Document · PDF

20210290818 2. Bijlage 1 rapportage Brink Groep ‘Huisvesting Havendienst kosten en planning’

gemeenteraad 23 september 2021, gemeente HaarlemBij agendapunt: Nieuw Havenkantoor39.191 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

7 JUNI 2021

HUISVESTING HAVENDIENST KOSTEN EN PLANNING

Referentie: B002283/2100706/GvD/ISO:CL/em

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

INHOUDSOPGAVE

01 Inleiding 01.01 Havendienst Haarlem 01.02 Werkwijze 01.03 Gehanteerde gegevens

5 5 6 6

02 Programma 02.01 Programma

7 7

03 Varianten 03.01 Drijvend kantoor in de Spaarne 03.02 Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan 03.03 Huurlocatie Dantuma met boothuis 03.04 Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding 03.05 Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma

8 8 8 9 9 10

04 Uitgangspunten 04.01 Kwaliteitsniveau casco

11 11

04.02 Kwaliteitsniveau inbouw 04.03 Duurzaamheid Drijvend kantoor in de Spaarne Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan Huurlocatie Dantuma met boothuis Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma 04.04 Parkeren en fietsenberging 04.05 Steiger, botenhuis en opslag boten

11 11 11 12 12 12 12 12 12

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

04.06 04.07

Tijdelijke huisvesting Sloop, verkoop en verwerving

13 13

05 Investering en exploitatie 05.01 Bouwkosten 05.02 Investeringskosten 05.03 Exploitatiekosten 05.04 Resultaten Investeringskosten Jaarlast eerste jaar en reële kasstroom Netto contante waarde Vergelijk met resultaten uit het onderzoek van 2019

14 14 14 16 17 18 19 20 21

06 Planning 06.01 Fasen 06.02 Resultaten 06.03 Aandachtspunten, kansen en risico’s

23 23 25 26

07 Conclusies 07.01 Conclusies kosten Investeringskosten Jaarlast eerste jaar en reële kasstroom Netto contante waarde 07.02 Conclusies planning

27 27 27 27 27 28

Bijlagen

08.01 08.02

Berekeningen Planningen

29 30

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

HAARLEM EN HET SPAARNE

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

01 INLEIDING 01.01 Havendienst Haarlem De Havendienst is nu gehuisvest in een sterk verouderd gebouw aan de Spaarndamseweg (havenkantoor) en ook in diverse bruggebouwen. Het kantoor voldoet niet meer aan de huidige normen en is niet meer geschikt voor het goed functioneren van de Havendienst. Daarnaast gaat gemeente Haarlem over naar het op afstand centraal bedienen van de bruggen over het Noorder en Zuider Buiten Spaarne. De komende jaren dient de organisatie te worden gecentraliseerd en gemoderniseerd. Om invulling te geven aan deze wens is toekomstbestendige, duurzame, herkenbare en gastvrije huisvesting noodzakelijk op een centrale, zichtbare locatie aan of op het Spaarne. In 2019 heeft Brink, in samenwerking met gemeente Haarlem, een verkennend onderzoek voor de onderdelen ‘kosten en planning’ uitgevoerd. Er is hierbij gekeken naar de volgende varianten:  Nieuwbouw op huidige locatie Spaarndamseweg (inmiddels achterhaald in verband met aanwijzing gemeentelijk monument);  Huur nabij huidige locatie;  Renovatie huidige huisvesting. Inmiddels heeft gemeente Haarlem een volgende stap gezet in dit traject en liggen de volgende varianten voor:  Drijvend kantoor in de Spaarne;  Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan;  Huurlocatie Dantuma met boothuis;  Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding;  Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma.

Er is tevens een beknopt Programma van Eisen opgesteld. De wijzigingen ten opzichte van de in 2019 gehanteerde uitgangspunten betreffen onder andere:  Er is circa 7 m² extra vloeroppervlakte nodig voor het accommoderen van een gescheiden douche- en kleedruimte. In 2019 werd uitgegaan van een gemengde voorziening.  Er is circa 6 m² extra vloeroppervlakte nodig voor het accommoderen van de bediencentrale.  Er heeft een inhoudelijke verdieping plaatsgevonden door het opstellen van een Programma van Eisen, gericht op de benodigde functionaliteiten en de bedrijfsprocessen, de arbo-technische eisen en de klimaat- en duurzaamheidsaspecten.  Er is (indien nodig) een lift toegevoegd voor het bieden van integrale toegankelijkheid voor medewerkers en bezoekers.  Het aanpassen of nieuw realiseren van een boothuis. De Havendienst heeft Brink gevraagd het onderzoek op basis van deze uitgangspunten te actualiseren en uit te breiden. In dit onderzoek worden opnieuw de onderdelen ‘kosten en planning’ belicht.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

01.02 Werkwijze Op basis van het Programma van Eisen is een ruimtestaat opgesteld. De ruimtestaat geeft een overzicht van de te huisvesten functies en het ruimtebeslag. Deze informatie is afgestemd met gemeente Haarlem en geldt als vertrekpunt voor het doorrekenen van de investerings- en exploitatiekosten en het opstellen van de planningen. De bestaande gebouwen zijn niet bezocht. Voor de technische staat van het huidige kantoor is de informatie uit het onderzoek van 2019 gehanteerd. Voor de huurlocatie Dantuma is het opleverniveau conform de website van de verhuurder als vertrekpunt gehanteerd. Het Startdocument Programma van Eisen havenkantoor en bediening bruggen betreft een opsomming van de functionele eisen die gemeente Haarlem aan de huisvesting voor de Havendienst stelt. Dat betekent dat de uitkomsten van de investerings- en exploitatiekostenramingen als richtinggevend beschouwd moeten worden en bruikbaar zijn voor de afweging tussen de varianten. Bij de definitieve keuze voor een variant adviseren wij hierop een verdiepingsslag aan te brengen. De exploitatiekosten zijn over een periode van 30 jaar in beeld gebracht. Enerzijds op basis van jaarlasten maar ook middels de Netto Contante Waarde methodiek. De laatste maakt het vergelijk tussen de varianten meer zuiver. De planningen zijn opgesteld zowel op basis van ervaringsgegevens als wet- en regelgeving.

Doorlooptijden ten aanzien van bijvoorbeeld besluitvorming en ontwerpfases kunnen in de praktijk afwijken. De doorlooptijden ten aanzien van aanbestedingen en omgevingsvergunningsaanvragen zijn op basis van respectievelijk het aanbestedingsreglement werken 2016 (ARW) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Op 17 mei 2021 heeft een afstemmingsoverleg over de conceptresultaten tussen gemeente Haarlem en Brink plaatsgevonden. De uitgangspunten, scope en demarcatie van het project en de varianten zijn aangescherpt en verduidelijkt. Dit heeft geleid tot het nu voorliggende definitieve adviesrapport. In het rapport is een vergelijking tussen de resultaten uit het onderzoek van 2019 en dit onderzoek opgenomen. 01.03 Gehanteerde gegevens Voor dit onderzoek zijn de volgende gegevens gehanteerd:  Emailbericht van de heer J. Pronk, van 15 april 2021 met betrekking tot de varianten.  Startdocument Programma van Eisen havenkantoor en bediening bruggen.  Annotatie ontwikkeling nieuw Havenkantoor, van 17 maart 2021.  Emailbericht van de heer J. Pronk, van 23 april 2021 met betrekking tot de specifieke eisen die gesteld worden aan de bediencentrale.  Tekeningen gebouw Dantuma, van 6 oktober 2006.  Nota activatiebeleid 2021, versie 3.  Emailbericht van de heer J. Pronk, van 4 mei 2021 met betrekking tot de beeldkwaliteit van de locatie(s).  Emailbericht van de heer J.

Pronk, van 5 mei 2021 met een toelichting op de te hanteren uitgangspunten in planning en rekenmethodiek.  Emailbericht van de heer J. Pronk, van 14 mei 2021 met een toelichting op de scope en demarcatie van het project en de varianten.  Emailbericht van de heer J. Pronk, van 18 mei 2021 met een toelichting op de te hanteren uitgangspunten ten aanzien van btw.  Rapportage Brink, Huisvesting, kosten en planning varianten, van 7 februari 2019.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

02 PROGRAMMA 02.01 Programma Voor de huisvesting van de Havendienst is, op basis van het Startdocument Programma van Eisen en in samenspraak met gemeente Haarlem, het onderstaande programma vastgesteld. ruimte/onderdeel

hvh

eenh

m²/hvh

nuttig

bvo

opmerking

Gebouw Bediencentrale

5 werkpl.

100

130

Backoffice (flex, open)

12 werkpl.

125

Backoffice (flex, gesloten)

2 werkpl.

Vergaderruimte 10 personen

0 plaatsen

Vergaderruimte 4 personen

4 plaatsen

2,5

13 inclusief EHBO

Front office

1 stuks

Printerruimte

1 stuks

Werkkast

1 stuks

2,5

Voorraadkast

1 stuks

2,5

Kantine 10 personen

10 plaatsen

2,5

- vervallen, gecombineerd met kantine

Pantry

1 stuks

Kleedruimte met douche, D

3 pers.

2,5

Kleedruimte met douche, H

3 pers.

2,5

Toiletten

4 stuks

Gastentoilet

2 stuks

Miva-toilet

1 stuks

Lockerruimte

1 stuks

Magazijn

1 stuks

Droogruimte + wasmachine

1 stuks

318

413

Technische ruimte

conform PvE 23-4

inclusief balie

in omslagfactor nuttig/bvo

Totaal Gebouw Terrein/water Botenhuis + werkplaats

6 boten

Botenopslag

4 boten

Overig Fietsenstalling

8 stuks

Fietsenstalling, elektrisch

6 stuks

Scooterstalling

4 stuks

Laad- en losplaats bestelauto

1 stuks

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

03 VARIANTEN Het zoekgebied voor het nieuwe havenkantoor is aan of op het Spaarne tussen de Waarderbrug en Prinsenbrug of tussen de Langebrug en Belgiëlaan. In het startdocument Programma van Eisen Havenkantoor en bediening bruggen staan acht zoeklocaties die mogelijk kunnen voldoen aan de eisen van de Havendienst. Een rondgang van gemeente Haarlem langs deze locaties en het zoekgebied laat diverse locaties afvallen en heeft een enkele andere mogelijkheid in beeld gebracht. De eerste verkenning leert dat de combinatie van ambities, programma van eisen, planning, budget en fysiek-ruimtelijke mogelijkheden het vinden van een geschikte locatie tot een flinke uitdaging maakt. Dat betekent dat de volgende varianten reeds zijn afgevallen:  Noord-Schalkwijkerweg ter hoogte van H. van Turnhoutpad of in de buurt;  Nabij Catharijnebrug;  Andere kant dan huidige locatie, tussen Figee en Prinsenbrug;  Nabij het gebouw van de politie Kennemerland aan de Koudenhorn. In dit onderzoek worden de volgende locaties beschouwd:  Drijvend kantoor in de Spaarne;  Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan;  Huurlocatie Dantuma met boothuis;  Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding;  Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma. Per locatie volgt hieronder een korte toelichting.

03.01 Drijvend kantoor in de Spaarne Voor het drijvende kantoor is uitgegaan van een twee-laags gebouw, uitgevoerd als een licht bouwvolume op een (drijvende) betonbak. Een geëigende methode voor het realiseren van arken. Naast het drijvende volume is ruimte voor onder andere het boothuis en de steiger. Logischerwijs wordt de fietsen- en scooterstalling op de kade gepositioneerd. De precieze locatie is nog niet bekend, maar een haalbaar lijkende locatie na eerste verkenning is de Paul Krugerkade. Voor het ramen van de kosten is de precieze locatie nu nog niet van groot belang, met dien verstande dat voldoende budget gereserveerd dient te zijn voor beeldkwaliteit en de aanpalende voorzieningen zoals de steiger en het boothuis. Voor de planning zijn, als gevolg van een eventuele bestemmingsplanwijziging voor een specifieke locatie, twee varianten uitgewerkt. 03.02 Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan Voor het nieuwbouwkantoor is uitgegaan van een efficiënt volume van twee lagen op een kavel nabij de Belgiëlaan. Ter plaatse van de nabijgelegen kade is ruimte voor het boothuis en de steiger. Logischerwijs wordt de fietsen- en scooterstalling nabij het kantoor gepositioneerd. In de planning is rekening gehouden met een bestemmingsplanwijziging.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

03.03 Huurlocatie Dantuma met boothuis Bij deze variant wordt de huisvesting van de Havendienst ondergebracht in een bestaand kantoorgebouw dat aan het Spaarne ligt. Huurlocatie Dantuma lijkt hiervoor geschikt en is op dit moment beschikbaar. De beschikbare verhuurinformatie met betrekking tot het opleverniveau, de huurkosten en het voorschot servicekosten is gehanteerd voor het opstellen van de berekeningen. Het gebouw zal aanpassingen nodig hebben voor het accommoderen van het programma, zowel op het gebied van gebruikscomfort en kwaliteit als ook op het gebied van bereikbaarheid en toegankelijkheid. In de kostenramingen is hierin voorzien. Nabij het gebouw is aan/op de Spaarne ruimte voor het creëren van een steiger met boothuis. Het bewerkstelligen van voldoende beeldkwaliteit is hierbij een groot aandachtspunt. In de planning is rekening gehouden met een bestemmingsplanwijziging. 03.04 Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding Deze variant bestaat uit het renoveren van het bestaande gebouw en, om het beoogde programma in te passen, het creëren van een tweede, drijvend kantoor ernaast. Voor het drijvende kantoor zijn de uitgangspunten zoals hierboven beschreven van toepassing. De renovatie van het bestaande havenkantoor is te kenmerken als complex.

Het gebouw heeft veel achterstallig onderhoud en staat in het najaar van 2021 op de nominatie om aangewezen te worden als gemeentelijk monument waardoor ingrepen zorgvuldig moeten worden afgewogen. Voor dit vervolgonderzoek is het uitgangspunt gehanteerd dat de onderhoudssituatie, voortkomende uit het bezoek van 2019, nog steeds van toepassing is, dan wel is verslechterd. Uit de opname is het volgende gebleken:  Er is sprake van betonrot in de betonnen draagconstructie en de betonvloer;  De betontrap naar de steiger is gedateerd en heeft korte aantreden;  De houten gevel heeft aan de onderzijde plaatselijk houtrot;  Het schilderwerk van de gevel en de kozijnen verkeert in een slechte conditie;  De kwaliteit van de dakbedekking is matig;  De installaties hebben de technische einde levensduur bereikt;  Het interieur is gedateerd en versleten.

Voor de berekening van de renovatiekosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Het herstellen van het betonrot in de constructie;  Het verwijderen van de bestaande betontrap naar de steiger en het vervangen door een nieuwe trap, die voldoet aan de huidige wet- en regelgeving;  Het isoleren van de betonvloer en de draagconstructie;  Het herstellen van het houtrot in de gevel, de bestaande kozijnen voorzien van HR++ beglazing en het schilderen van de kozijnen en de gevel;  De dakafwerking vervangen door nieuwe dakbedekking met hoogwaardige isolatie;  De gevel aan de binnenzijde voorzien van een geïsoleerde voorzetwand;  Het bestaande inbouwpakket en de installaties volledig verwijderen en het aanbrengen van nieuwe installaties, binnenwanden, plafond en nieuwe toiletten. In de planning is rekening gehouden met een bestemmingsplanwijziging en tevens benodigde tijdelijke huisvesting.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

03.05 Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma Deze variant bestaat uit het renoveren van het bestaande gebouw en, om het beoogde programma in te passen, het aanhuren van circa 200 m² in huurlocatie Dantuma. De uitgangspunten voor beide locaties zijn reeds beschreven. In de planning is geen rekening gehouden met een bestemmingsplanwijziging. Tijdelijke huisvesting is wel benodigd.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

04 UITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk worden de belangrijkste algemene uitgangspunten benoemd. 04.01 Kwaliteitsniveau casco Voor het kwaliteitsniveau van het casco is rekening gehouden met een doelmatige en efficiënte opzet van de constructie. Vides of extra verdiepingshoogte zijn bijvoorbeeld niet voorzien. Voor wat betreft de uitstraling van het exterieur wordt voor de beeldbepalende gebouwdelen aansluiting gezocht bij de ontwikkelvisie Spaarndamseweg (2020) en de Structuurvisie Openbare ruimte (2017). Er is veel aandacht voor daglichttoetreding en de regeling van het klimaat. De huisvesting dient toegankelijk, toekomstbestendig en flexibel te zijn. Er is bij de nieuwbouwvarianten rekening gehouden met een lift en een toilet voor mindervaliden. 04.02 Kwaliteitsniveau inbouw Voor de inbouw en afbouw is rekening gehouden met een sobere en doelmatige afwerking en uitstraling. Het inbouwpakket bestaat uit de volgende onderdelen:  Binnenwanden inclusief afwerking;  Voorzieningen akoestiek in verband met het geconcentreerd werken;  Vloerafwerking;  Schilderwerk en diverse afwerkingen;  Aanvullende afzuigpunten en kleine aanvullingen op de w-installatie;  Aanvullende sfeerverlichting;  Wifi als aanvulling op de databekabeling;  Brandmeldinstallatie;  Inbraakbeveiliging;  Een balie;  Een keuken met magnetron, oven, koelkast en vaatwasser;  Zonwering bij de ramen.

04.03 Duurzaamheid De wijze van huisvesten vraagt om een zorgvuldige afweging op het gebied van duurzaamheid. In alle varianten heeft het realiseren van comfortabele en gezonde huisvesting prioriteit. Per variant zijn de volgende aanvullende uitgangspunten aangehouden. Drijvend kantoor in de Spaarne Het drijvende kantoor wordt beschouwd als een nieuwbouwsituatie. De regelgeving ten aanzien van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) is van toepassing. Dat betekent dat de gebouwgebonden energievraag wordt beperkt door een zeer goed geïsoleerd gebouw, een optimale oriëntatie en zonwering. De resterende energievraag wordt gasloos, duurzaam en lokaal opgewekt. Er wordt niet aanvullend geïnvesteerd in het meetbaar maken van het duurzaamheidniveau door middel van bijvoorbeeld een label, dat vaak wordt toegepast bij commercieel vastgoed.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan De regelgeving ten aanzien van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) is van toepassing. Dat betekent dat de gebouwgebonden energievraag wordt beperkt door een zeer goed geïsoleerd gebouw, een optimale oriëntatie en zonwering. De resterende energievraag wordt gasloos, duurzaam en lokaal opgewekt. Er wordt niet aanvullend geïnvesteerd in het meetbaar maken van het duurzaamheidniveau door middel van bijvoorbeeld een label, dat vaak wordt toegepast bij commercieel vastgoed. Huurlocatie Dantuma met boothuis Bij een huurlocatie is men ten aanzien van het duurzaamheidsvraagstuk grotendeels afhankelijk van de ambities en de welwillendheid van de verhuurder. Naar verwachting is een upgrade van de klimaatinstallatie per definitie benodigd om een comfortabele werkomgeving voor de bedienaren te faciliteren. Hier is rekening mee gehouden. Er is een post opgenomen voor het toepassen van PV-panelen, om op enigerwijze bij te dragen aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen. Er wordt niet aanvullend geïnvesteerd in het meetbaar maken van het duurzaamheidniveau door middel van bijvoorbeeld een label, dat vaak wordt toegepast bij commercieel vastgoed. Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding Het renoveren en verlengen van de levensduur van het bestaande havenkantoor is per definitie duurzaam.

Het is niet de verwachting dat het mogelijk is dit gebouw te upgraden naar nieuwbouwniveau. Voor de resterende metrage dat niet in het bestaande havenkantoor kan worden ondergebracht gelden de uitgangspunten zoals benoemd bij het drijvende kantoor. Er wordt niet aanvullend geïnvesteerd in het meetbaar maken van het duurzaamheidniveau door middel van bijvoorbeeld een label, dat vaak wordt toegepast bij commercieel vastgoed. Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma Het renoveren en verlengen van de levensduur van het bestaande havenkantoor is per definitie duurzaam. Het is niet de verwachting dat het mogelijk is dit gebouw te upgraden naar nieuwbouwniveau. Voor de resterende metrage dat niet in het bestaande havenkantoor kan worden ondergebracht gelden de uitgangspunten zoals benoemd bij huurlocatie Dantuma. Er wordt niet aanvullend geïnvesteerd in het meetbaar maken van het duurzaamheidniveau door middel van bijvoorbeeld een label, dat vaak wordt toegepast bij commercieel vastgoed. 04.04 Parkeren en fietsenberging Het is gemeentelijk beleid om personenautovervoer niet te stimuleren. Ook bij andere gemeentelijke gebouwen is geen parkeergelegenheid. Er is in de kostenramingen geen rekening gehouden met de aanleg of de huur van parkeerplaatsen. Er is wel rekening gehouden met de mogelijkheid tot het deugdelijk stallen van fietsen en scooters.

04.05 Steiger, botenhuis en opslag boten De precieze invulling voor de steiger, het boothuis en de opslag van de boten wordt op een later moment gemaakt. In de kostenraming is per variant, in overleg met gemeente Haarlem, de afweging gemaakt welke van de onderstaande voorzieningen gerealiseerd of aangepast dienen te worden:  Steiger, vast en drijvend;  Trappen naar steiger;  Remmingswerken (bij de Paul Krugerkade grotendeels aanwezig);  Terreininrichting diversen;  Fietsenstalling en containerruimte;

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

 Afsluitbaar boothuis (bij de renovatievariant grotendeels aanwezig);  Opslag boten (behoudens de variant nieuwbouw nabij de Belgiëlaan, blijft de bestaande bootopslag in gebruik, er zijn geen aanpassingen voorzien. Bij de nieuwbouwvariant is een nieuwe voorziening gerekend); 04.06 Tijdelijke huisvesting Tijdelijke huisvesting is enkel benodigd bij de variant waarin het huidige havenkantoor een rol speelt. De vorm van de tijdelijke huisvesting staat nog niet vast. In de berekeningen is uitgegaan van verplaatsbare units op pontons. Bij de varianten waarin wordt uitgegaan van (enkel) een nieuw drijvend kantoor, (enkel) een huurlocatie of nieuwbouw (op grond) is het uitgangspunt dat het huidige havenkantoor in gebruik blijft totdat de nieuwe huisvesting gereed is. Dan volstaat dus ook één verhuisbeweging. 04.07 Sloop, verkoop en verwerving In de kostenramingen van de varianten waarin het huidige havenkantoor wordt verlaten, zijn de eventuele inkomsten uit de verkoop van het pand niet opgenomen. Voor een aantal varianten kan gelden dat grond of ligplaatsen moeten worden aangekocht. De verwervingskosten, of afgeleiden daarvan in de exploitatie, zijn geen onderdeel van de kostenramingen.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

05 INVESTERING EN EXPLOITATIE Voor de vijf varianten zijn de investerings- en exploitatiekosten doorgerekend. In dit hoofdstuk worden de opbouw en de methodiek van de kostenramingen toegelicht. Tevens worden de resultaten behandeld. 05.01 Bouwkosten De bouwkosten betreffen de werkzaamheden aan bouwkundige en installatietechnische gebouwonderdelen, inclusief de opslagen van de hoofdaannemer. In de kostenraming is rekening gehouden met marktconforme opslagen voor de Algemene BouwplaatsKosten (ABK), Algemene Kosten (AK) en Winst & Risico (W&R). In de voorgaande hoofdstukken is op hoofdlijnen aangegeven welke bouwkundige en installatietechnische maatregelen voorzien zijn en welke aannames op onderdelen gedaan zijn. In de bijlage is per variant een bouwkostenraming opgenomen. 05.02 Investeringskosten Om het nieuwe kantoor daadwerkelijk te realiseren worden bijkomende kosten gemaakt. Er dient een ontwerpteam te worden ingeschakeld en er dienen leges te worden afgedragen. De bouw- en bijkomende kosten tezamen vormen de investeringskosten. In de onderstaande paragrafen is te lezen hoe met deze onderdelen is omgegaan. Grondkosten Tot deze kostengroep behoren kosten voor het bouwrijp maken en het slopen van bestaande bebouwing. Voor de nieuwbouwvariant zijn deze kosten opgenomen. De uitgangspunten met betrekking tot verwerving en verkoop zijn beschreven in het voorgaande hoofdstuk.

Inrichtingskosten In deze post zijn de kosten voor nieuw los meubilair geraamd. Een deel van het losse meubilair wordt hergebruikt. In overleg met gemeente Haarlem is bepaald een post van € 30.000,- te reserveren voor nieuw meubilair. De kosten voor het op afstand bedienen van de bruggen maken geen onderdeel uit van dit onderzoek en zijn opgenomen in het door de raad vastgestelde besluit over de centrale bediening. Bijkomende kosten Deze kostengroep is als volgt opgebouwd:  Legeskosten Voor de nieuwbouw- en renovatievarianten is gerekend met een percentage van 2,50% over de bouwkosten exclusief btw.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

 Bestemmingsplanwijziging Behoudens variant vijf (renovatie bestaand havenkantoor met huurlocatie Dantuma) is voor alle varianten is naar verwachting een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Hier is een post van € 25.000,- voor gereserveerd.  Inmeten en bodemonderzoek Bij een ontwikkeling als deze zijn altijd diverse onderzoeken benodigd. Deze post voorziet daarin.  Verzekeringen De kosten voor de CAR-verzekering zijn onderdeel van de bouwkosten.  Aansluitkosten Dit zijn kosten om het gebouw aan te sluiten op de (openbare) voorzieningen van elektra, water en data. Honoraria In deze kostengroep zijn de honoraria voor de verschillende ontwerpers en adviseurs berekend. De interne kosten van de gemeente zijn geen onderdeel van de kostenramingen. Overige kosten In deze kostengroep zijn de volgende kostensoorten opgenomen:  Onvoorzien en programmawijzigingen Tijdens het proces tot oplevering van de huisvesting treden wijzigingen op in de oorspronkelijke uitgangspunten en kunnen onvoorziene zaken zich voordoen. Hiervoor is een risicovoorziening opgenomen van 5% over het totaal.  Loon- en prijsrisico Dit betreft de verwachte prijsstijgingen tot en met de oplevering. Er is gerekend met een percentage van 2,5%.  Schoonmaakkosten Voor oplevering wordt het gebouw schoongemaakt.

 Verhuiskosten Dit betreft een reservering voor de kosten die gemaakt worden voor het verhuizen van de inboedel. Renteverlies In dit onderdeel zijn de rentekosten tot oplevering opgenomen. Er is gerekend met een rentepercentage van 2,0%. BTW Er is in het onderzoek gerekend exclusief btw. Voor gemeente geldt het mengpercentage voor Bedrijven van 13%; op 21% btw-kosten maakt dat de Gemeente Haarlem effectief rekening moet houden met 2,73% btw-kosten. In de bijlage is per variant een raming van de bijkomende kosten opgenomen.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

05.03 Exploitatiekosten De varianten zijn naast de investeringskosten ook doorgerekend op de exploitatiekosten. Er is uitgegaan van een beschouwingsperiode van 30 jaar. De volgende kostenopbouw is gehanteerd:  Vaste kosten;  Energiekosten;  Onderhoudskosten;  Administratieve beheerskosten;  Specifieke bedrijfskosten;  Subsidies. De exploitatiekosten worden jaarlijks geïndexeerd met 2,5%. Vaste kosten  De investeringen zijn, conform gemeentelijk beleid, vertaald naar lineaire afschrijvingen. Gerekend is met een rente van 2,0%. De volgende afschrijvingstermijnen zijn gehanteerd:  gebouw (nieuwbouw) 40 jaar  gebouw (renovatie) 20 jaar  dak 20 jaar  lift 20 jaar  installaties 10 jaar  inbouw 10 jaar  terrein/remmingswerk/steiger 10 jaar  losse inrichting 20 jaar (eerste inrichting).  Herinvesteringen, zoals bijvoorbeeld een nieuw dak in jaar 21, worden opnieuw geactiveerd.  De bestaande boekwaarden op het kantoor of de steiger zijn niet opgenomen in de berekening.  Huur kantoor: er is gerekend met een bedrag van € 150,- exclusief btw, per m² vvo. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige verhuurinformatie van het Dantuma gebouw.  Servicekosten kantoor: er is gerekend met een bedrag van € 40,- exclusief btw, per m² vvo. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige verhuurinformatie van het Dantuma gebouw.

Belastingen en heffingen In dit hoofdstuk van de kostenraming zijn de belastingen gerekend die van toepassing zijn bij de huisvesting. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting, rioolheffing, afvalstoffen en precariobelasting. Verzekeringen Deze post betreft de kosten voor het verzekeren van het gebouw in het geval van eigendom en de inboedel van het gebouw. Verbruikskosten Het verbruik van water en energie is op basis van kengetallen in de berekening opgenomen. Er is daarbij rekening gehouden met het beoogd gebruik, het (bij de nieuwbouwsituaties) ‘gasloos bouwen’ en het lokaal opwekken van elektriciteit door middel van PV-panelen. Indien sprake is van huur, dan zijn de verbruikskosten onderdeel van het voorschot servicekosten. Verbruikskosten als gevolg van niet-gebouwgebonden bedrijfsprocessen zijn geen onderdeel van de berekening. Onderhoudskosten De onderhoudskosten zijn op basis van kengetallen in de berekening opgenomen. Het betreft hier het preventief, correctief en contractonderhoud voor een periode van 30 jaar.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Schoonmaakkosten Deze kosten zijn voor deze vergelijking van de varianten niet gerekend. Deze zijn voor de varianten gelijk. Administratieve beheerskosten Voor de jaarlijkse administratieve beheerskosten is een minimaal bedrag opgenomen. Dit is grotendeels afhankelijk van de wijze waarop de gemeente dit inricht. Specifieke bedrijfskosten Deze niet-gebouwgebonden kosten zijn niet in de raming opgenomen. Subsidies Deze opbrengsten zijn niet in de raming opgenomen. BTW Er is in het onderzoek gerekend met exclusief btw. Voor gemeente geldt het mengpercentage voor Bedrijven van 13%; op 21% btw-kosten maakt dat de Gemeente Haarlem effectief rekening moet houden met 2,73% btw-kosten. De huur van een locatie zal vrijgesteld zijn van btw. In de bijlage is per variant een raming van de exploitatiekosten opgenomen. 05.04 Resultaten In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe de ruimtebehoefte, de varianten en de kosten tot stand zijn gekomen. Het huisvesten van het gewenste programma vraagt in alle varianten om een initiële investering. De exploitatiekosten, met daarin opgenomen de afschrijvingen en de rentecomponent als gevolg van de genoemde investering, zijn uit te drukken in de jaarlasten voor jaar 1. Onderlinge vergelijking wordt daarmee mogelijk. Toch ontstaat nog een verschil als gevolg van de kostenontwikkelingen in de tijd.

Zo zullen de lineaire afschrijvingen op de investeringen ervoor zorgen dat de jaarlasten op termijn dalen, terwijl de huurkosten jaarlijks geïndexeerd worden en dus zorgen voor een toename van de jaarlast. Er is dus inzicht nodig in de reële kasstromen over de volledige beschouwingsperiode. Aanvullend op het bepalen van de jaarlast zijn de kasstromen teruggerekend naar prijspeil heden. De contant gemaakte kasstromen zijn bij elkaar op te tellen. De netto contante waarde geeft vervolgens een zuiver beeld van de economisch meest voordelige variant over de volledige beschouwingsperiode. In de onderstaande tabel zijn per variant de investeringskosten, de jaarlasten in het eerste jaar en de netto contante waarde opgenomen. De bedragen zijn exclusief btw.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Drijvend kantoor Nieuwbouw kantoor

Huurlocatie

Renovatie

Dantuma met

havenkantoor

boothuis

met (drijvende)

met huurlocatie

uitbreiding

Dantuma

Investering

2.165.000

2.329.000

1.111.000

2.133.000

1.506.000

Jaarlast jaar 1

223.000

251.000

220.000

231.000

217.000

4.093.000

4.539.000

5.009.000

4.256.000

4.464.000

NCW

Afhankelijk van welke kostensoort; investering, jaarlast of netto contant waarde, als leidend wordt gezien, zijn daarop verschillende conclusies te trekken. In de onderstaande paragrafen worden de resultaten van de drie kostensoorten toegelicht. De onderbouwingen per variant zijn opgenomen in de bijlage. Investeringskosten In de onderstaande grafiek zijn de investeringskosten voor de vijf varianten opgenomen. De initiële investeringen van de huurvarianten liggen aanmerkelijk lager dan die van de overige varianten. Bij de drie varianten waar (enkel) eigendom het uitgangspunt is, zien we vergelijkbare uitkomsten. Het bouwen van een nieuw kantoor op het vaste land is daarbij iets duurder dan de varianten waarbij een drijvend kantoor wordt gerealiseerd, al dan niet in combinatie met het huidige havenkantoor. Het verschil in kosten tussen de eigendomsvarianten wordt vooral bepaald door het verschil in de wel of niet aanwezige voorzieningen op of aan het Spaarne. Voorbeelden daarvan zijn de remmingswerken en het boothuis.

We benoemen hier nogmaals dat de kosten voor eventuele verwerving van gronden of ligplaatsen en de opbrengsten uit verkoop buiten beschouwing zijn gelaten. De getallen zijn exclusief btw.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Jaarlast eerste jaar en reële kasstroom In de onderstaande grafieken zijn de jaarlasten voor het eerste jaar van de vijf varianten opgenomen. De resultaten liggen dicht bij elkaar, waarbij in het eerste jaar na de oplevering de jaarlasten van de twee varianten, waar (deels) huur het uitgangspunt is, het laagst zijn.

Het wordt een ander verhaal als we de reële kasstroom (inclusief indexatie) over de beschouwingsperiode van 30 jaar bekijken. Waar de kapitaalslasten van de varianten in eigendom afnemen, is duidelijk een stijgende lijn bij de huurvarianten te zien. Dit is te verklaren door de huurkosten die jaarlijks stijgen als gevolg van de indexatie. In tegenstelling tot de conclusie op basis van de jaarlast in jaar 1 lijkt op basis van de reële kasstroom een van de eigendomsvarianten de voorkeur te krijgen. De variant met het drijvende kantoor resulteert daarbij in de laagste jaarlijkse lasten.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Netto contante waarde De reële kasstroom geeft nog niet helemaal een zuiver beeld van welke variant nu op de lange termijn echt het meest voordelig is. Waardevermindering heeft een effect op de resultaten. In de onderstaande grafieken zijn de contante kasstroom en de netto contante waarde opgenomen. De contante kasstroom laat duidelijk een dempend effect, als gevolg van de factor tijd, zien aan het einde van de beschouwingsperiode. Waar de lijn van de reële kasstroom van de huurvarianten sterk naar boven afbuigt ten opzichte van de eigendomsvarianten is dat effect bij de contante kasstroom minder groot.

De netto contante waarde van de variant waar enkel een huurlocatie wordt betrokken is het hoogst. De nette contante waarden van het nieuwbouwkantoor en de renovatie van het havenkantoor in combinatie met de huurlocatie liggen dicht bij elkaar. Het drijvende kantoor komt als meest kostenefficiënte variant naar voren.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Vergelijk met resultaten uit het onderzoek van 2019 In 2019 is een verkennend locatieonderzoek uitgevoerd. In dat onderzoek zijn de volgende varianten onderzocht:  Nieuwbouw op huidige locatie Spaarndamseweg;  Huur nabij huidige locatie;  Renovatie huidige huisvesting. In het nu voorliggende onderzoek zijn, op basis van het opgestelde Programma van Eisen, de volgende varianten onderzocht:  Drijvend kantoor in de Spaarne;  Nieuwbouwkantoor nabij Belgiëlaan;  Huurlocatie Dantuma met boothuis;  Renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding;  Renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma. Het is, om meerdere redenen, belangrijk een vergelijk tussen beide onderzoeken te maken. Onderstaande tabellen geven op hoofdlijnen inzicht in de wijzigingen. Nieuwbouw, vergelijking Geraamd bedrag februari 2019

2.405.000

Af: bediening bruggen (buiten scope)

-150.000

Af: BTW

-400.000

Totaalbedrag (vergelijkbaar)

1.855.000

Indexatie februari 2019 naar mei 2021

106.000

Extra programma, +13 m²

60.000

Voorzieningen boothuis

150.000

Voorzieningen werkomgeving bedienaren (comfort, klimaat, kleedruimte, etc.)

56.000

Nieuwe opslag wrakken i.v.m. afstand tot bestaande locatie

74.000

Lift in verband met integrale toegankelijkheid (medewerkers/bezoekers) Geraamd bedrag mei 2021

28.000 2.329.000

Huurkantoor, vergelijking Geraamd bedrag februari 2019

1.078.000

Af: bediening bruggen (buiten scope)

-150.000

Af: BTW

-186.000

Totaalbedrag (vergelijkbaar)

742.000

Indexatie februari 2019 naar mei 2021

42.000

Extra programma, +13 m²

60.000

Voorzieningen boothuis

150.000

Voorzieningen toegankelijkheid/herkenbaarheid gebouw

25.000

Voorzieningen werkomgeving bedienaren (comfort, klimaat, kleedruimte, etc.)

56.000

Toepassing van PV-panelen om bij te dragen aan duurzaamheidsdoelstellingen

36.000

Geraamd bedrag mei 2021

1.111.000

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Renovatie bestaand + huurlocatie, vergelijking Geraamd bedrag februari 2019

1.571.000

Af: bediening bruggen (buiten scope)

-150.000

Af: BTW

-267.000

Totaalbedrag (vergelijkbaar)

1.154.000

Indexatie februari 2019 naar mei 2021

66.000

Extra programma, +13 m²

60.000

Aanpassingen/upgrade bestaand boothuis, steiger en remmingwerken

125.000

Voorzieningen toegankelijkheid/herkenbaarheid gebouw

25.000

Voorzieningen werkomgeving bedienaren (comfort, klimaat, kleedruimte, etc.)

56.000

Toepassing van PV-panelen om bij te dragen aan duurzaamheidsdoelstellingen (huur)

20.000

Geraamd bedrag mei 2021

1.506.000

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

06 PLANNING Voor de planning doorlopen de diverse varianten dezelfde algemene fasen van bouwprojecten, echter wel elk met een andere invulling op basis van de benodigde activiteiten per locatie en type project. De algemene bouwfasen zijn:  Initiatief;  Definitie;  Ontwerp;  Bouwvoorbereiding;  Realisatie. De initiatieffase is reeds gestart en wordt in de planning niet opgenomen, aangezien de planning zal starten met de definitiefase op 1 oktober 2021. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de verschillende varianten per fase toegelicht met aan het eind een totaaloverzicht van de planning. Voor de planning is de variant drijvend kantoor op de Spaarne uitgesplitst in twee sub varianten in verband met de benodigde bestemmingsplanwijziging indien het kantoor niet aan de Paul Krugerkade komt te liggen. 06.01

Fasen

Definitiefase De definitiefase start voor alle varianten op 1 oktober 2021, na het doorlopen van het besluitvormingsproces. In de definitiefase wordt het ontwerpteam conform de inkooprichtlijnen van gemeente Haarlem geselecteerd door middel van een meervoudig onderhandse procedure. Een meervoudig onderhandse procedure heeft als voordeel dat er vrijheid is bij het inrichten van de procedure, de doorlooptijden relatief kort zijn en de opdrachtgever de gelegenheid heeft te kiezen uit meerdere inschrijvers. De aanbesteding voor projectmanagement is niet opgenomen in de planning daar de Havendienst heeft aangegeven dit grotendeels intern te beleggen. Tevens is het Programma van Eisen en de grondverwerving niet opgenomen in de definitiefase, omdat de benodigde werkzaamheden reeds door de gemeente in de initiatieffase worden uitgevoerd. Na de selectie zal het ontwerpteam starten met het opstellen van het schetsontwerp. Ontwerpfase In de ontwerpfase wordt het Programma van Eisen door het ontwerpteam vertaald in een schetsontwerp (40 dagen), voorlopig ontwerp (30 dagen) en uiteindelijk definitief ontwerp (40 dagen). Bij iedere ontwerpfase wordt getoetst aan het PvE en na akkoord of bijsturing gestart met de volgende ontwerpfase.

Het definitief ontwerp wordt ter goedkeuring bij de directie ingediend alvorens te starten met het technisch ontwerp waarin het bestek en de tekeningen worden vervaardigd (50 dagen).

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Voor de variant huurlocatie Dantuma met boothuis is het schetsontwerp minder relevant en niet opgenomen in de planning. Het (verlengde) voorontwerp wordt voldoende geacht voor zowel de huurlocatie als het nieuwe boothuis. Voor de variant renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma is tevens het schetsontwerp niet opgenomen in de planning daar een geheel nieuw ontwerp niet benodigd is. Echter is het voorontwerp wel verlengd tot 40 dagen en hiermee gelijk aan de variant huurlocatie Dantuma vanwege de verwachte ontwerpwerkzaamheden in verband met de complexiteit van de renovatie. Voor alle varianten dienen de locaties van het nieuwe kantoor, eventuele ligplaatsen en uitbreidingen bekend te zijn. De ontwerpfase wordt afgerond met een goedkeuring door de directie. Het ontwerp en bijbehorend budget worden goedgekeurd voordat het bestek wordt gemaakt en de aanbesteding voor de aannemer wordt gestart. Bouwvoorbereiding De aanvraag van de omgevingsvergunning speelt een belangrijke rol in de bouwvoorbereiding. Variant 1a (drijvend kantoor Paul Krugerkade) en variant 5 (renovatie havenkantoor met huurlocatie Dantuma) zijn de enige twee varianten waarin een reguliere procedure voor de aanvraag is opgenomen met een doorlooptijd van 20 weken inclusief de voorbereiding en de bezwaartermijn.

Bij de andere varianten is een bestemmingsplanwijziging benodigd en dus opgenomen in de planning als een zogenaamde uitgebreide procedure. Hiervoor start het traject met het peilen en nauw afstemmen van de benodigde bestemmingsplanwijziging bij de gemeente en welstand. Op basis hiervan kan de kans op slagen van de aanvraag worden bepaald. Vervolgens zijn 10 dagen extra opgenomen voor de voorbereiding en indiening, waarna de gemeente 26 weken de tijd heeft om over de aanvraag te beslissen. Samen met een beroepstermijn van 6 weken is een totale doorlooptijd van 58 weken voor de omgevingsvergunning. Dit traject loopt echter parallel met andere activiteiten (ontwerp en aanbesteding aannemer) en is hierdoor geen onderdeel van het kritieke pad. Parallel aan het technisch ontwerp kan tevens gestart worden met de voorbereidingen voor de aanbesteding van de aannemer. Na afronding van beide activiteiten wordt het bestek direct meegenomen in de uitvraag. De nationale openbare procedure is hier conform de inkooprichtlijnen van gemeente Haarlem de gekozen procedure. De doorlooptijden zijn conform de regelgeving over aanbestedingen. Echter is de uiteindelijk gekozen procedure net als bij de selectie van het ontwerpteam afhankelijk van de wensen van de afdeling inkoop van Havendienst Haarlem. De bouwvoorbereidingsfase eindigt met het sluiten van een aannemingsovereenkomst met de aannemer.

Mogelijk valt tijdswinst te boeken op het moment dat de keuze wordt gemaakt voor een samenwerking op basis van een Bouwteam. De aannemer brengt dan tijdens de ontwerpfase reeds uitvoeringskennis in. De vroegtijdige betrokkenheid geeft tevens enige zekerheid over de beschikbare uitvoeringscapaciteit. Realisatie Met uitzondering van de variant huurlocatie Dantuma met boothuis en variant renovatie havenkantoor zijn voor alle varianten de realisatiefases, inclusief werkvoorbereiding en inrichting, gelijk (280 dagen / 13 maanden). Hierbij is geen onderscheid gemaakt tussen het bouwen op land en het bouwen op water.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

Het bouwen op water kan complexer zijn maar met een degelijke voorbereiding vergelijkbaar. Voor de huurlocatie is een kortere doorlooptijd mogelijk gezien het een bestaande bouw betreft en de werkzaamheden voornamelijk gericht zijn op het interieur. De complexiteit van het boothuis is tevens beperkt, waardoor een kortere doorlooptijd toereikend is. Hiermee wordt de realisatie voor deze variant nagenoeg gehalveerd ten opzichte van de andere varianten (160 dagen / 7,5 maanden). Voor de renovatie in combinatie met de huurlocatie is tevens een kortere doorlooptijd mogelijk. Echter wordt de renovatie van het havenkantoor complex geacht vanwege het achterstallig onderhoud en de monumentale status. Er wordt voor de renovatie gerekend op 180 dagen uitvoering en voor de huurlocatie 100 dagen, waardoor de realisatiefase uitkomt op 240 dagen / 8,5 maanden. Tijdelijke huisvesting Voor de varianten waarin het huidige kantoor wordt gerenoveerd dient rekening gehouden te worden met tijdelijke huisvesting. Hiervoor dient tijdens de ontwerpfase al gezocht te worden naar een geschikte locatie. Tijdens de aanbesteding van de aannemer kunnen (ontwerp)voorbereidingen worden getroffen om tijdens de werkvoorbereiding eventuele aanpassingen aan de inrichting uit te voeren waarna verhuisd kan worden voor de start van de uitvoering.

De ‘terugverhuizing’ dient plaats te vinden tijdens de inrichting, vlak voor de oplevering. Evaluatie en nazorg Conform de overeenkomst met de aannemer is er nog een periode voor de nazorg van het nieuwe/gerenoveerde pand(en) en de evaluatie van het project. Hiervoor is 60 werkdagen opgenomen in de planning. 06.02 Resultaten Onderstaand is een totaaloverzicht opgenomen van de verschillende planningen voor elke variant. De genoemde data zijn de data op het eind van de genoemde fase. De gedetailleerde overall planningen zijn opgenomen in de bijlage. Variant 1a

Variant 1b

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Drijvend kantoor

Drijvend

Nieuwbouw

Huurlocatie

Renovatie

Paul Krugerkade

kantoor elders

nabij

Dantuma

huidig kantoor

met drijvende

met

uitbreiding

huurlocatie

Belgiëlaan

Dantuma Initiatief

september 2021

Definitie

december 2021

Ontwerp

augustus 2022

juni 2022

augustus 2022

juli 2022

Bouwvoorbereiding

november 2022

oktober 2022

Realisatie

december 2023

mei 2023

december 2023

september 2023

Oplevering/

december 2023

mei 2023

december 2023

september 2023

n.v.t.

december 2023

september 2023

maart 2024

augustus 2023

maart 2024

december 2023

ingebruikname Tijdelijke huisvesting Evaluatie en nazorg

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

06.03 Aandachtspunten, kansen en risico’s De opgestelde planningen voor de zes varianten kennen elk hun eigen aandachtspunten, risico’s en kansen. Sommige punten zijn algemeen en gelden voor meerdere varianten:  De voorbereidingen voor de selectie van het ontwerpteam dienen direct op 1 oktober gestart te worden om tijdig een ontwerpteam operationeel te hebben voor de vervolgfasen.  Tevens dient het ontwerpteam direct te starten met de ontwerpwerkzaamheden na opdrachtverstrekking voor een efficiënt verloop van de werkzaamheden. Om het opstarten van het ontwerpteam te optimaliseren kunnen voor zoverre mogelijk en wenselijk documenten, zoals de revisiebescheiden, in een vroeg stadium gedeeld worden.  Het peilen van de benodigde bestemmingsplanwijziging met de gemeente en welstand dient tevens direct op 1 oktober gestart te worden. Door de plannen zo spoedig mogelijk voor te leggen kan bepaald worden of een bestemmingsplanwijziging überhaupt mogelijk is voordat wordt gestart met de ontwerpfases en de officiële aanvraag van de omgevingsvergunning en de bestemmingsplanwijziging.  De aanvraag behorende bij de uitgebreide omgevingsvergunningprocedure wordt ingediend kort na oplevering van het voorontwerp. Hiermee loopt het vergunningstraject parallel aan het verdere ontwerptraject en vormt het geen onderdeel van het kritieke pad.

Echter kan het gebruik van een voorontwerp een risico vormen door de mogelijke volgende ontwerpwijzigingen. Dit risico wordt deels opgevangen door de afronding van het definitief ontwerp in de eerste helft van de beslistermijn van de gemeente. Deze kan dan aangeleverd worden bij de gevraagde aanvullingen.  Hoewel de aanvraag van de omgevingsvergunning bij geen van de varianten onderdeel is van het kritieke pad, dient deze efficiënt te worden doorlopen om eventuele vertragingen voor de start van de bouw te voorkomen.  De doorlooptijden van zowel de reguliere en uitgebreide omgevingsvergunningprocedures zijn opgenomen op basis van de aanname dat er geen bezwaren en zienswijzen worden ingediend. Indien deze alsnog worden ingediend dient de procedure te worden verlengd met een beroepstermijn en eventueel hoger beroepstermijn met uitstel van de start bouw tot gevolg.  Voor de selectie van de aannemer is uitgegaan van een traditionele contractvorm, waarbij de aannemer alleen betrokken wordt voor de uitvoering. Indien wenselijk kan de aannemer door middel van een geïntegreerd contractvorm of een bouwteam, eerder worden gevraagd deel te nemen aan het project. Hierdoor kan de aanbesteding naar voren worden getrokken in de planning en parallel lopen met de ontwerpfase, hetgeen de planningsduur mogelijk ten goede komt.

 Er is in de planning geen rekening gehouden met vakanties en feestdagen. Gemeente Haarlem heeft aangegeven de oplevering van het nieuwe kantoor in Q3/Q4 van 2023 als een hoge prioriteit te zien. Voor met name het ontwerp- en voorbereidingstraject is het van belang om zo veel mogelijk door te werken in de vakantieperiodes. De uitgewerkte planningen per variant zijn opgenomen in de bijlage.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

07 CONCLUSIES 07.01 Conclusies kosten In de onderstaande tabel zijn per variant de investeringskosten, de jaarlasten in het eerste jaar en de netto contante waarde opgenomen. De bedragen zijn exclusief btw. Drijvend kantoor Nieuwbouw kantoor

Huurlocatie

Renovatie

Dantuma met

havenkantoor

boothuis

met (drijvende)

met huurlocatie

uitbreiding

Dantuma

Investering

2.165.000

2.329.000

1.111.000

2.133.000

1.506.000

Jaarlast jaar 1

223.000

251.000

220.000

231.000

217.000

4.093.000

4.539.000

5.009.000

4.256.000

4.464.000

NCW

Investeringskosten De initiële investeringen van de huurvariant liggen aanmerkelijk lager dan die van de overige varianten. Bij de drie varianten waar (enkel) eigendom het uitgangspunt is, zien we vergelijkbare uitkomsten. Het bouwen van een nieuw kantoor op het vaste land is daarbij iets duurder dan de varianten waarbij een drijvend kantoor wordt gerealiseerd, al dan niet in combinatie met het huidige havenkantoor. Het verschil in kosten tussen de drie eigendomsvarianten wordt vooral bepaald door het verschil in de wel of niet aanwezige voorzieningen op of aan het Spaarne. Voorbeelden daarvan zijn de remmingswerken en het boothuis. We benoemen hier nogmaals dat de kosten voor eventuele verwerving van gronden of ligplaatsen en de opbrengsten uit verkoop buiten beschouwing zijn gelaten. Jaarlast eerste jaar en reële kasstroom De jaarlasten in het eerste jaar liggen dicht bij elkaar, waarbij in het eerste jaar na de oplevering de jaarlasten van de twee varianten, waar (deels) huur het uitgangspunt is, het laagst zijn. Het wordt een ander verhaal als we de reële kasstroom (inclusief indexatie) over de beschouwingsperiode van 30 jaar bekijken. Waar de kapitaalslasten van de varianten in eigendom afnemen, is duidelijk een stijgende lijn bij de huurvarianten te zien. Dit is te verklaren door de huurkosten die jaarlijks stijgen als gevolg van de indexatie.

In tegenstelling tot de conclusie op basis van de jaarlast in jaar 1 lijkt op basis van de reële kasstroom een van de eigendomsvarianten de voorkeur te krijgen. De variant met het drijvende kantoor resulteert daarbij in de laagste jaarlijkse lasten. Netto contante waarde De reële kasstroom geeft nog niet helemaal een zuiver beeld welke variant nu op de lange termijn echt het meest voordelig is. Waardevermindering heeft een effect op de resultaten. De contante kasstroom laat duidelijk een dempend effect, als gevolg van de factor tijd, zien aan

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

het einde van de beschouwingsperiode. Waar de lijn van de reële kasstroom van de huurvarianten sterk naar boven afbuigt ten opzichte van de eigendomsvarianten is dat effect bij de contante kasstroom minder groot. De netto contante waarde van de variant waar enkel een huurlocatie wordt betrokken is het hoogst. De nette contante waarden van het nieuwbouwkantoor en de renovatie van het havenkantoor in combinatie met de huurlocatie liggen dicht bij elkaar. Het drijvende kantoor komt als meest kostenefficiënte variant naar voren. De volledige uitwerking per variant is opgenomen in hoofdstuk 5. De kostenramingen per variant zijn opgenomen in de bijlage. 07.02 Conclusies planning De doorlooptijden zijn bij de varianten in eigendom vergelijkbaar. De varianten drijvend kantoor, nieuwbouwkantoor en renovatie havenkantoor met (drijvende) uitbreiding zullen naar verwachting eind 2023 in gebruik kunnen worden genomen. De renovatie in combinatie met huurlocatie Dantuma is een aantal maanden eerder gereed en kan in Q3 2023 in gebruik worden genomen. De huurlocatie Dantuma met boothuis is mogelijk een half jaar eerder gereed en kan medio 2023 in gebruik worden genomen. De volledige uitwerking per fase en variant is opgenomen in hoofdstuk 6. De uitgewerkte planningen per variant zijn opgenomen in de bijlage.

7 juni 2021 Referentie: B002283/2100706/GDI/ISO:CL/em Huisvesting Havendienst, kosten en planning varianten

08 BIJLAGEN 08.01

Berekeningen

Project: Projectnummer: Opdrachtgever : Onderdeel: Fase: Versie: Prijspeil: Laatst gewijzigd:

Huisvesting Havendienst Haarlem B002283 Gemeente Haarlem Investeringskosten drijvend kantoor Programma van Eisen 3.0 1-5-2021 2-6-2021

Huisvesting Havendienst Haarlem - Investeringskosten drijvend kantoor Bruto vloeroppervlak totaal Bruto hoogte Bruto inhoud totaal Aantal bouwlagen Bruto Funderingsoppervlak Bruto Dakoppervlak Dakopeningen (m²) Bruto Geveloppervlak totaal (open + dicht) Gevel openingen (m²) Bruto kaveloppervlakte Netto terreinoppervlakte Omschrijving: >>> 1 A

413 4,00 1.654 2 207 207 455 205 Toelichting:

m²bvo m¹ m3 stuks m²bdo m²bdo m² m²bgo m² m² m²

4,00 Inhoud/BVO 0,50 BDO/BVO 0,50 BDO/BVO dakopen / bruto dak 1,10 GEVEL/BVO 0,45 gevel open/bruto gevel

Hoeveelheid: Eenheid:

BOUWKOSTEN CASCO Fundering Bodemvoorzieningen uitzetten en maatvoering grondwerk, ontgraven en afvoeren (binnen 5 km.) bodemafsluiting, zand 150 mm drooghouden bouwput (beperkt) n.v.t.

207 m²bbo

Prijs/Eenheid:

Totaal:

€/m²bvo:

632,60

1.613.982 656.257 130.758

m²bvo m²bbo m²bbo m²bbo

1,50 20 3 5

Funderingsconstructie funderingsbalken en poeren invoerput/voorzieningen nuts liftput

m²bbo post post

45,00 2.500,00 4.250,00

drijvende kelderbak kelderbak - vloeren kelderbak - wanden instortvoorzieningen, pompput en injectieslangen kraan t.b.v montage transport vanuit droogdok koppelvoorziening aan bestaande kade meerpalen

207 241 1 1 1 1 1

m²bvo m² post post post post post

150,00 150,00 7.500,00 2.500,00 5.000,00 15.000,00 15.000,00

31.005 36.150 7.500 2.500 5.000 15.000 15.000

stuks PM

1.800,00

Damwanden en heiwerk reservering trillingsarm heiwerk, lengte en afmeting n.t.b., 1 paal per 10 m²bbo, lengte/diameter n.t.b. damwanden Begane grondvloer geisoleerde begane grondvloer

207 m²

90,00

18.603

413 m²bvo

306,14

126.558

413 m²bvo 100 m²bvo 413 m²

160,00 35,00 8

66.144 3.500 3.307

413 m² 1 post

105,00 3.200,00

43.407 3.200

Trappen en hellingen trappen en bordessen, 2 noodtrappenhuizen

2 post

3.500,00

7.000

Dakafbouw/dakafwerking gesloten dakafwerking, inclusief isolatie toeslag looppaden, tegels tussen PV panelen dakrand, compleet, h=400mm dakluik t.b.v. toegankelijkheid dak

207 m²bdo 207 m² incl. 62 m¹ 1 post

180,89 125

37.389 25.838

150 2.250,00

9.302 2.250

3.904,16 1.587,46 316,30

-> B

Skelet Hoofddraagconstructie kolommen, balken en wanden toeslag bedienzaal kolomvrij diverse hulpconstructies en stabiliteitsvoorzieningen Vloeren verdiepings- en dakvloer dakopbouw lift

306,14

-> C

90,44

Bestand: B002283 - Huisvesting Havendienst Haarlem Tabblad: Drijvend INVEST

Pagina: 1 van 33 Printdatum: 2-6-2021

Omschrijving: D

Hoeveelheid: Eenheid:

Prijs/Eenheid:

Totaal:

€/m²bvo:

455 m²bgo

507,06

230.581

205 m² 205 m² n.v.t. n.v.t., screens 3 stuks 1 stuks 1 post 205 m² 1 pst

475,00 62

97.201 12.687

1.100 12.500 2.500 105 1.250

3.300 12.500 2.500 21.486 1.250

Gevel gesloten reservering gevel gesloten binnenspouwblad

250 m² 238 m²

175,00 72

43.769 17.107

Diversen reclame uitingen gevel gevelsteiger/werken op hoogte toeslag architectuur, gemiddeld (luifel, afwerking, negges et cetera)

1 post 455 m² 455 m²

1.500,00 18,00 20,00

1.500 8.185 9.095

Afbouw casco casco voorzieningen binnenwanden + deuren casco binnenwandafwerkingen casco wanden en binnenspouwblad toiletten met gedeelde voorruimte kleedruimte met douches standaard systeemplafond zandcementdekvloer toeslag vloergoten of computervloer ivm techniek/ICT schoonloopmat plinten afbouw techniekruimte afbouw entreegebied afbouw noodtrappenhuis algemene werkzaamheden

413 m²bvo

208,62

86.246

m² m² stuks post m² m² m² stuks m¹ stuks stuks stuks in ABK

15,00 18,00 3.000,00 10.000,00 35,00 14,00 60,00 750,00 8,00 2.500,00 3.500,00 2.500,00

6.201 7.441 21.000 10.000 14.469 5.788 6.201 1.500 2.646 2.500 3.500 5.000

Inbouw- en afwerkingspakketten inbouw voorzieningen vloerafwerking systeemwanden schuifwand kantine/vergaderruimte toeslag akoestisch plafond bedienzaal kluis algemene werkzaamheden bouwkundige voorzieningen t.b.v. derden, inbouw diverse schilder- en timmerwerken, inbouw

413 m²bvo

108,19

44.726

413 m²bvo 45,00 413 m²bvo 25,00 n.v.t. 100 m²bvo 100,00 verhuizen bestaand in ABK 413 m2 10,00 413 m2 4,00

18.603 10.335

Installaties Installaties casco voorzieningen werktuigbouwkundige installaties elektrotechnische installaties PV-panelen op het dak, 70% van dakoppervlak, ivm BENG lift, eenvoudig gevelonderhoudsinstallaties voorzieningen duurzaamheid en comfort

413 m²bvo 413 m²bvo

973,60 973,60

402.488 402.488

m² m² post post n.v.t. 413 m²

375,00 145,00 36.000,00 27.500,00

155.025 59.943 36.000 27.500

150,00

62.010

413 m² 413 m² incl. incl. incl. incl.

50,00 100,00

20.670 41.340

m²bvo 100,60 m²bvo 100,60 12.500,00 post 7.500,00 post 2.500,00 post 250,00 post 1.250,00 post 2.000,00 post 500,00 post 500,00 post 4,00 m² 175,00 post n.v.t., losse inrichting 164 m² 70,00

41.588 41.588 12.500 7.500 2.500 500 1.250 2.000 500 500 1.654 1.225

inbouw voorzieningen werktuigbouwkundige installaties elektrotechnische installaties toegangscontrole noodstroomvoorzieningen brandmeldinstallatie inbraakinstallatie

Toelichting:

Gevelafbouw/gevelafwerking Gevel open aluminium gevelkozijnen toeslag drievoudige beglazing toeslag gelaagd glas (doorvalbeveiliging) toeslag zonwerende beglazing toeslag entree- en vluchtdeuren toeslag schuifdeurautomaat toeslag technische gevel (jazopuien) screens, elektrisch bedienbaar voorzieningen in gevel o.a. brandweerkluis, brievenbus

Vaste inrichtigen en voorzieningen Vaste inrichtingen en voorzieningen pantry balie vaste inrichting overlegplekken vaste inrichting werkkasten vaste inrichting was- en kleedruimte lockers garderobe bezoekers garderobe medewerkers bewegwijzering sanitaire accessoires karpetten, gordijnen en overige stoffering lichtwering (binnenzijde gevel)

Bestand: B002283 - Huisvesting Havendienst Haarlem Tabblad: Drijvend INVEST

413 413 7 1 413 413 103 2 331 1 1 2

413 413 1 1

413 413 1 1 1 2 1 1 1 1 413 7

557,77

208,62

108,19

10.000

4.134 1.654

973,60 973,60

100,60 100,60

11.459

Pagina: 2 van 33 Printdatum: 2-6-2021

Omschrijving: 4

Toelichting:

Hoeveelheid: Eenheid:

Steiger en terreininrichting Steiger en terreininrichting steiger, vast + drijvend trappen naar steiger remmingswerken reeds aanwezig bij Paul Krugerkade terreininrichting diversen scheepshelling fietsenstalling + containerruimte afsluitbaar boothuis (afsluitbaar, open constructie) efficiente oplossing nabij drijvend kantoor bootopslag vervallen, bestaande bootopslag blijft

1 post 1 post 50% post 1 post PM 1 post 1 post post

EINDBLAD Recapitulatie - directe bouwkosten

9 1 2 3 4

BOUWKOSTEN

Bestand: B002283 - Huisvesting Havendienst Haarlem Tabblad: Drijvend INVEST

592,65

uit post onvoorzien nvt

0% prijsstijging op jaarbasis

Totaal:

€/m²bvo:

50.000,00 7.500,00 100.000,00 25.000,00

245.000 245.000 50.000 7.500 50.000 25.000

12.500,00 100.000,00 -

12.500 100.000 -

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12290048/1