemeente. Dit illustreert hoe de prijzen zich in de afgelopen periode hebben ontwikkeld. Daarnaast is het een weerspiegeling van het risicoprofiel van kantoorbeleggingen. Een afnemende trend betekent dan dat beleggers met een lager aanvangsrendement genoegen willen nemen en vice versa.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 37

Nieuwe ontwikkelingen In de ‘Structuurvisie 2040’ van de gemeente Haarlem, stelt de gemeente dat zij in haar beleid wilt focussen op de volgende zaken: x Verdere intensivering en transformatie van stedelijk gebied, met aandacht voor voldoende aanbod van bedrijfslocaties; x Een betere interne en externe bereikbaarheid door in te zetten op regionaal OV; x Het ontwikkelen van het metropolitaanse landschap; x Het maken van een duurzame en klimaatbestendige stad. Binnen de gemeente zijn op dit moment geen kantoorontwikkelingen in uitvoering dan wel gepland. Bronnen: CBS, Brainbay, Lisa, Gemeente Haarlem, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Funda, NVM, Google Maps, Savills Research.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 38

3.4

De Nederlandse parkeermarkt

Karakteristieken van de parkeermarkt Vergeleken met de omliggende landen kent Nederland een relatief laag autobezit per inwoner. Toch staat Nederland bekend om zijn drukke wegennet. Dit komt met name door de hoge bevolkingsdichtheid. Daarnaast is de verwachting dat het autobezit ook de komende jaren toe zal nemen. Nederland heeft ongeveer 14,4 miljoen parkeerplekken, circa 1,65 per auto.

Tabel vergelijking autobezit Land

Grafiek autobezit Nederland 2014 - 2020

Autobezit per inwoner

Nederland

0,494

Europese Unie

0,529

Duitsland

0,567

België

0,511

Frankrijk

0,478

Verenigd Koninkrijk

0,473

Bron: Eurostat, CBS Het Nederlandse woon-werkverkeer bestaat voor 74% uit vervoer per auto. Veel korte afstanden worden met de fiets afgelegd. De overheid stimuleert het gebruik van de fiets, resulterend in goede fietspaden en fietsparkeergelegenheden. Naast de stimulering van het fietsgebruik, reguleert de overheid ook de parkeermarkt. De overheid biedt parkeren aan in drie verschillende vormen: • • •

Parkeren met parkeervergunning Betaald parkeren (met of zonder tijdsrestricties) Vrij parkeren voor een bepaalde tijd (Blauwe kaart-zones; met een limiet tot 1, 2, of 3 uur)

Betaald parkeren is in de eerste instantie ingevoerd om de openbare ruimte te beheersen en waar mogelijk te verbeteren. Tegenwoordig is het voor veel Nederlandse gemeenten ook een belangrijke bron van inkomsten. Zo verwacht de gemeente Amsterdam in 2021 circa € 259,4 miljoen aan inkomsten uit parkeervoorzieningen te ontvangen, 6,5% van de totale inkomsten. De ontwikkeling van nieuwe parkeervoorzieningen ligt ook deels bij de gemeentes. Er worden echter weinig nieuwe voorzieningen ontwikkeld, de focus ligt momenteel namelijk op het optimaliseren van de bestaande locaties. Zo richten veel gemeenten zich erop om publieke parkeervoorzieningen op straatniveau te verwijderen. Ook zorgt strenge regelgeving ervoor dat er weinig initiatief is voor nieuwe ontwikkelingen. Tarieven Betaald parkeren komt met name voor in of nabij binnensteden, met als uitgangspunt dat hoe verder van het centrum zijn, de plekken duurder worden. Vrij parkeren (soms beperkt middels een Blauwe kaart) komt meer voor in woon- en winkelgebieden. In kantoorgebieden zijn parkeervoorzieningen vaak boven of ondergronds beschikbaar middels huur of koop voor de kantoorgebruikers.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 39

Betaald parkeren komt voor in verschillende vormen. Het meest voorkomend is een tarief per uur (of minuut) met een maximum per 24 uur. Vaak wordt er voor frequente gebruikers de mogelijkheid aangeboden om een abonnement te kopen, in week- of maandvorm. De parkeertarieven stijgen de afgelopen jaren flink, met name in binnenstedelijke gebieden. De verwachting is dat deze trend blijft doorzetten. Het huidige gemiddelde parkeertarief ligt rond de € 3,00 per uur. In onderstaande tabel is te zien dat Amsterdam nationaal en internationaal relatief duur is met een gemiddeld tarief van € 5,00 per uur.

Tabel gemiddeld tarief per uur in Nederland & Europa Stad

Gemiddeld parkeertarief per uur

Stad

Gemiddeld parkeertarief per uur

Amsterdam

€ 6,58

Amsterdam

€ 6,58

Utrecht

€ 3,25

Londen

€ 5,15

Den Haag

€ 4,29

Stockholm

€ 7,65

Haarlem

€ 4,20

Madrid

€ 4,89

Rotterdam

€ 4,00

Paris

€ 3,40

Eindhoven

€ 2,00

Berlijn

€ 2,00

Grote steden

€ 2,50

Lissabon

€ 1,25

Beleggingsmarkt voor betaald parkeren Naast het gereguleerde aanbod van parkeerplekken zijn er ook commerciële partijen actief in de parkeermarkt. Partijen als Q-park, Apcoa, P1 en Interparking spelen een belangrijke rol. De private partijen kunnen zowel als eigenaar, huurder of beheerder optreden. Parkeren als commercieel investeringsproduct is relatief nieuw in Nederland. In 2005 werd voor het eerst een investeringsfonds specifiek voor parkeren geïnitieerd. Voorheen bleef investeren beperkt tot pensioenfondsen die parkeren aan hun portfolio toevoegden omdat parkeren bekend staat als een product met een lage conjunctuurafhankelijkheid. De laatste jaren heeft de markt zich ontwikkeld tot een stabiele markt, zichtbaar in door de stabiele prijsstijgingen en de langjarige huurcontracten die worden gerealiseerd. Het gevolg van deze ontwikkeling is dat verschillende partijen parkeerfondsen in de markt zetten om het product ‘parkeren’ toegankelijker te maken. Bekende partijen in deze markt zijn Q-Park, Bouwfonds IM en Holland Immo Group. Een aantal grote partijen beheersen de parkeermarkt. Omdat deze partijen niet gebaat zijn bij nieuwbouw (resulterende in een hoger aanbod en dus een lagere prijs), blijft de prijs stijgen. Ook wordt er vanuit de gemeentes niet gestimuleerd om bij te bouwen en zijn de vergunningseisen voor nieuwbouw relatief hoog.

Het investeringsvolume in parkeergarages in Nederland is de afgelopen jaren stabiel. Een uitzondering is het jaar 2014, veroorzaakt door de aankoop van een parkeergarage onder de Zuidas door Bouwfonds IM voor € 130 miljoen. In 2020 vonden vier investeringen in parkeergarages plaats. De grootste transactie is de aankoop van de parkeergarage Heuvelpoort 3 (375 parkeerplekken) in Den Bosch door Primevest. Het totale investeringsvolume in 2020 komt uit op € 39,5 miljoen. In de investeringsmarkt voor parkeren is naast Nederlandse ook veel Duitse interesse. Duitse investeerders zijn zowel actief in fondsen als middels de aankoop van single assets.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 40

Investeringsvolume 2013 – 2020

Investeringsvolume naar herkomst 2013 – 2020

Trends en ontwikkelingen Gestimuleerd door urbanisatie, de economische groei, stijgende benzineprijzen en de veranderende status van autobezit, wordt autodelen een steeds populairder alternatief voor het bezitten van een auto. Voorbeelden van dergelijke deelconcepten zijn Car2Go, Greenwheels, Mywheels en Snappcar, het laatste is een peer-topeer-netwerk. De groei van autodeelconcepten is het snelst in grotere steden. Deze trend deed ook autofabrikanten anders laten denken over hun bedrijfsmodel en breidde hierdoor uit van het uitsluitend maken van auto's tot het aanbieden van mobiliteitsoplossingen. Ook parkeerplaatsen delen is een opkomend fenomeen. Bedrijven zoals ParkBee bieden privéparkeerplaatsen aan wanneer deze niet nodig zijn door de oorspronkelijke eigenaars / gebruikers. Zo worden bijvoorbeeld parkeerplaatsen in of nabij het stadscentrum in het weekend niet gebruikt, terwijl het aantal mensen dat het stadscentrum wil bezoeken het hoogst is in het weekend. Dit kan helpen om sneller een parkeerplaats te vinden en maakt ook beter gebruik van de beschikbare parkeerplaatsen. Betaald parkeren in stedelijke gebieden is belangrijk voor een effectieve en efficiënte overgang van auto naar bestemming.

Het gemakkelijk en snel kunnen vinden van een plek om te parkeren, bij voorkeur gekoppeld aan een parkeersysteem en alternatieve vervoerswijzen, draagt substantieel bij aan de mobiliteit in stedelijke gebieden. Sneller en gemakkelijker een parkeerplek vinden vermindert het zoeken naar een parkeerplaats, vermindert files en vermindert luchtvervuiling en lawaai. In situaties waar de vraag groot is (veel mensen tegelijkertijd) en het aanbod laag is (beperkte ruimte), ontstaat de behoefte aan regulering, naast het instellen van een economische waarde op parkeren. Met de uitbraak van het coronavirus Covid-19 en de aanscherping van de landelijke maatregelen daalde het aantal parkeertransacties de laatste tijd aanzienlijk. Door de sluiting van de horeca en de afname in mobiliteit binnen en buiten Nederland is er een grote vermindering te zien qua parkeerdrukte in grote steden. Ook parkeergarages rondom kantoorgebieden staan vrijwel leeg nu er al langere tijd opgeroepen wordt om zo veel mogelijk thuis te werken. Kansen, bedreigingen en verwachtingen Savills verwacht dat de vraag naar parkeren voorlopig zal blijven stijgen, met name in de grotere steden als gevolg van verdere urbanisatie. De beperkte nieuwbouw, de strikte vergunningseisen en de verplaatsing van parkeerplekken naar de buitengebieden, zorgen voor een opdrijvend prijseffect.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 41

Echter, gezien de ontwikkelingen rondom het coronavirus, bestaan er wel bedreigingen voor de gemeenten en commerciële partijen op korte termijn. Gemeenten lopen namelijk parkeergelden mis en voorzien daardoor moeilijkheden om een sluitende begroting te maken voor 2021. Ook commerciële partijen worden hard getroffen door de effecten van de coronacrisis mochten de desbetreffende parkeergarages langere tijd leeg staan. Wel wordt er verwacht dat deze trend in grote steden kortstondig zal zijn en zal veranderen op het moment dat de maatregelen versoepeld worden. Bronnen: CBS, CPB, Lisa, Q-Park, Interparking, Vastgoedmarkt, PropertyNL, OpenStreet Maps, Google Maps, Savills Research

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 42

Lokale marktanalyse parkeren Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de lokale parkeermarkt in de gemeente. Dit hoofdstuk is ondersteunend aan het onderliggende taxatierapport. Als eerste komt de demografie van de gemeente aan bod. Gevolgd door de belangrijkste informatie op het gebied van autobezit en vervoersmethodes. Tenslotte wordt de lokale parkeermarkt in detail beschreven. Demografie De eerste kaart geeft aan waar de desbetreffende gemeente binnen Nederland gelegen is. De tweede kaart betreft een plattegrond van de gemeente.

Voordat er dieper op lokale parkeermarkt wordt ingegaan, wordt er een aantal kengetallen met betrekking tot demografie en het gebruik van vervoersmiddelen weergegeven. De bevolkingsontwikkeling is een belangrijke indicator die de groei van een gemeente weergeeft. Daarnaast zegt het gebruik van vervoersmiddelen iets over de behoefte naar parkeerplekken binnen de gemeente.

EN-10 Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 43

De volgende grafieken geven de verwachte bevolkingsgroei in de gemeente weer en laten tevens zien hoe het huishoudinkomen verdeeld is in de gemeente. Dit biedt inzicht in de typen huishoudens en hun economische vitaliteit.

Grafiek groei aantal huishoudens

Grafiek huishoudensinkomens per kwartiel

Nederlandse parkeermarkt Tabel kengetallen van autobezit en gebruik van vervoersmiddelen in Nederland Autobezit Aantal auto’s 2019 Toename aantal auto’s 2000 – 2019 Toename aantal huishoudens 2000 – 2019 Gemiddeld aantal auto’s per huishouden

Gebruik van vervoersmiddelen 8.5 mln 34,5% 16,5% 1.08

Aantal ritten Totaal afstand (km) Autogebruik (hoeveelheid trips) Autogebruik (in km)

865 10.089 408 7.275

Gestimuleerd door urbanisatie, de economische groei, stijgende benzineprijzen en de veranderende status van autobezit, wordt een auto delen een steeds populairder alternatief voor het bezitten van een auto. Voorbeelden van dergelijke deelconcepten zijn Car2Go, Greenwheels, Mywheels en Snappcar, het laatste is een peer-to-peer-netwerk. De groei van autodeelconcepten is het snelst in grotere steden. Deze trend deed ook autofabrikanten anders laten denken over hun bedrijfsmodel en breidde hierdoor uit van het uitsluitend maken van auto's tot het aanbieden van mobiliteitsoplossingen. Ook parkeerplaatsen delen is een opkomend fenomeen. Bedrijven zoals ParkBee bieden privéparkeerplaatsen aan wanneer deze niet nodig zijn door de oorspronkelijke eigenaars / gebruikers. Zo worden bijvoorbeeld parkeerplaatsen in of nabij het stadscentrum in het weekend niet gebruikt, terwijl het aantal mensen dat het stadscentrum wil bezoeken het hoogst is in het weekend. Dit kan helpen om sneller een parkeerplaats te vinden en maakt ook beter gebruik van de beschikbare parkeerplaatsen.

Lokale parkeermarkt EN-10 Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 44

Tabel kengetallen van de lokale parkeermarkt Aantal personenauto’s 2019 Aantal personenauto’s per huishouden 2019

Haarlem 62.467 0.75

Nederland 8.530.584 1.08

De gemeente is gemakkelijk te bereiken via de snelwegen A200, A9 en de hoofdwegen N200 en N205. Haarlem grenst aan de gemeentes Bloemendaal, Velsen en Haarlemmermeer. Daarnaast heeft het middels de A200 en A9 een directe verbinding met de gemeente Amsterdam. De gemeente Haarlem wil het centrum van Haarlem autoluw houden. Daarom bevinden parkeermogelijkheden zich voornamelijk aan de rand van het centrum. Het parkeertarief op straat is relatief duur in vergelijking met het parkeertarief in parkeergarages. Tabel overzicht lokale parkeergarages/terreinen Haarlem 7 €2,81 Parkeerterrein Raaks (960 plaatsen)

Aantal parkeergelegenheden Gemiddelde parkeerprijs centrum (€) Grootste parkeergarage/terrein

Tabel detail parkeren op straat Parkeerzones Binnenstad (parkeerzone B) Noord/West/Zuid/Oost zijde (Parkeerzone C)

Haarlem €5,10 per uur €3,70 per uur (maximaal 3 uur)

Tabel details lokale parkeergarages/terreinen Parkeergarage Stationsplein Houtplein Raaks De Appelaar De Kamp De Dreef Cronjé

Bedrijf Gemeente Haarlem Spaarnelanden Spaarnelanden Spaarnelanden Spaarnelanden Spaarnelanden Spaarnelanden

Parkeerplaatsen 460 860 960 296 430 239 404

€ / uur 2,50 3,29 3,29 3,29 3,29 2,48 1,53

Max. € / dag 25,00 27,19 27,19 27,19 27,19 13,65 13,65

Tabel details lokale Park & Ride Parkeer gebied P+R Transferium Haarlem Spaarnwoude

Parkeerplaatsen 100

Max. € / dag Gratis

Bronnen: CBS, CPB, Lisa, Gemeente Eindhoven, Q-Park, Interparking, Vastgoedmarkt, PropertyNL, OpenStreet Maps, Google Maps, Savills Research

EN-10 Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 45

4. Waarderingsadvies Wij hebben onderzoek verricht naar recente transacties van objecten met een vergelijkbare marktpositionering als die van het onderhavig object. De transacties relevant voor het onderhavig object worden hieronder besproken. 4.1. Markthuuranalyse Verhuurreferenties We hebben huurreferenties opgenomen voor de beoogde functies die op het object zullen worden gerealiseerd. Dit betreffen vergelijkbare objecten op basis van de functionaliteit, kwaliteit en locatie. De onderlinge verschillen tussen de referenties en het gewaardeerde zullen als positieve of negatieve correctie op de markthuur worden opgenomen. We hebben in de bijlagen de referenties opgenomen. We zullen hier de de gehanteerde markthuur verklaren. Kantoor: Nabij het gewaardeerde is het Figeecenter gelegen, dit betreft een modern bedrijfsverzamelgebouw die naar onzes inziens vergelijkbaar is met het gewaardeerde. Binnen het Figeecenter zijn ook diverse units met diverse afwerking en kwaliteit. De transactieprijzen per m² liggen tussen de circa € 140 en € 175 per m². De prijzen kunnen naast afwerking tevens ook nog variëren op basis van parkeerplaatsen die worden mee verhuurd, waardoor het een gemixte markthuur betreft of op basis van de grootte van de unit. Tot slot zijn er ook 2 kantoorunits verhuurd op de locatie van Haarlemmerstroom, aan de Lichtfabriek en de Oerkapkade.

Deze huurprijzen liggen tussen de € 150 en € 175. Op basis van de kwaliteit en locatie, alsmede het feit dat er bij oplevering veel beschikbare vierkante meters zijn, achtten wij een kale huurprijs van € 160 per m² realistisch. Kantoor Transformatorhuis: In tegenstelling tot de voornoemde kantoren, zal het Transformatorhuis iets minder hoogwaardige kantoorruimte bevatten. We hebben hiervoor dezelfde referenties gebruikt, maar hebben hier meer gekeken naar de onderkant van de opgegeven range. Daarnaast hebben we tevens een paar bedrijfsruimtes ter vergelijking opgenomen. De bedrijfsruimte en minder hoogwaardige kantoorruimten hebben transactieprijzen die variëren tussen de circa € 125 en € 150. Op basis van de kwaliteit en locatie, alsmede het feit dat er bij oplevering veel beschikbare vierkante meters zijn, achtten wij een kale huurprijs van € 135 per m² realistisch. We hebben hier rekening gehouden met het feit dat het Transformatorhuis beschikt over units waarin een entresolvloer is gesitueerd en daarmee betreft de huurprijs een gemixte huur voor alle vloeren. Tevens hebben we rekening gehouden met het feit dat er nog incentives gegeven moeten worden van 10% over 5 jaar wat een huurprijs reflecteert van € 121,5 per m² VVO. Parkeergarage: Op dit moment betreft de omgeving van het gewaardeerde nog een locatie waar men vrij kan parkeren.

Echter, wij hebben vernomen vanuit de gemeente Haarlem dat de naastgelegen woonwijk betaald parkeren gaat worden binnen het jaar. Daarnaast zal op termijn ook de ontwikkellocatie betaald parkeren worden. In de rest van de Waarderpolder zal het parkeren op straat gratis blijven in de nabije toekomst. De parkeerplaatsen worden op dit moment voor € 500 aangeboden in de nabijheid van het gewaardeerde. Dit is echter in de huidige situatie waarin er ook vrij geparkeerd kan worden en dit betreffen niet afgesloten parkeerplekken op het buitenterrein. Daarnaast zien we op meer bewezen kantoorlocaties in Haarlem vraagprijzen die variëren tussen de € 550 en € 1.500 per parkeerplaats per jaar. Dit betreffen niet overdekte parkeerplaatsen. Rekening houdend een overdekte parkeerplaats en de hoeveelheid parkeerplaatsen die worden opgeleverd, dat een huurprijs per parkeerplaats per jaar van € 1.000 haalbaar is. Hierbij hebben tevens rekening gehouden met de stichtingskosten voor de parkeergarage en daarmee een minimale huurprijs die behaald moet worden met zicht op haarbaarheid.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 46

Short stay: Voor de short stay hebben we een exploitatieprognose gemaakt op basis van de aankomende 5 jaar. Dit hebben wij gedaan aan de hand van een STR rapport waarin de resultaten van hotels in Haarlem met zicht op ADR, RevPar, bezettingsgraden uiteen zijn gezet en door 2 referentieprojecten H park in Hilversum en BizStay Maurits Apartments in Den Haag. Door de huidige situatie omtrent Covid-19 en het feit dat de short stay zich nog moet bewijzen en tevens zich bevindt op een ontwikkellocatie, hebben wij een ingroeiperiode gehanteerd die zich zal stabiliseren in jaar 3 van de exploitatie. Hierbij hebben een bezettingsgraad genomen die van 60% in jaar 1 naar 80% in jaar 3 zal gaan, hierbij hebben wij een ADR gehanteerd van € 105 in jaar 1 en € 115 in jaar 3, dit zal daarna stijgen met inflatie. Dit resulteert in een RevPar van € 63 in jaar 1 en € 92 in jaar 3. Naast de omzet uit de kamers hebben wij tevens een post opgenomen voor de overige inkomsten uit F&B (food and beverages) en MOD (minor operating departments), we hebben deze inkomsten gezet op 5% van de totale omzet. Om te komen tot een bruto winst hebben we de kosten afgetrokken waardoor een brutowinst van 56% in jaar 1 en 60% in jaar overblijft van de totale omzet. Tot slot nemen we een kostenpost op voor de management fees en een reservering voor vernieuwingen.

Dit resulteert in een EBITDAR van circa € 500.000 in jaar 1 en € 750.000 in jaar 3. Om te komen tot een EBITDA hebben wij een inschatting gemaakt van de 'affordable rent' die we hebben afgezet tegen de referentieprojecten. We hebben hierbij een markthuur gehanteerd van 35% van de totale omzet, dit reflecteert een EBITDA van circa € 145.000 in jaar 1 en € 240.000 in jaar 3. Om te komen tot een markthuur nemen we de gemiddelde markthuur van de eerste 5 jaar in de exploitatieprognose. De gemiddelde markthuur per jaar ligt op € 476.000, € 11.333 per kamer, € 264 per m² en € 944 per maand per kamer. Dit ligt iets onder de opgenomen referenties, daar ligt de huurprijs tussen de circa € 11.950 en € 18.000 per kamer en € 995 en € 1.500 per maand per kamer. Dit komt hoofdzakelijk doordat deze contracten voor Covid-19 zijn afgesloten en doordat het hotel in Den Haag ook grotere appartement heeft, een kleiner aantal en centraal in Den Haag is gelegen. 4.2. Beleggingsanalyse Beleggingsreferenties We hebben koopreferenties opgenomen voor de beoogde functies die op het object zullen worden gerealiseerd. Dit betreffen vergelijkbare objecten op basis van de functionaliteit, kwaliteit en locatie. De onderlinge verschillen tussen de referenties en het gewaardeerde zullen als positieve of negatieve correctie op de BAR voor de kapitalisatie worden opgenomen.

We hebben in de bijlagen de referenties opgenomen. We zullen hier de gehanteerde BAR verklaren. Kantoor: Binnen de gemeente Haarlem zijn relatief weinig referentieobjecten gezien het feit dat de locatie en de potentie die het omhelst nog niet elders is gerealiseerd. Om die reden hebben wij een grotere scope genomen met betrekking tot de markten waarin wij referenties hebben opgezocht alsmede de huursituatie en type object. Daardoor hebben we de referenties onderling kunnen vergelijken op basis van de BAR en daarmee risicoclassificatie die is gegeven door beleggers enerzijds en daarmee ook de waarde per m² die daarin wordt gereflecteerd. Voor het gewaardeerde hebben rekening gehouden met het feit dat het nieuwbouw betreft en dat er een 5 jarig huurcontract op is gevestigd. De BAR van de referenties ligt tussen de circa 5,1% en 7,9%. De waarde per m² ligt tussen de € 1.840 en € 4.160 per m², hier hebben we een herontwikkeling en een bedrijfsruimte buiten beschouwing gelaten. De hoogte van de waarde per m² is deels gebaseerd op de hoogte van de markthuur. De hogere waarde per m² wordt dan ook gerealiseerd in een markt die sterker is dan bij het gewaardeerde zoals in Amsterdam of doordat het object gelegen is op bijvoorbeeld een centrumlocatie in Haarlem.

Op basis van de opgenomen referenties achtten wij een BAR VON van 5,95% en een waarde per m² van € 2.690 realistisch voor een nieuwbouw kantoorgebouw op een ontwikkellocatie in Haarlem.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 47

Kantoor Transformatorhuis: In tegenstelling tot de voornoemde kantoren, zal het Transformatorhuis iets minder hoogwaardige kantoorruimte bevatten. We hebben hiervoor dezelfde referenties gebruikt, omdat wij denken dat deze locatie geschikt is voor kleine ondernemers die kantoorruimte nodig hebben voor een schappelijke huurprijs. Wij denken om die reden dat ondanks een lagere afwerking, dat er wel een vergelijkbare risicoclassificatie op zit als bij het gewaardeerde. De lagere waarde wordt dan gereflecteerd door de lagere markthuur die is gehanteerd. Als we de BAR VON van 5,95% hanteren dan reflecteert dat een waarde per m² van € 2.271 per m². Parkeergarage: We hebben 4 referenties van kooptransacties van parkeergarages opgenomen die zijn gelegen in Den Haag, Dordrecht en Nootdorp. De BAR van de referenties ligt tussen de circa 5,35% en 6,36% wat een waarde K.K. per parkeerplaats reflecteert tussen de circa € 12.000 en € 29.000. Wij hebben aan de hand van de referenties, alsmede rekening houdende met de stichtingskosten, een NAR VON van 4,25% toegepast wat een BAR VON van 5,09% reflecteert en daarmee een waarde VON per parkeerplaats van circa € 19.660. Dit geeft een totale waarde VON van circa € 2.850.000 versus de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) van circa € 2.800.000. Short stay: Er zijn geen recente kooptransacties bekend van hotelvastgoed in Haarlem.

Haarlem maakt deel uit van de metropoolregio Amsterdam (MRA), dat de grootste toeristische regio van Nederland is. Haarlem is hierin een kleine speler, maar met potentie. Het overgrote deel van de hotelmarkt, met circa 90% van het kameraanbod, wordt gedomineerd door Amsterdam en Haarlemmermeer. De MRA is een sterk ‘merk’ met veel kracht en een regio die sneller groeit dan elders. De groei van de vraag is de afgelopen jaren bijna 5% geweest in de MRA, waar de gemiddelde groei van de vraag in Nederland 2,5% bedroeg. Dit beeld wordt bevestigd in een recente studie in opdracht van Provincie Noord-Holland. In de studie wordt berekend dat er in de MRA- regio naast de bestaande ‘harde’ plannen voor circa 9.000 hotelkamers, behoefte zal zijn aan 9.000 hotelkamers extra. Door het recente stringente beleid voor hotels in Amsterdam, zal de druk op de regio, en daarmee Haarlem, toenemen. Toenemende beleggingsinteresse heeft geleid door dalende aanvangsrendementen (3,5% in Amsterdam). Echter, de huidige omstandigheden omtrent COVID-19 leidt tot terughoudendheid van beleggers. Hierdoor is te verwachten dat prijzen zullen dalen en aanvangsrendementen zullen stijgen. Door het ontbreken van transacties, zijn de daadwerkelijke effecten hiervan (nog) niet zichtbaar.

De toenemende beleggingsinteresse van investeerders in hotels in de afgelopen jaren, leidde tot een beleggingsvolume van circa € 2,0 miljard in 2017, bijna vier keer zo hoog als in 2016. In 2018 bedroeg het beleggingsvolume circa € 1,2 miljard en in 2019 circa € 1,3 miljard. 2020 eindigde als een zeer inactieve beleggingsmarkt met een beleggingsvolume van circa € 137 miljoen, een vermindering van circa 90% ten opzichte van 2019. Onze koopreferenties zijn gelegen in de markten Den Haag, Eindhoven en Utrecht. De BAR K.K. ligt bij deze referenties tussen de circa 5,1% en de 6,2%, de prijzen per kamer liggen daardoor tussen de circa € 160.000 en € 255.000. Wij hebben een BAR VON van 5,40% toegepast wat een waarde VON per kamer van circa € 210.000 reflecteert. 4.3. Markthuur en huurinkomsten analyse Op basis van de huidige marktomstandigheden hebben wij een totale markthuur ingeschat ter grootte van €1.249.390. Met een jaarhuur (inclusief theoretische huur voor de leegstand) van €1.249.390 is het object ten opzichte van de markt marktconform verhuurd.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 48

Huurinkomsten per jaar

€ 1.249.390

Theoretische huurinkomsten per jaar

€ 1.249.390

Markthuur per jaar

€ 1.249.390

4.4. Waarderingsmethodiek Voor het vaststellen van de marktwaarde hebben wij een residuele grondwaarde methode gehanteerd. Op basis van deze methode wordt de toekomstige exploitatie middels een kapitalisatiemethode berekend om te komen tot een VON beleggingswaarde. Daaropvolgend worden de stichtingskosten ingeschat aan de hand van de bouwkosten en bijkomende kosten die zijn gemoeid met de beoogde ontwikkeling. De positieve en negatieve kasstromen gedurende de aanvang van het project tot oplevering worden daaropvolgend in tijd uitgezet en verdisconteerd tot een huidige waarde. Het verschil tussen de totale kosten versus de opbrengsten wordt gezien als het bedrag dat betaald kan worden voor de grond met zicht op de toekomstige exploitatie. Tot slot wordt een correctie gemaakt voor overige kosten bij overdracht en een bestemmingsplan risico indien van toepassing. Dit resulteert in de marktwaarde K.K. van de grond. De eigenaar van de onderhavige percelen, de Gemeente Haarlem, heeft aangeven dat zij als verkopende partij, kosten moeten maken ten aanzien van planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering. Deze kosten voor de verkopende partij zijn niet opgenomen in de residuele waardering. Het opbrengsten- en kostenplaatje in de residuele waardering wordt namelijk gezien vanuit het perspectief van de koper of ontwikkelaar.

De waardering weerspiegelt de eigendomssituatie, de locatie, de courantheid en de huidige vraag naar dit type object.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 49

4.5. SWOT analyse Hieronder staan de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen met betrekking tot het object samengevat. Sterkten • Het object is gesitueerd op een ontwikkellocatie waar veel potentie in zit. • Het object profiteert van de ontwikkelplannen op aangrenzende percelen. • Er wordt nieuwbouw gerealiseerd op het object. Zwakten • Niet alle beoogde functies vallen binnen het bestemmingsplan. • Gebied is nog in ontwikkeling en moet zichzelf nog bewijzen. • Covid-19 zorgt voor lage bezettingsgraden in hotels en meer leegstand in kantoren. Kansen • Stijging van de waarde door verdere ontwikkeling van het gebied. • Synergie creëren in het gebied door de verschillende functies samen te brengen. • HABU (highest and best use) realiseren op het perceel met zicht op ontwikkellocatie. Bedreigingen • Stijgende (kapitaalmarkt) rente. • Economische onzekerheid. • Bestemmingsplan risico. • Covid-19. 4.6. Object rating In relatie tot de markt hebben wij het gewaardeerde object als volgt beoordeeld. Locatiebeoordeling Objectbeoordeling Mate van verhuurbaarheid Mate van verkoopbaarheid Conclusie 0

1

2

3

4

5

0 = n.v.t., 1 = slecht, 2 = matig, 3 = redelijk, 4 = goed, 5 = uitstekend

Locatiebeoordeling

Wij beoordelen de locatie als goed. Het object heeft een goede bereikbaarheid en is gelegen op bedrijventerrein de Waarderpolder.

Objectbeoordeling

We beoordelen de objecten als goed omdat het nieuwbouw zal betreffen waarbij tevens voldoende ruimte voor groen is gelaten.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 50

Mate van verhuurbaarheid

De verhuurbaarheid van het object is niet van toepassing in zijn huidige vorm omdat het een niet bouwrijp perceel betreft. De verhuurbaarheid van de beoogde functies met zicht op de toekomstige exploitatie wordt beoordeeld als redelijk tot goed. Het gaat in dezen om short stay, kantoren en parkeren. Door het huidige beleid van de gemeente Haarlem is er in de nabijheid van het object nog de mogelijkheid om gratis te parkeren, dit kort de verhuurbaarheid van de parkeerplaatsen. Echter, gezien het een ontwikkellocatie betreft waar over tijd parkeren wel betaald gaat worden en waar tevens steeds meer bezoekers en gebruikers op af komen, beoordelen wij het wel een functie met een goede toekomstige verhuurbaarheid. Hetzelfde geldt voor de short stay functie, de locatie heeft zichzelf nog niet bewezen, maar biedt wel veel potentie voor in de toekomst. Daarentegen is de huidige situatie omtrent Covid-19 wel een extra risico op de verhuurbaarheid. We verwachten wel dat toestroom van toeristen en zakelijke reizigers na een herstelperiode terug zal komen op het niveau van voorafgaande jaren. Tot slot achtten we de verhuurbaarheid van de kantoren als goed. Dit komt voornamelijk doordat het huidig gebruik op het terrein grotendeels kantoren betreft met weinig leegstand.

Voor kleinere bedrijven die relatief kleinere ruimtes zoeken voor redelijke huurprijzen, is dit gebied een goede uitvalsbasis. Ook hier is er meer voorzichtigheid geboden door Covid-19, bedrijven zijn meer terughoudend geworden in het afsluiten van langere huurcontracten en tevens realiseren sommige bedrijven zich nu dat ze soms minder ruimte nodig hebben door de optie van thuiswerken. De contracten die wel worden afgesloten kunnen soms tegen lagere huurprijzen worden afgesloten omdat bedrijven nu vaker de bovenhand hebben in de onderhandelingen. Voor het object in het geheel geldt dus dat er veel potentie in het gebied zit met zicht op verhuurbaarheid, maar dat het huidige gebied zich nog niet heeft bewezen en dat Covid-19 daar extra risico aan toevoegt door meer onzekerheid te creëren.

Mate van verkoopbaarheid

De verkoopbaarheid van het object wordt beoordeeld als goed. Het object is naar onzes inziens gunstig gelegen ten opzichte van het centrum van Haarlem en is goed te bereiken met eigen vervoer en openbaar vervoer. Daarnaast is het object gelegen op een ontwikkelgebied met veel potentie die een mix van functies tezamen brengt om een levendig gebied te creëren met een goede synergie. Een kanttekening bij het geheel is dat de overige percelen in handen zijn van Lingotto en dat het object zijn waarde deels ontleent aan het feit dat het een onderdeel van het geheel dient te worden. Het uitbreiden en verder ontwikkelen van het bestaande gebied biedt ons inziens kansen voor Lingotto met zicht op de synergie. Daarentegen zorgt Covid-19 voor meer onzekerheid over de slagingskans van de toekomstige exploitatie.

Conclusie

Over het algemeen beschouwen de courantheid van het object als goed. Hierin speelt de potentie van het gebied en de ligging de grootste rol.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 51

4.7. Waardering Per waarderingsdatum zijn we tot een afgeronde marktwaarde gekomen van € 2.730.000 (twee miljoen zevenhonderddertigduizend euro kosten koper). Onze waardering is exclusief kosten koper van 1,00%. De waardering leidt tot de volgende kerncijfers: Marktwaarde von

€ 2.761.311

Koperskosten

1,00%

Marktwaarde kk

€ 2.733.971

Marktwaarde per m²

€ 465

Toelichting op de waardering We hebben middels een residuele grondwaarde berekening een marktwaarde toegekend aan het perceel die is gelegen op de ontwikkellocatie Haarlemmerstroom, dat nu nog onderdeel uitmaakt van het perceel: gemeente Haarlem, sectie E, nummer 7413. Het perceel heeft een totale grootte van 3.910 m². Het perceel zal deels bebouwd worden met 4 objecten, deze betreffen een short stay, kantoorgebouw, uitbreiding van een bestaand kantoorgebouw en deels een parkeergarage. Wij hebben op basis van de ontvangen documenten een inschatting kunnen maken van de verhuurbare vloeroppervlakte ten behoeve van de beleggingswaarde en van de bruto vloeroppervlakte ten behoeve van de inschatting van de stichtingskosten. We hebben aan de hand van de opgenomen referenties een markthuur en BAR toegekend. De input voor deze variabelen hebben we nader toegelicht in het hoofdstuk waarderingsadvies. Op basis van hiervan zijn we gekomen tot een bruto ontwikkelingswaarde van het object na de realisatie van de plannen die worden benoemd in het programma van eisen. Om te komen tot de realisatie van de objecten, hebben wij daaropvolgend de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) ingeschat per functie. We hebben hiervoor als leidraad het bouwkostenkompas toegepast.

De bouwkosten per m² BVO zijn als volgt toebedeeld: uitbreiding transformatorhuis € 1.350 per m², kantoorgebouw € 1.600 per m², short stay € 2.000 per m² en de parkeergarage € 600 per m². Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. De kostenposten bestaan uit: •Architect en overige adviseurs •Algemene kosten •Vergunningen en leges •Verzekeringen •Winst en risico •Marketing en verkoopkosten •Verhuurkosten •Onvoorzien •Overig

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 52

Scenario 1 In het scenario met een footprint van 2.743 m² en een bruto vloeroppervlakte van 10.823 m², resulteert de totaal aan bouwkosten in € 14.383.825. Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. In onze ervaring liggen de bijkomende kosten meestal tussen de 20% en 30% van de bijkomende kosten. Gezien het feit dat er diverse functies zijn die tevens deels worden gecombineerd met bijvoorbeeld een gemeentelijke monument zoals het directiekantoor, denken wij dat de bijkomende kosten iets meer aan de bovenkant van deze range liggen. De bijkomende kosten hebben we nu ingeschat op circa 28,6% van de totale bouwkosten. Dit brengt de totale realisatiekosten op € 18.502.411. Tot slot rekenen we nog kosten van € 50 per m² om de te bebouwen gedeelten bouwrijp te maken en € 200 per m² om de overige ruimtes in te richten. Hiermee komen de totale stichtingskosten op € 18.848.961. Tot slot zetten we de verwachte kasstromen uit in de tijd om te komen tot een huidige waarde, daarmee verdisconteren we de toekomstige kasstromen tegen een naar onzes inziens een realistische discontovoet van 6%. We houden rekening van een planning van circa 3,75 jaar en oplevering in december 2024.

De opbrengsten door verkoop bij de oplevering afgezet tegen de stichtingskosten komen tot een marktwaarde van € 2.761.311 v.o.n. en afgerond € 2.730.00 k.k. Scenario 2 In het scenario met een footprint van 2.889 m² en een bruto vloeroppervlakte van 11.407 m², resulteert de totaal aan bouwkosten in € 15.551.825. Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. In onze ervaring liggen de bijkomende kosten meestal tussen de 20% en 30% van de bijkomende kosten. Gezien het feit dat er diverse functies zijn die tevens deels worden gecombineerd met bijvoorbeeld een gemeentelijke monument zoals het directiekantoor, denken wij dat de bijkomende kosten iets meer aan de bovenkant van deze range liggen. De bijkomende kosten hebben we nu ingeschat op circa 28,8% van de totale bouwkosten. Dit brengt de totale realisatiekosten op € 20.030.273. Tot slot rekenen we nog kosten van € 50 per m² om de te bebouwen gedeelten bouwrijp te maken en € 200 per m² om de overige ruimtes in te richten. Hiermee komen de totale stichtingskosten op € 20.370.923. Tot slot zetten we de verwachte kasstromen uit in de tijd om te komen tot een huidige waarde, daarmee verdisconteren we de toekomstige kasstromen tegen een naar onzes inziens een realistische discontovoet van 6%.

We houden rekening van een planning van circa 3,75 jaar en oplevering in december 2024. De opbrengsten door verkoop bij de oplevering afgezet tegen de stichtingskosten komen tot een marktwaarde van € 3.253.533 v.o.n. en afgerond € 3.220.000 k.k. Bijzondere uitgangspunten Bij deze waardering hebben wij de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: - De omgevingsvergunning is verleend en het gebruik van het eigendom komt overeen met het toegestane gebruik conform het bestemmingsplan. - Conform opgave zijn er diverse grondonderzoeken uitgevoerd. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling. Opmerkingen en overige uitgangspunten Naast de algemene uitgangspunten en de inhoud van dit rapport zijn er geen additionele opmerkingen op deze waardering van toepassing. Versiebeheer Dit rapport betreft de derde versie.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 53

4.8. Gerapporteerde waarden Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten Met inachtneming van het bovenstaande en de inhoud van het taxatierapport hebben wij de volgende marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten aan het object toegekend per 16 maart 2021: € 2.730.000 kosten koper (twee miljoen zevenhonderddertigduizend euro kosten koper)

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 54

Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten (scenario 2) Met inachtneming van het bovenstaande en de inhoud van het taxatierapport hebben wij de volgende marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten (scenario 2) aan het object toegekend per 16 maart 2021: € 3.220.000 kosten koper (drie miljoen twee honderd twintig duizend euro kosten koper) Nieuw Coronavirus (COVID - 19) De uitbraak van het nieuwe coronavirus (COVID-19), op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot een "wereldwijde pandemie", heeft wereldwijd veel aspecten van ons dagelijks leven en de economie beïnvloed. Dit heeft geleid tot aanzienlijk lagere transactieniveaus en liquiditeit in sommige vastgoedmarkten. Door veel landen zijn reisbeperkingen ingevoerd en zijn er "lockdowns" van toepassing als reactie op verdere "golven" van COVID-19. Hoewel dit een nieuwe fase van de crisis kan betekenen, is het niet in dezelfde mate onvoorzien als de aanvankelijke impact. De pandemie en de maatregelen die zijn genomen om COVID-19 te beteugelen, blijven economieën en vastgoedmarkten wereldwijd beïnvloeden. Materiële taxatie-onzekerheid Met betrekking tot (sector hotel) worden we op de waarderingsdatum nog steeds geconfronteerd met een ongekende reeks omstandigheden veroorzaakt door COVID-19 en het ontbreken van relevant / voldoende marktbewijs waarop we onze waarderingen kunnen baseren.

Onze waardering wordt daarom gerapporteerd als zijnde onderhevig aan ‘materiële taxatieonzekerheid’ zoals uiteengezet in VPS 3 en VPGA 10 van de RICS Valuation - Global Standards. Bijgevolg dient met betrekking tot deze taxaties minder zekerheid - en een grotere mate van voorzichtigheid - aan onze taxatie te worden gehecht dan normaal het geval zou zijn. Ter verduidelijking, deze materiële onzekerheidsclausule betekent niet dat er niet op deze waardering kan worden vertrouwd. Deze verklaring wordt juist opgenomen om te zorgen voor transparantie over het feit dat in de huidige buitengewone omstandigheden - minder zekerheid aan de taxatie kan worden gehecht dan anders het geval zou zijn. De materiële onzekerheidsclausule dient daarom te worden gezien te worden als voorzorgsmaatregel, maar maakt de waardering niet onbruikbaar. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoedmarkt en de complicatie om onderscheid te kunnen maken tussen korte termijn effecten en structurele lange termijn veranderingen, benadrukken we het belang van de peildatum.