20210495006 3. Bijlage 2 Taxatie Savills kavel B Haarlemmer Stroom

SAVILLS TAXATIERAPPORT Gemeente Haarlem CARL AUER VON WELSBACHWEG, HAARLEM 8 JUNI 2021

Inhoudsopgave Samenvatting..................................................................................................................................................... 2 1. Opdracht................................................................................................................................................ 7 1.1. Gegevens opdrachtgever .......................................................................................................... 7 1.2. Instructies en basis van de waardering ..................................................................................... 7 1.3. Doel van de taxatie.................................................................................................................... 7 1.4. Taxatiedatum............................................................................................................................. 7 1.5. Compliance ............................................................................................................................... 7 1.6. Waardebegrip............................................................................................................................ 8 1.7. Conflict of interest...................................................................................................................... 8 1.8.

Kwalificatie taxateurs en onafhankelijkheid............................................................................... 8 1.9. Inspectie .................................................................................................................................... 8 1.10. Aansprakelijkheid ...................................................................................................................... 9 1.11. Algemene uitgangspunten......................................................................................................... 9 1.12. Bijzondere uitgangspunten........................................................................................................ 9 2. Object .................................................................................................................................................. 10 2.1. Locatie..................................................................................................................................... 10 2.2. Bereikbaarheid ........................................................................................................................ 10 2.3. Samenstelling.......................................................................................................................... 11 2.4.

Technische beschrijving .......................................................................................................... 12 2.5. Duurzaamheid ......................................................................................................................... 13 2.6. Staat van onderhoud ............................................................................................................... 13 2.7. Milieukundige onderzoeken..................................................................................................... 13 2.8. Bestemming ............................................................................................................................ 13 2.9. Kadastrale gegevens............................................................................................................... 14 2.10. Eigendomssituatie ................................................................................................................... 14 2.11. Verhuursituatie ........................................................................................................................ 15 3. Marktanalyse ....................................................................................................................................... 16 3.1.

Nederlandse economie ........................................................................................................... 16 3.2. Nederlandse hotel vastgoedmarkt........................................................................................... 22 3.3. Nederlandse kantoren vastgoedmarkt .................................................................................... 30 3.4. Nederlandse parkeermarkt...................................................................................................... 39

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

4.

Waarderingsadvies.............................................................................................................................. 46 4.1. Markthuuranalyse.................................................................................................................... 46 4.2. Beleggingsanalyse .................................................................................................................. 47 4.3. Markthuur en huurinkomsten analyse ..................................................................................... 48 4.4. Waarderingsmethodiek ........................................................................................................... 49 4.5. SWOT analyse ........................................................................................................................ 50 4.6. Object rating ............................................................................................................................ 50 4.7. Waardering.............................................................................................................................. 52 4.8. Gerapporteerde waarden ........................................................................................................ 54 5.

Bronnen ............................................................................................................................................... 57 6. Algemene uitgangspunten................................................................................................................... 59 BIJLAGEN ....................................................................................................................................................... 62 Bijlage I - Rekenmodel ........................................................................................................................ 63 Bijlage II - Foto's .................................................................................................................................. 68 Bijlage III - Kadastrale gegevens......................................................................................................... 72 Bijlage IV - Bestemmingsplan.............................................................................................................. 77 Bijlage V - Plattegronden..................................................................................................................... 83 Bijlage VI - Referenties........................................................................................................................

85 Bijlage VII - Impressie project.............................................................................................................. 87 Bijlage VIII - Perceel ............................................................................................................................ 89

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Samenvatting Taxatiedatum 16 maart 2021 Dossiernummer 08451-01

Object Type Adres Stad Verhuurbaar vloeroppervlakte (m²) Bruto vloeroppervlakte (m²) Parkeren extern Parkeren intern Eigendomssituatie Kadastrale gegevens

Huurdersgegevens Huurprijs per jaar Theoretische huurprijs per jaar Markthuur per jaar Gem. resterende huurtermijn (jaren) Leegstand (% van markthuur)

Land Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 5.877 10.823 145 Volledig eigendom Gemeente: Haarlem Sectie: E Nummer: 7413. Het gewaardeerde betreft een deel van dit perceel.

€ 1.249.390 € 1.249.390 € 1.249.390 onbekend 100,00%

Uitgaven Totaal Uitgaven (% van markthuur) Correcties CW verschil HP en MH CW correctie leegstand Erfpachtcorrectie Overige correcties Totale correcties

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 2

Gerapporteerde waarden Marktwaarde von Koperskosten Marktwaarde kk Marktwaarde per m² SWOT Analysis Sterkten

€ 2.761.311 1,00% € 2.733.971 € 465

• Het object is gesitueerd op een ontwikkellocatie waar veel potentie in zit. • Het object profiteert van de ontwikkelplannen op aangrenzende percelen. • Er wordt nieuwbouw gerealiseerd op het object.

Zwakten

• Niet alle beoogde functies vallen binnen het bestemmingsplan. • Gebied is nog in ontwikkeling en moet zichzelf nog bewijzen. • Covid-19 zorgt voor lage bezettingsgraden in hotels en meer leegstand in kantoren.

Kansen

• Stijging van de waarde door verdere ontwikkeling van het gebied. • Synergie creëren in het gebied door de verschillende functies samen te brengen. • HABU (highest and best use) realiseren op het perceel met zicht op ontwikkellocatie.

Bedreigingen

• Stijgende (kapitaalmarkt) rente. • Economische onzekerheid. • Bestemmingsplan risico. • Covid-19.

Courantheid Locatiebeoordeling Objectbeoordeling Mate van verhuurbaarheid Mate van verkoopbaarheid Courantheid

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Goed Goed Redelijk tot goed Goed Goed

Pagina 3

Marktwaarde Marktwaarde op basis van bijzondere € 2.730.000 kosten koper uitgangspunten Marktwaarde op basis van bijzondere € 3.220.000 kosten koper uitgangspunten (scenario 2) Bijzondere uitgangspunten - De omgevingsvergunning is verleend en het gebruik van het eigendom komt overeen met het toegestane gebruik conform het bestemmingsplan. - Conform opgave zijn er diverse grondonderzoeken uitgevoerd. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling. Toelichting op de waardering We hebben middels een residuele grondwaarde berekening een marktwaarde toegekend aan het perceel die is gelegen op de ontwikkellocatie Haarlemmerstroom, dat nu nog onderdeel uitmaakt van het perceel: gemeente Haarlem, sectie E, nummer 7413. Het perceel heeft een totale grootte van 3.910 m². Het perceel zal deels bebouwd worden met 4 objecten, deze betreffen een short stay, kantoorgebouw, uitbreiding van een bestaand kantoorgebouw en deels een parkeergarage. Wij hebben op basis van de ontvangen documenten een inschatting kunnen maken van de verhuurbare vloeroppervlakte ten behoeve van de beleggingswaarde en van de bruto vloeroppervlakte ten behoeve van de inschatting van de stichtingskosten. We hebben aan de hand van de opgenomen referenties een markthuur en BAR toegekend.

De input voor deze variabelen hebben we nader toegelicht in het hoofdstuk waarderingsadvies. Op basis van hiervan zijn we gekomen tot een bruto ontwikkelingswaarde van het object na de realisatie van de plannen die worden benoemd in het programma van eisen. Om te komen tot de realisatie van de objecten, hebben wij daaropvolgend de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) ingeschat per functie. We hebben hiervoor als leidraad het bouwkostenkompas toegepast. De bouwkosten per m² BVO zijn als volgt toebedeeld: uitbreiding transformatorhuis € 1.350 per m², kantoorgebouw € 1.600 per m², short stay € 2.000 per m² en de parkeergarage € 600 per m². Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. De kostenposten bestaan uit: •Architect en overige adviseurs •Algemene kosten •Vergunningen en leges •Verzekeringen •Winst en risico •Marketing en verkoopkosten •Verhuurkosten •Onvoorzien •Overig

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 4

Scenario 1 In het scenario met een footprint van 2.743 m² en een bruto vloeroppervlakte van 10.823 m², resulteert de totaal aan bouwkosten in € 14.383.825. Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. In onze ervaring liggen de bijkomende kosten meestal tussen de 20% en 30% van de bijkomende kosten. Gezien het feit dat er diverse functies zijn die tevens deels worden gecombineerd met bijvoorbeeld een gemeentelijke monument zoals het directiekantoor, denken wij dat de bijkomende kosten iets meer aan de bovenkant van deze range liggen. De bijkomende kosten hebben we nu ingeschat op circa 28,6% van de totale bouwkosten. Dit brengt de totale realisatiekosten op € 18.502.411. Tot slot rekenen we nog kosten van € 50 per m² om de te bebouwen gedeelten bouwrijp te maken en € 200 per m² om de overige ruimtes in te richten. Hiermee komen de totale stichtingskosten op € 18.848.961. Tot slot zetten we de verwachte kasstromen uit in de tijd om te komen tot een huidige waarde, daarmee verdisconteren we de toekomstige kasstromen tegen een naar onzes inziens een realistische discontovoet van 6%. We houden rekening van een planning van circa 3,75 jaar en oplevering in december 2024.

De opbrengsten door verkoop bij de oplevering afgezet tegen de stichtingskosten komen tot een marktwaarde van € 2.761.311 v.o.n. en afgerond € 2.730.00 k.k. Scenario 2 In het scenario met een footprint van 2.889 m² en een bruto vloeroppervlakte van 11.407 m², resulteert de totaal aan bouwkosten in € 15.551.825. Wij gaan tevens uit van bijkomende kosten, voor de bijkomende kosten nemen wij kostenposten op die als percentage van de bouwkosten worden uitgedrukt. In onze ervaring liggen de bijkomende kosten meestal tussen de 20% en 30% van de bijkomende kosten. Gezien het feit dat er diverse functies zijn die tevens deels worden gecombineerd met bijvoorbeeld een gemeentelijke monument zoals het directiekantoor, denken wij dat de bijkomende kosten iets meer aan de bovenkant van deze range liggen. De bijkomende kosten hebben we nu ingeschat op circa 28,8% van de totale bouwkosten. Dit brengt de totale realisatiekosten op € 20.030.273. Tot slot rekenen we nog kosten van € 50 per m² om de te bebouwen gedeelten bouwrijp te maken en € 200 per m² om de overige ruimtes in te richten. Hiermee komen de totale stichtingskosten op € 20.370.923. Tot slot zetten we de verwachte kasstromen uit in de tijd om te komen tot een huidige waarde, daarmee verdisconteren we de toekomstige kasstromen tegen een naar onzes inziens een realistische discontovoet van 6%.

We houden rekening van een planning van circa 3,75 jaar en oplevering in december 2024. De opbrengsten door verkoop bij de oplevering afgezet tegen de stichtingskosten komen tot een marktwaarde van € 3.253.533 v.o.n. en afgerond € 3.220.000 k.k.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 5

Nieuw Coronavirus (COVID - 19)

De uitbraak van het nieuwe coronavirus (COVID-19), op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot een "wereldwijde pandemie", heeft wereldwijd veel aspecten van ons dagelijks leven en de economie beïnvloed. Dit heeft geleid tot aanzienlijk lagere transactieniveaus en liquiditeit in sommige vastgoedmarkten. Door veel landen zijn reisbeperkingen ingevoerd en zijn er "lockdowns" van toepassing als reactie op verdere "golven" van COVID-19. Hoewel dit een nieuwe fase van de crisis kan betekenen, is het niet in dezelfde mate onvoorzien als de aanvankelijke impact. De pandemie en de maatregelen die zijn genomen om COVID-19 te beteugelen, blijven economieën en vastgoedmarkten wereldwijd beïnvloeden. Materiële taxatie-onzekerheid Met betrekking tot (sector hotel) worden we op de waarderingsdatum nog steeds geconfronteerd met een ongekende reeks omstandigheden veroorzaakt door COVID-19 en het ontbreken van relevant / voldoende marktbewijs waarop we onze waarderingen kunnen baseren. Onze waardering wordt daarom gerapporteerd als zijnde onderhevig aan ‘materiële taxatieonzekerheid’ zoals uiteengezet in VPS 3 en VPGA 10 van de RICS Valuation - Global Standards. Bijgevolg dient met betrekking tot deze taxaties minder zekerheid - en een grotere mate van voorzichtigheid - aan onze taxatie te worden gehecht dan normaal het geval zou zijn.

Ter verduidelijking, deze materiële onzekerheidsclausule betekent niet dat er niet op deze waardering kan worden vertrouwd. Deze verklaring wordt juist opgenomen om te zorgen voor transparantie over het feit dat - in de huidige buitengewone omstandigheden - minder zekerheid aan de taxatie kan worden gehecht dan anders het geval zou zijn. De materiële onzekerheidsclausule dient daarom te worden gezien te worden als voorzorgsmaatregel, maar maakt de waardering niet onbruikbaar. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoedmarkt en de complicatie om onderscheid te kunnen maken tussen korte termijn effecten en structurele lange termijn veranderingen, benadrukken we het belang van de peildatum.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 6

1. Opdracht 1.1. Gegevens opdrachtgever Klant Adres Contactpersoon E-mail Telefoonnummer

: : : : :

Gemeente Haarlem Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem, NL Mevr. E. Zeelenberg ezeelenberg@haarlem.nl 14023

1.2. Instructies en basis van de waardering In overeenstemming met de opdrachtbevestiging van 8 maart 2021 met referentie 08451-01, hebben wij de volledige waardering uitgevoerd van het volledig eigendom van een perceel grond gelegen aan Carl Auer von Welsbachweg in Haarlem. Het object is in gebruik als ontwikkelingsobject. U heeft ons opdracht gegeven om onze mening over waarde op de volgende basis te geven: •

De marktwaarde op basis van de volgende bijzondere uitgangspunten: - De omgevingsvergunning is verleend en het gebruik van het eigendom komt overeen met het toegestane gebruik conform het bestemmingsplan. - Conform opgave zijn er diverse grondonderzoeken uitgevoerd. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling.

1.3. Doel van de taxatie U heeft aangegeven deze waardering nodig te hebben voor verkoopdoeleinden. 1.4. Taxatiedatum Als taxatiedatum hanteren wij 16 maart 2021. 1.5. Compliance Deze waardering is uitgevoerd in overeenstemming met: •

•

De taxatiestandaarden van de Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Valuation - Global Standards (‘RICS Red Book’), van toepassing vanaf 31 januari 2020, welke de International Valuation Standards bevatten. Het Reglement gedrags- en beroepsregels, Reglement definities en Reglement Kamers van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), met ingang van 1 januari 2020.

Regulation by RICS Savills Nederland Holding B.V. is regulated by RICS voor het verlenen van haar diensten. Dit betekent dat wij ermee instemmen om de RICS gedragsregels en alle andere van toepassing zijnde en verplichte professionele vereisten van RICS na te leven, welke te vinden zijn op www.rics.org. Als RICS regulated firm hebben wij ons gecommitteerd om samen met RICS ervoor te zorgen dat de normen worden nageleefd. Onze RICS Responsible Principal is Martijn Onderstal (martijn.onderstal@savills.nl).

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 7

1.6. Waardebegrip Bij het uitvoeren van onze waarderingen hebben wij de RICS-definities van marktwaarde en markthuur toegepast. Valuation Performance Standard (VPS) 4 - 4 van het RICS Red Book definieert marktwaarde als: ‘Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’ Valuation Performance Standard (VPS) 4 - 5 van het RICS Red Book definieert markthuur als: ‘Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de taxatiedatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’. 1.7. Conflict of interest Wij zijn niet op de hoogte van een potentieel conflict of interest. Hierdoor kunnen wij u een onafhankelijke waardering van het object bieden, wat in overeenstemming is met het RICS Red Book. Bij de waardering van het object zullen wij optreden als externe taxateurs, zoals gedefinieerd in het RICS Red Book. Het onderwerp van de taxatieopdracht is in de afgelopen 24 maanden niet door Savills getaxeerd. 1.8.

Kwalificatie taxateurs en onafhankelijkheid Deze taxatie is uitgevoerd door F. Peralta MSc RT, mr. M. Onderstal MSRE MRICS RT CIS HypZert (MLV) en W. Hulsebos BSc. De taxateurs met MRICS of FRICS kwalificaties zijn RICS Registered Valuers. Wij bevestigen dat de taxateurs beschikken over voldoende lokale en nationale kennis van de specifieke markt en voldoende vaardigheden hebben om de waardering uit te voeren. De taxateurs hebben de waardering objectief en onbevooroordeeld uitgevoerd conform PS 2 van het RICS Red Book. Zij hebben geen connectie of betrokkenheid met het onderwerp van de taxatieopdracht of de partij die de opdracht geeft. Savills heeft geen financiele voordelen uit de taxatieopdracht, anders dan het in rekening gebrachte honorarium. Het honorarium is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Savills eerbiedigt het omzetprincipe van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en PS 2 van het RICS Red Book. 1.9. Inspectie Het object is op 16 maart 2021 geïnspecteerd door F. Peralta MSc RT. Wij hebben het gehele object extern geïnspecteerd, maar beperkt tot de gemakkelijk toegankelijke of zichtbare ruimtes. Voor de waardering hebben wij aangenomen dat er geen veranderingen aan het object zijn opgetreden tussen de inspectiedatum en de waardedatum of tussen de waardedatum en het moment van rapportage.

Fernando Peralta is Register Taxateur en als zodanig ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 8

Martijn Onderstal is Register Taxateur en als zodanig ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Wendel Hulsebos is niet ingeschreven in het Register van het NRVT. 1.10. Aansprakelijkheid Onze offerte bevat details van afspraken omtrent aansprakelijkheid. 1.11. Algemene uitgangspunten Onze waarderingen zijn uitgevoerd op basis van de algemene aannames zoals uiteengezet in sectie 6 van dit rapport. 1.12. Bijzondere uitgangspunten Bij deze waardering hebben wij de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: - De omgevingsvergunning is verleend en het gebruik van het eigendom komt overeen met het toegestane gebruik conform het bestemmingsplan. - Conform opgave zijn er diverse grondonderzoeken uitgevoerd. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 9

2. Object 2.1. Locatie

Macro locatie Het object is gelegen in Haarlem een stad en gemeente in het Westen van Nederland. Haarlem is gelegen in het zuidwesten van de provincie Noord-Holland. De Hollandse stad telt ongeveer 161.000 inwoners, dit zal de komende jaren stijgen. Volgende de prognose is dat het aantal inwoners van de gemeente in 2040 gestegen naar 184.000. De gemeente maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en het stedelijk netwerk de Randstad. Het ligt ingeklemd tussen de A9 (Alkmaar - Amsterdam-zuidoost) en de N208 (Velsen Sassenheim). In het oosten is de stad Amsterdam gelegen en in het noorden de stad Alkmaar. Conclusie: de macro locatie kan worden beoordeeld als goed. Micro locatie Het object is gelegen in het oosten van Haarlem op de ontwikkel locatie Haarlemmerstroom. Er liggen al plannen om het gebied te verbouwen tot een hotspot voor creatieve bedrijven en horeca. Deze locatie is van oudsher de huisvesting van de Gemeente lichtfabrieken, er staan nog steeds een aantal monumenten uit 1902. Het bevind zich aan de rand van het stadscentrum en op ongeveer een kwartier lopen vanaf Haarlem centrum. Met eigen vervoer is Schiphol binnen 15 minuten te bereiken. Het object ligt ingeklemd tussen het water van het Spaarne (industriehaven) in het noorden en woningen in het zuidwesten.

In de overige richtingen staan voornamelijk kantoren en bedrijfsgebouwen van het midden- en kleinbedrijf. Conclusie: de micro locatie kan worden beoordeeld als goed. 2.2. Bereikbaarheid Wij beoordelen de bereikbaarheid van dit object als goed. Zowel met eigen- als openbaarvervoer is het object goed te bereiken. Conclusie: de bereikbaarheid kan worden beoordeeld als goed.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 10

Bereikbaarheid met eigen vervoer Het object is direct gelegen aan de gemeentelijke ontsluitingsweg Carl Auer von Welsbachweg. De snelweg A200 (Haarlem - A9 - Halfweg) is gelegen op ongeveer 2 km. Via de snelweg A200 is de snelweg A9 (Alkmaar - Amsterdam-Zuidoost) bereikbaar op ongeveer 4 km. De bereikbaarheid met het eigen vervoer is goed. Afstanden naar relevante bestemmingen en steden worden hieronder uiteengezet. Haarlem Centrum

2 km

5 min

Amsterdam

16 km

20 min

Schiphol Airport

19 km

15 min

Conclusie: de bereikbaarheid met eigen vervoer kan worden beoordeeld als goed. Bereikbaarheid met openbaar vervoer Het treinstation van Haarlem is gelegen op ongeveer 1 km. Daarnaast is er ook een busstation op loopafstand gelegen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Afstanden tot relevante transporthubs worden hieronder uiteengezet. Busstation

500 m

5 min

Treinstation Haarlem Centraal

1 km

15 min

Conclusie: de bereikbaarheid met openbaar vervoer kan worden beoordeeld als goed. Voor de plattegrond van de locatie verwijzen wij u naar de bijlage. 2.3. Samenstelling Het object betreft een perceel dat is gelegen op de ontwikkellocatie Haarlemmerstroom. Het perceel is op dit moment nog onderdeel van een groter perceel, gemeente Haarlem sectie E nummer 7413. Het perceel heeft een totale grootte van 3.910 m². Het perceel zal deels bebouwd worden met 4 objecten, deze betreffen een short stay, kantoorgebouw, uitbreiding van een bestaand kantoorgebouw en deels een parkeergarage. De totale verhuurbare vloeroppervlakte betreft circa 5.877 m² en de garage heeft een bruto vloeroppervlakte van 3.620 m². De oppervlaktes zijn gebaseerd op de maten die zijn ingetekend door ROGEO op 12-4-2021, het excel document 'fv210415_opp' gestuurd via de mail op 15-4-2021 door de Gemeente Haarlem en aan de hand van het ontwerp Stedenbouwkundige Programma van Eisen gedateerd december 2020 aangeleverd door de Gemeente Haarlem. Voor een overzicht van de oppervlakten per huurder verwijzen wij u naar het blad ‘Inkomsten’ in de Bijlagen. Een overzicht van de oppervlaktes per ruimte is hieronder weergegeven.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 11

Gebruik

VVO (m²)

BVO (m²)

Short Stay

1.806,00

2.408,00

Kantoorgebouw

3.152,00

3.708,00

919,00

1.082,00

Uitbreiding Transformatorhuis Parkeren Totaal

3.625,00 5.877

10.823

De totale perceelgrootte bedraagt 67.580 m². Een kadastrale kaart is tevens bijgevoegd in de bijlagen. 2.4. Technische beschrijving Het perceel is gelegen op de zuidzijde van de ontwikkellocatie Haarlemmerstroom en heeft een totaal oppervlakte van 3.910 m². Op basis van de tekeningen die wij hebben ontvangen is te zien dat hiervan 2.743 m² bebouwd zal worden, de rest bestaat uit groen. De gebouwen betreffen een short stay, kantoorgebouw, uitbreiding van een bestaand object van bedrijfsruimte/kantoor en een parkeergarage. De short stay zal worden gebouwd aan het huidige gemeentelijke monument, het directiekantoor. Het kantoorgebouw wordt nieuw gebouwd en komt deels te staan op het object (perceel). Het huidige Transformatorhuis, dat bestaat uit bedrijfsruimte/kantoor zal worden uitgebreid en zal daarmee deels komen te staan op het object (perceel). Tot slot zal een parkeergarage worden gerealiseerd waarvan een deel komt te staan op het object (perceel). We hebben de footprints gekregen met betrekking tot het object, daarbij hebben wij de maximale bouwhoogtes ontvangen vanuit de gemeente Haarlem. Op basis hiervan kunnen we het aantal bouwlagen bepalen om te komen tot een bruto vloeroppervlakte. We hebben daaropvolgend een vvo/bvo ratio toegepast om te komen tot een verhuurbare vloeroppervlakte.

De short stay bestaat uit een footprint van 602 m² en een maximale bouwhoogte van 17 meter, dit resulteert in 4 bouwlagen met een verdiepingshoogte van 4,25 meter. Daaruit komt een totale bruto vloeroppervlakte van 2.408 m², op basis van een vvo/bvo ratio van 75% komt een verhuurbare vloeroppervlakte van 1.806 m². Het kantoorgebouw bestaat uit een footprint van 927 m² en een maximale bouwhoogte van 17 meter, dit resulteert in 4 bouwlagen met een verdiepingshoogte van 4,25 meter. Daaruit komt een totale bruto vloeroppervlakte van 3.708 m², op basis van een vvo/bvo ratio van 85% komt een verhuurbare vloeroppervlakte van 3.152 m². De uitbreiding van het Transformatorhuis bestaat uit een footprint van 309 m² en een maximale bouwhoogte van 13 meter. We hebben de uitbreiding gespiegeld aan de huidige architectuur van het bestaande Transformatorhuis. De bouwhoogte van 13 meter creëert de mogelijkheid om een entresolvloer te creëren boven de begane grond, wij gaan er vanuit dat een ontwikkelaar de meeste potentie wil halen uit de potentiële verhuurbare vloeroppervlakte. Aangezien de huurders in het bestaande Transformatorhuis eveneens entresolvloeren creëren zijn wij er tevens van overtuigd dat deze toevoeging marktconform is. Dit resulteert in 3,5 bouwlagen met een verdiepingshoogte van 3,71 meter.

Daaruit komt een totale bruto vloeroppervlakte van 1.082 m², op basis van een vvo/bvo ratio van 85% komt een verhuurbare vloeroppervlakte van 919 m². Tot slot, de parkeergarage bestaat uit een footprint van 905 m² en een maximale bouwhoogte van 13 meter, dit resulteert in 4 bouwlagen met een verdiepingshoogte van 3,25 meter. Daaruit komt een totale bruto vloeroppervlakte van 3.625 m². Hieronder vatten we de eigenschappen van het object samen:

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 12

Type object

Land

2.5. Duurzaamheid Hieronder worden de kenmerken van het object met betrekking tot duurzaamheid beschreven: Certificaten Type

onbekend

Ontwerp en uitvoering Bouwkwaliteit t.o.v. de lokale markt

Goed

Efficiëntie van vloeroppervlakte (% VVO per BVO)

54,30%

2.6. Staat van onderhoud Het huidige object betreft een perceel dat nog niet is bebouwd. Beoordeling staat van onderhoud Het object is door ons geïnspecteerd op 16 maart 2021. Tijdens deze inspectie was het object in een goede staat van onderhoud. 2.7. Milieukundige onderzoeken Ten behoeve van deze waardering hebben wij verzocht een milieukundig onderzoeksrapport aan te leveren. Wij hebben echter geen milieukundig onderzoeksrapport ontvangen. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er daarom bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling. Wij hebben de website van het Bodemloket geraadpleegd, hier was echter geen informatie beschikbaar voor het perceel in kwestie. 2.8. Bestemming Het object valt onder het vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Waarderpolder’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op en onherroepelijk verklaard bij Koninklijk Besluit op 14 september 2010. Het object heeft op basis van dit plan de bestemming ‘Cultuur en Ontspanning’. Hieronder wordt verstaan:

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 13

a. cultureel gebonden bedrijven; b. cultureel gebonden maatschappelijke doeleinden: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (m); c. niet-cultuurgebonden bedrijven tot en met maximaal de milieucategorie, welke op de plankaart staat aangegeven: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (b); d. ateliers: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (atl), waarbij de verkoop van ter plaatse geproduceerde goederen is toegestaan; e. cultuurgebonden kantoren: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (k) tot niet meer dan 50% van de brutovloeroppervlakte van het bouwblok; f. een bedrijfswoning: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (bw); g. onderwijsinstellingen: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (on); h. horeca: uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding (h); i. bijbehorende voorzieningen; j. onderdoorgangen: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (ond); k. groenvoorzieningen, water, waterberging; l. wegen en paden; m. nutsvoorzieningen, kabels en leidingen; n. bij deze bestemming behorende bijgebouwen en andere bouwwerken. Volgens het vigerende bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte 12 m. Niet alle functies en bouwhoogtes die worden benoemd in het programma van eisen passen binnen het huidige vigerende bestemmingsplan.

Aangezien de projectontwikkelaar en de gemeente Haarlem willen komen tot een transactie op basis van de functies en bouwhoogtes die zijn benoemd in het programma van eisen, hebben wij het bijzondere uitgangspunt genomen dat de marktwaarde is gebaseerd op de aanname dat het gehele plan binnen het bestemmingsplan past. 2.9. Kadastrale gegevens Volgens informatie verstrekt door de dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland wordt het object als volgt kadastraal aangeduid: Gemeente

Sectie

Nummer

Haarlem

E

7413

Totaal

Oppervlakte (m²) 67.580 67.580

Uit de door het kadaster verstrekte gegevens blijkt dat bovengenoemd perceel het eigendom is van Gemeente Haarlem, statutair gevestigd te Haarlem, Nederland. 2.10. Eigendomssituatie Het perceel betreft eigendom van de gemeente Haarlem, om deze reden is er geen koopakte beschikbaar. Bij het vaststellen van de waarde hebben wij rekening gehouden met de bijzonderheden uit de akte. In de akte staan ons inziens voor de waardering geen van belang zijnde, erfdienstbaarheden en rechten vermeld.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 14

Wij benadrukken dat Savills geen volledig titelonderzoek heeft uitgevoerd. Wij adviseren u daarom een titelonderzoek uit te laten voeren door een juridisch adviseur. 2.11. Verhuursituatie Conform opgave opdrachtgever is het object momenteel niet verhuurd. Het object betreft een perceel gelegen op een ontwikkellocatie. Er is daarom geen huurovereenkomst beschikbaar.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 15

3

Marktanalyse

3.1 Nederlandse economie Vele factoren hebben invloed op de Nederlandse economie. In deze marktanalyse wordt de macroeconomische situatie in Nederland, de actualiteiten en het effect van dezen op de vastgoedmarkt belicht. De Nederlandse economie karakteriseert zich als een open economie waarbij het sterk afhankelijk is van de algehele wereldhandel. De macro-economische indicatoren van zowel Nederland als de Eurozone zullen daarom belicht worden om de macro-economische situatie van Nederland te analyseren. In de afgelopen jaren scoorde Nederland op veel macro-economische factoren beter dan het Eurozone gemiddelde en heeft hiermee als gevolg een sterke concurrentiepositie in de Eurozone.

Macro-economische indicatoren Eurozone en Nederland 2020Q4

Macro-economische situatie Nederland Een volledig macro-economisch conjunctuurbeeld kan worden verkregen door belangrijke macroeconomische indicatoren te analyseren en deze in relatie tot elkaar te beschouwen. De belangrijkste indicatoren die hier worden behandeld zijn: de conjunctuurklok, de conjunctuur indicator, het bruto binnenlands product, de woningmarkt indicator, het consumentenvertrouwen, het werkloosheidspercentage en het aantal faillissementen. Door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt ieder kwartaal een conjunctuurklok samengesteld van de Nederlandse economie. Deze conjunctuurklok combineert alle belangrijke conjunctuurrelevante macro-economische indicatoren en geeft zo een beeld van de stand en het verloop van de conjunctuur van de Nederlandse economie.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 16

Conjunctuurklok 2020Q2, 2020Q3, 2020Q4

De Conjunctuurklokindicator is het ongewogen gemiddelde van de indicatoren in de Conjunctuurklok (CK) van CBS. In 2020 is er een daling zichtbaar (lees: verschuiving naar het rode en het oranje vlak). Dit duidt op een dalende economische groei. In de Conjunctuurklok van 2020Q4 presteren 11 van de 13 indicatoren slechter dan hun langjarige trend. Van een groot aantal indicatoren is de mutatie ten opzichte van de vorige maand (X-waarde) zo groot en de genormaliseerde cyclus (Y-waarde) zo laag dat ze niet meer binnen de coördinaten van de visualisatie passen. De coördinaten van de indicatoren zijn daarom afgekapt om ze toch in de klok te laten zien. 2020Q4 zit dieper in laagconjunctuur dan het voorgaande kwartaal. Een langere periode van lagere groei kan duiden op een recessie van de economie. Conjunctuurindicator 2005 – 2020Q4

Onderstaande grafiek geeft het Bruto Binnenlands Product (BBP) jaar op jaar per maand weer. Het BBP is de totale toegevoegde waarde van alle in een land geproduceerde finale goederen en diensten. Bij een economische krimp, is de omvang van de economie (ofwel het BBP) kleiner dan in het jaar ervoor. De economische groei of krimp in een jaar is de procentuele verandering van het BBP ten opzichte van een jaar eerder. Het jaarlijkse groeipercentage van BBP ligt met -2,5% in 2020 Q4 JoJ boven het gemiddelde in de Eurozone namelijk -4,3%. Na een diepe daling van 8,5% in 2020Q2, groeide het BBP in het derde kwartaal van 2020 met 7,8% ten opzichte van een kwartaal eerder. Deze groei was onder meer toe te schrijven aan de sterk gestegen consumptie van huishoudens door de versoepelingen van de maatregelen tegenCovid19. Echter ligt het BBP nog steeds wel ver onder 0 (vergelijkbaar met de financiële crisis in 2008) en is er geen concreet zicht op een toename in de nabije toekomst. Dit duidt op een dalende economie wat op lange termijn zal resulteren in een periode van recessie. Een indicator om het sentiment te meten zijn het consumentenvertrouwen en de woningmarktindicator. Hierbij geeft het consumentenvertrouwen de verwachtingen van Nederlandse consumenten, gecorrigeerd,

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 17

over algemene economische ontwikkelingen en de eigen financiële situatie weer. De woningmarktindicator geeft het vertrouwen in de koopwoningmarkt weer. Onderstaande grafiek laat deze ontwikkeling zien per maand. In 2020 is er een zichtbare daling in beide indicatoren, al bleef de woningmarktindicator enigszins stabiel. In de laatste maanden van 2020 lijken beide indicatoren een subtiele stijging te vertonen. Dit toont aan dat consumenten iets optimistischer zijn over de financiële situatie in de komende twaalf maanden.

BBP j-o-j 2005 – 2021YTD

Vertrouwensindicatoren 2005-2020Q4

De indicator werkloosheidspercentage per maand is weergegeven in grafiek ‘Werkloosheid 2005– 2021YTD’ waarbij de werkloosheid het percentage werkloze beroepsbevolking is volgens internationale definitie. In 2020 is er na een jarenlange daling, een stijgende lijn te zien. Dit komt voornamelijk door de effecten van Covid-19. Echter, door de steunpakketten van de Nederlandse overheid om bedrijven geraakt door Covid19 te steunen, worden bedrijven op dit moment overeind gehouden en worden werknemers daardoor ‘kunstmatig’ in dienst gehouden. In werkelijkheid is daardoor de situatie slechter en is er veel verborgen werkloosheid. Mocht de staatssteun wegvallen, dan zal de werkloosheid daarom verder oplopen. Echter met een werkloosheidspercentage van 3,8% in 2021YTD is het werkloosheidspercentage in Nederland nog altijd een stuk lager dan het gemiddelde werkloosheidspercentage van 7,5% in de Eurozone. Een andere belangrijke indicator is het aantal uitgesproken faillissementen. In 2020Q4 is er een enorme daling te zien in het aantal faillissementen. Alhoewel er verwacht werd dat het aantal faillissementen zou oplopen als gevolg van de uitbraak van Covid-19 en de bijkomende maatregelen (zoals het sluiten van bedrijvigheid) hebben de steunpakketten van de Nederlandse overheid er tot nu toe voor gezorgd dat grootschalige faillissementen uitbleven.

Gezien de ontwikkelingen rondom Covid-19 en het feit dat de steunpakketten niet oneindig kunnen doorlopen, wordt er een stijging verwacht van het aantal faillissementen in de toekomst. Werkloosheid 2005 – 2021YTD

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Faillissementen 2005-2020Q4

Pagina 18

Actualiteiten Naast de huidige economische situatie zijn er een aantal actualiteiten die invloed hebben op zowel de Nederlandse economie, als op de vastgoedmarkt.

Het PAS Op basis van het PAS werd vooruitlopend op toekomstige positieve gevolgen van maatregelen voor beschermde Natura 2000-gebieden, alvast toestemming gegeven voor activiteiten die stikstof uitstoten en daarmee mogelijk schadelijk zijn voor die gebieden. Op 29 mei 2019 heeft de hoogste bestuursrechter van de Raad van State beslist dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet mag worden gebruikt als toestemmingsbasis voor activiteiten. Dit betekent voor vergunningen die nog niet rond waren dat ze in beginsel worden vernietigd, veelal zonder zitting. Zelfs reeds verkregen vergunningen zijn niet zonder risico. Activiteiten waarbij de stikstofdepositie onder de grenswaarde bleef (in beginsel 1 mol/ha/j), waren met het PAS vrijgesteld van de vergunningplicht. In dat geval gold voor bepaalde activiteiten in de sectoren landbouw, industrie, woningbouw en infrastructuur een meldingsplicht. Voor deze activiteiten zal alsnog een toestemmingsbesluit op grond van de Habitatrichtlijn nodig zijn. Dit geldt ook voor activiteiten die voorheen enkel een meldingsplicht hadden. Door de vernietiging van het PAS zullen nieuwe ontwikkelingen mogelijk minder snel van de grond komen en een langere doorloop hebben. De bouwsector krijgt een tijdelijke vrijstelling voor bouwvergunningen, zodat er aan nieuwe woningen gewerkt kan worden.

Covid-19 Na de zogenoemde ‘eerste golf’ van het Covid-19 virus werden de eerste effecten van de hervatting van consumentenactiviteit en bedrijfsactiviteit langzamerhand weer zichtbaar. De maatschappij paste zich aan de ‘nieuwe norm’ en de eerste tekenen van U-shaped recovery werden zichtbaar en leken minder schadelijk te zijn dan eerder gevreesd. Echter, met de komst van de ‘tweede golf’ zullen sommige gevolgen met een aanzienlijke vertraging alsnog zichtbaar worden. De concrete gevolgen en vooral de omvang van deze gevolgen hangen sterk af van de verdere ontwikkelingen van Covid-19, mogelijk nieuwe mutaties en de snelheid van het vaccinatieplan. Dit is door de complexe opeenvolging van effecten moeilijk te voorspellen.

Gevolgen Horeca

Dalende of geen omzet door het volledig sluiten van alle horeca voor een grootdeel van 2020 en 2021.

Detailhandel (ex supermarkten)

Omzetdaling ten opzichte van pre-Covid-19, alhoewel online bestedingen zijn toegenomen. Vooral de strenge lockdown sinds december komt hard aan voor veel non-food winkels. Hierdoor raken winkels hun voorraad niet kwijt en lopen ze inkomsten mis. Verwacht wordt dat de detailhandel langere tijd last zal hebben van de effecten van Covid-19 omdat consumenten over het algemeen terughoudend zijn in het uitgeven aan grote aankopen.

Nieuwbouw

Vertraagde oplevering, langere bouwperiode door ziekte werknemers en regels omtrent werkzaamheden.

Flex werkplekken

De vraag naar flexibiliteit is groter dan ooit en de verwachting is dat deze groei de komende tijd doorzet.

Short-stay

Expats vertrekken en ook de vraag van buitenlandse studenten naar woonruimte neemt af.

Omzetgerelateerde huurcontracten

Lagere omzet door bovengenoemde problemen.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 19

Effecten macro-economie op de vastgoedmarkt De hiervoor besproken macro-economische factoren hebben voornamelijk invloed op de vraag naar vastgoed op de gebruikersmarkt. Het huurprijsniveau op de gebruikersmarkt komt immers tot stand door het samenspel tussen het aanbod en de vraag naar ruimte. De voortzetting van economische groei vormde in 2019 aanleiding voor de continuering van aanzienlijke ruimtevraag op de gebruikersmarkt. Dat is terug te zien in het opnamevolume in de grafiek ‘Totale opname van Nederlandse vastgoed 2013-2020’. In 2019 is door een gebrek aan kwalitatief product de opname beperkt gebleven, met name in de kantoren- en logistieke markt. Ingegeven door een aanhoudende vraag en een gebrek aan kwalitatief product, zagen we tot Covid-19, huurgroei op de Nederlandse gebruikersmarkt binnen bijna alle sectoren. Met name woningvastgoed is momenteel een populair beleggingsproduct binnen de vastgoed-beleggingsmarkt. Totale opname Nederlandse vastgoed 2013-2021YTD

Totaal beleggingsvolume per sector 2013-2021YTD

Ondanks de effecten van Covid-19 is er geen grootschalige vraaguitval te zien op de totale gebruikersmarkt. Dit is zichtbaar in de opnamecijfers van 2020. De totale opname volumes van 2020 liggen namelijk nabij de opname volumes van voorgaande jaren. Echter zijn er wel verschillen te zien per sector. Zo is het opname volume van kantoorruimte aanzienlijk lager dan in 2019. Aan de andere kant zien we in sommige sectoren al een stijging in de vraag naar korte termijn gebruik van last-mile delivery of logistieke ruimte. Ook het beleggingsvolume van 2020 lag boven het gemiddelde van de afgelopen 8 jaar en vertoonde ondanks Covid19 daarmee een stabiel beeld.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 20

Ondanks Covid-19, lijkt Nederlands vastgoed daarom nog steeds in trek. Een belangrijke reden hiervoor is de nog altijd zeer lage langetermijnrente (in Europa). Hierdoor, en door historische lage aanvangsrendementen, is er nog steeds een forse ‘yield-gap’ aanwezig. Dit is het verschil tussen het rendement op vastgoed en het rendement op 10 jarige obligaties zichtbaar in ‘Rendementsverschil staatsobligaties en Nederlands vastgoed 2009 – 2020’. Rendementsverschil staatsobligaties en Nederlands vastgoed 2009 – 2020 Rendement obligaties (10jr)

Rendement prime vastgoed

Rendementsverschil

7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0%

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

De onzekerheid over de economische ontwikkelingen door de gevolgen van Covid-19 heeft wel al een negatieve invloed op de vastgoedmarkten in algemene zin door de beperktere beschikbaarheid van vreemd vermogen. Deze verstoringen op de financiële markten hebben tegengestelde effecten op de vastgoedbeleggingsmarkten. Enerzijds zijn de rentes gedaald - ook op obligaties -, waardoor onroerend goed relatief gezien nog aantrekkelijker is geworden. Aan de andere kant heeft de daling van de aandelenmarkten ervoor gezorgd dat het aandeel vastgoed in multi-assetportefeuilles is gestegen - mogelijk zelfs boven de targetratio. We verwachten echter niet dat dit op korte termijn zal leiden tot verkoop van onroerend goed uit die portefeuilles. In plaats daarvan zullen beleggers waarschijnlijk afwachten hoe de markten zich de komende tijd verder zullen ontwikkelen en is het te verwachten dat transacties langer zullen duren. Met name in de kantoren- en retailsector wordt een afwachtende houding aangenomen, daar de meer structurele effecten van Covid-19 (in hoeverre meer thuiswerken / online winkelen) zich moeilijk laten voorspellen.

Ondertussen wordt men zich nog meer bewust van de risico’s, wat zich vertaalt in een sterkere focus op de ‘core-markten’ en een grotere yieldspread tussen core en andere risicoklassen. De yieldspread tussen core kantoren en staatsobligaties lag al boven het lange termijn gemiddelde voordat het virus aanwakkerde, dus dit zal waarschijnlijk elke prijsbeweging opvangen. Bronnen: IMF, OECD, Wereldbank, Eurostat, CBS, Brainbay, CPB, DNB, Oxford Economics, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Savills Research.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 21

3.2

De Nederlandse hotel vastgoedmarkt

Voorraad, aanbod en vraag Voorraad Begin 2020 waren er circa 3.838 hotels (+ 0,8% t.o.v. 2019), met in totaal circa 142.674 slaapkamers (+ 3,2%) met 312.246 bedden (+2,8%). Deze feiten tonen aan dat hotels, op zoek naar schaalvoordelen, steeds groter worden. Een groot deel van de totale voorraad (57.500 kamers) bevindt zich in de grote steden. Vanwege de aanhoudende vraag van gebruikers en de stijgende bezettingsgraad, zijn verschillende hotelontwikkelingen gepland om aan de verwachte vraag te voldoen. De meeste hotelontwikkelingen zijn geconcentreerd in Amsterdam, zoals weergegeven in de onderstaande grafiek. De recente oplevering van het NHOW Amsterdam RAI Hotel is een voorbeeld van een grote hotelontwikkeling. Het hotel heeft een oppervlakte van circa 43.000 m² en beschikt over 650 kamers. Bovendien is het de grootste hotel in de Benelux. Aanbod De toename van het aantal hotelaanbieders lag tot COVID-19 lager dan de groei van toeristen en overnachtingen, dit resulteerde in hogere kamerprijzen en hogere bezettingsgraden. De bezettingsgraad is de laatste jaren gestaag gegroeid, vooral in steden buiten Amsterdam, aangezien Amsterdam al een hoge bezettingsgraad vertoonde. Vraag Het toerisme in Nederland in 2019 brak records. Dit is ook te zien op de hotelmarkt die in 2019 profiteerde van 31,1 miljoen hotelgasten; 5,1% hoger dan in 2018.

Het aantal overnachtingen steeg met 12,6%. Bijna de helft van de gasten kwam uit het buitenland, met het grootste aantal gasten uit andere Europese landen, met name Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en België. Reisrestricties als gevolg van COVID-19 leidde tot een scherpte daling van het aantal bezoekers en overnachtingen.

Nederlandse hotelvoorraad (2013-2020)

Pijplijn van hotelontwikkelingen G4 (2020-2023)

Gebruikersmarkt Ook uit andere landen kwamen tot COVID-19 meer toeristen. Door economische groei in China, India, Brazilië en andere snelgroeiende landen is het aandeel toeristen uit deze landen in Nederland gestegen. Reizen komt voor een steeds grotere groep mensen uit deze landen steeds meer binnen handbereik. Amsterdam is verreweg de populairste bestemming van Nederland, goed voor bijna de helft van de buitenlandse bezoekers aan Nederland. Dit komt onder meer door de culturele voorzieningen die de stad te bieden heeft, zoals de wereldberoemde grachten en musea. Ook de aantrekkingskracht op zakenreizigers is groot dankzij grote bedrijven met een hoofdkantoor in Amsterdam, zoals Philips, Heineken en AkzoNobel en tech bedrijven als Uber en Amazon. De toegenomen populariteit tussen

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 22

2013-2017 heeft geleid tot een forse stijging van gemiddelde kamerprijzen (€170) en bezettingsgraden (87%) in Amsterdam.

De recente ontwikkeling van COVID-19 heeft geleid tot reisbeperkingen, de ineenstorting van het zakenreizen verkeer en het internationaal toerisme. Het aantal overnachtingen is daardoor in 2020 sterk afgenomen met 49% ten opzichte van 2019. Dit heeft als gevolg dat enerzijds, hotels die afhankelijk zijn van het internationaal toerisme en zakelijke gasten, te maken hebben met lage bezettingsgraden, dat in sommige gevallen zelfs al tot faillissementen heeft geleid. Aan de andere kant, zijn er hotels die profiteren van een hogere binnenlandse vraag dan voorheen. Deze tweedeling is in heel Europa te zien. Kamerprijzen in Amsterdam zijn als gevolg van lagere bezetting gedaald met gemiddeld 31%.

Kamerprijs, Revpar, (2011– 2020)

bezettingsgraad

Amsterdam

Ontwikkeling van toerisme (2011-2020)

Beleggingsmarkt Doordat de hotel beleggingsmarkt voorheen zo gespecialiseerd was en als risicovoller werd beschouwd dan commerciële investeringen, waren alleen gespecialiseerde beleggers actief op de markt. Echter, we hebben afgelopen jaar gezien dat beleggers steeds comfortabeler zijn geworden met verschillende en minder gebruikelijke structuren. Binnen de hotelmarkt zijn er grofweg drie contractvormen tussen hoteloperator en hoteleigenaar te onderscheiden: management-, lease- en hybride-contractvormen. De exploitatie van een hotel en het eigendom van het vastgoed zijn strikt gescheiden in een lease contract. Terwijl in een management contract de eigenaar niet alleen eigenaar is van het vastgoed, maar ook de exploitant van het vastgoed. Een hybride contractvorm is een tussenvorm van een lease en een managementcontractvorm. Deze contractvorm wint steeds meer aan populariteit waarbij de winst en risico’s gelijkmatig verdeeld zijn tussen de exploitant en de eigenaar. De garandeerde huurinkomsten plus de toenemende variabele inkomsten als gevolg van de sterke groei van het toerisme leidden tot beleggingsinteresse in hybride huurovereenkomsten. Toenemende beleggingsinteresse heeft geleid door dalende aanvangsrendementen (3,5% in Amsterdam). Echter, de huidige omstandigheden omtrent COVID-19 leidt tot terughoudendheid van beleggers.

Hierdoor is te verwachten dat prijzen zullen dalen en aanvangsrendementen zullen stijgen. Door het ontbreken van transacties, zijn de daadwerkelijke effecten hiervan (nog) niet zichtbaar. De toenemende beleggingsinteresse van investeerders in hotels in de afgelopen jaren, leidde tot een beleggingsvolume van circa € 2,0 miljard in 2017, bijna vier keer zo hoog als in 2016. In 2018 bedroeg het beleggingsvolume circa € 1,2 miljard en in 2019 circa € 1,3 miljard. 2020 eindigde als een zeer inactieve beleggingsmarkt met een beleggingsvolume van circa € 137 miljoen, een vermindering van circa 90% ten opzichte van 2019.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 23

De recente ontwikkelingen rondom COVID-19 hebben geleid tot een scherpe daling van de bezettingsgraad en daarmee geleid tot een vermindering van de inkomsten voor hoteliers. Hiermee zijn ook de risico`s voor beleggers toegenomen. Als gevolg van dalende omzetten zullen sommige hoteliers niet meer in staat zijn aan hun huurverplichtingen te kunnen voldoen. Daarnaast krijgen beleggers minder inkomsten bij hotels die verhuurd zijn op basis van een managementcontract of een hybride contract. Het exploitatie gebonden gedeelte van de huurinkomsten zal immers (gedeeltelijk) wegvallen. De problemen voor hotelexploitanten zullen waarschijnlijk leiden tot sale-leaseback- of gedwongen verkooptransacties. Deze zullen waarschijnlijk plaatsvinden in 2021 en 2022.

Beleggingsvolume hotels 2013 – 2020

Aandeel buitenlands kapitaal

Huidige markttrends Overheidsbeleid Het is een understatement dat toerisme tot overlast leidt in Amsterdam. Daarom heeft de gemeente begin 2017 al een stop van hotelontwikkelingen in Amsterdam ingevoerd. Het doel van dit beleid was om de leefbaarheid in bepaalde gebieden te vergroten en het aantal toeristen te beperken. Door dit beleid werd het aanbod van hotels in Amsterdam gecontroleerd. Dit beleid heeft echter geen invloed gehad op hotels waarvan de ontwikkeling al vergund was. Dit betekende dat grote ontwikkelingen zoals Nhow Hotel Rai (650 kamers), Olympic Hotel (309 kamers) en The Novum Niu Fender & Entrepothaven Yays Hotel (330 kamers) werden opgeleverd in 2019. Andere gemeenten van grote steden hebben geen restrictief beleid ten aanzien van hotelontwikkelingen. Zo zijn de gemeente Den Haag en Rotterdam bereid om hotelontwikkelingen in specifieke toeristische gebieden te faciliteren, al zal COVID-19 zorgen voor een heroverweging van dit beleid. Blurring van hospitality functies Functiemenging in hotels is een nieuwe trend. Door functiemening in bestaande hotels kunnen operators meer inkomsten genereren uit bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimtes of kantoren. Shortstay (zoals Zoku en Element) zijn een voorbeeld van functiemenging waarin wonen verwerkt is, terwijl The Student Hotel een goed voorbeeld is van het combineren van studentenhuisvesting en een hotelfunctie.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 24

Airbnb Amsterdam In drie wijken in het centrum van Amsterdam mogen mensen hun eigen woning niet meer verhuren aan toeristen. Met het verbod, dat vooral gaat over de verhuur via Airbnb, wil de gemeente de overlast door toeristen beperken. Deze maatregel is op 1 juli in werking gegaan en geldt in de wijken BurgwallenOude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid. Voor de 96 overige wijken in Amsterdam hebben bewoners vanaf 1 juli een vergunning nodig om hun woning te mogen verhuren aan toeristen. Zo'n vergunning wordt alleen verstrekt als het huis permanent wordt bewoond en als de woning maximaal dertig nachten per jaar wordt verhuurd, aan maximaal vier personen. De reden voor deze wetswijziging is om de explosieve groei van vakantiehuur tegen te gaan. Een mogelijk resultaat van deze uitspraak is een verhoogde vraag naar hotels, hoewel de huidige reisrestricties en COVID-19 op korte termijn niet tot een stijging van het toerisme zal leiden.

Outlook Macro-economische ontwikkelingen vormen de basis voor de richting waarin hotel-gebruikers en beleggers zich ontwikkelen. De afgelopen jaren werd verwacht door het UNWTO (United Nations World Tourism Organization) dat het wereldwijde toerisme en zakenreizen de komende 10 jaar snel zou groeien. Toeristen uit Azië zou het grootste aandeel hebben in deze groei, terwijl Europese toeristen hun positie als grootste zouden behouden. De verspreiding van COVID-19 is een recente ontwikkeling die de aanvankelijke verwachte groei van het internationale toerisme verstoort. De hotelsector was één van de eerste commerciële vastgoedsectoren die door COVID-19 werd getroffen, aangezien het wereldwijde toerisme en zakenreizen als gevolg van reisbeperkingen ineenstortten. De problemen in de hotelsector zullen waarschijnlijk langer aanhouden in vergelijking met andere investeringsklasse. Het aantal boekingen zal lange tijd op een laag niveau blijven vanwege reisbeperkingen. Het aantal zakenreizen zal slechts geleidelijk toenemen en congressen en conferenties worden uitgesteld, geannuleerd of voortgezet in een andere - virtuele - vorm. Ondanks deze problemen blijft het binnenlands toerisme redelijk op peil.

Hoewel de eerste Europese toeristen langzaam Nederland weer weten te vinden, zal het voorlopig nog even duren wanneer het precorona niveau wordt bereikt, zeker met de huidige avondklok als extra maatregel op de al doorgevoerde lockdown. Afbouwende reisrestricties, een vaccin en de aantrekking van zakenreizen zijn van invloed op het bereiken van het oude niveau. De eerste voorspellingen gaan ervan uit dat het pre-COVID niveau pas in 2022 bereikt wordt. De huidige problemen resulteren in terughoudendheid bij beleggers en zal resulteren in een lager beleggingsvolume dan voorgaande jaren. Gedwongen verkopen en sale-lease back transacties zullen het type transactie zijn die waarschijnlijk in 2021 plaats gaan vinden. Sources: CBS, HOSTA, Horwath, Misset Horeca, HorecaDNA, Vastgoedmarkt, PropertyNL, Calcasa, RCA, Savills Research.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 25

Lokale marktanalyse Dit hoofdstuk geeft een bondig overzicht van de lokale hotelmarkt in de gemeente Haarlem. De analyse begint vanuit een breder perspectief, met een schets van de demografie en economie van de gemeente. Vervolgens wordt er ingegaan op de belangrijkste karakteristieken van de plaatselijke hotelmarkt. De analyse wordt afgesloten met relevant gemeentelijk beleid en toekomstige geplande ontwikkelingen. Demografie De eerste kaart geeft aan waar de desbetreffende gemeente binnen Nederland gelegen is. De tweede kaart is een stadskaart van de gemeente.

De navolgende tabel illustreert hoe de gemeente presteert op het gebied van demografie en werkgelegenheid. Concreet bieden de cijfers inzicht in de aantrekkelijkheid, vitaliteit en economische sterkte van de gemeente. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de gemeente en Nederland als geheel.

Carl Auer von Welsbachweg Haarlem 08451-01

Pagina 26

Aanbod In deze paragraaf wordt ingegaan op het aanbod van hotels binnen de gemeente. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste hotels, inclusief de kwaliteit gemeten in aantal sterren en het aantal kamers. Dit geeft een indruk van de capaciteit van de gemeente ten aanzien van overnachtingen.

Tabel Overzicht belangrijkste hotels Hotel Van der Valk Hotel Haarlem Ambassador City Centre Carlton Hotel Square Haarlem A Styles d Haarlem City Ibis Amrath Grand Hotel Frans H l Joops Hotel Hotel Lion D'Or Amadeus Hotel Hotel Die Raeckse Hotel Carillon Totaal